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1 est isse ment investment [^industriel industrial» I courtiers brokers

2 REDBOURNE Commercial Real Estate Acquisitions and Management information: (514) courtiers protégés brokers protected

3 courtiers brokers I Survol de l'industrie des services de courtage en immobilier commercial Une rencontre avec les courtiers de premier plan 4» Ml S" uul ilsp*! i" a u «tl ««I II \\ W^ jiff» il» U 11 Jfffl'^ttl u w A Survey of the Montreal Commercial Brokerage Industry A View From the Top : The Brokers 5 Spécial espaces urbains : Le Palais des congrès Regard sur le nouveau Palais des congrès de Montréal 16 A Colourful New Look: Montreal's Convention Centre Expansion 18 INDUSTRIEL INDUSTRIAL I Le marché industriel montréalais en 2002 I Une performance stable 24 The Montreal Industrial Market in 2002 A Stable Investment Continues to Outperform 26 Les marchés de l'investissement immobilier de Montréal profitent de l'intérêt des acheteurs 36 Montreal's Investment Real Estate Market Enjoying Strong Buyer Interest 38 rubriques professional columns I De quelle association êtes-vous membre? 42 I To Which Association do you Belong? 44 IDU Québec Toujours à la défense des intérêts de l'industrie SO UDI Quebec Continues to Defend Industry Interests 51 I Sincèrement, désolé Maurice I La cause efficiente, deuxième partie 52 I "So Sorry, Maurice" I The Effective Cause, Part Two 56 Profession : Gestionnaire immobilier Evolution des compétences du gestionnaire d'aujourd'hui 62 Profession : Property Manager The Evolution of the Property Management Professional 64 information I Industrie en bref 66 I Industry in Brief 66 I Répertoire des espaces vacants Bureau 77 I Industriel 86 I Office and Industrial Space Directory Office 77 I Industrial 86 Rapport des transactions 94 Transaction Report 94

4 Bienvenue à cette dernière édition d'espace Montréal pour l'année À quel point les récentes performances économiques de 2002 ontelles pu influencer une industrie basée sur la conclusion de transactions? Nous débutons cette parution avec notre revue annuelle de l'industrie du courtage en immobilier commercial. Comme c'est toujours le cas dans le monde immobilier, les agents les plus occupés sont toujours, voyons voir, occupés. Constatez comment se comporte l'industrie du courtage en page 4. Le nouveau Palais des congrès prépare son inauguration officielle pour le mois prochain. Nous portons un regard sur cet édifice-phare du nouveau Quartier international de la métropole et sur son impact sur le centre-ville. Les projets d'infrastructure comme le Palais sont nécessaires pour garder notre ville dans la course. En cette saison automnale, nous vous proposons notre tour d'horizon annuel du marché industriel. Cette année, outre notre dose régulière de statistiques, des propriétaires et gestionnaires d'immeubles industriels partagent leurs points de vues sur la performance du marché actuel. L'immobilier industriel demeure-t-il la classe d'actif la plus performante sur le marché? Le marché des investissements serait-il en train de dépasser le marché de la location? À lire en page 24. Tous les secteurs du marché des investissements en immobilier commercial à Montréal continuent de susciter l'intérêt de divers acheteurs. Robert Poirier et Ron Smith de Royal LePage Commercial contribuent à ce numéro par le biais de leur analyse des plus récentes transactions sur le marché des investissements. L'industrie immobilière québécoise est desservie par nombre d'associations sectorielles et ordres professionnels regroupant les divers professionnels qui forment le monde immobilier. Nous vous proposons un profil des principales organisations. Cette rubrique spéciale nous offre l'occasion de réaliser une première entrevue avec Pierre Cléroux, le nouveau président et directeur général d'idu Québec. Vous retrouverez dans la rubrique légale de M e Paul Mayer, de Fasken Martineau, la suite de sa série d'articles sur la question de la commission dans le courtage. Nous jetons aussi un coup d'œil au rôle changeant des professionnels de l'immobilier par l'entremise d'un vétéran du monde immobilier, monsieur R Jacques Plante, président du cabinet de gestion des ressources humaines KWA Québec. Vous trouverez les nouvelles en bref, le répertoire des édifices et le rapport des transactions trimestrielles à leur place habituelle. Au plaisir de se retrouver en 2003, Andrew Cross 'elcome to the final edition of Espace Montreal for We begin this issue with our annual survey of the commercial brokerage industry. How has the economic performance of late influenced this transaction-based business? Find out with some of the