INTERVIEW EXCLUSIVE ETIENNE BROIS POURQUOI ET COMMENT INVESTIR DANS L IMMOBILIER? Interview par Stéphane ROUSSEAU Selon un sondage, seuls 40% des Français préparent activement leur retraite. Et vous?
«En matière d'immobilier, il est important de sortir des sentiers battus!» Introduction Vous vous demandez comment vous allez bien pouvoir améliorer votre quotidien, une fois à la retraite, vous vous posez des questions sur les opportunités qui s offrent à vous? Etienne BROIS, conseiller en gestion de patrimoine indépendant sur Angers se propose de vous éclairer dans un domaine particulier : l investissement dans l immobilier. Peux-tu nous expliquer en quelques mots en quoi consiste ton activité? Mon rôle est d aider mes clients à créer leur patrimoine, le développer, préparer leur avenir financier, leur assurer une retraite confortable et/ou une autonomie financière. Sur ton blog www.independancefinanciere.fr sur ton site professionnel www.westsiderfinance.fr, on découvre que les produits financiers que tu proposes, tu les as testé puisque tu es ton premier client. Je te propose de nous faire partager ton expérience dans ce domaine. QUESTION : Beaucoup de Français veulent préparer leur retraite. Quels sont les produits ou placements financiers qui leur permettraient de le faire? Et surtout, pourquoi opter pour l investissement immobilier plutôt que pour l épargne bancaire? RÉPONSE : Construire son patrimoine, c est s assurer des revenus futurs. Il y a deux stratégies contradictoires. La première : L épargne sur une assurance vie, sur des placements bancaires, ce qui va demander un effort financier régulier et permanent pour pouvoir constituer et conserver cette épargne. Ce placement peut être intéressant à très court terme pour financer les
études des enfants ou dans l optique d un projet d achat immobilier, mais pas pour se constituer une retraite. Sa rentabilité tourne autour de 2 à 3 %. C est une bonne façon d épargner, mais elle est à dissocier d un investissement dans l immobilier, beaucoup plus intéressant sur le long terme. L épargne bancaire est toutefois un outil que l on peut très bien utiliser en plus de l investissement. La deuxième : L investissement immobilier, que ce soit dans des locaux commerciaux comme des immeubles d habitation, assurera un revenu qui sera stable dans le temps. Pendant les quinze ou vingt premières années, on fait un effort d épargne, mais cet investissement est beaucoup plus rentable. D un côté, le locataire va venir nous rembourser la majorité du prêt souscrit et au terme de ce prêt, on aura un revenu récurent tant que nous garderons ce bien en notre possession. On part donc sur une stratégie à long terme. C est une stratégie de financement qui va générer des revenus réguliers avec une rentabilité au-dessus de l inflation. QUESTION : Y a-t-il un moment privilégié pour se lancer dans ce genre de démarche? RÉPONSE : Tout dépend du montant de retraite que vous toucherez et du niveau de qualité de vie que vous recherchez. Cependant, la durée des crédits étant longue, plus tôt on arrivera au terme de ceux-ci, plus tôt on pourra profiter des revenus générés. On se retrouve tout à fait dans une stratégie similaire à celles développées en entreprise. On va essayer de développer un volume important en un minimum de temps. Et le plus tôt est le mieux. QUESTION : Tôt, d accord, mais à la sortie des études, on a autre chose en tête que d assurer sa retraite. Chronologiquement, on va chercher à s acheter une voiture et un jeune couple va s orienter tout naturellement vers un projet commun de la construction d un foyer. Tout cela à crédit la plupart du temps et les revenus d un début de carrière ne sont pas illimités. Penses-tu que ce type d investissement soit compatible avec cette génération-là? L avis du banquier :
QUESTION : Culturellement, les Français ont à cœur de devenir propriétaires de leur résidence principale. Le fait d investir dans des biens immobiliers à but locatif ne risque-t-il pas de venir contrecarrer leur projet? RÉPONSE : Il y a en France une croyance tenace selon laquelle il est plus intéressant d être propriétaire de sa résidence principale et que c est donc un investissement nécessaire. Je considère ce genre de bien comme du «passif». Une résidence principale ne rapporte absolument rien, ne génère aucun profit. Certes, à terme, elle nous fait économiser un loyer, mais le fait de la posséder et de l entretenir génère des dépenses importantes. C est un actif dans le sens où elle constitue une valeur et le jour où vous la cédez, vous