Le morcellement des terres N o 5 de e la série mise à jour 2010 MINISTÈRE DES AFFAIRES MUNICIPALES ET DU LOGEMENT
Introduction L aménagement du territoire touche presque toutes les facettes de la vie en Ontario. Il permet de déterminer où l on construira des maisons et des usines, où l on aménagera des parcs et des écoles et où seront offerts les services essentiels de la collectivité comme les hôpitaux, les écoles, les routes, les égouts. L aménagement du territoire consiste à exploiter judicieusement nos terres et nos richesses naturelles. Il permet à chaque collectivité de se fixer des objectifs quant à la façon dont elle veut se développer et de trouver des moyens de réaliser ces objectifs, tout en tenant compte des importantes considérations sociales, économiques et environnementales. L aménagement du territoire permet d assurer un équilibre entre les intérêts des propriétaires et ceux, plus vastes, de la collectivité. Une bonne planification mène à une croissance méthodique et permet de fournir des services efficacement. Elle nous concerne tous et nous aide à bâtir le type de collectivité que nous voulons. Mais nous saisissons souvent mal les effets que l aménagement du territoire a sur notre vie de tous les jours et sur nos biens. Le processus semble souvent complexe. La présente série de «Guides du citoyen» a été conçue pour vous aider à comprendre le processus d aménagement de l Ontario. Chaque guide contient des renseignements généraux et n interprète pas la Loi sur l aménagement du territoire ni aucune autre loi. Consultez les lois pertinentes pour connaître les exigences et les procédures précises. La série contient les titres suivants : 1. La Loi sur l aménagement du territoire 2. Les plans officiels 3. Les règlements de zonage 4. Le lotissement 5. Le morcellement des terres 6. La Commission des affaires municipales de l Ontario 7. Le nord de l Ontario 8. Les permis de construire 9. Le processus de révision et d approbation des demandes d aménagement Qu entend-on par morcellement des terres? Le morcellement d une terre est sa division autorisée afin de créer un nouveau lot ou une nouvelle parcelle. Une autorisation est nécessaire si vous voulez vendre, hypothéquer, grever d une charge ou louer (pendant au moins 21 ans) une partie de votre propriété. Si le terrain est déjà divisé, par exemple par une route ou une voie ferrée, cette autorisation est superflue. Le plan officiel de la plupart des municipalités contient des directives et des exigences précises en matière de morcellement. Il faut également une autorisation pour les droits de passage, les servitudes et la modification des limites actuelles de votre propriété. Si vous voulez diviser vos terres en plus de deux ou trois parcelles, un plan de lotissement convient peut-être mieux qu une autorisation. L organisme chargé d autoriser le morcellement dans votre région déterminera si l autorisation suffit ou s il faut un plan de lotissement pour assurer le développement approprié et méthodique de votre collectivité. Pour obtenir plus de renseignements, consultez quatrième guide de la série, intitulé Le lotissement. Pourquoi avez-vous besoin d une autorisation pour morceler vos terres? Séparer des terres sans discrimination et sans autorisation pourrait avoir des incidences graves sur votre collectivité. On pourrait par exemple assister à une extension excessive des services municipaux comme le déneigement, le service d autobus scolaire et la collecte des ordures. L environnement pourrait aussi en subir le contrecoup, les lots étant trop petits pour supporter un système adéquat d élimination des eaux usées. L autorisation de morcellement des terres assure : le respect du processus d aménagement établi; la conformité de l utilisation des nouveaux lots et des nou- velles terres aux objectifs et aux politiques d aménagement de votre collectivité; la prise en considération des répercussions du morcellement sur l emplacement, les voisins et l ensemble de la collectivité. Une fois le morcellement approuvé, on peut vendre ou revendre les nouvelles parcelles sans autre autorisation, à moins que l organisme responsable n ait exigé l obtention d une nouvelle autorisation dans sa décision. Qui approuve le morcellement des terres? L approbation du morcellement peut relever de différentes compétences. Selon la région, un conseil municipal de palier supérieur ou inférieur accorde les autorisations. Le palier supérieur peut ensuite déléguer le pouvoir à un comité du conseil ou à un 2 Le morcellement des terres
