Vous voulez acheter un bien immobilier existant à un particulier, une personne privée Ai-je droit, en tant qu acheteur, à une protection légale particulière? En principe, non. L acheteur et le vendeur sont libres de convenir ce qu ils veulent. Puis-je conclure l achat d une maison ou d un appartement sur un coin de table ou dois-je passer par un notaire? Le passage par un notaire n est dans un premier temps pas nécessaire. L achat proprement dit a lieu en effet dès que l acheteur et le vendeur s engagent à acheter (vendre) un bien déterminé à un prix déterminé. À partir de ce moment-là, l achat et la vente sont valablement opposables aux deux parties concernées. Le document écrit rédigé à cette occasion sera dès lors définitif, qu il s agisse d un compromis de vente en bonne et due forme, comme c est souvent le cas, ou que l accord ait été couché, si l on peut dire, sur un coin de table. Il sera toutefois nécessaire par la suite de faire consigner l achat dans un acte notarié. Ce n est qu alors que le transfert de propriété deviendra également opposable à des tiers. À quoi dois-je faire attention dans le compromis de vente? Le compromis de vente décrit l ensemble des droits et devoirs de l acheteur et du vendeur, et doit dès lors être signé par les deux parties. Ce document est définitif et ne peut pas être révoqué. Pour éviter toute discussion par la suite, le compromis de vente doit assurément contenir les éléments suivants : l identité du vendeur et de l acheteur ; une description précise du bien acheté, au besoin avec un plan de mesurage en annexe ; le prix du bien ; le délai de paiement et les conditions, comme le paiement de l acompte et du solde ; la date de remise des clés ; le délai imparti pour le passage de l acte par-devant notaire, ainsi que le nom de ce dernier ; l existence ou non d une servitude ; Pensez aussi à faire insérer une condition suspensive si vous souhaitez conditionner l achat à la réalisation d un événement potentiellement incertain comme l obtention d un prêt hypothécaire. Si le vendeur refuse d utiliser le compromis type de l ULC, faites alors relire son propre compromis par un juriste. À quoi sert une condition suspensive dans un compromis de vente? Avant de vous engager à acheter une maison ou un appartement, vous devez veiller à obtenir autant d informations que possible sur la qualité du bâtiment (au besoin avec l aide d un expert) et son statut urbanistique. Vous pourrez obtenir certains de ces renseignements auprès du vendeur, de la commune ou du notaire. Tout cela peut toutefois prendre un certain temps et peut-être serez-vous relativement pressé de signer le compromis de vente pour éviter que quelqu un d autre ne vous devance... Dans ce cas, il pourra être intéressant de faire insérer un certain nombre de conditions suspensives dans le compromis. De manière simplifiée, il s agira de clauses stipulant que le compromis ne sera définitif qu à la réalisation d un événement futur encore incertain. Tant que la condition ne sera pas remplie, l achat n existera pas. Une condition suspensive sera préférable à une condition résolutoire en ce sens qu il n y aura pas, alors, de droits d enregistrement à payer si l achat n a finalement pas lieu. Deux exemples : «La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l obtention d une autorisation de construire pour le (date) au plus tard» ou «La présente vente est conclue sous la condition suspensive du constat par un expert de l absence de vices au niveau de la toiture». Puis-je obliger le vendeur à attendre jusqu à l obtention de mon financement? Non, à moins de l avoir prévu dans le compromis de vente sous la forme d une condition suspensive. Attention! Si vous avez fait ajouter cette condition suspensive, vous devez toutefois savoir que vous ne pourrez pas vous dérober à l achat si vous ne vous êtes adressé qu à une seule institution financière et y avez reçu une fin de non-recevoir. S il apparaît clairement que vous n avez pas fait preuve d un zèle suffisant pour obtenir un emprunt ou si vous avez compliqué l obtention, vous pourrez être condamné par un juge à acheter malgré tout le bien ou à payer des dommages et intérêts au vendeur si vous renoncez finalement à l achat. La condition suspensive ne sera pas réalisée - et l achat ne sera annulé - que si vous Photos : Archives Luxemburger Wort Juin 2013 I N 06/07-7
