Indicateurs de fragilité et outils de suivi des copropriétés en voie de fragilisation

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1 Conférence - débat "La copropriété porte-t-elle ses propres maux?" - 12 juin Indicateurs de fragilité et outils de suivi des copropriétés en voie de fragilisation Un processus de dégradation complexe et pouvant concerner toutes les copropriétés Le processus de dégradation d une copropriété est complexe et si la plupart des copropriétés fonctionnent sans problèmes majeurs, certaines cumulent des difficultés de tous ordres : - Techniques : dégradation du bâti, des parties communes et des équipements communs, en raison de l absence de travaux d entretien, - Immobilières : perte de valeur vénale, vacance, squats,... - De gestion : absence ou incompétence du syndic, absence de réunions d assemblée générale permettant à la copropriété de fonctionner, - Financières : dettes des copropriétaires, impayés de charges de copropriété, - Sociales : paupérisation, surpeuplement des logements, Aucun facteur pris isolément n est déterminant pour expliquer le basculement d un immeuble dans la catégorie de copropriétés dégradées. Le basculement dépend de la situation particulière de chaque copropriété. Causes et conséquences sont difficiles à départager : une dégradation de l environnement peut inciter certains copropriétaires à céder leur bien à des ménages modestes qui n auront pas forcément les moyens d assurer le paiement des charges de copropriété, en plus du remboursement de leurs emprunts immobiliers. Aucune copropriété n est à l abri de cette évolution : petites copropriétés ou ensemble importants de logements, parc ancien ou immeubles récents, copropriétés occupées par un mélange de locataires et de propriétaires, ou seulement par l une de ces catégories. Enfin, les stratégies patrimoniales des copropriétaires peuvent diverger et entrainer des blocages des décisions d engagement des travaux : - Les uns ne cherchent qu un toit pour s abriter, - D autres souhaitent entretenir l immeuble pour le conserver en bon état, - Tandis que certains propriétaires bailleurs chercheront la rentabilité immédiate de leur investissement ou privilégieront la seule valeur foncière. Agence Départementale d Information sur le Logement des Bouches-du-Rhône ADIL 13 7, cours Jean Ballard - CS MARSEILLE CEDEX 1 Tél. : Fax : Site Internet : 1

2 Les indicateurs stratégiques de suivi des copropriétés (analyse multicritères) pour prévenir les difficultés 1. Les indicateurs provenant d une analyse du terrain : - Etat du bâti (façades, parties communes, espaces extérieurs, ) - Appréciation de l environnement urbain et social (insertion urbaine, qualité de vie du quartier, ) 2. Les indicateurs issus d une analyse du marché immobilier : - Suivi des mutations immobilières (type de logements, niveau des prix, dynamique du secteur) et - Caractéristiques des acheteurs (catégorie socio-professionnelle, âge, origine géographique) permettant d identifier les immeubles et îlots en voie de dévalorisation. 3. Les indicateurs provenant des enquêtes et entretiens avec les syndics professionnels (en complément des indicateurs précédents) : - Nombre de logements, - Typologie des logements, - Occupation (dominante propriétaires occupants, ou locataires, ménages en difficultés ) - Fonctionnement de la copropriété :. Participation à l assemblée générale. Existence d un fonds de réserve. Niveau et raison des impayés,. Travaux déjà effectués ou prévus, coordination. Gestion des conflits. Motivation et engagement des copropriétaires pour se prendre en mains. Organisation syndicale (existence d un conseil syndical, syndic bénévole ou professionnel. Repérage des blocages par certains copropriétaires Mise en garde Aucun des critères n est généralisable, chaque copropriété est différente et ils sont à adapter selon les cas. Parce que ces critères dépendent du contexte, des attentes, des habitudes, parce qu ils sont évolutifs, il serait illusoire de les ériger en «recette miracle» pour la détection de la dégradation des copropriétés. En effet, une des grandes limites de cette analyse multicritères est qu elle ne peut faire ressortir de manière satisfaisante le fonctionnement du système d acteurs or c est bien ce dernier qui joue considérablement sur l état d une copropriété. Les observatoires et atlas des copropriétés Dans le domaine de la copropriété, les politiques publiques préventives transitent souvent par la mise en place de dispositifs d observation des copropriétés. A ce titre, plusieurs initiatives peuvent être retenues. L observatoire des copropriétés de la communauté urbaine de Brest mis en place en 1998 La communauté urbaine de Brest (CUB) est engagée depuis plus de dix ans dans le suivi des copropriétés et la prévention de leur dégradation : la priorité a été donnée dans un premier temps aux copropriétés de plus de dix logements d une cinquantaine d années (reconstruction d après-guerre de ) hors opération programmée d amélioration de l habitat (OPAH). Cette veille s est étendue depuis aux copropriétés plus petites, ainsi que celles localisées dans les quartiers anciens du centre-ville. Cette démarche est originale à plusieurs titres : - partenariat avec les professionnels de la gestion des copropriétés : les syndics d immeubles, - outil informatique de suivi des immeubles localisés en dehors des secteurs inscrits en OPAH, 2

