Négociez votre prêt immobilier Apport personnel, taux, assurance emprunteur, frais Un guide édité par Offert par
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Sommaire Négociez votre prêt immobilier Chapitre 1 Obtenir son financement pages 4-8 Mobilisez votre apport personnel - Plus votre apport est élevé, plus le prêt est intéressant - Faites jouer la concurrence entre les banques - La loi protège l emprunteur immobilier - Que se passe-t-il une fois l offre acceptée - Quel est le montant des «frais de notaire» Chapitre 2 Connaître les prêts immobiliers pages 9-11 Quels sont les différents types de prêts - Taux fixe, taux variable, prêt modulable : comment s y retrouver - Les garanties que la banque peut demander Chapitre 3 Souscrire une bonne assurance décès-invalidité pages 12-15 Que recouvre l assurance décès invalidité - Qu est ce que la délégation d assurance - L assurance perte d emploi - Veillez à bien remplir le questionnaire médical - Peut-on s assurer lorsqu on est malade
Chapitre 1 Obtenir son financement Même lorsque les taux des prêts immobiliers sont bas, il est toujours possible d obtenir des conditions d emprunt encore plus favorables : nos conseils pour y parvenir. Mobilisez votre apport personnel Au sens strict, l apport personnel est le montant que vous pouvez personnellement investir dans votre projet sans avoir à l emprunter (sachant que certains prêts peuvent être pris en compte en tant qu apport personnel, voir page suivante). Il s agit, bien sûr, de vos économies, mais ce peut être aussi une somme provenant d une donation consentie par vos parents ou reçue par héritage, ou encore provenant de la revente d un bien. La «participation aux résultats» de l entreprise, si vous avez la chance d en bénéficier au sein de votre entreprise, est également prise en compte par les banquiers au titre de l apport personnel. 4 négocier votre prêt immobilier
L achat de sa résidence principale est, en effet, une des opérations autorisant un salarié à demander le déblocage anticipé de sa participation. Renseignez-vous auprès de votre employeur, vous pouvez peut-être bénéficier du prêt action-logement au taux très bas. L apport personnel englobe également un certain nombre de prêts, tels que le prêt épargne logement (PEL), le prêt Action logement (ex-1 % logement ; renseignez-vous auprès de votre employeur, vous pouvez peut-être bénéficier de ce prêt avantageux au taux très bas) ou encore le prêt à taux zéro (PTZ+) et les prêts «fonctionnaires». notre conseil Faites le point sur le montant que vous êtes financièrement capable d affecter chaque mois au remboursement du prêt. Sachez que la mensualité d emprunt ne doit pas représenter plus de 30 à 33 % de vos revenus. Plus votre apport est élevé, plus le prêt est intéressant Dans l idéal, compte tenu des frais d achat (honoraires du notaire, droits fiscaux ), l apport personnel doit être d au moins 15 à 20 % du prix du logement (en principe, l emprunt ne sert pas à financer les frais de notaire). négocier votre prêt immobilier 5
Plus votre apport personnel est important, plus la durée du prêt sera réduite, et plus votre banquier vous prêtera à un taux intéressant. Pour un banquier, votre apport personnel est le signe visible de votre stabilité et de votre capacité à épargner, donc à rembourser un emprunt, ce qui minimise à ses yeux le risque qu il encourt à vous prêter une somme importante. Le risque étant moindre, il vous consentira logiquement les meilleures conditions de prêt. A contrario, il est plus diffi cile (mais pas impossible) d emprunter sans aucun apport personnel. NOTRE CONSEIL Si vous projetez d acheter un logement en copropriété, renseignez-vous systématiquement sur le montant des charges attachées au lot et interrogez le syndic pour savoir si des travaux sont prévus dans l immeuble. Votre plan de financement doit impérativement tenir compte de ces dépenses futures. LE SAVIEZ-VOUS? Faites jouer la concurrence entre les banques Pour dénicher la meilleure offre, ne vous contentez pas de solliciter votre banque habituelle. Elle n est pas forcément la plus intéressante. Mieux vaut contacter plusieurs prêteurs. Une démarche fastidieuse mais souvent payante. Si vous n avez pas le temps ni le courage de vous lancer dans cette aventure, pourquoi ne pas vous adresser à un courtier en prêts? Ce professionnel obtiendra généralement pour vous les meilleures conditions d emprunt auprès des banques en fonction de votre dossier. En général, la prestation du courtier ne vous coûtera rien, ce professionnel étant directement rémunéré par la banque qui lui concède les frais de dossier qu elle vous aurait demandés (soit 1 % environ, souvent plafonnés). 6 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER
