Fiches de Droit des Biens Mises à jour Vanessa Valette-Ercole éditions Ellipses

Fiches de Droit des Biens Mises à jour Vanessa Valette-Ercole éditions Ellipses En avant-propos : quelques rectificatifs p. 109 : dans le cadre «à retenir», lire la «pleine et entière propriété». p. 208 : au 3 e : «Le droit de passage est protégé par le biais d actions possessoires alors que la possession est discontinue. La raison de cette protection est la présence d un titre, ici constitué par l enclave. Plus précisément, ce sont les deux actions possessoires supposant un trouble de la possession actuel». Fiche n 8 Les caractères du droit de propriété III Le caractère perpétuel du droit de propriété L action en revendication de la propriété est imprescriptible, conformément au nouvel article 2227 du Code civil alors que les actions réelles se prescrivent par trente ans (texte précité) et celles personnelles par cinq ans (article 2224). Fiche n 10 Le droit d accession II L accession immobilière par incorporation p. 56 : En matière d empiètement Illustration : «Une personne subissait des nuisances sonores dues à des voisins ayant effectué des travaux, chez eux, en utilisant le mur séparant les deux appartements. Elle saisit le juge de proximité pour obtenir réparation et l expert nommé propose de créer une double cloison, chez elle, afin d améliorer l acoustique de son bien, ce qui lui faisait perdre 0,21 cm de surface. Malgré le refus de la plaignante, le juge de proximité condamne le voisin au paiement des travaux. La Cour de cassation casse cette décision en constatant qu elle impose une perte de surface et donc un empiètement sur le fonds de la personne ayant subi les nuisances ; seul doit être admis la réparation du trouble effectué par le voisin sur son propre fonds (V. Cass. 3 e civ., 11 juillet 2007, lexilaser cassation n 06-16.753 ; JCP éd. G., 2007, I, 197, n 1, obs. Périnet- Marquet)». ATTENTION - Fiches n 14 au n 18 relatives à la possession Une importante réforme de la prescription est intervenue par le biais de la loi n 2008-561 du 17 juin 2008. En matière de possession et donc de prescription acquisitive, quelques modifications signalées ci-après sont intervenues. De plus, toutes les références des articles du Code civil sont modifiées puisque la numérotation a changé. Fiche n 14 Les conditions d existence de la possession : les éléments constitutifs L article 2228 du Code civil est devenu l article 2255, l article 2229 le 2256, l article 2236 le 2266, l article 2230 le 2256, l article 2231 le 2257, l article 2238 le 2268. Fiche n 15 Les conditions d existence de la possession : l absence de vice L article 2229 du Code civil est maintenant l article 2261, l article 2233 le 2263. Fiche n 16 Les effets de la possession II L acquisition du droit de propriété p. 87 : en raison de la réforme de la prescription (L. 17/06/08), la première phrase de la page 87 est supprimée : «Peu importe Code civil)». Elle est remplacée par : «la prescription acquisitive est, en effet, un moyen d acquérir un bien ou un droit, par l effet de la possession sans qu on n ait besoin d apporter un titre ou qu on puisse nous opposer l exception de mauvaise foi, conformément au nouvel article 2258 du Code civil.» Fiche n 17 La possession d un meuble Le célèbre article 2279 du Code civil est devenu l article 2276, l article 2280 le 2277. 1/5 éditions Ellipses novembre 2009

I L acquisition a non domino B. Les exceptions p. 91. Le 1 er est supprimé en raison de la réforme de la prescription. Il est remplacé par : «si les conditions exigées pour l application de la règle générale ne sont pas remplies, une personne peut revendiquer auprès du possesseur la chose ; cette action est imprescriptible puisqu elle concerne la revendication de la propriété (V. l article 2227 du Code civil et la mise à jour de la fiche n 40 quant aux difficultés d interprétation de ce nouveau texte)». Fiche n 18 La possession d un immeuble L article 2226 du Code civil est devenu l article 2260, l article 2232 le 2262, l ancien article 2262 est l article 2272 alinéa 1 er tandis que l ancien article 2265 est le second alinéa de cet article. L article 2267 est l article 2273, l article 2235 le 2265, l article 2243 le 2271, l article 2248 le 2240, l article 2244 est contenu dans les nouveaux articles 2241 et 2244. L article 2252 est devenu l article 2238, l article 2253 le 2236, l article 2223 le 2247. I Les conditions de l usucapion p. 95. Le fait d être un détenteur précaire en vertu d un titre empêche une possession utile. Dès lors, la qualité de locataire exclut celle de possesseur. En présence d un immeuble faisant partie d une succession vacante, le locataire ne peut pas invoquer l usucapion, la vacance de la succession ne modifiant pas le caractère précaire de sa détention (Cass. 3 e civ., 26 novembre 2008). p. 96. L usucapion est abrégée si le possesseur, de bonne foi, a un «juste titre». En la matière, la Cour de cassation a considéré qu un acte de succession notarié n est pas un tel titre car il n est que déclaratif et non constitutif (Cass. 3 e civ., 25 juin 2008, lexilaser cassation n 07-14.649 ; D. 2008, p. 2463, obs. M.