3 - hiérarchisation des immeubles, selon le degré d urgence de l intervention ou de sensibilisation des copropriétaires à la nécessité d entretenir leur patrimoine, - aides financières adaptées aux enjeux. L agence d urbanisme de Brest (ADEUPA) gère à cet effet une base de données de plus de logements qui sont ainsi suivis régulièrement. Cet observatoire spécifique aux copropriétés fait partie d un observatoire plus général de l habitat. Cet outil, opérationnel depuis 1998, est associé à un système d information géographique qui permet de localiser finement les copropriétés en difficulté et de délimiter des périmètres stratégiques d intervention. En début d année 2013, la communauté urbaine de Brest a décidé d ajouter aux critères classiques de l observation, des critères davantage tournés vers les indicateurs sociaux et d intégration urbaine. L observatoire des copropriétés de l agglomération de Toulouse La problématique des copropriétés se pose autrement dans l agglomération de Toulouse. Sur ce site, ce sont les grandes copropriétés de plus d une centaine de logements, construites dans les années 1960, qui sont souvent dans une situation difficile. Ces copropriétés importantes se sont multipliées en même temps que les grands ensembles d habitat locatif social, pour accueillir des Français rapatriés d Afrique du Nord. Au cours du temps, ces immeubles ont connu une mutation sociale de leurs occupants. L insuffisance d entretien a nécessité la démolition des immeubles les plus dégradés. L agence d urbanisme de l agglomération toulousaine (AUAT) a été chargée de constituer et gérer une base de données sur les copropriétés, dans le cadre d un contrat d objectif entre l État et les collectivités locales. Le projet est piloté par la ville de Toulouse, la direction départementale de l équipement (DDE), la caisse des dépôts et consignations et l agence départementale d information sur le logement (ADIL). Le repérage des copropriétés en voie de dégradation Le champ de la base de données concerne les copropriétés de plus de 50 logements, construites entre 1955 et 1985, et situées sur l ensemble de l agglomération. Le fichier des permis de construire permet de recenser l ensemble des copropriétés entrant dans le champ du suivi (elles sont repérées en éliminant les immeubles de logements locatifs sociaux gérés par des organismes hlm). Une visite sur le terrain permet de vérifier l existence de l immeuble et constater l état de la copropriété et de son environnement. Le fichier suit ainsi plus de 400 copropriétés de plus de 50 logements, regroupant au total plus de logements. Un suivi des processus de dévalorisation L agence d urbanisme de l agglomération toulousaine a par ailleurs constitué une base de données de références de prix, cohérente avec les expertises et les marchés, à partir des extraits d actes notariés fournis par la chambre des notaires de la Haute-Garonne, exploités par un prestataire de service (S.A. Perval M.I.N). Les données annuelles saisies sur les copropriétés concernent le volume de ventes, le type de logements (nombre de pièces, moins souvent la surface), le prix de vente. Lorsque, lors de mutations successives, les prix moyens de vente des logements dans ces copropriétés deviennent manifestement sous-évalués par rapport aux prix de logements anciens du même quartier, avec une baisse continue des valorisations pendant une durée de cinq années consécutives, les copropriétés concernées font l objet d un suivi attentif. L observatoire des copropriétés de l agglomération de Grenoble L action de l agglomération Grenoble - Alpes Métropole en faveur des copropriétés situées dans le parc privé s est concentrée sur le parc des copropriétés construites entre 1945 et 1975, pour les raisons suivantes : - ce parc représente un volume très important de logements ; - les logements construits entre 1945 et 1975 rencontrent des problématiques communes en termes de gestion et d état du bâti, ce qui permet d appréhender celles-ci de manière systématique, 3

