ltitude RAPPORT ANNUEL ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE COMMERCES I LOGEMENTS I BUREAUX ET HÔTELS I RSE

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1 ltitude 2013 RAPPORT ANNUEL ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE COMMERCES I LOGEMENTS I BUREAUX ET HÔTELS I RSE

2 P.22 INTERVIEW D ALAIN TARAVELLA... P.02 GOUVERNANCE... P.08 CONJUGUER NOS EXPERTISES... P.10 FAITS MARQUANTS... P.18 VIVRE & CONSOMMER... P.22 VIVRE & HABITER... P.36 VIVRE & TRAVAILLER... P.50 VIVRE & S ENGAGER... P.66 ÊTRE PERFORMANT & S ÉVALUER... P.82 P.36 P.50 Fidèle à ses valeurs, Altarea Cogedim est guidé par la conviction que les produits et les marchés de demain seront saisis par les entreprises qui auront le mieux réussi à décloisonner l analyse de leurs marchés et à effectuer la meilleure synthèse entre des approches contradictoires en apparence (promoteur-investisseur ; foncière-distributeur ; physiqueonline ; public-privé ). Dans un contexte économique difficile, Altarea Cogedim met en œuvre cette approche dans ses métiers, rendant ainsi le Groupe confiant dans ses perspectives de croissance à venir a constitué une étape importante et réussie dans la manière dont les équipes ont appris à travailler autrement, chacune dans leur métier, avec l objectif commun d accroître le potentiel de développement du Groupe et de répondre aux besoins essentiels de leurs clients. Fort de l alliance de son expertise dans le commerce, à la fois physique et virtuel, le logement et le bureau, et offrant à ses clients des solutions intelligentes, créatives et sur mesure, le Groupe se positionne comme un acteur leader dans la régénération de la ville d aujourd hui et de demain. COMMERCE E-COMMERCE LOGEMENT BUREAU ET HÔTEL P.66 01

3 INTERVIEW MESSAGE DU PRÉSIDENT Fidèle à son code génétique qui est quasiment celui d une start-up, INTERVIEW D ALAIN TARAVELLA, PRÉSIDENT FONDATEUR D ALTAREA COGEDIM, PAR PHILIPPE MANIÈRE, ÉCONOMISTE ET CHRONIQUEUR FRANÇAIS Que retenez-vous de l année 2013, que vous aviez présentée dès 2012 comme devant être «une année de transition» pour Altarea Cogedim? Alain Taravella : 2013 a de nouveau été une belle année, marquée par une activité soutenue dans tous les métiers d Altarea Cogedim, et cela malgré une conjoncture économique plus déprimée que prévu. Cette bonne performance commerciale est une grande satisfaction. Nous avons, par ailleurs, atteint les objectifs de désendettement exigeants que nous nous étions fixés. Globalement, en 2013, Altarea Cogedim a encore renforcé son potentiel de développement. Pourtant, on constate pour la première fois une légère baisse au niveau du cash-flow opérationnel, et aussi du résultat net part du Groupe. Comment l expliquez-vous? A. T. : Le résultat opérationnel part du Groupe par action enregistre, en effet, un repli, mais cela s explique principalement par l effet dilutif des opérations de renforcement des fonds propres que nous avons menées cette année. Surtout, cela est absolument conforme à ce que nous avions annoncé il y a un an : Altarea Cogedim a fait le choix délibéré, fin 2012, de s engager dans une période de transformation qui durera jusqu à la fin de l année 2014 et qui se traduit, comme prévu, par un tassement du résultat opérationnel. Il s agit pour notre société de s adapter à l environnement, de se réinventer dans ses modes d intervention pour demeurer fidèle à son code génétique, qui est quasiment celui d une start-up, en tout cas d un acteur plus créatif, plus agile et plus dynamique que ses concurrents, tourné vers le long terme. Oui! Cela passe durant deux exercices par des investissements qui grèvent temporairement l exploitation, mais c est grâce à cette transformation que nous pourrons atteindre l objectif ambitieux que nous avons annoncé (sous réserve bien entendu du maintien de l environnement économique et fiscal actuel) à savoir un résultat récurrent part du Groupe (FFO) de plus de 200 millions d euros à l horizon 2018, soit près de 50 % de hausse par rapport à Rapport annuel et de développement durable

4 INTERVIEW MESSAGE DU PRÉSIDENT INTERVIEW MESSAGE DU PRÉSIDENT La transformation que vous décrivez est-elle à l œuvre dans tous vos métiers? Comment s est-elle traduite en 2013 pour chacun d entre eux? A. T. : Dans chacun de nos métiers, les équipes apprennent à travailler autrement avec l objectif commun d accroître notre potentiel de développement. En immobilier commercial, historiquement la branche la plus importante d Altarea Cogedim en capitaux immobilisés comme en contribution aux résultats, la foncière reste évidemment le socle de notre activité avec la création et la détention sur le long terme de centres commerciaux de première qualité. Nous avons enregistré en 2013 une hausse des revenus locatifs de 5 % à périmètre constant en France, due en grande partie à une excellente dynamique des loyers, elle-même liée à la bonne activité de nos clients commerçants. Dans nos centres commerciaux, le chiffre d affaires des enseignes partenaires a ainsi crû de 0,7 %, alors qu il était en recul de 2,1 % au niveau national. On mesure très bien ici la création de valeur qui naît de la qualité de notre offre. Le développement s est par ailleurs activement poursuivi en 2013 avec, entre autres, l achèvement de la commercialisation du centre commer- En immobilier commercial, la création de valeur naît de la qualité de notre offre. cial régional Qwartz à Villeneuve-la-Garenne, ouvert en avril 2014, le franchissement de nouvelles étapes administratives importantes pour le projet Cap 3000 et l entrée en portefeuille de nouvelles affaires prometteuses. Le «pipeline» se remplit donc bien De plus, l arrivée d Allianz à nos côtés nous a donné la possibilité de renforcer nos fonds propres de plus d un tiers, à 1,8 milliard d euros, réduisant de 48 à 42 % le loan to value d Altarea Cogedim. Cela nous donne de nouvelles perspectives de développement, sans que nous ayons à renoncer au contrôle de nos actifs. Le commerce en ligne semble connaître plus de difficultés, qu en est-il des performances de Rue du Commerce? A. T. : Nous avons effectivement enregistré une perte sur ce segment, mais elle était attendue et elle constitue typiquement, à mes yeux, un investissement assimilable à de la «R&D», au titre de la mise en œuvre de ce qui est, pour Altarea Cogedim, une véritable vision du commerce de demain. Notre conviction est que le client achète et achètera de plus en plus, à la fois dans les centres commerciaux et sur Internet. À la différence de tous nos concurrents, nous avons décidé en 2012 de ne pas subir les évolutions en cours, mais de les accompagner en prenant le contrôle de Rue du Commerce. Depuis lors, nous explorons le concept de web-to-store, comme avec la «Cité du e-commerce» de Qwartz, en ayant pour objectif de développer une offre originale qui joue sur les complémentarités des canaux et permet au client final d expérimenter le e-achat depuis nos centres commerciaux, mais aussi la livraison en centre commercial d achats réalisés online à la maison, ou même en boutique. Pour nos partenaires commerçants, ce dispositif permet d élargir, à surfaces constantes, la gamme des produits offerts, ce qui est très apprécié. Nous avons également commencé à équiper certaines gares et lieux de flux de bornes de e-achat, les Boutiques Express de Rue du Commerce. Avec notre foncière multicanal, nous sommes donc dans une phase d expérimentation des opportunités ouvertes par l articulation web-commerce physique. Cette phase très prometteuse se traduit fatalement, pendant un certain temps, par des charges supplémentaires. Nous assumons pleinement chez Altarea Cogedim que l innovation ait un coût, parce que l innovation fait partie de notre ADN. nous assumons pleinement que l innovation ait un coût, parce qu elle fait partie de notre ADN. À propos du e-commerce, vous aviez envisagé, sans qu il n y ait finalement de suite, des développements importants en On a même parlé de vous pour la reprise de La Redoute. Avez-vous revu vos ambitions à la baisse dans ce secteur? A. T. : Absolument pas. Pour être incontournable dans le e-commerce, sans doute faut-il une taille plus importante que celle, déjà très significative, que nous avons avec Rue du Commerce, aujourd hui septième sur le marché français. C est la raison pour laquelle nous avons effectivement envisagé des opérations de croissance externe pour accélérer le mouvement. Il est probable que nous poursuivrons dans cette voie et que nous regarderons d autres opérations possibles (éventuellement en partenariat) : le digital est une composante importante du commerce de demain ; Altarea Cogedim veut et doit s y développer. Mais soyons clairs : notre métier fondamental reste le commerce physique, qui marche très bien, et c est là qu est investie, de très loin, la majorité de nos capitaux. En 2013, les fonds investis dans le e-commerce représentent seulement 2 % du total des investissements du Groupe. Rapport annuel et de développement durable

5 INTERVIEW MESSAGE DU PRÉSIDENT INTERVIEW MESSAGE DU PRÉSIDENT Altarea Cogedim a naturellement vocation à surperformer le marché. C est tout l enjeu de la transformation en cours. Le savoir-faire d Altarea Cogedim, c est de rendre le mètre carré désirable. Que peut-on dire de l activité 2013 des deux autres métiers du Groupe, le logement et le bureau? A. T. : Dans ces deux métiers, la transformation que j ai évoquée plus haut est visiblement à l œuvre. En logement, la raison principale de notre très bonne progression commerciale (+ 18 %) est la belle percée qu a réalisée Cogedim auprès des investisseurs institutionnels. Naturellement, quand on vend en bloc et pas au détail, les prix ne sont pas exactement les mêmes, et c est ce qui explique que le prix moyen des logements que nous avons vendus ait un peu fléchi, avec à la clé un recul temporaire du résultat opérationnel. Mais, là encore, il s agit d un investissement pour l avenir de Cogedim, et c est cela qui nous permettra, avec l élargissement de notre gamme engagé en 2013 dans la poursuite du principe de la qualité pour tous, de tenir notre promesse de doubler le nombre de logements commercialisés d ici à En immobilier de bureaux, l année a été très réussie, avec un triplement des résultats à la faveur d une activité commerciale soutenue. Nous avons livré le nouveau siège social de Mercedes- Benz France et avons signé à Lyon et à Toulouse deux belles opérations avec des utilisateurs de premier plan. Nous sommes heureux de constater que notre stratégie de développement via notre fonds AltaFund, lancé en 2011, est récompensée, puisque près de la moitié de notre volume d activité 2013 en est issue. Ce pari, pris à un moment où le marché semblait très déprimé, est aujourd hui payant : nous sentons que le très fort ajustement des loyers constaté récemment invite aujourd hui les investisseurs à revenir dans le jeu. Il est cependant toujours question, dans le marché du bureau en France, de surfaces vides très importantes A. T. : Tout dépend de la qualité des bureaux dont on parle! Le savoir-faire d Altarea Cogedim, c est justement de rendre le mètre carré désirable, en offrant des bureaux modernes et durables ce qui n est généralement pas le cas des surfaces vides que vous évoquez. Naturellement, qu il s agisse de construction ou de rénovation, cela a un certain prix. Mais là est aujourd hui la demande. Vous savez ainsi que nous sommes très en pointe sur la RSE : Novethic nous classe premier promoteur français ex aequo, et dans le trio de tête des foncières. Nous avons fait ce choix parce que nous considérons que nous avons une responsabilité vis-à-vis de la planète, mais aussi parce que le respect de l environnement et l efficacité énergétique constituent aujourd hui une requête forte de la part des investisseurs et des utilisateurs. Par exemple, pour le Star Center, le siège de Mercedes-Benz France, notre savoir-faire et notre capacité à intégrer les normes allemandes, plus strictes en la matière que les normes françaises, ont joué un rôle important dans la décision de Mercedes-France de s adresser à nous pour leur nouveau siège. Autre exemple emblématique en matière de reconversion de bureaux en logements : le programme Sky, à Courbevoie. Nous donnons une seconde vie à cet ensemble, qui sera réhabilité sous le label BBC Effinergie Rénovation et certifié Habitat et Environnement. Comment voyez-vous se dérouler l exercice 2014 pour le marché et pour Altarea Cogedim? A. T. : Je pense qu un optimisme mesuré est de mise, à condition de ne rien lâcher sur la sélectivité. À ce stade, j anticipe pour Altarea Cogedim une année 2014 marquée par un niveau d activité satisfaisant et une forte performance commerciale, dont l impact financier positif ne sera cependant visible compte tenu des transformations engagées qu en fin d exercice, voire en début d année Tout cela est en ligne avec les prévisions formulées dès Vous avez fait de la croissance un axe fort pour l avenir d Altarea Cogedim. Cet objectif est-il toujours raisonnable, compte tenu du contexte économique durablement déprimé où se trouve le pays? A. T. : Altarea Cogedim est fondamentalement une entreprise de croissance, et son track record le montre amplement. Le contexte économique est très médiocre, je le sais bien. Mais je ne vois aucune raison de changer de cap. N oublions pas, d abord, que l une des conséquences de la déprime conjoncturelle est le niveau historiquement bas des taux d intérêt, ce qui est très positif pour nos métiers compte tenu de la forte sensibilité à cette donnée clé de toutes nos contreparties clients acquéreurs en logement, enseignes dans le commerce, mais aussi investisseurs dans tous nos métiers, bureau en tête. Surtout, j ai la conviction que notre Groupe, s il reste fidèle à ses valeurs et cultive sa différence, a naturellement vocation à surperformer le marché, à faire mieux que ses concurrents. C est tout l enjeu de la transformation en cours, dont nous commençons à voir les effets, et dont l exercice 2013 a constitué une étape importante et prometteuse. Rapport annuel et de développement durable

