I LES ACTEURS DE LA COPROPRIÉTÉ EN DROIT BELGE

Sommaire.................................................... 5 Introduction................................................. 7 Titre I LES ACTEURS DE LA COPROPRIÉTÉ EN DROIT BELGE........ 11 Introduction............................................. 11 Chapitre 1 L assemblée générale..................................... 13 Objet de l assemblée générale : assemblée ordinaire ou extraordinaire........................................ 13 A. Assemblée ordinaire.................................... 13 B. Assemblée extraordinaire................................ 14 Convocation de l assemblée générale...................... 15 A. Contenu.............................................. 15 B. Convocation.......................................... 16 C. Composition de l assemblée générale....................... 18 D. Déroulement de l assemblée générale...................... 18 E. Décisions............................................. 19 Chapitre 2 Le syndic................................................ 23 Choix du syndic......................................... 23 Mode de nomination.................................... 24 A. Syndic statutaire....................................... 24 B. Syndic élu par l assemblée générale........................ 25 C. Syndic nommé par le juge................................ 26 1. Syndic judiciaire.................................... 26 2. Syndic provisoire................................... 27 larcier 393 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 393 11/03/2013 12:11:23

DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ Contrat de syndic....................................... 28 Section 4 Durée du mandat........................................ 29 Section 5 Pouvoirs du syndic...................................... 32 A. Le processus décisionnel................................ 33 B. La gestion administrative................................ 33 C. La gestion technique.................................... 34 D. La gestion financière.................................... 35 E. Le contentieux de la copropriété.......................... 36 Chapitre 3 Le conseil de copropriété................................. 37 Chapitre 4 Le commissaire aux comptes.............................. 41 Chapitre 5 Les copropriétaires....................................... 43 Conclusion............................................... 45 Titre II LES PRINCIPAUX INTERVENANTS EN COPROPRIÉTÉ DIVISE AU QUÉBEC........................................... 47 Introduction.................................................. 47 A. Le syndicat de copropriété............................... 47 1. Le conseil d administration........................... 48 I. Pouvoirs et attributions........................... 48 a. Le budget et la perception des charges............. 49 b. Le registre de la copropriété..................... 52 c. La convocation des assemblées générales des copropriétaires............................ 53 d. L obligation d assurer........................... 54 e. La gestion et les opérations quotidiennes.......... 55 f. L embauche d un gérant......................... 56 g. Le devoir de représentation..................... 57 II. Responsabilités.................................. 58 a. Responsabilités générales....................... 58 394 larcier 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 394 11/03/2013 12:11:23

b. Responsabilité en cas de vice de conception ou de construction ou de défaut d entretien des parties communes......................... 59 2. L assemblée des copropriétaires........................ 59 I. Pouvoirs et attributions........................... 60 a. L élection des administrateurs................... 60 b. La modification du règlement d immeuble......... 61 c. La ratification des règlements de gestion........... 61 d. Les décisions nécessitant une majorité spéciale..... 61 II. Responsabilités.................................. 62 B. Le copropriétaire....................................... 63 I. Droits.......................................... 63 a. Responsabilités............................... 65 a) Le paiement des charges reliées à la fraction..... 65 b) La participation aux assemblées des copropriétaires......................... 66 c) Le respect de la déclaration de copropriété...... 66 d) Le respect de la majorité et de la démocratie.... 67 e) L obligation d assurer....................... 67 f) Le fait ou la faute de ses ayants cause.......... 67 C. Les ayants cause du copropriétaire........................ 67 I. Responsabilités.................................. 68 D. Le gérant............................................. 68 I. Pouvoirs et attributions........................... 69 II. Responsabilités.................................. 70 E. Le promoteur......................................... 71 I. Pouvoirs et attributions........................... 71 II. Responsabilités.................................. 72 a) Le paiement des charges communes........... 72 b) Les vices affectant l immeuble................ 72 c) L administration provisoire du syndicat......... 73 Titre III LA PSYCHOLOGIE DU «VIVRE ENSEMBLE» EN COPROPRIÉTÉ............................................ 75 Introduction............................................. 75 A. La psychologie du copropriétaire.......................... 77 1. Qu est- ce qu une culture d interdépendance?............. 77 2. Comment développe- t-on ce type de culture?............ 78 3. Les 3 principaux ingrédients dans le développement de la culture du «vivre ensemble» :.................... 79 I. 1 e ingrédient Le copropriétaire (ou la psychologie du copropriétaire)................................ 79 II. 2 e ingrédient Contexte de la copropriété............ 81 larcier 395 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 395 11/03/2013 12:11:24

DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ III. 3 e ingrédient La gouvernance de la copropriété....... 82 IV. Mécanisme et composantes de la gouvernance d une copropriété................................ 82 4. Les 3 piliers de gouvernance :.......................... 84 B. Développer une culture d interdépendance de copropriété :.... 85 1. Cadre de référence : Cycle adaptatif..................... 85 2. Les phases et les pièges............................... 87 I. Les phases...................................... 87 II. Les pièges...................................... 87 3. Continuum du cycle adaptatif......................... 89 I. Phase d exploration réorganisation renouveau...... 89 Piège de la pauvreté............................ 93 II. Phase d exploitation mise en place et croissance...... 94 Piège du leadership malsain/déficient............. 95 III. Phase de conservation rythme de croisière.......... 97 Piège de la rigidité............................. 98 IV. Phase de la destruction créative réappropriation de la situation suite à un ou des bouleversements majeurs.. 99 Piège du désastre chronique lorsque l on n arrive pas à se réapproprier la suite.................... 101 4. Boucle de l infini :................................... 102 C. Le défi psychologique du «vivre ensemble» en copropriété :... 102 Titre IV LA PRÉVENTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ VU PAR UN SYNDIC PROFESSIONNEL........................ 103 Introduction............................................. 103 Chapitre 1 Les perceptions négatives de la Copropriété et de l habitat collectif.................................................. 105 A. Une mauvaise perception de la densité urbaine.............. 105 B. L image de dépendre des autres........................... 105 C. L obligation de se réunir................................. 106 D. L image du conflit...................................... 106 E. Manque de confiance dans le secteur...................... 106 Chapitre 2 Les bases préalables à la prévention des conflits en copropriété........................................... 109 A. La transparence........................................ 109 B. La communication..................................... 110 C. L éthique............................................. 110 D. Les données objectives.................................. 111 396 larcier 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 396 11/03/2013 12:11:24

Chapitre 3 La copropriété source de conflits entre les copropriétaires et le syndic............................................... 113 A. La différence dans les intérêts............................ 113 B. La vie en commun...................................... 114 C. L absence d outils juridiques adéquats...................... 114 Chapitre 4 Les éléments générateurs de conflits en copropriété........ 117 A. Le bâti............................................... 117 B. L acte de base et le règlement de copropriété................. 118 C. Les organes de la Copropriétés............................ 118 D. Les copropriétaires..................................... 119 Chapitre 5 La copropriété ou avant tout la vie d un groupe............ 121 A. Stade n o 1 : l exploration ou la recherche de compétences parmi les copropriétaires...................................... 121 B. Stade n o 2 : l exploitation par une valorisation de l aspect participatif et la mise en place d organe supplétif (Monsieur Energie comités divers vérificateurs de comptes).......................... 122 C. Stade n o 3 : la conservation ou la mise en place d outils visant la pérénité de l immeuble.......................... 123 D. Stade n o 4 : la destruction positive......................... 124 Chapitre 6 Pouvoir identifier les intérêts de chaque copropriétaire..... 127 A. Les intérêts liés à la qualité de la personne.................. 127 B. Les intérêts liés par le mode d acquisition de son appartement.................................... 127 C. Les intérêts liés à l état physique des copropriétaires et habitants........................................... 127 D. Les intérêts économiques................................ 128 E. Les intérêts «affectifs» entre les copropriétaires............. 128 Chapitre 7 L attitude des copropriétaires en assemblée générale et les besoins............................................. 129 A. Besoins physiologiques.................................. 129 B. Besoins de sécurité..................................... 129 C. Besoins d appartenance................................. 129 D. Besoins d estime....................................... 130 E. Besoin de s accomplir................................... 130 larcier 397 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 397 11/03/2013 12:11:25

DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 8 L empathie et la Copropriété : L outil premier en vue de prévénir des conflits................................... 131 Chapitre 9 Les quelques conseils pour un syndic avisé................ 133 A. La patience........................................... 133 B. Le «je vous ai compris»................................. 133 C. Faciliter les communications............................. 133 D. L obtention d informations objectives...................... 134 E. Faire preuve de créativité................................ 134 F. Montrer que l on apprécie le travail que l on fait.............. 134 G. Valoriser l association des copropriétaires.................. 134 H. Se déclarer «représentant de l association»................. 135 I. Montrer les impératifs techniques......................... 135 J. Faire comprendre les besoins de l association................ 135 Chapitre 10 Les situations d urgence et la prévention des conflits en Copropriété........................................... 137 Chapitre 11. Le syndic et la prévention des conflits en assemblée générale................................................. 141 Titre V PRÉVENTION DE CONFLITS : DÉVELOPPER L «ATTITUDE MÉDIATEUR»................................. 145 Chapitre 1 Introduction............................................. 147 La prévention de conflit : les rôles et les interventions....... 148 A. Faire attention aux besoins des personnes et leur permettre de les rencontrer....................................... 148 B. Donner aux personnes les outils, techniques et compétences permettant de gérer les différences et les conflits............. 148 C. Forger des relations entre les camps....................... 149 Les challenges du tiers qui adopte l «attitude médiateur»... 149 «Attitude médiateur» et compétences.................... 150 398 larcier 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 398 11/03/2013 12:11:25

Chapitre 2 Savoir créer ou recréer un climat de confiance en respectant quelques principes....................................... 153 Construire une Relation de Confiance..................... 153 Obstacles possibles dans le processus de construction de la confiance.......................................... 155 Chapitre 3 Témoigner du respect.................................... 157 Chapitre 4 Réfléchir en termes de contributions plutôt qu en termes de responsabilité et de culpabilité......................... 159 Chapitre 5 Améliorer sa communication............................. 161 Savoir écouter........................................... 161 A. Introduction.......................................... 161 B. Règles de communication................................ 161 C. Écoute active.......................................... 162 Savoir poser des questions pertinentes..................... 163 A. Question introductive................................... 163 B. Questions d approfondissement ou éclaircissement........... 164 C. Questions diagnostiques................................. 165 D. Votre style............................................ 166 E. Fausses questions...................................... 166 Développer des compétences dans la lecture de la communication non verbale......................... 166 Chapitre 6 Aller chercher les raisons qui motivent les positions........ 169 Notion................................................. 169 But.................................................... 172 larcier 399 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 399 11/03/2013 12:11:25

DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 7 Être conscient de la diversité des préférences individuelles quant à la communication et s adapter au style de l autre... 175 Introduction............................................ 175 Les préférences et les différences d approche en termes de communication...................................... 176 Utilité pour l intervenant................................. 179 Chapitre 8 Consolider ou développer des compétences d intelligence émotionnelle............................................. 181 Introduction............................................ 181 Conscience émotionnelle de soi........................... 181 La gestion émotionnelle de soi............................ 183 Section 4 L empathie.............................................. 186 Chapitre 9 Réfléchir en termes d options plutôt que solution.......... 189 Notion................................................. 189 Difficultés.............................................. 189 Structure............................................... 191 Chapitre 10 Conclusion............................................... 195 400 larcier 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 400 11/03/2013 12:11:26

Titre VI LES STATUTS : UN OUTIL DE PRÉVENTION?................. 197 Introduction............................................. Chapitre 1 La forme et la publicité des statuts et du règlement d ordre intérieur......................................... 199 A. Premiers statuts....................................... 199 B. Modifications ultérieures................................ 200 C. Règlement d ordre intérieur.............................. 201 Chapitre 2 Le contenu des statuts.................................... 203 Contenu de l acte de base................................. 203 A. La description de l ensemble immobilier.................... 203 B. La description des parties privatives et communes............ 204 C. La fixation de la quote- part des parties communes afférente à chaque partie privative................................ 206 Contenu du règlement de copropriété..................... 208 A. La description des droits et obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes......... 208 1. Quant aux parties privatives.......................... 208 2. Quant aux parties communes......................... 211 B. Les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges........................................... 212 C. Les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l assemblée générale..................... 213 D. Le mode de nomination du syndic, l étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui- ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission......... 214 E. La période annuelle de 15 jours pendant laquelle se tient l assemblée générale ordinaire de l association des copropriétaires...................................... 215 F. Les obligations et compétences du commissaire aux comptes.......................................... 215 Les clauses spécifiquement interdites...................... 216 larcier 401 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 401 11/03/2013 12:11:26

DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 3 La modification des statuts............................... 219 Modification par l assemblée générale..................... 219 Modification par le Juge.................................. 220 Chapitre 4 L opposabilité et/ou la force obligatoire des statuts et du règlement d ordre intérieur.......................... 223 Conclusion............................................... 227 Titre VII L AMÉLIORATION DE QUELQUES OUTILS JURIDIQUES NÉCESSAIRES AU FONCTIONNEMENT DES ASSOCIATIONS DE COPROPRIÉTAIRES........................................ 229 Introduction............................................. 229 Chapitre 1 Les outils liés à l organisation de l assemblée générale...... 231 La convocation de l assemblée générale.................... 231 A. Fixer la date de la réunion............................... 231 B. Définir l ordre du jour.................................. 232 1. Objectif........................................... 232 2. Par qui?........................................... 232 3. Contenu........................................... 233 4. Ordonnancement de l ordre du jour.................... 234 C. Indiquer les modalités de consultation des pièces............ 235 D. De quelques difficultés pratiques.......................... 235 1. Comment traiter les propositions émanant des copropriétaires et des occupants?................................... 235 2. Négociation et propositions confidentielles.............. 236 E. La lettre de convocation................................. 237 1. Émanant du syndic.................................. 237 2. Envoyée par recommandé............................ 237 3. À quelle adresse?................................... 238 4. À qui?............................................ 238 5. Délai............................................. 238 F. L affichage............................................ 239 402 larcier 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 402 11/03/2013 12:11:26

Le déroulement de l assemblée générale et l établissement du P.- V.................................................. 239 A. Qui participe à l assemblée générale?...................... 239 1. Tout copropriétaire, membre de l association............. 239 2. Indivisaires, usufruitiers,........................... 239 3. Assistance par un tiers............................... 240 B. Le déroulement de l assemblée générale.................... 242 1. Les opérations préalables à la tenue de la réunion......... 242 2. La réunion et les décisions............................ 242 Chapitre 2 De certains outils lies à l intervention du syndic........... 245 Le contrat de syndic..................................... 245 A. Négociation du contrat.................................. 245 B. Contenu.............................................. 247 C. Signature............................................. 248 La gestion financière et le recouvrement des charges........ 249 A. Les décomptes individuels............................... 249 1. Établissement...................................... 249 2. Consommation individuelle........................... 250 3. Communication.................................... 251 4. Usufruit........................................... 251 5. Inoccupation....................................... 252 B. La consultation des comptes............................. 252 C. Le recouvrement des charges............................. 253 1. Les modalités de paiement............................ 253 D. La procédure judiciaire.................................. 254 E. La prescription........................................ 256 F. Les dettes de charges sont chirographaires.................. 256 G. Le mécanisme d opposition quasi- amiable.................. 257 1. Le mécanisme...................................... 257 2. Les actes concernés.................................. 258 3. Les arriérés........................................ 258 4. Absence de garantie................................. 259 Conclusions.............................................. 261 Annexe 1................................................ 263 Annexe 2................................................ 265 Annexe 3................................................ 267 Annexe 4................................................ 275 larcier 403 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 403 11/03/2013 12:11:27

DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ Titre VIII LA DÉSIGNATION D UN SYNDIC PAR LE JUGE................ 277 Introduction............................................. 277 Chapitre 1 Bases légales et situations visées.......................... 279 Article 577-8 1 er du code civil Le syndic judiciaire....... 279 A. Absence de syndic...................................... 279 B. Titulaires de l action.................................... 280 C. Procédure unilatérale................................... 282 Article 577-8 7 du code civil Le syndic provisoire........ 285 A. Carence ou empêchement du syndic....................... 285 B. Titulaires de l action.................................... 287 C. Procédure contradictoire................................ 288 Chapitre 2 Statut du syndic judiciaire ou provisoire................... 291 Introduction............................................. 291 Qui désigner?.......................................... 293 Quelles missions confier?................................ 295 Contrôle du syndic provisoire ou judiciaire................. 297 A. Compétences de l assemblée générale...................... 297 B. Compétences du magistrat............................... 298 Section 4 Honoraires du syndic judiciaire........................... 299 A. Qui les supporte?...................................... 299 B. Comment les fixer?.................................... 300 Chapitre 3 La désignation d un administrateur provisoire : une solution pour les cas «extrêmes»?................... 303 Chapitre 4 Conclusion............................................... 307 404 larcier 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 404 11/03/2013 12:11:27

