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Chapitre 6 L immeuble de bureaux, cet inconnu Avec une part de quelque 70% de sa création de valeur, le secteur des services de notre pays constitue le pilier central de l économie suisse. Le besoin de bureaux y est donc très important et les immeubles de bureaux jouent ici un rôle majeur, tant comme lieux de travail que comme objets de placement. Dans ce contexte, on peut s étonner que les dimensions du marché des bureaux soient encore largement inconnues. Le présent texte vise à éclairer cette situation. Nombreuses surfaces, mais marché restreint À fin 2010, les immeubles de bureaux représentaient une surface brute de plancher d environ 51 millions de mètres carrés. Wüest & Partner estime que leur valeur indicative atteint 220 milliards de francs. Mais le marché suisse des surfaces de bureaux est en fait plus petit et fragmenté que ne le suggèrent d abord ces valeurs globales. Ainsi, un tiers seulement à peu près de ces surfaces, soit 17 millions de mètres carrés, a un locataire dont le bail a été négocié de gré à gré. Pour la plupart des surfaces de bureaux, il n existe pas de contrat de bail, ou le loyer est fixé en fonction des coûts. C est le cas pour les immeubles d exploitation (corporate real estate) et pour les surfaces de bureaux des pouvoirs publics et des institutions de droit public (public real estate). Les propriétaires sont ici également les exploitants. Ce fait explique pourquoi, en dépit de la présence de nombreuses surfaces de bureaux dans une commune, on n y trouve pas forcément matière à établir des loyers comparatifs. Seuls les endroits où règne un marché des surfaces de bureaux à la fois actif et liquide, avec des contrats de bail négociés de gré à gré, peuvent générer suffisamment de données contribuant à la transparence du marché local. Les propriétaires «institutionnels» gagnent du terrain Les propriétaires de surfaces de bureaux peuvent être subdivisés de la manière suivante: quelque 60% du parc total de bureaux sont détenus par les pouvoirs publics ou appartiennent à des entreprises qui utilisent ces surfaces dans le cadre de leurs activités d exploitation. La part des propriétaires institutionnels devrait être de l ordre de 15 à 20%. Le reste est réparti entre d autres acteurs, soit essentiellement des particuliers ou des sociétés d investissement. Ces dix dernières années, le groupe des propriétaires institutionnels a gagné progressivement de l importance. Il s agit notamment de sociétés immobilières cotées qui, à quelques rares exceptions près, se concentrent sur les surfaces utiles commerciales et ainsi surtout sur les surfaces de bureaux. Immeuble de bureaux et comptabilité: deux univers Les données concernant les surfaces de bureaux sont souvent plus rares que celles portant sur les utilisations résidentielles. En effet, les immeubles des propriétaires non institutionnels, par exemple, ne sont que partiellement décrits et référencés. De plus, ces propriétaires n évaluent pas leurs propres immeubles, ou seulement selon des standards spécifiques, de sorte que des données fondamentales manquent pour une part substantielle du parc suisse de surfaces de bureaux. Le groupe des propriétaires non institutionnels comprend également quelques-uns des principaux immeubles de bureaux du pays, comptant plus de 40000 mètres carrés, détenus par des groupes d entreprises qui les utilisent directement à titre de sièges ou d administrations. Au sein du groupe des propriétaires institutionnels, certains éléments compliquent également un relevé quantitatif: les valeurs de référence des bâtiments ne correspondent pas à celles utilisées en comptabilité. Ainsi, une parcelle peut être portée en compte en tant qu un objet même si plusieurs bâtiments s y trouvent. La répartition d un immeuble de bureaux en plusieurs unités de propriété par étages peut également donner lieu à des distorsions. L immeuble de bureaux «typique» existe (peut-être) L objectif des explications suivantes consiste à réunir de nouvelles valeurs de référence fiables sur les immeubles commerciaux. Ont été pris en compte des objets dont au moins 75% des revenus locatifs sont générés par la location de surfaces de bureaux. Environ un millier de tels objets, détenus essentiellement par des propriétaires institutionnels, ont été estimés. L étude présente les objets comptables pour lesquels il existe une valeur de marché. L immeuble de bureaux suisse «typique» d un investisseur institutionnel peut être caractérisé comme suit: il a été bâti en 1974, comprend une surface brute de plancher