ARC / DOSSIER DU MOIS DE JANVIER 2014 NUMERO 1 Dossier spécial : «La loi ALUR et les reculades de Madame DUFLOT» agissons tant qu il est encore temps!

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1 ARC / DOSSIER DU MOIS DE JANVIER 2014 NUMERO 1 Dossier spécial : «La loi ALUR et les reculades de Madame DUFLOT» agissons tant qu il est encore temps! Pour tenter de faire revenir Madame DUFLOT sur ses reculades spectaculaires nous avons décidé d agir tous azimuts. Le présent dossier - que vous pouvez adresser à votre député, à votre sénateur, mais aussi à votre maire - montre comment et pourquoi il faut réagir vite. I. Communiqué de Presse du 23 décembre 2013 II. Communiqué de Presse du 31 décembre 2013 III. Les argumentaires pour stopper les reculades de madame DUFLOT : - cinq questions posées à Madame DUFLOT, - les 9 erreurs et les 9 cadeaux (aux professionnels) de madame DUFLOT IV. Les lettres adressées aux ministres et aux députés : 1. lettre à Madame DUFLOT, ministre du Logement, 2. lettre à Monsieur AYRAULT, Premier Ministre, 3. Lettre à Madame TAUBIRA, ministre de la Justice, 4. lettre à monsieur HAMON, ministre de la Consommation, 5. lettre aux députés écologistes, 6. lettre aux membres de la Commission des Affaires Economiques de l Assemblée Nationale, 7. lettre aux députés de la majorité, 8. lettre aux députés de l opposition, 9. lettre au rapporteur de la loi sur les principaux reculs de madame DUFLOT, 10. lettre au responsable Logement du parti Socialiste à l Assemblée Nationale sur la co-gestion. V. Les neuf nouvelles propositions d amendements à la loi ALUR faits par l ARC pour neutraliser les reculades de madame DUFLOT et quatre propositions d amendements supplémentaires non encore reprises ou votées, déposées par l ARC 1

2 Communiqué de Presse Madame DUFLOT : 5 énormes cadeaux de Noël pour les syndics professionnels 5 reculs graves à l égard des copropriétaires Mesdames, Messieurs, Paris, le 23 Décembre Voilà quatre ans que les syndicats professionnels réclament à cors et à cri la création d un Ordre professionnel qu ils contrôleraient entièrement (évolution de la réglementation les concernant, formation professionnelle discipline interne. Quatre ans qu ils réclament un Ordre pour imposer leur Ordre. Or, depuis quatre ans les pouvoirs publics avaient en permanence (ministère de la Justice, ministère du Logement) rejeté cette demande dangereuse (confier les clefs de la profession aux professionnels. Voilà quatre ans que l ensemble des organisations d usagers, mais aussi les deux ministères concernés (Logement et Justice) rejetés fortement cette idée dangereuse d un Ordre. Or, par l intermédiaire d un amendement gouvernemental à la loi ALUR, Madame DUFLOT vient de céder totalement aux professionnels, sur ce point comme sur d autres. 2. En effet, non contente d accorder leur Ordre aux syndics, Madame DUFLOT donne une autre satisfaction aux professionnels : écarter les associations de copropriétaires comme l ARC et l UNPI sous prétexte de ne réserver les strapontins encore disponibles dans le Conseil National de l «Immobilier» qu aux seules organisations de consommateurs. Ainsi se trouveront limiter d autant les oppositions potentielles. 3. Voilà également quatre ans que les professionnels font tout pour échapper à la création de commissions régionales de contrôle, seul moyen de régulation d une profession multiple (transactionnaire, gérant immobilier, syndic) qui échappe désormais à tout contrôle d État (les préfectures sont dépassées) mais aussi à toute sanction judiciaire malgré l ampleur des problèmes. Or ce dispositif essentiel pour permettre aux usagers de peser face aux professionnels vient d être purement et simplement rayé de la loi ALUR par Madame DUFLOT. Il n y aura plus qu UNE seule commission nationale (ce que demandaient les professionnels), c est-à-dire : 2

3 - une seule commission pour étudier les milliers et milliers de problèmes ; - une seule commission pour les trois métiers. Autrement dit RIEN : à nouveau la liberté totale pour les professionnels : plus aucun garde-fou, plus aucune régulation, juste un semblant de commission «alibi». Très hypocritement la ministre laisse la possibilité dans la loi de créer d autres commissions : mais QUI décidera? QUAND? COMBIEN de commissions? C est précisément le Conseil National, entièrement contrôlé par les professionnels, qui l décidera : La boucle est bouclée. 4. Mais Madame DUFLOT est encore allée plus loin pour complaire aux professionnels : elle vient de rétablir la possibilité de déroger à l obligation de compte séparé, ceci pour les copropriétés de moins de 15 lots principaux. Or on estime à 60 % le nombre des copropriétés de mois de 15 lots! 5. Enfin, la ministre a confirmé qu elle n entendait pas introduire dans la loi des mesures facilitant le choix du banquier pour les copropriétés. Ainsi les copropriétés seront obligées de conserver le banquier du syndic, ce qui signifiera : o abus tarifaire (absence de concurrence) ; o collusion (ce qui se passe déjà en matière de compte séparé). Dès demain nous diffuserons un document intitulé : «6 questions posées à Madame DUFLOT» qui reviendra sur ces incroyables régressions. Restant à votre disposition pour toute information complémentaire, nous vous prions d agréer, Mesdames, Messieurs, l assurance de nos salutations distinguées. Fernand CHAMPAVIER Marie Noëlle AMBLES Président de l ARC Présidente de l UNARC Contact presse : Christophe GRAND - 3

