rapport annuel 2014 Generali Habitat

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1 rapport annuel 2014 Generali Habitat

2 Generali Habitat SCPI Méhaignerie en liquidation Assemblée générale ordinaire du 17 juin 2015 Avant-propos 2 Organes de direction et de contrôle 5 Rapport du liquidateur sur l exercice Tableaux complétant le rapport du liquidateur 10 Rapport du conseil de surveillance 13 Texte des résolutions 14 Comptes au 31 décembre Annexe 20 Composition du patrimoine 24 Rapports des commissaires aux comptes 26 Fotolia

3 Avant-propos Les SCPI d habitation de la Française REM dans leur environnement économique L environnement macro-économique en 2014 Sur l ensemble de l année 2014, l économie française a enregistré une très faible croissance de son PIB, de 0,4 %, un rythme quatre fois moins élevé que celui enregistré en Allemagne. A l exception du 3 ème trimestre, qui avait surpris par sa vigueur, la progression du PIB aura été étale tout au long de l année. Elle a ainsi atteint 0,1 % au 4 ème trimestre et pâtit du nouveau recul des investissements et du ralentissement de la consommation. 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % Croissance du PIB et taux de chômage en France Croissance annuelle du PIB Taux de chômage métropolitain (au sens du BIT) , , (P) 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % L immobilier résidentiel en 2014 Des taux d emprunt immobilier à un nouveau point bas Les crédits immobiliers octroyés en 2014 ont été globalement peu nombreux jusqu en toute fin d année. En effet, le marché s est animé à partir du mois de novembre dernier, le nombre de crédits accordés progressant de 1 % au 4 ème trimestre. Sur l ensemble de l année, ce nombre demeure néanmoins nettement en deçà, de 6,4 %, de celui recensé en Le taux moyen des crédits a reculé de plus de 70 points de base entre le début et la fin de l année 2014, pour s établir à un point bas jamais observé par le passé soit 2,42 %. Selon le Crédit Logement CSA, le net repli enregistré entre fin 2011 et fin 2014 équivaut à une baisse des prix de 15 % dans l ancien. Au 4 ème trimestre 2014, la durée des prêts accordés était de 211 mois en moyenne, en hausse depuis le début de l été, contre 204 mois en fin d année Dans ce contexte, toutes les composantes (prix et taux d intérêt en baisse combinés au rallongement de la durée des crédits) sont désormais réunies pour favoriser une relance du marché, portée par une solvabilité des ménages nettement plus importante qu au cours de la dernière décennie. Rendements obligatoires et taux immobiliers Crédit immobilier - Taux moyen Rémunération obligatoire sans risque (OAT 10 ans) -2 % 2 % 5,50 % -3 % Croissance du PIB Source : INSEE, COE-Rexecode, février % Taux de chômage L année boursière, quant à elle, s est montrée très hétérogène en termes de performances entre les grandes zones géographiques. In fine, elle aura suivi une tendance heurtée, notamment sur les actions européennes, avec une succession de phases de hausse et de baisse, de forte amplitude et rapides dans leur déroulé, s accompagnant d importantes rotations sectorielles et de style. Aux États-Unis, en revanche, le S&P500 enregistre en 2014 une 6 ème année de hausse consécutive, soit + 23% par an depuis le point bas de mars La valorisation du marché est supérieure à sa moyenne historique. Le secteur des foncières cotées françaises a néanmoins nettement surperformé le CAC40, qui a connu une évolution étale, terminant péniblement l année comme il l avait commencé, autour de points. Les foncières cotées ont ainsi proposé des valorisations très satisfaisantes, dans l environnement actuel de taux bas. Selon l indice IEIF SIIC France, elles ont généré un rendement très honorable, de 17,03 % (dividende compris). La performance de l indice Euronext IEIF Reit, quant à elle, a atteint 26,11 % contre 4,01 % pour le Dow Jones Euro Stoxx 50. 4,50 % 3,50 % 2,50 % 1,50 % 0,50 % Source : Agence France Trésor, Observatoire Crédit Logement, Pôle Études LF GREIM, janvier ,42 0,86 Un marché de l immobilier résidentiel ancien plutôt morose Des ventes de logements anciens en phase de tassement Au 4 ème trimestre 2014, les prix des logements anciens ont reculé de 2,2 % sur un an en France, et de 2 % en Île-de-France. La baisse des prix s est ainsi avérée plus marquée que celle enregistrée à la fin du trimestre précédent. Le volume des transactions n est pas pour autant reparti à la hausse. Au contraire, le nombre de ventes a même légèrement reculé, passant de à fin septembre 2014 à à fin novembre, enregistré au cours des douze derniers mois écoulés. Ce volume reste néanmoins au même niveau que celui retenu à fin novembre 2013, mais s avère plus faible que les transactions recensées entre ces deux dates. 2

