La responsabilité des professionnels de la construction*

La responsabilité des professionnels de la construction* André DELVAUX Avocat, maître de conférence à la faculté de droit de l'ulg Bernard DE COCQUEAU Avocat Frédéric POTTIER Avocat Renaud SiMAR Avocat, assistant à la faculté de droit de l'ulg (*) Ce livre est paru initialement dans l'ouvrage de référence publié chez Kluwer: Responsabilités - Traité théoriq pratique. a Wolters Kluwer business

LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION Table des matières AVANT-PROPOS V CHAPITRE 1. PRINCIPES GÉNÉRAUX SPÉCIFIQUEMENT APPLICABLES À LA MATIÈRE 1 SECTION 1. PRINCIPE DE LA RESPONSABILITÉ POUR FAUTE 1 Sous-section 1. Notion et portée 1 Sous-section 2. Fondement du principe de la responsabilité pour faute 4 Sous-section 3. Conséquences sur la charge de la preuve 5 SECTION 2. RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE 5 Sous-section 1. Notion de faute contractuelle 5 1. DÉFAUTS OU VICES DES MATÉRIAUX 6 2. DÉFAUTS OU VICES DU SOL OU PLUS EXACTEMENT INADAPTATION DE L'OUVRAGE AU SOL 8 3. DÉFAUT DE CONCEPTION OU D'EXÉCUTION (OU VICES DE CONSTRUCTION PROPREMENT DITS) 8 Sous-section 2. Mauvaise exécution 9 1. SPÉCIFICATIONS CONVENTIONNELLES 9 2. CAHIER DES CHARGES 10 3. RÈGLES DE L'ART 10 4. NORMES 11 Sous-section 3. Retard de l'exécution 12 1. IMPORTANCE DU DÉLAI 12 2. DÉLAI APPLICABLE EN L'ABSENCE D'ENGAGEMENT FERME 13 3. CONSTAT DU RETARD 14 4. SANCTION DU NON-RESPECT DU DÉLAI 15 5. PROLONGATION DE DÉLAI 15 Sous-section 4. Manquements au devoir de conseil 15 VU

1. FONDEMENT DU DEVOIR DE CONSEIL 15 2. EXTENSION DE CE DEVOIR 16 SECTION 3. RESPONSABILITÉ EXTRACONTRACTUELLE 17 Sous-section 1. Objet de la section 17 Sous-section 2. Responsabilité du fait personnel (art. 1382 et 1383 18 C. civ.) 1. NOTION DE FAUTE 18 A. Violation d'une norme déterminée 18 B. Manquement à une obligation générale de prudence 19 2. MANQUEMENTS AUX OBLIGATIONS EN MATIÈRE DE SÉCURITÉ 22 A. Violation de règles de sécurité déterminées 22 B. Manquement à l'obligation générale de sécurité 23 3. CUMUL DES RESPONSABILITÉS 24 4. ABSENCE D'IDENTITÉ ENTRE LA FAUTE CONTRACTUELLE ET LA FAUTE QUASI- DÉLICTUELLE 25 Sous-section 3. Garde d'une chose viciée (art. 1384, al. 1 er C. civ.) 25 1. NOTION DE CHOSE VICIÉE 26 2. NOTION DE GARDIEN 27 3. GARDE COMMUNE 29 4. LOCATION D'ENGINS 30 5. PREUVE DU VICE ET CAUSES D'EXONÉRATION 30 6. CAS PARTICULIER: L'OCCUPATION DE GRUES 32 Sous-section 4. Responsabilité du commettant (art. 1384, al. 3 C. civ.) 33 1. NOTION DE COMMETTANT 33 2. CRITÈRE DE L'AUTORITÉ EFFECTIVE 34 3. SOUS-TRAITANCE 34 4. PRÊT DE MAIN D'ŒUVRE 35 A. Responsabilité exclusive de l'employeur habituel 36 B. Responsabilité exclusive de l'employeur utilisateur 37 C. Responsabilité cumulative des deux employeurs 37 D. Responsabilité alternative des deux employeurs selon la nature de la faute commise 37 VIII