pouvez apporter la preuve que vous vous êtes adressé à plusieurs prêteurs et avez essuyé un «non» partout (demandez aux banques de le confirmer par écrit). Demander une option au vendeur peut-il être utile? Oui. Tous les vendeurs ne seront toutefois pas forcément disposés à vous accorder pareille option. Et le vendeur qui acceptera limitera sans aucun doute l option dans le temps (par ex. une semaine ou quinze jours) puisqu il ne pourra pas attendre éternellement votre décision. Si vous décidez d acheter dans ce délai, faites-le alors savoir par écrit, par courrier recommandé, au vendeur. C est ce que l on appelle la «levée» de l option. À ce moment-là, l achat deviendra définitif. Si, par contre, vous ne levez pas l option dans ce délai, il n y aura alors pas de vente et le propriétaire sera libre de vendre à qui il le souhaite. Le plus souvent, le vendeur demandera également une garantie au cas où vous viendriez à renoncer. Cette garantie vaudra comme acompte si vous achetez réellement, mais l argent sera par contre perdu si vous renoncez finalement à l achat. Signer une promesse d achat auprès d un agent immobilier est-il sûr? Non. Avec une telle promesse d achat (également appelée «option de vente»), vous vous engagerez à acheter un bien au prix indiqué. Il s agira d une promesse unilatérale d achat à laquelle vous seul serez tenu. Le vendeur, de son côté, restera libre de faire ce qu il veut. Ce n est que lorsque le vendeur «lèvera l option» (acceptera votre offre) que l achat sera définitif et que le vendeur sera alors également tenu. Mais comme l achat (la vente) suivra alors automatiquement la levée de l option, il sera indispensable que tous les éléments essentiels du compromis de vente (prix, délai de paiement, éventuelles conditions suspensives,...) soient mentionnés scrupuleusement dans l option. Si vous préférez jouer la sécurité, signez de préférence un compromis de vente en bonne et due forme : celui-ci sera contraignant pour les deux parties. Si vous n avez pas le choix, veillez alors à ce que l option que vous signez soit limitée dans le temps. Une fois ce délai expiré, vous ne serez plus tenu par l option. Ai-je priorité, en tant que locataire, pour acheter le bien immobilier que je loue? Vous pouvez avoir un droit prioritaire si une clause reprise dans votre contrat de location stipule que le locataire peut faire une offre prioritaire dans le cas où le propriétaire déciderait de vendre le bien immobilier. Concrètement, le propriétaire vous demandera donc de faire une offre ferme. Mais il conserve par contre la possibilité de vendre le bien immobilier à quelqu un d autre si ce dernier fait une offre supérieure. Le droit prioritaire vous donne uniquement la possibilité de faire une offre en premier, ce qui n implique pas obligatoirement que vous aurez effectivement la possibilité d acheter le bien immobilier. Cela n est pas identique à un droit de préemption. Qu est- ce que cela implique lorsqu il existe un droit de préemption? La loi sur le bail d habitation (article 15) accorde au locataire dont le bail court depuis au moins 18 ans un droit de préemption sur le logement loué, à moins que ce logement fasse l objet d une vente publique ou qu il ne soit cédé à un membre de la famille du propriétaire, parent ou allié jusqu au 3ème degré inclus, ou qu il ne fasse l objet d une cession gratuite. 8 - Juin 2013 I N 06/07
Concrètement, le bailleur doit adresser au locataire l offre de vente. Dans cette offre, le bailleur doit avertir le locataire qu il a le droit de faire une contre- proposition. Le locataire dispose alors d un mois pour user de son droit et pour faire éventuellement une contre- proposition. Son silence vaut refus de l offre. Si le locataire a formulé une demande en obtention d un prêt auprès d un établissement financier établi au Grand- Duché, le délai est prorogé d un mois. Le logement ne peut être vendu à un tiers qu à un prix supérieur à celui offert par un locataire.. En cas de vente du logement à un tiers acheteur en dépit du droit de préemption existant dans le chef du locataire, le locataire lésé peut réclamer des dommages et intérêts au vendeur qui ne pourront être inférieurs au montant des loyers d une année. En quoi consiste une servitude? Une servitude est une charge qui pèse sur un bâtiment ou une parcelle de terrain (le «fonds assujetti») au profit d un autre bâtiment ou d une autre parcelle (le «fonds dominant»). L exemple le plus connu est le droit de passage. Pareille servitude existe surtout à la campagne, où certaines prairies sont enclavées et uniquement accessibles par d autres. Une servitude est perpétuelle et, de ce fait, très importante (elle ne pourra s éteindre que dans de rares cas : par non usage pendant 30 ans, réunion des deux fonds dans le patrimoine d un seul propriétaire ou si le fonds dominant n est plus enclavé) Une servitude peut découler : de la localisation naturelle du fonds (par ex. servitude de cours d eau d un terrain situé en amont vers un terrain situé en aval) ; d obligations imposées par la loi (par ex. obligation d accorder un passage au profit d un fonds enclavé) ; d une convention (un boulanger qui exerce sa profession dans une de ses propriétés peut par exemple, à la vente d une autre propriété lui appartenant, imposer une servitude à l acheteur qui ne pourra jamais utiliser cette propriété à une même fin). Quels sont les principaux documents à réclamer au vendeur lorsque j achète une maison? Le certificat de performance énergétique : La loi impose à tout propriétaire d un immeuble désirant le vendre de permettre aux