Seul le taux du prêt est négociable. La loi protège l emprunteur immobilier FAUX Les candidats à l emprunt se focalisent trop souvent sur le taux proposé par le banquier. C est, bien sûr, un élément essentiel, mais il existe d autres leviers permettant de diminuer le coût du crédit : les frais de dossier et autres pénalités dues en cas de remboursement anticipé du prêt (jusqu à 3 % du capital restant dû), les garanties demandées (hypothèque, privilège) Un courtier en prêt vous aidera à négocier au mieux tous ces frais. Un emprunt immobilier est toujours un acte important. Afi n que l emprunteur puisse s engager en toute connaissance de cause, la loi encadre strictement la procédure d obtention et le contenu du contrat de prêt. Le contrat de prêt doit obligatoirement faire l objet d une offre préalable écrite, détaillant les conditions du prêt : coordonnées du prêteur, nature et objet du prêt, montant, taux, durée, garanties exigées Vous recevrez cette offre de prêt en double exemplaire, le plus souvent par lettre recommandée avec accusé de réception (il ne vous en coûtera rien). L offre préalable de crédit est valable pendant 30 jours à compter de sa réception. La banque s engage donc à maintenir les conditions de l offre pendant ce délai. Même si elle vous convient parfaitement, vous ne pouvez pas accepter l offre tout de suite : vous disposez d un délai obligatoire de réfl exion de 10 jours. En d autres termes, vous ne pouvez accepter l offre de prêt qu à partir du 11 è jour suivant la date de sa réception. Par exemple, si vous recevez l offre le 10 janvier, vous ne pourrez pas renvoyer votre acceptation avant le 21 janvier. Toute acceptation de l offre avant l expiration de ce délai serait nulle. Pour accepter l offre, vous devez retourner un exemplaire de celle-là à votre banque, par courrier. Jusqu à l acceptation de l offre, vous n avez aucun versement à effectuer. Et votre banque ne peut, de son côté, débloquer aucune somme pendant cette période. NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 7
Que se passe-t-il une fois l offre acceptée? Une fois l offre acceptée, la banque ne peut plus modifi er les conditions du prêt proposé. Néanmoins, le contrat de prêt ne devient défi nitif que si les trois conditions suivantes sont réunies : l achat prévu doit être conclu dans les 4 mois suivant l acceptation de l offre. À défaut, le contrat de prêt est annulé et les sommes éventuellement versées (frais de dossier ) doivent vous être restituées ; le cas échéant, vous devez avoir obtenu tous les prêts que vous aviez demandés pour fi nancer votre achat (un prêt à taux 0 %, par exemple) ; enfi n, vous devez avoir souscrit votre assurance décès-invalidité. Quel est le montant des«frais de notaire»? C est l acheteur qui supporte les frais d achat. Bien que l on parle communément de «frais de notaire», ces frais sont principalement constitués de droits fi scaux. Dans l ancien, leur montant se situe généralement dans une fourchette variant entre 6 % et 10 % du prix de vente du bien, frais d emprunt non compris. Notez qu en cas d achat sur plan (on parle aussi de «vente en l état futur d achèvement» - Vefa), les frais de notaire sont moindres. Lors de la signature de l acte d achat définitif, le notaire vous demandera de lui verser une «provision» destinée à couvrir le montant de ces frais et droits fi scaux. Cette somme correspond au montant approximatif des frais, lesquels ne seront connus à l euro près qu après la signature de l acte et l accomplissement