6 GOUVERNANCE GOUVERNANCE Notre solidité financière L innovation, la création de valeur et l esprit d entreprendre AU 31 DÉCEMBRE 2013 Quels enseignements tirez-vous de l année 2013? Jacques Nicolet : Malgré une conjoncture difficile et les mutations structurelles qui sont en cours, Altarea Cogedim a tenu ses engagements. L année 2013 a été marquée pour notre Groupe par le renforcement de ses fonds propres, un effort de désendettement substantiel, et par la mise en place de partenariats stratégiques tels que celui réalisé avec Allianz. Ces points saillants traduisent toute la dynamique de notre Groupe et la pertinence de notre modèle. UNE EFFICIENCE DUE À NOTRE VISION GLOBALE ET À NOTRE CONNAISSANCE DES MARCHÉS. JACQUES NICOLET, PRÉSIDENT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Quelle est votre ligne de conduite en matière de prise de risque et d engagement? J. N. : En 2014, le contexte de marché s annonce médiocre. Cependant, notre potentiel de développement reste élevé. Pour conserver cette dynamique, nos investissements seront sélectifs et nous conserverons des règles prudentielles élevées. Cette efficience, nous la devons à notre expertise multimétier, à notre vision globale, à notre connaissance des marchés du commerce, du e-commerce, du logement et du bureau. Parmi les collaborateurs qui composent Altarea Cogedim, 315 évoluent dans les équipes de développement et la gestion des centres commerciaux, 601 sont dédiés à la promotion logement et à l immobilier d entreprise pour compte de tiers, et 370 travaillent au sein des équipes dédiées au e-commerce. Présentes majoritairement en France (Île-de-France et régions), les équipes sont aussi implantées en Italie et en Espagne. Elles sont constituées, à 63 %, de cadres. Pour répondre au développement des trois lignes d activité, 310 personnes ont été recrutées en 2013 (remplacements compris) COLLABORATEURS ALTAREA COGEDIM Alain Taravella, président fondateur et gérant d Altarea Cogedim, est assisté des trois directeurs généraux délégués des trois métiers du Groupe Stéphane Theuriau, Directeur général délégué en charge de l immobilier d entreprise et du private equity, Christian de Gournay, Directeur général délégué en charge du logement, des régions et des relations institutionnelles, et Gilles Boissonnet, Directeur général délégué en charge du commerce et d Éric Dumas, Directeur financier. 3 e FONCIÈRE DE COMMERCE Présidé par Jacques Nicolet, le conseil de surveillance, qui comporte des représentants des grands actionnaires le fonds ABP et Prédica-Crédit Agricole Assurances et des membres indépendants, assume le contrôle permanent de la gestion de la Société. Il décide des propositions d affectation des bénéfices, de la mise en distribution des réserves et des modalités de paiement du dividende, à soumettre à l assemblée générale des actionnaires. Il se prononce sur tout projet d augmentation ou de réduction de capital proposé aux actionnaires, et intervient dans la nomination des commissaires aux comptes et des experts en patrimoine immobilier. Il est assisté de plusieurs comités spécialisés. 3 e PROMOTEUR IMMOBILIER (EN VALEUR) Rapport annuel et de développement durable

7 CONJUGUER NOS EXPERTISES CONJUGUER NOS EXPERTISES 1 Nous sommes aujourd hui un acteur multiexpert REGARDS CROISÉS DE GILLES BOISSONNET, DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ EN CHARGE DU COMMERCE, DE STÉPHANE THEURIAU, DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ EN CHARGE DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ET DU PRIVATE EQUITY, ET DE CHRISTIAN DE GOURNAY, DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ EN CHARGE DU LOGEMENT, DES RÉGIONS ET DES RELATIONS INSTITUTIONNELLES. 1 De gauche à droite : Stéphane Theuriau, Christian de Gournay et Gilles Boissonnet, au 31 décembre L année 2013 a été marquée pour Altarea Cogedim par de grandes réalisations, en particulier des projets mixtes mêlant logements, commerces et bureaux. Qu est-ce que cela vous inspire quant aux évolutions de la Ville? Gilles Boissonnet : Les collectivités locales font appel à Altarea Cogedim afin de les accompagner pour apporter la meilleure réponse possible aux attentes des consommateurs, à la fois en matière d habitation et de consommation. À la problématique habituelle d aménagement urbain s ajoute celle, en perpétuelle évolution, des nouveaux modes de vie de la population. La Ville doit aujourd hui être facile à vivre et, dans cet esprit, proposer de nouveaux modes de consommation. Stéphane Theuriau : Je partage tout à fait cette analyse, et j y ajouterais une dimension importante, celle du temps. La Ville d aujourd hui doit en effet elle aussi «vivre avec son temps», c est-àdire faciliter la vie, mais également être capable de s adapter aux changements à venir. La Ville de demain aura été conçue intelligemment, dans le souci de durer, tout en ayant la capacité de se renouveler rapidement au fil de l évolution des besoins. Christian de Gournay : Cette idée de «penser la Ville» de façon prospective correspond exactement à l attente que je ressens de la part des collectivités avec qui nous travaillons. Les projets mixtes ont souvent une ampleur gigantesque, en termes économiques, mais aussi structurels et temporels. Nos prescripteurs ne recherchent dès lors plus seulement un prestataire, mais aussi un véritable partenaire, capable de gérer la complexité et qui s engage avec eux dans la durée. C est ce que nous proposons. En quoi les grands projets urbains auxquels vous participez répondent-ils aux enjeux des villes? C. de G. : Prenons l exemple de Massy : Altarea Cogedim y a transformé une relation nouée à l origine par nos équipes logement en un véritable partenariat stratégique ALTAREA COGEDIM EST UN ACTEUR LEADER DANS LA RÉGÉNÉRATION DE LA VILLE. avec les équipes municipales, pour les accompagner dans la création du centre-ville. Nous construisons ainsi 900 logements, une résidence seniors Cogedim Club, un palais des Congrès, un cinéma multiplexe, un hôtel de 150 chambres et m 2 de commerces de proximité. Les équipes municipales ont fait le choix, pour ce projet capital, d un acteur multiexpert, capable à la fois de combiner l ensemble des composantes d un projet immobilier mixte afin d assurer un retour sur investissement optimal pour les parties prenantes et de réaliser une ville équilibrée et tournée vers l avenir. G. B. : Massy constitue, en effet, une formidable vitrine de notre aptitude à mettre en œuvre la transversalité au sein de nos équipes pour assurer le succès de projets mixtes. Nous y avons d ailleurs appliqué, comme l évoquait Christian, l une de nos nouvelles stratégies commerciales : la prise en charge, pour tous les nouveaux projets, des pieds d immeubles construits par le Groupe. Cette démarche, qui illustre la complémentarité des approches d Altarea Cogedim, nous permet d utiliser au mieux notre savoir-faire commercial afin de valoriser ces commerces en les louant et en les intégrant dans un projet global. À terme, une telle stratégie nous assure de capter davantage de valeur que lorsque nous vendions simplement ces espaces sous la forme de «coques vides», et elle garantit à la Ville un accompagnement sur le long terme dans une relation de confiance mutuelle. S. T. : La confiance que chacun évoque ici est selon moi notre principal capital. Elle est très forte chez nos partenaires financiers, qui nous renouvellent constamment leur soutien, et bien sûr chez nos clients. Pourquoi? Parce que, grâce à notre capacité à offrir des solutions intelligentes, créatives et sur mesure, nous leur garantissons la mise en œuvre de projets sérieux et solides sur le long terme. Notre savoir-faire dans les trois métiers de l immobilier, combiné à notre assise financière, nous donne la faculté de créer des synergies entre ces quatre piliers et nous positionne comme un acteur leader dans la régénération de la Ville c est-à-dire comme un bâtisseur d avenir. Rapport annuel et de développement durable

8 CONJUGUER NOS EXPERTISES CONJUGUER NOS EXPERTISES MASSY a NICE nos GRANDS PROJETS DOTÉ D UNE EXPERTISE MULTIPRODUIT, ALTAREA COGEDIM CONDUIT DES PROJETS INNOVANTS DE QUARTIERS D AFFAIRES OU MIXTES, CONSTITUANT DES PÔLES URBAINS ASSOCIANT BUREAUX ET HÔTELS, LOGEMENTS ET COMMERCES. CE MODÈLE SPÉCIFIQUE PERMET AU GROUPE DE CRÉER DE VÉRITABLES «MORCEAUX DE VILLE». QUARTIER MIXTE NICE MÉRIDIA Altarea Cogedim participe à la requalification de la vallée du Var en créant un nouveau quartier mixte sur 22 hectares, comprenant logements, bureaux et locaux d enseignement, résidence étudiante et commerces. Vitrine économique et architecturale de la plaine du Var, Nice Méridia bénéficie d une position idéale : à 500 mètres du deuxième aéroport international français, à deux minutes de l autoroute A8. NOUVEAU QUARTIER MASSY PLACE DU GRAND-OUEST Altarea Cogedim crée un «cœur de ville» au sein de Massy, pôle structurant du Grand Paris. Ce projet mixte réalisé avec les architectes Elizabeth et Christian de Portzamparc s étend sur m 2 HON. Il comprend 900 logements, m 2 de commerces de proximité, un hôtel, un centre de congrès, des parkings, une école maternelle et un cinéma. LA VILLE DOIT AUJOURD HUI ÊTRE FACILE À VIVRE ET PROPOSER DE NOUVEAUX MODES DE CONSOMMATION. GILLES BOISSONNET Rapport annuel et de développement durable

9 CONJUGUER NOS EXPERTISES CONJUGUER NOS EXPERTISES ORLY a NANTERRE a MARSEILLE LA VILLE DE DEMAIN AURA ÉTÉ CONÇUE INTELLIGEMMENT, DANS LE SOUCI DE DURER, TOUT EN AYANT LA CAPACITÉ DE SE RENOUVELER. QUARTIER MIXTE CŒUR DE QUARTIER NANTERRE Réalisé en co-promotion par Altarea Cogedim et Eiffage Immobilier, Cœur de Quartier se définit comme un véritable «morceau de ville». Conçu par l agence Jean-Paul Viguier et associés, ce programme développe une moyenne surface, des logements en accession, des logements sociaux, une résidence étudiante privée, une résidence étudiante sociale, une résidence tourisme, des bureaux. STÉPHANE THEURIAU PROJET MIXTE CŒUR D ORLY Réalisée en partenariat avec Foncière des Régions et Aéroports de Paris, Cœur d Orly est une vaste opération d aménagement de m 2, comprenant m 2 de bureaux (répartis sur trois immeubles au total). Situé à 12 kilomètres au sud de Paris, relié aux terminaux de l aéroport Paris-Orly, ce projet mixte consiste en la création d un éco-quartier d affaires et d espaces de vie tertiaires, associant immeubles de bureaux, commerces, hôtels et différents services. NOUVEAU QUARTIER EUROMED CENTER Véritable «morceau de ville» imaginé en partenariat avec Foncière des Régions et Crédit Agricole Immobilier, Euromed Center va s élever dans le prolongement naturel de l axe économique du quartier d affaires de La Joliette au cœur d Euroméditerranée. Le projet a été conçu par l architecte italien Massimiliano Fuksas, qui a su penser un ensemble s intégrant harmonieusement dans son environnement urbain, tout en affichant une identité très contemporaine. Développement de très grande envergure avec plus de m 2 à construire, Euromed Center associe différentes fonctions urbaines (bureaux, commerces, hôtellerie, restauration, loisirs ) et revendique une réelle mixité, lui permettant de créer une plateforme d échanges et de rencontres entre événementiel, culture et économie. Rapport annuel et de développement durable

10 CONJUGUER NOS EXPERTISES CONJUGUER NOS EXPERTISES TOULON-LA VALETTE a PARIS a COURBEVOIE NOS PRESCRIPTEURS RECHERCHENT NON SEULEMENT UN PRESTATAIRE, MAIS AUSSI UN VÉRITABLE PARTENAIRE, CAPABLE DE GÉRER LA COMPLEXITÉ ET QUI S ENGAGE AVEC EUX DANS LA DURÉE. CHRISTIAN DE GOURNAY UN NOUVEAU QUARTIER PARIS 7-RIVE GAUCHE : UN NOUVEAU QUARTIER DE VILLE AU CŒUR DU 7 E ARRONDISSEMENT DE PARIS Sur près de 4 hectares, le nouveau quartier de Laennec va donner un nouvel élan à tout un arrondissement. Avec de magnifiques immeubles résidentiels, un équipement pour personnes âgées, une résidence étudiante, des logements sociaux, m 2 d espaces verts les équipes d Altarea Cogedim ont fait revivre ce site prestigieux avec passion et exigence. Début 2014, les 191 logements sont livrés ainsi que l ensemble des équipements. La restauration des Croix historiques se poursuit pour devenir le siège de Kering. PROJET DE COMMERCES ET LOISIRS L AVENUE 83 TOULON-LA VALETTE Le centre de commerces et loisirs de m 2, L Avenue 83, situé à Toulon-La Valette, comprendra un multiplexe Pathé-Gaumont de 16 salles, 2 grandes surfaces spécialisées, 14 moyennes surfaces, 60 boutiques et kiosques, 20 restaurants thématiques avec terrasses extérieures, un espace fitness et un kids area. Ce centre a été imaginé par le cabinet Wilmotte & associés comme «une rue commerçante à ciel ouvert». Il s inscrit dans le cadre d un projet mixte de revitalisation urbaine de grande envergure, prévoyant la réalisation d environ 225 logements, de m 2 de bureaux et d un hôtel de 80 chambres. RESTRUCTURATION COMPLEXE SKY-COURBEVOIE Le programme immobilier Sky (Courbevoie) est une opération de logements neufs haut de gamme en lieu et place d un immeuble de bureaux de 15 étages. Cet immeuble, bien desservi par les transports en commun et situé dans le cœur commerçant de la ville, offrira à sa livraison un grand choix de surfaces avec des vues imprenables sur Paris et la Seine. Réhabilité sous le label BBC Effinergie Rénovation et certifié Habitat et Environnement, Sky constitue un exemple emblématique du savoir-faire d Altarea Cogedim en matière de restructuration complexe et exemplaire. Rapport annuel et de développement durable

