SCHEMA DE COHERENCE TERRITORIALE DU PAYS DE SAINT-OMER LA STRATEGIE ONCIERE DU PAYS DE SAINT-OMER CONFERENCE TERRITORIALE PERMANENTE DU SCOT LE 16 OCTOBRE 2008 les chiffres cles du foncier dans le pays de saint-omer Syndicat Mixte Lys Audomarois Agence d Urbanisme et de Développement de la Région de Saint-Omer
Octobre 2008 SOMMAIRE 1. Occupation du sol et mutations de l espace depuis 1979 Répartition des surfaces en 2005 Mutations des espaces depuis 1979 Evolution de la tache urbaine depuis 1955 4 4 6 8 2. Analyse quantitative et spatiale de la construction neuve Construction de logements : analyse conjoncturelle Construction de logements : analyse spatio-temporelle Construction neuve de locaux 9 9 11 13 3. Evolution des documents d urbanisme et de la destination générale des sols Documents d urbanisme dans le Pays de Saint-Omer Destination générale des sols dans les documents d urbanisme 14 14 14 4. Evolution du coût du foncier sur le Pays de Saint-Omer La situation de l Audomarois dans la Région sur le prix des terrains à bâtir en 2006 «Regard de Professionnel» : Entretien avec Maître DENOYELLE, notaire à Saint-Omer 16 16 17 Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - page 2
Les Chiffres clés du Foncier dans le Pays de Saint-Omer Biotope hébergeant faune et flore, plancher des habitations ou encore support d activités économiques, le foncier est à l aménagement du territoire ce que le vent est aux éoliennes. Par la complexité des acteurs et enjeux intervenant dans sa gestion, il constitue une problématique dont l absence de prise en compte aboutirait de manière irréversible à une catastrophe écologique, sociale et économique. Approuvé en mars 2008, le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) du Pays de Saint-Omer a fait du foncier l un des principaux défis à relever pour les années à venir. Ce dernier constitue ainsi la clé d entrée omniprésente et sous-jacente du Projet d Aménagement et de Développement Durable du SCoT, qui définit les objectifs à 10 ans du territoire en termes d occupation de l espace, de logements, de développement économique. L Agence d Urbanisme, dans le cadre de sa mission légale de suivi/évaluation des évolutions urbaines, développe depuis quelques années un observatoire sur cette thématique du foncier. Une première publication sur la maîtrise de l étalement urbain accompagnée d une exposition a ainsi été réalisée en juin 2006 afin d alimenter les débats et réflexions initiées dans le cadre du SCoT. Cette publication a également constitué, pour les décideurs, une aide à la décision efficace sur les prescriptions et recommandations à retenir dans le document. Cet observatoire foncier, tout comme l ensemble des observatoires développés par l Agence d Urbanisme, fournira l ensemble des indicateurs nécessaires au suivi et à l évaluation de la mise en oeuvre du SCoT sur cette thématique. Cette deuxième publication de l observatoire du foncier a pour objet de rendre compte des dynamiques en cours concernant l occupation du sol dans le Pays de Saint- Omer. Elle s organise autour de quatre parties : 1. L occupation du sol et les mutations de l espace depuis 1979 2. L analyse quantitative et spatiale de la construction neuve 3. L évolution des documents d urbanisme et de la destination générale des sols 4. Les évolutions du coût du foncier sur le Pays de Saint-Omer. Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 3
1. Occupation du sol et mutations de l espace depuis 1979 sur le Pays de Saint-Omer Si cette publication analyse dans un premier temps les 5 ou 6 types principaux d occupation des sols du Pays de Saint-Omer, dans l avenir et selon les problématiques prioritaires des observatoires, les MOS peuvent identifi er jusqu à 41 types d occupation des sols différents. Répartition des surfaces en 2005 Le Centre de Ressources de l Agence d Urbanisme développe et exploite ce que l on appelle des MOS : Modes d Occupation des Sols. Réalisés par photo-interprétation à partir de photographies aériennes d archives, ils permettent d assurer un suivi diachronique de l occupation des sols du Pays de Saint-Omer et par conséquent des mutations du foncier intervenues au fi l du temps. 