Montreal's leading commercial real estate experts. The expanded convention centre is ready to open officially next month. As the anchor of Montreal's new International District, we take a look at how the project is already impacting downtown life. Investing in infrastructure projects is necessary in order to keep the city competitive on the world scene. The local industrial market continues to perform well, even during a slower economy. For our annual autumn industrial report, we search beyond the market statistics to find out how Montreal's leading industrial managers see the market evolving. Is it still the best performing commercial real estate asset class? Is the investment market getting ahead of the leasing market? See what our distinguished experts have to say, starting on page 26. These days, it seems that every sector of the Montreal commercial real estate market is attracting investor attention. Robert Poirier and Ron Smith of Royal LePage Commercial join us with an update on recent investment activity across the real estate market. All industries are served by associations that bring together the members working in it. In this issue, we provide an overview of the key associations serving the commercial real estate industry. Keeping with this theme, we also feature an interview with the new President and General Manager of UDI Quebec, Pierre Cléroux. In our legal column, Paul Mayer, of Fasken Martineau, continues his series examining brokerage commissions. Wrapping up the issue, we examine the changing role of the real estate professional with human resources specialist, R. Jacques Plante, the President of KWA Quebec. The industry news, space directories and transactions reports, (the usual suspects) are in their regular spaces. Until next year, Andrew Cross ESPACE MONTREAL ÉDITEUR ANDREW CROSS PUBLISHER DIRECTRICE GÉNÉRALE MARIE-FRANCE BENOIT GENERAL MANAGER CHARGÉE DES PROJETS SPÉCIAUX EVE BOISSONNAULT SPÉCIAL PROJECT MANAGER RECHERCHE VlNCENZA MERCURI STÉPHANIE MICHAUD RESEARCH COLLABORATEURS PAUL MAYER R. JACQUES PLANTE ROBERT POIRIER RONALD B. SMITH CONTRIBUTING EDITORS PHOTOGRAPHIE STEPHAN POULIN PHOTOGRAPHY CONCEPTION GRAPHIQUE ESPACEDESIGN GRAPHIC DESIGN PUBLIÉ PAR LES PUBLICATIONS ESPACE MONTRÉAL INC. PUBUSHED BY IMPRIMÉ AU CANADA PRINTED IN CANADA espace Montréal espace Montréal PUBLICATIONS ESPACE Place Bonaventure, C.P , rue de La Gauchetière 0. bureau 9235 Montréal, Québec H5A 1K6 tel: (514) fax: (514) in fo@espacequebec. com ISSN# PUBLICATION MAIL REGISTRATION # ESPACE MONTRÉAL VOL.11 No

5 Corporation Immobilière Magil Laurentienne IIIIIBIIII minium { UBHit iiaiiiimuii"^'* 5 =,,ib Location d'espaces de bureaux et commerciaux Office and commercial leasing Montréal and Québec www. magil-laurentienne. com Desjardins Corporation Immobilière Magil Laurentienne K y Corporation Immobilière Magil Laurentienne 800, Place Victoria, bureau 4120, Montréal (Québec) H4Z 1J2 Téléphone 514«875'6010 Télécopieur 514'875*0561 information@magil-laurentienne.com

6 Survol de l'industrie des services de courtage en immobilier commercial Une rencontre avec les courtiers de premier plan L'année 2002 aura été remplie de rebondissements dans le monde des affaires. Malgré les fortes secousses provoquées par les scandales financiers de l'été et la dégringolade des grandes entreprises sur la bourse américaine, il semble que l'économie canadienne, notamment celle du Québec, tient bon. Selon des informations fournies par le Conference Board, les emplois connaîtront une croissance de 3,9% cette année à Montréal. La métropole domine les principaux marchés canadiens avec la création de emplois au cours du premier semestre. Voilà donc de bonnes nouvelles pour l'industrie de la location d'espace à bureaux. Si l'avenir ne semble pas trop noir, les commentaires recueillis auprès des courtiers dans le cadre de notre survol annuel de l'industrie des services de courtage en immobilier commercial au sujet des performances de la dernière année sont néanmoins mitigés. Certaines firmes auront vécu des ralentissements alors que d'autres affirment continuer leur croissance, particulièrement dans les secteurs de l'immobilier industriel, des investissement et de détail. Au courant de l'année prochaine plus d'un million de nouveaux pieds carrés arriveront sur le marché de la location d'espace à bureau au centre-ville de Montréal, conséquences du déménagement des filiales de la Caisse de dépôt dans le nouveau centre CDP du Quartier International et de l'ouverture de la Cité du commerce électronique. Il faut s'attendre en plus à une émergence du marché de la sous-location, gracieuseté en partie de l'industrie des télécoms. L'offre sera