4 Nombre de ventes de logements anciens en France (en milliers) 700 Un nouveau recul des prix anticipé pour 2015 mais des facteurs de soutien importants La restauration progressive de la solvabilité des ménages depuis le début de l année 2014, résultat d une amélioration des conditions de l offre (baisse des prix et des taux d emprunt) plus que de la demande (chômage toujours très élevé, remontée du coût des opérations) devrait permettre au marché de s animer et au nombre de ventes de progresser sensiblement cette année. Malgré des indicateurs économiques, globalement en amélioration, mais toujours faibles, la demande élevée de biens situés dans des zones en situation de sous-offre structurelle devrait permettre, cette année encore, aux prix des logements anciens de bien résister en moyenne Source : CGEDD, Pôle Etudes LF GREIM, février 2015 Les prix de l ancien orientés à la baisse Le recul des prix s est accéléré en fin d année 2014, puisqu il s établit à 1 % entre le 3 ème et le 4 ème trimestre, alors qu il avait été moins important, de 0,4 % entre le 2 ème et le 3 ème trimestre et même stable entre le 1 er et le 2 ème trimestre. Cette baisse s est avérée, en toute fin d année et sur douze mois glissants, légèrement moins marquée en Ile-de-France qu en province : elle représente respectivement un repli de 2 % en Ile-de-France et de 2,3 % en province. Les prix ont accusé un repli dans tous les départements d Ile-de-France au 4 ème trimestre, en particulier, dans l Essonne, les Yvelines et en Seine-et-Marne. Même à Paris, les prix reculent plus nettement, de 2,1 %, que la moyenne calculée pour la région. De même, les maisons voient leur prix mieux résister que les appartements, phénomène observé également sur le reste du territoire. Pour autant, les disparités régionales pourraient encore s intensifier, la stabilisation voire la progression des prix étant globalement tenue par les tensions entre l offre et la demande observées dans les grands bassins d emploi et de population. De nombreuses zones souffrent, à l inverse, d un manque cruel de demande à l acquisition, le marché des résidences secondaires en particulier, pâtissant de la baisse généralisée du pouvoir d achat après six années de crise quasi-ininterrompue. Taux de croissance annuel du prix des logements anciens en France (variations annuelles) Un marché de l immobilier résidentiel neuf toujours atone L offre et la production relativement équilibrée Dans le neuf, le rapport entre l offre et la demande se rééquilibre progressivement sur la base de volumes plus faibles et permet aux prix de rester relativement robustes, en particulier dans les zones les plus denses. Premiers signes d amélioration, les ventes ont progressé à nouveau de 3,4 % au 4 ème trimestre 2014 par rapport au 4 ème trimestre 2013, mais elles reculent de près de 4 % sur l ensemble de l année. Les annulations après réservations se maintiennent à près de 10 %, un niveau relativement élevé mais comparable à celui observé en Dans le même temps, les mises en vente ont baissé de manière nettement plus significative que les ventes, de 13,3 % sur l année. Pourtant, le délai d écoulement des stocks progresse encore légèrement et dépasse désormais les 5 trimestres en moyenne contre 4,6 trimestres un an plus tôt Mise en chantier de logements neufs en France (en milliers) % % Source : INSEE, Pôle Etudes LF GREIM, février % 5 % 0 % - 2,0 Face à une demande plutôt atone, les promoteurs ajustent sensiblement leur offre future. Les logements livrés dans les prochaines années devraient ainsi demeurer peu nombreux, le nombre de permis de construire octroyés reculant encore de 12 % en 2014, laissant anticiper un nombre d unités réellement construites encore plus faible. -5 % - 2,2-10 % -15 % France Île-de-France Source : INSEE, Pôle Etudes LF GREIM, février

5 Nombre de ventes de logements neufs par promoteur en France (en milliers) 85, Source : INSEE, Pôle Etudes LF GREIM, février 2015 Des valeurs en léger fléchissement Les prix des logements neufs ont entamé une baisse au 3 ème trimestre 2014 (dernier chiffre disponible), mais de manière assez contenue. Les prix reculent ainsi de 0,7% par rapport au 3 ème trimestre Ils avaient été quasiment stables au 2 ème trimestre 2014 et avaient progressé de manière continue depuis le milieu de l année La loi Pinel, entrée en vigueur au 1 er septembre dernier, et s adressant notamment aux investisseurs qui veulent réduire leurs impôts en acquérant des logements neufs, devrait produire ses effets, au mieux, en toute fin d année, accélérant le nombre de mises en chantier pour répondre à une demande accrue. Les perspectives 2015 Après une année 2014 contrastée, marquée par des pays dynamiques et d autres en croissance plus lente, les diverses prévisions économiques publiées au cours des dernières semaines semblent être plus convergentes pour 2015 et Or, ces anticipations ne tiennent pas totalement compte des changements de grande ampleur actuellement en cours : effondrement du prix du pétrole, forte baisse de l euro, nouvelle politique budgétaire européenne, ouverture des vannes monétaires par la Banque centrale européenne. Ainsi, le Quantitative Easing de la BCE, qui consistera à acheter 60 milliards d euros de titres par mois, devrait entraîner de nouvelles baisses de coût du financement, une relance de la consommation et des investissements, ainsi qu une remontée de l inflation vers l objectif de 2 %. De son côté, la Commission européenne a annoncé un plan d investissement et une plus grande souplesse dans la mise en œuvre du Pacte de stabilité et de croissance. Selon nos estimations, ces mesures de soutien à l activité pourraient générer jusqu à 0,3 point de PIB. Cependant, des facteurs d instabilité financière apparaissent simultanément le saut dans l inconnu de la BCE, la perspective d une normalisation de la politique monétaire américaine, les chocs sur les prix mondiaux et les taux de change, enfin la menace récente de restructuration de la dette grecque. En résumé, les indicateurs de conjoncture actuels anticipent une croissance européenne encore médiocre cette année, avec des signes graduels d amélioration. Elle atteindrait ainsi 1 % en 2015 et 1,5 % en 2016, tandis que le taux d inflation serait en moyenne nul en 2015 puis excèderait 1 % en L économie française, quant à elle, devrait connaitre une croissance plus forte qu attendue en 2015, portée presqu exclusivement par ces évènements exogènes, même si certaines mesures gouvernementales, le CICE notamment, récemment entrées en vigueur, pourraient commencer à porter leur fruit. L activité devrait tout particulièrement profiter d un commerce extérieur dynamisé par la faiblesse de l Euro et d un pouvoir d achat restauré à la fois par les politiques budgétaires moins austères et par une baisse des prix dans le secteur de l énergie, pétrole en tête, engendrant une inflation quasi-nulle. Pour autant, cette meilleure orientation des indicateurs ne sera pas suffisante pour relancer le marché de l emploi : le taux de chômage ne devrait donc pas entamer de reflux avant la deuxième partie de l année Pour autant, la resolvabilisation des ménages, issue d une inflation faible, de taux d emprunt extrêmement bas et de prix en baisse, devrait permettre un redémarrage des ventes de logements en Elles devraient s ajuster encore légèrement sur le segment de l ancien mais enregistrer un rebond marqué sur celui du neuf, portées par le dispositif Pinel. Dans un contexte de taux d emprunt toujours bas en 2015, les prix des logements anciens devraient poursuivre leur érosion tandis que ceux des logements neufs se stabiliseraient progressivement. 4