56 % 11 % 11 % 1 % Pays de Saint-Omer 21 % Espaces Artificialisés Cultures Prairies Milieux Humides Espaces boisés et semi-nature L Unité Minimale d Interprétation (dite UMI) ayant servi de base à la réalisation des MOS est de 500 m² pour les polygones isolés et de 1000 m² en zone urbaine, ce qui offre une bonne précision. Le Centre de Ressources dispose de cet outil pour 1979, 1998, 2005. Il est envisagé d acquérir dans les prochains mois un MOS intermédiaire pour 1989. Un Territoire surtout agricole Les espaces agricoles occupent 77 % de la surface totale du Pays de Saint-Omer. Il s agit majoritairement d espaces de cultures pour 56 % de la surface totale mais aussi d espaces de prairies pour 21 %. Par ailleurs, les Modes d Occupation des Sols réalisés sont cohérents et complémentaires en termes de méthodologie et de contenu avec les MOS régionaux réalisés par le Conseil Régional Nord Pas-de-Calais pour 1998 et 2005. Les MOS de ces deux dates permettent donc une analyse comparative entre le Pays de Saint-Omer et le territoire régional et ses différentes composantes. Cette analyse fera l objet de publications futures. Non seulement la fi nesse des MOS en permet une utilisation très variée mais elle permet surtout de travailler jusqu à l échelle de la parcelle cadastrale et son contexte. CCPL Conférence Territoriale i l Permanente du SCoT Tdu Pays de Saint-Omer i - Page 4 CCCF CASO CCLM CCPA
Les zones humides et surfaces en eau représentent 1 % de l occupation du sol. Il s agit surtout du Marais Audomarois, mais aussi des rivières et canaux, relativement nombreux sur le Territoire. Des espaces artificialisés relativement diffus Les espaces artifi cialisés sont certes concentrés au niveau des communes urbaines de l Agglomération de Saint-Omer et d Aire-sur-la-Lys, mais également dans les fonds de vallées de l Aa et de la Lys. On peut également observer une diffusion de ces espaces artifi cialisés sur les plateaux dans les zones plus rurales, témoignant du phénomène de périurbanisation encore en cours sur le territoire. Des disparités importantes de l occupation de l espace entre les intercommunalités du Pays 18 % 50 % Répartition des surfaces de la CASO en 2005 18 % 57 % 15 % 5 % 2 % 3 % Répartition des surfaces de la CCPA en 2005 14 % 18 % Espaces Artificialisés Cultures Prairies Milieux Humides Espaces boisés et semi-naturels Si la CASO et la CCPA confi rment leur statut de «cœur urbain» du Pays de Saint-Omer avec chacune 18 % d espaces artifi cialisés, la CCPA se différencie de la CASO par une représentation plus importante des espaces agricoles (76 % contre 64 % de la surface totale de l EPCI). La CASO se distingue quant à elle des autres intercommunalités par l importance de ses espaces boisés et semi-naturels, son territoire étant occupé à 15 % par les forêts de Clairmarais et d Eperlecques, sans oublier les espaces verts urbains. La CCPL constitue l autre «poumon vert» du Pays de Saint-Omer, les espaces boisés et semi-naturels représentant 13 % de la superfi cie de son Territoire. Le Territoire le plus agricole du Pays demeure sans conteste la CCCF à hauteur de 86 % de la surface totale de son territoire. La 56 % Répartition des surfaces de la CCPL en 2005 60 % 9 % 13 % 0,1 % Répartition des surfaces de la CCCF en 2005 65 % 6 % 11 % 7 % 0,11 % 7 % 1 % Répartition des surfaces de la CCM en 2005 23 26 16 CCPL et la CCM, proches des 80 %, ont également un paysage très marqué par l agriculture. Toutefois, il existe une différence entre ces intercommunalités en terme d espaces agricoles : les espaces en cultures sont plus présents sur la CCM : 65 % de la surface totale contre 60 % pour la CCCF et 56 % pour la CCPL. En revanche, les espaces de prairies sont plus présents sur la CCCF (26 %) et la CCPL (23 %) que sur la CCM avec seulement 16 %. L occupations de sols et les paysages agricoles varient ainsi sensiblement d un EPCI à un autre. Concernant les zones humides et surfaces en eaux, la CASO et la CCPA accueillent presque la totalité des surfaces de l ensemble du Pays avec 3 % et 2 % de leur surface respective totale. L importance du Marais Audomarois, des Ballastières sur Aire, des canaux et rivières expliquent évidemment cet état de fait sur ces deux EPCI. Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 5
