Diagnostic technique de l immeuble et vente de logements par lot : - Actualité du sujet - Comment maitriser les risques?

Rencontre LPA Diagnostic technique de l immeuble et vente de logements par lot : - Actualité du sujet - Comment maitriser les risques? Laurent Devaux, Directeur Technique, Crédit Foncier Immobilier Sidonie Fraiche Dupeyrat, avocat counsel. Philippe Pelletier, avocat associé. 30 mai 2013 136 avenue des Champs-Elysées 75008 Paris - Tél. : +33 (0)1 53 93 30 00 Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 www.lpalaw.com

Introduction Philippe Pelletier

Plan de l intervention Objectif de cette rencontre: Confronter aux exigences jurisprudentielles la réalisation de l audit technique de l immeuble pour sécuriser les processus de vente de logements par lots Plan de l intervention I. Les enjeux juridiques II. La méthodologie du diagnostic: exigences de la jurisprudence et contre-points techniques III. L objet du diagnostic exigences de la jurisprudence et contre-points techniques 3

I. Les enjeux juridiques Sidonie Fraîche-Dupeyrat

I. Les enjeux juridiques Quand fournir un diagnostic technique de l immeuble? S il s agit d une mise en copropriété d un immeuble ancien : L article L 111-6-2 du CCH impose la réalisation d un diagnostic, dit «SRU», c est à dire un diagnostic du clos et du couvert S il s agit d une vente par lot de plus de 10 logements : L article 2.2 de l accord collectif de location du 16 mars 2005 prévoit : Les modalités de réalisation de diagnostics et bilan techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires représentatives au sens de l article 44 de la loi du 23 décembre 1986. En l absence d association de locataires représentatives, un état de l immeuble doit être établi. Les diagnostics et bilans techniques peuvent être effectués par des organismes spécialisés d expertise technique. Ils portent sur les éléments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente. Il s agit en particulier du clos, du couvert, de l isolation thermique, des conduites et canalisations collectives, des équipements de chauffage collectif, des ascenseurs, de la sécurité en matière d incendie En résumé: La nécessité de faire réaliser un diagnostic technique s impose aux ventes de plus de 10 logements, réalisées par une personne morale, même si l immeuble est déjà mis en copropriété 5

I. Les enjeux juridiques Diagnostic SRU / diagnostic «accords collectifs» Un diagnostic «accords collectifs» vaut diagnostic SRU (CA Versailles 15 avril 2010) Un diagnostic SRU ne vaut pas diagnostic «accords collectifs» (CA Paris 24 mars 2011) Recommandation: ne pas intituler «diagnostic SRU» un diagnostic «accords collectifs» L «état de l immeuble» / le «diagnostic technique» En l absence d association de locataires: un état de l immeuble En présence d une association de locataires: Un diagnostic technique La concertation avec l association de locataire Une distinction souvent méconnue, d une portée mal maitrisée (Cass. 3 ème civ. 17 octobre 2012) Recommandation: réaliser en toutes hypothèses un diagnostic technique (sans nécessité de le nommer ainsi) 6

I. Les enjeux juridiques Pourquoi fournir un diagnostic technique de l immeuble? Pour informer les locataires de l état de l immeuble et des dépenses de travaux qu il est susceptible de connaître dans les années à venir, afin de lui permettre de prendre en toute connaissance de cause la décision d acquérir ou non les lieux qu il loue Quelles sanctions? 1. La nullité de l offre de vente délivrée au visa de l article 10 de la loi du 31 décembre 1975? 2. La nullité de l éventuel congé pour vente délivré postérieurement au visa de l article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 3. La nullité de la vente postérieure 4. La nullité des éventuels congés délivrés par l acquéreur qui, du fait de la nullité de la vente, n a pas qualité pour délivrer congé 7

II. La méthodologie du diagnostic Laurent Devaux Sidonie Fraiche-Dupeyrat

II. La méthodologie du diagnostic Les exigences de la jurisprudence «L état de l immeuble ne peut être un simple constat visuel de l état apparent» (CA Versailles 10 nov.2010) «L état doit porter une information poussée sur la réalité de l état de l immeuble après réalisation d investigations approfondies pour appréhender la qualité intrinsèque des ouvrages, leur réelle capacité à assurer la fonction attendue, leur conformité aux normes techniques en vigueur» (TI Paris 17 ème 17 janv. 2012) Recommandations Le choix du diagnostiqueur doit être fait avec soin Il suppose une concertation préalable avec l association de locataires, si elle existe 9