candidats acquéreurs de consulter le certificat de performance énergétique. -> En quoi consiste le certificat de performance énergétique? Le certificat de performance énergétique (CPE) vous informe sur la qualité énergétique du bâtiment de même que sur les mesures à prendre pour améliorer le rapport coût/efficience de la performance énergétique du bâtiment. Il est valable dix ans. Si le bâtiment a été construit récemment et qu un «certificat de performance énergétique» existe, il ne sera pas nécessaire de faire établir un nouveau CPE tant que le document existant sera valable (également dix ans). Si vous revendez le bâtiment acheté avant l expiration de la date de validité du CPE, vous ne devrez pas non plus faire établir un nouveau CPE : il suffira de remettre le CPE original à l acheteur. Si vous avez toutefois pris entre-temps des mesures pour rendre le bâtiment moins énergivore (vous avez par ex. mis du double vitrage partout), il sera naturellement préférable de demander un nouveau CPE dans la mesure où celui-ci vous donnera une meilleure note. Au moment du transfert effectif de propriété, l original du certificat doit être remis au nouveau propriétaire. Juin 2013 I N 06/07-9
A VENDRE Il serait utile également de réclamer une copie de l acte de propriété (pour savoir qui est propriétaire et qui peut vendre, et surtout à qui vous devez payer ; ce document doit du reste reprendre les conditions importantes comme les servitudes et les normes d urbanisme), avant de passer acte devant notaire Si l habitation est louée : une copie du contrat de location. Notons ici que même si le vendeur affirme avoir déjà dénoncé le contrat de bail en prévision de la vente et en raison de la vente, si malgré cette dénonciation le locataire se maintient dans les lieux, il en a parfaitement le droit, et le contrat de bail sera prorogé de plein droit pour une durée indéterminée. Il appartiendra alors à l acquéreur, s il entend occuper personnellement l immeuble, de résilier le contrat de bail suivant la procédure de résiliation pour besoin personnel ( voir article 12 de la loi sur le Bail d habitation ou notre brochure sur le bail à loyer) Quels sont les principaux documents à réclamer au vendeur lorsque j achète un appartement? Le certificat de performance énergétique : même remarque que pour l acquisition d une maison. Dans le cas d un appartement faisant partie d une copropriété, le certificat devra être établi pour l ensemble de l immeuble. Les frais seront à partager entre les copropriétaires, Le syndicat des copropriétaires ne peut refuser l établissement d un passeport énergétique lorsqu il est rendu obligatoire par la loi. Il serait utile également de réclamer une copie de l acte de propriété (pour savoir qui est propriétaire et qui peut vendre, et surtout à qui vous devez payer ; ce document doit du reste reprendre les conditions importantes comme les servitudes et les normes d urbanisme) avant de passer devant notaire. Si l habitation est louée : une copie du contrat de location. Les mêmes remarques que celles formulées ci-dessus dans le cadre de la vente d une maison sont applicables. Une copie de la version la plus récente de l acte de base et du règlement de copropriété. Conseil : demandez également le règlement d ordre intérieur, les décisions de la dernière assemblée générale (pour savoir si des travaux importants sont prévus et doivent encore être payés) et les derniers comptes annuels (de manière à savoir à combien s élèvent les frais généraux), et ce avant de passer devant notaire. L acte de base contient une description de l ensemble du complexe avec, donc, les parties privatives et les parties communes. Vous y retrouverez la partie qu occupe l appartement dans les parties communes, par ex. 1000/10000, et qui détermine la participation du propriétaire en question aux frais pour les parties communes. Vous pourrez notamment aussi y lire si la terrasse est réservée ou non exclusivement au propriétaire. Le règlement de copropriété décrit les compétences de l assemblée générale des copropriétaires et la manière dont les décisions peuvent y être prises, par ex. pour la rénovation de la façade ou l installation d un nouvel ascenseur. Il existe ensuite également un règlement d ordre intérieur qui stipule par exemple la fréquence à laquelle les menuiseries extérieures doivent être repeintes ou indique si un copropriétaire peut louer son bien à une personne exerçant une profession libérale, etc. Ai-je encore droit à un délai de réflexion une fois que j ai signé? Dans certains pays, l acheteur dispose encore d un délai de réflexion après la signature du compromis de vente. Ce n est pas le cas chez nous, à moins de l avoir fait stipuler explicitement dans le compromis de vente. Voilà pourquoi nous vous conseillons de faire usage de conditions suspensives en cas de facteurs incertains susceptibles de compromettre l achat par la suite, par ex. si l achat est conditionné pour vous à l obtention d un emprunt hypothécaire. Ce n est qu en cas de vice de consentement (tel que dol ou erreur excusable que toute personne sensée aurait commis dans les mêmes circonstances sur les éléments ou caractéristiques essentielles de la maison) ou si vous pouvez prouver que le bien présente un vice caché grave (par ex. mauvaises fondations) que vous pourrez réclamer l annulation de la vente en justice. 10 - Juin 2013 I N 06/07