par le notaire des formalités postérieures. Dans le cas d un achat immobilier, il s agit de la publication de l acte au service de la publicité foncière (ex bureau des hypothèques). Pour établir le montant de la provision, le notaire utilise des barèmes de frais préétablis, mis au point par la profession. Ces barèmes permettent de calculer rapidement le montant de la provision, en fonction de divers paramètres (type de bien, prix d achat, montant du prêt ). Après la vente, le notaire vous adressera un compte exact des frais : en général, il vous remboursera un peu d argent, la provision étant calculée assez largement afi n que le notaire n ait pas à vous réclamer un versement supplémentaire. LE SAVIEZ-VOUS? 8 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER
CHAPITRE 2 Connaître les prêts immobiliers Différentes formules de prêts peuvent vous être proposées pour financer votre acquisition. Voici ce qu il faut retenir à ce sujet. Quels sont les différents types de prêts? La plupart des prêts bancaires sont des «prêts-habitat», appelés aussi prêts du secteur libre, par opposition aux prêts règlementés par l État (ou aux prêts épargne-logement). Chaque banque fi xe librement le taux des emprunts, en fonction du montant emprunté, de la durée du prêt, de l apport personnel NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER 9
Distribués par les banques ayant passé une convention avec l État, les prêts règlementés (prêt conventionné, prêts à l accession sociale) vous permettent de bénéficier de frais réduits (frais d hypothèque ) et peuvent ouvrir droit à l aide personnalisée au logement (APL) sous certaines conditions. Quant au prêt à taux zéro Plus (PTZ+), il peut financer l achat d une résidence principale dans le neuf. Il est réservé aux primo-accédants (les personnes achetant pour la première fois leur logement), dont les revenus ne doivent pas dépasser un plafond déterminé. Votre Plan épargne logement (PEL) ou votre Compte épargne logement (CEL) peuvent aussi vous permettre d obtenir un prêt à taux préférentiel, pour fi nancer l achat ou les travaux d une résidence principale. LE SAVIEZ-VOUS? Taux fixe, taux variable, prêt modulable : comment s y retrouver? Différentes formules de prêts peuvent vous être proposées. Avec un crédit à taux fi xe, le taux de l emprunt, et donc le montant des mensualités de remboursement, ne varie pas pendant toute la durée du prêt. Vous pouvez donc prévoir exactement ce que vous coûtera votre emprunt. Au contraire, avec un taux «variable» (ou révisable), le taux d intérêt est revu périodiquement, en général chaque année, en fonction d un indice de référence. Soyez très vigilant si l on vous propose cette formule car il est impossible d être sûr à l avance du coût global du crédit. Si vous optez fi nalement pour un taux révisable, il est conseillé d opter pour un prêt révisable «capé», qui prévoit dès le départ un taux maximum qui ne peut pas être dépassé. Dans un prêt modulable, l emprunteur peut choisir de modifi er le montant de ses mensualités de remboursements, à la hausse comme à la baisse, dans certaines limites. Ce qui diminuera ou augmentera la durée du prêt. 10 NÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER
Les garanties que la banque peut demander Pour garantir l emprunt qu elle vous consent, la banque vous demandera une garantie lui permettant de se rembourser sur la vente du bien si vous ne payez pas. Il peut s agir d un «privilège de prêteur de deniers» si le bien immobilier acheté existe déjà, ou d une hypothèque si le bien immobilier que vous envisagez d acheter n est pas encore construit (en cas d achat sur plan, par exemple) ou si vous prévoyez de réaliser des travaux sur un logement achevé. Dans les deux cas, le prêt sera constaté dans un acte notarié, ce qui entrainera le paiement d honoraires spécifiques pour le notaire (qui s ajoutent aux honoraires de vente). En cas de revente du bien avant le remboursement complet du prêt, vous devrez en outre supporter des frais de «mainlevée» (il s agit d un acte notarié nécessaire pour faire supprimer la garantie demandée par la banque, c