-B. ; JCP éd. G. 2008, I, 194, n 3, obs. Périnet-Marquet)». p. 97 : «Attention : La loi du 17 juin 2008 réformant la prescription a unifié le régime de l usucapion abrégé puisqu il n existe dorénavant plus qu un seul délai abrégé : celui de dix ans (article 2272 nouveau), le doublement de ce délai étant supprimé». Fiche n 22 Les effets de l usufruit I La situation de l usufruitier A. Les droits de l usufruitier p. 118, au début : pour les baux ruraux, le nu-propriétaire peut demander leur nullité s ils ont été conclus sans son accord mais il est également possible au preneur d engager la responsabilité civile de l usufruitier (Cass. 3 e civ., 16 avril 2008, lexilaser cassation n 07-12.381 ; JCP 2008, II, 10156, note Etienney)». Fiche n 25 La notion de servitude I Les conditions d existence d une servitude p. 134 : «Parallèlement au cas de la copropriété, la Cour de cassation refuse d admettre la création d une servitude par destination du père de famille, à la suite d une indivision. En effet, une servitude suppose la présence de deux fonds distincts alors que l indivision nécessite l existence d un seul fonds et de propriétaires indivis (V. Cass. 3 e civ., 6 juin 2007, D. 2007, p. 2851, note Boffa ; JCP éd. G., 2007, I, 197, n 14, obs.)». Fiche n 27 Le régime juridique des servitudes p. 142. Une servitude, comme tout droit réel, peut s acquérir par usucapion. Toutefois, la Cour de cassation refusait qu une servitude de surplomb puisse ainsi être acquise au nom de l empiètement qu elle suppose. En effet, elle implique que cette servitude dépasse sur la propriété du fonds servant, dans l espace aérien (espace qui constitue la propriété du dessus). Elle vient d opérer un revirement de jurisprudence en admettant la création d une telle servitude par usucapion, en se fondant sur «l utilité du fonds», la corniche surplombant le fonds voisin faisant «partie de l architecture même» de l immeuble (Cass. 3 e civ., 12 mars 2008, lexilaser cassation n 07-10.164 ; D. 2008, p. 2462, obs. M.-B. ; JCP éd. G 2008, I, 194, n 15, obs. Périnet-Marquet). Fiche n 28 La notion de propriété collective p. 152. Quand reconnaître une copropriété? Plusieurs riverains étaient titulaires d un droit identique sur une impasse. La Cour de cassation en déduit l existence d un ensemble immobilier. En l absence d une organisation spécifique, celui-ci est soumis aux dispositions de la copropriété des immeubles bâtis (art. 1er, alinéa 2 de la loi de 1965). Le juge n a, alors, 2/5 éditions Ellipses novembre 2009

pas la possibilité de suggérer une autre organisation aux personnes concernées et ne peut qu affirmer l existence d une copropriété (V. Cass. 3e civ., 11 février 2009). Fiche n 30 L exercice de l indivision II La situation des indivisaires A. La situation des indivisaires dans le cas d une indivision ordinaire p. 163. Concernant les actes de disposition, la loi du 12 mai 2009 sur la simplification du droit est venue élargir l exception à la règle de l unanimité (JO du 13 mai 2009). L article 815-5-1 du Code civil prévoit désormais que les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent passer outre le refus d un co-indivisaire et vendre un bien indivis. Toutefois, cette vente n est autorisée qu après l accomplissement d une série de formalités destinées à garantir une correcte information : les indivisaires majoritaires doivent exprimer leur volonté devant un notaire qui a un délai d un mois pour informer les autres indivisaires (sauf peine d inopposabilité de la vente). Ceux-ci ont trois mois pour s opposer à la vente ; en outre, leur silence vaut opposition. Dès ces dernières hypothèses, le TGI peut être saisi aux fins d autorisation de la vente ; celle-ci est concevable si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Pour finir, il faut noter que cette majorité des 2/3 n est pas applicable aux indivisions démembrées ni aux indivisions dont un membre est incapable, absent ou hors d état de manifester sa volonté (art. 