4 Communiqué de Presse Les 9 erreurs et les 9 cadeaux (aux professionnels) de madame DUFLOT Paris, le 31 Décembre 2013 Mesdames, Messieurs, En l espace de 2 jours et en pleine trêve des confiseurs, ce sont déjà près de 300 députés qui ont été avertis et saisis par les adhérents collectifs de l ARC et de l UNARC des reculades de madame DUFLOT. Et le mouvement ne fait que commencer. Pour savoir pourquoi les copropriétaires sont vraiment en colère contre madame DUFLOT et ses reculades, voici un document très parlant : «Les 9 erreurs et les 9 cadeaux (aux professionnels) de madame DUFLOT». Restant à votre disposition pour toute information complémentaire, nous vous prions d agréer, Mesdames, Messieurs, l assurance de nos salutations distinguées. Fernand CHAMPAVIER Marie Noëlle AMBLES Président de l ARC Présidente de l UNARC Contact presse : Christophe GRAND - 4

5 Loi ALUR : 5 questions posées à Madame DUFLOT suite à ses reculs face aux professionnels 1. Pourquoi avoir rétabli la possibilité de dérogation à l ouverture d un compte séparé pour les copropriétés de moins 15 lots principaux, qui représentent pourtant 70 % des copropriétés? Voilà un an et demi qu il était entendu que la loi ALUR allait abroger toute possibilité de dispense à l ouverture du compte séparé. Or, nous apprenons brusquement que suite à une négociation entre Madame DUFLOT et les syndicats professionnels de syndics, la mesure ne s appliquerait pas aux copropriétés de moins de 15 lots principaux. Pourquoi 15 lots? Nul ne le sait et la ministre ne l a pas expliqué. La seule chose que nous savons et qui ressort des statistiques de l ANIL (Association Nationale pour l Information sur le Logement, association parapublique) est que les copropriétés de moins de 15 lots représentent 70 % de l ensemble des copropriétés. Ainsi pour plaire, voire complaire aux syndics qui ne veulent pas qu on leur retire le bénéfice du compte unique, la ministre du Logement trahit 8 millions de copropriétaires et crée une copropriété à deux vitesses. Pourquoi? Nous attendons avec impatience la réponse de Madame DUFLOT. 2. Comment peut-on penser que l interdiction faite aux syndics de prélever des honoraires supplémentaires en cas de compte séparé sera suffisante pour permettre le libre choix des copropriétés? Comme on vient de le voir, Madame DUFFLOT a cédé aux chambres syndicales de syndics la possibilité de déroger au compte séparé pour les copropriétés de moins de 15 lots principaux. Certes, Elle a prévu «un verrou» qui consiste à interdire aux syndics de réclamer des honoraires supplémentaires pour l ouverture d un compte bancaire séparé. Cependant, cela ne sera évidemment pas suffisant pour garantir un choix libre des copropriétaires. En effet, les syndics vont utiliser d autres moyens de pression pour obliger les copropriétaires à voter la dérogation. En voici un petit florilège : Augmentation des honoraires de base Les syndics proposeront de base, indépendamment du choix des copropriétaires, des honoraires qui seront réévalués de 15 à 20%. C est d ailleurs ce qui est d ores et déjà annoncé par les syndics. La stratégie des syndics est simple. Elle consiste à faire supporter, sur l ensemble des syndicats de copropriété, le manque à gagner du fait de l ouverture du compte bancaire séparé. Ainsi, même les copropriétés qui vont voter la dérogation participeront indirectement aux frais. Le «verrou» de Madame DUFLOT est donc déjà dépassé. Des frais bancaires qui deviendront exorbitants Afin d inciter le syndicat des copropriétaires à voter la dispense du compte bancaire séparé, les syndics vont négocier avec leur banque un tarif d ouverture de compte 5

