Le marché de l habitation régional

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1 Le marché de l habitation régional Mauricie Centre-du-Québec Bois-Francs Service économique et affaires publiques

2 Le marché de l habitation Mauricie Centre-du-Québec Bois-Francs Les secteurs de la Mauricie, du Centre-du-Québec et des Bois-Francs ont connu en 2010 une excellente année. Les mises en chantier y ont totalisé respectivement près de 2 000, 750 et 650 unités dans les centres de habitants et plus. L apport du secteur locatif, incluant de nouvelles résidences pour personnes âgées, a largement contribué à l atteinte de ces résultats, qui ont été supérieurs à la moyenne des activités de la période La région métropolitaine de recensement (RMR) de Trois-Rivières a été particulièrement active, avec un total de quelque unités de mises en chantier. Pour , la situation devrait par contre revenir «à la normale» dans les cinq centres urbains sis de part et d autre du fleuve Saint-Laurent. En Mauricie, le volume régional devrait se situer autour de unités, alors que les agglomérations de Drummondville et Victoriaville pourraient accueillir respectivement 550 et 375 unités. Évolution des mises en chantier en Mauricie Total Unifamilial p 2012p Évolution des mises en chantier Centre-du-Québec Bois-Franc, Total Unifamilial p 2012p 2

3 Économie, emploi et démographie Les régions économiques de la Mauricie et du Centre-du-Québec englobent 11 municipalités régionales de comptés (MRC), qui totalisent près de personnes. L agglomération de Trois-Rivières héberge plus de la moitié de la population de la Mauricie, alors que Drummondville et Victoriaville font de même pour le Centre-du-Québec. Durant la décennie 2000, la croissance démographique y a été, selon le cas, faible ou moyenne, et ce, en fonction entre autres de la vigueur relative des économies régionales 1. La Mauricie a subi des pertes d emploi plus ou moins importantes dans les secteurs du bois, du papier et des meubles. Dans le Centre-du-Québec, le niveau global d emploi a par contre progressé dans de nombreux secteurs manufacturiers et dans celui des services. Au plan démographique, la RMR de Trois-Rivières est la seule région de la Mauricie qui a enregistré une hausse de ses effectifs, tandis que les autres MRC sont demeurées au mieux stables. Du côté sud du fleuve, les MRC de Bécancour, Drummond et Arthabaska ont vu leur population s accroître plus ou moins lors des 10 ou 15 dernières années. Par ailleurs, il convient de souligner que l âge médian se situe à 46 ans en Mauricie et à 42 ans dans le Centre-du-Québec (par rapport à 41 ans à l échelle provinciale). Par le fait même, le poids occupé par les 65 ans ou plus dans certaines MRC comme le Centre-de-la-Mauricie ou Mékinac et dans le noyau central de Trois-Rivières atteint en 2011 près de 25 %. Lors des cinq prochaines années ( ), la région Mauricie de l APCHQ devrait enregistrer une croissance de quelque ménages, celle du Centre-du-Québec une hausse de ménages et celle des Bois-Francs une augmentation de ménages. Les ménages des 65 ans ou plus devraient être les seuls à soutenir le marché de l habitation dans la région des Bois-Francs. Il en va largement de même pour la région de la Mauricie, quoique les ménages des ans soient appelés à y croître de près de 600. Quant au Centre-du-Québec, c est particulièrement la région où chaque grande classe d âge de demandeurs contribuera à dynamiser le marché de la construction résidentielle. Croissance démographique Nombre de ménages par classes d âge Moins de 25 ans ans ans 65 ans et plus Total Mauricie Centre-du-Québec Bois-Francs Source : ISQ. Projections démographiques par territoires de MRC, mars Les territoires de la Mauricie et du Centre-du-Québec comptaient chacun autour de emplois en