6 Fiche d identité Generali Habitat Type de SCPI SCPI Méhaignerie en liquidation Siège social 173 boulevard Haussmann Paris Date de création 24 septembre 1992 N immatriculation au RCS RCS PARIS Date de dissolution anticipée et de mise en liquidation 9 juin 2011 Capital social euros Visa AMF SCPI n en date du 21 octobre 2005 Société de gestion de la SCPI La Française Real Estate Managers Société par actions simplifiée au capital de euros Siège social : 173 boulevard Haussmann Paris RCS PARIS Agrément délivré par l AMF en tant que société de gestion de portefeuille n GP du 26 juin 2007 Agrément AIFM au titre de la directive 2011/61/UE en date du 24 juin 2014 Directoire Xavier LEPINE, Président Patrick RIVIÈRE, Vice-Président Marc BERTRAND, Directeur Général Marc-Olivier PENIN Conseil de surveillance Éric CHARPENTIER, Président Groupe La Française Caisse Centrale du Crédit Mutuel Caisse Régionale de Crédit Mutuel de Loire Atlantique et du Centre-Ouest Crédit Mutuel Arkéa Caisse Fédérale du Crédit Mutuel Nord Europe Commissaires aux comptes Titulaire : Deloitte & Associés 185 avenue Charles de Gaulle Neuilly-sur-Seine Suppléant : B.E.A.S 195 avenue Charles de Gaulle Neuilly-sur-Seine Conseil de surveillance de la SCPI Composition du conseil de surveillance : Michel CATTIN, Président Philippe BRION Adélaïde de NANTEUIL-LE METTER Claire LACLAVIERE François-Xavier LEMAIRE José ZARAYA Generali Vie Fin de mandat : au terme de la liquidation Expert immobilier de la SCPI Crédit Foncier Expertise 19, rue des Capucines Paris Fin de mandat : au terme de la liquidation Commissaires aux comptes de la SCPI Titulaires : PricewaterhouseCoopers Audit 63, rue de Villiers Neuilly-sur-Seine Cabinet Richard F.M. et Associés 1, place d Estienne d Orves Paris Suppléant : Henri RABOURDIN 5, avenue Bertie Albrecht Paris Pierre COLL 63, rue de Villiers Neuilly-sur-Seine Fin des mandats : au terme de la liquidation 5

7 Rapport du liquidateur sur l exercice 2014 Introduction La liquidation du patrimoine de la SCPI s est poursuivie au cours de l année La baisse des transactions qui reflétait l attentisme des acquéreurs et des vendeurs a entrainé quelques réajustements de prix. Certains locataires ont ainsi pu se porter acquéreurs. Toutefois, la qualité du patrimoine, son emplacement, l existence de parkings et les différentes typologies proposées justifient un certain niveau de prix : les grilles de prix de vente n ont pas été sensiblement modifiées. La liquidation du patrimoine devrait être finalisée avant le 4 ème trimestre L assemblée générale qui prononcera la clôture des comptes de liquidation pourrait alors se tenir sur le dernier trimestre Si le rythme se maintient, les opérations de la liquidation devraient permettre d atteindre un résultat par part autour de euros pour une part acquise au prix de 1 524,49 euros commission de souscription incluse. Caractéristiques principales Capital ,00 Nombre de parts Capitalisation ,10 Nombre d'associés 64 Valeur de réalisation 2 356,25 Valeur ISF pour 2015 (1) Distribution de l'exercice 2014 (2) 10,08 (1) Correspond à la valeur pouvant être retenue par les associés assujettis à l ISF. (2) Correspond au dividende perçu par un associé présent du 1 er janvier au 31 décembre. ND Tableau de chiffres significatifs (en euros) Compte de résultat au 31 décembre Produits de la SCPI , ,01 dont loyers , ,03 Total des charges , ,59 Résultat , ,42 Dividende , ,00 État du patrimoine et tableau des capitaux propres au 31 décembre Capital social , ,00 Total des capitaux propres , ,80 Immobilisations locatives , ,87 Global 2014 Par part 2014 Autres informations Bénéfice ,02 6,15* Dividende ,80 10,08* Patrimoine Valeur vénale / expertise ,88 271,19 Valeur comptable , ,64 Valeur de réalisation , ,25 Valeur de reconstitution , ,62 ** Bénéfice et dividende par part en jouissance sur l année. 6

8 Marché des parts en 2014 Aucune transaction n a été enregistrée sur le marché des parts de la SCPI, dont la liquidation est en cours. Les associés ont été bénéficiaires d un acompte sur liquidation de 300,00 euros en 2014 par part, et dont le cumul au 31 décembre totalise 1 950,00 euros par part. Patrimoine immobilier Évolution du patrimoine 10 lots principaux dont 1 local commercial ont été vendus sur l exercice ; 2 vendus aux locataires en place, 4 vacants vendus à des accédants utilisateurs et 4 vendus occupés à des investisseurs. Par ailleurs, 4 parkings ont été vendus individuellement. Au global, la SCPI a cédé 45 appartements et 1 commerce. Il reste donc à vendre 6 appartements dont 1 vacant et 1 commerce. La commercialisation de ces biens reste active. Les biens occupés sont proposés à des investisseurs privés et le bien vacant a été confié à une agence locale. 4 de ces biens sont d ores et déjà sous offre. Les cessions de l exercice 2014 Adresse Surface (m²) Date acquisition Date de vente Prix de vente* (euros) VERSAILLES - Boulevard de la Reine 100,30 24/02/ /02/ , PARIS - Rue de l Ecole Polytechnique 2 parkings 08/12/ /04/ , VERSAILLES - Boulevard de la Reine 50,00 24/02/ /07/ , PARIS - Rue Mayet 51,40 29/03/ /07/ , PARIS - Rue Leriche 60,20 29/04/ /08/ , PARIS - Rue Leriche 60,10 29/04/ /09/ , PARIS - Rue Mayet Local commercial 29/03/ /10/ , PARIS - Rue Leriche 75,40 29/04/ /12/ , PARIS - Rue Mayet Parking 29/03/ /12/ , VERSAILLES - Boulevard de la Reine 83,00 24/02/ /12/ , VERSAILLES - Boulevard de la Reine 101,40 24/02/ /12/ , PARIS - Rue Leriche 88,20 29/04/ /12/ , PARIS - Rue Mayet Parking 29/03/ /12/ ,00 TOTAL ,00 *Les prix de vente sont honoraires inclus à la charge du vendeur et hors frais et droits à la charge des acquéreurs. Gestion du patrimoine Taux d occupation Les taux d occupation moyens calculés soit en fonction des loyers, soit en fonction des surfaces, ont évolué de la manière suivante : 100,0 % 95,0 % 90,0 % 85,0 % 80,0 % 96,8 % 96,9% 87,9 % 87,2 % 85,2 % 84,2 % 84,8 % 85,4% 81,7 % 82,3 % Rappel : Sont exclus du calcul des taux les immeubles acquis mais non livrés. - le taux d occupation annuel financier exprime le montant total des loyers et indemnités d occupation appelés sur l année par rapport aux loyers qui pourraient être perçus si l ensemble du patrimoine était occupé sur la même période ; - le taux d occupation physique annuel est la moyenne des quatre taux d occupation physique trimestriel. Ces taux expriment à chaque fin de trimestre la surface occupée par rapport à la surface totale du patrimoine. 75,0 % 70,0 % Taux d occupation financier annuel Taux d occupation physique annuel 7