6 bancaire séparé. Pour cela, il suffira qu ils demandent un compte bancaire qui, de base, inclus l ensemble des options disponibles : chéquiers, carte bleue, virements illimités, interrogation du compte par internet, écritures bancaires illimitées, etc L ouverture de ce compte pourra alors être facturée plus de 500 l an, ce qui dissuadera la majorité des copropriétaires. Des découverts bancaires artificiels Les gestionnaires disposent d un délai de paiement qui varie en fonction des fournisseurs entre 30 et 60 jours ce qui permet de «jongler» avec la trésorerie entre les factures à payer et les recettes. Cependant, certains syndics, pour dissuader les copropriétaires de voter pour un compte séparé, ont déjà décidé de payer à réception des factures entraînant des découverts bancaires ponctuels causant des agios. Par ce biais, les copropriétaires demanderont à repasser en compte unique au grand bonheur des syndics. L imputation d honoraires supplémentaires pour la gestion et la tenue du compte bancaire L amendement actuel interdit uniquement de percevoir des honoraires supplémentaires pour l ouverture du compte bancaire séparé. Les syndics pourront, en revanche, réclamer des honoraires supplémentaires pour la gestion et la tenue du compte. Ils pourront par exemple demander des honoraires pour procéder tous les mois à un rapprochement bancaire ou encore des honoraires si la copropriété dispose d un chéquier même si elle n est pas forcément demandeuse (puisqu il est de base prévu dans les conditions d ouverture de compte). 3. Pourquoi avoir supprimé les commissions régionales de contrôle et de discipline concernant les professionnels de la gestion immobilière et de la transaction, moyen à la fois le plus efficace, le moins coûteux et le plus partenarial de contrôler et réguler les pratiques de ces professionnels? La mesure la plus «révolutionnaire» de la loi ALUR en matière de copropriété était celle relative à la création de commissions régionales paritaires de contrôles des professions immobilières (cette mesure était reprise d une proposition de loi de madame ALLIOT- MARIE remontant à suite à l affaire URBANIA proposition que les professionnels avaient déjà réussi à écarter. Ces commissions régionales - redoutées par les professionnels - sont, en effet, le seul moyen simple, peu onéreux et efficace de réguler des professionnels qui ne redoutent aujourd hui : - ni l administration ; - ni les préfectures ; - ni les juges. Ces commissions étaient pour tous les usagers la planche de salut : la garantie de pouvoir - en cas de faute du syndic - agir efficacement contre les «dérives constatées» dans ces professions. Madame DUFLOT a décidé de supprimer ces commissions régionales et les remplacer par UNE SEULE commission. Les milliers de problèmes et d abus perpétrés par des centaines de professionnels indélicats et approximatifs seront donc examinés par une unique commission nationale, ce qui est évidemment illusoire. Les professionnels, dont les syndics, pourront continuer à dormir tranquillement. Nous sommes atterrés. JA-MAIS les professionnels n auraient pu espérer mieux et QUI leur donne satisfaction? Une ministre de la majorité de gauche. 4. Pourquoi avoir donné l essentiel des pouvoirs aux professionnels dans le Conseil national de l immobilier et avoir écarté les organisations représentatives de copropriétaires? 6

7 Dans la première version de la loi était prévue une commission consultative (le Conseil National de la transaction et de la gestion immobilière) réunissant professionnels, associations représentatives, représentants des ministères. Mais - là encore - les professionnels ne voulaient pas d une telle commission. Ils voulaient : - maîtriser cette commission (être majoritaires) ; - pouvoir en contrôler la composition ; - écarter les associations représentatives spécialisées (comme l ARC) ; - s assurer d un contrôle des professionnels (à l entrée et pendant leur exercice via la formation continue). En un mot, ils voulaient un ORDRE professionnel qu ils contrôleraient. Comme si les agents immobiliers étaient des médecins, des notaires, des géomètres experts! Ils ont eu toute satisfaction puisque la loi prévoit non seulement que les professionnels seront majoritaires, mais qu ils seront désignés par les seuls syndicats professionnels (FNAIM et UNIS). La FNAIM, l UNIS et Madame DUFLOT oublient qu il n existe aucun Ordre concernant des commerçants dans notre pays. Cet Ordre (de type corporatiste Vichyssois) ni les associations d usagers ou de copropriétaires, ni les pouvoirs publics, ni les juristes n en voulaient. C est pourtant ce que Madame DUFLOT vient d offrir aux syndics, aux agents immobiliers et aux transactionnaires. C est un peu comme si était créé un Ordre des marchands de voitures d occasion. Surréaliste. Les questions que nous posons à Madame DUFLOT : - pourquoi avoir donné la majorité absolue aux professionnels dans ce conseil? - pourquoi avoir donné aux chambres professionnelles - qui depuis tant d années ont démontré leur impuissance - le pouvoir de désigner seules les représentants à ce conseil? - pourquoi leur avoir donné (en leur donnant la majorité) le pouvoir de définir les règles? - pourquoi avoir écarté les associations spécialisées comme l ARC? On nous dira : les représentants de l État pourront «résister» Ah! bon? Paradoxe : la ministre écologique qui connaît le mieux les dérives de ces professionnels en matière locative comme en matière de copropriété sera donc la première à leur donner tous les pouvoirs. 5. Pourquoi rendre quasi-impossible le choix du banquier par les copropriétés alors que ce serait le seul moyen d éviter les collusions entre syndics et banquiers et l absence de mise en concurrence des banquiers? Empêcher les copropriétaires de mettre facilement en concurrence la banque de leur syndic, c est créer deux types de problèmes : - faciliter les ententes éventuelles entre le syndic et son banquier (y compris en cas de compte séparé) ; - surtout priver les copropriétaires des effets d une saine mise en concurrence effets dont voici un aperçu en quatre points : 7