836cc). p. 165, 2 e, ce qui est actuellement écrit à la 6 e ligne : «Si l un des co-indivisaires a un usage exclusif de l un des biens indivis, il doit verser une indemnité d occupation aux autres» ; à ajouter : «cette indemnité entre dans la masse indivise et n est pas directement versée à chacun des indivisaires (V. Cass. 1 re civ., 4 juin 2007, lexilaser cassation n 05-21.842 ; JCP éd. G., 2007, I, 197, n 3, obs. Périnet-Marquet)». Fiche n 31 Le lot de copropriété III Les limites de la distinction entre partie privative et parties communes p. 171 in fine : «Le droit de jouissance privative qui est donc un droit réel perpétuel est, à cet égard, susceptible d usucapion (Cass. 3 e civ., 24 octobre 2007, lexilaser cassation n 06-19.260 ; D. 2007, act. jurisp. p. 2803). Toutefois, il ne constitue pas, en soi, un droit de propriété donc il ne transforme pas cette partie commune en partie privative (Cass. 3 e civ., 6 juin 2007, lexilaser cassation n 06-13.447, JCP éd. G., 2007, I, 197, n 5, obs. Périnet-Marquet V. également Cass. 3 e civ., 16 janvier 2008, lexilaser cassation n 06-15.314 ; JCP éd. G., 2008, I, 194, n 10, obs. Périnet-Marquet)». Fiche n 32 L organisation de la copropriété III Le syndicat des copropriétaires p. 178 : «Illustration : un défaut d entretien des parties communes en raison d infiltrations dans des appartements permet d engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires (Cass. 3 e civ., 17 octobre 2007, lexilaser cassation n 06-17.608 ; JCP éd. G., 2007, act. n 520)». Fiche n 33 Le fonctionnement de la copropriété I - L assemblée générale p. 180. Lors de l assemblée générale, chaque copropriétaire doit être présent. L article 22, alinéa 3 de la loi de 1965 limitait les délégations de pouvoirs, en principe, à trois. La loi du 12 mai 2009 (V. ci-dessous) a enlevé le «en principe», interdisant dès lors aux juges d accepter plus de trois délégations de pouvoirs (ce qu ils faisaient lorsque le titulaire de la délégation était un administrateur de biens). De plus, un président de séance doit être nommé. La loi du 12 mai 2009 sur la simplification du droit (V. ci-dessus) a ajouté que ce président ne peut pas être la personne qui est pacsée avec le syndic (article 22 de la loi de 1965 également). II Le syndic p. 184, à la fin du 1 er : «en l absence de contrat entre syndic et syndicat des copropriétaires, aucune rémunération ne peut être octroyée au syndic, aucune rénumération n ayant pu être fixée (Cass. 3 e civ., 27 mars 2008, lexilaser cassation n 07-10.191, JCP éd. G., 2008, I, 194, n 13, obs. Périnet-Marquet)». p. 184, dans le 2 e : «Le compte bancaire ouvert par le syndic doit obligatoirement être ouvert au nom du syndicat et non en son nom afin d éviter que des créanciers du syndic puissent se saisir dessus ; le seul fait qu il s agisse d un compte séparé ne suffit donc pas (V. Cass. 3 e civ., 9 avril 2008, lexilaser cassation n 07-12.268 ; JCP éd. G., 2007, I, 197, n 12, obs. Périnet-Marquet)». 3/5 éditions Ellipses novembre 2009

p. 185, à la fin du 2 e : «En présence d un syndic professionnel, celui-ci doit être titulaire d une carte professionnelle pendant toute la durée de son mandat ; son retrait ou son absence de renouvellement ne lui permettent plus d exercer ses fonctions (V. Cass. 3 e civ., 2 juillet 2008, lexilaser cassation n 06-17.202 ; D. 2008, p. 2001, obs. Rouquet)». Les membres du conseil syndical sont des copropriétaires, leurs conjoints ou leur représentant légal. C est encore la loi du 12 mai 2009 qui est venue modifier en partie de cette disposition. Elle a été, d une part, élargie puisque sont inclus les partenaires d un pacs, les associés, les acquéreurs à terme ou leurs usufruitiers. D autre part, une limite nouvelle a été créée : la personne liée par un pacs au syndic n a pas le droit d être membre du conseil syndical (article 21 de la loi de 1965). Fiche n 35 La délimitation de la propriété p. 195. L action en bornage, bien qu étant une action réelle immobilière pétitoire, est de la compétence du tribunal d instance, ce qui a été rappelé par la Cour de cassation (V. Cass. 3 e civ., 7 janvier 2009). Fiche n 37 Les distances à respecter p. 203. L article 671 du Code civil dispose que la distance à respecter est de cinquante centimètres lorsque l arbre est inférieur à deux mètres de hauteur. Mais comment calculer ces deux mètres? La Cour de cassation (Cass. 3 e civ., 1 er avril 2009, D. 2009, p. 1087, obs. Chenu) a statué clairement : la distance est celle comprise depuis la limite séparative entre les deux fonds et le milieu du tronc de l arbre («l axe médian» et non le bord de celui-ci). Fiche n 38 Les obligations de voisinage I Le droit de passage p. 208, in fine : «Une personne peut renoncer à une servitude de passage conventionnellement constituée. En revanche, en cas de vente avec division du fonds, une servitude légale de passage naît à laquelle il n est pas possible de renoncer. Dès lors, la renonciation antérieure du vendeur n est pas opposable aux nouveaux acquéreurs (Cass. 3 e civ., 23 janvier 2008, lexilaser cassation n 06-20.544 ; D. 2008, p. 2407, note Penneau ; D 2008, p. 2464, obs. R.