11 marquants UNE ANNÉE DE PROJETS, D OPPORTUNITÉS ET DE SUCCÈS TOUJOURS AU SERVICE DES BESOINS ESSENTIELS DE NOS CLIENTS OUVERTURE DE QWARTZ, LE CENTRE COMMERCIAL RÉGIONAL CONNECTÉ À SES CLIENTS Situé dans les Hauts-de-Seine à Villeneuve-la-Garenne, Qwartz s étend sur m 2 de surface plancher et accueille 165 enseignes et restaurants. Ce centre commercial, idéalement situé au cœur du Grand Paris, constitue le premier centre connecté en France, associant services et innovations numériques inédites (cité du e-commerce, mur digital relayant des actualités et des réactions de visiteurs, aire de jeux numériques) 2 DOCKS DE SAINT-OUEN, UNE OPÉRATION À PRIX MAÎTRISÉS Dans le cadre d une vaste opération de réaménagement du quartier des Docks de Saint-Ouen, Altarea Cogedim a été choisi par la municipalité pour réaliser quatre immeubles d habitation. Commercialisés en priorité auprès des habitants et salariés de Saint-Ouen, 225 logements sont proposés à des prix maîtrisés très attractifs, conformément à la Charte promoteur signée entre Cogedim et la Ville. 3 REDONNER VIE À L HÔTEL-DIEU, MARSEILLE À Marseille, Altarea Cogedim a livré en mai 2013 à AXA Real Estate la transformation de l ancien hôpital de l Hôtel-Dieu en un hôtel InterContinental 5 étoiles. Ce projet phare de la cité phocéenne développe 194 chambres, deux restaurants, un spa, un espace culturel, et bénéficie d une certification NF-HQE Hôtellerie. En outre, dans le prolongement du quartier du Panier, Altarea Cogedim a créé 6700 m 2 de logements dans la partie nord-est du terrain. 4 RUE DU COMMERCE DESCEND DANS LA RUE AVEC «MA BOUTIQUE EXPRESS» Rue du Commerce, premier centre commercial digital, a lancé en décembre 2013 le concept «Ma Boutique Express» dans six gares parisiennes. Ce pilote, développé en partenariat avec Relay France et Gares & Connexions, propose sur une borne dédiée une sélection des produits disponibles sur le site Rue du Commerce. Faciles d utilisation, tactiles et intuitives, les bornes «Ma Boutique Express» constituent un nouveau trait d union entre commerce physique et commerce en ligne. Ce projet est destiné à s étendre, par la suite, à d autres lieux de flux. 5 BIENVENUE DANS LA PREMIÈRE RÉSIDENCE COGEDIM CLUB Au cœur de Villejuif dans le Val-de-Marne (à 8 kilomètres de Paris), Cogedim Club a ouvert en novembre 2013 sa première Résidence Services baptisée «Le Jardin d Aragon». Ce concept unique permet de lutter contre l isolement des seniors en leur offrant une localisation en plein centre-ville, des services à la carte et des appartements conçus pour faciliter le quotidien (assistance personnalisée, restauration, appartement d hôte ). À terme, l ambition du Groupe est de concevoir 10 Résidences Services par an. 6 CŒUR D ORLY : LES TRAVAUX DÉBUTENT! Réalisé en partenariat avec Foncière des Régions et Aéroports de Paris, Cœur d Orly est une vaste opération, comprenant notamment m 2 de bureaux (répartis sur trois immeubles au total). Situé à 12 kilomètres au sud de Paris, relié aux terminaux de l aéroport Paris-Orly, ce projet mixte consiste en la création d un éco-quartier d affaires et d espaces de vie tertiaires, associant immeubles de bureaux, commerces, hôtels et différents services. 7 CAP 3000 : LA RÉFÉRENCE DU GRAND SUD Premier centre commercial de la Côte d Azur, idéalement situé à proximité de Nice et de son aéroport, Cap 3000 accueille près de 9 millions de visiteurs chaque année. Un succès destiné à se renforcer grâce aux futures terrasses panoramiques offrant une vue imprenable sur la mer, positionnant ainsi Cap 3000 comme le premier centre commercial waterfront. Avec l obtention de sa CDAC pour m 2, Cap 3000 entame son renouveau grâce à son agrandissement, le portant à terme à plus de m 2 de commerces et loisirs : COGEDIM FÊTE SES 50 ANS Concevoir des espaces à vivre adaptés aux modes et aux moments de vie de chacun, avec une exigence de qualité et d innovation, telle est l ambition de Cogedim depuis 50 ans. Les fondamentaux de la marque sont restés intangibles : qualité pour tous, attention portée à chacun de ses clients, innovation, confiance. Cette exigence en matière de création immobilière nous a permis de nous développer en adaptant l habitat aux évolutions de la société française. Troisième promoteur (en valeur), Cogedim s est imposé comme la marque de référence de l immobilier qui développe son principe de qualité dans toutes ses gammes. 9 ZAC PARIS-RIVE GAUCHE : ALTAFUND RÉALISE UN IMMEUBLE DE BUREAUX Lauréat d un concours lancé par la Semapa, AltaFund s est porté acquéreur de l îlot A9-A1 situé avenue Pierre-Mendès-France à Paris. Ce projet, baptisé «Semapa-Îlot Austerlitz», développera à terme m 2 de bureaux, dont 400 m 2 de commerces. Bénéficiant d une accessibilité exceptionnelle, cet ensemble réalisé par le cabinet d architecture Ateliers 2/3/4 offrira de belles vues sur les jardins de l hôpital de la Pitié-Salpêtrière et sur tout le sud de Paris. Cette acquisition répond aux objectifs du fonds visant la création d immeubles neufs ou restructurés core, alliant desserte de qualité, confort des utilisateurs et exemplarité environnementale. 10 ENTREPÔT MACDONALD : M 2 DE COMMERCES EN PLEIN PARIS Dans le cadre du grand projet de renouvellement urbain (GPRU) de Paris Nord-Est, Altarea Cogedim s est associé à la Caisse des Dépôts pour développer un pôle de commerces de m 2, situé boulevard Macdonald à Paris 19 e. Facilement accessible par les transports en commun, ce pôle à la fois marchand et de loisirs a pour ambition de devenir l une des destinations atypiques les plus recherchées de la capitale. 11 DOMAINE DE L ERDRE : DÉMARRAGE DES TRAVAUX C est en décembre 2013 que les travaux de construction de l opération Domaine de L Erdre ont commencé. Cet ensemble, situé à Nantes dans le quartier de Saint- Joseph de Porterie, sera composé de maisons et d appartements allant du deux au cinq pièces et offrant de vastes balcons, de belles terrasses ou des jardins à usage privatif. 12 À TOULOUSE, SAFRAN CHOISIT ALTAREA COGEDIM À la suite d une consultation, le groupe d aéronautique, de défense et de sécurité Safran a retenu Altarea Cogedim, en partenariat avec l architecte Jean-Michel Wilmotte, pour réaliser son nouveau site de Toulouse. Situé à proximité de l aéroport de Toulouse- Blagnac, ce bâtiment clés en main développé sur trois bâtiments et m 2 répondra aux dernières normes environnementales et pourra accueillir jusqu à 1600 postes de travail. 13 LANCEMENT DES TRAVAUX DU PARC EUGÉNIE À CANNES Avec ses deux piscines et ses 54 appartements, Parc Eugénie constituera à l issue des travaux de réalisation une résidence d exception. Au cœur d un parc boisé classé, les appartements du deux au trois pièces bénéficieront de larges vues dégagées, non loin de la mer Méditerranée. Rapport annuel et de développement durable

12 14 OUVERTURE DES PORTES DU FAMILY VILLAGE COSTIÈRES SUD À NÎMES Développé par Altarea Cogedim, le Family Village Costières Sud à Nîmes allie, sur m 2, 22 enseignes grand public et des restaurants au sein d un ensemble architectural et environnemental de qualité. Au cœur d une zone de chalandise de habitants, ce Family Village participe au développement de la ville de Nîmes et de son agglomération. Altarea Cogedim a ouvert ainsi en 2013 son cinquième Family Village, un concept original et qualitatif d entrée de ville. 15 À AIX-EN-PROVENCE, JAS-DE- BOUFFAN FAIT PEAU NEUVE! Le centre commercial Jas-de-Bouffan à Aix-en-Provence est en cours de rénovation et d extension. Implanté au cœur d une zone de chalandise de premier plan, Jas-de-Bouffan constitue un pôle d attraction pour les enseignes et leurs clients. Les travaux menés en partenariat avec le Groupe Casino Développement doivent permettre d adapter le site aux nouvelles exigences commerciales et environnementales. Dès le printemps 2014, les clients du centre pourront profiter des m 2 d extension, où de nouvelles enseignes telles que Calzedonia, Yves Rocher, Swarovski se sont déjà donné rendez-vous. 16 SUCCÈS COMMERCIAL POUR INFLUENCE À BORDEAUX Entre Chartrons, Garonne et Bassins à flot, Cogedim et Vinci Immobilier créent Influence, un programme résidentiel en cœur de ville offrant à ses occupants de vastes jardins suspendus, une salle de fitness, un service de conciergerie et deux piscines sur le toit. Le lancement commercial opéré en fin d année 2013 révèle déjà les bons résultats de cette opération, marquée par une conception architecturale contemporaine, innovante, et offrant des vues exceptionnelles sur la ville. 17 POURSUITE DES TRAVAUX, BOULEVARD RASPAIL, PARIS 6 E Cet immeuble de bureaux, situé au 128/130 boulevard Raspail, Paris 6 e, constitue la première acquisition du fonds AltaFund. Développant m 2 utiles, la restauration de ce projet vise à réaliser un immeuble exemplaire sur le plan environnemental, visant des certifications NF-HQE Excellent, BREEAM Excellent, une labellisation BBC Rénovation, et répondant au plan climat de la Ville de Paris. Les travaux ont commencé en 2013 pour une livraison en PARIS 7-RIVE GAUCHE : UN NOUVEAU QUARTIER DE VILLE AU CŒUR DU 7 E ARRONDISSEMENT DE PARIS Sur près de 4 hectares, le quartier de Laennec va donner un nouvel élan à tout un arrondissement. Immeubles résidentiels, équipement pour personnes âgées, résidence étudiante, logements sociaux, m 2 d espaces verts, les équipes d Altarea Cogedim ont fait revivre ce site prestigieux avec passion et exigence. Début 2014, les 191 logements sont livrés ainsi que l ensemble des équipements. La restauration des Croix historiques se poursuit pour devenir le siège de Kering. 19 À PARIS, LE PROGRAMME IMMOBILIER NOUVELLE VAGUE DISTINGUÉ Après avoir reçu le Grand Prix régional d Île-de-France, le programme immobilier Nouvelle Vague a reçu le Prix spécial du jury décerné aux Pyramides de vermeil La Fédération des promoteurs immobiliers récompense ainsi les qualités d esthétisme, de confort et de développement durable de cette opération, qui totalise 73 appartements en accession et 70 logements sociaux, face à la Seine et au jardin des Plantes. Nouvelle Vague s appuie sur l architecture novatrice de Finn Geipel (cabinet Lin), avec 60 % de surface vitrée en triple vitrage. 20 À MASSY, ALTAREA COGEDIM «CONJUGUE» SES EXPERTISES Altarea Cogedim crée un «cœur de ville» au sein de Massy, pôle structurant du Grand Paris. Ce projet mixte, réalisé avec les architectes Elizabeth et Christian de Portzamparc, s étend sur m 2 HON. Il comprend 900 logements, 8000 m 2 de commerces de proximité, un hôtel, un centre de congrès, des parkings, une école maternelle et un cinéma. 21 ALTAREA COGEDIM ET ALLIANZ REAL ESTATE CONCLUENT UN PARTENARIAT DE LONG TERME Conclu en 2013 avec Allianz Real Estate, ce partenariat comprend cinq actifs de commerces core en France, détenus et gérés par Altarea Cogedim : Bercy Village, Toulouse Gramont, les Boutiques gare de l Est, l Espace Chanteraines à Gennevilliers, L Avenue 83 à Toulon- La Valette. Cette prise de participation minoritaire permet au Groupe de renforcer ses capacités d investissement et d imaginer des opportunités potentielles de développement. 22 À ROMAINVILLE, GRAND PLACE POURSUIT SA COMMERCIALISATION La deuxième tranche de la commercialisation du programme immobilier Grand Place à Romainville a été lancée en Altarea Cogedim y développe une opération immobilière qui, à terme, sera composée d appartements allant du studio au cinq pièces. Cette résidence se situe à proximité de structures éducatives, sportives, de divers équipements publics et de nombreux services. 23 L AVENUE 83 : ATTENTION, TRAVAUX! C est en deuxième partie d année qu ont débuté les travaux de démolition sur le site Famille Passion à La Valettedu-Var, pour laisser place au nouveau centre de commerces et de loisirs : L Avenue 83. Le site de m 2, signé Wilmotte & associés, est imaginé comme une rue commerçante, comprenant un cinéma Pathé, 14 moyennes surfaces, 60 boutiques et kiosques, 20 restaurants thématiques avec terrasses, un espace fitness et un kids area. Ce centre, qui s inscrit dans le cadre d un projet mixte de revitalisation urbaine, sera inauguré en «CŒUR DE QUARTIER» : NAISSANCE D UN NOUVEAU PÔLE DE CENTRALITÉ! Réalisé en co-promotion par Altarea Cogedim et Eiffage Immobilier, Cœur de Quartier se définit comme un véritable «morceau de ville». Conçu par l agence Jean-Paul Viguier et associés, ce programme développe une moyenne surface, des logements en accession, des logements sociaux, une résidence étudiante privée, une résidence étudiante sociale, une résidence tourisme et des bureaux. 25 ALTAREA COGEDIM RÉALISE LE SIÈGE MERCEDES-BENZ FRANCE Altarea Cogedim vient de livrer le futur siège social de Mercedes-Benz France à Montigny-le-Bretonneux (78). Signé par l agence Urban Act, il permettra à Mercedes-Benz France de relocaliser son siège français dans un seul site. Cet ensemble tertiaire de m 2 HON, réalisé en partenariat avec CFC Développement, regroupe un bâtiment principal, une académie de formation et 750 places de parking, articulés autour d un forum paysagé agrémenté de terrasses. Cette opération répond aux exigences des certifications HQE Excellent, BREEAM Excellent et à la labellisation BBC Effinergie. 26 MUTOPIA, FUTUR SIÈGE SOCIAL DE LA MUTUELLE DES MOTARDS À la suite d un concours, Altarea Cogedim a été sélectionné en 2013 pour réaliser le nouveau siège de la Mutuelle des Motards. Situé à Pérols (dans l Hérault) au sein de la ZAC de l aéroport, ce projet réalisé sur mesure est composé d un immeuble de bureaux de 8780 m 2, dont un business center de 810 m 2 et de 150 places de stationnement en sous-sol. Conçu par le cabinet Jacques Ferrier Architectures, cet ensemble immobilier offrira aux salariés du site un cadre de travail accueillant, évolutif et flexible. DES PROJETS D ENVERGURE POUR RÉGÉNÉRER LA VILLE D AUJOURD HUI ET DE DEMAIN Rapport annuel et de développement durable