donc plus grande qu'auparavant et les clients moins nombreux. Toutefois cette situation ne semble pas inquiéter outre mesure les courtiers qui perçoivent la situation plutôt comme un avantage pour eux-même et pour leurs clientèle. Les Tendances L'époque où les courtiers n'étaient présents que pour vous faire faire le tour des lieux est belle et bien révolue. Les tenants et les aboutissants de la location d'espace commercial se sont grandement complexifiés dans les années 1990 et l'importance pour les agents de connaître le marché et d'accéder le plus rapidement possible à des informations clés devient impérative. Le courtier mod- (suitc à L 2002 L'INDUSTRIE DE COURTAGE IMMOBILIER M O N T R É A L A I S E Compagnie Company Fondée en Founded #agents # employés Alliance Int'l Internet Royal LePage Cushman & Wakefield Colliers Int'l Colliers International Devencore GVA Worldwide téléphone fax Capitale Alliance Commercial inc. CB Richard Ellis Québec Limitée Coldwell Banker Commercial CB Richard Ellis Élan International JJ Barnicke Limitée Insignia International Staubach Canada The Staubach Company Global Jones Lang Lasaile <D 3 S E Services Imm. Terramont Inc CRESA ESPACE MONTRÉAL VOL.11 No

7 A Survey of the Montreal Commercial Brokerage Industry A View From the Top: The Brokers The business world has suffered its share of turmoil during In spite of this summer's accounting scandals and the stock market's wild downward ride - the Canadian economy, led by Quebec in particular, is performing well. According to the Canadian Conference Board, job creation in Montreal will grow by 3.9 percent this year. The Montreal region was ahead of most other Canadian cities in terms of job creation, with 45,000 new jobs created within the first half of the year. This news should sound like music to the ears of our city's office leasing agents, yet the interviews we conducted for this year's survey of the commercial brokerage industry revealed some cautious feedback. Certain companies experienced a slowdown in activity this year while others continued to grow their businesses. This is especially true away from the office sector, with activities in the industrial, investment and retail markets. In 2003, over one million square feet of new office space will be delivered to downtown Montreal's office leasing market. This new inventory is due to the delivery of CDP Capitals new 600,000ft : office building in the Quartier International, along with the planned opening of the first phase of E-Commerce Place. Also, new supply is arriving from a growing sub-lease market, notably from the telecom sector. This new supply has some commercial agents worried as it arrives at a time of low transaction velocity and negative absorption in the office market. Nevertheless, most brokers do not seem too concerned by the state of events, seeing it more as an opportunity for themselves and their clients. A Changing Role The day when a broker was only a tour guide, matching space requirements with clients is long gone. Commercial real estate transactions have become far more sophisticated. Access to critical information along with an agent's market knowledge and experience is what finds the best real estate solutions for clients. Sophisticated commercial brokers now rely on a team of skilled professionals on each transaction. From lawyers to interior designers, agents need a network of industry contacts to quickly access (continued on page 10) 2002 THE M O N T R E A L C O M M E R C I A L B R O K E R A G E INDUSTRY AAA Real Estate Store Ltd Immeubles Boisvert Avison Younq Qc inc Immeubles Cantor Azimut Imm. d'entreprise inc Immeubles Michael White Inc Beaulieu Immobilier inc Immeubles Tourville ltée Binswanqer Québec Immobilier Inter-Commercial Canada I.C.I, inc Immobiliers Davidson inc Carriqan & Associés Investissements Imm. Kevlar Inc Consultants Immobiliers Aurora Kaydon (Les Immeubles) Corporation imm. Letovsky Lafontaine Imm. Corporatif Développement Siteworks Les Immeubles Mondow Di Venosa Canada inc NAI Québec immobilier inc Exspace Peter A. McGibbon Int'l inc Forum Solutions Immobilières Re/Max - Pro Commercial François Laurence & ass Relocation L.M Franklin Lawrence Services imm. Corem Groupe Immobilier de Montréal Services imm. Ser-Loc inc Groupe Immobilier Valor inc Services imm. Terrex inc Groupe Sutton - Clodem Tandem immobilier inc Immeubles A.I.Z. ltée Winterstern & ass Immeubles Axxa Inc L'information paraissant dans cet article est considérée exacte au moment de la publication. L'éditeur n'assume aucune responsabilité pour toutes erreurs ou omissions qui y auraient. Our list is compiled with information considered accurate at the time of publication and the Publisher does not assume any responsibility or liability for any errors or omissions that may occur. ESPACE MONTRÉAL VOL. 11 * No

