La primo accession à la propriété (avec PTZ) de 22 à nos jours ADIL 47 Etude réalisée en avril 213 par l ADIL 47 1
Historique de l accession aidée Depuis 1995 (en substitution des prêts PAP), le Prêt à Taux Zéro (PTZ) constitue un élément majeur, souvent indispensable, et parfois déclencheur de l accession à la propriété. Son objectif est de permettre aux particuliers, respectant notamment un plafond de ressources (sauf en 211), d accéder à la propriété en abaissant le coût du crédit grâce à une avance remboursable sans intérêt. On estimait, en 212, que 8% des ménages étaient éligibles au PTZ. Depuis la création du PTZ plus d un million de ménages en France en ont bénéficié. Quelques dates importantes: -Octobre 1995: Création du PTZ -Novembre 1997: le PTZ est désormais réservé aux primo accédants (non propriétaire de leur résidence principale depuis au moins 2 ans) -Février 25: ouverture du PTZ à l achat dans l ancien sans condition de travaux, relèvement des plafonds de ressources et coefficient familial. -Janvier 29: «plan de relance» avec le doublement du PTZ (pour le neuf) jusqu au 3 juin 21 puis une majoration de 5% jusqu au 31 décembre 21. -Janvier 211: PTZ sans condition de ressources -Janvier 212: retour des conditions de ressources, et suppression (sauf cas très rares) du PTZ pour l achat dans l ancien. -Janvier 213: Maintien de la suppression du PTZ dans l ancien (sauf exceptions) et obligation de respecter la RT 212 pour bénéficier du PTZ pour le neuf. Baisse du plafond des ressources. 2
en nombre de ptz Bilan de l accession aidée avec un PTZ depuis 22 Depuis 22,, on note une augmentation importante du volume d octroi du PTZ (volume X 3 en 211 par rapport à 22!), qui se ressent surtout depuis son ouverture à l ancien en 25, et le plan de relance à compter de 29. Une chute vertigineuse semble s amorcer en 212: de 1691 PTZ en 211 on passe à seulement 426 PTZ en 212 ce qui s explique notamment par la suppression du PTZ dans l ancien. Or,, la part de la primo accession à la propriété dans l ancien est devenue importante depuis 25: plus de 5% des opérations avec une pointe à 68% de la primo accession aidée en 211. L'accession aidée: un volume stable pour le neuf 15 1 5 total des PTZ PTZ Neuf PTZ Ancien 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 3
en % Focus sur la primo accession aidée (22-211) Les données SGFGAS (Société de Gestion du Fonds de Garantie de l Accession Sociale à la Propriété), utilisées pour notre étude, nous permettent de disposer de renseignements fiables concernant le profil des primo accédants: l âge, la taille des ménages, les revenus ou bien encore les catégories socio professionnelles autant d éléments nous permettant de connaitre avec plus d exactitude le profil des primo accédants à la propriété en Lot-et- Garonne (au sens du PTZ : soit un public, non propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans, et éligible au PTZ) 7 Age des primo accédants: un profil de trentenaire 6 5 4 3 2 1 moins 25 ans 26-35 ans 26-45 ans 46-65 ans 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 4
en % Focus sur la primo accession aidée (22-211) Taille du ménage : des petits ménages (2-3 personnes) et une hausse de la part des célibataires 7 6 5 4 3 2 1 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes et plus 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Les données des 2 schémas précédents font ainsi apparaitre un profil de primo accédant plutôt jeune: prédominance des 26-35 ans, avec une légère baisse en 211 et, corrélativement, une hausse pondérée des 46-65 ans. Une composition de ménage souvent inférieure ou égale à 3 personnes, avec une hausse notable des célibataires sur la décennie : les célibataires représentent ¼ des primo accédants aidés en 21 alors que la part des ménages de 4 personnes diminue de moitié en 1 ans! 5