8 Une meilleure transparence dans la gestion et la tenue du compte bancaire de la copropriété Si le syndic sait que sa banque peut être mise en concurrence, il donnera au conseil syndical toutes les garanties et les moyens pour qu il puisse vérifier la bonne gestion et tenue du compte bancaire (possibilité d interroger le compte sur Internet en lecture seule, accès aux relevés bancaires, etc..). À défaut il continuera, comme on le constate actuellement à fournir les relevés bancaires après coup. Des offres bancaires plus concurrentielles Certains syndics évoquent le fait que l ouverture d un compte bancaire coûte actuellement plus de 250 par an. C est ce que prétend par exemple Monsieur PUJOL, syndic de copropriété, à un député. La mise en concurrence des banques permettra donc une baisse significative des tarifs, voire même leur gratuité comme cela commence à se faire. Le renversement de la charge de la preuve Devant le mutisme des syndics et de leur banque sur la réalité de l ouverture d un compte bancaire, les conseillers syndicaux se retrouvent souvent dépourvus de tout moyen pour avoir les réponses à leurs interrogations. Encore récemment, plusieurs établissements bancaires ont invoqué «le secret professionnel» pour éviter de répondre à des questions posées par le conseil syndical qui a pourtant une mission de contrôle. En donnant la possibilité aux copropriétaires de mettre en concurrence la banque du syndic, ce dernier sera contraint - s il souhaite garder sa banque - d apporter au conseil syndical toutes les garanties que le compte est bien séparé. De ce fait, la charge de la preuve sera renversée. Des services qui seront développés spécifiquement pour les copropriétés À défaut de créer une réelle concurrence des banques, ces dernières vont se contenter de présenter des offres ou solutions de base. En revanche, la mise en concurrence permettra d inciter à développer de nouveaux produits tels que le compte courant adossé au livret A, des comptes bloqués jumelés à un compte rémunéré, etc. Par ailleurs, les établissements bancaires seront intéressés à faire avancer la législation en matière de gestion bancaire des copropriétés en défendant de nouvelles réformes telles que «le plan épargne copropriété», «les fonds travaux obligatoires», ou encore suggérer une fiscalité distincte pour les syndicats de copropriétaires. Par ailleurs, les chambres syndicales invoquent le fait qu il n est pas possible de gérer une banque par copropriété. Bien que cet argument soit de toute façon volontairement caricatural, il faut savoir que la mise en concurrence va entraîner dans le temps une concentration des établissements bancaires qui vont se spécialiser dans le domaine de la copropriété limitant de fait le choix des banques. La mise en concurrence des banques ne va donc pas multiplier le choix, mais au contraire concentrer les offres à 5 ou 6 établissements bancaires. * 8

9 Loi ALUR et Copropriété les 9 erreurs et les 9 cadeaux (aux professionnels) de madame DUFLOT Alors que la loi ALUR (en préparation depuis plus d un an et en discussion au Parlement depuis près de quatre mois) arrive en deuxième lecture à l Assemblée Nationale, madame DUFLOT vient de céder aux agents immobiliers et syndics sur toute la ligne en matière de copropriété. - Pourquoi un tel recul? o Pour faire passer plus facilement ses réformes concernant le locatif ; o Pour soi-disant - sauver quelques centaines d emplois non délocalisables dans les agences immobilières. Ceci étant, Madame DUFLOT commet 9 erreurs, à la fois des erreurs concernant l avenir des copropriétés, mais aussi des erreurs juridiques pouvant entraîner l anticonstitutionnalité de ses reculs. Nous allons passer en revue ces 9 erreurs qui sont aussi 9 cadeaux faits aux professionnels. 1. Première erreur : donner la majorité aux professionnels au sein du Conseil national de l immobilier Alors que - dans la première version de la loi ALUR - le Conseil national de l immobilier réunissait les professionnels, les représentants des usagers, les pouvoirs publics sans que les professionnels soient majoritaires, Madame DUFLOT a changé le texte pour leur accorder la majorité des sièges dans cette instance. Ainsi les professionnels feront ce qu ils veulent, décideront de ce qu ils veulent, les usagers étant réduits à la portion congrue et les représentants de l État ne faisant plus qu «assister» (comme dit le projet de loi) aux réunions. Madame DUFLOT vient donc de créer les bases de l Ordre des agents immobiliers, syndics et transactionnaires. À quand l Ordre des vendeurs de voitures d occasion? 9