8 (suite de la page 4) erne doit pouvoir compter sur une équipe possédant différents niveaux de connaissances, ou du moins savoir où obtenir ces informations à brûle pour point, pour guider le client dans la transaction. La représentation de locataire est assurément le sujet de l'heure au sein des firmes courtage montréalaises. Puisque les commissions sont la plupart du temps déboursées par les propriétaires d'immeubles, la définition même de cette pratique stipule que les courtiers travaillent exclusivement pour le compte des utilisateurs d'espace et non pour le propriétaire. Cette pratique entraîne aussi dans son sillon une autre tendance : celle d'offrir une gamme complète de services aux locataires. Ainsi plusieurs firmes ont incorporé des services d'avocats et de comptables dans leur structure organisationnelle afin de fournir aux clients toutes les expertises nécessaires reliées à la signature d'un bail commercial. Les firmes de plus petites tailles arrivent à offrir ces mêmes services en ayant recours à l'impartition auprès de spécialistes selon le domaine et leurs besoins ponctuels. Les plus grandes firmes de courtage en immobilier à Montréal oeuvrent aussi dans le domaine de la vente et de l'acquisition de propriétés, ajoutant une carte de plus à leur offre de services. Trouver de nouveaux clients : Un défi pour le courtier immobilier À l'instar de toute profession rémunérée sur la base de commissions, la recherche de la prochaine transaction est certes au cœur des préoccupations des courtiers en immobilier commercial. Depuis une dizaine d'années les firmes locales sont de-venues membres de regroupement de réseaux internationaux pour faire face à la globalisation des marchés et ainsi avoir accès à un plus grand réseau de locataires d'envergure internationale. Certaines firmes sont directement issues de regroupement nationaux ou internationaux comme c'est le cas pour Colliers International, Staubach et Jones Lang LaSalle. D'autres firmes locales ont quant à elles décidé de créer des alliances avec des groupes internationaux existants comme c'est le cas pour Devencore qui est partenaire de GVA Worldwide, Capitale Alliance Commercial qui s'est joint à Coldwell Bankers Commercial, Terramont qui s'est affilié à CRESA, JJ Barnicke qui puise dans la force du réseau international Insignia et Royal LePage qui s'est tissé des liens avec le géant américain Cushman & Wakefield. Cette édition du survol des plus grandes firmes de courtage en immobilier commercial de Montréal prend des airs de palmarès où la taille des entreprises est définie en terme de nombre d'agents (vérifications faites auprès de l'acaiq). Parmi les 51 firmes répertoriées dans notre sondage, Royal LePage demeure toujours la plus grande firme de courtage en immobilier commercial à Montréal avec 51 agents pour un total de 125 employés. Colliers International prend le deuxième rang avec 36 agents, soit cinq de plus que l'an dernier, suivi de Devencore avec 25 agents. Capitale Alliance Commercial et CB Richard Ellis Québec prennent les quatrième et cinquième rangs avec respectivement 22 et 18 agents. Suivent ensuite Elan et JJ Barnicke avec 12 agents chacun. Global, Jones Lang Lasalle, Terramont et Staubach Canada terminent le palmarès avec chacun 10 agents. Jones Lang LaSalle constitue la seule nouvelle entrée à notre palmarès cette année. Les firmes de courtage dans leurs propres mots La firme de courtage Royal LePage Commercial inc.est détenue par Trilon Financial Corporation, une société canadienne de services financiers, cotée en Bourse, faisant partie du groupe de compagnies Brascan Corporation. Les services offerts par Royal LePage au niveau de l'immobilier commercial comprennent la vente et achat d'immeubles, la location des tours à bureaux, la sous-location et le marché des espaces de commerce au détail. L'information est au cœur des préoccupations chez Royal LePage «Comme c'est le cas pour toutes les entreprises de service il est important pour Royal LePage d'investir constamment dans ses outils d'information,» explique Louis BurgOS, premier vice-président chez Royal LePage. «Le savoir que vendent les courtiers est très important et requiert une bonne gestion. L'information dont nous disposons, en plus de la force de notre équipe, nous donne l'opportunité d'avoir beaucoup plus d'information à notre disposition que n'importe quel autre courtier sur le marché. Chaque agent dispose d'une équipe multidisciplinaire pour l'aider à bien desservir sa clientèle.» Fondé en Australie, Colliers