E. Solution: appréciation au cas par cas 37 5. TRAVAIL INTÉRIMAIRE 37 6. MISE À DISPOSITION D'UN ENGIN AVEC SON CONDUCTEUR 38 7. SOCIÉTÉ MOMENTANÉE 40 Sous-section 5. Propriétaire d'un bâtiment en ruine (art. 1386 C. civ.) 41 1. NOTION DE BÂTIMENT 41 2. NOTION DE RUINE 41 3. PREUVE DU VICE DE CONSTRUCTION OU DU DÉFAUT D'ENTRETIEN 42 4. PRÉSOMPTION DE RESPONSABILITÉ ET CAUSE ÉTRANGÈRE 43 5. CONCOURS ENTRE LES ARTICLES 1386 ET 1384, AL. 1, C. CIV. 44 SECTION 4. RESPONSABILITÉ PÉNALE 44 Sous-section 1. La nécessité d'une infraction pénale 45 Sous-section 2. L'imputation de l'infraction 46 1. LES RÈGLES D'IMPUTATION AUX PERSONNES PHYSIQUES 46 2. LES RÈGLES D'IMPUTATION AUX PERSONNES MORALES 47 3. LA POSSIBILITÉ D'UNE CONDAMNATION CONJOINTE DE LA PERSONNE PHYSIQUE ET DE LA PERSONNE MORALE 49 Sous-section 3. Identité entre la faute pénale et civile 50 Sous-section 4. Conséquences sur l'action civile née d'une infraction 51 1. SUR LE PLAN PROBATOIRE 51 2. SUR LE PLAN DE LA PRESCRIPTION 52 SECTION 5. IMPUTABILITÈ DE LA RESPONSABILITÉ 52 Sous-section 1. Principe: imputabilité à chacun selon sa faute 52 Sous-section 2. Pluralité de responsables 53 1. PLURALITÉ DE CONCEPTEURS: ARCHITECTE. INGÉNIEUR, PROMOTEUR. ENTREPRENEUR ET FABRICANT 53 IX

2. PLURALITÉ D'EXÉCUTANTS: ENTREPRENEUR(S), SOUS-TRAITANT(S), VOIRE PROMOTEUR 54 3. FAUTES CONCURRENTES' DES CONTRÔLEURS 55 4. IMMIXTION DU MAÎTRE D'OUVRAGE DANS LA CONCEPTION ET LA DIRECTION, VOIRE L'EXÉCUTION, DES TRAVAUX 55 Sous-section 3. Contrôle réciproque, mais pas équivalent, des fautes 56 1. FONDEMENT 56 2. RESPONSABILITÉ À L'ÉGARD DU MAÎTRE D'OUVRAGE, MAIS NON-EXONÉRATION DU FAUTIF 57 Sous-section 4. Obligation in solidum 58 1. NOTION - CONDITIONS 58 2. APPLICATION EN MATIÈRE DE CONSTRUCTION 59 3. AMÉNAGEMENT CONTRACTUEL 60 SECTION 6. OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE 61 Sous-section 1. Caractéristiques 61 1. NOTION ET FONDEMENT 61 2. ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS 62 A. Un trouble anormal causant un dommage 62 B. Un fait générateur résultant d'un fait positif ou d'une omission 63 C. Une atteinte à un droit lié à un rapport de voisinage 64 3. OBLIGATION PERSONNELLE DU TITULAIRE DE DROIT SUR LE FOND VOISIN 64 4. SITUATION DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION 65 5. TITULAIRE DE L'ACTION 67 6. CAS SPÉCIAL DES DOMMAGES RÉSULTANT DE TRAVAUX PUBLICS: UN SEUIL DE TOLÉRANCE REHAUSSÉ 68 7. AUTONOMIE DE L'ACTION FONDÉE SUR LES TROUBLES DE VOISINAGE 69 8. CLAUSE MODIFICATIVE DE L'OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES DE VOISINAGE 69 Sous-section 2. Compensation du trouble anormal 71

LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION 1. JUSTE ET ADÉQUATE COMPENSATION 71 2. RÉPARATION PAR ÉQUIVALENT OU EN NATURE? 72 A. Principe 72 B. L'interdiction de l'activité génératrice du trouble 72 C. Réparation en nature et autorisation administrative 72 3. RÉCEPTIVITÉ RÉELLE DE L'IMMEUBLE ET RÉCEPTIVITÉ PERSONNELLE DE LA VICTIME 73 4. PRISE EN COMPTE DE LA PLUS-VALUE 74 5. DOMMAGES CAUSÉS PAR LES POUVOIRS PUBLICS 75 6. COMPENSATION DES PERTES DE REVENUS CAUSÉES À DES INDÉPENDANTS PAR DES TRAVAUX PUBLICS 75 SECTION 7. RESPONSABILITÉ DES TROUBLES CAUSÉS PAR LES POMPAGES D'EA UX SOUTERRAINES 76 1. Régionalisation de la matière 76 2. Régime de responsabilité objective 77 3. Dommages couverts 77 4. Créancier et débiteur de la responsabilité 78 5. Règles de procédure 78 6. Dispositions relatives à des avances 79 SECTION 8. RÉPARATION DU DOMMAGE 79 Sous-section 1. Principes 79 1. PRIMAUTÉ DE L'EXÉCUTION EN NATURE 79 2. DISTINCTION ENTRE EXÉCUTION EN NATURE ET RÉPARATION EN NATURE 79 3. CONDITIONS DE LA RÉPARATION EN NATURE 80 4. SANCTIONS DE L'INEXÉCUTION 81 A. Exception d'inexécution 81 B. Remplacement judiciaire 81 C. Faculté de remplacement unilatéral ou anticipation sur le remplacement judiciaire 82 D. Sanctions ou modes d'action conventionnels 83 E. Anticipation sur la résolution judiciaire 83 F. Résiliation unilatérale en dehors de toute faute selon l'article 1794 du Code civil 83 G. Résolution judiciaire pour faute sur la base de l'article 1184 du Code civil 84 Sous-section 2. Etendue et modalités de la réparation 84 1. DROIT À LA RÉPARATION INTÉGRALE 84 XI

2. PRISE EN COMPTE DE LA VÉTUSTÉ DE L'IMMEUBLE VICTIME OU DE LA PLUS-VALUE APPORTÉE PAR LES TRAVAUX DE RÉPARATION 85 Sous-section 3. Obligation du créancier de prévenir et limiter le 86 dommage Sous-section 4. Délai de responsabilité pour les travaux de réparation 86 SECTION 9. ACTION ET RECOURS 87 Sous-section 1. Action sur une base contractuelle 87 1. RESPONSABILITÉ POUR FAUTE PAR RAPPORT À LA MISSION CONFIÉE ET ASSUMÉE 87 2. RESPONSABILITÉ DU COCONTRACTANT DU FAIT DE SES AIDES ET SUBSTITUTS 87 Sous-section 2. Action contre l'agent d'exécution 88 Sous-section 3. Action du maître d'ouvrage contre un sous-traitant 89 1. SUR UNE BASE EXTRACONTRACTUELLE 89 2. SUR UNE BASE CONTRACTUELLE 90 Sous-section 4. Recours suite à une condamnation in solidum 92 1. ACTION RÉCURSOIRE ET SUBROGATION 92 2. LIMITES AU RECOURS EXERCÉ CONTRE LES CORESPONSABLES IN SOLIDUM 93 3. OPPOSABILITÉ DES TRANSACTIONS AUX COOBLIGÉS 93 Sous-section 5. Action sur une base extracontractuelle 94 Sous-section 6. Recours contre le promoteur 94 Sous-section 7. Recours en matière de troubles de voisinage 94 Sous-section 8. Recours et clauses exonératoires ou limitatives de 95 responsabilité 1. PRINCIPE: VALIDITÉ 95 2. LIMITES À LA VALIDITÉ 95 3. RÉGIME JURIDIQUE 96 Sous-section 9. Actions, recours et clauses de garantie 97 Sous-section 10. Délai pour agir 98 1. ACTION FONDÉE SUR LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE 98 XII