13 consommer LES CENTRES COMMERCIAUX, À L IMAGE DE QWARTZ, PARTICIPENT À LA DYNAMISATION DES TERRITOIRES et à leur développement économique, comme le souligne Arnaud Vincent, Directeur général adjoint opérationnel d Altarea Commerce, dans son décryptage (page 35). Selon Blandine Charvériat-Louis, Directrice marketing d Altarea Commerce (page 30), leur principal atout réside dans une offre facilitant le shopping et une expérience qui va bien au-delà de l acte d achat. Un avis partagé par Ludovic Castillo, Directeur général d Altarea Commerce, qui revient sur le savoir-faire du Groupe en matière d offre de loisirs (page 28). Quant à la digitalisation, elle est le défi majeur à relever, analysent Albert Malaquin, Directeur général d Altarea Commerce et Président-Directeur général de Rue du Commerce, et Sylvie Latour, Directrice générale adjointe de Rue du Commerce (pages 32 et 33). 120 MILLIONS DE VISITEURS PAR AN DANS NOS CENTRES COMMERCIAUX (TOTAL HORS GARES) 3 8 CENTRES COMMERCIAUX SONT CONTRÔLÉS PAR LE GROUPE (POUR UNE VALEUR UNITAIRE MOYENNE DE 79 MILLIONS D EUROS) 56 C EST LE NOMBRE DE CENTRES COMMERCIAUX GÉRÉS PAR ALTAREA COGEDIM Rapport annuel et de développement durable

14 consommer FAIRE VILLE ENSEMBLE Sociologue, Jean Viard est directeur de recherche au CNRS au Cevipof, Centre de recherches politiques de Sciences-Po. Diplômé en économie (DES, Aix-en-Provence), docteur en sociologie (EHESS, Paris), ses domaines de spécialisation sont les temps sociaux (vacances, 35 heures), l espace (aménagement, questions agricoles), la mobilité et le politique. Conférencier, il est aussi l auteur de nombreux ouvrages, dont récemment La France dans le monde qui vient. À l heure où, selon lui, «le temps du non-travail et du plaisir» domine notre société, Jean Viard nous éclaire sur la place et le rôle du commerce, des loisirs et du shopping dans le «faire société ensemble». VOS TRAVAUX METTENT EN ÉVIDENCE UNE NOUVELLE PARTITION ENTRE TEMPS DE TRAVAIL ET DE NON-TRAVAIL, QUI PENCHE FORTEMENT EN FAVEUR DU NON- TRAVAIL? QU EN PENSEZ-VOUS? Aujourd hui, nous consacrons au travail 10 à 12 % de notre existence, contre 40 % il y a un siècle. Le travail n est donc plus aussi prédominant qu hier. Et le temps libre, qui consiste à «faire des choses» développer des liens sociaux, accéder à la culture, voyager, faire du shopping augmente fortement. C est ce hors-travail considérable qui stimule le cerveau et permet d augmenter la productivité. Que vaudrait un salarié qui n aurait jamais voyagé ou jamais regardé la télévision. Il serait inemployable! Aussi, la qualité, et l accès égal aux temps libres, est un enjeu majeur d intégration dans nos sociétés. CETTE NOUVELLE PLACE DU NON-TRAVAIL EST-ELLE FAVORABLE AU COMMERCE? Si l on a le temps d aller se promener et de faire des courses, c est parce que le temps libre a augmenté Aujourd hui, c est là que l on crée du lien social, dans le «faire ensemble» de tous ces temps hors travail. Et, l acte d achat est un élément majeur du faire ensemble ou du moins à côté, autant du point de vue du spectacle qui l entoure que de l acte lui-même. Le but du shopping n est pas seulement d acheter, il est aussi de se promener, de regarder les gens, de parcourir les vitrines, de vivre des expériences c est-à-dire «faire société» autour de cette activité. «L objectif est de ne plus considérer les commerces du périurbain comme des lieux monovalents, où l on va uniquement faire des courses et manger.» JEAN VIARD LA PÉRIPHÉRIE ATTIRE UNE POPULATION EN QUÊTE D UNE QUALITÉ DE VIE DIFFÉRENTE DE CELLE DES CENTRES-VILLES. LES AMÉNAGEMENTS URBANISTIQUES ET COMMERCIAUX ACTUELS RÉPONDENT-ILS À CES NOUVEAUX BESOINS? Ce qui est nouveau, c est la reconquête du cœur des villes, où l on a su réinjecter cette «société du temps libre» via le développement des vélos, la création d espaces publics, la présence de la nature On a fait de la ville un mélange d «Haussmann» et de club de loisirs! Mais on ne sait pas encore bien gérer «les quartiers» ni le périurbain. Souvent dans cette immense périurbanité, les principales structures sont les grandes surfaces commerciales, qui sont tout à la fois des non-lieux et des espaces où les gens construisent des liens et la mémoire de leurs histoires. C est la place de l église du village le dimanche, en quelque sorte! Ou l ancienne maison du peuple des quartiers Rouges. Il faut les repenser sous cet angle. JUSTEMENT, COMMENT REPENSER CES COMMERCES DU PÉRIURBAIN? L objectif est de ne plus les considérer comme des lieux monovalents, où l on va uniquement faire des courses et manger. Ces 50 dernières années, on a trop segmenté les activités : nous devons maintenant les rassembler, revenir sur la séparation des lieux et des moments, de la même façon qu il n est plus possible de concevoir une ville où l on habite d un côté et où l on travaille de l autre. On pourrait organiser de grandes expositions dans les supermarchés, y mettre des cirques, faire des expositions de peinture, repenser les musiques dans les commerces, réinjecter de l émotion et de l authentique, bref, faire rentrer «la société du temps libre et de la création» dans des circuits commerciaux trop standardisés. DANS UNE SOCIÉTÉ OÙ LA MOBILITÉ SPATIALE, TEMPORELLE ET PROFESSIONNELLE PEUT AFFECTER LE «VIVRE ENSEMBLE», QUEL DOIT ÊTRE LE RÔLE D UNE FONCIÈRE COMME ALTAREA COGEDIM? Au niveau de la ville, il faut comprendre la polysémie des usages. Et à partir de là, créer des espaces évolutifs pour des individus dont on ne connaît pas les évolutions futures. Dans ce contexte d accélération du changement social, tous les acteurs de la ville ont un rôle à jouer. Promoteurs, architectes, intellectuels, artistes, techniciens, doivent travailler ensemble pour construire des structures dont la souplesse d adaptation au fil du temps est gage de durabilité. La grande force est de savoir avancer avec cette idée de l incertitude. L autre priorité est de concevoir des villes où l on mélange les usages, d inventer cette nouvelle mixité et de la démocratiser. Nous devons penser global et faire en sorte que l habitat (vivre), l économie (travailler) et les transports (se déplacer) soient planifiés de manière complémentaire et cohérente. La responsabilité de tous les acteurs de la ville est d assurer la mixité des fonctions logements, commerces, services, entreprises et la mixité sociale dans un même mouvement pour construire une ville habitée, intense et solidaire. JEAN VIARD, DIRECTEUR DE RECHERCHE AU CNRS Rapport annuel et de développement durable

15 consommer PROPOSER UNE EXPÉRIENCE D ACHAT UNIQUE Le format de centre commercial a très bien résisté en 2013, notamment dans les grandes agglomérations. Dans ce contexte, Altarea Cogedim a continué de bien performer. Sa stratégie : recentrer son patrimoine sur deux formats les grands centres commerciaux régionaux et les retail parks, avec le concept de Family Village et développer une offre multicanal afin de répondre aux évolutions des besoins en matière de consommation. Le centre commercial régional Qwartz, qui a ouvert ses portes en avril 2014, réunit l ensemble des savoir-faire d Altarea Cogedim en devenant le premier centre connecté aux envies de ses clients Qwartz à Villeneuve-la-Garenne (92) 2 «Ma Boutique Express» Rue du Commerce, gare de l Est à Paris (75) 3 Bercy Village à Paris (75) 4 Cap 3000 à Saint-Laurent-du-Var (06) CONJUGUER OFFLINE ET ONLINE Face à la forte accélération du marché Internet, le Groupe a su renforcer le clickand-mortar et conforte ainsi son choix du cross-canal après le rachat, en 2012, de Rue du Commerce. D où le déploiement du web-to-store. L objectif : inciter les enseignes à concevoir leur boutique comme faisant partie d un mix avec Internet. Restent à inventer de nombreuses formules sur cette base, et quel meilleur endroit que Qwartz pour aider à illustrer ce phénomène? De premières expériences ont été menées en 2013, dans les gares avec «Ma Boutique Express», des bornes interactives installées dans les magasins Relay proposant une sélection de produits de Rue du Commerce et sur le site de Gramont, à Toulouse, où le principe d une cité du e-commerce a été testé. Ces innovations ont démontré la forte adaptabilité du consommateur face à une évolution conjuguée à de nouveaux modes d achat et à une qualité de service originale. AUGMENTER L ATTRACTIVITÉ DES CENTRES PAR UN RENOUVELLEMENT DE L OFFRE Altarea Cogedim innove pour faire évoluer l offre dans ses centres commerciaux et propose de mêler commerce et loisirs, à l image de L Avenue 83, à Toulon-La Valette. Parmi les autres pistes suivies par le Groupe, l extension de l offre du Family Village d Aubergenville qui accueillera un Village de Marques, en partenariat avec Marques Avenue. La conjugaison est parfaite : le Family Village et son offre mass market et l offre Marques Avenue avec ses prix et ses marques nationales et internationales s adaptent à la haute qualité architecturale et environnementale des lieux. Enfin, Qwartz, à Villeneuve-la-Garenne, propose un experience store dont le principe est d offrir à ses clients, tout au long de l année, de nouvelles marques, de nouveaux créateurs, des collections exclusives Mode, Beauté, Déco, High-Tech, différents thèmes sont présents au fil des mois. Chaque semaine, animations et concours permettent également de recevoir des offres exclusives et de gagner de nombreux cadeaux. CONSOLIDER LES ACQUIS EN 2014 Avec plusieurs projets en cours, Altarea Cogedim dispose aujourd hui d un pipeline de m 2 GLA (en QP) en développement. Cette stratégie s accompagne d un partenariat solide avec des investisseurs institutionnels, comme Orion Capital Managers (Qwartz), ABP et Predica (Cap 3000), la Caisse des Dépôts pour l opération parisienne située boulevard Macdonald dédiée à la réalisation d un pôle commerce de m 2 ou encore Allianz sur cinq actifs du Groupe (Toulon-La Valette, Espace Chanteraines, Espace Gramont, Boutiques gare de l Est, Bercy Village). Le Groupe veut également continuer à renforcer le cross-canal sur un périmètre élargi à d autres centres commerciaux. Il va poursuivre le développement de nombreuses expériences économiquement viables en ce sens. De très bonnes performances opérationnelles des actifs France. GILLES BOISSONNET, DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ EN CHARGE DU COMMERCE Par ailleurs, depuis cinq ans, Altarea Cogedim s attache au développement de son activité de gestion de centres commerciaux pour le compte de tiers, qui représente aujourd hui près d un milliard d euros d actifs. Altarea Cogedim aborde 2014 avec des atouts majeurs : un savoir-faire en commerce, un portefeuille de projets de qualité annoncé avec des partenaires de premier plan et la volonté bien ancrée de l innovation, tant en matière de conception des centres, de choix d enseignes, de services clients ou d intégration du e-commerce comme format complémentaire au commerce physique. Rapport annuel et de développement durable