International est entré dans le marché immobilier montréalais en 1986, grâce à l'acquisition de la firme Pierremont. La compagnie possède 234 bureaux à travers le monde. Le vice-président et directeur général de Colliers à Montréal, Robert McDougall : «Colliers est une entreprise de services intégrés dont les champs de spécialités sont la vente et l'investissement, la location d'espace de bureaux et la location d'espace industriel. Notre équipe de vente et investissements est probablement le groupe le plus compétent dans ce domaine à Montréal. Notre division de location d'espace de bureaux représente également un secteur de force pour nos bureaux de Montréal, tant au centre-ville que dans le West-Island.» Colliers est aussi actif au niveau de la représentation de locataires. En fait, le seul service qui n'est pas disponible chez Colliers est la gestion de propriétés. Grâce aux ressources de notre réseau international, nous avons accès rapidement à des informations pointues sur les différents marchés, ce qui nous procure un avantage concurrentiel indéniable», poursuit M. McDougall. «Colliers procure à ses agents une tribune exceptionnelle sur le marché. En tant que vice-président, il est de mon devoir de fournir à nos agents tous les outils et les infor- ESPACE MONTRÉAL VOL.11 No

9 Le monde entier s'y rencontre, et demain encore plus qu'aujourd'hui. Ce lieu de vie et de lumière en plein cœur Sa superficie a doublé, son infrastructure technique, elle, a été mise au goût du jour. Oui, votre Palais a changé. Mais soyez sans crainte, vous y retrouverez la même qualité de services professionnels et d'accueil personnalisé que vous avez tant appréciée dans le passé et qui a fait sa réputation à l'échelle de la planète. E9 EU ^ f E3 E9 Palais des congrès de Montreal

10 mations dont ils ont besoin. Notre compagnie met d'ailleurs à leur disposition une équipe entièrement dédiée à la recherche.» La firme Devencore Ltée se spécialise dans trois pratiques : le renouvellement de baux, les services aux entreprises locales et nationales, et le service d'expert-conseil auprès des utilisateurs d'espace souhaitant maximiser leur parc immobilier. Nous avons rencontré Jean Laurin, Président et chef de la direction chez Devencore : «Devencore possède des opérations à Montréal, Toronto et Vancouver. Nous souhaitons prendre de l'expansion bientôt dans une ou deux autres villes canadiennes. Toutefois, avec notre réseau d'affiliés, nous faisons des transactions de Halifax à Victoria. De toutes les firmes canadiennes, nous sommes probablement la plus active au niveau international de par notre implication dans GVA Worldwide puisque nous siégeons directement sur son conseil d'administration depuis 10 ans. Cette participation est vraiment efficace car elle nous permet de saisir rapidement ce qui se passe dans le reste du monde et d'avoir accès à une panoplie d'information de marché, de clients et de tendances. Notre vision d'entreprise dépasse largement les frontières locales.» La firme de courtage Capitale Alliance Commercial se spécialise principalement dans l'immobilier industriel, commercial et sur le marché des investissements. «La Capitale Alliance Commercial est la seule franchise immobilière du réseau de La Capitale à oeuvrer exclusivement en immobilier commercial au Québec. Nos agents sont spécialisés dans divers secteurs d'activités tels que les immeubles à investissements, la location d'espaces commerciaux et industriels, la vente de terrains ou d'immeubles industriels et commerciaux», d'expliquer Claude De Cesare, président. La firme a regroupé ses opérations dans son bureau de Ville Saint-Laurent depuis peu et souhaite percer le marché de Laval dans un futur rapproché. Monsieur De Cesare nous a aussi expliqué l'importance de créer une relève solide pour assurer la continuité du succès de la firme. CB Richard Ellis Québec Ltée fait partie du groupe international CB Richard Ellis. CB Richard Ellis, dont le siège social est à Los Angeles, compte employés à travers le monde. En 1998, la société était cotée en bourse et elle a été rachetée depuis par des banques pour être privatisée. «Ce changement a été bénéfique pour nous, explique Brett Miller, Vice-président à la direction de CB Richard Ellis Québec. On peut maintenant travailler sur des plans de 5 à 10 ans sans devoir rendre des comptes aux investisseurs à chaque trimestre.» Le bureau montréalais de CB Richard Ellis a ouvert ses portes en 1996 et emploie à l'heure actuelle 32 personnes dont 17 courtiers. M. Miller : «Le plus important pour nous est de maîtriser chacun de nos domaines d'expertise. Nous encourageons le travail en équipe qui vise à regrouper des