de 3600 mètres carrés, abrite sept locataires et représente une valeur de marché de 13 millions de francs. Les 10% des objets examinés possèdent une valeur de marché inférieure à 2 millions de francs. Inversement, seuls 100 objets affichent une valeur de marché atteignant au moins 75 millions de francs. Les 80% des objets relevés disposent de surfaces de bureaux couvrant entre 700 et 15 000 mètres carrés; à noter ici que les immeubles de bureaux sont devenus de plus en plus vastes ces dernières années. Le nombre usuel de locataires oscille ici entre 5 et 10 personnes, la surface de bureaux moyenne par locataire s élève ainsi à près de 500 mètres carrés. On trouve un locataire unique dans tout de même 120 immeubles. 64 Immo-Monitoring 2012 I 1
Chapitre 6 6.1 Possibles structures de propriété des immeubles de bureaux 1 immeuble 1 propriétaire 1 valeur de marché 1 immeuble Plusieurs propriétaires Plusieurs valeurs de marché Plusieurs immeubles 1 propriétaire 1 valeur de marché Plusieurs immeubles 1 propriétaire Plusieurs valeurs de marché Source: Wüest & Partner 6.2 Répartition des valeurs de marché d immeubles de bureaux (en mio CHF; 2011) 6.3 Répartation selon la grandeur des immeubles de bureaux (en 1000 m 2 SBP; 2011) 80 70 60 50 40 30 20 10 16 14 12 10 8 6 4 2 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Source: Wüest & Partner 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Source: Wüest & Partner Immo-Monitoring 2012 I 1 65
Chapitre 6 Concentration dans les grands et moyens centres On peut localiser quelque 45% du parc total de surfaces de bureaux dans les cinq grandes villes suisses. Elles constituent la colonne vertébrale de ce segment de marché. Un tiers d entre elles se trouvent dans les centres petits et moyens, le reste se répartit de manière plus ou moins dispersée entre les autres zones. Les 20 plus grands sites de bureaux abritent 54,7% du parc. Et la commune suisse moyenne possède un parc de surfaces de bureaux équivalant à 1800 mètres carrés de surface brute de plancher. Construction intensive mais ciblée géographiquement En moyenne à long terme, la construction de bureaux en Suisse absorbe environ 1,5 milliard de francs par an. Entre 450 000 et 700 000 mètres carrés de surface brute de plancher apparaissent chaque année en Suisse à ce titre. Le parc suisse de bureaux croît ainsi en moyenne d environ 1% par an. De 1994 à 2010, près de 56% de l ensemble des investissements dans la construction de bureaux ont été concentrés dans les cinq grandes villes ainsi que leurs agglomérations internes, un peu plus de la moitié étant à mettre au compte des communes des agglomérations. Les villes moyennes s adjugent 18% du volume d investissement. Le reste, soit un bon quart, est réparti entre les autres communes suisses. Le projet de construction moyen (valeur médiane) génère actuellement un volume de construction pur de 2,7 millions de francs ou, en incluant le terrain, un volume de placement estimé à 4 millions de francs. Seuls 10% des projets de construction dépassent un coût total de 20 millions de francs. Au niveau des projets d utilisation de bureaux, là où interviennent des acteurs institutionnels, on peut discerner une tendance à l accroissement de la taille des immeubles. Les marchés de bureaux en croissance sont rares Un quart environ de la croissance annuelle du marché suisse des bureaux apparaît dans les grands centres mais, au cours de la dernière décennie, les taux de croissance n ont guère atteint que 1 à 3% par an en termes d emplois. Sur les marchés de bureaux plus exigus, comme Kloten, Zoug ou Nyon, on a en revanche pu observer une croissance annuelle de l emploi située entre 5 et 10% pendant la même période. La demande de surfaces de bureaux s est concentrée pour former des poussées considérables sur un nombre de sites restreint. La localisation est un critère stratégique Dédaignant l avantage des prés fleuris et la disponibilité de terrain à bâtir offerte ailleurs, les nouvelles surfaces de bureaux apparaissent de préférence sur des sites de bureaux établis comme tels ainsi que dans les communes voisines qui disposent déjà d un parc important. Guidés sans doute par des réflexions liées aux risques, les investisseurs immobiliers se tournent souvent vers les principaux marchés de bureaux, surtout pour des développements de projets. Les perspectives y sont plus favorables, à court comme à long terme et tant en termes d adéquation au marché des immeubles de bureaux en cas de vente ultérieure qu au niveau de la demande disponible dans l éventualité d une location à des tiers. Des