est-à-dire le privilège ou l hypothèque), ce qui génère un surcoût imprévu souvent non négligeable. Il est possible de faire garantir son prêt par une société de caution spécialisée vrai Si vous choisissez de faire garantir votre prêt immobilier par une société de caution, l emprunt est alors constaté dans un acte sous seing privé, ce qui vous permet d économiser les frais de notaire correspondant au prêt et, éventuellement, les frais de mainlevée notariée. En contrepartie de son engagement de rembourser le prêt à votre place si vous êtes défaillant, vous verserez à la société de caution une rémunération de l ordre de 1,5 % à 2 % du montant emprunté. En général, une partie de ces frais vous sera restituée une fois que vous aurez fini de rembourser votre prêt. négocier votre prêt immobilier 11
Chapitre 3 Souscrire une bonne assurance décès-invalidité La souscription d une assurance décès-invalidité est une étape importante de tout emprunt immobilier. La loi vous permet de choisir librement votre assureur. Pour vous accorder votre prêt, le banquier va vous demander de souscrire une assurance garantissant le remboursement du prêt, en cas de décès ou d invalidité. Il s agit d une précaution incontournable, qui sécurise à la fois l emprunteur, sa famille et la banque. Que recouvre l assurance décès-invalidité? L assurance décès-invalidité couvre le risque de décès, d invalidité permanente et d incapacité temporaire de travail de l assuré. Si l emprunteur vient à disparaître, l assurance prend en charge le remboursement du capital restant dû à la date du décès. Faute d assurance, les héritiers de l emprunteur pourraient être obligés de vendre le bien immobilier pour rembourser cette dette. 12 négocier votre prêt immobilier
De même, si l emprunteur subit un arrêt de travail à la suite d un accident ou d une longue maladie, ou encore s il est reconnu en invalidité permanente, l assureur prendra en charge les mensualités de remboursement. notre conseil Si vous empruntez à deux (époux, partenaires de pacs ), l assurance doit normalement garantir 100 % du capital emprunté. Ce pourcentage peut être réparti entre les emprunteurs (50 % sur chaque tête, 60 % et 40 %, 80 % et 20 % ) en fonction de leur participation financière au remboursement. Pour plus de sécurité, il peut être judicieux d assurer chacun pour la totalité du capital emprunté (soit 100 % sur chaque tête). Une solution certes plus onéreuse, mais qui assure la prise en charge de la totalité du capital restant dû en cas de décès d un des emprunteurs. Qu est-ce que la délégation d assurance? La banque vous propose en principe un contrat de groupe préalablement négocié par elle avec une compagnie d assurance (souvent une filiale de la banque). Problème, ces contrats groupe sont généralement coûteux pour les jeunes. Pour l emprunteur, il peut être bien plus avantageux de passer par une assurance individuelle par le biais d une «délégation d assurance». Depuis la loi Lagarde du 1 er juillet 2010, vous avez tout à fait le droit de faire jouer la concurrence en passant par votre propre assureur. Ce dernier peut alors vous proposer un contrat individuel, dont les primes sont calculées en fonction de votre situation réelle (âge, situation professionnelle ). Le recours à une délégation d assurance vous permet généralement de réaliser d importantes économies sur votre projet immobilier (jusqu à plusieurs milliers d euros). Sachez que la banque ne peut pas refuser un contrat d assurance qui offre un niveau de garantie équivalent à celui du contrat groupe qu elle propose. négocier votre prêt immobilier 13