-M.)». p. 209 : «en matière de troubles anormaux de voisinage, la Cour de cassation a rappelé que les juges du fond sont tenus de rechercher en quoi le trouble est anormal sans avoir à caractériser son illicéité ou l intention de nuire de son auteur (Cass. 2 e civ., 6 mars 2008, lexilaser cassation n 06-21.310 ; D. 2008, p. 2465, obs. R.-M.)». p. 209 : concernant la notion de voisins, «la Cour de cassation a également admis que l auteur du trouble puisse être un sous-traitant lorsque l entrepreneur principal n a pas, lui-même, réalisé les travaux qui ont créé les troubles (Cass. 3 e civ., 21 mai 2008, lexilaser cassation n 07-13.769 ; RDI 2008, p. 345, obs. Malinvaud ; D. 2008, p. 2466, obs. R.-M.)». Fiche n 39 La protection des biens et de la propriété en droit européen II Les limites de la protection européenne des biens p. 216 : La Cour européenne des droits de l homme a reconnu la validité de l usucapion, en considérant qu il s agit d un mécanisme permettant de réglementer l usage des biens entre des particuliers, conformément à l intérêt général, en vertu de l alinéa 2 de l article 1 er du protocole (C.E.D.H. 30 août 2007, affaire n 44302/02, RTDciv. 2007, p. 727, obs. Marguénaud ; JCP 2008, I, 110, obs. Sudre; D. 2008, p. 2468, obs. M.-B.)». Fiche n 40 La protection civile de la propriété : l action en revendication L ancien article 2279 est devenu l article 2276. I L action en revendication d un meuble Une question se pose au regard de la loi du 17 juin 2008 ayant réformé la prescription. Le nouvel article 2224 du Code civil dispose que les actions mobilières se prescrivent par cinq ans tandis que l article 2227 nouveau déclare imprescriptible le droit de propriété avant de s intéresser à la prescription des actions réelles immobilières. Est-ce à dire que l action en revendication d un meuble est dorénavant soumise au délai de cinq, ce qui serait contraire à l ancienne règle (ancien article 2262) prévoyant une action dans un délai de trente ans avant reconnaissance de l usucapion? Ou, à l inverse, le principe général énoncé dans l article 2227 s applique-t-il aussi aux meubles, l action en revendication d un meuble étant dès lors imprescriptible, sachant que le délai de trente ans peut permettre de reconnaître une usucapion? Le seul élément qui peut nous aider est l adage «la règle spéciale déroge à la règle générale» puisque l article 2224 relève d une section concernant le «délai de droit commun» alors que l article 2227 est inclus dans une section relative à «quelques délais et points de départ particuliers». L article 2227 primerait donc. À voir 4/5 éditions Ellipses novembre 2009

II L action en revendication d un immeuble Le nouvel article 2227 affirme clairement que l action en revendication de la propriété immobilière est imprescriptible. Les autres actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans (même texte). Fiche n 41 - La protection civile de la possession : les actions possessoires L article 2282 est devenu l article 2278. I Les conditions de mise en œuvre des actions possessoires p. 223. Concernant la qualité pour agir, l ancien article 2282 du Code civil (devenu l article 2278) autorise le détenteur à protéger sa détention par le biais des actions possessoires dès lors qu il n agit pas contre la personne de qui il tient son droit. Or, si une personne vend un immeuble dont elle avait conventionnellement donné la détention à un tiers, l acheteur est l ayant-cause. Dès lors, le tiers tient dorénavant son droit de cet acheteur et il ne peut donc pas mettre en œuvre une action possessoire à son encontre : V. Cass. 3 e civ., 18 février 2009. III La saisine des juridictions en matière d actions possessoires p. 226. En application de la règle du non-cumul du possessoire et du pétitoire, le juge saisi d une action possessoire n a pas le droit de surseoir à statuer en attendant la décision devant intervenir au pétitoire : V. Cass. 3 e civ., 4 mars 2009. 5/5 éditions Ellipses novembre 2009