Mutations des espaces depuis 1979 Des mutations foncières découlant du développement du Pays de Saint-Omer mutations entre 1979 et 2005 est sans surprise les espaces artifi cialisés qui ont connu une évolution de plus de 41 % de leur surface entre 1979 et 2005. Les espaces boisés et semi-naturels ont connu une évolution d environ 20 %, notamment dûe au boisement des surfaces agricoles ou des zones humides. De même, les surfaces en eaux ont progressé de 22 %, notamment en raison de percements de plans d eau. Cette carte illustre l ensemble des mutations foncières intervenues depuis 1979. On peut y observer les mutations foncières induites par la construction de l autoroute A26 (1), celles induites par l industrialisation de la vallée de l Aa (2), ou celles liées au développement d Arc International et des principaux parcs d activités (3). De même, on y observe également l importance des mutations foncières agricoles sur l ensemble des communes rurales. Forte évolution des espaces artificialisés entre 1979 et 2005 Le type d occupation des sols ayant connu le plus de 50 40 30 20 10 0-10 ESPACES ARTIFICIALISES Les espaces agricoles ont en revanche régressé de 4,4 % environ. Si on observe les dynamiques récentes, entre 1998 et 2005, on s aperçoit que cette période enregistre une régression de 2 % des surfaces agricoles, c està-dire près de la moitié des surfaces perdues depuis 1979. Les espaces boisés connaissent une évolution de 7,5 % entre 1998 et 2005, ce qui représente plus d un tiers de l évolution totale de la classe depuis 1979. A noter également la perte de 0,5 % de la surface des zones humides entre 1998 et 2005. ESPACES AGRICOLES Taux de changement en % de la surface initiale de la classe ESPACES BOISES ET SEMI-NATURELS Entre 1998 et 2005 Entre 1979 et 2005 Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 6 ZONES HUMIDES (marais de ) SURFACES EN EAUX
Mutations intervenues par type d occupation du sol depuis 1979 Des forêts très entretenues FORETS ET MILIEUX SEMI-NATURELS TERRITOIRES ARTIFICIALISES FORETS ET MILIEUX SEMI-NATURELS SURFACES EN EAUX TERRITOIRES AGRICOLES ZONES HUMIDES 0 2 4 6 8 10 Changements en % de la surface initiale de la classe De tous les types d occupation, les espaces de forêts et milieux semi-naturels sont ceux qui ont connu le plus de mutations internes sans changement d occupation (9,5 %). Il s agit dans ce cas de reboisements, de coupes forestières ou de croissance de parcelles replantées en 1979. Toutefois, 1,5 % des espaces de forêts ont évolué vers des surfaces agricoles, en espaces en friches, prairies, ou mises en culture. De même, 0,9 % des surfaces ont été artifi cialisées. Il s agit par exemple d habitat résidentiel, d emprises industrielles, d axes routiers, ou du golf de. Une importante mutation du foncier agricole TERRITOIRES ARTIFICIALISES FORETS ET MILIEUX SEMI-NATURELS TERRITOIRES AGRICOLES SURFACES EN EAUX Peu de mutations au sein des territoires artificialisés FORETS ET MILIEUX SEMI-NATURELS TERRITOIRES ARTIFICIALISES TERRITOIRES ARTIFICIALISES SURFACES EN EAUX TERRITOIRES AGRICOLES ZONES HUMIDES 0 2 4 6 8 10 Changements en % de la surface initiale de la classe Il s agit du type d occupation du sol ayant connu le moins de mutation. Les 2,6 % de changements internes correspondent à des fi ns de chantiers, à des évolutions en friches industrielles, ou à du renouvellement urbain. 1,3 % des surfaces artifi cialisées ont évolué en surfaces agricoles. Cela correspond à une mise en culture ou en prairie de friches ou à d anciens chantiers. Enfi n, 0,4 % ont évolué en surface de forêts suite au reboisement de friches et de carrières. Une évolution plutôt préoccupante des zones humides depuis 1979 TERRITOIRES ARTIFICIALISES FORETS ET MILIEUX SEMI-NATURELS SURFACES EN EAUX TERRITOIRES AGRICOLES ZONES HUMIDES ZONES HUMIDES 0 2 4 6 8 10 Changements en % de la surface initiale de la classe TERRITOIRES AGRICOLES 4% des surfaces agricoles ont été artifi cialisées depuis 1979. Il s agit de mutations vers de l habitat résidentiel, des emprises industrielles, des axes routiers ou des équipements sportifs et publics. Les 8 % de changements internes aux espaces agricoles ont surtout concerné le passage de cultures annuelles en prairies ou friches agricoles ou inversement. 2,4 % des surfaces agricoles ont été reboisées (feuillus, peupleraies). ZONES HUMIDES 0 2 4 6 8 10 Changements en % de la surface initiale de la classe Concernant les mutations des zones humides notamment le Marais Audomarois, le constat est préoccupant puisque 7 % de la surface de zone humide existante en 1979 s est boisée, provoquant un assèchement de la zone et une perte de biodiversité avec des conséquences importantes sur le fonctionnement même de la zone humide. De même, 1 % de la surface s est artifi cialisée suite à la réalisation d équipements ou d habitations, et 3,8 % de la zone humide a évolué en surfaces en eaux suite au creusement de plans d eau. Pour fi nir, 2,4 % de la surface a évolué en surfaces agricoles sous la forme de prairies ou de friches. Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 7
