Formation, objectifs et acteurs du droit de la construction INTRODUCTION Le droit de la construction est la branche du droit privé régissant les opérations de construction d ouvrages immobiliers : contrats et responsabilités des constructeurs. Il se distingue du droit de la promotion immobilière en ce qu il n a pas pour objet premier la commercialisation des immeubles. Les deux matières partagent cependant une large zone commune : d une part, il existe des modèles de contrats dont l objet est à la fois de construire et de commercialiser (vente d immeuble à construire, contrat de promotion immobilière) ; d autre part, la loi qualifie les promoteurs immobiliers (vendeurs et mandataires) de constructeurs afin de leur étendre la garantie décennale et la garantie biennale que le Code civil réserve en principe au louage d ouvrage immobilier (art. 1792 et suivants). Limité à l origine à une garantie de dix années offerte au maître de l ouvrage faisant construire un édifice pour éprouver sa solidité, le droit de la construction s est densifié au cours du XX e siècle. À l instar du droit de la consommation, son développement est dû à l essor de l ordre public de protection. En matière de construction, et plus largement de promotion immobilière, le consommateur prend la figure de l accédant à la propriété. Une partie importante du droit de la construction se trouve ainsi dans le Code de la construction et de l habitation. Une partie seulement, puisque le Code civil reste le corps de règles où l on trouve les principes de solution communs aux constructions immobilières : réglementation du louage d ouvrage et des responsabilités spécifiques aux constructeurs, droit commun de la vente d immeuble à construire, du contrat de promotion immobilière, mais aussi le droit des biens auquel le droit de la construction immobilière est naturellement adossé (art. 552 et s., C. civ. relatifs à l accession immobilière).
14 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION 1 La formation du droit de la construction En 1804, le domaine de la construction immobilière ne comportait pas suffisamment de règles spécifiques pour qu on parlât de «droit de la construction». La pratique n inventa que plus tard la vente d immeuble à construire et la profession de promoteur immobilier. Les ouvrages étaient construits par des architectes et entrepreneurs dans le cadre de louages d ouvrage (art. 1787 et s., C. civ.). Deux textes du Code civil (contre une dizaine aujourd hui) régissaient la construction d édifices : les articles 1792 et 2270. Le premier, dans sa rédaction initiale, permettait d engager la responsabilité des architectes et entrepreneurs de marchés à forfait en cas de perte de l édifice provenant d un vice du sol ou de la construction. Le second les en déchargeait après dix ans. Les destructions dues au premier conflit mondial, associées à la cherté des loyers dans l entre-deux guerres, incitèrent un grand nombre de particuliers à faire l acquisition de leur logement. Face au coût des terrains dans les villes, certains eurent l idée de construire en indivision un immeuble d habitation collectif, puis de le partager pour réaliser une copropriété. Pour échapper à la règle de l unanimité imposée par l indivision, d autres songèrent à constituer des sociétés de construction entre les accédants à la propriété. La construction terminée, la société était dissoute et l immeuble partagé par lots entre les associés. Ces sociétés, réglementées par une loi du 28 juin 1938, devinrent une technique de commercialisation d immeubles par des professionnels dont le métier est né des difficultés rencontrées par les futurs copropriétaires pour gérer cette opération complexe. Progressivement, la construction de programme immobilier devint ainsi l affaire des promoteurs immobiliers. Ils constituèrent des sociétés de construction avec des investisseurs privés qui cédaient leurs parts sociales aux accédants, parts donnant vocation à la jouissance d un lot, puis à sa propriété à la dissolution de la société. Les accédants étaient associés au financement de la construction par les appels de fond auxquels ils étaient tenus de répondre. Dans les années 1950, les promoteurs inventèrent une autre technique pour construire et commercialiser parallèlement leurs programmes : la vente en l état futur d achèvement, variété de vente de chose future dont les effets (paiement du prix et transfert de propriété) se produisent au fur et à mesure des travaux de construction. Dans les années 1960, le législateur s est saisi de ces pratiques pour organiser la protection de l accédant à la propriété lorsqu il verse des fonds avant de recevoir son bien. 2 Les objectifs du droit de la construction La construction d un ouvrage immobilier place l acquéreur ou le maître de l ouvrage devant deux risques majeurs : celui que la construction ne tienne pas ses promesses (en raison de l incompétence
INTRODUCTION 15 du constructeur ou de la cupidité du promoteur tirant les prix au détriment de la qualité) ; celui que la construction ne soit pas achevée en raison de la déconfiture du promoteur ou du constructeur. Contre le danger de malfaçons et autres dommages à l ouvrage, les articles 1792 et suivants du Code civil organisent une responsabilité objective des participants à l acte de construire (architectes, entrepreneurs, promoteurs, vendeurs). Le régime actuel remonte à la loi Spinetta (du nom de son rapporteur) du 4 janvier 1978, modifiée par une Ordonnance du 8 juin 2005. Le droit des assurances garantit l effectivité de cette responsabilité soumise à assurance obligatoire. Une obligation d assurance, de dommage cette fois, pèse aussi sur les maîtres de l ouvrage. L objectif de l assurance dommage-ouvrage est de faciliter l indemnisation rapide des désordres de construction, indépendamment de la question des responsabilités (qui se posera lors du recours subrogatoire qu exercera l assureur du maître de l