16 consommer NOS ENGAGEMENTS FAIRE DU CENTRE COMMERCIAL UNE DESTINATION LUDIQUE Le Groupe a depuis sa création innové en développant des projets de centres commerciaux alliant commerces et loisirs. Ce modèle original démontre sa pertinence. Après Bercy Village, Carré de Soie près de Lyon, le Groupe fait du développement du commerce-loisirs, avec L Avenue 83 à Toulon-La-Valette et Ponte Parodi à Gênes, un axe stratégique. Nous croyons depuis longtemps, chez Altarea Cogedim, que les centres commerciaux doivent être des lieux de vie, où l on vient et revient, des espaces où culture, loisirs et plaisir se mêlent. LUDOVIC CASTILLO, DIRECTEUR GÉNÉRAL D ALTAREA COMMERCE ET ADMINISTRATEUR DÉLÉGUÉ D ALTAREA ITALIA Qu apporte la dimension loisirs aux centres commerciaux? Elle traduit une intention de plaire, de créer de la vie. Avec les loisirs, nous sommes dans la séduction, dans la superposition de moteurs générateurs de flux. Si l on est trop «commercial», on élimine une clientèle potentielle au lieu de l élargir. À titre d exemple, ce qui marche bien en Europe, hors équipements subventionnés (piscine ), c est le cinéma. Le consommateur s éloigne ainsi des dépenses «contraintes» (alimentation, besoins essentiels ) pour aller vers le divertissement : les salles de jeux, de fitness Aujourd hui, la consommation se veut ludique. Les boutiques deviennent des showrooms On soigne la présentation, le package. Mais attention, devenir ludique ne consiste pas à ajouter un élément! Le centre commercial se transforme en un ensemble concret qui mêle loisirs et non-loisirs : si c est réussi, le consommateur ne doit pas sentir la transition. Et le flux est un excellent indicateur de réussite Que recouvre spécifiquement l offre de loisirs dans un centre commercial Altarea Cogedim? Ce qui fait notre originalité n est pas l offre en elle-même cinéma et restaurant principalement, mais la façon dont nous créons un centre commercial. Un espace où l on essaie de combler le plaisir du client, mais aussi où l on innove en matière de services, comme au Qwartz. Altarea Cogedim possède une réelle compétence dans les contenus loisirs et dans sa façon de faire d un centre commercial une destination ludique, grâce à une maîtrise de la mise en scène et de la présentation. Prenons l exemple de Ponte Parodi, à Gênes en Italie. Ce projet emblématique de requalification du port antique au centre du magnifique golfe de Gênes et à la jonction du port touristique, s annonce comme un véritable pôle multifonction de loisirs et de commerces. Il bénéficie d un emplacement exceptionnel, avec un port de plaisance, une grande place, un musée de la Mer, un aquarium Notre projet propose une promenade le long d un mail, avec escales aux terrasses des cafés, arrêts dans les flagships à la mise en scène originale Alors que la ville de Gênes est plutôt fermée, avec des ruelles étroites et de petites boutiques, Ponte Parodi offre de grands espaces et des places ouvertes, ce qui favorise la flânerie. Le programme ludique est à inventer, et c est là que le Groupe démontre sa capacité d adaptation aux nouveaux modes de consommation et de loisirs. Ce type de projet encourage les rencontres dans des endroits conviviaux, donne à nouveau envie de se retrouver au restaurant, de rejoindre un groupe d amis en terrasse Comment se construit l offre proposée? Chaque centre commercial est un prototype, participe d un process de création pure. Et en la matière, il n y a pas de recette toute faite. Pour aboutir au résultat escompté, on tâtonne beaucoup et on teste énormément de pistes. Le sur-mesure peut rarement être dupliqué. En revanche, les loisirs qui marchent sont forcément portés par un acteur ; et tout notre talent d assemblier consiste à réunir les bons opérateurs sur un projet. Si l alchimie opère, le succès est au rendez-vous. À Gênes, tous les «ingrédients» sont en place, l enjeu est de savoir quoi en faire Quelles sont les perspectives de développement en la matière? Le «loisir» va recréer du lien social, à l image de l ouverture d un cinéma au milieu d un ensemble de logements, par exemple. Dans la gestion des pieds d immeubles, nous devons recréer la «place du village», redonner le goût de sortir. À une époque, on prédisait que la télévision allait vider les cinémas, plus récemment, qu Internet allait vider les boutiques. Or, à chaque fois, le lien social a repris le dessus en suscitant de nouvelles envies. Nous sommes passés d une offre d animation à une offre marketing destinée au consommateur final. Nous allons chercher de plus en plus le flux. Pourquoi la gare est un lieu qui intéresse? Parce qu il y a du flux! C est ce qui nous motive sur les projets en cours comme Toulon- La Valette, Ponte Parodi, Gramont à Toulouse ou encore à Chartres, où tout reste à inventer. PANORAMA DU COMMERCE-LOISIRS 1 Le centre commercial et loisirs L Avenue 83, situé à Toulon-La Valette, hébergera sur m 2 un multiplexe de cinéma, des grandes surfaces spécialisées, des boutiques et des kiosques un espace fitness ainsi qu une aire de jeux pour les enfants. 2 Véritable pôle multifonction de loisirs et de commerces, Ponte Parodi situé à Gênes proposera à ses visiteurs des espaces shopping tendance, des activités récréatives et culturelles. DEPUIS SA CRÉATION, ALTAREA COGEDIM INNOVE EN DÉVELOPPANT DES PROJETS DE CENTRES COMMERCIAUX ALLIANT COMMERCES ET LOISIRS. VÉRITABLES LIEUX DE VIE, CES CENTRES PROPOSENT UNE EXPÉRIENCE SHOPPING RENOUVELÉE Altarea Cogedim a inventé avec Bercy Village le commerce-loisirs, offrant aux visiteurs un lieu de vie authentique basé sur une offre festive dans laquelle les loisirs, la culture, la détente et le commerce sont les éléments de la réussite. 4 Situé au cœur d une zone de chalandise de premier plan, près de Lyon, Carré de Soie associe commerces et loisirs sur près de m 2. Rapport annuel et de développement durable

17 consommer Les visiteurs du centre peuvent découvrir un parcours numérique composé de 11 animations interactives et ludiques. Ici le digital graf. NOS ENGAGEMENTS FAIRE VIVRE UNE EXPÉRIENCE INÉDITE À NOS CLIENTS Ouvert en avril 2014, Qwartz centre commercial régional situé à Villeneuve-la-Garenne, dans les Hauts-de-Seine offre un cadre d exception aux enseignes nationales et internationales, mais aussi aux clients en leur proposant une expérience shopping inédite, associant commerce physique et e-commerce. Connecté à de nombreuses innovations, Qwartz symbolise le centre commercial de nouvelle génération, véritable lieu de vie et destination shopping, où plaisir, émotions et loisirs se mêlent. L un des pôles commerciaux les plus attractifs du Grand Paris. CES PLUS QUI FONT LA DIFFÉRENCE QWARTZ INNOVE POUR SES CLIENTS EN INTÉGRANT DE NOMBREUSES INNOVATIONS : CITÉ DU E-COMMERCE, EXPERIENCE STORE, SOCIAL WALL L OBJECTIF? CRÉER UN ESPACE DE VIE PLUS SENSIBLE, RELATIONNEL ET EXPÉRIENTIEL! L idée est de créer le mall du XXI e siècle, en offrant un lieu numérique accessible à tous, doté d installations interactives qui permettent de jouer, de vivre une émotion BLANDINE CHARVÉRIAT-LOUIS, DIRECTRICE MARKETING D ALTAREA COMMERCE Qu est-ce que le Qwartz apporte de différent à ses clients? Une expérience relationnelle unique qui suscite une occasion de «revisite». Aujourd hui, les clients veulent plus qu un produit ou un service. Ils souhaitent vivre une expérience. Ils demandent à être surpris par de nouvelles offres, des attractions originales, et aspirent à vivre un parcours fluide via notamment une expérience personnalisée. Quelle est la force d attraction de cette expérience shopping? Avec Qwartz, nous proposons une visite expérientielle et fluide, capable de créer une relation durable. Cela passe d abord par deux lieux de commerce inédits qui renouvellent l offre pour nos clients : la Cité du e-commerce, qui réunit le meilleur du Web, les bonnes affaires ainsi qu une découverte sur écrans tactiles de nouveaux produits et de marques complémentaires, le tout dans un lieu «cocon», associé à un espace convivial avec hôtesse ; et l experience store, cet espace dédié qui propose à la vente une ou des marques inédites en centre commercial qui tournent régulièrement. Cela passe également par des services de qualité, comme l accueil premium (prêt de poussettes, de tablettes, de chargeurs ), des espaces enfants en libre accès, des aires de repos confortables et équipées, des lieux adaptés au coworking Les jours d affluence, un groom est à disposition pour collecter les achats et, le samedi, un personal shopper propose une aide personnalisée à l achat. Cela passe enfin par de nombreuses animations numériques proposées pendant le week-end et les vacances scolaires. Justement, quel est le «plus» en matière d expériences numériques? Un parcours fun et interactif dans le centre fait découvrir au client une dizaine d installations qui l interpellent et l incitent à jouer. Cela s inscrit dans la tendance sociétale, où le visiteur veut être l acteur ou le héros de ce parcours. Le client pourra partager son aventure sur les réseaux sociaux ou encore communiquer avec son centre sur Facebook ou via le digital social wall installé à l accueil, véritable point névralgique de la vie numérique du centre reprenant tous les contenus d actualité. Quel rôle a joué l équipe marketing dans «l invention» de nouveaux services? Elle a permis de dégager un positionnement unique, qui crée de la valeur pour les enseignes et qui répond aux attentes des clients en termes de fluidité et de personnalisation, tout en étant en ligne avec les grandes tendances. Pour cela, elle a entrepris un benchmark approfondi des lieux de vie et une analyse des lignes de force de la culture numérique pour anticiper les évolutions : l innovation technologique (géolocalisation), les usages numériques (Web, smartphones) ou encore les expériences interactives comme Qwartz move, qui retransmet les mouvements du visiteur sur un lustre géant. 1 LA CITÉ DU E-COMMERCE Un espace convivial qui propose de découvrir sur des bornes interactives les bonnes affaires, nouveaux produits et marques complémentaires à l offre du centre. 4 LES VITRINES MAGAZINES Deux grandes vitrines en milieu de mail, avec des scénographies étonnantes, sur le modèle des vitrines de grands magasins. Ces vitrines, renouvelées tous les deux mois, permettent de montrer la richesse de l offre de toutes les enseignes, au fil des saisons. 2 L EXPERIENCE STORE Une boutique qui propose une ou des marques inédites en centre commercial. Elles sont renouvelées tout au long de l année. 5 LES ŒUVRES ARTISTIQUES NUMÉRIQUES Le parcours numérique proposé par Qwartz comprend six œuvres numériques interactives issues d une sélection de travaux d artistes parmi les plus réputés de la scène internationale. Cette programmation est le fruit d un partenariat avec le Cube, centre de création numérique. 3 UN ACCUEIL PREMIUM Prêt de poussettes, de tablettes, de chargeurs tout est prévu pour faciliter la vie des clients. 6 UN PERSONAL SHOPPER Pour un service encore plus personnalisé, les clients bénéficient d un personal shopper tous les samedis. Ils peuvent ainsi essayer virtuellement des tenues ou bénéficier des conseils d un styliste. Rapport annuel et de développement durable

18 consommer NOS ENGAGEMENTS ACCOMPAGNER LA TRANSFORMATION DES MODES DE CONSOMMATION «Ma Boutique Express» fait entrer le digital en gare et propose une offre innovante de produits. Les consommateurs sont souvent pressés : mettre sur leur chemin toute une palette de produits que l on ne trouve pas forcément en gare peut répondre aux nouveaux modes de consommation. SYLVIE LATOUR, DIRECTRICE GÉNÉRALE ADJOINTE DE RUE DU COMMERCE Pour Altarea Cogedim, première foncière multicanal, l enjeu est d inventer un nouveau modèle de distribution pour apporter des solutions de commerce en phase avec l époque et la forte mobilité digitale. En renforçant les synergies entre Rue du Commerce et ses centres commerciaux, le Groupe joue la complémentarité des modèles de commerce online et offline. Quelles sont les attentes prioritaires des consommateurs en ligne? Avant de faire leurs achats, les clients comparent et font des allers-retours entre le Web et le commerce physique. Un comportement exacerbé par la baisse du pouvoir d achat, qui augmente leur besoin de réassurance. Tandis que les principaux leviers d achat en boutique se résument à voir le produit et avoir une disponibilité immédiate, plusieurs critères entrent en compte sur le Web : le prix, la facilité, le choix, le gain de temps. Comment Rue du Commerce y répond? En devenant en 2013 le premier centre commercial digital en France, Rue du Commerce a créé une génération de market place qui s appuie sur des enseignes de référence issues du commerce physique. Avec les 250 nouvelles enseignes ayant déjà rejoint le site, Rue du Commerce représente aujourd hui l équivalent de 10 centres commerciaux. Son positionnement s est affirmé : il a fait évoluer son offre de produits et de services en sélectionnant les meilleures marques et enseignes dans le domaine de l équipement de la maison et de la personne. Il a également renforcé ses engagements au profit de la qualité de service : sélection des meilleures offres du Web et des grandes enseignes physiques, conseil personnalisé, achat et livraison où et quand l internaute le souhaite, notamment grâce à l ensemble des applications en ligne proposées (iphone, Androïd et ipad), garantie d un niveau de service optimal, notamment par l accès au service client ouvert 7 j/7. Aujourd hui, avec «Ma Boutique Express», Rue du Commerce descend dans la rue et entre en gare, en proposant une nouvelle expérience d achat rapide, tactile et simplifiée sous forme de bornes digitales d achat. En quoi consiste précisément cette nouvelle expérience d achat? Il s agit d un canal de distribution inédit et porteur de flux. Déjà installées dans les boutiques Relay et présentes dans six gares parisiennes, les bornes L alliance du commerce online et offline propose une nouvelle expérience d achats pour nos clients, plus fluide et instantanée. C est bien un centre commercial digital que nous proposons, une market place de nouvelle génération qui s appuie sur des enseignes de référence pour répondre aux attentes et aux envies de nos clients. ALBERT MALAQUIN, DIRECTEUR GÉNÉRAL D ALTAREA COMMERCE ET PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL DE RUE DU COMMERCE Rapport annuel et de développement durable