4 - enfin, le parc privé de l agglomération accueille une population qui se paupérise de plus en plus, et notamment les locataires. La communauté d agglomération s est dotée d un atlas des copropriétés qui regroupe au sein d une même base de données, l ensemble des informations disponibles sur 514 copropriétés (30 % du parc de copropriétés de l agglomération). L atlas est constitué à partir de diagnostics réalisés entre 1991 et 1993 et réactualisés par l Agence d urbanisme de la région grenobloise (AURG). Constitué d une base Access, l atlas présente les copropriétés recensées sous forme de fiches au sein desquelles on trouve des informations sur l identité de la copropriété, le programme de travaux préconisés, des aspects de fonctionnement et de gestion, etc. Pour identifier les copropriétés prioritaires, l AURG a procédé par élimination, en application de différents critères objectifs : année de construction, taux de locataires (plus de 50 %), valeur vénale du bâti. Elle s est ensuite référée aux dires d experts (communes de l agglomération, syndics, acteurs de terrain,...) pour affiner la première sélection et identifier des copropriétés susceptibles d être fragilisées. Un diagnostic social et technique a ensuite été mené pour identifier les copropriétés réellement fragilisées et donc prioritaires. L observatoire des copropriétés de Montpellier Consécutivement à la mise en place d un Plan de Sauvegarde concernant une copropriété de 850 logements la Ville de Montpellier - Service Renouvellement Urbain - a souhaité instaurer en 2007 un Observatoire afin de disposer d un outil d évaluation et de suivi des copropriétés fragilisées ou en voie de dégradation, et ce dans un objectif de traitement préventif. Objectifs de l observatoire 1) procéder à un état des lieux des principales copropriétés privées de plus de 50 logements et de plus de 30 ans d âge, soit une centaine de copropriétés concernées, représentant un parc de logements, 2) effectuer une analyse et une première classification selon des indicateurs clés de l état de dégradation ou de fragilisation de ce parc, 3) hiérarchiser les interventions à programmer dans le temps et définir les actions prioritaires qui seront à mettre en œuvre selon la typologie et la gradation des problèmes à traiter, avec un objectif de traitement préventif et d anticipation, 4) effectuer un suivi annuel associant les partenaires locaux (FNAIM, services sociaux de secteur, CAF, syndics, conseils syndicaux, équipes CUCS) notamment pour les copropriétés les plus fragiles, dans une démarche de connaissance partagée. La méthodologie a reposé sur : - le repérage géographique des copropriétés par quartier, se traduisant par la production d un atlas et la création d une base SIG, - l élaboration de fiches analytiques par copropriétés fonction de différents indicateurs clés de l état des copropriétés (niveau d entretien, fonctionnement syndical, situation financière, peuplement, place dans le marché immobilier, insertion urbaine) à partir d enquêtes de terrain et d entretiens approfondis auprès des différents acteurs, - la classification des copropriétés selon une analyse multicritères, - la définition de stratégies prioritaires avec les Services de la Ville, en fonction des enjeux urbains, sociaux, immobiliers ainsi que des potentialités de mobilisation des instances syndicales et des partenaires. Résultats obtenus - Création de la base de données de l observatoire. - Définition d un plan d actions prioritaires avec les Services de la Ville de Montpellier. - Instauration d un suivi annuel de l observatoire associant les différents partenaires locaux. 4

5 L observatoire des grandes copropriétés de Marseille L origine de l observatoire (période ) Un atlas des copropriétés fragiles a été mis en place en 1999 pour identifier les copropriétés fragilisées. Les copropriétés ont ainsi été classées à partir d un indice de précarité de l INSEE (part des ménages de plus de 6 personnes, part de population en dessous de 20 ans, taux de chômage, part d individus étrangers). Cette base a été mise à jour en 2002 et enrichie par des éléments qualitatifs (dires d experts, entretiens avec les syndics, ). Au total, la base de données est constituée de 309 copropriétés de plus de 100 logements ( logements concernés). Les grandes copropriétés représentent 3 % des copropriétés mais 44 % des logements en copropriété et 20 % des ménages marseillais. 62 % des copropriétaires sont occupants. Sur ce total, 20 copropriétés étaient considérées comme fragilisées (8 % des copropriétés de plus de 100 logements, logements pour habitants). La relance de l observatoire en 2013 Mandatée par la ville de Marseille et en collaboration avec ses partenaires (ADIL, UNIS, Fondation Abbé Pierre, ), l AGAM met actuellement à jour la base de données de Cette mise à jour devra tenir compte des 60 programmes immobiliers qui ont été livrés entre 2002 et En effet, logements en résidence de plus de 100 logements peuvent être dénombrés aujourd hui à Marseille. L observatoire sera mis en place en deux temps : - Une analyse d un panel d indicateurs simple et mis à jour régulièrement permettant d alerte a collectivité, - Un travail approfondi (atlas, contexte urbain). 5