développements de projets hors des sentiers battus n entrent en ligne de compte que lorsque l exploitant est prêt à conclure des baux de très longue durée. Les marchés plus modestes peuvent en outre présenter un attrait ponctuel pour les investisseurs dans le cadre du développement de vastes sites ou de délocalisations de parties d entreprises. Mais les sites doivent dans tous les cas présenter des avantages supérieurs à la moyenne. Marché de bureaux: taille et densité avant tout Quand on parle de taille des marchés, on se réfère automatiquement ici au nombre des emplois de bureau ou au parc de surfaces correspondantes. La densité géographique des emplois de bureau apporte ici un angle de vue complémentaire: combien un hectare comporte-t-il d emplois de bureau, respectivement combien d hectares présentent une certaine densité minimale? En posant une limite d au moins 50 emplois de bureau par hectare, on peut calculer la surface globale et la part des sites qui présentent une forte densité d emplois de bureau. Comme on pouvait s y attendre, la plus forte densité établie selon cette définition se situe dans une grande cité: la ville de Zurich affiche la principale surface globale correspondante, soit 728 hectares. Les villes de Genève (350 hectares) ainsi que de Berne et Bâle (toutes deux environ 300 hectares) offrent également des zones de bureaux vastes et denses. La ville de Lausanne est celle des grandes villes qui possède le moins d hectares (220) à haute densité. On constate sans surprise que Saint-Gall, Lucerne, Winterthour, Lugano et Bienne figurent aussi parmi les grands marchés de bureaux: elles disposent d entre 100 et 200 hectares à haute densité d emplois de bureau. La liste des 25 principaux marchés de bureaux en termes de concentration géographique comprend également des lieux moins éminents tels que Carouge ou Dübendorf. Ceux-ci profitent de l «aspiration» des villes de Genève et Zurich, respectivement. En outre, les sites moins connus sont souvent des chefs-lieux cantonaux, caractérisés par la présence de l administration publique. 66 Immo-Monitoring 2012 I 1
Chapitre 6 6.4 : surface par type de commune (SBP; 2009) 6.5 Investissements dans des immeubles de bureaux et d administration par type de commune (en mio CHF) 700 600 500 400 Grands centres Agglomérations des grands centres Centres petits et moyens Agglomérations des centres petits et moyens Périphérie 300 200 100 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Grands centres Agglomérations des grands centres Centres petits et moyens Agglomérations des centres petits et moyens Périphérie 6.6 Les 25 principaux marchés de bureaux selon la concentration des emplois de bureau (la taille des cercles correspond au nombre d hectare comportant au moins 50 emplois par hectare et par commune; 2008) Grand centre Commune de l agglomeration d un grand centre Centre moyen Commune de l agglomeration d un centre moyen Base cartographique: OFS GEOSTAT/swisstopo Immo-Monitoring 2012 I 1 67
Chapitre 6 La densité de bureaux fait la différence Pour évaluer l attractivité d un marché, on fait souvent référence à la qualité de la situation générale, par exemple le niveau d imposition ou l atteignabilité. En outre, la situation locale joue aussi un rôle important, notamment à travers les facteurs suivants: accès aux moyens de transport au sein de la commune, image du secteur et réputation du quartier, disponibilité de restaurants et de possibilités d achats, exposition aux nuisances, proximité de zones de détente et présence d un lac ou vue dégagée. CBD: la centralité comme facteur essentiel La densité des emplois de bureau évoquée plus haut recèle un autre facteur d implantation, négligé jusqu ici. La forte densité géographique d emplois de bureau au sein d une certaine zone est une caractéristique observée régulièrement dans les quartiers d affaires, les «central business districts» (CBD). Les immeubles de bureaux y apparaissent sous une forme hautement concentrée. La majorité des grands centres et des centres moyens ne comportent qu un CBD majeur et parfois un ou deux centres secondaires. Ceux-ci dépendent clairement du règlement de construction et des plans de zones de la ville. Plus l éloignement du CBD augmente, plus la densité d emplois de bureau à l hectare diminue, plus ou moins rapidement. Dans les grands centres, ce phénomène peut être observé littéralement comme un cas d école: alors que dans le CBD zurichois (équivalant ici au Kreis 1), la densité atteint 149 emplois de bureau par hectare, avec des pointes jusqu à plus de 2000, la valeur