4 Conjoncture résidentielle La RMR de Trois-Rivières Au cours des quatre ou cinq dernières années, la RMR de Trois-Rivières a accueilli divers courants de marché. Plusieurs projets de résidences pour personnes âgées, neufs ou dus à des agrandissements, ont vu le jour çà et là dans les trois secteurs centraux (Trois-Rivières, Trois-Rivières-Ouest et Cap-de-la-Madeleine). Lesdits complexes ont contribué à l accroissement des mises en chantier dans le secteur multifamilial. Peu présent historiquement, le segment de marché de la copropriété-appartement a vu quelques projets être mis en œuvre. La maison unifamiliale, que ce soit au cœur de l agglomération de Trois-Rivières ou dans les secteurs de la périphérie (incluant la MRC de Bécancour), a pour sa part connu une production annuelle moyenne de 520 unités au cours de la période Mises en chantier *, RMR de Trois-Rivières et Shawinigan Marchés visés Noyau central Banlieue, périphérie RMR de Trois-Rivières Ville de Shawinigan Maison unifamiliale Isolée Jumelée En rangée Copropriété-appartement Logement multifamilial Locatif Plex COOP Production totale * Lors des six (6) premiers mois de l année (de janvier à juin 2011). Source : Données de production de la SCHL et compilations de l APCHQ. Dans le cas du secteur de Shawinigan, les mises en chantier ont peu fluctué d une année à l autre, et se sont maintenues à unités. De ce total, de 125 à 150 maisons unifamiliales et 189 logements COOP sont venus répondre aux besoins de la population locale. Pour ce qui est de La Tuque, la municipalité n a pas été très active, car seulement 79 unités se sont ajoutées depuis le milieu de la décennie

5 Sur le plan spatial, les trois ex-villes du noyau urbain trifluvien ont enregistré une bonne performance. Pour , un peu plus de unités y ont été mises en chantier, ce qui constitue 70 % du marché métropolitain. Comme nous l avons souligné précédemment, le secteur locatif a largement contribué à l atteinte de ce résultat. Dans le cas de la périphérie, quoique le secteur ait vu la maison unifamiliale dominer, la production s est avérée plus équilibrée, avec une contribution d un peu plus de 100 copropriétésappartements et de 775 logements locatifs. Il convient aussi de souligner la place occupée par la MRC de Bécancour, située sur la rive sud du fleuve. Au cours des six ou sept dernières années, elle a en effet accueilli près de maisons, copropriétés ou logements neufs. Dans le marché résidentiel existant, les conditions ont été assez variables d un secteur à l autre. Pour Trois-Rivières, la revente de maisons unifamiliales a été en 2010 un peu moins active que lors des années précédentes, mais le prix moyen a poursuivi son essor (+ 6 % pour et + 32 % sur cinq ans). Néanmoins, la RMR de Trois-Rivières demeure, parmi les plus grands centres urbains du Québec, la zone où les prix sont les plus bas. Dans le marché locatif, le taux global d inoccupation est passé de 1,5 % en octobre 2007 à 3,9 % à la même période en 2010, tandis que le loyer moyen a augmenté de 10 %, pour se situer à 513 $. Dans le cas des résidences pour personnes âgées, le taux d inoccupation en 2010 n était que de 5,1 %, mais la conjoncture courante est beaucoup moins favorable. Dans le cas des secteurs de Shawinigan et de La Tuque, les prix moyens dans le marché de la revente et les taux d inoccupation ont été en 2010 encore moins favorables qu à Trois-Rivières. Indicateurs du marché existant 2010, Mauricie Revente Locatif privé Personnes âgées Prix* Délai Taux d inoccupation Loyer* Taux d inoccupation Loyer* Trois-Rivières $ 73 jours 3,9 % 513 $ 6,6 % $ Shawinigan $ 87 jours 6,9 % 432 $ 3,0 % $ La Tuque $ n.d. 6,3 % 403 $ n. d. n. d. * Prix ou loyer moyen pour l année 2010 ou en octobre 2010 (loyer). Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif (2010) et Rapport sur les résidences pour personnes âgées (2011) ; FCIQ. Baromètre MLS. 5

6 Drummondville et Victoriaville Les agglomérations de Drummondville et Victoriaville ont toutes deux enregistré en 2010 une excellente performance. Respectivement, 735 et 640 unités y ont été mises en chantier l an dernier. Les marchés visés y ont cependant été distincts. Pour Victoriaville, le secteur locatif a vu apparaître 300 appartements locatifs ou plex neufs et 280 maisons unifamiliales, dont 116 jumelées. En parallèle, 110 copropriétés-appartements ont été bâtis au cours des années À Drummondville, l unifamiliale isolée (417 unités) a occupé l avant-scène, tandis que, sur le marché multifamilial, près de 200 logements, 10 plex et 36 unités COOP se sont ajoutés. Lors des six premiers mois de 2011, les activités dans les deux centres urbains du cœur du Québec ont par contre ralenti. La construction d appartements a progressé à un rythme de croisière plus normal et les mises en chantier de maisons unifamiliales ont diminué. Mises en chantier , cœur du Québec Secteur / marché * Victoriaville Unifamilial Appartement Drummondville Unifamilial Appartement * Lors des six (6) premiers mois de l année (de janvier à juin 2011). Source : Données de production de la SCHL. Pour l ensemble de la période , il s est mis en chantier au-delà de unités à Drummondville et plus de à Victoriaville. Cela représente respectivement un volume annuel moyen de près de 650 et 425 maisons, copropriétés ou logements locatifs. Le secteur unifamilial a enregistré 60 % de ces activités. 6

