NOTE DE SERVICE

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Florine Marin
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1 MINISTERE DE L ECONOMIE ET DES FINANCES DIRECTION GENERALE DES IMPOTS Le Directeur général N 0046/MEF/DGI-DLCD REPUBLIQUE DE COTE D IVOIRE Union Discipline Travail Abidjan, le 05 janvier 2011 NOTE DE SERVICE Destinataires : Tous services Objet : Régime général de l impôt sur le revenu foncier et de l impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties La présente note vise à préciser les règles d imposition à l impôt sur le revenu foncier et à l impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties. 1. Champ d application Les articles 149, 150,154 et 155 du Code général des Impôts définissent les biens et les personnes imposables à l impôt sur le revenu foncier et à l impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties, ainsi que les débiteurs desdits impôts. 1.1 Biens imposables Sont visés : les constructions ; les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel ; les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l habitation, le commerce, l industrie ou la prestation de services, même s ils sont seulement retenus par des amarres. a) Constructions L article 149 du Code général des Impôts considère comme constructions, les maisons, les fabriques, les manufactures, les usines, et en général, tous les immeubles construits en maçonnerie, fer, bois ou autres matériaux, fixés au sol à demeure, sauf exonérations prévues à l article 151 du Code. Sont assimilées à des constructions, les installations telles que les réservoirs, cuves, bacs, que ces installations soient utilisées pour des activités industrielles, commerciales, ou de prestations de services.

propriétés bâties La présente note vise à préciser les règles d imposition à l impôt sur le revenu foncier et à l impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties. 1.

2 L impôt sur le revenu foncier et l impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties sont calculés à raison de la valeur locative de l année précédente de ces propriétés et sur la base de la déclaration qui en est faite par le propriétaire ou le possesseur. Il s ensuit que les constructions achevées en cours d année ne sont imposables qu à compter du 1er janvier de l année suivant la date d achèvement. Les constructions non achevées au 31 décembre et qui figurent en immobilisations en cours dans les bilans des entreprises sont imposables à l impôt sur le revenu foncier et à l impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties au 1er janvier de l année d imposition. b) Terrains à usage commercial ou industriel Les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que les chantiers, lieux de dépôts de marchandises et autres emplacements de même nature, ainsi que les dépendances immédiates de ces terrains sont imposables à l impôt sur le revenu foncier et à l impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties. On peut déduire de cette règle les conséquences suivantes : les terrains non bâtis appartenant aux entreprises, lorsqu ils ne sont pas affectés à un usage commercial ou industriel, sont imposables à l impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties ; les terrains cultivés ne sont pas imposables à l impôt foncier. Conformément à l article du Code général des Impôts, les immeubles servant aux exploitations agricoles pour loger les animaux et serrer les récoltes sont exonérés. Sont visés par cette disposition, les aires de stockage, les hangars, et autres emplacements de même nature, aménagés ou non, appartenant aux exploitations agricoles et agro-industrielles et destinés à recevoir la production agricole et loger les animaux. 1.2 Personnes imposables et débiteurs de l impôt En ce qui concerne l impôt sur le revenu foncier, sont imposables : le propriétaire ; le possesseur ; l usufruitier ; l emphytéote ;

Il s ensuit que les constructions achevées en cours d année ne sont imposables qu à compter du 1er janvier de l année suivant la date d achèvement.

3 le locataire (en cas de bail à construction sur le terrain d autrui, retenue à la source, avis à tiers détenteur). a) Le propriétaire Est considéré comme propriétaire celui qui détient un titre de propriété sur un terrain ou un immeuble. Il s agit en effet, de celui qui, conformément aux droits qui lui sont reconnus dans la propriété, a la possibilité de donner l immeuble à bail. b) Le possesseur S entend de toute personne qui détient un droit partiel de propriété sur un bien donné, c est-à-dire celui qui est en possession soit d un arrêté de concession provisoire (ACP), soit d une lettre d attribution ou encore d une autorisation temporaire d occupation du domaine public. Le possesseur est imposé dans les mêmes conditions que le propriétaire. c) L usufruitier Il s agit de toute personne bénéficiant d un droit d usage sur un bien donné. En cas d usufruit, le nom de l usufruitier figure sur le rôle à la suite du propriétaire. d) L emphytéote C est le bénéficiaire d un contrat de bail caractérisé par sa longue durée. L emphytéote se trouve dans une situation de quasi-propriété. 2. Détermination de la valeur locative L article 153 du Code général des Impôts pose le principe en définissant la valeur locative, puis indique la démarche pour déterminer cette valeur. 2.1 Principe/Définition L article 153 du Code général des Impôts dispose que la valeur locative est le prix que le propriétaire retire de ses immeubles lorsqu il les donne à bail ou, s il les occupe lui-même, celui qu il pourrait en tirer en cas de location. Elle est déterminée selon la démarche suivante.