II. La méthodologie du diagnostic Le(s) Référentiel(s) La réalisation du diagnostic s appuie sur 4 sources d informations : Les pièces du dossier des diagnostics réglementaires, les dossiers de travaux, les déclarations de sinistre, les plans, qui sont fournies par le mandant avant la visite Les constats sur ouvrage (lecture de la pathologie) Les référentiels applicables au moment de la construction et ceux à prendre en compte en fonction du projet. Cette information doit figurer explicitement au rapport. Les investigations approfondies rendues nécessaire par le constat visuel Chaque observation doit permettre à un «non sachant» de comprendre et de situer la pathologie ou le désordre objet du constat. A cette fin, l expression comprend obligatoirement : La description (fait constatable) La nature et la gravité du risque La préconisation éventuelle de correction assortie d une estimation 10

II. La méthodologie du diagnostic Les Moyens : la pertinence technique du diagnostic Si les textes indiquent clairement que le constat est visuel sans aucune action sur l ouvrage (sondages, démontage, essais) la jurisprudence indique que le simple constat visuel peut être insuffisant pour établir un constat pertinent. Les magistrats reprochent aux diagnostiqueurs de n avoir pas pris les moyens adaptés en s appuyant sur des investigations approfondies dès lors qu un risque est révélé. Des investigations complémentaires sont parfois nécessaires pour certaines pathologies (recherches des xylophages, vérification d armatures par FERROSCAN, endoscopie des réseaux, étanchéité des installations de gaz, etc.). Le diagnostiqueur doit préconiser ces actions complémentaires dès lors qu un risque est identifié et joindre à son rapport les résultats produits. Il s agit d une levée de doute. La classification des priorités doit permettre de mettre en perspective le rapport risque / investissement. La mention de priorité 1 (P1) ne doit concerner que les travaux nécessaires pour garantir la destination de l ouvrage et/ou la sécurité des personnes. Cependant, les autres travaux (P2 et P3) seront prescrits dans le court et moyen terme (3 à 5 ans) de façon à anticiper l obsolescence de certaines fonctions, notamment l étanchéité de clos et du couvert. 11

II. La méthodologie du diagnostic Recommandations complémentaires : inviter les représentants de l association de locataires à participer aux visites transmettre à l association des locataires le projet de diagnostic pour observations, avant diffusion aux locataires s assurer que le document établi est aisément compréhensible, faire établir le cas échéant un document de synthèse s assurer que le document est cohérent avec les autres documents mis à disposition des locataires (PV d AG, description des travaux à entreprendre dans le livret locataire etc.) 12

III. L objet du diagnostic Laurent Devaux Sidonie Fraiche-Dupeyrat

III. L objet du diagnostic Les exigences des accords collectifs et de la jurisprudence Un ou plusieurs documents traitant de TOUS les sujets suivants: «éléments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité, le clos, le couvert, l isolation thermique, les conduites et canalisations collectives, les équipements de chauffage collectif, les ascenseurs, la sécurité incendie» Un diagnostic des parties communes de l immeuble et non des parties privatives 14

III. L objet du diagnostic Les exigences des accords collectifs et de la jurisprudence Quelques exemples de critiques formulées en jurisprudence L isolation thermique Le diagnostic doit préciser les caractéristiques du type d isolation ainsi que la réalité de cet état notamment par le communication de bilans techniques susceptibles de renseigner les locataires, ainsi qu une information sur l efficacité des travaux déjà réalisés La sécurité incendie: Le diagnostic doit préciser l efficacité et le caractère plus ou moins complet des équipements de sécurité au regard de l ancienneté de la construction, leur longévité et le coût de leur maintenance, ainsi que celui de leur remplacement éventuel Doit également être précisé si des travaux sont à prévoir (assortis d un chiffrage et d un délai souhaitable de réalisation) et dans la négative, si les éléments existant sont suffisants 15