en % Focus sur la primo accession aidée (22-211) 1 Catégories socio professionnelles : prédominance des ouvriers et employés 9 8 7 6 5 4 3 2 1 retraité prof intermediaire ouvrier inactif employé cadre artisan commerçant agriculteur 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Le PTZ étant octroyé sous conditions de ressources, la prépondérance des ouvriers et employés au niveau des primo accédants (ils représentent à eux 2 plus de 6% des accédants) est donc logique. Il est toutefois à noter que la suppression des plafonds de ressources pour l octroi du PTZ en 211 n a eu que peu d impact : la part des cadres a certes doublé (1% des PTZ au lieu de 5-7% ) mais elle reste faible. 6
en % Focus sur la primo accession aidée (22-211) 1 9 8 7 6 5 Les revenus des primo accédants de 22 à 26 une accession très sociale à la propriété plus de 28 416,64 25 26,96 à 28 416,64 22 15,26 à 25 26,95 18 949,57 à 22 15,25 4 3 2 1 22 23 24 25 26 15 793,87 à 18 949,56 12 638,18 à 15 793,86-12 638,18 De 22 à 26, les données SGFGAS et ANIL analysaient les conditions d octroi du PTZ (neuf et ancien confondus) selon les 7 tranches de revenu fiscal de référence. La prédominance de la tranche 1, correspondant aux revenus fiscaux (après abattements) les plus faibles (- 12 638.18 e /an de RFR), reste marquée bien qu elle passe de 38% à 27% des accédants. Les tranches supérieures à 22 15 voient leur part croitre lentement (de 11% en 22 à 18% des accédants en 26). 7
en % Focus sur la primo accession aidée (22-211) 1 Les revenus des primo accédants de 27 à 21 des profils d'accédants plus disparates 9 8 7 6 5 plus de 31 588 23 689 à 31 588 19 751 à 23 688 4 3 2 1 1581 à 19 75-15 8, 27 28 29 21 De 27 à 21, les données SGFGAS et ANIL analysaient les conditions d octroi du PTZ (neuf et ancien confondus) selon les 5 tranches de revenu fiscal de référence. La part de la tranche 1 (RFR annuel inférieur à 15 8 ) se stabilise à ¼ des accédants alors que les tranches supérieures à 23 689 /an augmentent considérablement pour représenter plus de 4% des accédants en 21. Mais ces données sont à relativiser au vu des changements fiscaux à compter de 27 (suppression abattement 2% sur les revenus et réaménagements fiscaux). Pour 211 les tranches fluctuant à nouveau elles sont difficilement exploitables. 8
en % Focus sur la primo accession aidée (22-211) 1 Types de primo accession à la propriété (avec PTZ) diminution de la construction neuve 9 8 7 6 5 acquisition appartement ancien sans travaux acquisition maison ancienne sans travaux achat appartement ancien + travaux 4 3 2 1 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 achat maison ancienne + travaux construction maison(terrain déjà detenu) achat terrain + construction maison La part des opérations, financées par le PTZ, concernant la construction de maison individuelle avec achat du terrain est en nette diminution depuis 22: de 52% des opérations, elle ne représente plus que 26% des opérations en 211 ce qui s explique par la hausse de l achat dans l ancien (68% de la primo accession en 211) avec financement PTZ (de 25 à 211). Le nombre d accédants déjà détenteurs du terrain chute: ils ne sont plus que 5% des primo accédants aidés. 9
Bilan de l accession aidée avec un PTZ (22-211) en % 1 Types de prêts octroyés : le PAS abandonné... 9 8 7 6 autre prêt social prêt libre 5 4 3 prêt Action Logement prêt épargne logement(pel) 2 1 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 prêts conventionnés dont prets PAS(prêt accession sociale) La part des opérations (avec PTZ) financées par des prêts conventionnés chute régulièrement depuis 1 ans avec une accélération en 211. Plusieurs explications à ce phénomène sont possibles: une baisse des taux des prêts libres (depuis mi 211), des prêts PAS qui n offrent que peu d avantages (fin de la sécurisation liée au chômage depuis 24, droits à l APL désormais équivalents à ceux de l AL pour les prêts libres, ) et des contraintes (hypothèque obligatoire, apport nécessaire pour financer les frais annexes au projet d accession ). 1