Titre IX LA COPROPRIÉTÉ, UN TERREAU FERTILE POUR LA MÉDIATION........................................ 309 Introduction............................................. 309 La médiation : du sens commun au Code judiciaire......... 310 La confidentialité : qualité ou défaut?..................... 313 La copropriété : un contexte propice à la médiation?........ 315 Section 4 Les parties à la médiation................................ 318 Section 5 La prise en charge du coût lié à l intervention d un ou plusieurs médiateurs..................................... 320 Section 6 Le recours obligatoire à la médiation prévu dans le règlement de copropriété et dans les statuts.......................... 322 Section 7 La formulation de la demande de médiation................ 325 Section 8 Le choix du médiateur................................... 326 A. Un médiateur neutre, indépendant et impartial.............. 326 B. Qui choisit le médiateur?................................ 327 C. Quel médiateur choisir?................................ 328 D. Comment trouver rapidement et aisément les coordonnées de médiateurs agréés?.................................. 332 Section 9 Les principales étapes du règlement d un différend en médiation.............................................. 333 A. Remarque liminaire.................................... 333 B. La prémédiation....................................... 333 C. Le processus de médiation sensu stricto.................... 334 D. L homologation judiciaire................................ 336 E. La transcription de certaines décisions d homologation judiciaire permettant d éviter le coût et la rédaction d actes notariés.............................................. 339 larcier 405 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 405 11/03/2013 12:11:28

DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ 0 Les rôles des intervenants en médiation.................... 340 1 Les effets de la médiation sur la prescription et sur les procédures en cours............................ 342 A. La prescription........................................ 342 B. Les procédures en cours................................. 343 Conclusion........................................... 344 Titre X RECOURS ET PROCÉDURE CIVILE EN COPROPRIÉTÉ DIVISE AU QUÉBEC........................................... 347 A. Introduction.......................................... 347 B. Les recours civils personnels............................. 347 1. Requête en dommages- intérêts........................ 348 2. Requête en jugement déclaratoire...................... 349 3. Requête en injonction................................ 350 4. Requête en recouvrement de deniers.................... 351 5. Requête en annulation d une décision de l assemblée des copropriétaires.................................. 351 6. Requête en résiliation de bail.......................... 352 7. Requête en révision des valeurs relatives................. 352 8. Requête en reddition de compte et en remise du bien administré......................................... 353 9. Requête en nullité................................... 353 C. Les recours civils hypothécaires.......................... 354 1. Conditions préalables à l hypothèque légale du syndicat des copropriétaires.................................. 355 2. Processus préalable à la publication de l hypothèque légale... 356 3. Processus préalable à l exercice du recours hypothécaire.... 356 D. Survol de la procédure civile............................. 358 E. Les modes alternatifs de résolution des conflits en copropriété divise.................................... 360 Titre XI LE DROIT COLLABORATIF, UN NOUVEL OUTIL DANS LA NOUVELLE RÉALITÉ DE LA COPROPRIÉTÉ......... 363 Introduction............................................. 363 Chapitre 1 L approche collaborative.................................. 365 406 larcier 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 406 11/03/2013 12:11:28

Chapitre 2 Le droit collaboratif : Nouvelle méthode de prévention et de résolution de conflits................................ 369 Négociation Directe entre les Parties...................... 369 La Médiation........................................... 369 La Représentation Traditionnelle.......................... 370 Section 4 L arbitrage.............................................. 371 Section 5 La Cour................................................ 371 Chapitre 3 Le droit collaboratif, un outil intéressant dans le domaine de la copropriété......................................... 373 Conclusion.............................................. 374 Titre XII LE MODÈLE BELGE DU DROIT COLLABORATIF............... 375 A. Définition du droit collaboratif........................... 375 B. Historique............................................ 375 C. Développement de la pratique collaborative en Belgique....... 377 D. Les différentes étapes................................... 378 E. Les documents fondateurs du processus.................... 378 1. La Charte......................................... 378 I. Les avocats..................................... 378 II. Les experts et les tiers intervenants.................. 379 2. L Accord de participation au processus de droit collaboratif... 380 F. Conclusion........................................... 380 Annexes................................................. 381 TABLE DES MATIÈRES.................................... 393 larcier 407 197748KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd 407 11/03/2013 12:11:29