ouvrage contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité). L inachèvement de la construction est un risque difficilement supportable pour l accédant à la propriété de son logement. S il n a rien à verser avant l achèvement comme lorsqu il achète clefs en main, il ne court aucun danger ; au pire il aura perdu son temps si l immeuble promis n est pas achevé. Au contraire, le mécanisme de la vente d immeuble à construire peut le faire propriétaire d une construction inachevée, qu il n aura peut-être pas les moyens de terminer s il a déjà versé tout ou partie du prix au vendeur défaillant. C est pourquoi le législateur a doté d un statut protecteur impératif tous les contrats par lesquels un particulier confie à une personne, physique ou morale, le soin global de la construction de son logement : la réglementation de la vente d immeuble à construire (loi du 3 janvier 1967) a précédé celle du contrat de promotion immobilière et du contrat de construction de maison individuelle (lois du 16 juillet 1971 et du 19 décembre 1990). Récemment, la loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 a réglementé de manière impérative les ventes d immeubles à rénover du secteur de l habitation en même temps qu elle a facilité l accession sociale à la propriété (en assouplissant le régime du bail à construction). 3 Le Code de la construction et de l habitation Ces différentes lois sont aujourd hui codifiées. Comme tous les codes modernes, le Code de la construction et de l habitation comporte une partie législative et une partie réglementaire. Les normes qui le composent relèvent du droit public (voir par exemple le livre III consacré aux aides publiques) et du droit privé. Il est une codification à droit constant dans laquelle se côtoient les dispositions codifiées de lois qui ne l étaient pas encore (comme celle du 3 janvier 1967 sur la vente d immeuble à construire, codifiée aux articles L. 261-1 et s. du CCH) et des dispositions codifiées
16 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION ailleurs et reprises dans le Code de la construction pour faciliter l accès à la règle. La conception du Code lui permet ainsi de se suffire à lui-même : les dispositions des autres Codes qui intéressent le secteur de la construction et de l habitation y figurent sous une numérotation propre. Par exemple, l article 1792 du Code civil (garantie décennale) devient l article L. 111-13 du Code de la construction et de l habitation (sans disparaître du Code civil). Le Code de la construction et de l habitation est un corps de règles hétérogène où figurent des systèmes de contrats et de responsabilités, et des prescriptions d un autre type, telles les normes de sécurité des ascenseurs ou des portes automatiques de garage (art. L. 125-1 et s.). Cet ouvrage ne traitera pas des secondes dont l étude intéresse davantage les règles de l art que les règles de droit. 4 Les acteurs du droit de la construction Sociétés de construction Pour construire un immeuble collectif, la personne morale est un instrument incontournable. Les sociétés de construction sont réglementées aux articles L. 210-1 et suivants du CCH. Il en existe trois : la société de construction-vente, la société de construction-attribution et la coopérative de construction. Les deux premières naissent de l association d un promoteur avec des investisseurs immobiliers qui constituent une société pour construire et commercialiser un immeuble déterminé. Dans la société de construction-vente, les lots sont commercialisés par des ventes clefs en main ou des ventes d immeuble à construire. Dans la société d attribution, l immeuble est fractionné en lots qui sont attribués aux associés. La commercialisation s opère par la cession à titre onéreux de parts sociales donnant vocation à la jouissance de lots déterminés, puis à leur propriété lors du partage du capital social à la dissolution de la société. Les coopératives de construction sont d un autre genre : elles regroupent des personnes désireuses d accéder à la propriété de leur logement en recourant aux principes coopératifs pour mutualiser le coût de la construction. Les locaux de l immeuble construit par la coopérative sont répartis entre les associés soit par la voie de la vente soit par la voie de l attribution. La coopérative de construction n est pas une technique de commercialisation de l immeuble : les lots ne peuvent être vendus ni attribués à d autres personnes que les coopérants. Constructeurs La catégorie juridique du constructeur n est pas homogène. Elle rassemble des personnes, professionnelles ou non, constructeurs, vendeurs ou mandataires, qui ont en commun l obligation légale
INTRODUCTION 17 de garantir le propriétaire ou le maître d un ouvrage immobilier contre les désordres de construction les plus fâcheux. Le constructeur est d abord celui qui réalise matériellement l ouvrage ou dirige sa construction : architecte, entrepreneur général de construction, artisan... mais aussi toutes les personnes liées au maître de l ouvrage par un contrat d entreprise conclu pour la construction d un ouvrage immobilier (bureaux d étude technique par exemple). La qualité de constructeur est attachée aux seuls débiteurs du maître de l ouvrage ; c est pourquoi le sous-traitant de l entrepreneur du maître n est pas tenu des garanties des articles 1792 et suivants du Code civil, alors pourtant qu il participe au chantier de construction. La loi répute également constructeurs certains vendeurs (le vendeur d immeuble à construire et le particulier qui vend la maison construite de ses mains ou pour son compte) et le promoteur immobilier mandataire. 5 Plan La présentation de l essentiel du droit de la construction suivra une division commandée par la dualité des Codes qui le gouvernent : le droit commun de la construction dans le Code civil (Partie 1), le droit spécial de la construction dans le Code de la construction et de l habitation (Partie 2).