ETUDE DU POTENTIEL DE DENSIFICATION AUTOUR DES GARES DES HAUTS-DE- SEINE

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1 ETUDE DU POTENTIEL DE DENSIFICATION AUTOUR DES GARES DES HAUTS-DE- SEINE Étude réalisée par le bureau d étude Avant-Projet pour l UT92 de la DRIEA 24/01/2013 F. Bertrand Direction régionale et interdépartementale de l'equipement et de l'aménagement Unité territoriale des Hauts-de-Seine

2 11 quartiers de gare étudiés Objectifs de l étude : 1. Mettre au point une méthode de diagnostic foncier 2. Identifier les situations urbaines rencontrées dans le département autour des gares 3. Tester des scénarios d intervention foncière pour densifier autour des gares Choix de 11 quartiers de gares pour représenter les différentes configurations urbaines rencontrées dans les Hauts-de-Seine 2

3 11 quartiers de gare étudiés Objectifs de l étude : 1. Mettre au point une méthode de diagnostic foncier 2. Identifier les situations urbaines rencontrées dans le département autour des gares 3. Tester des scénarios d intervention foncière pour densifier autour des gares 3

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9 11 quartiers de gare étudiés Objectifs de l étude : 1. Mettre au point une méthode de diagnostic foncier 2. Identifier les situations urbaines rencontrées dans le département autour des gares 3. Tester des scénarios d intervention foncière pour densifier autour des gares 9

10 Les typologies d îlots étudiés 10

11 11 quartiers de gare étudiés Objectifs de l étude : 1. Mettre au point une méthode de diagnostic foncier 2. Identifier les situations urbaines rencontrées dans le département autour des gares 3. Tester des scénarios d intervention foncière pour densifier autour des gares 11

12 typologies d îlots étudiés 12

13 Étude de cas 1 Un îlot situé au pied d une gare transilien et d une future gare du Grand Paris Un îlot de grande taille composé majoritairement d un parcellaire en lanières assez régulières avec un cœur non construit Une dominante habitat individuel avec peu d opportunités de renouvellement 300m 130m 13

14 Étude de cas 1 Taille moyenne des parcelles: 430 m logements 40 lgts/ha Des COS réglementaires favorables à une densification: UD: 1,4 - UDa: 0,9 Ces COS réglementaires font apparaître une constructibilité théorique résiduelle de m 2 soit environ 250 logements nouveaux! 14

15 Étude de cas 1 Certaines règles favorisent en théorie la densification Des COS élevés pour un secteur pavillonnaire (0,9 et 1,4) Une hauteur maximale de 12m qui permet la réalisation de R+2 ou R+3 supérieure à la plupart des bâtiments de l îlot Une règle de stationnement favorable qui n impose qu une Mais ces règles ne sont pas effectives du fait d autres règles Un retrait imposé des constructions imposé le long de l avenue principale Une bande de constructibilité de 20m à partir de l alignement dans laquelle les constructions peuvent s implanter en limite séparative. Au delà, les constructions doivent s implanter avec un retrait lié à la hauteur du bâti. place par logement 15

16 Étude de cas 1 Parcelles en lanières étroites et profondes Accès au fond de parcelle bloqué par l implantation du bâti Recul d alignement imposé au PLU Règle de prospect Peu de possibilités de densification du fait de la morphologie du tissu et de la combinaison des règles du PLU L évolution du bâti ne peut se faire que dans le cas d un regroupement de parcelles 16

17 Étude de cas 1 Initier un renouvellement maîtrisé de l îlot : cibler les parcelles sous occupées comme support d un renouvellement de l îlot. 17

18 Étude de cas 1 18

19 typologies d îlots étudiés 19

20 Étude de cas 2 Cet îlot est caractéristique des quartiers de grands ensembles bâtis lors de l aprèsguerre : un découpage parcellaire absent, et par conséquent, des parcelles de grande taille ( m² dans l exemple) comprenant plusieurs bâtiments indépendants (3 ici). 20

21 Étude de cas 2 Surface : m² Taille moyenne d une parcelle : m² 319 logements 152 lgts/ha COS réglementaire : 1,8 La comparaison entre le COS réel et le COS règlementaire permet de détecter une SHON résiduelle de plus de 8000 m² SHON sur la seule parcelle où sont implantés les bâtiments actuels. Si l on considère l îlot entier, ce sont théoriquement plus de m² qui sont encore réalisables. L absence de découpage parcellaire cohérent rend difficile la densification, à cause des règles d implantation de bâtiments sur la même propriété, et de la hauteur des bâtiments existants (R+8). 21

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24 11 quartiers de gare étudiés Objectifs de l étude : 1. Mettre au point une méthode de diagnostic foncier 2. Identifier les situations urbaines rencontrées dans le département autour des gares 3. Tester des scénarios d intervention foncière pour densifier autour des gares 24