10 2. Deuxième erreur : donner le pouvoir de désigner les représentants des professionnels dans ce conseil aux seuls syndicats professionnels (FNAIM - UNIS) Plus préoccupant encore : ne reculant devant aucun «anachronisme», Madame DUFLOT donne les clefs de la maison aux syndicats professionnels. La FNAIM et l UNIS qui se sont montrées depuis des dizaines d années incapables de contrôler et sanctionner leurs adhérents, se voient confier les clefs de la régulation et de l évolution de trois professions «à risque» (pour les usagers) : agents immobiliers, syndics, transactionnaires. Nous pensons d ailleurs que cette disposition (qui nous ramène au corporatisme sous Vichy) est anticonstitutionnelle. 3. Troisième erreur : écarter du Conseil national de l immobilier les associations spécialisées en matière de logement Une autre demande des professionnels était de n avoir surtout pas en face d eux des associations spécialisées et compétentes comme l ARC mais uniquement une ou deux associations de consommateurs généralistes Demande elle aussi satisfaite par Madame DUFLOT qui ne sait plus rien refuser aux professionnels de la gestion et de la transaction immobilière. 4. Quatrième erreur : supprimer les commissions régionales de contrôle et de discipline Ne pouvant s arrêter en si bon chemin, Madame DUFLOT a également supprimé les commissions régionales paritaires de contrôle et de discipline, seul dispositif efficace, peu coûteux et capable d examiner les très nombreuses affaires locales. Madame DUFLOT prévoit UNE commission nationale, autrement dit, RIEN. 5. Cinquième erreur : rétablir la possibilité de dispenser le syndic d ouvrir un compte séparé dans les copropriétés de moins de 15 lots principaux Alors que depuis un an et demi Madame DUFLOT avait promis que la possibilité de dispense d ouverture d un compte séparé serait abrogée dans sa loi, celle-ci vient d être rétablie. «Oui, dit-elle, mais uniquement pour les copropriétés de moins de 15 lots principaux». Uniquement? Il faut savoir que selon l ANIL (Agence Nationale pour l Information sur le Logement) elle-même, plus de 70 % des copropriétés font moins de 15 lots 10

11 «Oui, redit-elle, mais les syndics ne pourront pas appliquer des honoraires supplémentaires en cas de comptes séparés». C est mieux que rien, mais il faut savoir que les syndics ont d ores et déjà trouvé d autres moyens de pression : le coût du compte séparé et des frais bancaires exorbitants imposés par leur banque ainsi que les agios qu ils se feront une joie de provoquer en payant les fournisseurs rubis sur l ongle pour mettre la copropriété à découvert (confidences de syndics). 6. Sixième erreur : permettre que la dispense d ouverture d un compte séparé soit accordée à la majorité simple des présents et représentés. Non contente de rétablir la possibilité de dispense à l ouverture du compte séparé, Madame DUFLOT prévoit une majorité très faible pour cela : la majorité des présents et représentés. Les syndics sont décidément à la fête. Par contre pour choisir son banquier (ce dont ne veulent pas les syndics) les copropriétés devront voter à la majorité stricte de l article 25, comme on va le voir ; rien n est trop beau pour les syndics 7. Septième erreur : ne permettre aux copropriétés de choisir leur banquier qu à la majorité stricte de l article 25 Les syndics ne veulent pas que les copropriétés choisissent leur banquier. Officiellement c est uniquement pour des raisons techniques (un seul banquier c est plus simple pour un syndic). En fait, c est pour pouvoir mettre en place des conventions de type «comptereflet» et donc maintenir les anciennes pratiques financières (ce qui a juste valu une quasi-faillite au groupe URBANIA). Pour rendre très difficile le choix d un autre banquier que celui du syndic, Madame DUFLOT a donc prévu deux «cadeaux» pour les syndics : le premier est d empêcher l application de la majorité de l article 25-1 (majorité simple). Cela veut dire très concrètement ceci : o 600 millièmes sont présents et représentés à votre assemblée générale ; o 480 millièmes veulent choisir une banque différente de celle du syndic, ce qui représente 80 % des présents et représentés ; o mais comme la résolution n a pas recueilli 501 millièmes, malgré les 80 % de votes favorables, elle sera rejetée. Bonjour la démocratie. 8. Huitième erreur : laisser les syndics appliquer des honoraires supplémentaires si la copropriété décide de garder son banquier et que celui-ci n est pas LE banquier DU syndic 11

12 Le deuxième cadeau fait aux syndics pour dissuader les copropriétés de choisir leur banquier sur des bases concurrentielles saines est, en effet, de permettre au syndic d appliquer des honoraires complémentaires dissuasifs : - ainsi une copropriété a ouvert depuis cinq ans un compte dans la banque A ; - elle choisit un syndic qui travaille avec la banque B ; - il faudra soit payer des honoraires supplémentaires au syndic, soit changer de banque. Elle est pas belle la vie avec Madame DUFLOT? 9. Neuvième erreur : permettre aux syndics de passer un contrat de sous-traitance des archives au nom et aux frais des syndicats de copropriétaires Autre curiosité de la loi DUFLOT en faveur des syndics : ceux-ci pourront proposer au vote des assemblées générales de signer au nom des syndicats de copropriétaires et à leurs frais des contrats d archivage. Là encore c est ce que demandaient les syndics depuis des années. Ils font une double bonne affaire : a) financière : ils transfèrent une nouvelle charge sur les copropriétés sans baisse d honoraires ; b) juridique : ils transfèrent la responsabilité de la perte ou «évaporation» éventuelle des archives sur un tiers au détriment des copropriétés. Conclusion Voici donc les 9 erreurs de Madame DUFLOT qui remettent en question de nombreuses avancées envisagées jusqu ici dans le projet de loi ALUR. Comme on le voit, ces erreurs sont en fait de très beaux cadeaux faits à des professionnels (syndics, agents immobiliers, transactionnaires), qui auraient mérité un peu plus de vigilance de la part de la ministre et un peu moins de complaisance. * 12