19 consommer «Ma Boutique Express» constituent un exemple web-to-store. Chacune propose une sélection d une centaine de nos produits phare, fréquemment renouvelée afin de s adapter à la saisonnalité (soldes, promotions ). «Ma Boutique Express» est facile d utilisation : tactile et intuitive, elle propose une navigation simple pour que l achat, de la sélection du produit au paiement, soit réalisé en moins de cinq minutes. Et vous pouvez choisir où et quand vous faire livrer. Quelles solutions sont aujourd hui les plus plébiscitées? Le cross-canal, qui permet au client d acheter par différents canaux 1 2 (Internet, mobile, magasin) quand il veut, 24 h/24 et 7 j/7, et d être livré où il le souhaite. Également le m-commerce, car, dans le parcours d achat multicanal, les smartphones et tablettes occupent une place de plus en plus importante, que ce soit pour préparer un achat ou le valider, consulter un prix chez soi ou directement en magasin. Enfin, les services web-to-store, qui apportent de la valeur ajoutée dans le process d achat. Par exemple, le click-and-collect permet à l internaute de payer un produit en ligne et de le retirer en magasin. 1 À nouveau positionnement de marque, nouvelle identité En 2013, Rue du Commerce a fait peau neuve pour satisfaire encore mieux ses clients et leurs envies! 2 Avec «Ma Boutique Express», Rue du Commerce s invite en gare! Cette initiative témoigne d une expérience de e-commerce réussie sur points de vente physiques. LES NOUVEAUX COMPORTEMENTS D ACHAT EN LIGNE WEB-TO-STORE 70 % des internautes préparent sur Internet leurs achats dans le monde physique. 40 % des tablonautes utilisent leur tablette pour préparer un achat. 22 % des mobinautes utilisent leur mobile pour préparer un achat offline. CLICK-AND-COLLECT Véritable trait d union entre le «click» et le «mortar», le click-and-collect est un service qui répond aux besoins des internautes (immédiateté et praticité) et permet d augmenter le trafic en points de vente, fidéliser ses clients et renforcer l attachement à sa marque. 70 % des principales enseignes françaises proposent ce service. 24 % des internautes achètent sur Internet et vont retirer leur commande en magasin. 40 % des personnes venant effectuer un retrait en magasin achètent de nouveaux produits en boutique. Les 3 segments les plus populaires du click-and-collect sont la mode, le petit matériel électrique et les accessoires de décoration. 20 % des Français utilisent le drive pour leurs courses d alimentation. NOS ENGAGEMENTS ÊTRE UN MOTEUR POUR L EMPLOI LOCAL Dans les prochaines années, Altarea Cogedim entend continuer à participer activement au développement des territoires, notamment par le biais de la création d emplois. L ouverture de centres commerciaux comme Qwartz est une réelle opportunité pour le Groupe de nouer des partenariats privilégiés avec les collectivités locales et toutes les parties prenantes de la dynamique économique d une région. Qu apporte l ouverture de Qwartz à Villeneuvela-Garenne et, plus largement, au département des Hauts-de-Seine? Villeneuve-la-Garenne est en pleine mutation : nouveaux emplois, nouveaux quartiers, nouveaux transports Toute la vie de la commune est plongée dans une grande dynamique, dont les riverains pourront pleinement profiter dès En ouvrant Qwartz dans la ZAC de La Bongarde, nous souhaitions redonner vie à un quartier et redynamiser la ville. Car la ZAC constitue un effet de levier incontestable pour le développement de tout un quartier et, au-delà, de tout un territoire. Qwartz et c est une première dans le monde des centres commerciaux a aussi vocation à dépasser le traditionnel conflit entre grandes surfaces et petits commerces, en favorisant un dialogue de fond sur les évolutions qui affectent l ensemble des structures commerciales, quelle que soit leur taille, et en y apportant des réponses partagées, en lien avec le tissu commercial de la ville. Sa localisation a-t-elle impacté la conception du centre? L intégration urbaine d un centre commercial répond à une logique de flux et d image architecturale. Qwartz vient à la fois capter les flux routiers de l A86 et de la RD7, et anticiper ceux qui vont se créer dans la ZAC de La Bongarde dans les années à venir. Il convient donc de positionner les entrées piétonnes pour se connecter à ce futur quartier et, bien sûr, au centre-ville. Il faut par ailleurs anticiper les flux de la zone qui va se créer, de la ZAC de La Bongarde aux autres activités alentour, dans les 10, 15 à 20 ans, pour réserver des entrées piétonnes et urbaines. Le partenariat à mener avec les acteurs publics pour aménager la zone est donc important et lourd d enjeux. Par ailleurs, avec ses 400 mètres de long, ses façades animées et une hauteur de plus de 25 mètres, le bâtiment est un véritable vaisseau amiral qui nécessite des solutions d insertion architecturale. Comment avez-vous travaillé avec les partenaires locaux? Avec Orion, co-investisseur, nous nous sommes engagés auprès de la ville à être un acteur impliqué dans le développement économique du territoire, en faveur du commerce de proximité, ainsi qu au niveau de l emploi local. Nous avons ainsi signé une Charte d engagement d emploi local annexé aux baux. Cela se traduit par deux engagements : dans la phase travaux, 5 % des postes ont été proposés aux Villénogarennois et 5 % des heures à des entreprises d insertion ; en phase d exploitation, un poste sur deux sera réservé à l emploi local. À terme, Qwartz représente un potentiel d environ emplois dans les secteurs de la vente, de la grande distribution et des services. Avoir des salariés qui vivent à proximité du site constitue un véritable atout pour les enseignes, comme pour les acteurs locaux. En se lançant dans de grands projets structurants, tels que la dynamisation du quartier de La Bongarde avec la création de Qwartz, tous les partenaires du centre traduisent leur volonté de réduire les écarts de développement entre les territoires. ARNAUD VINCENT, DIRECTEUR GÉNÉRAL ADJOINT OPÉRATIONNEL D ALTAREA COMMERCE Rapport annuel et de développement durable

20 habiter AFIN D APPORTER UNE RÉPONSE AUX BESOINS DES ACQUÉREURS, COGEDIM DIVERSIFIE SES GAMMES DE LOGEMENTS. Mais toujours avec le souci de la qualité pour tous, comme le précisent Christophe Bacqué et Patrick Mazières, Directeurs généraux de Cogedim (page 42), et dans une perspective de convergence de l offre de logements et de la demande, expliquent Philippe Ulivieri et Manuel Colleaux, co-présidents des Régions (pages 44 et 45). Pour y parvenir, le Groupe développe notamment «un esprit de service» Cogedim qui, selon Christian Musset, président de Cogedim Vente, fait la différence (page 46). En prise directe avec les mutations de la société, Cogedim a également su répondre très vite aux questions d habitat d une nouvelle génération de seniors «actifs». Alexis Moreau, Directeur général de Cogedim Résidences Services, évoque les atouts des résidences Cogedim Club (page 48). 883 MILLIONS D EUROS C EST LE CHIFFRE D AFFAIRES LOGEMENT DU GROUPE EN C EST LE NOMBRE DE LOGEMENTS RÉSERVÉS EN MILLIONS D EUROS TTC C EST LE MONTANT DES RÉSERVATIONS RÉALISÉES PAR LE GROUPE EN 2013 Rapport annuel et de développement durable

21 habiter FABRIQUER DES VILLES «PASSANTES» David Mangin, architecte et docteur en urbanisme, titulaire du prix «La ville à lire» pour son livre La Ville franchisée, lauréat du concours pour le réaménagement du secteur des Halles à Paris, a de nombreuses cordes à son arc avec l agence Seura : espaces publics, nouveaux quartiers, recomposition des voiries rapides pour en faire des supports d aménagement, conception de villes nouvelles en Asie Autant d expertises qui démontrent que la multispécialisation permet de se réinterroger et de se réinventer en permanence. VOUS AVEZ FAIT ŒUVRE PIONNIÈRE EN OPPOSANT «VILLE FRANCHISÉE» À «VILLE PASSANTE». POUVEZ-VOUS NOUS EN DIRE DAVANTAGE? Depuis longtemps, je m intéresse à l aménagement des grands territoires, que je qualifie de «villes franchisées». Ces villes sectorisées celles des enclaves privées, des environnements sécurisés de moins en moins publics et gratuits, et de la ségrégation résidentielle ne sont pas le fruit du hasard : elles résultent de logiques implacables. À l inverse, la «ville passante», durable et métissée, peut changer pour s adapter à de nouvelles conditions économiques, sociales et écologiques. Elle repose sur l idée d une moindre dépendance automobile, d une forte hétérogénéité des architectures et d une véritable diversité d usage. Elle permet, au quotidien, d accéder à des services élémentaires comme l école, les commerces, les transports publics, sans avoir besoin d emprunter sa voiture. QUE PRÉCONISEZ-VOUS POUR FABRIQUER DES «VILLES PASSANTES» AU SERVICE DU MIEUX-VIVRE ENSEMBLE? Aujourd hui, l ensemble du système de circulation automobile produit de gigantesques enclaves fermées : zones commerciales, parcs de loisirs, lotissements résidentiels Pour sortir de cet urbanisme de «grandes poches» dont nous héritons, il faut se concentrer sur les réserves foncières des territoires déjà urbanisés ou à urbaniser, mais aussi fabriquer le réseau intermédiaire qui permet de densifier et de favoriser la mixité fonctionnelle en mêlant logements, commerces et activités. L un des enjeux est d investir dans la voirie secondaire en recréant les conditions de la rue : les gens sont prêts à «Aujourd hui, promoteurs, architectes et élus forment un tripode. C est pourquoi nous devons créer, ensemble, des modes de travail moins figés et plus inventifs.» DAVID MANGIN marcher s ils rencontrent sur leurs chemins des offres diversifiées. Il faut également inventer des systèmes de densification progressive, construire des bâtiments avec des logiques d extension intégrées COMMENT ONT ÉVOLUÉ LES RELATIONS ENTRE LA VILLE ET LE LOGEMENT CES DERNIÈRES ANNÉES? Le rapport entre logement et ville m intéresse beaucoup, car nous essayons tous de dépasser la production de logements de masse isolés et de faire fonctionner les deux sans créer de quartiers isolés, de résidences fermées ou d autres produits urbains qui «clubisent» la ville. Ce qui invite à se poser la question de la taille et de la forme des îlots, à trouver la façon de créer des profondeurs, une diversité de hauteurs et de situations, et donc, à sortir de «l urbanisme de la moyenne». Par exemple, on peut faire de la hauteur, dès lors que c est une hauteur relative qui accepte à la fois des éléments petits et grands. CET URBANISME DE LA MOYENNE QUE VOUS SEMBLEZ CRITIQUER N EST-IL PAS PLUS AGRÉABLE POUR LES HABITANTS? On ne peut pas créer des projets uniquement pour les habitants, car nous sommes tous à la fois habitants, touristes, visiteurs, salariés, consommateurs Notre travail est donc de résoudre des injonctions paradoxales, de créer des situations plus riches et plus identitaires, où la mixité est mise à l honneur, et non de réaliser des projets mécaniques. LA MIXITÉ D USAGE, JUSTEMENT, VOUS Y CROYEZ? Oui, car c est une question liée aux modes de vie des nouvelles générations. Pour preuve, le développement des laveries communes, des voitures en auto-partage, des locaux de voisins Ainsi, au-delà de la question de mélanger des bureaux et des logements dans un même groupe d immeubles, d autres mixités d usage sont à créer, notamment dans les services : l entretien, la gestion, la surveillance liés à des formes d habitat collectif constituent des entrées intéressantes de la mixité fonctionnelle intelligente. Le même challenge est à relever dans les nappes pavillonnaires que l on fabrique, car, en empêchant de densifier, on évite de diversifier et de créer des services de proximité. EXISTE-T-IL UNE DEMANDE EFFECTIVE DE LOGEMENTS ÉVOLUTIFS ET DE LOGEMENTS INTERGÉNÉRATIONNELS? La vie est de plus en plus longue et les situations de plus en plus changeantes. Nous devons donc promouvoir une architecture vivante, élaborer des systèmes constructifs intégrant davantage d évolu- tivité, de transformation et de transmission. Avec la crise économique, beaucoup de gens bricolent eux-mêmes, et l une des demandes récurrentes est : «Puis-je finir plus tard?» Que les propriétaires puissent intervenir sur leurs logements est positif, c est une façon de faire de la densification. C est aussi une façon de se projeter. Quand tout est fini et figé, comme trop souvent dans les ZAC, difficile de s accrocher à quelque chose. En ce sens, vive la crise! UN CONSEIL À DONNER AUX PROMOTEURS? Aujourd hui, promoteurs, architectes et élus forment un tripode. C est pourquoi nous devons créer, ensemble, des modes de travail moins figés et plus inventifs. Nous devons bien comprendre les enjeux et contraintes des uns et des autres, et surtout, travailler plus en amont avec les élus pour réduire l autocensure. Ce sont les usages et l évolution de la société qui font que la ville évolue et que nous devons en permanence changer nos paradigmes. DAVID MANGIN, ARCHITECTE-URBANISTE GRAND PRIX DE L URBANISME 2008 Rapport annuel et de développement durable