agents seniors, intermédiaires et juniors. Nous croyons fermement au partage d'informations et au travail d'équipe tant au niveau du service à la clientèle que pour l'ambiance générale dans le bureau. Bien que le courtage relève du geste individuel, nous croyons que nous travaillons mieux en équipe. C'est le système interne que nous souhaitons instaurer.» La firme Staubach du Canada est née en 1989 d'une fusion entre Léonard, McKeague et The Staubach Company. Cette dernière a été fondée par l'ancien quartarrière Roger Staubach du temps où les méga salaires des athlètes n'existaient pas et qu'un revenu d'appoint s'avérait fort nécessaire. Michel Léonard est président de la firme de courtage à Montréal : «Staubach du Canada se spécialise uniquement dans la représentation de locataires, car ce sont les locataires qui ont besoin d'aide quand vient le temps de négocier une transaction immobilière. Pour cette raison, ils doivent être bien représentés. Souvent les dirigeants d'entreprise sont peu impliqués dans la gestion de leur immobilier. Ils sont impliqués dans les décisions immobilières souvent de façon sporadique, sans vraiment connaître le marché ou ce qu'un locataire peut obtenir sur ce marché. Staubach du Canada est dédié aux intérêts des locataires. Nous visons à ce que notre intervention dans les négociations produise de la valeur ajoutée pour nos clients, c'est-àdire des économies grâce à la transaction immobilière.» La firme de courtage Elan International a été créée en François Paquin en est le président : «Elan célèbre cette année son dixième anniversaire. Notre créneau est l'immobilier sur mesure. Nous travaillons pour aider nos clients à trouver les meilleures solutions pour leurs situations. L'équipe de Élan International est constituée d'agents seniors et l'expérience de tous et chacun, leur longue liste de réussites ainsi que leur formation académique, en droit ou en comptabilité, par exemple, fait la force de notre firme.» La firme est très présente à Laval et sur le boulevard Taschereau et en bordure de l'autoroute 30 sur la Rive-Sud de Montréal. La créativité est une composante importante dans le savoir faire de Élan International : «Notre créativité nous permet d'aller plus loin que ce que demande le client et nous permet d'évaluer s'il n'y a pas une solution qui serait encore meilleure pour lui,» conclut M. Paquin. La firme s'associera bientôt à un nouveau réseau international. L'entreprise JJ Barnicke fondée par le canadien Joe Barnicke existe depuis 45 ans. «Le nom de JJ Barnicke est associée à la scène immobilière canadienne depuis fort longtemps», souligne Brent Butler, fondateur de la compagnie JJ Barnicke à Montréal. «Nous avons incorporé la compagnie au Québec en Aujourd'hui, la compagnie compte 23 bureaux d'un océan à l'autre, ce qui fait de nous la plus importante firme de courtage en immobilier commercial privée au Canada.» JJ Barnicke est une firme de courtage offrant des services intégrés dans les marchés des bureaux, de l'industriel et de l'investissement. «Le professionnalisme, l'intégrité, le savoir, la qualité de nos gens et le travail en équipe sont la fibre même de notre (suite à la page 14) ESPACE MONTRÉAL VOL.11 No

11 On a nos entrées dans des grandes villes du monde. M Siiils: SsS "" SI P i "" IIIK S :::::::: ; J^S W.«««""J ; I * cci il iî»i-û-<iki»:._ i, -W)ii ;. P i New York Paris Londres Bruxelles Vancouver Toronto Montréal Washington ï ^««Paiiiu II HIBmH H Ul Bin ^ CDP Capital Groupe immobilier

12 (continued from page 5) the best expertise necessary to guide their clients through the transaction process. Tenant representation is definitely a continuing theme in discussions amongst Montreal's leading commercial real estate brokerage firms. As commissions are in the majority of cases paid by landlords, the definition of tenant rep is that such agents work exclusively for space users and not landlords. Even traditional brokerage firms have tenant rep or corporate service departments. With the complicated range of services needed by tenants when making a real estate decision, it is important that the agent is watching out for their client's best interest. Several firms have also incorporated legal and accounting services to their corporate structure in an effort to provide clients with support for all aspects of a real estate transaction. Smaller firms offer these same types of services on a sub-contracting basis. Montreal's full service brokers are also active in the investment sales and acquisition markets, with several strong teams working in the city. Sourcing new clients: the never ending challenge As with most sales-oriented organizations, the commercial