Le recours à une délégation d assurance vous permet généralement de réaliser d importantes économies sur votre projet immobilier notre conseil N attendez pas le dernier moment pour rechercher votre assurance emprunteur. Avant même de signer la promesse de vente et de négocier votre crédit, demandez plusieurs devis d assurance. Vous aurez ainsi le temps de comparer et de choisir l assurance la mieux adaptée à votre situation et aux exigences de la banque qui vous aura accordé le crédit. L assurance perte d emploi Bien que facultative, l assurance perte d emploi n est pas à négliger. Cette assurance prend en charge le remboursement des mensualités d emprunt en cas de chômage de l emprunteur, indemnisé par Pôle Emploi. Selon le contrat, la prise en charge peut être totale ou partielle. En outre, elle est généralement limitée dans le temps. Le plus souvent, l assurance ne prend effet qu à la fin d un délai de carence fixé à 6 ou 12 mois à compter de la signature du contrat. Si la perte d emploi intervient pendant ce délai, l assurance n entrera pas en action. Les conditions de souscription de cette garantie varient selon les contrats : ancienneté du contrat de travail, âge de l emprunteur (lisez bien les propositions qui vous sont faites pour savoir ce qu il en est). Les conditions de souscription de l assurance perte d emploi varient selon les contrats : ancienneté du contrat de travail, âge de l emprunteur Lisez bien les propositions qui vous sont faites pour savoir ce qu il en est. 14 négocier votre prêt immobilier
Veillez à bien remplir le questionnaire médical La demande d adhésion au contrat d assurance décès-invalidité comporte un questionnaire sur l état de santé du candidat à l emprunt. Ce document doit permettre à l assureur de mesurer le risque qu il se propose de garantir. L assureur peut notamment exclure la prise en charge de sinistres liés à certaines pathologies. notre conseil Répondez le plus exactement possible au questionnaire de santé. N omettez pas de déclarer des traitements médicaux ou des interventions antérieures, même s ils vous paraissent bénins. Cette précaution écartera tout risque que l assureur réduise sa prise en charge, voire la refuse, en cas de décès ou d invalidité, en invoquant des omissions ou de fausses déclarations de votre part. Peut-on s assurer lorsqu on est malade? Une personne ayant ou ayant eu de graves problèmes de santé est généralement considérée comme présentant un «risque aggravé» par les assurances, qui hésitent alors à la couvrir. Dans une telle situation, la convention Aeras («S assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé») a pour but de faciliter la souscription d une assurance emprunteur et l obtention d un emprunt immobilier. Cette convention est appliquée par tous les assureurs à deux conditions : le prêt immobilier ne doit pas dépasser 320 000 (hors crédit relais, en cas d achat de la résidence principale) et l emprunteur doit être âgé de 70 ans au plus en fin de remboursement. Le mécanisme est le suivant : si l état de santé de l emprunteur ne lui permet pas d être assuré aux conditions standards du contrat, son dossier est examiné par un service médical spécialisé. À l issue de cet examen, la proposition d assurance peut être assortie d une exclusion partielle de garantie et / ou d une surprime. Si une proposition d assurance ne peut toujours pas être établie, le dossier est transmis à un troisième niveau. Seuls les cas les plus difficiles y sont traités. À cet ultime niveau, 20 % des dossiers font l objet d une proposition d assurance. Pour en savoir plus : www.aeras-infos.fr négocier votre prêt immobilier 15
Crédits iconographie : illustration couverture, p. 3, «Le saviez-vous?» (p. 6, 8, 10) Matthieu Mercier. Page 4 - thinkstockphotos.fr : AndreyPopov, Argonavt. Page 5 - thinkstockphotos.fr : ppart, Mackon, Dario Lo Presti. Page 6 - thinkstockphotos.fr : borzaya, Vladimir Mucibabic, boggy22. Page 7 - thinkstockphotos.fr : Alexander Bedrin, Brian Jackson, Krezofen. Page 8 - thinkstockphotos.fr : Nastco. Page 9 - thinkstockphotos.fr : Francesco Ridolfi, inxti. Page 10 - thinkstockphotos.fr : tetmc, Mathier. Page 11 - thinkstockphotos.fr : inxti. Page 12 - thinkstockphotos.fr : shironosov, cherezoffs. Page 13 - thinkstockphotos.fr : JGI/Tom Grill, Aleksander Kaczmarek. Page 14 - thinkstockphotos.fr : Alexander Bedrin, triloks, Ljupco. Page 15 - thinkstockphotos.fr : Szepy. Cet ouvrage a été réalisé par Presse et Finances éditions. 2014 Presse et Finances Editions, 14 boulevard Haussmann 75009 Paris. Tous droits de reproduction, même partielle, par quelque procédé que ce soit, sont réservés pour tous pays.