6 La typologie sociologique de la copropriété au regard de 7 critères Grâce aux travaux de la sociologue Marie-France Lefeuvre (Copropriétés en difficulté : faillite d une structure de confiance), il est possible d établir une typologie des copropriétés et de mettre en avant leurs inégalités. 7 critères permettent de dégager 4 formes de copropriétés : - Les quatre premiers concernent l organisation de la copropriété : les relations entre propriétaires, le fonctionnement de la structure de gestion, l entretien des espaces communs et les relations copropriétaires-municipalité. - Les trois derniers axes portent sur le rapport à l avenir : le rapport au risque, le sens donné aux travaux et la stratégie de gestion. Tableau des quatre formes de système d action organisé Relations entre copropriétaires Position du conseil syndical Position du syndic Copropriété hétéronome Entente Contrôle de la gestion et des parties communes Dépositaire des règles formelles Copropriété autonome Régulation par un groupe dominant Gestion et régulation du système de voisinage en collaboration avec le syndic Expert et médiateur Copropriété acéphale Copropriété hétérocéphale Processus anomique Substitut ou assistant du syndic Défaillant ou submergé L effet perturbateur de l intervention publique ajoute à l absence de dynamique intégratrice Participation très affaiblie à la gestion et revendication auprès des pouvoirs publics En retrait ou auxiliaire des acteurs de l intervention publique Appropriation des parties communes Contrôle fort Contrôle fort et organisé Abandon complet Abandon complet Rapport entre la copropriété et la municipalité Coopération Coopération Aide épisodique Quasi-tutelle Rapport au risque Risque occulté Mutualisation Sens donné aux travaux Stratégie de gestion Rapport à l avenir Nécessité technique, à échéance normale Récursive Prévoyance ou enfermement dans un temps routinier Vecteur de changement Projective Prévision Rejet de la copropriété Nécessité occultée par la majorité/ sujet de doléance des minorités Improvisation permanente «Imprévoyance forcée» Prise en charge publique entraînant le refus de toute solidarité Renouveau rêvé et changement octroyé Dépendante de l intervention publique «Futur sans amarre de la rêverie» Source : LEFEUVRE M-P, La copropriété en difficulté : faillite d une structure de confiance, L Aube éditions,

7 Conférence - débat "La copropriété porte-t-elle ses propres maux?" - 12 juin Le nouvel outil de l Anah pour aider au repérage des copropriétés fragiles Au terme de quatre ans de conception en partenariat avec le ministère du Logement (DGALN), l Anah dispose et diffuse, depuis 2012, un outil statistique d aide au repérage des copropriétés fragiles. Présentées sous forme de tableurs, ces données statistiques offrent une radiographie détaillée de l état des copropriétés en France. Cette banque de données permet l évaluation de 7 millions de logements situés dans copropriétés, soit 97 % du parc national. Cet instrument statistique permet d obtenir des informations au niveau infra-communal. Il s agit avant tout d un outil de sensibilisation qui devrait aider les collectivités locales à mieux cerner la réalité des copropriétés et à appréhender cette problématique. Il n a pas vocation à se substituer aux observatoires locaux des copropriétés, dont les indicateurs sont souvent différents et parfois plus précis (indicateurs issus d analyses de terrain ). Finalités, méthode et critères de l observation Cet outil offre la possibilité de localiser les copropriétés repérées à l échelle de la section cadastrale ; d en connaître les principales caractéristiques ; de hiérarchiser les périmètres repérés en fonction du degré de fragilité des copropriétés (B, C, D). Cet outil constitue donc un socle de connaissances utiles à l élaboration des politiques publiques. Les critères retenus ne prennent pas en compte les dysfonctionnements ou les difficultés relatives, aux instances de gouvernance (absence de prise de décision en assemblée générale par exemple) ; à la situation financière (et notamment le niveau des impayés de charges) ; à l état du bâti et de ses équipements (dégradation des réseaux d alimentation et d évacuation d eau par exemple). Pour ces raisons, l outil ne permet pas d identifier si une copropriété repérée comme fragile présente de réelles difficultés de fonctionnement et/ou de gestion. Les copropriétés fragiles ont été réparties en 4 familles (A, B, C et D) grâce à un ensemble d indicateurs statistiques : - Critères relatifs à la situation socio-économique des occupants (taux de ménages sous le seuil de pauvreté ; revenus annuels bruts par Unité de Consommation (U.C.) ; taux de sur-occupation ; taux de familles monoparentales ; taux de familles nombreuses). - Critères relatifs à l état du bâti (pourcentage de logement de qualité médiocre (si logement construit avant 1975) ; positionnement sur le marché ; vacance de longue durée (supérieure ou égale à 3 ans : vacance structurelle = inadaptation, obsolescence ). - Critères relatifs aux difficultés rencontrées par les propriétaires pour assurer l entretien de la copropriété (revenus des propriétaires occupants). - Critères relatifs à la présomption de présence de marchand de sommeil (proportion de personnes morales de droit privé propriétaires de logements locatifs privés ou vacants au sein de la copropriété). Les cartographies étudiées ne concernent que les copropriétés classées en famille D, soit les copropriétés qui, a priori, ont été repérées comme étant les plus en difficultés. Agence Départementale d Information sur le Logement des Bouches-du-Rhône ADIL 13 7, cours Jean Ballard - CS MARSEILLE CEDEX 1 Tél. : Fax : Site Internet : 7