Evolution de la tache urbaine depuis 1955 Autre base de données permettant de suivre l évolution de l occupation du sol : la tache urbaine. En effet, l Agence d Urbanisme dispose pour plusieurs dates (1955-1979-1989-2000-2005) des surfaces bâties cartographiées à partir des photographies aériennes. Ceci permet pour les communes et intercommunalités de retracer le développement urbain de leur territoire depuis plus d un demi-siècle. De même, comme en témoignent les chiffres et graphiques ci-dessous, il est possible de quantifi er et spatialiser les surfaces construites dans le temps. Surface bâtie (en hectares) 2600 2100 1600 1100 600 100 CA de Saint-Omer CC du Canton de Fauquembergues CC du Pays de Lumbres CC de la Morinie 2382 CC du Pays d'aire 1020 746 678 361 605 307 197 445 123 1955 1979 1989 1995 2000 2005 Surf. Consommées Surf. 2005 / Etalement Annuel depuis 1955 (en ha) Surf.1955 Moyen (en ha) PAYS DE SAINT-OMER 3560 3 70 CA de Saint-Omer 1636 3 32 CC de la Morinie 322 4 6 CC du Canton de Fauquembergues 298 2 6 CC du Pays d Aire 481 3 9 CC du Pays de Lumbres 659 3 13 A l échelle du Pays de Saint-Omer, la surface de la tache urbaine est de 5 320 ha en 2005 soit un peu plus de 7 % du territoire. Depuis 1955, elle a été multipliée par 3, soit une consommation annuelle moyenne de 70 ha. Depuis 2000, le rythme de progression de l étalement urbain s accélère. La consommation annuelle moyenne passe de 52 ha par an sur la période 1989-2000 à 72 ha sur la période 2000-2005. Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 8
2. Analyse quantitative et spatiale de la Construction Neuve Construction de logements : analyse conjoncturelle 749 logements commencés en 2007 dans le Pays Evolution du nombre de logements commencés depuis 2000 1000 850 700 550 400 250 489 457 551 530 538 870 675 749 Les logements individuels purs 1 commencés en 2007 représentent 60 % de l ensemble de la construction neuve de logements (soit 451 logements). Viennent ensuite les logements collectifs 2, 17,1 % soit 128 logements, puis les logements individuels groupés 3, 16,2 % soit 121 logements. Sur les 700 logements commencés, seulement 5 d entre-eux sont destinés à être des résidences secondaires 4. La majorité des logements commencés sont destinés à une occupation personnelle (411 logements, soit 59 %). Location 27,4 % En 2007, 191 logements destinés à la location ont été commencés dans le Pays de Saint-Omer et 95 logements étaient destinés à la vente. 600 000 m² de SHON depuis 2000 Mode d utilisation Vente 13,6 % Occupation personnelle 59 % Au total, la SHON 5 des logements commencés représente 90 949 m² en 2007. 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 En 2007, 749 logements ont été commencés dans le Pays de Saint-Omer. Ce chiffre est inférieur à celui de l année 2006 où 870 logements commencés ont été recensés. Toutefois, il demeure nettement supérieur à la moyenne du début des années 2000 qui s établissait alors aux alentours de 500 logements par an. Répartition des logements selon leur type en 2007 Logts collectifs 17.09% Résidences 6.54% Logts Individuels groupés 16.15% Logts Individuels Purs 60.21% 1. Individuel pur, opération de construction d une maison seule. 2. Collectif, opération de construction de logements faisant partie d un bâtiment de deux logements ou plus dont certains ne disposent pas d un accès privatif 3. Individuel groupé, opération de construction de plusieurs logements individuels dans un même permis, ou un seul logement couplé avec un local non habitation ou des logements collectifs (permis mixte). 