13 Ministre de l'égalité des territoires et du Logement Madame Cécile DUFLOT Hôtel de Castries 72 rue de Varenne PARIS Madame la Ministre, Paris, le 26 décembre 2013 Comme vous le savez, sans doute, et comme nous l avons déjà exprimé publiquement, nous sommes particulièrement étonnés, voire «secoués», par les amendements au projet de loi ALUR que vous avez fait adopter par la Commission des Affaires Economiques de l Assemblée Nationale le 17 décembre Outre le fait que ces amendements constituent un retour en arrière sur certains points (compte séparé) et sur d autres des concessions à nos yeux injustifiées et dangereuses aux exigences des professionnels (verrouillage du Conseil National, élimination des associations de copropriétaires, suppression des commissions régionales) nous notons que certaines dispositions du texte actuel nous semblent anticonstitutionnelles ; en effet : 1. comment est-il possible que les syndicats professionnels (dont chacun a pu par ailleurs apprécier l inefficacité régulatrice depuis vingt ans) aient le monopole du choix des représentants au Conseil National? 2. en ce qui concerne le compte séparé, comment justifier que près de 70 % des copropriétés (chiffres de l ANIL, association parapublique) ne disposeront pas des mêmes droits que les autres? 3. en ce qui concerne les copropriétés de moins de 10 lots, comment accepter les distorsions graves introduites par l article 26 bis-a du projet de loi entre syndicats de copropriétaires et - surtout - accepter la façon dont le Gouvernement a rejeté l amendement déposé pour revenir à un droit moins «distordu». Nous n ignorons pas que l anticonstitutionalité d une disposition est souvent invoquée à la légère, mais pensons véritablement que le caractère anticonstitutionnel serait, en l occurrence, reconnu sans problème. Nous vous remercions, pour ces raisons, de bien vouloir prendre en compte nos remarques étant entendues que nous serions heureux de pouvoir disposer, en tant que premier réseau d associations représentatives de conseils syndicaux, du temps nécessaire pour pouvoir vous convaincre de la justesse de nos arguments. Dans cette attente, nous vous prions de croire, Madame la Ministre, en l assurance de notre haute considération.. Fernand CHAMPAVIER Marie Noëlle AMBLÉS Président de l ARC Présidente de l UNARC. 13

14 Monsieur Jean-Marc AYRAULT Premier Ministre Hôtel Matignon 57, rue de Varenne Paris SP 07 Monsieur le Premier Ministre, Paris, le 24 Décembre 2013 Madame DUFLOT, ministre du Logement vient d'adopter divers amendements à la loi ALUR proposés par la Commission des Affaires Economiques de l Assemblée Nationale qui remettent en cause une partie des dispositions et équilibres issus de la concertation. Suite aux sollicitations très pressantes syndics professionnels cinq sujets essentiels ont été amendés aux détriments des copropriétaires et de leurs associations. Sont remis radicalement en question les articles issus de la première lecture de la loi ALUR qui permettaient enfin aux copropriétaires d espérer pouvoir rétablir un fonctionnement normal des copropriétés et aux associations représentatives d exercer leur nécessaire contre-pouvoir de façon plus efficace. Nous avons donc décidé de nous mobiliser totalement pendant les deux semaines, et les deux mois à venir pour éviter de subir cette régression dont les enjeux n'ont pas été vraiment pris en compte. L'ARC a décidé de mettre en place le plan d'actions suivant : 1. alerter tous les parlementaires et au-delà tous les élus en leur demandant de bien vouloir intervenir pour revenir au premier texte ; 2. mobiliser la Presse et plus largement les médias ; 3. mobiliser les associations nationales et régionales concernées par les problèmes de copropriété ; 4. mais aussi inciter le maximum de responsables de copropriétés (les conseillers syndicaux) à relayer notre action et à engager toute autre démarche qu ils jugeraient utiles et efficaces pour informer les copropriétaires de ce qui constitue un retournement de situation grave. Nous pensons que la copropriété, qui concerne 8 millions de logements en France a été déséquilibré contrairement au volet «locatif» qui a donné lieu à de réelles 14

15 avancées. Nous espérons, néanmoins, qu il est encore temps de rétablir le texte adopté en première lecture. Nous espérons pouvoir rencontrer très vite un de vos conseillers pour lui expliquer plus en détail notre position qui est celle de la très grande majorité des organisations d usagers pour ne pas dire l unanimité. Dans l attente d une réponse de votre part, nous vous prions de croire, Monsieur le Premier Ministre, en l assurance de notre haute considération. Fernand CHAMPAVIER Président de l ARC Marie Noëlle AMBLÉS Présidente de l UNARC. PS : dès le 26 décembre nous allons diffuser un document intitulé : «CINQ questions posées à Madame Duflot, ministre du Logement» où nous reviendrons longuement sur les dispositions que nous contestons. P.J : communiqué de Presse. Communiqué de presse Copropriété : les 5 coups de poignard de Madame DUFLOT (Voici le communiqué de Presse que nous avons diffusé le 23 décembre 2013). En l espace d une semaine, Madame la Ministre du Logement Cécile DUFLOT vient - sur pression des chambres professionnelles - de céder aux syndics de copropriété sur des sujets de première importance. Le recul est total. La régression est inquiétante, ceci sur 5 points essentiels. 1. Madame DUFLOT accorde de fait aux professionnels de l immobilier l Ordre professionnel qu ils réclament depuis des années et qui va précisément leur permettre d imposer leur logique et leur ordre (ce que nous ne voulons en aucune mesure). Non seulement les professionnels seront majoritaires au sein du Conseil National de l Immobilier, mais les syndicats professionnels choisiront eux-mêmes les professionnels qui en feront partie. 2. Dans ce Conseil National, Madame DUFLOT accorde une place résiduelle aux usagers via les seules associations de consommateurs, ainsi les associations de copropriétaires comme l ARC ou l UNPI seront écartées, ce que réclamaient les professionnels depuis un an : les contre-pouvoirs associatifs seront ainsi réduits à leur plus simple expression, à la satisfaction des professionnels. Vive la démocratie! merci Madame DUFLOT 15