8 La Région Provence-Alpes Côte d Azur compte près de copropriétés présentant des caractéristiques de grande fragilité (classées en «D») - Les Alpes-de-Haute-Provence atteignent le pourcentage le plus élevé de copropriétés dégradées en classe D, soit les plus dégradées (44 %, soit 696 copropriétés) et les Hautes-Alpes, le plus faible (25 %, soit 399 copropriétés). - Les petites copropriétés dégradées sont majoritaires dans chacun des départements de la Région (plus de 90 % des copropriétés classées «D») - Toutefois, le département des Bouches-du-Rhône enregistre davantage de petites copropriétés dégradées que les autres départements de la Région (96 %, soit copropriétés) ; les Alpes-Maritimes compte davantage de moyennes copropriétés dégradées (9 %, soit 569 copropriétés) ; le Vaucluse se distingue par un pourcentage de grandes copropriétés dégradées plus important (2 %, soit 24 copropriétés). Répartition des copropriétés selon selon le nombre de logements (Région) 26 à 100 logements copropriétés PACA 101 logements et copropriétés 2 à 25 logements copropriétés Source : IGN_BD CARTO, FILOCOM, Anah, DGALN, Repérage Copropriétés D Exploitation : ADIL 13 Répartition des copropriétés selon selon le nombre de logements par département Famille D Total 2 à 25 logements 26 à 100 logements 101 logements et + Effectif Effectif % Effectif % Effectif % Bouches-du-Rhône % % 82 1 % Var % % 49 1 % Vaucluse % 49 5 % 24 2 % Alpes-de-Haute-Provence * 8 1 % 1 0 % Hautes-Alpes * 8 2 % 0 0 % Alpes-Maritimes % % 61 1 % *Données indisponibles Source : IGN_BD CARTO, FILOCOM, Anah, DGALN, Repérage Copropriétés D Exploitation : ADIL 13 8

9 Repérage des copropriétés fragiles en PACA par département Classification des copropriétés selon leur note moyenne globale des indicateurs de difficulté - Famille D : note globale < -1 - Famille C : note globale -1 < note globale < 0,59 - Famille B : note globale 0,59 < note globale < 3,75 Hautes-Alpes Famille D 25% Famille C 26% Famille B 49% Vaucluse Alpes-de-Haute-Provence Alpes-Maritimes Famille D 34% Famille C 23% Famille B 43% Famille D 44% Famille B 32% Famille C 24% Famille D 33% Famille C 24% Famille B 43% Bouches-du-Rhône Var Famille D 37% Famille B 41% Famille D 35% Famille B 41% Famille C 22% Famille C 24% Source : IGN_BD CARTO, FILOCOM, Anah, DGALN, Repérage Copropriétés D Exploitation : ADIL 13 9

10 Bouches-du-Rhône (Hors Marseille) : copropriétés classées en «D» - Aix-en-Provence et la Ciotat sont les deux communes des Bouches-du-Rhône qui enregistrent le plus de copropriétés dégradées (respectivement 20 %, soit 508 copropriétés et 16 %, soit 411 copropriétés) en dehors de la ville de Marseille - Aix-en-Provence, Arles, Marignane et Salon-de-Provence comptent moins de petites copropriétés dégradées qu ailleurs dans le Département, mais davantage de grandes. Répartition des copropriétés selon le nombre de logements dans les Bouches-du-Rhône 26 à 100 logements 52 copropriétés Bouches-du-Rhône 101 logements et + 24 copropriétés 2 à 25 logements copropriétés Source : IGN_BD CARTO, FILOCOM, Anah, DGALN, Repérage Copropriétés D Exploitation : ADIL 13 Répartition des copropriétés selon selon le nombre de logements par commune Famille D Total à à à à 100 logements Total logements logements logements logements logements et + et + Aix-en-Provence % 95 % 2 % 3 % Arles % 95 % 3 % 2 % Aubagne % 100 % 0 % 0 % Cassis % 99 % 1 % 0 % La Ciotat % 100 % 0 % 0 % Gardanne % 100 % 0 % 0 % Marignane % 84 % 7 % 9 % Martigues % 99 % 1 % 0 % Salon-de-Provence % 89 % 9 % 2 % Source : IGN_BD CARTO, FILOCOM, Anah, DGALN, Repérage Copropriétés D Exploitation : ADIL 13 Note : ne figurent dans ce tableau que les communes comptant suffisamment de copropriétés pour produire des statistiques significatives. 10

11 Repérage des copropriétés dégradées en classe D pour quelques communes des Bouches-du-Rhône Arles 4 % Salon-de-Provence 2 % Aix-en-Provence 20 % Pourcentage de copropriétés (classe D) toutes tailles confondues par commune de 0 à 5 % de 6 à 10 % de 11 à 20 % Martigues 4 % Marignane 2 % Gardanne 2 % Aubagne 6 % Cassis 3 % Source : IGN_BD CARTO, FILOCOM, Anah, DGALN, Repérage Copropriétés D Exploitation : ADIL 13 La Ciotat 16 % 11