2. ACTION FONDÉE SUR LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DANS LE CADRE D'UN CONTRAT DE VENTE 99 3. ACTION FONDÉE SUR L'OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES DE VOISINAGE 99 4. ACTION FONDÉE SUR LA RESPONSABILITÉ EXTRACONTRACTUELLE 99 5. PORTÉE DE L'INTERRUPTION DE LA PRESCRIPTION QUANT AUX PARTIES MISES EN CAUSE ET AUX GRIEFS INVOQUÉS 99 CHAPITRE 2. RESPONSABILITE CONTRACTUELLE AVANT ET APRÈS RÉCEPTION-AGRÉATION 101 SECTION 1. RÉGIME DE LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE JUSQU'À LA RÉCEPTION 101 Sous-section 1. Etendue de la responsabilité contractuelle 101 Sous-section 2. Limite de la responsabilité contractuelle de droit 101 commun Sous-section 3. Sanctions et moyens d'action contre le cocontractant 102 défaillant SECTION 2. RÉCEPTION-AGRÉATION 102 Sous-section 1. Spécificité de la réception dans le droit de la 102 construction 1. NOTION 102 2. EXIGIBILITÉ DE LA RÉCEPTION 103 3. MODALITÉS DE LA RÉCEPTION 104 4. NATURE JURIDIQUE DE LA RÉCEPTION ET CONSÉQUENCES 105 Sous-section 2. Régime de la double réception 105 1. AUTONOMIE DE LA VOLONTÉ DES PARTIES 105 2. PORTÉES RESPECTIVES DE LA RÉCEPTION PROVISOIRE ET DE LA RÉCEPTION DÉFINITIVE 105 Sous-section 3. Effets de la réception-agréation 106 1. EFFET VIS-À-VIS DU SEUL COCONTRACTANT CONCERNÉ 106 2. EFFET SUR LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DE DROIT COMMUN 107 XIII

3. EFFET SUR LES RESPONSABILITÉS APRÈS RÉCEPTION-AGRÉATION 107 SECTION 3. RESPONSABILITÉ APRÈS RÉCEPTION- AGRÉATION 107 Sous-section 1. Responsabilité pour vice grave 107 1. NOTION: RESPONSABILITÉ - ET NON-GARANTIE - DÉCENNALE 107 2. CHAMP D'APPLICATION 108 3. CARACTÉRISTIQUES 109 A. Responsabilité contractuelle 109 B. Caractère d'ordre public 109 C. Délai préfixe de dix ans 109 Sous-section 2. Responsabilité pour vice cache véniel 110 1. NOTION 110 2. CHAMP D'APPLICATION 110 3. CARACTÉRISTIQUES 111 A. Fondement contractuel 111 B. Responsabilité à base de faute prouvée 111 C. Absence de caractère d'ordre public 111 D. Intérêt d'un aménagement contractuel 111 4. DURÉE DE LA RESPONSABILITÉ POUR VICE CACHÉ VÉNIEL 112 A. Délai utile 112 B. Délai de dix ans ou moins 112 C. Délai préfixe 113 SECTION 4. RÉGIME DES OUVRAGES A Y A NT POUR OBJET UN MEUBLE 113 Sous-section 1. Régime général du contrat d'entreprise 113 Sous-section 2. Réception 114 Sous-section 3. Responsabilité pour vices cachés 115 Sous-section 4. Protection du consommateur 115 CHAPITRE 3. PARTICULARITES DE LA RESPONSABILITE PAR PROFESSION OU PAR QUALITÉ D'INTERVENANT 117 SECTION l. L'ARCHITECTE 117 XIV

Sous-section 1. Introduction 117 Sous-section 2. Monopole et concours obligatoire de l'architecte 118 Sous-section 3. Indépendance de l'architecte et incompatibilité avec la 119 profession d'entrepreneur Sous-section 4. Etude préalable 120 1. PRISE EN COMPTE DU SOL 121 2. RÈGLES D'URBANISME 121 3. DROIT DES RIVERAINS 122 4. ADÉQUATION DU PROJET 123 5. PRIMES 123 Sous-section 5. Fixation et respect du budget 123 A. Détermination du budget 123 B. Respect du budget 125 Sous-section 6. Elaboration des documents d'entreprise: plans, cahier 126 des charges, mètre, contrat... 1. CONFORMITÉ AU PROGRAMME, AUX RÈGLES DE L'ART ET AUX NORMES 126 2. CHOIX DES MATÉRIAUX, PROCÉDÉS TECHNIQUES ET RISQUES DE L'INNOVATION 127 3. DÉFINITION DE PERFORMANCES 128 Sous-section 7. Contrôle des travaux 128 1. PRINCIPE ET FONDEMENTS 128 2. DISTINCTION: CONTRÔLE ET NON-SURVEILLANCE, POUVOIR DE DIRECTIVE ET NON-DIRECTION 129 A. Directive et direction 130 B. Contrôle et surveillance 130 3. APPLICATIONS CHOISIES 131 A. Implantation du bâtiment 131 B. Coordination 131 C. Planification 131 D. Plan du détail 132 Sous-section 8. Assistance du maître de l'ouvrage et devoir de conseil 132 1. PRINCIPE RECONNU PAR LA JURISPRUDENCE ET LA DOCTRINE 132 XV

LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION 2. RESPECT DES DISPOSITIONS LÉGALES D'APPLICATION 133 3. LITIGE DE VOISINAGE 133 4. RECOURS À UN SPÉCIALISTE 133 5. RÉDACTION OU VÉRIFICATION DES CONTRATS 134 6. EXAMEN DES OFFRES DE PRIX OU DEVIS 134 7. CHOIX DE L'ENTREPRENEUR 134 8. ASSISTANCE AUX RÉCEPTIONS 136 9. VÉRIFICATION DES COMPTES ET DÉCOMPTES 136 Sous-section 8. Responsabilité résiduaire pour les tâches confiées à des 136 spécialistes 1. INTERDICTION DE SE DÉCHARGER DE LA RESPONSABILITÉ DÉCENNALE 136 2. LÉGALITÉ DE LA DÉLÉGATION DE TÂCHES SPÉCIALISÉES 137 3. DÉCHARGE PARTIELLE DE RESPONSABILITÉ 137 4. CONDITION D'UNE DÉCHARGE CONVENTIONNELLE DE RESPONSABILITÉ 137 Sous-section 10. Incidence de l'immixtion du maître de l'ouvrage 138 1. EFFICACITÉ DES RÉSERVES 138 2. CARACTÈRE INOPÉRANT DES RÉSERVES CONCERNANT LA SÉCURITÉ ET LA STABILITÉ DES CONSTRUCTIONS 138 3. TRAVAUX EXÉCUTÉS SANS CONTRÔLE D'UN ARCHITECTE 138 Sous-section 11. Succession d'architectes et responsabilité 139 Sous-section 12. Responsabilité extracontractuelle 139 Sous-section 13. Responsabilité pénale 140 1. INFRACTIONS À DES RÈGLEMENTS ADMINISTRATIFS 140 A. Protection du titre et de la profession d'architecte 140 B. Infractions urbanistiques 141 C. Infractions au chapitre V de la loi du 4 août 1996 consacré aux chantiers temporaires ou mobiles 142 2. ACCIDENTS DE CHANTIER 142 XVI

SECTION 2. L'ENTREPRENEUR 144 Sous-section 1. Défauts d'exécution 144 1. IMPLANTATION DU BÂTIMENT 144 2. VICES DES MATÉRIAUX 144 3. VICES D'EXÉCUTION PROPREMENT DITS 145 A. Respect des spécifications conventionnelles - La conformité des travaux 145 B. Non-respect des règles de l'art - La qualité des travaux 146 Sous-section 2. Défauts de conception 147 1. VICES DU SOL ET DES FONDATIONS 148 2. INADÉQUATION DES MATÉRIAUX 149 Sous-section 3. Retard d'exécution 150 1. ABSENCE DE DÉLAI CONTRACTUEL 150 2. FIXATION D'UN DÉLAI DÉTERMINÉ 150 Sous-section 4. Devoir de conseil 152 1. FACE AUX OPTIONS, VOIRE AUX INJONCTIONS DU MAÎTRE DE L'OUVRAGE ET DES AUTEURS DE PROJET 152 2. VARIATION DANS L'INTENSITÉ DE L'OBLIGATION DE CONSEIL 153 3. LITIGE DE VOISINAGE 154 4. INFRACTION AUX DISPOSITIONS LÉGALES 155 Sous-section 5. Risques de la chose 155 Sous-section 6. Responsabilité en cas d'immixtion du maître de 156 l'ouvrage 1. EFFICACITÉ DES RÉSERVES 157 2. CARACTÈRE INOPÉRANT DES RÉSERVES CONCERNANT LA SÉCURITÉ ET LA STABILITÉ DES CONSTRUCTIONS 157 3. TRAVAUX EXÉCUTÉS SANS CONTRÔLE DE L'ARCHITECTE 158 Sous-section 7. Responsabilité renforcée de l'entrepreneur spécialiste 159 Sous-section 8. Responsabilité en cas de travaux sous-traités 160 XVII

LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION 1. RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DES TRAVAUX DU SOUS-TRAITANT 160 2. ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DU FAIT DES FAUTES DÉLICTUELLES DU SOUS-TRAITANT 160 3. RESPONSABILITÉ DU SOUS-TRAITANT À L'ÉGARD DE L'ENTREPRENEUR PRINCIPAL 161 4. ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DIRECTE DU SOUS- TRAITANT À L'ÉGARD DU MAÎTRE DE L'OUVRAGE - RENVOI 162 Sous-section 9. Responsabilité délictuelle 162 1. EMPIÉTEMENT SUR LES FONDS VOISINS 162 2. DÉGRADATION AUX CÂBLES ET CANALISATIONS 164 A. Responsabilité pour faute 164 B. Obligations de l'entrepreneur 165 1. Recherche d'informations avant le début des travaux 165 2. Localisation des câbles et canalisations sur chantier 167 3. Utilisation de moyens d'exécution adaptés 167 C. Ignorance invincible 168 Sous-section 10. Garde d'une chose vicieuse 170 1. GARDE DU CHANTIER ET/OU DES ENGINS 170 2. RESPONSABILITÉ DU FAIT DES PRODUITS DÉFECTUEUX 170 3. SIGNALISATION DES CHANTIERS 171 Sous-section 11. Responsabilité pénale 172 1. INFRACTION À DES RÈGLEMENTS ADMINISTRATIFS 172 A. Accès à la profession 173 B. Infractions urbanistiques 173 C. Obligations sociales et fiscales liées à l'enregistrement des entrepreneurs 175 D. Infractions à la loi du 4 août 1996 sur le bien-être des travailleurs et à ses arrêtés d'exécution 175 2. SIGNALISATION DES CHANTIERS 176 3. ACCIDENTS DE CHANTIER 177 SECTION 3. L'INGÉNIEUR 178 Sous-section 1. Mission de l'ingénieur ou bureau d'études 178 Sous-section 2. Différents types de responsabilité 179 1. RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE 179 XVIII

A. Responsabilité contractuelle durant l'exécution du contrat 179 B. Responsabilité contractuelle après réception-agréation 179 2. RESPONSABILITÉ PÉNALE 179 3. RESPONSABILITÉ DES INGÉNIEURS DANS LE CADRE DES MARCHÉS PUBLICS 180 Sous-section 3. Variation de responsabilité en fonction de l'étendue de 180 la mission 1. MISSION COMPLÈTE 180 A. Phase précontractuelle: programmes, devis estimatifs, esquisses,... 181 B. Phase d'étude: avant-projets, mètres, cahiers des charges, plans, détails d'exécution et budget 181 C. Phase d'exécution des travaux: direction des travaux, contrôle, coordination, surveillance 182 D. Phase de fin des travaux: réception de l'ouvrage et vérification des décomptes 183 2. MISSION PARTIELLE 183 Sous-section 4. Variation de la responsabilité en fonction de la mission 184 1. INGÉNIEUR-CONSEIL 184 2. AUTRES FORMES D'INGÉNIERIE. COMMERCIALE, DE CONSTRUCTION, DE GESTION ET D'ENSEMBLE 184 3. MISSION D'ARCHITECTE 185 4. QUALITY SURVEYOR 185 5. CONSEIL TECHNIQUE ET EXPERT JUDICIAIRE 186 Sous-section 5. Variation en fonction du cocontractant - Intensité du 186 devoir de conseil Sous-section 6. Variation de la responsabilité en fonction des 187 obligations souscrites 1. OBLIGATION DE MOYEN OU DE RÉSULTAT 187 2. SPÉCIFICATION DES MATÉRIAUX ET DES PERFORMANCES 188 3. SAVOIR-FAIRE. DROIT DE PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLE ET CONFIDENTIALITÉ 188 Sous-section 7. Variation de la responsabilité en fonction de 188 l'aménagement conventionnel SECTION 4. LE PROMOTEUR 189 Sous-section 1. Notion de promotion 189 XIX

LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION Sous-section 2. Obligation de résultat du promoteur quant à la livraison 191 de l'immeuble Sous-section 3. Responsabilité du promoteur après agréation de 193 l'ouvrage Sous-section 4. Responsabilité du promoteur soumis à la loi Breyne 194 1. OBLIGATION D'ASSIMILATION DE TOUTE CONVENTION VISÉE PAR LA LOI BREYNE À UNE VENTE OU À UN CONTRAT D'ENTREPRISE 195 2. UNIFICATION PARTIELLE DES RESPONSABILITÉS DU VENDEUR ET DE L'ENTREPRENEUR 195 3. IMPOSITION EN MATIÈRE DE TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ ET DES RISQUES 196 4. SYSTÈME DES RÉCEPTIONS 196 5. RESPONSABILITÉ PÉNALE DU PROMOTEUR LOI BREYNE 197 SECTION 5. L'AGENT IMMOBILIER 197 Sous-section 1. Absence de responsabilité en tant que professionnel de 197 la construction Sous-section 2. Statut de l'agent immobilier et responsabilités qui en 198 découlent 1. NULLITÉ DU CONTRAT EN CAS DE NON-RESPECT DES RÈGLES D'ACCÈS À LA PROFESSION 198 2. RESPONSABILITÉ PERSONNELLE DE L'AGENT IMMOBILIER I.P.I. 199 3. FAUTE DÉONTOLOGIQUE ET RESPONSABILITÉ 199 4. ACTIVITÉS COMMERCIALES ET RESPONSABILITÉS 199 Sous-section 3. Responsabilité précontractuelle 200 1. A L'ÉGARD DU CLIENT 200 2. A L'ÉGARD DES TIERS 201 Sous-section 4. Responsabilité contractuelle dans le cadre de l'activité 202 de courtage immobilier 1. CARACTÈRE ACCESSOIRE DU MANDAT 202 2. OBLIGATION DE S'INFORMER 202 3. OBLIGATION DE PROPOSER UN CONTRAT ADÉQUAT 203 4. EXÉCUTION CONFORME DU CONTRAT À LA LOI 203 XX

Sous-section 5. Particularités de la responsabilité contractuelle dans le 204 cadre de l'activité de mandat 1. INTERDICTION DE CONTREPARTIE 204 2. EXERCICE FAUTIF DU MANDAT 204 3. DÉPASSEMENT DU MANDAT 204 Sous-section 6. Aggravation et allégement conventionnel des 205 obligations de l'agent 1. EXCLUSIVITÉ 205 2. CLAUSE DE DUCROIRE 205 3. CLAUSE RESTRICTIVE OU EXONÉRATOIRE 205 Sous-section 7. Responsabilité à l'égard des tiers 205 1. OBLIGATION DE DILIGENCE ET DE LOYAUTÉ 205 2. OBLIGATION DE VEILLER À LA SÉCURITÉ DES LIEUX LORS DES VISITES 206 SECTION 6. LE GÉOMÈTRE 206 Sous-section 1. Mission 206 Sous-section 2. Statut du géomètre 206 Sous-section 3. Responsabilité précontractuelle 207 Sous-section 4. Responsabilité contractuelle 207 SECTION 7. LE COORDINA TEUR SÉCURITÉ ET SANTÉ 208 Sous-section 1. Particularités de l'intervention du coordinateur 208 influençant la responsabilité 1. INTERVENTION OBLIGATOIRE 208 2. CONTENU DE LA MISSION LÉGALE 210 1. Coordination au stade du projet de l'ouvrage 210 2. Coordination au stade de la réalisation de l'ouvrage 211 3. POUVOIRS DU COORDINATEUR 211 4. EXERCICE DE LA FONCTION DE COORDINATEUR: INCOMPATIBILITÉ ET STATUT 212 5. OBLIGATION D'ASSURANCE 213 Sous-section 2. Qualification des obligations du coordinateur 213 Sous-section 3. Responsabilité contractuelle 215 XXI

LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION 1. DÉTERMINATION DU COCONTRACTANT DU COORDINATEUR 215 2. LIBERTÉ CONTRACTUELLE LIMITÉE 216 A. Clause relative à l'inexécution 216 B. Clause relative à la responsabilité 216 3. ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DU COORDINATEUR PAR RAPPORT AUX OUVRAGES RÉALISÉS 217 A. Immixtion du coordinateur dans la conception 217 B. Absence de réaction par rapport aux défauts techniques 217 Sous-section 4. Responsabilité quasi-délictuelle 218 Sous-section 5. Responsabilité pénale 219 SECTION 8. CONSEILLER EN PERFORMANCE ENERGÉTIQ UE DES BÂ TIMENTS 220 Sous-section 1. Nouvel intervenant 220 Sous-section 2. Mission 220 Sous-section 3. Interférences avec l'architecte auteur de projet 220 SECTION 9. L EXPERT JUDICIAIRE 221 Sous-section 1. Base juridique de la responsabilité 221 Sous-section 2. Mise en cause de la responsabilité de l'expert 222 Sous-section 3. Conditions d'une responsabilité de l'expert 225 Sous-section 4. Particularités quant à la responsabilité de l'expert dans 228 le domaine de la construction INDEX 230 XXII