récupérez une somme plus ou moins importante, mais vous allez la réinvestir dans l achat d un autre bien. Dans le cas d un investissement locatif, on a des revenus, donc c est un actif et de l autre, la résidence principale nous évite de payer des loyers, mais elle représente une charge pour la famille qui est très souvent très lourde puisqu elle peut représenter jusqu à 30% du taux d endettement du foyer. Un autre élément à prendre en considération, c est l extrême mobilité à laquelle on peut se trouver confronter au cours de notre parcours professionnel. Si vous savez que vous resterez 20 ans au même endroit, cela peut être judicieux de faire une telle acquisition, mais nombreux sont ceux qui devront changer de ville, voire de région. On se retrouvera donc confronté à une multiplication des frais liés à l acquisition et au crédit et en fin de compte, quand on fait les calculs, comme j ai pu le faire avec mes clients, on se retrouve avec un bilan négatif. La bonne solution serait durant la première partie de sa vie de faire un investissement immobilier très tôt et dans un deuxième temps, lorsqu on arrive dans une situation stabilisée au niveau du travail, de commencer à se positionner au niveau de l acquisition d une résidence principale. L avis du banquier : le raisonnement d un banquier diffère d un courtier et d un conseiller en gestion patrimoine. Il ne va prendre qu une partie des loyers perçus et prendre l intégralité du montant des crédits pour calculer le taux d endettement. Donc, un client qui aura investi dans de l immobilier à but locatif sera limité dans l obtention d un prêt pour acheter sa résidence locative. Une solution alternative pour un jeune couple qui va commencer par acheter un appartement de taille modeste et donc à un prix relativement bas serait de conserver ce bien et de le mettre en location lorsqu il sera contraint de muter ou que la famille s agrandira. En gardant à l esprit que cela dépendra de ses moyens financiers. Considérant toutefois que le salaire augmente de manière importante dans les quinze premières années, cette solution est tout à fait envisageable.
J ai pu constater au cours de mon expérience que parmi mes clients, ceux qui ont commencé de bonne heure à investir dans l immobilier à but locatif ont eu plus de facilités à acheter leur résidence principale, alors que très souvent, l inverse n est pas vrai. QUESTION : En ce qui concerne le financement de l investissement à but locatif, tu préconises de tout financer par un prêt bancaire et de limiter au maximum l apport personnel, qu il vaut mieux garder sur un placement bancaire. Dans quel but? RÉPONSE : La relation des Français face au crédit est difficile, sentiment transmis par les générations antérieures. C est en partie vrai, mais il y a quelques nuances dont il faut tenir compte. Ainsi, on peut considérer que le prêt à la consommation, par exemple, est une aberration et un réflexe dont il faut se défaire à tout prix. En revanche, contracter un crédit pour créer un profit, comme le ferait une entreprise, est une approche complètement différente. Ce crédit-là va générer une valeur. L objectif est d avoir un crédit qui rapporte. Dans le domaine qui nous intéresse, on va chercher à emprunter une somme maximale sur une durée la plus importante possible de manière à minimiser son taux d endettement et à multiplier les acquisitions. Concrètement, vous payez un bien avec de l argent qui ne vous appartient pas, ce bien vous génère des revenus, et les mensualités des emprunts sont payées par les locataires. Au final, c est ici que l enrichissement se crée. En prime, les intérêts d emprunts sont entièrement déductibles des revenus fonciers. Il en résulte une baisse de vos impôts liés à vos revenus fonciers. Il existe également d autres particularités qui pourraient faire l objet d un chapitre beaucoup plus complet. QUESTION : Quelles sont les raisons qui freinent les Français dans leur approche de l investissement immobilier? RÉPONSE : Les freins sont nombreux. Les réflexions négatives de l entourage, la peur de l inconnu, la méconnaissance de la façon dont on peut gérer les risques liés à ce type d investissement, tels que les locataires qui ne payent pas. Si on prend un peu de recul, on se rend compte que lorsqu on achète une résidence principale, elle représente une charge sans aucun revenu qui vient la contrebalancer. Donc, dans l absolu, mathématiquement parlant, acheter une résidence principale est techniquement bien plus risqué financièrement, même si on a la jouissance de notre habitation.
