La publicité foncière (Le transfert de propriété)

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1 La publicité foncière (Le transfert de propriété) Article juridique publié le 22/05/2017, vu 1163 fois, Auteur : Fabrice R. LUCIANI Code Civil Code général des impôts (CGI) Décret n du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière Loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Décret n du 17 mars 1967 [ ] Loi n du 18 novembre 2016 I.- LES FORMALITÉS ADMINISTRATIVES «Il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives.» [1] Il existe actuellement trois formalités auxquelles correspondent trois impôts : les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière et la taxe de publicité foncière tenant lieu de droit d'enregistrement: -Formalité de l enregistrement -Formalité de la publicité -Formalité fusionnée Les services de la Publicité Foncière assurent la cohérence des procédures d'enregistrements et de publications des actes translatifs de propriété. Les formalités assujettissent les intéressés aux taxes d'enregistrement et droits de mutation. [ Par mutation, il faut entendre la transmission d'un droit d'une personne à une autre.] Certification des formalités de la Publicité Foncière Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit contenir les nom, prénoms dans l'ordre de l'état civil, domicile, date et lieu de naissance et profession des parties, ainsi que le nom de leur conjoint. Les nom, prénoms dans l'ordre de l'état civil, domicile, date et lieu de naissance des parties, le nom de leur conjoint, doivent être certifiés par un notaire, avocat, huissier de justice, mandataire judiciaire, administrateur judiciaire ou une autorité administrative, au pied de tout bordereau, extrait, expédition ou copie, déposé pour l'exécution de la formalité....» [2] Tout acte ou décision judiciaire soumis à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit contenir les éléments suivants d'identification des personnes morales: -Dénomination -Forme juridique et siège. En ce qui concerne les associations et les syndicats, l'acte ou la décision doit,

2 en outre, comporter la date et le lieu de leur déclaration ou du dépôt de leurs statuts. Les éléments d'identification INSEE -Lorsque la personne morale est inscrite au répertoire, le numéro d'identité qui lui a été attribué, complété, si celle-ci est assujettie à immatriculation au registre du commerce et des sociétés, par la mention RCS suivie du nom de la ville où se trouve le greffe où elle est immatriculée. En outre, doivent être indiqués les noms, prénoms et domicile du ou des représentants de la personne morale....» [3] «Les avocats sont habilités à procéder aux formalités de publicité foncière, pour les actes prévus au dernier alinéa de l'article du code civil [ Les assignations en justice, des commandements valant saisie, des différents actes de procédure qui s'y rattachent et des jugements d'adjudication, des documents portant limitation administrative au droit de propriété ou portant servitude administrative, des procès-verbaux établis par le service du cadastre, des documents d'arpentage établis par un géomètre et des modifications provenant de décisions administratives ou d'événements naturels. ] pour les actes dressés par eux ou avec leur concours.» [4] L'ENREGISTREMENT «Le mot "enregistrement" désigne à la fois une formalité et un impôt.» [5] Les services administratifs de la publicité foncière de la Direction Générale des Impôts (DGI) et des services de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) disposent d'un système informatisé centralisé permettant de répertorier la totalité des actes règlementaires relatifs au patrimoine immobilier sur le territoire en fonction des informations transmises par les intéressés, le fichier immobilier présente la situation juridique actuelle des immeubles. «L'enregistrement constitue une mesure préventive contre les faux en écritures publiques ou privées [ ]. Cet effet résulte à la fois de la nature de la formalité, qui comporte pour les actes les plus importants une analyse de leurs clauses essentielles, et de l'obligation faite au comptable de la DGFiP de parapher les rôles et renvois des actes enregistrés.» [6] L'enregistrement des actes sous seing privé (La valeur juridique de l'acte sous seing privé) En application de l'article 849 du CGI «Les parties qui rédigent un acte sous seing privé soumis à l'enregistrement dans un délai déterminé doivent en établir un double revêtu des mêmes signatures que l'acte lui-même, et qui reste déposé au service des impôts lorsque la formalité est requise.» LA PUBLICITÉ FONCIÈRE [Les sûretés sur les immeubles] «La publicité foncière a pour objet d'assurer la publicité des droits portant sur les immeubles afin d'informer les tiers de la transmission d'un droit de propriété ou de la constitution de droits réels ou charges grevant la propriété.» [7] «Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit

3 indiquer, pour chacun des immeubles qu'il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale..» [8] LA FORMALITÉ FUSIONNÉE Les formalités fusionnées des actes authentiques «Les formalités de l'enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées pour les actes publiés au fichier immobilier, l'enregistrement de ces actes résultant de leur publication.» [9] «Les déclarations de mutations constituent un commencement de preuve par écrit à l'encontre des personnes dont elles émanent.» [10] «Dans les rapports des redevables avec l'administration, il est généralement admis que les énonciations de l'enregistrement font foi jusqu'à preuve contraire.» [11] II.- SYNTHÈSE DES MODALITÉS DE MUTATION «Par acte, il faut entendre, en matière de droits d'enregistrement, tout écrit destiné à faire la preuve d'un fait juridique et non pas l'opération juridique elle-même.» [12] Les modalités et les délais d'exécutions des formalités «Les actes soumis obligatoirement à la formalité doivent, en règle générale, être présentés à l'enregistrement dans le délai d'un mois à compter de leur date.» [13] Selon les dispositions de l'article 648 du Code général des impôts (CGI) «Le jour de la date de l'acte ou celui de l'ouverture de la succession n'est pas compté dans les délais impartis pour l'exécution de la formalité de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée. Lorsque l'expiration du délai prévu pour ces formalités ou pour le paiement de l'impôt coïncide avec un jour de fermeture du bureau, ce délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable qui suit.» [14] LE «CERTIFICAT DE L'ARTICLE 20». Préalablement à l'établissement de l'acte authentique Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant : -soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation. -soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.

4 ...» [15] LA NOTIFICATION DE MUTATION La «notification de l'article 6» (L'attestation du transfert de propriété) Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit [ ]....» L AVIS DE MUTATION L'avis de mutation est délivré dans le délai de quinze jours après la notification de mutation au syndic. Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic [CERTIFICAT DE L'ARTICLE 20] ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, l'avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété....» [16] Le transfert de propriété est opposable lorsque le notaire adresse sous plis séparés au syndic deux lettres recommandées avec avis de réception: -La notification de mutation -L'avis de mutation LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET L'ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié. [ Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.] Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils

5 existent et ont été publiés. Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent....» [17] Les réquisitions de copies, extraits ou certificats Toute réquisition de copie, extrait ou certificat doit comporter l'identification des personnes du chef desquelles les renseignements sont requis : Pour les personnes physiques, les nom et prénoms dans l'ordre de l'état civil, et les date et lieu de naissance. Pour les personnes morales, leur dénomination, ainsi que les autres éléments d'identification...» [18] DGI DGFiP Histoire de la publicité foncière Association des Conservateurs des Hypothèques Fabrice R. LUCIANI

6 [1] (Article 1 du décret n du 4 janvier ). [2] (Article 5 du décret n du 4 janvier ) (1) (2). Loi n du 18 novembre 2016 [3] (Article 6 du décret n du 4 janvier ). [4] (Article 32 du décret n du 4 janvier ) (3). Loi n du 18 novembre 2016 [5] Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts ENR - ENREGISTREMENT (1) [6] Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts Notion de formalité (190) [7] Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts Notion de formalité (40) [8] (Article 7 du décret n du 4 janvier ). [9] Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts Notion de formalité (50) [10] Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts Notion de formalité (240) [11] Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts Notion de formalité (260) [12] Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts ENR - ENREGISTREMENT (30) [13] Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts Exécution de la formalité - Délais d'enregistrement (60) [14] Computation des délais (Mode de calcul des délais) [15] (Article 20 de la loi n du 10 juillet ) [16] (Article 20 de la loi n du 10 juillet ) (I) [17] (Article 4 du décret n du 17 mars ) [18] (Article 9 du décret n du 4 janvier ).