moyenne correspondante au «Kreis 12» n est que de 2 emplois par hectare. En comparaison, on dénombre 233 emplois par hectare au centre-ville de Genèvev. Et ici aussi, on retrouve le modèle d atteignabilité esquissé plus haut. Pour les surfaces de bureaux, la concentration des places de travail constitue un facteur d implantation intéressant également au niveau local. De plus, au sein des grands centres, on constate des relations logiques constantes entre la centralité et la densité de l emploi. Densité de bureaux urbaine: un facteur de poids Il est bien connu que la propension à payer augmente pour des surfaces de bureaux réunissant un excellent ensemble de facteurs d implantation. Mais le loyer par mètre carré de surface de bureau progresse-t-il aussi avec l accroissement de la densité d emplois de bureau? Sur l ensemble de la Suisse, la valeur médiane par hectare se situe à 2 emplois de bureau. Celle du quantile 90% s établit à 24 emplois par hectare. Jusqu à cette valeur-limite élevée, il n existe aucune corrélation entre la densité et les loyers. Seule une densité d emplois de bureau encore supérieure laisse apparaître une relation positive entre cette densité et les loyers par mètre carré pouvant être obtenus. Un examen plus détaillé permet en outre d observer que le loyer est influencé non seulement par la densité à l hectare en elle-même, mais aussi par la taille de la zone, c est-à-dire le nombre des zones correspondantes. Il faut donc atteindre une masse critique géographique dans un milieu urbain. Si ces deux critères sont réunis, le principe s applique et les loyers au mètre carré augmentent avec la densité. Cette relation s exerce non seulement dans les centres-villes de Zurich et Genève, mais aussi sur des sites locaux moins éminents au sein de ces deux villes. Cependant, lors du calcul prévisionnel de loyers de bureaux, il y a trois principes à ne pas oublier: premièrement, dans les quartiers d habitation typiques, les loyers des surfaces de bureaux dépendent essentiellement du niveau des loyers des logements de l endroit. Deuxièmement, certains secteurs nourrissent des préférences bien définies en matière de facteurs d implantation et il n est pas rare qu ils les perpétuent des générations durant. Et troisièmement, dans les zones comportant une haute densité d emplois de bureau mais où les fonctions d administration sont largement dominantes, on observe généralement des loyers moins élevés. Quelles conclusions peut-on tirer? D abord, les dimensions du marché suisse des surfaces de bureaux permettent d en garder une bonne vue d ensemble. Mais grâce à des valeurs de référence supplémentaires, on peut aussi mieux évaluer le potentiel de marché de sites spécifiques. Ensuite, un site doit atteindre une certaine densité minimale d emplois de bureau pour que les propriétaires puissent en attendre des niveaux de loyers sensiblement plus élevés. La présence géographique de surfaces de bureaux sur les lieux-mêmes constitue donc un important facteur d implantation. La multiplication des surfaces de bureaux ne se traduit donc pas forcément par une concurrence accrue sur le marché immobilier: les deux éléments peuvent interagir et produire un résultat positif. Économiquement parlant, il s agit d une externalité géographique positive (spillover). Il peut donc s avérer tout à fait judicieux, pour les investisseurs immobiliers, de miser non pas sur les espaces de verdure, mais bien sur les zones qui présentent déjà une offre substantielle de surfaces de bureaux. Un nombre accru de surfaces de bureaux au bon endroit ne pèse pas forcément sur les loyers des surfaces louées. Le résultat inverse est possible aussi. 68 Immo-Monitoring 2012 I 1
Chapitre 6 6.7 Surface de bureaux denses (2008) et prix de location (2011) dans les quartiers des villes de Zurich et Genève 6.8 Densité des emplois de bureau par rapport à la distance depuis le centre dans les grands centres suisses (2008) 600 CHF/m 2 et an Haute Densité 500 400 300 Moyenne 200 100 Part des surfaces de bureaux denses par quartier 0% 20% 40% 60% 80% 100% Basse 0m 500m 1000m 1500m Distance 2000m Zurich (distance depuis la gare centrale) Bâle (distance depuis la Marktplatz) Berne (distance depuis la place Fédérale) Genève (distance depuis l Île Rousseau) Lausanne (distance depuis la gare centrale) 6.9 Zurich: nombre d emplois de bureau par hectare (2008) 6.10 Genève: nombre d emplois de bureau par hectare (2008) Emplois: CBD Moins de 25 25 49 50 199 Gare centrale 200 et plus Emplois: CBD Moins de 25 25 49 50 199 Île Rousseau 200 et plus Immo-Monitoring 2012 I 1 69