QUESTION : Quelles sont les qualités requises pour se lancer dans l investissement immobilier? RÉPONSE : Investir n est pas si compliqué que ça, l action est le maitre mot. Se rapprocher de personnes qui ont une expérience dans le domaine est un avantage certain et permet d appréhender les démarches et les problèmes qui peuvent se présenter. Il faut faire preuve de discernement quant au choix des professionnels qui vous accompagneront dans votre recherche. La seule difficulté réside dans la capacité à savoir saisir les opportunités quand elles se présentent et ne pas jeter son dévolu sur n importe quel produit pour de mauvaises raisons. QUESTION : Existe-t-il des supports qui permettent de maitriser cet univers avant de faire appel à un professionnel? RÉPONSE : C est une demande récurrente chez les internautes qui viennent sur mon blog. C est pourquoi je suis en train de mettre sur pied un ebook. D ici la fin de l année, je serai également en mesure de présenter une formation vidéo sur laquelle je travaille avec quelques collaborateurs. Nous allons également organiser des séminaires. Je m intéresse beaucoup aux livres qui traitent du sujet et j ai pu me rendre compte qu ils étaient très axés sur le côté fiscalité, purement technique. Mais je me suis rendu compte que très vite, les clients potentiels les ont très bien assimilés, mais que ce qui leur manque, c est tout ce qui concerne l après, le côté relationnel avec leurs locataires, les outils et la connaissance qui leur permettront d instaurer un climat de confiance et de respect. Ce sont toutes ces petites astuces qui ont leur importance, sur lequel nous mettrons l accent dans nos formations vidéo. QUESTION : Tu parlais des aspects techniques et fiscaux de l investissement immobilier, pourrais-tu nous en dire un peu plus sur le LMNP, la loi Scellier. Est-il fiscalement préférable d investir dans le neuf ou dans l ancien? RÉPONSE : Les avantages fiscaux dans le neuf sont intéressants et nombreux. Mais ce que je recherche pour mes clients s éloigne de cette notion. Que ce soit dans le neuf ou l ancien, un bon investissement se fait d abord et surtout par rapport à son prix de vente et sa rentabilité. Le prix du m2 dans le neuf a toutes les chances d être très élevé. Donc, il faut bien mettre en balance les avantages fiscaux du neuf et la rentabilité qui sera meilleure dans l ancien. Si on prend la ville d Angers, dans les programmes neufs de la périphérie, on atteint 3000 / 3500 du m2 alors que dans l ancien dans le centre-ville, on sera à 2500. Dans ce cas-là, très nettement, on privilégiera l ancien.
QUESTION : Si l immobilier neuf est si cher, est-ce que ça n est pas dû justement à la publicité faite autour des avantages fiscaux? RÉPONSE : Les promoteurs immobiliers ont très certainement profité de cet engouement. Le nombre de biens proposés à la vente était inférieur à la demande, ce qui a provoqué un effet de levier sur les prix au m2, phénomène accentué par l arrivée de la norme BBC. Avec l arrêt de la loi Scellier, on a déjà pu constater un reflux des prix. Pour moi, l avantage fiscal ne doit pas être la priorité. C est la cerise sur le gâteau. QUESTION : L affluence des biens BBC ne risque-t-elle pas d avoir pour conséquence une désertification des biens plus anciens par les locataires? RÉPONSE : Il ne faut pas se laisser berner par les discours commerciaux de ceux qui veulent absolument vous vendre du BBC à n importe quel prix. Améliorer l isolation d un vieil appartement ou immeuble ne coûte pas si cher et la norme BBC ne justifie pas à lui seul l énorme différence des prix constatés. QUESTION : Quand on fait appel à un agent immobilier, il va privilégier l emplacement, alors que toi, tu vas orienter tes recherches différemment. RÉPONSE : Bien sûr que l emplacement est un élément à prendre en considération. Moi, je prends un autre élément en compte, qui est le prix. Vous pouvez avoir un appartement fabuleux aux pieds de la tour Eiffel. Pour autant, le prix sera tellement élevé que la rentabilité sera quasi nulle. Et si les prix sont artificiellement gonflés comme c est actuellement le cas, on risque de perdre de l argent. Ce que je recherche pour mes clients, ce sont des biens avec un rapport qualité/prix/service optimum. Alors, bien sûr, si je trouve un excellent immeuble de rapport dans le centre d une grande ville, je vais m y intéresser, mais c est rare et je me tourne plutôt vers les petites villes de 4000 à 10000 habitants à proximité des grands centres urbains, mais que les investisseurs classiques ont délaissés. Pour autant, le marché locatif y est existant et prospère, beaucoup moins cher que dans les grands centres qui ne sont distants que d une quinzaine de kilomètres. Les prix y sont très abordables, car ils n ont pas subi l influence de la flambée de l immobilier constatée dans les grandes agglomérations. Si on prend l exemple de Beaufort en Vallée, on constate un prix du m2 de 1000 moins cher que dans le centre d Angers, alors que les loyers seront à peine inférieurs.