9 Situation locative Au cours de l exercice 2014, ,92 euros de loyers ont été facturés aux locataires. IMMEUBLES Total lots Lots loués Lots vacants PARIS, rue Leriche PARIS, rue Mayet PARIS, rue de Polytechnique TOTAL Évolution des produits locatifs quittancés Sur l année 2014, la SCPI a quittancé ,92 euros de loyers contre ,03 euros en Cette baisse résulte de l absence de relocation des lots vacants en prévision de leur mise en vente, et de la vente des lots occupés. L encaissement des loyers s élève à ,79 euros sur l année, soit un taux de 101,10 %. Contentieux Aucun contentieux n est à noter sur la SCPI. Le montant de la dotation pour créances douteuses s élève à 1 873,69 euros contre 869,62 euros en Il s agit pour l essentiel d appels de charges faisant suite à des redditions qui concernent des locataires partis. Travaux sur le patrimoine Les chiffres portés dans le tableau ci-dessous reprennent : - le montant de l ensemble des travaux de toute nature réalisés (grosses réparations couvertes par la provision, aménagements et installations, climatisations, entretiens courants, remises en état locatif, travaux de restructurations) ; - le montant de la provision pour grosses réparations existant au 31 décembre En euros Travaux réalisés ,68 Provisions pour travaux au 31 décembre Travaux d entretien Dont les plus significatifs sont : Adresse Nature des travaux Coût TTC (euros) PARIS 11 rue Leriche Travaux du monte-voiture , PARIS Ecole Polytechnique Réaménagement du dernier lot ,30 Expertises et répartition du patrimoine La valeur vénale des immeubles au 31 décembre 2014 résultant des expertises réalisées conformément aux règles en vigueur, ressort à euros et inclut le bail commercial situé dans l immeuble du 11 rue Leriche à Paris. Répartition du patrimoine en surface et en % au 31 décembre 2014 Répartition par nature de locaux du patrimoine en surface et en % au 31 décembre 2014 Répartition géographique du patrimoine en surface et en % au 31 décembre ,00 % Habitation 100,00 % Paris Répartition du patrimoine en valeur vénale et en % au 31 décembre 2014 Habitations Total (euros) Total (%) Paris , ,00 100,00 % TOTAL (euros) , ,00 Total , ,00 TOTAL ( %) 100,00 % 100,00 % 100,00 % 8

10 Valeurs de la société au 31 décembre 2014 Conformément aux dispositions en vigueur, il a été procédé, à la clôture de l exercice, à la détermination des valeurs : Valeur comptable Il s agit de la valeur résultant de l état du patrimoine. Avant diminution des acomptes sur liquidation des capitaux propres (en euros) Après diminution des acomptes sur liquidation des capitaux propres (en euros) Valeur immobilisée des acquisitions , ,02 Valeur nette des autres actifs retenus pour la valeur comptable , ,03 Valeur comptable , ,05 Valeur comptable ramenée à une part 2 252,64 302,64 Valeur de réalisation Il s agit de la valeur vénale du patrimoine résultant des expertises réalisées, augmentée de la valeur nette des autres actifs. Valeur des immeubles «actuelle» (déduction faite des provisions pour droit de , ,88 partage et honoraires) Valeur nette des autres actifs retenus pour la valeur de réalisation , ,03 Valeur de réalisation , ,91 Valeur de réalisation ramenée à une part 2 356,25 406,25 Valeur de reconstitution Il s agit de la valeur de réalisation majorée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine. Valeur de réalisation , ,91 Frais d acquisition des immeubles , ,68 Commission de souscription , ,80 Valeur de reconstitution , ,39 Valeur de reconstitution ramenée à une part 2 682,62 478,25 Procédures de contrôle interne Au travers de l organisation fonctionnelle du Groupe La Française, la société La Française Real Estate Managers et, par conséquent, l ensemble des sociétés qu elle gère, dont la SCPI Generali Habitat, bénéficient de la mise à disposition de la Direction de la Conformité, Contrôle Interne et Risques Opérationnels du Groupe. Les travaux de Contrôle Interne et Risques Opérationnels s articulent autour : - du respect de la réglementation et du programme d activité de la société de gestion ; - du respect de l intérêt des porteurs ; - de l organisation du processus de gestion, depuis les décisions d investissement jusqu aux activités opérationnelles ; - du suivi des risques opérationnels et réglementaires ; - du respect des dispositions déontologiques applicables à l ensemble des collaborateurs, prestataires ou membres des conseils de surveillance pour la protection des investisseurs et la régularité des opérations. Les missions et les tâches de Contrôle Interne et Risques Opérationnels ont pour objectif de compléter les dispositifs de contrôle de premier niveau existants dans chaque service impliqué, au vu des obligations réglementaires et de l organisation de la société. Changements substantiels intervenus au cours de l exercice Aucun changement substantiel n est intervenu au cours de l exercice

11 Tableaux complétant le rapport du liquidateur Évolution du capital au cours de l année (en euros) Année Montant du capital nominal au 31 décembre Montant des capitaux apportés à la SCPI par les associés lors des souscriptions (1) Nombre de parts au 31 décembre Nombre d associés au 31 décembre Rémunération H.T. de la société de gestion lors des souscriptions Prix d entrée au 31 décembre (2) , , , , , ND , ND , ND (1) Diminué des retraits (2) Prix payé par l acquéreur ou le souscripteur. Évolution du prix de la part Prix de souscription au 1 er janvier (euros) 1 863, , , ,24 ND Dividende versé au titre de l'année (1) (euros) 48,60 48,60 34,80 34,80 10,08 dont distribution de report à nouveau 3,60 % 8,72 % 30,12 % 38,99 % dont distribution de réserves de plus values Taux de distribution sur valeur de marché (2) 2,66 % 2,38 % 1,70 % 1,71 % 0,49 % Report à nouveau cumulé par part (3) (euros) 23,91 19,67 22,18 11,71 7,80 (1) Dividende pour une part ayant eu jouissance au 1 er janvier. (2) Le taux de distribution sur la valeur de marché est la division : (i) du dividende brut avant prélèvement fiscal obligatoire versé au titre de l année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus values distribuées) ; (ii) par le prix acquéreur de l année N-1. (3) Report à nouveau après affectation du résultat. Évolution du marché des parts Néant 10