broker's day is highlighted by the search for the next deal. Over the past decade, most local firms have joined international commercial brokerage networks in order to gain access to the wide network of international clients that demand same-provider services in each market they operate in. The international broker alliances allow for the exchange of information and know-how, along with client referrals. Some local companies are subsidiaries of national or international firms, as is the case with CB Richard Ellis, Colliers International, Staubach and Jones Lang LaSalle. Other brokers belong to international networks that link member companies with firms that offer the same services and expertise. This is the case with: Devencore, a member of GVA Worldwide; Capitale Alliance Commercial, linked with Coldwell Banker Commercial; Terramont, a member of CRESA; JJ Barnicke, a partner in the international Insignia network; and Royal LePage, linked to US powerhouse, Cushman & Wakefield. Our annual survey of Montreal's leading commercial real estate brokerage companies offers our readers an overview of the industry with several of its leading personalities. The industry rankings are compiled and ordered using the number of commercial agents at each firm (verified with the ACAIQ). It is not intended to offer any guide to performance. Of the 51 firms surveyed, Royal LePage Commercial continues to lead the region with 51 agents and 125 employees. Royal LePage is shadowed again this year by Colliers International, growing with new five agents to now total 36. With 25 agents, Devencore qualifies for third position, followed by Capitale Alliance Commercial and CB Richard Ellis Québec, with 22 and 18 agents respectively. Staubach Canada is holding on to sixth place with 14 agents, followed by Élan and JJ Barnicke, with 12 agents each. Finally, Jones Lang LaSalle, Global and Terramont round out this year's top 10 list, with each having 10 agents. Due to space requirements we have had to cut off our survey at the ten agent threshold. This does not mean that the smaller firms are not as competent or professional. In fact, many of the principals at the boutique firms were former stars at the larger brokerage houses. New companies continually form, adding to the ranks of the brokerage industry. For an update on even more changes see our industry in brief section on page 65. In their own words In the following survey, the leaders of Montreal's commercial brokerage companies have agreed to share their insights on the state of the industry. From the current condition of the real estate market to the changing role of the commercial real estate agent, the evolution of professional services in the real estate industries continues. Now let's see what they have to say. Royal LePage Commercial inc. is owned by Trilon Financial Corporation, a public Canadian financial services firm and part of the Brascan group of companies. Services offered by Royal LePage Commercial include: property sales and acquisitions, office, industrial and retail leasing and sub-leasing. Information is a focal point at Royal LePage Commercial, explains the firm's Senior Vice-President, Louis BurgOS: "As with any other professional services firm, it is important for us to constantly invest in upgrading our information systems and tools, as our agents are selling market knowledge. It is of the utmost importance that this knowledge is well managed. With this information, our team can add its strengths and knowledge. This gives us the opportunity to access more information than any other broker on the market. Every one of our agents can rely on a multiskilled team that is there to back them up to better service their clients." Founded in Australia over a century ago, Colliers International entered the Montreal scene in 1986 via Pierremont Realties, a company it purchased in Colliers now has 234 offices across the globe. Company Vice President and Managing Director for Montreal, Robert McDougall, describes the firm: "Colliers is a full service commercial real estate operation. We have three main areas of business: investment sales, office leasing and industrial leasing. We are probably one of the strongest investment sales groups in the city of Montreal. Office leasing is also a very strong business area for Colliers in Montreal, for both our downtown and West Island offices. We also act as tenant representatives. The only service we do not offer here is property management. With our resources worldwide, we have access to excellent market information and our strong network certainly gives us a competitive edge. Our management philosophy is ESPACE MONTRÉAL VOL.11 No