12 La ville de Marseille réunit près de copropriétés potentiellement très fragiles (classées en D) - Marseille comme le département et la Région compte très majoritairement des copropriétés dégradées de petites tailles (respectivement 96 %, soit copropriétés ; 97 %, soit copropriétés et 93 %, soit copropriétés) - Les 1 er, 3 ème, 5 ème et 6 ème arrondissements regroupent le plus grand nombre de copropriétés dégradées (respectivement 15 %, soit 846 copropriétés ; 14 %, soit 792 copropriétés ; 10 %, soit 601 copropriétés et 10 %, soit 577 copropriétés) - Les 13 ème et 14 ème arrondissements comptent davantage de moyennes et grandes copropriétés dégradées que dans les autres arrondissements de la ville (respectivement 6 %, soit 8 copropriétés et 5 %, soit 12 copropriétés). - Le 6 ème arrondissement réunit quasiment exclusivement des petites copropriétés dégradées (99 % de l ensemble des copropriétés classées «D», soit 569 copropriétés). Répartition des copropriétés selon le nombre de logements à Marseille 26 à 100 logements 191 copropriétés Marseille 101 logements et + 58 copropriétés 2 à 25 logements 5575 copropriétés Source : IGN_BD CARTO, FILOCOM, Anah, DGALN, Repérage Copropriétés D Exploitation : ADIL 13 Répartition des copropriétés selon selon le nombre de logements par arrondissement Famille D Total 2 à à logements 2 à à logements Total logements logements et + logements logements et + Marseille 1 er % 98 % 2 % 0 % Marseille 2 ème % 94 % 5 % 1 % Marseille 3 ème % 93 % 6 % 1 % Marseille 4 ème % 97 % 3 % 0 % Marseille 5 ème % 96 % 3 % 0 % Marseille 6 ème % 99 % 1 % 0 % Marseille 7 ème % 98 % 2 % 0 % Marseille 8 ème % 97 % 3 % 0 % Marseille 9 ème % 97 % 2 % 1 % Marseille 10 ème % 94 % 3 % 3 % Marseille 11 ème % 98 % 1 % 2 % Marseille 12 ème % 98 % 2 % 1 % Marseille 13 ème % 89 % 5 % 6 % Marseille 14 ème % 88 % 7 % 5 % Marseille 15 ème % 95 % 3 % 2 % Marseille 16 ème % 98 % 1 % 1 % Source : IGN_BD CARTO, FILOCOM, Anah, DGALN, Repérage Copropriétés D - Exploitation : ADIL 13 12

13 Repérage des copropriétés dégradées en classe D à Marseille par arrondissement 16 ème 15 ème 3 % 2 ème 9 % 8 % 7 ème Pourcentage de copropriétés (classe D) toutes tailles confondues par arrondissement 3 ème 14 ème 4 % 4 ème 13 ème 2 % 12 ème 14 % 1 er 8 % 2 % 15 % 5 ème 6 ème 10 % 4 % 10 % 4 % 2 % 10 ème 11 ème de 0 à 5 % de 6 à 10 % de 11 à 15 % 8 ème 9 ème 3 % 2 % Source : IGN_BD CARTO, FILOCOM, Anah, DGALN, Repérage Copropriétés D Exploitation : ADIL 13 13

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15 Conférence - débat "La copropriété porte-t-elle ses propres maux?" - 12 juin Les principaux dispositifs juridiques d intervention dans les copropriétés fragiles et dégradées Les copropriétés, dans l incapacité de faire face aux paiements des charges collectives, ne peuvent être déclarées en cessation de paiement et bénéficier des procédures collectives de redressement judiciaire applicable aux entreprises. Les syndicats de copropriété sont expressément exclus du champ d application des différentes lois relatives aux entreprises en difficulté (loi du : art. 29-4). La loi du 25 mars 2009 a mis en place une procédure d alerte préventive qui doit intervenir en amont des situations de crise par l instauration d un «mandataire ad hoc» (loi du : art A et 29-1 B). Ce dispositif peut être utilisé dans le cas où le syndicat des copropriétaires constate à la clôture des comptes que les impayés dépassent un certain seuil. Il en informe dès lors, sans délai, le conseil syndical en lui adressant l état de ces impayés. Un second dispositif peut être utilisé dans le cas où le syndicat des copropriétaires voit son équilibre financier gravement compromis à cause notamment de l importance du montant des charges impayées, ou s il se trouve dans l impossibilité de pouvoir faire adopter certains travaux indispensables à la conservation de l immeuble. Il s agit du système spécifique d administration provisoire et de suspension des poursuites. Le mandataire ad hoc Conditions : Au moins 25 % des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel (dépenses courantes article 14-1 L 65) et des dépenses pour travaux hors budget prévisionnel (article 14-2 L 65) sont impayées à la clôture des comptes. Juge compétent : Président du Tribunal de Grande Instance. Qualité pour agir (saisir le juge) : - le syndic après information du conseil syndical - les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat si absence d action du syndic dans un délai d un mois à compter de la clôture des comptes - tout créancier du syndicat de copropriété dont les factures d abonnement et de fourniture d eau ou d énergie ou de travaux, votés par l assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois après commandement de payer resté infructueux adressé au syndic Les demandeurs doivent informer de la saisine du juge le représentant de l Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l immeuble et, le cas échéant, le président de l établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d habitat. Agence Départementale d Information sur le Logement des Bouches-du-Rhône ADIL 13 7, cours Jean Ballard - CS MARSEILLE CEDEX 1 Tél. : Fax : Site Internet : 15