4. Les résidences secondaires sont les résidences déclarées comme telles au moment du dépôt du dossier. Si cette information est correcte pour les logements individuels, elle est en revanche moins sûre pour les logements collectifs pour lesquels la destination ne peut être connue qu à la commercialisation. Elle est donc supposée par le constructeur en fonction du type de programme qu il construit. 5. La surface hors oeuvre nette (SHON) s obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute (somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction) les éléments suivants : - les combles et sous-sols non aménageables, - les terrasses, balcons et loggias - les surfaces de stationnement des véhicules dans la construction, - les surfaces destinées au logement des récoltes, des animaux, du matériel agricole et aux serres de production. Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 9
Depuis 2000, la SHON cumulée des logements commencés dépasse les 600 000 m², soit une moyenne de plus de 75 000 m² par an. Répartition des logements commencés en 2007 selon leur destination Nombre de logements commencés en 2007 par EPCI L Agglomération, première «productrice» de logements sur le Pays Répartition des logements commencés en 2007 selon leur type Avec 280 logements commencés en 2007, la Communauté d Agglomération de Saint-Omer est l intercommunalité la plus «productrice» de logements (37 % du nombre total de logements commencés). La Communauté de Communes du Pays de Lumbres arrive en seconde position, suivie de la Communauté de Communes du Pays d Aire. Concernant la Communauté de Communes de la Morinie, elle devance la Communauté de Communes du Canton de Fauquembergues sur le nombre total de logements mais il convient de préciser que 37 logements sur les 98 sont de type «résidence» (foyer pour personnes âgées et/ ou hôtels ). Seule la Communauté d Agglomération de Saint-Omer présente une répartition équilibrée entre les logements collectifs, les logements individuels purs et les logements individuels groupés, ceux-ci étant respectivement de 30,6 %, 34,3 %, et 35,1 %. Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 10
Les deux intercommunalités située à l est du Pays, en l occurrence, la Communauté de Communes du Canton de Fauquembergues et celle du Pays de Lumbres, se caractérisent par l absence de logements commencés de type collectif et par la part écrasante des logements individuels purs (plus de 90 %). Ceci s observe dans une moindre mesure dans la Communauté de Communes de la Morinie et celle du Pays d Aire. La Communauté d Agglomération de Saint-Omer se distingue par le fait que près de la moitié des logements commencés sont destinés à la location (48 %). Dans les autres intercommunalités, les logements commencés sont essentiellement destinés à l occupation personnelle. Construction de logements : analyse spatio-temporelle L Analyse de la base des permis de construire permet d obtenir des informations complémentaires. Ainsi, pour chaque permis de construire déposé, il est possible de connaître par exemple la SHON, la taille de la parcelle Voici les principaux constats issus de l exploitation de cette base de données : Sur l ensemble des logements construits : - entre 1995 et 2007, 6 729 logements ont été construits dans le Pays de Saint-Omer soit une moyenne annuelle de 518 logements par an. - 7 logements sur 10 sont des maisons de type individuel pur Les logements individuels purs : - 4760 logements ont été construits depuis 1995-15 % d entre eux l ont été dans le cadre d une opération de lotissement et 5 % en ZAC - La SHON moyenne est de 153 m². - 10 % des logements individuels ont consommé 38 % des surfaces - 20 % des logements individuels ont consommé 53 % des surfaces - 37 % des logements individuels purs ont été réalisés en dehors d un zonage POS et d une opération (type ZAC ou lotissement), soit 46 % des surfaces consommées. - La Communauté de Communes du Canton de Fauquembergues représente 12 % des logements individuels construits depuis 1995 mais 21 % des surfaces consommées. - 94 % des logements produits sont destinés à une occupation personnelle et 5 % à la location. - Avec une moyenne annuelle de plus de 130 permis déposés, la Communauté de Communes du Pays de Lumbres est l intercommunalité où la construction de maisons individuelles est la plus importante. Nombre de logements soit une Part dans le total construits moyenne du Pays (en %) de 1995 à 2007 annnelle de CA de Saint-Omer 3073 236 logts 46 CC du Canton de Fauquembergues 586 45 logts 9 CC de la Morinie 710 55 logts 11 CC du Pays d Aire 877 67 logts 13 CC du Pays de Lumbres 1483 114 logts 22 Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 11