Il s agit en effet, de celui qui, conformément aux droits qui lui sont reconnus dans la propriété, a la possibilité de donner l immeuble à bail.

4 2.2 Démarche La démarche préconisée par le Code général des Impôts pour la détermination de la valeur locative, doit être rigoureusement suivie. Elle procède par étapes selon l ordre ci-après Référence au bail La valeur locative est déterminée au moyen de baux authentiques ou de locations verbales passées dans des conditions normales entre un propriétaire et un locataire. En particulier, le loyer ne doit pas être sous-évalué en raison de liens particuliers ou de collusion entre le bailleur et le locataire Méthode de comparaison En l absence de baux ou de locations verbales, la valeur locative est déterminée par comparaison avec des locaux dont le loyer aura été régulièrement constaté ou sera notoirement connu. La méthode de la comparaison autorise notamment l Administration à recourir au prix au m2 en fonction de la localisation du bâtiment. Cette référence doit être retenue en tenant compte de différents paramètres, dont notamment l état du bien Voie d appréciation directe Méthode d évaluation Lorsqu il y a lieu d avoir recours à la voie d appréciation directe, il convient de procéder comme suit : évaluation de la valeur vénale du bien. En pratique, l Administration retient la valeur brute au bilan avant amortissement. Toutefois, elle est autorisée à recourir à tous moyens, notamment aux expertises immobilières privées ; application d un taux d abattement à la valeur vénale en fonction de la nature du bien ; détermination du taux moyen d intérêts des placements immobiliers pour chaque nature de propriété ; application du taux d intérêt à la valeur vénale.

2.2 Méthode de comparaison En l absence de baux ou de locations verbales, la valeur locative est déterminée par comparaison avec des locaux dont le loyer aura été régulièrement constaté ou sera

5 Cas des usines La valeur locative des éléments imposables des usines et des établissements industriels est calculée uniformément comme suit : Terrains, bâtiments, usines 70 8 VL = Valeur bilan (Valeur initiale) x = 5,6 % Bureaux, hangars, etc. 15 VL = Valeur bilan x = 15 % Cas des entreprises commerciales et des prestataires de services En ce qui concerne les entreprises commerciales et les prestataires de services, le taux applicable à la valeur brute des immobilisations imposables pour obtenir la valeur locative est uniformément fixé à 10 %.

Terrains, bâtiments, usines 70 8 VL = Valeur bilan (Valeur initiale) x -------- - -------- = 5,6 % 100 100 Bureaux, hangars, etc.

6 Cas des établissements hôteliers S agissant des établissements hôteliers, la valeur locative qui est retenue pour calculer l impôt sur le revenu foncier et l impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties, est déterminée à partir d un revenu locatif annuel auquel on fait subir un abattement pour tenir compte de la quote-part des charges normalement supportées par l exploitant (telles que l électricité, le lavage, le repassage, etc.) et dont la récupération auprès du client est sans incidence pour le propriétaire. La méthode suivante est retenue : a) Le revenu locatif annuel est égal à : total du prix moyen cumulé de toutes les chambres de l hôtel pour 1 journée x 360 jours b) La base d imposition à l impôt sur le revenu foncier et l impôt sur le patrimoine foncier est égale à : pour les établissements de moins de 3 étoiles (1 et 2 étoiles) Revenu locatif annuel x 10 % ; pour les autres établissements (à partir de 3 étoiles) Revenu locatif annuel x 20 % F. KESSE

propriétés bâties, est déterminée à partir d un revenu locatif annuel auquel on fait subir un abattement pour tenir compte de la quote-part des charges normalement supportées par l exploitant (telles

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