16 Mission du mandataire ad hoc : déterminée par le Président du TGI : - analyser la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l état de l immeuble, - faire des préconisations pour rétablir l équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l immeuble, - mener éventuellement des actions de médiation ou de négociation avec les parties en cause. Ces différents points figurent dans le rapport remis par le mandataire ad hoc au Pdt du TGI. Durée de la mission : 3 mois renouvelable une fois par décision du Pdt du TGI. Conséquence de la nomination du mandataire ad hoc : le syndic inscrit à l ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport du mandataire. Le greffe du tribunal de grande instance adresse le rapport du mandataire au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune, le cas échéant au président de l EPCI compétent en matière d habitat, ainsi qu au représentant de l Etat dans le département. Prise en charge des frais de procédure : - En cas de saisine par le syndic ou le syndicat : décision du Pdt du TGI d imputer les frais au syndic ou au syndicat de copropriétaires ou de les partager entre eux - En cas de saisine par un créancier : les frais sont à sa charge Textes officiels : Articles 29-1-A et 29-1-B loi 10 juillet 1965 L administrateur provisoire Conditions : Équilibre financier du syndicat des copropriétaires gravement compromis ou syndicat dans l impossibilité de pourvoir à la conservation de l immeuble. Juge compétent : Président du Tribunal de Grande Instance. Qualité pour agir (saisir le juge) : - copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, - le syndic, - le procureur de la République. Mission de l administrateur provisoire : prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. L administrateur provisoire se voit confier tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l assemblée générale des copropriétaires, à l exception de ceux prévus aux a et b de l article 26, et du conseil syndical. L administrateur provisoire peut, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du TGI sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Sauf si un rapport d un mandataire ad hoc a été établi au cours de l année précédente, l administrateur rend, au plus tard à l issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Durée de la mission : fixée par le Pdt du TGI, elle ne peut être inférieure à douze mois. Le Pdt du TGI peut, à tout moment, modifier la mission de l administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l administrateur provisoire, d un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l Etat dans le département, du procureur de la République ou d office. Conséquence de la nomination de l administrateur provisoire : - la mission du syndic prend fin avec la nomination de l administrateur provisoire - le Pdt du TGI peut suspendre ou interdire, pour une période d au plus six mois renouvelable une fois, toute action 16

17 en justice de la part des créanciers dont la créance contractuelle a son origine antérieurement à la nomination de l administrateur et tendant à :. la condamnation du syndicat débiteur au paiement d une somme d argent ;. la résolution d un contrat de fourniture d eau, de gaz, d électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d une somme d argent. La décision de suspension ou d interdiction provisoire des poursuites arrête toute voie d exécution à l encontre du syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits. - le Pdt du TGI peut prononcer aux conditions qu il fixe la division de la copropriété si d autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Il désigne pour chaque syndicat des copropriétaires né de la division, la personne chargée de convoquer l assemblée générale en vue de la désignation d un syndic. L ordonnance de nomination de l administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires et du procureur de la République qui en informe le préfet et le maire de la commune. A leur demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par l administrateur provisoire. Prise en charge des frais de procédure : syndicat des copropriétaires Textes officiels : Articles 29-1 à 29-5 loi 10 juillet 1965 et 62-1 à décret 17 mars 1967 Le plan de sauvegarde Objet : Permet à l Etat d intervenir, en amont de mesures éventuelles plus coercitives, pour restaurer le cadre de vie des occupants et usagers d un groupe d immeubles bâtis ou d un ensemble immobilier déterminé, à usage d habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d habitation, soumis au régime de la copropriété, ou d un groupe d immeubles bâtis en société d attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l attribution d un lot. Initiative de la mise en place du plan de sauvegarde : - Préfet de département - Proposition du maire de la commune, - Proposition d associations d habitants, d associations de propriétaires ou copropriétaires ou d associations de riverains Mise en place du plan : Le Préfet confie à une commission qu il constitue le soin de proposer un plan de sauvegarde La commission, présidée par le Préfet, comprend : - des membres de droit (le maire, le représentant du Conseil général) ; - les représentants des propriétaires et des locataires des immeubles concernés. Contenu du plan : Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour, sur la base des engagements souscrits par les collectivités publiques, les organismes publics ou les personnes privées concernées : - clarifier et simplifier les règles de structure et d administration du groupe d immeubles bâtis ou de l ensemble immobilier ; - clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public ; - réaliser des travaux de conservation de l immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement ; - assurer l information et la formation des occupants de l immeuble pour restaurer les relations sociales ; - organiser la mise en place de mesures d accompagnement. Il précise l échéancier de ces mesures ainsi que les conditions de leur financement. Durée du plan : 5 ans. Textes officiels : articles L à L et R à R du Code de la construction et de l habitation 17