fonctionnaire nommé. Il peut aussi le déléguer à une municipalité de palier inférieur, à un comité de morcellement des terres ou à un conseil d aménagement municipal. Une municipalité de palier inférieur ou à palier unique peut également, en vertu d un règlement municipal, déléguer ses fonctions d autorisation à un comité du conseil, à un fonctionnaire nommé ou à un comité de dérogation. Dans le Nord de l Ontario, où le pouvoir d autoriser l aménagement n est pas attribué ou délégué à une municipalité ou à un conseil d aménagement, le ministre des Affaires municipales et du Logement accorde les autorisations. Pour obtenir plus de renseignements, consultez le septième guide de la série, intitulé Le Nord de l Ontario. Pour déterminer qui est l organisme chargé des autorisations dans votre région, communiquez avec votre secrétaire municipal, le secrétaire-trésorier du conseil d aménagement ou le ministère des Affaires municipales et du Logement. Comment présente-t-on une demande de morcellement? Avant de soumettre une demande, il est préférable d en discuter avec les employés de la municipalité ou l organisme chargé d autoriser le morcellement. Ces personnes vous indiqueront comment présenter votre demande, la documentation qui doit l accompagner, comme des croquis ou des plans, et les exigences prévues dans le plan officiel, ainsi que les permis et autorisations supplémentaires qui pourraient être requis, par exemple, en ce qui concerne les systèmes septiques. L organisme chargé des autorisations peut ne pas accepter une demande qui ne contient pas les renseignements ou les documents prescrits par règlement ministériel ou, dans certains cas, précisés dans le plan officiel de la municipalité. Si l organisme confirme que la demande est incomplète, l auteur de la demande peut présenter une requête à la Commission des affaires municipales de l Ontario afin qu elle tranche la question. La décision de la Commission est définitive. Toutefois, dans un tel cas, nous vous suggérons fortement de négocier une solution acceptable pour tous avec l organisme avant de présenter une requête à la Commission. Il est possible qu on vous impose des frais administratifs pour le traitement de votre demande. Pour connaître le montant de ces frais dans votre région, adressez-vous à l organisme responsable. L auteur de la demande doit généralement remplir une formule de demande d autorisation que lui fournit l organisme responsable. Une demande d autorisation type doit comprendre les renseignements prescrits par règlement ministériel et les renseignements supplémentaires exigés par l organisme responsable. Plus les informations seront complètes, moins il y aura de risques de délais dans l examen de votre demande. Si vous ne soumettez pas tous les renseignements prescrits par règlement ministériel et, dans certains cas, les renseignements et les documents précisés dans le plan officiel de la municipalité, l organisme responsable peut rejeter votre demande ou refuser d y donner suite. De plus, le délai de 90 jours avant la prise de décision ne commence qu au moment où l organisme responsable a reçu tous les renseignements exigés. Si vous avez besoin d aide pour déterminer les renseignements requis, il est dans votre intérêt de communiquer avec l organisme responsable. L organisme responsable doit donner un avis de demande au moins 14 jours avant de rendre une décision. Cet avis est habituellement publié dans les journaux locaux ou envoyé par la poste et affiché. Les citoyens et les organismes publics peuvent communiquer leurs commentaires à l organisme responsable. Avant de rendre sa décision, l organisme responsable peut consulter des organismes, conseils, autorités ou commissions s il le juge utile. Après avoir rendu une décision quant à une demande, l organisme responsable doit envoyer un avis de décision dans les 15 jours qui suivent sa décision aux personnes ou aux organismes publics qui ont demandé d en être informés. Vous avez un délai de 20 jours pour en appeler de sa décision. Comment évalue-t-on la demande? Lorsqu il examine une demande d autorisation, l organisme responsable en évalue les mérites en fonction des critères suivants: sa conformité avec le plan officiel et l utilisation des terres adjacentes; sa conformité avec les règlements de zonage de votre mu- nicipalité; la convenance des terres pour l usage qu on compte en faire, y compris la taille et la forme des nouveaux lots; la suffisance des voies d accès et des systèmes d approvisionnement en eau et d élimination des eaux usées; la protection contre les inondations. La décision