Afi n d évaluer la surface moyenne des parcelles construites depuis 1995, la médiane a été calculée pour chaque commune et EPCI. Contrairement à la moyenne, la médiane permet en effet de limiter le poids des valeurs extrêmes et ainsi de mieux rendre compte de la réalité. Surface médiane des parcelles (en m²) de 1995 à 2007 de 2003 à 2007 CA de Saint-Omer 908 910,5 CC du Canton de Fauquembergues 2000 1950 CC de la Morinie 1613 1529 CC du Pays d Aire 1400 1324 CC du Pays de Lumbres 1475 1398 Comme en témoignent le tableau et la carte ci-contre, la surface médiane augmente dans les territoires ruraux, atteignant 2000 m² pour la Communauté de Communes du Canton de Fauquembergues. Toutefois, sur les cinq dernières années, cette surface médiane tend à diminuer dans les quatre communautés de communes et demeure stable dans la communauté d agglomération. Les logements individuels groupés : Nb de logements Part dans le Logements Nombre d opérations Moyenne produits total du Pays destinés à la soit (en %) de 1995 à 2007 annuelle de 1995 à 2007 (en %) location PAYS DE SAINT-OMER 163 948 73 767 81 CA de Saint-Omer 74 549 42 58 421 77 CC du Canton de Fauquembergues 13 48 4 5 34 71 CC de la Morinie 17 46 4 5 42 91 CC du Pays d Aire 23 118 9 12 116 98 CC du Pays de Lumbres 36 187 14 20 154 82-948 permis de construire ont été autorisés depuis 1995, soit 73 par an - Les logements individuels groupés représentent 14 % du total des logements produits - 76 % des logements individuels groupés sont destinés à la location - Les sociétés HLM représentent 40 % des maîtres d ouvrage des logements collectifs Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 12
Les logements collectifs : Nb de logements Part dans le Logements Nombre d opérations Moyenne produits total du Pays destinés à la soit (en %) de 1995 à 2007 annuelle de 1995 à 2007 (en %) location PAYS DE SAINT-OMER 63 1022 79 745 73 CA de Saint-Omer 52 915 70 90 696 76 CC du Canton de Fauquembergues 1 21 2 2 21 100 CC de la Morinie 3 9 1 1 9 100 CC du Pays d Aire 5 73 6 7 17 23 CC du Pays de Lumbres 2 4 0 0 2 50-9 logements collectifs sur 10 sont produits dans la Communauté d Agglomération de Saint-Omer - Environ 80 permis de construire pour des logements collectifs sont autorisés chaque année - 73 % des logements collectifs sont destinés à la location - Les sociétés HLM représentent 40 % des maîtres d ouvrage des logements collectifs SHON cumulée 2000-2007 (m²) 250 000 200 000 Construction neuve de locaux Bât. Agricoles hors stockage Secteur primaire 39 % Secteur secondaire 24 % - Depuis 2000, 79 ha de SHON construits pour des locaux (contre 61 ha pour les logements) sur le Pays et pour une surface parcellaire (hors ZAC) totale de 1671 hectares (contre 750 ha pour les logements), soit une densité près de deux fois plus importante pour les logements - 39 % de ces surfaces sont destinées à l activité agricole, 37 % à une activité tertiaire Secteur tertiaire 37 % 150 000 Bât. Industriels Bât. Commerciaux Exemple : Surface bâtie : 2,9 ha Parking + voirie : 6 ha 100 000 50 000 0 Stockage Agricole Ouvrages Spéciaux Stockage non-agricole Transports, Poste, télécom Garagesstationnmnt-parking Bureaux Culture-Loisirs Enseignement Hygiène, Action Sociale Santé Hébergement Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 13
3. Documents d urbanisme et destination générale des sols Documents d urbanisme dans le Pays de Saint-Omer - Au 1er septembre, 45 communes sont dotées d un document d urbanisme. - Parmi elles, 21 possèdent un Plan Local d Urbanisme, 19 un Plan d Occupation des Sols, 5 une carte communale. - 16 communes se sont engagées dans l élaboration de leur document d urbanisme : 5 Plans Locaux d Urbanisme et 11 cartes communales. - 9 communes révisent leur POS ou PLU. - En terme de surface, près de 39 000 hectares font donc l objet d un zonage dans les POS et PLU, soit 52 % du territoire. L Agence d Urbanisme et de Développement de la Région de Saint-Omer se tient à disposition des communes pour les assister dans leur démarche d élaboration de carte communale ou de plan local d urbanisme. Destination générale des sols dans les documents d urbanisme - Plus de la moitié des espaces faisant l objet d un zonage dans les documents d urbanisme sont voués à l agriculture. - 4 % des espaces sont destinés à une urbanisation future, soit 1 680 ha dont 1205 ha à court terme - Parmi eux, 588 hectares sont à vocation d activités Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 14