16 3. Par ailleurs, Madame DUFLOT vient de supprimer d un trait de plume la création (réclamée par tous les usagers depuis des années) des Commissions régionales de contrôle, évidemment refusées à grands cris par les syndics professionnels. Ainsi disparaît le seul dispositif adapté de contrôle et de régulation des professionnels, qui gèrent pourtant le logement de plus de 50 % des français. À la place de ces commissions régionales, Madame DUFLOT institue UNE SEULE commission nationale qui sera évidemment une commission ALIBI, capable d étudier seulement quelques dossiers par an. 4. Madame DUFLOT rétablit par ailleurs (à la surprise de tous) la possibilité de dérogation au compte bancaire séparé pour toutes les copropriétés de moins de 15 lots principaux (soit environ 60 % des copropriétés!!!). Là encore, reculade totale. 5. Enfin, Madame DUFLOT - pour les copropriétés de plus de 15 lots - continue à multiplier les obstacles visant à empêcher les syndicats de copropriétaires de choisir l établissement financier dépositaire de leur compte bancaire séparé, ce qui laissera les copropriétés totalement dépendantes ET des syndics ET des banquiers. Nous allons évidement communiquer largement sur ces reculades dans les jours qui viennent et contacter l ensemble des responsables et acteurs du monde de la copropriété qui pensent, comme nous, que Madame la Ministre du logement Cécile DUFLOT est allée beaucoup trop loin dans les concessions anti-copropriétaires et pro-syndics. Nous allons surtout saisir les parlementaires pour qu ils réagissent et vous invitons à le faire en diffusant cet article à votre député en attendant un dossier plus complet et argumenté. 16

17 Madame Christiane TAUBIRA - Ministre - Ministère de la Justice 13, place Vendôme PARIS Paris, le 27 décembre 2013 Madame la Ministre, Dans le cadre du vote de la loi ALUR la Commission des Affaires Economiques de l Assemblée Nationale a - comme vous le savez - adopté une série d amendements déposés par Madame Duflot au nom du Gouvernement. Ces amendements - qui font suite aux pressions des professionnels (comme eux-mêmes le font savoir et comme l admet Madame Duflot) - posent deux séries de problèmes. 1. Ils constituent d abord un recul impressionnant par rapport au texte encore actuel, à savoir : suppression des commissions régionales de contrôle, une des mesure-phare de la loi ; rétablissement de la possibilité de dérogation au compte séparé pour au moins 70 % des copropriétés (celles de moins de 15 lots) sachant que la suppression du dispositif dissuasif des honoraires supplémentaires (qui accompagne cette suppression) sera vite remplacée par de nouveaux dispositifs dissuasifs à l ouverture d un compte séparé (voir point 2 de notre courrier) ; transformation du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière en un véritable Ordre professionnel, dominé par les professionnels qui seront ce qui représente un incroyable retour en arrière - désignés uniquement par les syndicats professionnels. Ainsi le Gouvernement, cédant aux augments économiques - par ailleurs discutables - des professionnels : - rétablit un dispositif (le compte unique) qui explique les dérives financières continues et préjudiciables aux usagers de ces quinze dernières années et ne garantit pas la présentation des comptes mandants ; - sacrifie le dispositif de contrôle «paritaire» prévu initialement à la satisfaction de tous (sauf des professionnels) pour laisser les «clefs» de la profession à des syndicats qui depuis tant d années ont montré leur impuissance et leur corporatisme. 2. Mais ces amendements ont d autres graves défauts : ils constituent en second lieu ce que nous pouvons appeler des «monstruosités juridiques» dont le caractère anticonstitutionnel paraît à peu près certain a. comment est-il possible que les syndicats professionnels (dont chacun a pu par ailleurs apprécier l inefficacité régulatrice depuis vingt ans) aient le monopole du choix des représentants au Conseil National? 17