de l organisme responsable concernant la demande d autorisation doit être conforme à la Déclaration de principes provinciale. La Déclaration de principes provinciale contient des orientations politiques globales claires sur des questions d intérêt provincial en matière d aménagement et d exploitation du territoire. La règle de conformité oblige le conseil à s assurer que les principes de la Déclaration de principes provinciale soient appliqués comme élément essentiel du processus décisionnel lié à l aménagement du territoire. Il est prévu que l organisme chargé des autorisations mettra en oeuvre la Déclaration de principes provinciale dans le contexte d autres objectifs d aménagement et selon les Le morcellement des terres 3
circonstances locales. Pour obtenir plus de renseignements, consultez le premier guide de la série, intitulé La Loi sur l aménagement du territoire, et la Déclaration de principes provinciale. Ces documents sont disponibles aux bureaux du ministère mentionnés à la fin du guide et sur le site Web du ministère (ontario.ca/aml). L autorisation de morcellement est-elle conditionnelle? Une autorisation de morcellement peut être liée à certaines conditions, entre autres, les exigences relatives à l élargissement des routes, l affectation d un terrain à un parc, ou une modification du zonage (ou dérogation mineure) pour permettre une nouvelle utilisation du sol. De plus, on peut exiger du propriétaire qu il conclue une entente avec la municipalité concernant les besoins futurs en matière de services ou d installations. Vous devez remplir ces conditions dans l année qui suit. Lorsque vous aurez rempli toutes les conditions, vous recevrez un certificat et le morcellement prendra effet dès son enregistrement au bureau d enregistrement immobilier. Si la transaction visée par la demande originale, par exemple, la vente d une propriété, n est pas exécutée au cours des deux années suivant la date du certificat, le morcellement ne sera plus valable. L organisme responsable peut vous prescrire un délai plus court au moment de sa décision. De quelle façon pouvez-vous participer au processus? Si vous vous inquiétez des retombées qu une demande de morcellement pourrait avoir sur vous, vous devriez : vous renseigner le plus possible au sujet de la demande; discuter de vos préoccupations avec l organisme respon - sable; faire connaître votre point de vue en écrivant à l organisme responsable. Le cas échéant, il importe que vous informiez le conseil de vos préoccupations dès le début du processus. L organisme responsable aura ainsi le temps d y réfléchir et de faire éventuellement des changements avant d approuver le morcellement de terres. Quels sont vos droits d appel? Il y a trois situations où l on peut interjeter appel auprès de la Commission des affaires municipales de l Ontario ou d un organisme d appel local, si la municipalité en a créé un : 1. Une personne ou un organisme public peut en appeler d une décision de l organisme ou de n importe quelle condition dans les 20 jours qui suivent la date de l avis de décision. 2. L auteur de la demande peut interjeter appel si l organisme responsable n a rendu aucune décision dans les 90 jours après avoir reçu sa demande contenant les renseignements prescrits. 3. Une personne ou un organisme public peut en appeler de toute modification de conditions imposée par l organisme responsable dans les 20 jours suivant l avis de modification de conditions. L appel doit être interjeté auprès de l organisme responsable et être accompagné des raisons de l appel et des frais administratifs exigés par la Commission des affaires municipales de l Ontario ou l organisme d appel local. Quels sont les pouvoirs de la Commission des affaires municipales de l Ontario et de l organisme d appel local? Lorsqu une décision fait l objet d un appel, la Commission des affaires municipales de l Ontario ou l organisme d appellocal procédera à une audience où vous aurez la possibilité de défendre votre point de vue. La Commission des affaires municipales de l Ontario ou l organisme d appel local peut rendre une décision que l organisme responsable aurait pu prendre au sujet de la demande. La Commission des affaires municipales de l Ontario ou l organisme d appel local a aussi le pouvoir de rejeter un appel sans tenir une audience. Pour obtenir plus de renseignements, consultez le sixième guide de la série, intitulé La Commission des affaires municipales de l Ontario. Un appel d une décision d aménagement est une démarche sérieuse qui entraîne une dépense considérable