12 Évolution par part en jouissance des résultats financiers au cours des 5 derniers exercices (en euros TTC et en % des revenus) (euros) % (euros) % (euros) % (euros) % (euros) % REVENUS Recettes locatives brutes 76,21 99,10 69,98 99,00 62,28 93,47 36,87 86,12 18,10 95,79 Produits financiers avant prélèvement fiscal obligatoire 0,30 0,40 0,66 0,94 2,00 3,00 5,94 13,88 0,78 4,10 Produits divers 0,39 0,50 0,04 0,06 2,35 3,53 0,02 0,11 TOTAL DES REVENUS 76,90 100,00 70,69 100,00 66,63 100,00 42,81 100,00 18,89 100,00 CHARGES Commission de gestion 10,87 14,14 9,98 14,11 4,62 6,93 Autres frais de gestion* 3,74 4,86 3,18 4,50 5,70 8,55 7,67 17,92 3,85 20,39 Entretien du patrimoine au cours de l exercice 4,27 5,55 2,98 4,21 7,33 11,01 1,94 4,54 3,11 16,48 Charges immobilières non récupérées 7,95 10,34 6,86 9,70 11,66 17,51 8,95 20,91 5,63 29,80 SOUS-TOTAL CHARGES EXTERNES 26,83 34,89 23,00 32,54 29,32 44,00 18,56 43,37 12,60 66,67 Amortissements nets - patrimoine - autres (charges à étaler) Provisions - dotation provision pour grosses réparations 3,81 4,96 3,50 4,95 - dotation nette aux autres provisions** (0,59) (0,77) (0,17) (0,24) (0,07) ( 0,16) 0,14 0,74 SOUS-TOTAL CHARGES INTERNES 3,22 4,19 3,33 4,71 (0,07) (0,16 ) 0,14 0,74 TOTAL DES CHARGES 30,05 39,08 26,33 37,24 29,32 44,00 18,49 43,21 12,75 67,46 RÉSULTAT 46,85 60,92 44,36 62,76 37,31 56,00 24,32 56,79 6,15 32,54 Variation du report à nouveau (1,75) (2,28) (4,24) (6,00) 2,51 3,77 (10,48) (24,50) (3,93) (20,80) Revenus distribués avant prélèvement fiscal obligatoire 48,60 63,20 48,60 68,75 34,80 52,23 34,80 81,29 10,08 53,35 Revenus distribués après prélèvement fiscal obligatoire 48,52 63,10 48,36 68,41 34,00 51,03 32,46 75,82 9,79 51,82 *** Ce poste comprend les frais suivants nets de leurs transferts de charges : les honoraires des commissaires aux comptes, les honoraires de commercialisation et d expertise du patrimoine, les frais de publication, les frais d assemblées et de conseils de surveillance, les frais bancaires, les frais d actes, la cotisation AMF, les pertes sur créances irrécouvrables, les commissions de souscription ainsi que les charges financières et exceptionnelles. *** Dotation de l exercice diminuée des reprises. Emploi des fonds (euros) Total au 31/12/2013* Durant l'année 2014 Total au 31/12/2014 Fonds collectés , ,45 Cessions d'immeubles , , ,94 Plus et moins-values sur cessions , , ,68 Prélèvements sur primes d'émission et de fusion ( ,92) ( ,92) Achats d'immeubles ( ,05) ( ,05) Frais d'acquisition des immobilisations ( ,63) ( ,63) Ecart sur remboursement de parts (25 258,90)) (25 258,90) SOMMES RESTANT À INVESTIR , , ,57 * Depuis l origine de la société 11

13 Déclaration fiscale Les SCPI sont dotées de la transparence fiscale. Leurs associés déclarent, en conséquence, leur quote-part des revenus encaissés par la SCPI au cours de l exercice et non les revenus qu ils perçoivent directement de celle-ci. Les revenus de la SCPI Generali Habitat sont constitués : - des revenus fonciers qui, provenant de la location des immeubles, sont imposables après imputation des charges déductibles ; - des revenus financiers générés par le placement de la trésorerie disponible. Ces revenus sont en principe soumis au prélèvement forfaitaire non libératoire de 24 %. Par ailleurs, les déficits résultant des dépenses déductibles, autres que les intérêts d emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de euros. Les revenus à déclarer ont été déterminés comme suit pour l exercice 2014 : Personnes physiques Personnes morales (euros) (euros) Revenu Foncier Bénéfice net comptable au titre des BIC* ,12 Revenu brut Réintégration Autres charges déductibles Déduction (Plus-values nettes à long terme) ,10 Revenu net Résultat fiscal ,02 Soit par part pleine jouissance 9,22 * Plus ou moins values comptables comprises. Revenu Financier Revenu Soit par part pleine jouissance 0,72 Soit par part pleine jouissance après prélèvement fiscal obligatoire 0,43 (euros) Bénéfice net comptable au titre de l'is* ,12 Réintégration Déduction Résultat fiscal ,12 * Plus ou moins values comptables comprises. Informations sur les délais de paiement (en euros) En application de l article D du Code de commerce, nous vous présentons dans le tableau suivant la décomposition, à la date de clôture au 31/12/2014, des soldes des dettes fournisseurs par date d échéance, ainsi qu un rappel du tableau à fin d année précédente à titre de comparaison. Dettes échues à la clôture à J+15 Échéances (J = date de clôture) entre J+16 et J+30 entre J+31 et J+45 entre J+46 et J+60 au-delà de J+60 Hors échéances Total dettes fournisseurs Échéances au 31/12/2014 Fournisseurs 2 876, ,80* Fournisseurs d'immobilisations (1 067,93) (1 067,93)** TOTAL À PAYER 2 876,80 (1 067,93) 1 808,87 Échéances au 31/12/2013 Fournisseurs 3 824, ,11 Fournisseurs d'immobilisations , ,88 TOTAL À PAYER 3 824, , ,99 ** Les comptes de dettes fournisseurs incluent des soldes débiteurs pour certains fournisseurs. ** Les comptes de dettes fournisseurs d immobilisations incluent des montants relatifs à des VEFA pour lesquelles les règlements s effectuent en fonction d appels de fonds dont les dates de règlement sont contractuelles. 12