18 b. en ce qui concerne le compte séparé, comment justifier que près de 70 % des copropriétés (chiffres de l ANIL, association parapublique) ne disposeront pas des mêmes droits que les autres? c. en ce qui concerne les copropriétés de moins de 10 lots, comment accepter les distorsions graves introduites par l article 26 bis-a du projet de loi entre syndicats de copropriétaires et - surtout - accepter la façon dont le Gouvernement a rejeté l amendement déposé par un député pour revenir à un droit moins «distordu». Nous n ignorons pas que l anticonstitutionalité d une disposition est souvent invoquée à la légère, mais pensons véritablement que le caractère anticonstitutionnel serait, en l occurrence, reconnu sans problème. Nous pensons que les conséquences sociales, voire socio-économiques, financières, juridiques de ces amendements n ont pas été suffisamment envisagées, seules les préoccupations économiques des quinze grands groupes menées par l association professionnelle Plurience ayant été prises en compte. Nous allons évidemment agir de façon large et ferme pour obtenir un renoncement à ces reculs et serions très heureux de pouvoir - si vous le souhaitez - démontrer que les arguments avancés par les syndics ne sont pas recevables : non, le fait d empêcher les syndics de facturer des honoraires supplémentaires en cas de comptes bancaires séparés ne rendra pas pour autant leur liberté aux copropriétaires ; les syndics ont d ores et déjà mis au point - avec les banquiers - de nouvelles techniques dissuasives ; par exemple : o frais de compte exorbitants ; o paiement rapide des fournisseurs, mettant les copropriétés à découvert (donc induisant des agios), etc. ; par ailleurs, rien ne justifie que les professionnels puissent échapper aux Commissions régionales seules capables d apporter une véritable régulation au sein de ces professions incontrôlables et où les tentations sont si grandes ; enfin, comment penser que le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière sera une véritable instance de concertation si les professionnels y sont majoritaires et que les associations représentatives de copropriétaires en sont écartées? Nous espérons, Madame la ministre, que vous saurez opposer aux arguments des professionnels une analyse juridique et socio-économique permettant de revenir sur ces amendements de recul. Nous sommes à votre entière disposition pour en discuter et, dans cette attente, nous vous prions de croire, Madame la Ministre, en l assurance de notre haute considération. Fernand CHAMPAVIER Président de l ARC Marie Noëlle AMBLES Présidente de l UNARC. 18

19 Monsieur Benoit HAMON Ministre chargé de l Économie sociale et solidaire et de la Consommation Ministère de l Économie 139, rue de Bercy Télédoc PARIS CEDEX 12 Paris, le 31 décembre 2013 Monsieur le Ministre, C est en tant que ministre de la Consommation, donc forcément concerné par tous les problèmes de copropriété, que nous nous permettons de vous adresser copie des courriers envoyés au Premier Ministre et à vos collègues du Gouvernement, concernant les «reculades» de madame Duflot dans le volet copropriété de la loi ALUR. Deux «reculades» concernant directement votre ministère : - le rétablissement de la dispense possible à l ouverture du compte séparé pour 70 % des copropriétés (ce qui signifie maintient de toutes les pratiques de financiarisation de la gestion dénoncées depuis des années par tous) ; - la quasi-impossibilité où seront les copropriétés de plus de 15 lots de choisir leur banquier, ce qui signifie : - absence de concurrence au détriment des copropriétés ; - maintien d accords entre syndics et banquiers (type compte-reflet), là encore au détriment des copropriétés. Nous espérons que vous pourrez nous recevoir pour répondre à vos questions et éviter le vote de la loi ALUR en l état actuel et, vous en remerciant, vous prions de croire, Monsieur le Ministre, en l assurance de notre haute considération. Fernand CHAMPAVIER Président de l ARC Marie Noëlle AMBLES Présidente de l UNARC. PJ : 3 19

20 Aux responsables et élus Ecologistes Madame la députée, Monsieur le député, Paris, le 24 décembre 2013 Il s est passé la semaine dernière à l Assemblée Nationale un fait particulièrement grave et préoccupant. En effet, Madame DUFLOT, ministre du Logement, est - suite aux énormes pressions des professionnels de l immobilier - revenue sur un certain nombre de dispositions votées en première lecture (par l Assemblée Nationale et le Sénat) concernant directement ou indirectement la Copropriété et les copropriétaires. Vous trouverez jointe une explication succincte de ce qui s analyse pour nous comme une régression (communiqué de Presse que nous avons diffusé le 23 décembre). Nous souhaiterions : - que vous puissiez vous faire votre opinion à ce sujet et nous sommes évidemment à votre entière disposition pour répondre à toutes vos questions ; - que vous puissiez - si vous partagez notre analyse - intervenir tant qu il est encore temps avant le vote de la loi. Il semblerait que Madame DUFLOT ait cédé aux pressions des chambres syndicales de professionnels sur les problèmes de copropriété dans le but (compréhensible) de mieux faire passer les dispositions concernant le secteur locatif et d apaiser la «grogne» des professionnels. Nous posons cependant la question : peut-on sacrifier le secteur (aujourd hui dominant et populaire) de la Copropriété, qui est pourtant lui aussi en souffrance, même pour favoriser l adoption plus facile de mesures concernant la location? Souhaitant engager avec vous - en tant que dirigeants de la première association nationale représentative de conseils syndicaux - un dialogue constructif sur ces sujets avant le passage en deuxième lecture, et restons à votre disposition, nous vous prions de recevoir, madame, l assurance de nos salutations distinguées. Fernand CHAMPAVIER Président de l ARC Bruno DHONT Directeur de l ARC. 20

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