Vaste réforme de la fiscalité immobilière 26 septembre 2012
Dépôt et mise en consultation de cinq projets de lois A. Estimation fiscale des immeubles Projet de loi sur les estimations fiscales de certains immeubles (LEFI) Déposé le 29 août 2012 Avant-projet de loi modifiant la loi sur l imposition des personnes physiques (estimation du parc immobilier selon le droit fédéral harmonisé) Mis en consultation B. Réforme globale de la fiscalité immobilière Avant-projet de loi relatif à un impôt sur les gains immobiliers Mis en consultation Avant-projet de loi relatif à un impôt sur les successions et les donations entre vifs Mis en consultation Avant-projet de loi abrogeant les droits d enregistrement et de timbre Mis en consultation Page 2
A. Estimation fiscale des immeubles Page 3
Un système cantonal non conforme à la loi fédérale La loi fédérale sur l harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID), entrée en vigueur en 1993, accordait aux cantons un délai de 8 ans pour modifier leur législation conformément au régime harmonisé. Ce délai est échu depuis le 31 décembre 2000. Depuis, les cantons ne peuvent plus introduire ni maintenir de dispositions contraires aux règles d harmonisation Selon la LHID, les immeubles doivent être estimés à leur valeur vénale (immeubles agricoles : valeur de rendement) Les cantons ne sont pas autorisés à actualiser les valeurs fiscales à intervalles de longue durée. La fortune imposable doit être déterminée d après son état à la fin de la période fiscale en cours Dans les faits, le système genevois d estimation fiscale des immeubles n est pas conforme à la LHID Page 4
Estimation fiscale du parc immobilier : historique Législation cantonale actuelle : révision de la valeur fiscale des immeubles non locatifs tous les dix ans par des commissions d experts 1964 : date de la dernière estimation générale pour la période 1965-1974 1975-1984, 1985-1994 et 1995-2004 : prorogations des valeurs par le Grand Conseil avec des majorations linéaires de 20% 2005 et 2008 : prorogations sans majoration, pour 3 et 5 ans (jusqu en 2012) Page 5
Estimation fiscale du parc immobilier : historique 2008 : travail du département des finances pour poser le cadre de la réestimation du parc immobilier 2009 : propositions à la Commission fiscale du Grand Conseil pour rompre avec le système actuel et permettre la réestimation conforme au droit fédéral : propositions non retenues par la Commission fiscale Echéance à fin 2012 de la loi actuelle : nécessité de créer la base légale afin que l administration fiscale puisse disposer de valeurs pour les immeubles Page 6
A.1 Solution à court terme pour l estimation fiscale Page 7
Dépôt devant le Grand Conseil du projet de loi sur les estimations fiscales de certains immeubles(lefi) Prorogation jusqu au 31 décembre 2016 des valeurs fiscales des immeubles non locatifs, déterminantes au 31 décembre 2012 Majoration linéaire de 20% appliquée à tous les immeubles non agricoles dont l estimation n a pas été modifiée depuis le 1 er janvier 2005 Majoration correspondant environ au tiers de la variation des indices des prix de l immobilier pour la période 2004-2011 (+58%) Effets dès l année 2013 pour l impôt sur la fortune des personnes physiques, l impôt sur le capital de certaines personnes morales et l impôt immobilier complémentaire des personnes physiques et morales Augmentation de 31 millions de francs par année des recettes fiscales Loi indispensable étant donné l échéance de la LEFI actuelle mais c est une solution transitoire Page 8
A.2 Solution à long terme pour l estimation fiscale Page 9
Situation actuelle : valeurs sous-évaluées et inégalités de traitement Depuis près de 50 ans, les prorogations des valeurs avec ou sans majorations linéaires repoussent l estimation des immeubles selon leur valeur réelle Il en est résulté, au fil du temps, une sous-évaluation systématique et massive des immeubles détenus de longue date par leur propriétaire D importantes inégalités de traitement existent ainsi entre propriétaires anciens et récents de biens immobiliers, ainsi qu entre les propriétaires de biens immobiliers et les autres contribuables détenteurs de biens mobiliers uniquement Page 10