14 Rapport du conseil de surveillance Mesdames, Messieurs, Nous avons l honneur de vous présenter, conformément aux textes en vigueur, notre rapport relatif à l exercice clos le 31 décembre 2014 de notre société. Votre conseil s est réuni à trois reprises au cours de l exercice afin d examiner l évolution du marché des parts, le patrimoine ainsi que les comptes de la société. Les représentants du liquidateur, présents lors de nos réunions, nous ont fourni toutes les informations et les explications nécessaires. Nous sommes donc en mesure de faire les observations et commentaires qui suivent. Patrimoine La dissolution de la SCPI étant intervenue le 9 juin 2011, nous nous sommes plus particulièrement intéressés au suivi des opérations de liquidation. Ainsi donc, depuis le début de l opération d arbitrage, 46 lots principaux ont été cédés pour un montant global de ,00 euros. En ce qui concerne l exercice 2014, 13 cessions ont été effectuées pour un montant total de ,00 euros. Au 31 décembre 2014, 6 lots restaient à céder représentant 3,7 millions d euros. D une façon générale, les membres du conseil partagent l idée du liquidateur selon laquelle la conjoncture a un impact sur le rythme des ventes et plus précisément sur l attrait des investisseurs pour les produits résidentiels. Ceux-ci sont plus regardants sur la qualité des biens mis en vente et peinent à financer leurs investissements avec du crédit. Compte tenu des cessions intervenues au cours de l année, la valeur vénale du patrimoine, résultant des expertises réalisées, ressort à ,00 euros hors droits au 31 décembre Enfin, le rythme de la commercialisation permet de penser que les derniers appartements pourraient être cédés au cours de la présente année 2015, mettant ainsi un terme à la liquidation du patrimoine. Marché des parts Faute d ordre d achat et de vente inscrit sur le registre, aucune confrontation n a pu avoir lieu. Gestion locative et contentieux En raison de la liquidation, les logements vacants n ont pas été reloués afin de permettre leur cession libre de toute occupation. Toutefois et sauf libération, les derniers lots à commercialiser seront cédés occupés à des investisseurs. Dans ces conditions, les loyers quittancés ont enregistré une diminution de presque 51 %, étant ramenés de ,03 euros en 2013 à ,92 euros au titre de l année En ce qui concerne les contentieux, aucun dossier n est à constater sur l exercice. Comptes de l exercice et résultat Acompte sur liquidation En raison de la diminution des loyers quittancés, le résultat net de l exercice ressort à ,02 euros contre ,42 euros pour l exercice précédent, soit 6,15 euros par part en jouissance et la distribution s est élevée à 10,08 euros par part dont 3,93 euros prélevés sur le report à nouveau, permettant de générer un taux de distribution sur valeur de marché de 0,49 %. Par ailleurs, nous vous indiquons qu il a été versé 300,00 euros par part en 2014 au titre des acomptes sur liquidation portant ainsi le cumul desdits acomptes à 1 950,00 euros par part. Conventions visées par l article L du Code monétaire et financier Les conventions visées par l article L du Code monétaire et financier sont détaillées dans le rapport spécial des commissaires aux comptes. Nous vous invitons à en prendre connaissance. Projet de résolutions Le projet de résolutions qui vous est soumis par le liquidateur n appelle pas, de notre part, d autres observations que celles figurant ci-dessus et nous vous invitons à l approuver. Telles sont, Mesdames, Messieurs, les remarques et observations que nous avons jugé utile de vous faire connaître après avoir pris connaissance du rapport qui vous est présenté par le liquidateur Nous vous remercions de votre attention et de la confiance que vous accordez à votre conseil et tenons à remercier le liquidateur et les commissaires aux comptes qui on fait diligence pour nous permettre d accomplir notre mission. Le conseil de surveillance. 13

15 Texte des résolutions à l assemblée générale ordinaire Première résolution L assemblée générale, après avoir entendu la lecture des rapports du liquidateur, du conseil de surveillance et des commissaires aux comptes, approuve le rapport du liquidateur dans toutes ses parties ainsi que les comptes de l exercice arrêtés au 31 décembre 2014 tels qu ils sont présentés et qui font ressortir un bénéfice net de ,02 euros. L assemblée donne quitus à la société La Française Real Estate Managers pour sa mission de liquidateur et lui renouvelle en tant que de besoin sa confiance aux fins d exécution de son mandat dans toutes ses dispositions. Deuxième RÉSOLUTION L assemblée générale constate l existence d un bénéfice de ,02 euros, qui augmenté du report à nouveau de l exercice précédent, soit ,24 euros, correspond à un bénéfice distribuable de ,26 euros, somme qu elle décide de répartir comme suit : à titre de distribution une somme de ,80 euros (correspondant au montant total des acomptes déjà versés) ; au report nouveau une somme de ,46 euros. Troisième résolution L assemblée générale après avoir pris connaissance de l état annexé au rapport de gestion, approuve cet état dans toutes ses parties ainsi que les valeurs de la société arrêtées au 31 décembre 2014, telles qu elles lui sont présentées et qui s établissent comme suit : - valeur comptable : ,05 euros, soit 2 252,64 euros par part ; - valeur de réalisation : ,91 euros, soit 2 356,25 euros par part ; - valeur de reconstitution : ,89 euros, soit 2 682,62 euros par part. Quatrième résolution L assemblée générale après avoir entendu lecture du rapport spécial des commissaires aux comptes sur les opérations visées à l article L du Code monétaire et financier, prend acte de ce rapport et en approuve le contenu. Cinquième résolution L assemblée générale : fixe les honoraires de commercialisation dus à la société La Française Real Estate Managers, pour toute cession d actif réalisée par son intermédiaire à : - 3 % HT plus TVA du prix de vente hors droits et hors frais pour les ventes intervenant au profit des locataires ; - 5 % HT plus TVA du prix de vente hors droits et hors frais pour les ventes intervenant au profit de tout autre acquéreur ; constate que les honoraires versés à ce titre à la société La Française Real Estate Managers se sont élevés en 2014 à : ,00 euros HT au titre des ventes intervenues au profit des locataires ; ,00 euros HT au titre des ventes intervenues au profit de tout autre acquéreur. Sixième résolution Tous pouvoirs sont donnés au porteur d une copie ou d un extrait du présent procès-verbal en vue d accomplir les formalités légales de dépôt et de publicité consécutives à l adoption des résolutions précédentes. 14