7 La conjoncture dans les marchés résidentiels précédents a été et sera influencée par les conditions qui prévalent dans ce secteur. Par exemple, la revente de maisons à Drummondville a chuté de 3 % par année en 2009 et 2010, tandis que les prix moyens ont fluctué vers le bas (- 3 % en 2009) ou vers le haut (+ 11 % en 2010). Les inscriptions ont quant à elles progressé chaque année, ce qui a contribué à faire grimper le délai moyen de vente à plus de trois mois (102 jours). À Victoriaville, les ventes de maisons existantes ont chuté de 12 % en 2010, et le prix moyen s est stabilisé à $. Là encore, l absorption s effectue selon une période moyenne de près de trois mois. Indicateurs du marché existant, 2010, cœur du Québec Revente Locatif privé Personnes âgées Prix Délai Taux d inoccupation Loyer Taux d inoccupation Loyer Drummondville $ 102 jours 4,2 % 529 $ 11,9 % $ Victoriaville $ 95 jours 4,4 % 473 $ 9,9 % $ Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif (2010) et Rapport sur les résidences pour personnes âgées (2011) ; FCIQ. Baromètre MLS. Dans les marchés du multifamilial, les taux d inoccupation dans le secteur locatif privé ont été supérieurs à 4 % depuis 2007 à Victoriaville, et sont passés de 2,8 % à 4,2 % à Drummondville. Dans les résidences pour personnes âgées, les taux d inoccupation à la fin de l année dernière atteignaient respectivement 9,9 % (Victoriaville) et 11,9 % (Drummondville). Une telle conjoncture n est certes pas favorable à la mise en marché de nouveaux complexes dont le financement serait conventionnel. D ailleurs, il convient d indiquer que le maintien du rythme global de la construction de logements neufs qui a été recensé depuis 2005 à Drummondville (250 par année) et Victoriaville (140 annuellement) peut difficilement être maintenu pendant plusieurs années encore. À titre d illustration, le champ d enquête de la SCHL sur le marché locatif privé n inclut que et unités en octobre

8 Perspectives Les marchés de l habitation nouvelle en Mauricie et dans les agglomérations de Drummondville et Victoriaville sont de nature à enregistrer une chute plus ou moins prononcée en Une surproduction a eu lieu, particulièrement dans le secteur de la maison unifamiliale, et les taux d inoccupation dans les secteurs des appartements sont supérieurs aux seuils d équilibre. Un retour vers des niveaux de mise en chantier plus en harmonie avec la moyenne historique récente ( ) est donc prévisible d ici la fin de l an prochain. Dans le cas de Drummondville, l activité pourrait se situer autour de 550 à 600 unités, dont les appartements constitueraient de 150 à 200 logements sur une base annuelle. Pour ce qui est de Victoriaville, le seuil moyen pour devrait osciller autour de 400 unités, incluant quelque 150 logements multifamiliaux. Lorsqu on inclut les autres centres qu on retrouve dans la région du Centre-du-Québec Bois-Francs (Plessisville, Princeville, Warwick ), la moyenne annuelle pour le «cœur du Québec» devrait se situer autour de unités en Évolution des mises en chantier pour le coeur du Québec Tendances Total régional, mises en chantier p 2012p Source : Données de production 2010 de la SCHL et projections pour de l APCHQ. 8

9 En ce qui concerne la région de la Mauricie, là aussi une réduction du volume annuel des mises en chantier est à prévoir. Au total, de 900 à 950 nouvelles unités seulement pourraient voir le jour dans la RMR de Trois-Rivières, et ce, particulièrement à cause du ralentissement du secteur multifamilial (± 300 unités par année pour 2011 et 2012). À Shawinigan, à moins qu un nouveau complexe locatif privé ou pour personnes âgées ne voie le jour, un maximum de 200 unités est prévisible. Pour la ville de La Tuque, aucun revirement de tendance (de 10 à 15 unités par année) n est anticipé, car la région n est pas de nature à enregistrer une reprise économique notable. Par contre, des deux côtés du fleuve, certaines municipalités comme Saint-Tite, Sainte-Thècle ou Nicolet viendront soutenir le marché mauricien. En somme, en , la moyenne annuelle des mises en chantier pour l ensemble de la région de la Mauricie devrait se situer autour de unités. Évolution des mises en chantier de la Mauricie Tendances Total régional, mises en chantier p 2012p Source : Données de production 2010 de la SCHL et projections pour de l APCHQ. 9