Part (en %) Surface (en ha) Zones agricoles 55,36 23257 Zones naturelles 27,25 11448 Zones mixtes urbanisées 11,82 4966 Zones urbanisées à vocation d activités 1,51 634 Zones mixtes à urbaniser à court terme : habitat, services... 1,50 630 Zones mixtes à urbaniser à long terme : habitat, services... 1,16 487 Zones à urbaniser à court terme à vocation d activités 1,37 576 Zones à urbaniser à long terme à vocation d activités 0,03 13 Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 15
4. Eléménts sur le coût du foncier La situation de l Audomarois dans la Région sur le prix des terrains à bâtir en 2006 (EPTB) Les cartes et résultats suivants sont issus de l Enquête sur le Prix des Terrains à Bâtir (EPTB) réalisée en 2007 à partir des permis délivrés en 2006 pour la construction d une maison individuelle. La surface moyenne des terrains construits en 2006 est de 1263 m² dans la Région, 1365 m² pour le Pas-de-Calais et donc proche de 1500 m² pour le Pays de Saint-Omer. La carte ci-dessus illustre les disparités du prix des terrains. Si la moyenne régionale est de 62 /m², elle est de 48 /m² dans le Pas-de-Calais et 79 /m² dans le Nord (la moyenne nationale étant de 67 /m²). A l échelle du Pays de Saint-Omer, le prix varie également fortement entre les EPCI. La moyenne «haute» est de 25 /m² dans les Communautés de Communes du Canton de Fauquembergues et du Pays de Lumbres, contre 50 /m² pour celles du Pays d Aire et de la Morinie et 75 /m² dans la Communauté d Agglomération de Saint-Omer. Le prix moyen au m² des maisons est également plus faible dans le Pas-de-Calais que dans le Nord : 889 /m² contre 992 /m² (moyenne nationale : 975 / m²). La SHON moyenne des maisons est quant à elle sensiblement identique : 145 m². En 2006, le coût moyen, à l échelle régionale, d une opération de construction d une maison individuelle est proche de 190 000 euros, dont 29 % pour l achat du terrain (moyenne nationale : 30 %). Au regard de la carte, la moyenne pour le Pays de Saint-Omer semble être comprise entre 165 000 et 175 000 euros. Les différences entre les intercommunalités observées pour le prix du terrain se retrouvent logiquement sur le coût total, à savoir un total proche de 150 000 pour les Communautés de Communes du Canton de Fauquembergues, de la Morinie, et du Pays d Aire et un prix total supérieur pour la Communauté de Communes du Pays de Lumbres et encore plus important pour la Communauté d Agglomération de Saint-Omer (entre 175 000 et 200 000 ). Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 16
«Regard de professionnel» entretien avec Maître Denoyelle, notaire à Saint-Omer Quel regard portez-vous sur la situation de l immobilier depuis quelques années? Sur les dernières années, nous avons observé de nombreuses mutations liées au foncier non bâti. En effet, il y a eu et encore aujourd hui une très forte demande de terrains à bâtir, notamment dans les communes périurbaines de l agglomération (Wizernes,Heuringhem, Tatinghem ). Concernant les prix de l immobilier dans l Audomarois, malgré une hausse importante, ils restent en deçà de ceux pratiqués sur le Littoral, la Métropole Lilloise ou la Flandre Intérieure (Hazebrouck). A la différence d Hazebrouck qui devient la «banlieue résidentielle» de la Métropole Lilloise et dans une moindre mesure du Dunkerquois, le marché immobilier Audomarois reste «local» et n attire pas encore de ménages venus des pôles régionaux voisins sauf sur les franges nord-ouest de l agglomération (Eperlecques, Moulle ) avec des jeunes ménages du Dunkerquois à la recherche de terrains à bâtir. En revanche, les Audomarois travaillant dans ces agglomérations ne souhaitent pas quitter le territoire pour des raisons de cadre de vie et familiales. Il y a donc de réels enjeux autour de la desserte ferroviaire du territoire et de la densification du quartier de la gare de Saint-Omer pour que les Audomarois travaillant à l extérieur du territoire puissent continuer à y