III. L objet du diagnostic Les solutions techniques Lecture de la pathologie des ouvrages - Examen exhaustif des éléments de structure principale (ossature, charpente, assise, soubassement, planchers) avec photographie. Identification des désordres (préjudiciable ou non, infiltrant, évolutif, flèche des planchers, etc.). Examens complémentaires : sondages, FERROSCAN, scléromètre, etc. - Examen exhaustif de l enveloppe (façades, fenêtres, couverture) avec photographie et relevé de dimensions pour les parois froides (murs façade, planchers hauts et bas). Inspection des ouvrants (manœuvrabilité, étanchéité, vitrages) et des occultations éventuelles. Examen complémentaire Thermographie IR. - Examen des conduits et canalisations (Gaz, EF, EU, EV et EP), état de corrosion, présence de plomb. Examens complémentaires : recherche de fuite (gaz) endoscopie, analyse physicochimique de l eau. - Examen des installations thermiques collectives (chaufferie, chaudières, conduits de fumée, état des réseaux de distribution, calorifugeages, sécurité). Examen complémentaire : Recherche de fuite - Rédaction élément par élément d une observation par une phrase «autoportante» comportant toujours identification + constat + risque. Cette observation renvoie à 1 ou plusieurs photographies. - Evaluation de l état de conservation (A, B, C, D) et de priorisation des travaux (P1 à P4) 16

III. L objet du diagnostic 17

III. L objet du diagnostic Lecture de la conformité réglementaire Sécurité des personnes Le diagnostic a pour objectif une évaluation de la conformité en regard des textes réglementaires applicables. Le choix du référentiel est primordial dans la mesure où il n existe pas de principe de rétroactivité sauf en cas de travaux d extension ou de changement de destination ou de restructuration de l immeuble. Les rubriques systématiquement prises en compte seront : l accessibilité aux services de secours, la stabilité au feu, l isolement et la vacuité des dégagements, l isolement des locaux dangereux, les installations à combustion et la ventilation, les installations de gaz combustible des parties communes, les appareils de levage et les moyens de secours. Appareils de levage et ascenseurs : Le diagnostic vérifie la prise en compte des obligations légales de mise aux normes des ascenseurs (loi SAE) selon le calendrier fixé (2010-2013-2018). Cette vérification s opère sur la base des documents remis par la mandant (rapports de maintenance, contrôle périodique, certificat de mise en service, attestation de conformité et marquage CE pour les machines). La visite des installations a pour objet de s assurer que les travaux ont bien été réalisés. 18

III. L objet du diagnostic L isolation thermique L isolation thermique L analyse du bâti permet dans la plupart des cas d évaluer la performance de l isolation (résistance et inertie thermique des parois, coefficient «Uglass» des vitrages, etc.). Il est important de noter que le diagnostic ne substitue pas au DPE réglementaire, ni à un audit de performance énergétique. En revanche il doit indiquer une évaluation de la qualité d isolation (dimensions, obsolescence) et si nécessaire préconiser des travaux économiquement viables (exemple : ITE et ravalement, production centralisée, etc.) Le recours à la thermographie infrarouge est possible, en fonction de la saison de réalisation de l audit. Souvent les images IR ne font que révéler les conclusions de l analyse visuelle et de la modélisation élément par élément. Sont notamment révélés les ponts thermiques linéiques, les défaut de masse des isolants, les points de déperdition radiatifs (volets roulants, boîtes à lettres, etc.) 19

III. L objet du diagnostic Recommandations : Adresser au diagnostiqueur un cahier des charges clair et détaillé Visiter quelques locaux privatifs Demander au diagnostiqueur de diligenter le cas échéant un sapiteur spécialisé sur les sujets qu il maitrise mal Relire le document final avec le diagnostiqueur et l ajuster ensemble Écouter et satisfaire chaque fois que cela est possible les observations et réclamations des locataires et les porter à la connaissance du diagnostiqueur pour qu il en fasse état et /ou les traite 20

Conclusions et perspectives Philippe Pelletier

Questions

Contacts Laurent Devaux Directeur technique - Ingénieur Crédit Foncier Immobilier laurent.devaux@creditfoncierimmobilier.fr 01.57.44.73.96 Sidonie Fraîche-Dupeyrat Avocat counsel sfraichedupeyrat@lpalaw.com 01.53.93.39.40 Philippe Pelletier Avocat associé phpelletier@lpalaw.com 01.53.93.30.05

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