Le vendeur peut-il réellement me forcer à acheter, même si j ai décidé de ne pas aller plus loin? Si vous revenez sur votre décision après la signature, vous commettrez une rupture de contrat. Cela donnera alors le droit au vendeur de demander des dommages et intérêts ou d exiger l exécution forcée du compromis. Normalement, il devra pour cela intenter une action en justice. Il optera le plus souvent pour des dommages et intérêts car cela n a aucun sens de forcer une vente dont le paiement est incertain. Les dommages et intérêts correspondront le plus souvent à la pénalité fixée dans le compromis de vente et seront souvent compris entre 10 et 15 % du prix du bien. Néanmoins, le vendeur peut demander au juge de vous ordonner de procéder à la signature de l acte par-devant notaire dans un délai déterminé. Si vous ne comparaissez pas pardevant le notaire, le jugement vaudra comme acte et le vendeur pourra exiger de vous le paiement du prix de la maison par l intermédiaire d un huissier de justice. Nous vous conseillons de conclure un accord à l amiable. Et si la maison est détruite par un incendie ou subit de graves dommages avant même le passage de l acte notarié? En principe, vous serez, en tant qu acheteur, propriétaire du bâtiment et en supporterez les risques à compter de la signature du compromis de vente. Tel est ce que prévoit notre Code civil. Mais l acheteur et le vendeur peuvent y déroger et c est du reste ce qui se passe le plus souvent dans la pratique. Dans la plupart des compromis, le transfert de ce risque est reporté au jour du paiement intégral du prix de la maison (Tel est le cas dans notre modèle «compromis type de vente», disponible sur notre site www.ulc.lu). Et comme cela se fait le plus souvent chez le notaire, la propriété et les risques qui y sont liés ne sont transférés qu après le passage de l acte notarié. Si cela est clairement stipulé dans le compromis de vente que vous avez signé et que la maison est détruite par un incendie ou gravement endommagée entre la signature du compromis de vente et le passage de l acte notarié, ce sera alors au vendeur de procéder aux réparations nécessaires ou de vous rembourser le montant de la maison avec d éventuels dommages et intérêts, à moins qu il ne parvienne à prouver l existence d un cas de force majeur. À partir de quand puis-je avoir les clés? Comme indiqué ci-dessus, en principe, l acheteur devient propriétaire du bien et a le droit d en jouir dès la signature du compromis de vente. Tel est ce que prévoit notre Code civil. Mais l acheteur et le vendeur peuvent y déroger comme c est souvent le cas en pratique. Dans la plupart des compromis, le transfert de la propriété sera reporté au jour du paiement intégral du prix de la maison après le passage de l acte notarié. Si vous recevez toutefois les clés plus tôt, par ex. pour pouvoir effectuer certains travaux, mieux vaudra alors faire assurer le bâtiment contre l incendie et les dommages que pourraient occasionner les travaux. A quelles aides étatiques ais-je droit pour l acquisition d un logement? Pour tout renseignement relatif aux aides au logement, telles que prime d acquisition, bonification d intérêt, subvention d intérêt, prime d épargne, garantie de l Etat, nous vous invitons à prendre contact avec le Ministère du Logement. Enfin, l ULC se permet d indiquer que le présent article est destiné à donner des informations générales. Par contre, l ULC n a pas qualité pour donner des conseils personnalisés et circonstanciés par rapport à des situations déterminées dans le cadre de vente entre particuliers, de telles ventes ne relevant pas du droit de la consommation. Pour tous renseignements en relation avec un cas déterminé vous opposant à une personne privée, nous vous invitons à consulter un avocat ou un service d accueil et d information juridique (Service d accueil et d information juridique Luxembourg-Cité judiciaire-bâtiment BC-L- 2080 Luxembourg-Tél. : (+352) 221846 /Service d accueil et d information juridique Diekirch-Justice de paix-place Joseph Bech-L-9211 Diekirch-Tél. : (+352) 802315/ Service d accueil et d information juridique - Esch sur Alzette-Justice de paix-place Norbert MetzL-4239 - Eschsur-Alzette- Tél. : (+352) 54 15 52). En tant que membre de l ULC, vous avez la possibilité également d avoir une consultation sur rendez-vous, avec un avocat collaborant avec l ULC afin d obtenir des informations. En aucun cas cependant, l ULC ne pourra vous assister dans le cadre d un litige relatif à une vente d immeuble vous opposant à une personne privée. Juin 2013 I N 06/07-11