Exemples concrets d inégalités de traitement fiscal pour des biens immobiliers équivalents Appartements de 100 mètres carrés, commune rive gauche Achat en 2001 Valeur fiscale de 557 000 francs Achat en 1999 Valeur fiscale de 525 000 francs Achat en 2000 Valeur fiscale de 420 000 francs Achat en 2011 Valeur fiscale de 1'600'000 francs Différence de 187% Multiplicateur x 2,87 Maisons de 110 mètres carrés, commune rive gauche Achat en 2010 Valeur fiscale de 1'400 000 francs Différence de 166% Multiplicateur x 2.66 Appartements de 85 mètres carrés, commune rive gauche Achat en 2011 Valeur fiscale de 1'170 000 francs Différence de 177% Multiplicateur x 2,77 Page 11
Exemples concrets d inégalités de traitement fiscal pour des biens immobiliers équivalents Achat en 1995 Valeur fiscale de 750 000 francs Achat en 1999 Valeur fiscale de 985 000 francs Achat en 1999 Valeur fiscale de 350 000 francs Maisons de 150 mètres carrés, commune rive gauche Achat en 2010 Valeur fiscale de 1'620'000 francs Différence de 116% Multiplicateur x 2,16 Appartements de 170 mètres carrés, Ville rive gauche Achat en 2009 Valeur fiscale de 2'200'000 francs Différence de 123% Multiplicateur x 2,23 Appartements de 130 mètres carrés, commune rive droite Achat en 2011 Valeur fiscale de 1'750'000 francs Différence de 401% Multiplicateur x 5,01 Page 12
Avant-projet de loi modifiant la loi sur l imposition des personnes physiques mis en consultation L avant-projet mis en consultation vise à créer les conditions permettant un travail d estimation conforme au droit fédéral harmonisé Tous les immeubles non locatifs autres que les immeubles agricoles devront être estimés périodiquement selon leur valeur vénale (valeur sur le marché) La tâche est considérable : 92 000 objets à évaluer dont 79 000 immeubles non locatifs et 13 000 immeubles agricoles Page 13
Avant-projet de loi modifiant la loi sur l imposition des personnes physiques mis en consultation Méthode d estimation statistique dite «hédoniste» pour les immeubles sans caractéristiques spécifiques Recours à des experts pour les immeubles atypiques Pour les propriétaires qui occupent leur logement : maintien de l abattement de 4% par année d occupation (maximum 40%) Nouvelles valeurs fiscales disponibles au 1 er janvier 2017 Mesure transitoire 2013-2016 : augmentation linéaire de 20% de la valeur fiscale pour les immeubles concernés Coût de la réévaluation globale estimé à 12 millions sur 4 ans Impact fiscal global de la réévaluation estimé à environ 287 millions pour le canton si ce travail était réalisé en 2012 Page 14
Mesures de compensation nécessaires L impôt sur la fortune payé à Genève est le plus élevé de Suisse La réestimation globale du parc immobilier n a pas pour vocation d alourdir encore l ensemble des charges pesant sur le patrimoine L impôt supplémentaire induit par la réévaluation doit être compensé La consultation met en avant les pistes suivantes : Compensation intégrale par une réduction conséquente des taux d imposition sur la fortune Compensation intégrale par la suppression de l impôt immobilier complémentaire complétée par une baisse des taux d imposition sur la fortune Compensation partielle dans la perspective d une baisse de l imposition des personnes morales, consécutive au résultat des négociations entre la Suisse et l UE sur les statuts fiscaux cantonaux Page 15
B. Réforme globale de la fiscalité immobilière Page 16
Un objectif du Programme de législature 2010-2013 Page 17
Trois avant-projets pour une fiscalité immobilière plus simple, plus cohérente et plus équitable 1. Avant-projet de loi abrogeant les droits d enregistrement et de timbre 2. Avant-projet de loi relatif à un impôt sur les successions et les donations 3. Avant-projet de loi relatif à un impôt sur les gains immobiliers Page 18
1. Avant-projet de loi abrogeant les droits d enregistrement et de timbre Actuellement, les acheteurs d un bien immobilier doivent s acquitter d un impôt représentant 3% du prix de vente de l immeuble Ces droits d enregistrement imposés aux acheteurs frappent des valeurs qui n ont subi aucune plus-value S ils constituent des gages immobiliers (cédules hypothécaires), les acheteurs doivent également payer 1,365% du montant de la cédule Les acheteurs doivent d autre part assumer un important apport de fonds propres pour financer leur achat Les vendeurs d un bien immobilier ne sont pas concernés par ces droits Page 19