16 Notes 15

17 Comptes annuels État du patrimoine au 31 décembre 2014 (euros) Valeurs bilantielles EXERCICE 2014 EXERCICE 2013 Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées PLACEMENTS IMMOBILIERS Immobilisations locatives , , , ,70 Terrains et constructions , , , ,70 Constructions sur sol d'autrui Immobilisations corporelles en cours Autres immobilisations locatives , ,78 Titres, parts de sociétés à prépondérance immobilière Charges à répartir sur plusieurs exercices Provisions liées aux placements immobiliers Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices Travaux de remise en état à répartir sur plusieurs exercices Autres provisions pour risques et charges TOTAL I , , , ,70 TITRES, PARTS ET CRÉANCES RATTACHÉES Titres, parts et actions détenus par la SCPI TOTAL II AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D EXPLOITATION Actifs immobilisés 4 096, ,16 335,14 335,14 Associés capital souscrit non appelé Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles d'exploitation Immobilisations financières 4 096, ,16 335,14 335,14 Créances , , , ,36 Locataires et comptes rattachés 3 266, , , ,87 Provisions pour dépréciation des créances (2 831,18) (2 831,18) (1 100,85) (1 100,85) Créances fiscales et sociales 764,95 764,95 328,19 328,19 Fournisseurs et comptes rattachés , , , ,00 Autres créances , , , ,15 Provisions pour dépréciation des autres créances Valeurs de placement et disponibilités , , , ,21 Valeurs mobilières de placement Fonds de remboursement Autres disponibilités , , , ,21 Provisions générales pour risques et charges 0,00 0,00 Dettes ( ,98) ( ,98) ( ,73) ( ,73) Dettes financières (27 968,08) (27 968,08) (44 126,26) (44 126,26) Dettes d'exploitation ( ,72) ( ,72) ( ,08) ( ,08) Dettes diverses ( ,18) ( ,18) ( ,39) ( ,39) TOTAL III , , , ,98 COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF ET PASSIF Charges constatées d'avance 472,95 472,95 Charges à répartir sur plusieurs exercices Produits constatés d'avance TOTAL IV 472,95 472,95 CAPITAUX PROPRES COMPTABLES , ,80 VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE * , ,63 * Cette valeur correspond à la valeur de réalisation définie aux articles L et R du Code monétaire et financier 16

18 Variation des capitaux propres au 31 décembre 2014 (euros) (1) Capitaux propres comptables Évolution au cours de l exercice Situation d'ouverture Affectation résultat 2013 Autres mouvements Situation au 31/12/2014 Capital , ,00 Capital souscrit , ,00 Capital en cours de souscription Primes d'émission , ,57 Prime d'émission , ,11 Prime d'émission en cours de souscription Prélèvement sur prime d'émission ( ,54) ( ,54) Écarts sur remboursements de parts Prime de fusion Prime de fusion Prélèvement sur prime de fusion Écart de réévaluation Écart de réévaluation Amortissement prélevé sur écart de réévaluation Écart sur dépréciation des immeubles d'actif Réserves indisponibles 4 902, ,34 Fonds de remboursement prélevé sur le résultat distribuable Plus ou moins-values sur cessions d'immeubles , , ,68 Réserves Fonds de réinvestissement Report à nouveau ,82 ( ,58) ,24 Résultat de l'exercice ( ,58) ,58 (52 177,78) (52 177,78) Résultat de l'exercice avant acomptes et prélèvement fiscal obligatoire ,42 ( ,42) , ,02 Acomptes sur distribution ( ,29) ,29 ( ,46) ( ,46) Prélèvement fiscal obligatoire payé pour compte (2 742,71) 2 742,71 (327,34) (327,34) TOTAL GÉNÉRAL , , ,05 (1) Correspond à la colonne «Valeurs bilantielles» de l état du patrimoine. 17

19 Compte de résultat au 31 décembre 2014 (euros) CHARGES 31/12/ /12/2013 CHARGES IMMOBILIÈRES , ,20 Charges ayant leur contrepartie en produits , ,46 Charges d'entretien du patrimoine locatif , ,69 Grosses réparations et travaux exceptionnels Charges immobilières non récupérables , ,05 Charges locatives non récupérables , ,90 Charges locatives sur locaux vacants 3 662, ,15 Autres charges immobilières non récupérables , ,00 CHARGES D'EXPLOITATION , ,33 Diverses charges d'exploitation , ,71 Rémunération de la société de gestion Honoraires , ,89 Autres services extérieurs 3 937, ,03 Impôts, taxes et versements assimilés , ,91 Autres charges 2 618, ,88 Dotations aux amortissements d'exploitation Dotations aux provisions d'exploitation 1 873,69 869,62 Provisions pour créances douteuses 1 873,69 869,62 Provisions pour grosses réparations et travaux de remise en état Provisions pour risques et charges CHARGES FINANCIÈRES CHARGES EXCEPTIONNELLES 306,68 49,06 TOTAL DES CHARGES , ,59 RÉSULTAT DE L'EXERCICE (Bénéfice) , ,42 TOTAL GÉNÉRAL , ,01 PRODUITS 31/12/ /12/2013 PRODUITS DE L ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE , ,49 Produits de l'activité immobilière , ,49 Loyers , ,03 Charges facturées , ,46 Produits des activités annexes AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION , ,20 Reprises d'amortissements d'exploitation Reprises de provisions d'exploitation 143, ,29 Provisions pour créances douteuses 143, ,29 Provisions pour grosses réparations et travaux de remise en état Provisions pour risques et charges Transfert de charges d'exploitation , ,91 PRODUITS FINANCIERS , ,67 Produits financiers , ,67 Reprises de provisions sur charges financières PRODUITS EXCEPTIONNELS 278,11 181,65 Produits exceptionnels 278,11 181,65 Reprises de provisions produits exceptionnels TOTAL GÉNÉRAL , ,01 18

