Outil de prévention de la dégradation des immeubles anciens à Paris Résultats 2012 Séminaire d observation urbaine 13 novembre 2012 17 bd Morland-75 004 paris tél : + 33 (0)1 42 76 22 58 -fax : + 33 (0)1 42 76 24 05 http://www.apur.org 1
Contexte et objectifs Un observatoire Phoenix Fin du plan d éradication de l habitat indigne en décembre 2010 Relayée par une démarche de prévention, qui consiste à repérer les immeubles d habitat privé les plus fragiles le plus précocement possible, avant la spirale de la dégradation Un observatoire qui existe depuis 2008 Une étude en 2008 a permis de définir une méthode et de dresser une 1 re liste d immeubles à surveiller. En 2009, la méthode a été affinée et une 2 e liste établie. En 2011, une 3 e liste à été établie, à méthode constante. En 2012, le travail a consisté à mettre à jour des fichiers source, intégrant 2 nouveaux indicateurs, ce qui a été l occasion de réinterroger le système de pondération des indicateurs dans son ensemble. 2
Méthode Les données recueillies correspondent à des facteurs de risque de dégradation qui permettent de repérer les immeubles privés les plus fragiles Des indicateurs de différente nature : Type d immeubles, Qualité du bâti et entretien au travers des procédures, Occupation, Et gestion. Une analyse croisée des indicateurs grâce à un système de pondération et de notation A chaque indicateur on attribue un nombre de points ce qui permet de noter l ensemble des immeubles privés de Paris. 3
Prédominance de petits logements locatifs 6 609 immeubles à prédominance de petits logements locatifs Source cadastre au 1er janv 2010 2 points Mises en demeure au titre de la sécurité 815 immeubles faisant l objet d une mise en demeure au titre de la sécurité, de la sécurité incendie ou d intoxications au monoxyde de carbone Source Préfecture de Police au 1 er janv2012 2 points 4
8 critères au total pondéré à 1 ou 2 points Mise en demeure au titre de la salubrité : 1 243 immeubles concernés Forte présence de demandeurs de logement : 771 immeubles concernés, Factures d eau impayées à l immeuble : 572 immeubles concernés, Diagnostic plomb positif : 1 176 immeubles concernés, Constat de présence de termites : 8 62immeubles concernés, Anciens hôtels meublés : 364immeubles concernés, Factures d eau impayées à l immeuble 572 immeubles ont une facture d eau impayée Source Eau de Paris au 1er janvier 2011 1 point 5
En 2012, 272 immeubles identifiés comme présentant un risque de dégradation de leur bâti 272 immeubles cumulent au moins 3 difficultés de nature différentes : 81 immeubles se trouvent dans le 18 e arr, 43 immeubles dans le 20 e et 29 dans le 17e 6
Un fort renouvellement de la liste des immeubles à surveiller par rapport à 2011 Les comparaisons sont rendues difficiles du fait de l ajout de critère et du changement de pondération d un 3 e critère Fort renouvellement de la liste qui s explique principalement par la grande volatilité des fichiers source 123 nouveaux immeubles Indicateurs utilisés dans le parc privé Nb d'imm dont non présents concernés en 2012 en 2011 % de renouvellement 2011-2012 Forte part de petits logts locatifs 6609 747 11% Mise en demeure Police 815 288 35% Diagnostic plomb positif 1176 146 12% Mise en demeure au titre du RSD 1243 686 55% Forte présence de demandeurs 771 296 38% Facture d'eau impayées 572 417 73% Ancien hôtel meublé 364 Présence de termites 861 Nb d'immeubles du parc privé 49044 Dont immeubles à surveiller 272 123 45% Evolution du nb d immeubles concernés par les différents indicateurs en 2011 et 2012 10 9 8 7 6 5 12% 33% 28% 60% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 Non présents en 2009 Présents en 2009 Taux de renouvellement 2011-2012 des immeubles identifiés en 7 2012 selon le niveau de risque
Parmi les 272 immeubles à surveiller, 123 «nouveaux» 123 immeublesrepérés pour la 1re fois en 2012 Des notes globalement moins élevées : seuls 9% des immeubles ont une note supérieure ou égale à 7, contre 16% dans l ensemble des immeubles identifiés en 2012 Une géographie assez proche de celles de l ensemble des immeubles à surveiller Des immeubles parfois repérés depuis plusieurs années 50 immeubles sont repérés 4 années de suite (18% des immeubles de 2012), 28 immeubles le sont depuis 3 ans, 59 depuis 1 an et 24 immeubles entrent et sortent dans la liste des immeubles privés à surveiller. Globalement la moitié des immeubles repérés depuis plus d un an est sous procédure et l autre moitié est inscrite dans un dispositif, le plus souvent un dispositif incitatif visant une réhabilitation privée aidée. 179 sorties 8
Quelles actions sur les 328 immeubles identifiés en 2011? Des expertises du STH dans tous les immeubles Des expertises sur le terrain qui se traduisent par une cotation insalubrité pour chaque bâtiment et une synthèse de l état de chaque immeuble Forte corrélation entre le niveau de risque et la cotation insalubrité Une enquête sur les questions de gestion 148 réponses soit un taux de réponse de 45% -sur le besoin de travaux dans l immeuble : «fort» besoin de travaux dans 40% des immeubles, besoin jugé «moyen» les copropriétaires dans 32% des cas; - sur l existence de blocage juridique : 20% des immeubles concernés; -sur les impayés de charges : impayés «récurrents» dans 29% des immeubles, «fréquents» dans 8% des cas, et «ponctuels» dans 9% des cas. corrélation entre degré du risque et état de l'immeuble 100 138 140 état médiocre ou mauvais pourcentage 80 60 40 100 87 79 63 48 42 44 103 120 100 80 60 nombre d'immeubles état bon ou passable nombre d'immeubles 58 56 40 Correlationentre le niveau de risque et l état de l immeuble pour les 235 immeubles identifié en 2009 20 0 23 37 2 14 13 2 0 10 9 8 7 6 5 risque 20 0
A partir de l ensemble de ces éléments différents types d actions sont mises en œuvre Plus d une centaine d immeubles signalés aux services de l Etat Des procédures engagées ou poursuivies par le STH dans 222 immeubles Des immeubles inscrits dans des dispositifs opérationnels