1. Avant-projet de loi abrogeant les droits d enregistrement et de timbre L avant-projet mis en consultation vise à supprimer ce dispositif légal désuet et complexe Les acheteurs n auront plus à payer un impôt lors de l enregistrement d un acte relatif au transfert d un bien immobilier ou à la constitution d un gage immobilier Page 20
1. Avant-projet de loi abrogeant les droits d enregistrement et de timbre L abrogation des droits d enregistrement permettra d éviter 25 000 opérations administratives par année Elle simplifiera le travail de l administration et la tâche des nombreux acteurs qui interviennent dans la taxation et la perception de ces impôts En effet, si en termes de recettes fiscales ces droits concernent principalement les transferts de biens immobiliers, ils frappent néanmoins de nombreux autres actes ou opérations, notamment : Réquisitions au registre foncier Actes de vente aux enchères publiques Jugements et sentences arbitrales Page 21
2. Avant-projet de loi relatif à un impôt sur les successions et les donations entre vifs L avant-projet mis en consultation abroge la loi sur les droits de succession et la loi sur la dation en paiement. Il est rendu nécessaire par l abrogation de la loi sur les droits d enregistrement dont le titre IV traite des donations entre vifs Il vise à traiter les donations et les successions dans un seul projet de loi, ces deux impôts obéissant aux mêmes règles fondamentales Il maintient les barèmes et catégories de bénéficiaires actuels Il conserve les principes pour la détermination de l assiette et les bases de calcul de l impôt Page 22
3. Avant-projet de loi relatif à un impôt sur les gains immobiliers Alors que les droits d enregistrement frappent l acquéreur d un bien immobilier sur la valeur de l immeuble, sans que cette valeur ait subi de plus-value, l impôt sur les gains immobiliers frappe le vendeur du bien en fonction de son gain L avant-projet mis en consultation vise à corriger des incompatibilités avec le droit fédéral et la jurisprudence. Il introduit des dispositions nécessaires à certains cas spécifiques Il institue un nouveau barème proche de celui du canton de Zurich Ce nouveau barème frappe les gains immobiliers en fonction de leur importance selon un taux progressif Le barème majore l impôt quand la période de possession du bien est courte et le diminue progressivement à partir d une certaine durée Page 23
3. Impôt sur les gains immobiliers : barème progressif et durée de possession L impôt est perçu sur le montant global du gain net selon les taux suivants : 10% de 0 à 4 000 francs 15% de 4 001 à 10 000 francs 20% de 10 001 à 18 000 francs 25% de 18 001 à 30 000 francs 30% de 30 001 à 50 000 francs 35% de 50 001 à 100 000 francs 40% dès 100 001 francs L impôt est augmenté de 50% pour une possession de moins d une année et de 25% pour une possession de moins de deux ans A partir d une durée de possession de plus de 5 ans l impôt est diminué de 1%. La diminution s accroît de trois points pour chaque année supplémentaire jusqu à un maximum de 46% pour une possession de plus de 20 ans Page 24
Neutralité des recettes fiscales Selon les simulations, le nouveau barème pour les gains immobiliers compense la baisse de recettes issue de l abolition des droits d enregistrement et de timbre Le barème progressif sur les gains immobiliers rendra toutefois les recettes fiscales plus variables dans la durée, en fonction de la conjoncture Page 25
Objectifs de la réforme mise en consultation Une valeur fiscale des immeubles adaptée à la réalité et, si possible, basée sur la valeur de vente basée sur un système praticable dans la durée et conforme au droit fédéral Une fiscalité immobilière plus simple, plus lisible, plus cohérente plus équitable par la prise en compte de l importance des gains réalisés et de la durée de possession des biens dépourvue d impôts désuets frappant de la même manière toutes les opérations même si elles ne dégagent aucune plus-value Page 26
Questions Page 27