20 Notes 19

21 Annexe Introduction L annexe ci-dessous fait partie intégrante des comptes annuels établis conformément : - aux conventions générales comptables, notamment dans le respect des principes de prudence, de continuité de l exploitation, de permanence des méthodes et d indépendance des exercices ; - aux règles spécifiques applicables aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) régies par le Code monétaire et financier et par l arrêté du 26 avril 1995 modifié par l arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement du Comité de la Réglementation Comptable (CRC) n du 23 juin 1999 relatif aux dispositions comptables applicables aux SCPI. Informations sur les règles générales d évaluation Dérogations Il est rappelé que l assemblée générale extraordinaire du 9 juin 2011 a décidé la mise en liquidation de la SCPI à compter du 24 septembre Aux règles générales d établissement et de présentation des comptes annuels : néant ; - Aux hypothèses de base sur lesquelles sont fondées les comptes annuels : néant ; - À la méthode du coût historique dans la colonne «valeurs bilantielles» de l état du patrimoine : néant. Précisions apportées sur les méthodes d évaluation Selon les dispositions qui résultent du règlement du Comité de la Réglementation Comptable n du 23 juin 1999 applicable aux exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2000, les comptes annuels des SCPI comprennent : - un bilan et une estimation des différents actifs, le tout regroupé dans l état du patrimoine complété par un tableau d analyse de la variation des capitaux propres ; - un compte de résultat ; - une annexe. Principales règles d évaluation Immobilisations locatives Les immeubles locatifs sont inscrits dans la colonne «valeurs bilantielles» de l état du patrimoine pour leur coût d acquisition augmenté, s il y a lieu, du montant des gros travaux réalisés pour favoriser leur mise en location. Acomptes sur liquidation Les acomptes sur liquidation versés par la SCPI ont été comptabilisés dans un compte spécifique créé à cet effet et inscrit dans les créances de l état du patrimoine. Ce compte enregistre les montants cumulés des versements à effectuer aux associés, sans diminution des capitaux propres, à valoir sur la somme à leur répartir à la clôture de la liquidation. Au 31 décembre 2014, le montant cumulé des acomptes versés au titre de la liquidation du patrimoine s élève à ,00 euros, soit 1 950,00 euros par part. Droit de partage Depuis le 31 décembre 2012, le droit de partage relatif aux propriétés vendues est constaté dans le poste des plus ou moins-values comptables sur cessions d immeubles. En contrepartie le poste Dettes diverses a été mouvementé. Le versement effectif du droit de partage, dont le taux au 31 décembre 2014 s établit à 2,50 %, n interviendra qu au terme des opérations de liquidation. Associés dividendes à payer L acompte sur distribution de revenus, prévu au titre du 2 ème semestre 2014 pour un montant de ,40 euros, figure dans les comptes établis par la SCPI. Provisions pour dépréciation de créances Depuis le 1 er Janvier 2002, la gestion immobilière est confiée à ICADE. En raison du décalage d information sur les encaissements clients, nous prenons en compte les loyers et charges échus de plus de 2 mois diminués des commissions dues à la société de gestion. Les provisions pour dépréciation des créances sont inscrites en déduction dans la colonne «valeurs bilantielles» de l état du patrimoine. 20

22 Valeur vénale des immeubles locatifs Selon les dispositions comptables applicables aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier, la deuxième colonne dite «valeurs estimées» de l état du patrimoine présente, à titre d information, la valeur vénale des immeubles locatifs et la valeur nette des autres actifs de la société ; le total de cette colonne correspond à la valeur de réalisation définie aux articles L et L du Code monétaire et financier. La valeur vénale des immeubles locatifs résulte d une expertise réalisée par la société Crédit Foncier Expertise en qualité d expert immobilier indépendant confirmé dans ses fonctions pour la durée de la liquidation par l assemblée générale extraordinaire des associés de la SCPI du 9 juin Les expertises et actualisations sont établies dans le respect des règles stipulées par la charte professionnelle des experts immobiliers et conformément à la recommandation commune de l A.M.F et du Conseil National de la Comptabilité d octobre La mission d expertise et d actualisation pour l exercice clos au 31 décembre 2011 a été menée dans le respect des préconisations contenues dans le rapport du groupe de travail sur l expertise immobilière réuni par l AMF et la Charte de l Expertise publié le 3 février Le patrimoine locatif fait l objet d une expertise quinquennale et d une actualisation des valeurs sans visite systématique les autres années. La valeur vénale proposée par l expert immobilier découle de deux approches complémentaires, à savoir la méthode par comparaison directe avec des transactions récentes comparables et la méthode par capitalisation du revenu. Cette dernière consiste à appliquer aux revenus bruts un taux de capitalisation conduisant à une valeur hors droits et hors frais. Pour apprécier ce revenu, il a été remis à l expert la situation locative de chaque immeuble. Valeur d expertise au 31 décembre 2014 pour l ensemble des immeubles locatifs : euros. Depuis le 31 décembre 2012, la valeur estimée dans l état du patrimoine est retraitée du droit de partage et des frais de commercialisation. Ce retraitement permet d obtenir une valeur de patrimoine plus proche de la valeur en fin de liquidation. Pour cette même raison, cette valeur retraitée est utilisée pour le calcul de la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution. Plan d entretien des immeubles locatifs Depuis le 1 er janvier 2007, et en accord avec le conseil de surveillance de la SCPI, la dotation à la provision pour grosses réparations était fixée à 5 % des produits de l activité immobilière facturés. Ces provisions forfaitaires permettent, dans leur principe, le maintien en état des immeubles. Au 31 décembre 2011, la provision pour grosses réparations a été reprise dans sa totalité. En effet, en prévision des ventes des immeubles de la SCPI, l essentiel des grosses réparations a été réalisé sur la période Par ailleurs, les diagnostics techniques réalisés sur les immeubles n ont pas révélé la nécessité d entreprendre d autres travaux. Les immeubles sont de construction récente et ont été régulièrement entretenus. Le budget global des travaux anticipés pour 2014 ne nécessite pas, compte tenu de leur nature et des montants, de maintenir une provision pour grosses réparations. Valeur des terrains Le plan comptable préconise, lorsque la valeur du terrain ne peut être distinguée de la construction, de regrouper la comptabilisation de ces deux éléments. C est la méthode retenue par la société, qui achète des immeubles existants. 21