QUESTION : À choisir, un locataire ne va-t-il pas accepter de payer un peu plus cher pour se retrouver dans le centre d une grande ville où il trouvera peut-être plus de commerces autour de son immeuble? RÉPONSE : La nouvelle politique des élus qui tend à bannir l automobile des centres-ville et de développer les zones piétonnes va jouer à mon sens pour nous puisqu il deviendra extrêmement compliqué pour un résident d accéder à son immeuble en voiture et qu il lui faudra trouver un emplacement «cher» pour stationner. Par ailleurs, dans les centres des petites villes qui m intéressent, il y a aussi des commerces et la circulation sera beaucoup plus facile. QUESTION : Y a-t-il une taille d appartement à privilégier dans l acquisition d un bien à but locatif? RÉPONSE : La première demande que me formulent mes nouveaux clients, qui ne sont pas encore tout à fait rassurés, c est un studio au-dessous de 50 000, sous prétexte que l investissement sera moins risqué. Je suis absolument contre, à fortiori si nous nous trouvons dans une ville étudiante, car cette idée va séduire beaucoup de monde et la concurrence sera trop présente. Dans les années 1980, de grands appartements ont été divisés en studios, ce qui a créé une surabondance d offres préjudiciable au marché locatif. Autre désavantage, le turn-over important que l on constate dans ce type d appartements. Enfin et surtout, vous surpayez le bien, car en relation directe avec le nombre d investisseurs. Pour moi, les plus intéressants sont les T2 ou T3. Il ne faut pas totalement laisser de côté les T4, qui sont peu nombreux, mais qu il faudra mettre en concurrence avec les maisons qui pourraient être disponibles sur le secteur. QUESTION : Est-ce qu un investissement immobilier peut s autofinancer? RÉPONSE : C est l objectif de mes démarches. Bien sûr, c est extrêmement difficile à faire sur un studio de 50 000. Mais plus on va aller sur des tailles importantes, et plus ce sera faisable. Aujourd hui, si on part sur un crédit d une durée de 20 ans à des taux de l ordre de 4,5 %, avec une rentabilité nette de 7,5 %, le bien s autofinance. Les biens que je propose à mes clients s approchent au plus près de cette configuration-là. Le but est de dépenser le moins d argent possible pendant la phase de constitution de patrimoine.
QUESTION : On peut finalement devenir rentier avec l immobilier! RÉPONSE : Exactement. Avec une distinction toutefois, c est que si vous investissez dans le neuf, vous serez limités par le nombre d investissements, car pour vous prêter l argent, les banques ne prennent pas en compte les avantages fiscaux du type Scellier pour faire baisser votre taux d endettement. Et comme nous l avons dit plus tôt, les biens dans le neuf sont beaucoup plus chers. Donc, vous serez rapidement bloqués. Alors que dans l ancien, avec un taux de rentabilité de 7 à 8 %, sur 6 à 7 ans, vous pourrez multiplier vos investissements. QUESTION : J ai remarqué que tu incitais tes clients à investir directement dans des immeubles composés de plusieurs appartements plutôt que dans des appartements séparés. Dans quel but et quels sont les avantages à cela? RÉPONSE : Il y en a beaucoup. De prime abord, c est vrai que ça peut faire peur. Pas de copropriété, donc vous êtes seul maitre à bord concernant les dépenses que vous engagez. Deuxièmement, on achète à un prix du m2 inférieur. Comme dans tout achat, plus on en achète, plus le prix à l unité baisse. Donc la rentabilité que l on recherche dans ce type de projet sera intéressante. Ensuite, en finançant directement un immeuble composé de 2, 3, 4 appartements, vous limitez le nombre de démarches pour l acquisition. Par conséquent, on y gagne financièrement sur les frais de notaire et les frais de dossier bancaires. Étant donné que vous ne rentrez pas en concurrence avec les primo accédant dans le cas de l achat d un appartement isolé et que le nombre d investisseurs ayant la capacité de financer un immeuble dans une fourchette de prix assez élevé, vous pouvez entamer des négociations plus importantes avec le vendeur. QUESTION : Quels éléments faut-il regarder avant d acheter un bien? RÉPONSE : À travers le prix de vente, on va regarder la rentabilité. En dessous de 7%, ça n est pas une bonne affaire. La rentabilité dépendra des loyers pratiqués dans le secteur et de la demande. Un petit tour sur les annonces locatives vous permettra de déterminer si les logements restent vacants longtemps. On va regarder l effort de trésorerie que l investisseur devra fournir. Avant d acheter, on va penser à la revente. Va-t-on le revendre à la découpe, appartement par appartement, ou va-t-on garder la configuration d origine?