habiter. Cela passe nécessairement par le renforcement et l amélioration de la desserte du territoire. Enfi n, la demande pour le secteur locatif demeure importante notamment pour les appartements neufs et les maisons individuelles ou semi-mitoyennes dans le cœur d agglomération. Dans un contexte économique local difficile et au regard de la conjoncture nationale (prix du pétrole, hausse des taux d intérêt, baisse du pouvoir d achat ), comment évoluent l offre et la demande sur le marché immobilier? On pressent actuellement une érosion des prix du marché, mais le recul n est pas suffi sant pour le confi rmer. Toutefois, on constate effectivement des délais d écoulement des biens immobiliers plus longs. Ce ralentissement est davantage marqué sur la maison individuelle, et notamment sur les grands logements périphériques où les prix se seraient tassés récemment de 10%. En revanche, les secteurs urbains restent très recherchés et les prix semblent se maintenir : le vieillissement de la population et la volonté de «retour au centre des seniors» expliquent en partie le maintien des prix sur le centreville de Saint-Omer. Le marché des résidences adaptées (avec ascenseur et proximité des commerces) se porte donc très bien. On assiste, par ailleurs, à une chute de l investissement locatif de type «Loi Robien». Ces investissements ont été actifs ces dernières années et les investisseurs en mesure de les faire ont réalisé leurs opérations : il y a donc un tassement. De même, les divisons d immeubles semblent diminuer. Plusieurs causes peuvent l expliquer : fl L arrivée sur le marché d un nombre important d appartements neufs fl La taxe sur le stationnement instaurée par la ville de Saint-Omer fl La suppression envisagée des niches fi scales sur les meublés Face à la raréfaction et l augmentation du coût du foncier, la taille des parcelles recherchées diminue, passant en moyenne de 1 000 m² il y a 10 ans à 700 m² aujourd hui. Le foncier constitue donc la variable d ajustement des transactions immobilières : le confort et la taille du logement priment sur la superfi cie des terrains. De même, la demande des terrains à bâtir audelà de 25-30 km de l agglomération s essouffl e. Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 17
«Regard de professionnel» entretien avec Maître Denoyelle, notaire à Saint-Omer L évolution du marché immobilier s observe également au niveau des critères de recherche pour l acquisition d un logement. Il y a quelques années le jardin et le garage constituaient les éléments les plus importants dans la prospection ; aujourd hui la demande porte plus sur la proximité des commerces, des services et du lieu de travail. Les performances énergétiques des logements ne constituent pas à l heure actuelle un critère de choix. Le diagnostic de performance énergétique n apparaît pas assez fi able mais face au renchérissement du coût de l énergie, cela pourrait évoluer. Quelles perspectives à moyen terme pour le foncier dans l Audomarois? Si aujourd hui, il ne semble pas y avoir réellement d effets «restructuration d Arc International» sur le tassement du marché, les facteurs structurels jouent pleinement sur son évolution actuelle : Vieillissement de la population : recherche de logements plus petits en copropriété / et retour dans les centres-villes. Augmentation des taux d intérêts et contraction du crédit : tassement du marché/érosion des prix surtout en périphérie. Augmentation du coût de l énergie et volonté de se rapprocher de son lieu de travail Ainsi, la demande pourrait être accentuée dans les communes du cœur d agglomération (Longuenesse, Arques) disposant encore de foncier mais à la condition que celles-ci puissent offrir un niveau de services et de commerces équivalent à celui de la ville-centre. Par ailleurs, l évolution de la situation de l emploi sur le Pays de Saint-Omer conditionnera également l évolution future du marché. En effet, la restructuration d Arc International s effectue progressivement et il est diffi cile de prévoir l impact à moyen et long termes. Le développement économique du territoire est primordial pour que l Audomarois ne devienne pas une «banlieue dortoir» de la métropole lilloise ou du Littoral. Conférence Territoriale Permanente du SCoT du Pays de Saint-Omer - Page 18
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