Rendements en immobilier et méthode de fixation des loyers Constats et solutions pour préserver le parc de logements locatifs privés Les Entretiens sur l habitat Montréal, 26 mars 2013 Par Hans Brouillette Directeur Affaires publiques
CORPIQ 15 000 membres Plus de 20 000 propriétaires Plus de 400 000 logements
Loyer mensuel 4 ½ (Montréal) Source: SCHL
Indices de prix 1993=100 Sources: SCHL, CORPIQ, Statistique Canada
Indices de prix Sources: SCHL, FCIQ, CORPIQ Statistique Canada
Indices de prix Sources: SCHL, FCIQ, CORPIQ Statistique Canada
Rentabilité des immeubles locatifs de 4 et 6 logements Montréal, secteur Rosemont-La-Petite- Patrie 2011, 28 pages Par François Des Rosiers Ph.D.
Rentabilité 6 logements Sans propriétaire occupant 506 000 $ prix médian (21 transactions) Hypothèque : 75 % de la valeur, à 2,5 % sur 30 ans Mise de fonds : 126 500 $ 507 $ de loyer brut x 6 30 % en dépenses d exploitation TGA de 5,3 % (à l achat)
6 logements sans propriétaire occupant 36 500 $ Revenus Exploitation Intérêts Principal Impôt année 1 année 2 année 9
6 logements sans propriétaire occupant Intérêts Principal Impôt année 1 année 2 année 9
6 logements sans propriétaire occupant Principal Impôt année 1 année 2 année 9
6 logements sans propriétaire occupant Impôt année 1 année 2 année 9
6 logements sans propriétaire occupant année 1 année 2 année 9
6 logements sans propriétaire occupant Encaisse annuelle nette 2,3 % 3000 $ 5,1 % 6400 $ 4,5 % 5700 $ année 1 année 2 année 9
6 logements sans propriétaire occupant Revenus nets à la revente après 10 ans : 29 500 $ TGA à la revente : 7 % Prix de revente : 421 400 $ Valeur actualisée nette (VAN) : - 66 300 $ Prix d enchère maximal : 439 700 $ Taux de rendement interne (TRI) : - 2,8 %
Rentabilité 4 logements Sans propriétaire occupant 455 000 $ prix médian (21 transactions) Hypothèque : 80 % de la valeur, à 3,63 % sur 30 ans Mise de fonds : 91 000 $ 595 $ de loyer brut x 4 30 % en dépenses d exploitation TGA de 4,4 % (à l achat)
4 logements sans propriétaire occupant Encaisse annuelle nette - 0,7 % - 600 $ - 0,3 % - 300 $ 2,1 % 1900 $ année 1 année 2 année 9
4 logements sans propriétaire occupant Revenus nets à la revente après 10 ans : 23 100 $ TGA à la revente : 7 % Prix de revente : 329 700 $ Valeur actualisée nette (VAN) : - 87 000 $ Prix d enchère maximal : 368 000 $ Taux de rendement interne (TRI) : Non-calculable
Rentabilité 4 logements 4 logements avec propriétaire occupant 466 000 $ prix médian (16 transactions) Hypothèque : 80 % de la valeur, à 3,63 % sur 30 ans Mise de fonds : 93 200 $ 533 $ de loyer brut x 4 30 % en dépenses d exploitation TGA de 2,5 % (à l achat)
4 logements avec propriétaire occupant - 3,3 % - 3 100 $ - 3,0 % - 2800 $ - 0,4 % - 400 $ année 1 année 2 année 9
4 logements avec propriétaire occupant Revenus nets à la revente après 10 ans : 20 700 $ TGA à la revente : 7 % Prix de revente : 295 400 $ Valeur actualisée nette (VAN) : - 113 200 $ Prix d enchère maximal : 352 800 $ Taux de rendement interne (TRI) : Non-calculable
Rentabilité : conclusion «Compte tenu des loyers et des prix payés dans Rosemont-La-Petite-Patrie, aucun des trois modèles d investissement n est rentable.» «Le risque d une détérioration du marché immobilier dans les années à venir est bien réel, voire probable, suite à une hausse généralisée des taux d intérêt.» François Des Rosiers
Ajustement de loyer - rénovations Quel retour sur l investissement? 34,5 ans 38,5 ans 7,7 ans 11,5 ans 20,0 ans Sources : CORPIQ et Régie du logement
Méthode de fixation des loyers Ajustement du «revenu net» et des dépenses d immobilisation 2011, 40 pages Par Alain Lapointe
Les principes de la fixation de loyer Protéger les locataires contre des augmentations abusives ayant pour effet de les évincer Inciter les propriétaires à gérer leurs immeubles de manière à en maintenir et à en améliorer la qualité
L influence réelle de la Régie «L information divulguée chaque année par la Régie encadre les négociations. Certains propriétaires vont se résigner à demander l augmentation permise par la Régie pour éviter les démarches administratives coûteuses. Ainsi, l impact de la Régie sur le niveau des loyers déborde largement les seuls cas de fixation ou de révision» A. Lapointe
Principaux critères en cause Ajustement du revenu net Ajustement relatif aux dépenses d immobilisation (travaux majeurs)
Peu d intérêt à construire du locatif
Hausse des prix de la propriété : l abordabilité a été contenue grâce à la réduction du coût implicite de la propriété diminution des taux hypothécaires conditions de prêts favorables coût d opportunité des fonds a diminué anticipation de prix (risque de bulle immobilière?)
Hausse éventuelle des taux d intérêt «Sans une hausse des loyers, on doit s attendre à un déplacement de la demande vers le locatif. Avec des taux d inoccupation, en deçà de 3%, on se dirige inévitablement vers des problèmes de disponibilité.» A. Lapointe Le phénomène des condos en location aura cependant un impact
Les fondamentaux «L immobilier est à la fois un bien de consommation et un bien de capital en concurrence avec d autres véhicules de placement. Le logement, un bien essentiel les interventions ne doivent pas compromettre la préservation et la production
L importance d ajuster le revenu net Prix = Revenu net / TGA 400 000 $ = 20 000 $ / 5%
Revenu net : la Régie reconnait L importance d ajuster le revenu net (sans financement) Qu il faut maintenir un rendement concurrentiel Qu il doit y avoir un lien avec le coût de remplacement
4 alternatives pour ajuster le revenu net 1. Coût de la vie (IPC général) 2. Rendement des obligations d épargne 3. Taux hypothécaires : lié à l immobilier 4. Coûts de construction (IPLN)
Quel ajustement choisir pour maintenir l intérêt? Le coût d usage + prix Donc : Indice de prix des logements neufs (IPLN) Fluctuations contenues dans une fourchette de +/- 1% de l IPC général
Simulations avec le taux d ajustement du revenu net proposé (IPLN)
Ajustement des dépenses d immobilisation (travaux majeurs)
Dépenses d immobilisation 2 problèmes : Ajout permanent au capital ou dépense à durée déterminée? Taux sans risque + une prime de risque injustifiée (CPG+1%) = Destruction instantanée de valeur!!!
Alternatives au critère de fixation «immobilisations» Étalement de la hausse de loyer Taux hypothécaire, moyenne mobile sur 5 ans + 1% Surprime incitative au taux d ajustement de la Régie Basé sur le TGA
Le nouvel étalon proposé pour ajuster les immobilisations Taux réel des obligations d épargne 10 ans Utiliser une moyenne mobile (3 ans) Ajouter une prime de risque de 4%
Simulations avec le taux proposé pour les immobilisations
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