22 habiter PROPOSER À CHACUN UN HABITAT ADAPTÉ À SES BESOINS Depuis plusieurs années, Cogedim diversifie ses gammes de logements pour répondre aux besoins des acquéreurs en entrée et milieu de gamme. Cogedim a développé les résidences gérées pour les seniors actifs, étudiants et hommes d affaires, et a renforcé son implication auprès des villes pour créer de «Nouveaux Quartiers». Le Groupe se positionne également comme un partenaire actif des investisseurs institutionnels et des acteurs du logement social. Il est toujours très dynamique dans le haut de gamme, son activité historique Domaine de l Erdre près de Nantes (44) 2 Place du Grand-Ouest à Massy (91) 3 Résidence Cogedim Club à Bénodet (29) 4 Nice Méridia dans la Plaine du Var (06) 4 POURSUITE DE LA DIVERSIFICATION DES GAMMES DE PRODUITS En 2013, Cogedim a poursuivi l ouverture de son offre vers le milieu et l entrée de gamme, tout en continuant d appliquer son principe de qualité pour tous, qui est au cœur de son ADN. Ainsi, en 2013, ces segments du marché ont représenté 56 % des réservations en valeur, quand le haut de gamme atteignait 33 % et les résidences gérées 11 %. Quant aux opérations nouvelles entrées en portefeuille foncier en 2013, les deux tiers portent sur le milieu et l entrée de gamme. L activité du Groupe a donc fortement évolué et présente une offre de produits bien adaptée à la solvabilité des acquéreurs : Cogedim est vraiment devenu un promoteur généraliste. DÉVELOPPEMENT DES VENTES AUX INSTITUTIONNELS Parmi les mesures prises par le gouvernement pour reconstituer un parc significatif de logements offrant un loyer intermédiaire figure la mise en place d un dispositif fiscal spécifique en vue d inciter les investisseurs institutionnels à revenir vers le marché du neuf : baisse de 10 % de la TVA et exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 20 ans. Altarea Cogedim, qui avait anticipé ce mouvement, a déjà réalisé en 2013 plus du tiers de ses réservations en valeur sous la forme de ventes de logements libres auprès des institutionnels et bailleurs sociaux. Cogedim est donc bien placé pour relever les défis du logement intermédiaire auprès de ces acteurs. DÉPLOIEMENT DES RÉSIDENCES SERVICES Altarea Cogedim développe, sous la marque Cogedim Club, un concept unique de Résidences Services pour seniors actifs offrant une localisation au cœur des villes et une gamme de services à la carte très performants. Des résidences pour étudiants et hommes d affaires sont également proposées avec des prestations adaptées. En 2013, la première Résidence Services pour seniors Le Jardin d Aragon a été lancée au cœur de Villejuif. D autres résidences accueilleront bientôt des locataires à Arcachon, Sèvres, Cannes-Pégomas, Chambéry et Bénodet. L objectif est de commercialiser rapidement 10 résidences par an, soit une production annuelle supérieure à logements. CRÉATION DE «NOUVEAUX QUARTIERS» En région parisienne et dans les grandes métropoles régionales, Altarea Cogedim accompagne les collectivités qui réaménagent leur territoire, soit en créant intégralement de «Nouveaux Quartiers», soit en construisant des ensembles de logements au sein de projets urbains de grande ampleur. Dotés d une nouvelle identité urbaine et architecturale, ces quartiers sont conçus pour apporter aux populations une offre diversifiée : logements familiaux, Résidences Services, bureaux, hôtels, centres commerciaux, loisirs, équipements publics Emblématiques de la capacité du Groupe à «transversaliser» ses savoir-faire, une douzaine de projets de ce type sont en cours de réalisation, parmi lesquels les Bassins à flot à Bordeaux, Nice Méridia, le Carré de Soie à Lyon ou encore Place du Grand-Ouest à Massy, qui s est distingué avec la vente de 232 logements libres à Crédit Agricole Assurances. RENFORCEMENT DES PARTENARIATS AVEC LES BAILLEURS SOCIAUX Dans le cadre du programme national de construction de logements sociaux par an, Altarea Cogedim travaille en étroite collaboration avec les bailleurs sociaux Avec millions d euros de réservations en 2013, les ventes de logements neufs du Groupe ont progressé de 18 % sur un marché national en baisse de 7 % par rapport à Notre ambition est de passer, dans le cadre du redéploiement de l offre de logements mise en œuvre par les pouvoirs publics et si la demande le permet de à logements neufs réservés par an d ici à CHRISTIAN DE GOURNAY, DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ EN CHARGE DU LOGEMENT, DES RÉGIONS ET DES RELATIONS INSTITUTIONNELLES nationaux et régionaux. Le Groupe propose aussi bien des programmes entièrement dédiés que des immeubles ou cages d escalier correspondant aux 25 % de la proportion minimale obligatoire de logements sociaux dans les villes. Rapport annuel et de développement durable

23 habiter NOS ENGAGEMENTS EXIGER LA QUALITÉ POUR TOUS En 2013, Cogedim a fêté ses 50 ans 50 ans d attention, d innovation, de confiance, d exigence et, plus que jamais, de qualité pour tous. Ce principe qui s applique à toutes les gammes de prix, fait de Cogedim une marque à part, totalement dédiée au plaisir d habiter. Nous avons la même ambition de qualité pour tous nos produits. Cette exigence fait partie de notre ADN. CHRISTOPHE BACQUÉ, DIRECTEUR GÉNÉRAL DE COGEDIM, MEMBRE DU DIRECTOIRE La qualité pour tous, cela veut dire quoi? Cela signifie que notre Groupe doit être capable d apporter une réponse immobilière de qualité, quels que soient le territoire et la gamme de produits concernés. Nous devons avoir la même ambition pour tous nos produits. Ce principe commence par la sélection des sites emplacement et proximité avec les transports et se poursuit avec la pérennité des façades, les plans des logements, la présence d espaces de vie extérieurs, le choix des matériaux et solutions favorisant la sécurité, le confort et les économies d énergie Les critères de la «qualité pour tous» sont tout autant la qualité d usage, des paysages, de l architecture ou des prestations, que la qualité d accompagnement du client à l achat ou la qualité de la livraison, moment où l on délivre la promesse faite au client. Enfin, nos parties communes (halls, paliers d étage ), qui sont les espaces de vie partagés par nos clients et leurs visiteurs, doivent être qualifiants. Ils font donc systématiquement quelles que soient les gammes l objet d un projet de décoration original, incluant le plus souvent possible la création d une œuvre d art. Plus globalement, pour tendre vers cette qualité, nous travaillons avec ceux qui font l architecture d aujourd hui, de grands noms comme Christian de Portzamparc, Finn Geipel et bien d autres encore Comment appliquer ce principe de qualité pour tous sur toutes vos gammes et tous les territoires? Tout d abord, c est autour de la qualité que nous avons mis en place notre système de management de projet. Nous sommes aujourd hui un opérateur de référence dans ce domaine. La veille technologique et environnementale réalisée par Cogedim constitue également un levier important d accroissement Grâce à notre exigence de qualité, nos acquéreurs ont plaisir à habiter nos logements, et nos investisseurs savent qu ils ont réalisé un bon placement d avenir. PATRICK MAZIÈRES, DIRECTEUR GÉNÉRAL DE COGEDIM, MEMBRE DU DIRECTOIRE de la qualité, car elle nous permet d anticiper les mutations de société. Et sur les territoires, qualité rime avec respect et compréhension des particularismes locaux. Si nous avons gagné de beaux projets comme les Docks de Saint-Ouen, Massy Place du Grand-Ouest, les Bassins à flot à Bordeaux ou Nice Méridia, c est que nous avions tenu notre «promesse qualité» dans des opérations locales réussies au préalable, et que nous avions bien répondu aux attentes spécifiques de ces territoires. Enfin, la qualité, c est un savoir-faire d équipe. C est par l implication des uns et des autres que l on arrive à appliquer ce principe et à trouver un équilibre entre qualité des logements et vente au prix du marché. NOUVELLE VAGUE, UN PROJET EXEMPLAIRE RÉCOMPENSÉ Face à la Seine et à deux pas du jardin des Plantes, le programme de logements Nouvelle Vague s inspire par sa géométrie courbe des mouvements du fleuve. Son architecte, Finn Geipel (agence Lin), l a doté de 60 % de surface vitrée avec un triple vitrage. Les qualités esthétiques, de confort et de développement durable de cette opération, qui totalise 73 appartements en accession et 70 logements sociaux, ont été récompensées deux fois : lors du Grand Prix régional d Île-de-France ainsi qu aux Pyramides de Vermeil 2013, où Nouvelle Vague a reçu le Prix spécial du jury. Rapport annuel et de développement durable

24 habiter NOS ENGAGEMENTS RÉPONDRE À L URGENCE DU MANQUE DE LOGEMENTS La population française accède de plus en plus difficilement à un logement abordable. Parmi les principales causes, un déficit quantitatif de l offre, mais aussi un décalage entre le niveau de prix de l immobilier et les ressources des ménages. Sans oublier l écart qui se creuse entre les loyers des logements locatifs du secteur libre et ceux du parc social. Dans ce contexte, faire converger l offre de logements et la demande est devenu l un des enjeux majeurs d Altarea Cogedim. Comment analysez-vous le besoin en logement en France aujourd hui? Beaucoup de métropoles régionales doivent aujourd hui faire face à une forte croissance démographique et à l émergence de nouveaux besoins de logements, notamment liés à l évolution de la famille. Ces grandes agglomérations doivent également proposer un plus grand nombre de logements locatifs, afin d apporter une réponse rapide aux populations qui ne sont pas encore établies définitivement et qui ne souhaitent pas être propriétaires avant d avoir pris leurs marques. Ces marchés présentent donc une forte demande de logements, mais ne sont pas en UNE IMPLANTATION CALQUÉE SUR LES ZONES TENDUES Nantes Paris Strasbourg Annecy Bordeaux Lyon Grenoble Toulouse Montpellier Nice Marseille mesure de proposer une offre adaptée aux attentes et moyens des clients potentiels. Implanté dans dix métropoles régionales Nantes, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg, Montpellier, Marseille, Nice, ainsi qu en région Rhône-Alpes à Lyon, Grenoble et Annecy, Altarea Cogedim apporte tout son savoir-faire pour répondre à ces nouvelles exigences. Que faites-vous concrètement pour permettre au plus grand nombre d accéder au logement? Depuis plusieurs années, nous avons réorienté notre offre vers l entrée et le milieu de gamme. En 2013, près de 75 % des logements familiaux placés par Altarea Cogedim en régions l ont été dans ces gammes. Nous avons, par ailleurs, renforcé nos partenariats avec les bailleurs sociaux et mis en place une plateforme transrégionale pour les accompagner dans leurs politiques de développement et de conquête de nouveaux territoires. Des échanges très réguliers ont ainsi lieu avec des bailleurs comme SNI, I3F, Domofrance, Erilia, Novedis En région nantaise, nous apportons notre expertise à plusieurs bailleurs sociaux, afin de les aider à développer leur parc de résidences sociales pour étudiants ou jeunes actifs. Dans de nombreuses régions, nous développons Notre ambition depuis 50 ans : concevoir des espaces à vivre adaptés aux budgets et aux modes de vie de chacun, avec une exigence de qualité, de services et d innovation permanente. PHILIPPE ULIVIERI, CO-PRÉSIDENT DES RÉGIONS également des logements à prix maîtrisés, dont les critères sont définis par les métropoles en fonction des besoins de leurs populations. C est le cas, par exemple, à Nice ou à Marseille. Enfin, pour faire face au vieillissement de la population et aux nouvelles exigences des seniors actifs, les régions contribuent au développement des Résidences Cogedim Club, comme c est notamment le cas à Bénodet, au Crouesti, à Pégomas ou à Chambéry. Pour faire évoluer vos produits et vous adapter aux besoins de vos clients, quelles actions menez-vous? Nos clients veulent à la fois les meilleurs prix et les meilleures prestations de services. Pour relever ce challenge, nous faisons évoluer nos process internes afin d améliorer notre productivité. Plus que jamais, nous veillons aussi à l efficacité de la conception de nos bâtiments une mauvaise structure de départ pouvant générer beaucoup de surcoûts et à l habitabilité de nos appartements, l argent devant être placé là où il rapporte un gain de surface, de confort et de satisfaction client. Enfin, une politique d achat plus offensive auprès de nos fournisseurs nous permet d offrir plus et mieux, pour moins cher. Nous diversifions notre offre afin de répondre aux besoins de toutes les populations et de tous les investisseurs, institutionnels ou particuliers. MANUEL COLLEAUX, CO-PRÉSIDENT DES RÉGIONS 75 % DES LOGEMENTS FAMILIAUX PLACÉS PAR ALTAREA COGEDIM EN RÉGIONS L ONT ÉTÉ EN ENTRÉE ET MILIEU DE GAMME. LES DOCKS DE SAINT-OUEN, UNE OPÉRATION À PRIX MAÎTRISÉS Les logements qui composent ce nouveau quartier sont proposés à des prix très attractifs, conformément à la Charte promoteur signée entre Cogedim et la Ville. 225 C est le nombre de logements proposés par Cogedim en accession libre. Vendre 10 % au-dessous des prix du marché, c est l engagement pris auprès de la municipalité. Rapport annuel et de développement durable

25 habiter NOS ENGAGEMENTS ACCOMPAGNER LES FUTURS ACQUÉREURS DE A À Z Conseillers immobiliers, en financement, attachés de clientèle, architectes conseil, les collaborateurs d Altarea Cogedim guident, orientent et accompagnent les futurs acquéreurs du premier contact jusqu à la remise de clés avant de passer le relais au service Qualité SAV. Parce qu il n y a pas de qualité sans qualité de service. Bureau de vente de l opération Paris 7-Rive Gauche (Laennec). Salon de l Immobilier Stand Cogedim. de conclure plus facilement la vente. Le service de Gestion locative est aussi très important, car il rassure beaucoup les futurs acquéreurs. Nos films, vidéos, animations virtuelles, plans de masse en 3D qui montrent comment un immeuble s insère dans son quartier jouent également un rôle majeur dans le déclenchement de l acte d achat, car ils permettent à nos clients de mieux s approprier les lieux. Nous étudions la possibilité de visions en 4D qui donneraient la possibilité à nos prospects de se projeter dans leur appartement comme s ils y étaient! Les nouvelles réglementations ont-elles un impact sur votre offre de services? Comme nos concurrents, nous sommes soumis à diverses réglementations : BBC, RT 2012, nouvelles normes pour personnes handicapées Répondre à ces enjeux nous incite naturellement à proposer de nouveaux services associés. Quels sont les services que vous proposez le plus souvent? En entrée de gamme, même si la notion de prix l emporte, les services à disposition sont ceux évoqués précédemment. Un catalogue d options de personnalisation de son logement est même proposé. Pour le milieu de gamme et le haut de gamme, nous proposons des services adaptés, comme la modification des plans. Nous mettons à disposition des investisseurs un outil appelé «Top Invest», qui permet de leur faire bénéficier d une simulation sur mesure. Enfin, dans les services faisant partie de notre ADN, nous veillons à donner une âme aux parties communes de nos immeubles et à offrir des appartements «meublables», quelles que soient la gamme et la surface habitable. Tous les concurrents ne le font pas. C est ça l esprit de service Cogedim! La notion de service est-elle présente dans toutes les gammes? Incontestablement! Quelle que soit la gamme concernée, tout commence sur Internet, où nous proposons des simulations pour l achat, expliquons le contexte réglementaire Puis, notre service Suivi de financement accompagne nos prospects résidants, investisseurs, primoaccédants dans leurs demandes de financement et leur propose des accords avantageux avec nos partenaires bancaires. À ce stade, nos acquéreurs potentiels peuvent aussi bénéficier du taux bancaire négocié, autre service de Cogedim permettant d obtenir le meilleur taux possible et l annulation des frais de dossier. Des accords passés avec de grands gestionnaires nationaux nous permettent, par ailleurs, d offrir des prestations comme la gestion et la garantie locatives. Avec Cogedim Club nos résidences pour seniors actifs, nous allons même plus loin puisque nous garantissons aux investisseurs une mise en location maximale. Enfin, une garantie revente est mise en place en Quant aux «régularisatrices» Cogedim, elles garantissent le bon fonctionnement des process à chaque étape de la vente, assurent la tenue des délais et vérifient que les dossiers sont en ordre jusqu à la signature de l acte chez le notaire. De quoi rassurer nos clients! Cette offre de services a-t-elle une influence sur les ventes? Le suivi de financement a un réel impact sur les ventes. Ce service permet d étudier avec un prospect si son projet est réalisable, de le mettre en confiance et, donc, Proposer des services de qualité, c est offrir de la rapidité, de la sécurité, de l accompagnement, de la compréhension et de la proximité. CHRISTIAN MUSSET, PRÉSIDENT DE COGEDIM VENTE Rapport annuel et de développement durable