QUESTION : Comment fais-tu pour dénicher des biens rentables? RÉPONSE : Il faut être très patient. Des chasseurs immobiliers avec lesquels je travaille restent en contact avec les agences immobilières. On étudie leurs propositions, en veillant à ce que la facture des travaux, s il y en a, ne fasse pas trop grimper la note, au détriment de la rentabilité. QUESTION : Je reviens sur les démarches avec le banquier. Je souhaite acquérir un bien, mais je suis à presque 33% d endettement et je n ai aucun apport. Vais-je pouvoir concrétiser mon projet? RÉPONSE : C est la phase la plus délicate. Elle dépend du conseiller clientèle que vous aurez en face de vous et de la politique du groupe bancaire. J ai vu des dossiers excellents sur le papier être rejetés. Mais, comme au préalable j aurai étudié avec mon client sa situation financière, les projets présentés ne rencontrent généralement pas de résistance de la part du banquier. Celui-ci va étudier votre situation financière avant de regarder votre projet. Il va regarder votre capacité à encaisser les futures charges. QUESTION : Peux-tu revenir sur tes relations avec tes locataires? As-tu eu à gérer des situations délicates? RÉPONSE : La gestion locative est un métier à temps plein. Il y a deux stratégies envisageables : Soit vous laissez faire une agence, soit on le gère tout seul. Mon choix s est porté sur la seconde pour acquérir de l expérience dans ce domaine. J ai appris à mes dépens qu il y a des choses importantes à savoir. Certains problèmes rencontrés par vos locataires sont à régler dans une urgence absolue. C est le cas principalement pour des pannes de serrure, d antenne de télévision, d eau chaude ou de chauffage. Ce sont les quatre points clés. L objectif pour que tout se passe bien avec vos locataires, c est de répondre présent et d intervenir le plus rapidement possible. Une prise en compte rapide du problème désamorce tout risque de conflit qui pourrait en découler. Dans la majorité des cas de loyers impayés, ça ne vient pas de l insolvabilité du locataire, mais essentiellement un moyen pour lui de se faire entendre.
QUESTION : Comment les nouveaux investisseurs qui ne veulent pas gérer eux-mêmes leurs biens peuvent-ils dénicher une bonne agence de gestion locative? RÉPONSE : Vous pouvez vous tourner vers les agences immobilières pour avoir ce type d informations. Le bouche à oreille fonctionne très bien aussi. Via le réseau de professionnels avec lesquels je travaille, j ai fait ce travail de fond, ce qui me permet de proposer les services de personnes compétentes dans les secteurs géographiques où je travaille. Les agences ne pratiquent pas toutes les mêmes tarifs, qui ne sont pas nécessairement proportionnels au sérieux ou à leurs compétences. Il faudra privilégier leur réactivité face à un problème important, comme un impayé, car il y a un protocole très strict à suivre dans ce genre de situation. QUESTION : Comment peux-ton se prémunir de la concurrence locative sur un secteur? RÉPONSE : Je rappelle, comme on l a dit plus haut, qu on aura étudié au préalable la demande locative dans le secteur où on va investir. Maintenant, pour garantir un succès à nos produits et éviter qu il ne reste vacant, il y a une règle simple à respecter. Il faut que le logement que vous proposez soit attractif. Une déco sympa et un tarif légèrement inférieur à la concurrence devrait garantir son succès auprès des prospecteurs. QUESTION : Est-il intéressant de créer une S.C.I. avec mes enfants dès mon premier investissement pour limiter les frais de succession? RÉPONSE : Il n y a aucune urgence à créer une S.C.I. familiale, au vu des contraintes qu elle occasionne. Je la conseillerai plutôt à des amis qui voudraient investir ensemble, ou des personnes qui vivent en couple sans être mariées. L avantage d une S.C.I. est que l on peut amortir le bien, mais l impôt sur la plus-value sera bien plus important. C est très spécifique comme démarche. QUESTION : Quelle est la fiscalité en vigueur sur les revenus locatifs? RÉPONSE : Je vais vous expliquer ça exemple concret. Un appartement génère 10 000 de revenus par an. Si on n a pas fait d emprunt, que nous le gérons nous-mêmes et qu on a eu très peu de frais, avec une tranche marginale d imposition à 30 %, on va redonner 3 000 à l État. À cela s ajoute la C.S.G., qui était de 13,5 % en 2012. Au total, ce sont 43,5 % de nos revenus qui vont partir à l État, soit 4 350.
C est la raison pour laquelle il est primordial de maitriser la fiscalité et de faire plusieurs simulations, avec un financement partiel ou total par un crédit. Vous pouvez investir dans un bien qui dégage 5 % de rentabilité, après fiscalité, vous descendez à 2 %, ce qui correspond à un placement bancaire traditionnel et ne permet pas de faire mieux que l inflation.