18 État de carence dans la gestion d un immeuble en copropriété Dans les copropriétés en difficulté, un dispositif permet de déclarer l état de carence du syndicat des copropriétaires. Cette procédure judiciaire, devant le tribunal de grande instance (TGI), peut aboutir à l expropriation de l immeuble. Constat de carence : La carence se manifeste dès lors que le syndicat des copropriétaires est dans l incapacité d assurer la conservation de l immeuble, ou la sécurité des occupants en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l importance des travaux à mettre en œuvre. Initiative de la procédure : Informé des difficultés du syndicat, le maire ou le président de l établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière de logement saisit, sur requête ou en référé, le président du TGI. Ce dernier peut aussi être saisi, après accord de l un ou l autre de ces mêmes élus locaux, par le Préfet, le syndic, l administrateur provisoire de la copropriété ou un groupe de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat. Désignation d un expert : Le président du TGI peut désigner un ou plusieurs experts chargés d évaluer la nature et l importance des travaux à mettre en œuvre ainsi que le déséquilibre financier du syndicat des copropriétaires. Les résultats de l expertise sont notifiés au syndicat des copropriétaires, au représentant de l État dans le département, au maire ou au président de l EPCI, et, s il y a lieu, à l administrateur provisoire. Déclaration de l état de carence : Au vu des conclusions de l expertise et après avoir entendu les parties dûment convoquées, le président du TGI statue et peut déclarer l état de carence du syndicat des copropriétaires. Notification de l ordonnance du juge La décision du président du TGI est notifiée au syndic, à l administrateur provisoire, à l auteur de la saisine, au représentant de l État dans le département, et au maire de la commune ou au président de l EPCI compétent en matière de logement. Expropriation : Lorsque l état de carence a été déclaré, la commune ou l EPCI poursuit l expropriation de l immeuble. L expropriation doit permettre la mise en œuvre d actions ou d opérations concourant à la réalisation d objectifs de rénovation urbaine et de politique locale d habitat. L expropriation peut également être poursuivie au profit d un concessionnaire d une opération d aménagement, ou d une société de construction dans laquelle l État détient plus de 50 % du capital. Cette procédure comprend une phase administrative et une phase judiciaire. La phase administrative Il est dérogé aux règles fixées au code de l expropriation pour cause d utilité publique au profit d une procédure simplifiée. L objectif est l acquisition publique de l immeuble concerné. Le dossier doit être constitué par le maire ou le président de l EPCI puis soumis au vote de l assemblée délibérante. Il présente le projet simplifié d acquisition publique en vue de la réhabilitation aux fins d habitat ou d un autre usage ou de la démolition totale ou partielle de l immeuble. Il comporte : - l évaluation sommaire du coût de la réhabilitation ou de la démolition ; - le plan de relogement des occupants concernés ; - la collectivité publique au profit de qui est demandée l expropriation. Le dossier est ensuite mis à disposition du public qui peut présenter ses observations pendant une durée minimale de 1 mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire. Le représentant de l État dans le département prend ensuite un arrêté qui comprend : - la déclaration d utilité publique du projet d acquisition ; - la liste des immeubles ou parties d immeubles, des parcelles ou droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de l opération ; - l identité des propriétaires ; 18

19 - la déclaration de cessibilité des immeubles ou partie d immeuble, des parcelles ou droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de l opération ; - la collectivité publique au profit de laquelle l expropriation est poursuivie ; - le montant de l indemnité d expropriation provisionnelle allouée au propriétaire, celle-ci ne pouvant être inférieure à l évaluation du service des domaines. Cet arrêté est notifié au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, à l administrateur provisoire, au maire de la commune ou au président de l EPCI. Enfin, l arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département, et affiché en mairie du lieu de l immeuble concerné. Le représentant de l Etat dans le département doit dans le mois qui suit la prise de possession du bien poursuivre la procédure d expropriation dans les conditions fixées au code de l expropriation pour cause d utilité publique. La phase judiciaire Au cours de la phase judiciaire, l expropriation est poursuivie dans les conditions fixées au code de l expropriation pour cause d utilité publique, notamment en ce qui concerne les modalités du transfert de propriété et l indemnisation des propriétaires. Textes officiels : articles L à L du Code de la construction et de l habitation 19

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