en années Bilan de l accession aidée avec un PTZ (22-211) 25 Durée des prêts immobiliers: de 17 ans en 22... à plus de 22 ans en 211(prêt libre) 2 15 1 5 Prêts conventionnés (dont PAS) Prêts libres PEL Prêt Action Logement 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Depuis 22,, on note une durée moyenne des prêts qui s est rallongée de 5 ans (prêts libres et de 4 ans pour les prêts conventionnés), désormais l essentiel des prêts immobiliers (primo accession aidée) se fait sur plus de 2 ans. Les prêts «secondaires» utilisés pour la primo accession à la propriété (prêt patronal, PEL ) restent sur des durées inférieures de par la configuration même de ces prêts (durée de remboursement +limitée dans le temps). 11
en montant en Bilan de l accession aidée avec un PTZ (22-212) 16 15 14 13 12 11 1 9 Le montant moyen des opérations pour le neuf (avec PTZ): 155 en 211... et plus de 174 pour du BBC en 212! 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 maison + terrain maison(hors achat terrain) Depuis 22,, pour les opérations financées avec un PTZ, on note une augmentation de 58% du montant moyen de l opération de construction de maison individuelle (avec achat terrain), et de presque 5% pour les constructions hors achat terrain. Pour 212,, le montant moyen des opérations de construction est de 145 65 pour du non BBC (165 967 en Aquitaine) et de 174 922 pour du BBC (187 771 en Aquitaine). 12
en montant en Bilan de l accession aidée avec un PTZ (22-211) 16 Le montant moyen des opérations pour l'ancien (avec PTZ) : 12/135 en 211 15 14 13 acquisition maison sans travaux 12 11 1 acquisition amélioration 9 8 7 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Depuis 25,, pour les opérations éligibles au PTZ dans l ancien, on note une hausse de 24% du cout moyen des acquisitions de maisons sans travaux, et depuis 22 une hausse de 59% du cout moyen des acquisitions de maisons avec travaux (acquisition- amélioration). En tout état de cause le montant moyen des accessions (au sens primo accession PTZ) dans l ancien reste bien en deçà du montant moyen des opérations de construction de maisons individuelles. 13
Bilan de l accession aidée avec un PTZ (22-212) Les données que nous avons pu exploiter grâce aux ressources ANIL et SFGAS (Société de Gestion du Fonds de Garantie de l Accession Sociale à la Propriété) font clairement apparaitre une évolution de la primo accession aidée à la propriété. Les projets aidés de primo accession à la propriété se sont peu à peu orientés sur l ancien depuis 25 pour prendre une place prépondérante en 211, grâce à l ouverture sans condition de travaux du PTZ pour ce type d accession, mais aussi par le cout du projet immobilier moins élevé dans l ancien que dans le neuf. Le facteur de la réduction de la taille des ménages doit également avoir un impact non négligeable en terme de configuration du projet d accession à la propriété. Toutefois, c est surtout l évolution du cout moyen des projets de primo accession à la propriété qui est à relever, ce qui entraine corrélativement une augmentation de la durée des prêts immobiliers. La fin du PTZ dans l ancien va-t-elle mécaniquement réduire la primo accession à la propriété? Les premières données émanant des professionnels semblent l indiquer pour 212, dans un contexte économique difficile et bien que les taux d intérêts des prêts immobiliers n aient jamais été aussi bas permettant ainsi une meilleure solvabilité des ménages les moins pécunieux. Quant à la construction de maison individuelle, va-t-elle se réduire à une portion congrue des primo accédants (avec PTZ)? Le coût important des opérations BBC en 212 lié à la chute de l octroi de PTZ dans le neuf en 212 (avec une baisse des plafonds de ressources de 25/3 % pour le PTZ au 1 er janvier 213) le laisserait à penser. Sauf revirement socio-économique à court terme et/ou politique publique de soutien. Ne doit on pas alors tendre vers de nouvelles solutions (alternatives?), tel un «urbanisme volontaire»(t.paquot ), pour «construire» la primo accession de demain?... 14