de temps, d efforts et, dans certains cas, d argent de la part de toutes les personnes concernées. Une audience peut durer seulement quelques heures si la question est assez simple, mais pour les questions plus complexes, elle peut se prolonger sur plusieurs jours, voire plusieurs semaines. La Commission des affaires municipales de l Ontario ou l organisme d appel local doit tenir compte de la décision locale et prendre une décision fondée sur les faits présentés lors d une audience. Faut-il obtenir d autres autorisations? En plus des autorisations en matière d aménagement et des permis de construire dans le cas d un projet de construction, il existe d autres permis et autorisations qu il faut obtenir dans des cas particuliers. Par exemple, un permis de système septique est nécessaire pour l installation de nouvelles fosses septiques. Dans les secteurs de chalets, il faut obtenir un permis du ministère des Richesses naturelles avant de pouvoir entreprendre des travaux dans l eau (par exemple, aménager un quai ou une remise à bateaux à fondation solide). 4 Le morcellement des terres
Processus d approbation du morcellement des terres 1 2 Avant de faire une demande, l auteur de la demande doit consulter le conseil municipal ou l organisme responsable Demande complète présentée à l organisme responsable Consultation facultative d autres organismes 3 L organisme responsable donne un avis de la demande et tient une réunion publique, le cas échéant 4 5 6 Décision Consentement provisoire ou refus Avis de la décision envoyé à l auteur de la demande et à ceux qui ont demandé d être avisés Certificat délivré lorsque les conditions du consentement provisoire sont satisfaites, le lot peut être cédé Appel Toute personne ou tout organisme public peut interjeter appel devant la Commission des affaires municipales de l Ontario ou l organisme d appel local La Commission des affaires municipales de l Ontario ou l organisme d appel local peut rejeter l appel sans tenir d audience, ou tenir une audience et rendre une décision définitive Ce diagramme illustre le processus de base certaines étapes sont omises. Le morcellement des terres 5
Si vous désirez en savoir davantage Pour obtenir plus de renseignements sur l aménagement du territoire dans votre collectivité, communiquez avec la greffière ou le greffier ou le service d aménagement de votre municipalité. Pour obtenir plus de renseignements sur l aménagement du territoire en Ontario ou des exemplaires des Guides du citoyen, consultez le site Web du ministère des Affaires municipales et du Logement à ontario.ca/aml ou le bureau des services aux municipalités de votre localité : Bureaux des services aux municipalités du Centre 2e étage, 777, rue Bay Toronto ON M5G 2E5 Renseignements généraux : (416) 585-6226 Numéro sans frais : 800 668-0230 aux municipalités de l Ouest 2e étage, 659 Exeter Road London ON N6E 1L3 Renseignements généraux: (519) 873-4020 Numéro sans frais: 800 265-4736 aux municipalités du Nord-Ouest Bureau 223 435, rue James Sud Thunder Bay ON P7E 6S7 Renseignements généraux : (807) 475-1651 Numéro sans frais : 800 465-5027 - Thunder Bay, Kenora et Rainy River aux municipalités de l Est 8 Estate Lane Rockwood House Kingston ON K7M 9A8 Renseignements généraux: (613) 545-2100 - Frontenac, Leeds et Grenville, Lennox et Addington Numéro sans frais: 800 267-9438 - Ottawa, Prescott-Russell, Prince Edward, Stormont, Dundas et Glengarry, Kawartha Lakes, Renfrew, Peterborough, Haliburton, Hastings, Lanark et Northumberland aux municipalités du Nord-Est Bureau 401 159, rue Cedar Sudbury ON P3E 6A5 Renseignements généraux: (705) 564-0120 Numéro sans frais: 800-461-1193 - Cochrane, Algoma, Manitoulin, Sudbury, Parry Sound, Nippissing et Timiskaming Renseignements supplémentaires : MINISTÈRE DES AFFAIRES MUNICIPALES ET DU LOGEMENT Direction des politiques provinciales d aménagement, 416 585-6014 Site Web : ontario.ca/aml On peut se procurer des exemplaires de cette publication : En ligne à serviceontario.ca/publications Par téléphone au Centre de service de ServiceOntario Du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 17 h 416 326-5300 416 325-3408 (ATS) 1 800 668-9938 Sans frais au Canada 1 800 268-7095 ATS Sans frais en Ontario Produit par le ministère des Affaires municipales et du Logement, Direction des politiques provinciales d aménagement ISBN 978-1-4249-7167-1 (PDF) ISBN 978-1-4249-7165-7 (Imprimé) ISBN 978-1-4249-7166-4 (HTML) Imprimeur de la Reine pour l Ontario, 2010 1M/03/10 Available in English SW-COC-001326 6 Le morcellement des terres