26 habiter NOS ENGAGEMENTS RÉINVENTER LES RÉSIDENCES POUR SENIORS Aujourd hui, les seniors vivent plus longtemps et en meilleure santé : seuls 10 % de la tranche des 80 ans et 30 % des 90 ans sont dépendants. Cette tendance tous les experts en conviennent va se poursuivre. Une nouvelle catégorie de population voit ainsi le jour : celle des seniors de plus de 70 ans, autonomes et désireux de vieillir en conservant leur indépendance et leur dynamisme. Pour cette nouvelle génération de seniors dits «actifs», la question de l habitat se pose donc. Altarea Cogedim y répond. LE JARDIN D ARAGON, 1 re RÉSIDENCE COGEDIM CLUB LES RÉSIDENCES SENIORS COGEDIM CLUB proposent des logements pensés spécifiquement pour le confort, le bien-être et la sécurité des seniors actifs. En novembre 2013, la première résidence a été ouverte au cœur de Villejuif, dans le Val-de-Marne. À terme, l ambition d Altarea Cogedim est de concevoir 10 Résidences Services par an. 1 Dans nos résidences Cogedim Club, tout est pensé pour offrir un confort à la hauteur des priorités de seniors exigeants. ALEXIS MOREAU, DIRECTEUR GÉNÉRAL DE COGEDIM RÉSIDENCES SERVICES Quelles sont les attentes des seniors actifs d aujourd hui? Elles sont multiples et ont toutes un objectif commun : continuer d avoir une vie active, connectée et ouverte sur le monde. Il s agit à la fois de prolonger l autonomie, d éviter l isolement, de recréer des situations de convivialité, ou encore de construire de nouveaux liens sociaux. Pouvoir se rapprocher de sa famille et de ses amis est également très important. Enfin, vivre en toute sérénité dans un logement neuf, proche de toutes les commodités et avec des services facilitant la vie quotidienne, est l une des motivations des seniors. Pour y répondre, nous proposons une nouvelle forme d habitat : les Résidences Seniors, réalisées et exploitées par notre Groupe sous la marque Cogedim Club. En quoi ces Résidences Seniors répondent-elles à ces nouveaux besoins? Localisées au cœur des villes, à deux pas des commerces et de tous les services de proximité, elles proposent des logements neufs de qualité allant du grand studio au trois pièces, ainsi qu un large choix de prestations à la carte. Les seniors peuvent ainsi conserver leur indépendance, tout en profitant d un cadre de vie dynamique et porteur de lien social. Avec des charges maîtrisées, ce qui est un autre avantage! Le concept des Résidences Cogedim Club est donc en complète opposition avec le modèle classique de la maison de retraite ou de la résidence médicalisée, souvent perçues comme des espaces de confinement excentrés des pôles d animation. Quels sont les atouts majeurs de ces résidences? Nos résidences proposent plus que des appartements. Les espaces sont lumineux, agencés en prévision de l évolution de la mobilité, conçus selon les dernières normes environnementales et meublés, tout en permettant d intégrer son propre mobilier, notamment en cas de mobilité réduite. Ouvertes sur l extérieur mais sécurisées, à taille humaine, les résidences sont dotées de lieux de vie favorisant les échanges : restaurant, salon avec cheminée, salle de remise en forme, terrasses, jardins Enfin, les résidants bénéficient de prestations de qualité, tels qu un accueil et une conciergerie accessibles 7 j/7, une assistance personnalisée pour le ménage, la livraison de courses, une aide informatique, des animations culturelles, un club santé/bien-être, une restauration adaptée aux envies exprimées Tout est pensé pour offrir un confort à la hauteur des priorités de seniors exigeants. 2 1 Des appartements de gamme supérieure et sur mesure. 2 Des espaces communs, à la fois ouverts, intimes et conviviaux. 3 3 Comme une grande maison chaleureuse et raffinée. Rapport annuel et de développement durable

27 travailler LE BUSINESS MODEL D ALTAREA COGEDIM EN MATIÈRE D IMMOBILIER D ENTREPRISE RÉCOLTE SES PREMIERS SUCCÈS, qu il s agisse de l expertise du Groupe dans la conception de sièges sociaux sur mesure et premium, expliquée par Thibault Lauprêtre, Directeur général adjoint d Altarea Cogedim Entreprise (page 56) ou de l exigence en termes de normes et de certifications environnementales, comme le rappelle Jean-Frédéric Heinry, Directeur général d Altarea Cogedim Entreprise (page 58). Côté hôtellerie haut de gamme, Altarea Cogedim poursuit les ouvertures de lieux emblématiques et chargés d histoire, à l image de l Hôtel-Dieu à Marseille dont Jean-Yves Raimond, Directeur général immobilier d entreprise régions, évoque la transformation en un 5 étoiles (page 59). Enfin, la montée en puissance de son fonds AltaFund est à l origine d opérations remarquables commentées par Laurian Douin, Directeur général adjoint d Altarea Cogedim Entreprise (page 63). 110,8 MILLIONS D EUROS C EST LE CHIFFRE D AFFAIRES RÉALISÉ EN BUREAU EN % C EST LA CROISSANCE DE NOTRE CHIFFRE D AFFAIRES DANS CE SECTEUR PAR RAPPORT À MÈTRES CARRÉS DE PROJETS MAÎTRISÉS ET EN COURS Rapport annuel et de développement durable

28 travailler PASSER DU BÂTIMENT À LA VILLE DURABLE Ancien élève de l École polytechnique et ingénieur général des Ponts et Chaussées, Alain Maugard a été président du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) de 1993 à Depuis septembre 2008, il préside la section «Risques, sécurité, sûreté» au Conseil général de l environnement et du développement durable (CEGDD). Il est également président de Qualibat depuis septembre Alain Maugard nous livre ici sa vision du bâtiment de demain dans la ville durable et de l évolution du métier de promoteur. Morceaux choisis. QUELS SONT, SELON VOUS, LES GRANDS ENJEUX DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE? Les promoteurs immobiliers travaillent sur des bâtiments dans la ville. Or nous sommes actuellement en pleine mutation de ce qu est la ville. Les logements, bureaux et commerces sont autant d éléments s inscrivant dans ce vaste mouvement de fond, où l on reprend des bases de croissance et de développement plus raisonnables vis-à-vis des ressources de la planète. Sachant que 80 % des pays développés sont en civilisation urbaine, la ville est bel et bien au cœur de ce changement de société. Ce qui veut dire, pour les promoteurs, que l ambition dépasse largement la réalisation de mètres carrés : les questions sur l évolution de la ville et du «vivre ensemble» doivent faire partie intégrante de leurs réflexions et de leur travail. L IMMOBILIER PEUT-IL PARTICIPER AU CHANGEMENT DE LA VILLE ET DE NOS MODES DE VIE EN VILLE AVEC PLAISIR ET DÉSIR? L une des missions des professionnels de l immobilier est de rendre cette civilisation urbaine émergente belle, séductrice et désirable. On le constate aujourd hui, il existe une véritable volonté d articulation «Le problème n est pas de dessiner la ville autrement, mais de la faire vivre autrement.» ALAIN MAUGARD des divers flux dans un même espace ou entre plusieurs lieux rapprochés. Nous sommes dans un puissant mouvement d imbrication de différents programmes dans la ville, de mixité d usages, de partage Dans ce contexte, les promoteurs doivent sortir du monoproduit. S ils veulent créer une pulsion de désir celle qui aboutit à l acte d achat, soyons pragmatiques! ils doivent proposer des programmes mixtes, du partage de lieux et des services favorisant les échanges et les rapprochements. L idée d imbriquer commerces, logements et bureaux est donc bonne. Le bonheur de vivre ensemble ne serait-il pas d être au cœur de ces différents flux? Sinon, pourquoi avoir inventé la ville! Un promoteur qui veut se différencier sur son marché doit impérativement sentir et anticiper ces tendances. L immobilier des gens immobiles n est pas l immobilier de demain! VOUS DITES QUE «LA DISTANCE PROCHE» EST AU CŒUR DES ENJEUX URBAINS? QUELLES CONSÉQUENCES, SELON VOUS, SUR LA FAÇON DE PENSER NOS PROJETS? La ville durable est la ville des proximités de distances. Les projets immobiliers doivent donc participer à «dézoner» et densifier la ville, à créer des aires de microdensité, à recréer de la microcentralité, à lutter contre l étalement contraint par un foncier trop cher L un des challenges est d ajouter de «petits cailloux et des grains de sable urbains» comme les commerces de proximité entre de «gros granules» existants, afin d accroître l intensité urbaine des territoires. Le problème n est donc pas de dessiner la ville autrement, mais de la faire vivre autrement, avec une granulométrie différente. Les promoteurs doivent savoir créer ces petits cailloux qui donnent aux quartiers et aux villes une force créatrice de valeur foncière durable. Dans cette logique, la réflexion sur le bâtiment ne peut se passer d une réflexion sur la mobilité. Une bonne desserte en transports en commun est en effet fondamentale, car la question de la ville est immédiatement liée à cette somme «bâtiment + mobilité», qui représente les trois quarts de la question énergétique mondiale. VOUS PARLEZ D INTENSIFICATION URBAINE COMME D UN PROGRÈS POUR LA VILLE. NE PENSEZ-VOUS PAS, AU CONTRAIRE, QUE CETTE DENSIFICATION FAIT PEUR? Non, dès lors que la densification ne consiste pas à avoir plus de monde dans un même espace, mais à faire plus de choses ensemble. Le principe qui consiste à intensifier les usages d un même lieu est un bon principe, plébiscité par beaucoup de gens. Aux promoteurs d anticiper et de réaliser ce rêve en sortant de leur monoculture! COMMENT MAINTENIR LA VALEUR IMMOBILIÈRE D UN BÂTIMENT DANS LE TEMPS? Un promoteur immobilier ne crée de la valeur que s il sait anticiper les mutations de société. Aussi, l un des enjeux est de penser la complexité et la diversité d usages. On ne doit plus réfléchir en termes de silos, mais en termes de systèmes. Tout promoteur doit ainsi se poser la question de l adaptabilité et des mutations d usage de son bâtiment. Une trop grande optimisation monofonctionnelle ne maintient pas la valeur dans le temps. De la même façon, la place publique doit désormais être appréhendée en termes de diversité des usages. Avant, seul le marché s y installait deux fois par semaine, mais aujourd hui on peut y faire du sport, installer des terrasses L immobilier doit contribuer à faciliter ces transformations d usages potentiels de la ville par l adaptabilité du bâtiment. Tout ce qui évite des formes d obsolescence trop rapides est créateur de valeur. ALAIN MAUGARD, PRÉSIDENT DE QUALIBAT Rapport annuel et de développement durable

29 travailler InterContinental Hôtel-Dieu à Marseille (13) DÉPLOYER UN NOUVEAU BUSINESS MODEL Le marché français de l immobilier d entreprise offre un paradoxe en 2013 : d un côté, des loyers en baisse continue ( 5 à 10 % en valeur économique réelle) et une chute du nombre de mètres carrés loués ( 25 %) ; de l autre, des taux de capitalisation en baisse, les investisseurs continuant de plébisciter le marché français, et notamment francilien. Pour Altarea Cogedim, le marché affiche de bonnes perspectives à l horizon avec une année 2013 marquée par une forte reprise. Sa principale force est d avoir fait le diagnostic, dès 2009, de ce «nouveau» marché Siège social de Mercedes-Benz France à Montigny-le-Bretonneux (78) 3 Semapa îlot Austerlitz à Paris (75) PREMIERS SUCCÈS DU NOUVEAU BUSINESS MODEL Le Groupe, qui avait, au travers notamment de la création d AltaFund en 2011, réuni des moyens significatifs d investissement, a attendu 2013 pour se déployer de manière plus volontariste. Par ailleurs, il a connu cette année de réels succès commerciaux dans le montage d opérations sur mesure pour le compte d utilisateurs, dans la prise de nouveaux investissements à des emplacements uniques et sur des projets à forte conviction, mais aussi dans la monétisation de projets où la création de valeur est atteinte. Le tout en maintenant un fort niveau de qualité de service. ALTAFUND PREND SON ESSOR Lorsqu Altarea Cogedim a mené la levée de fonds pour constituer AltaFund, le peu de visibilité sur le marché n a pas empêché Alta- Fund de prendre, en 2013, des positions très fortes sur des emplacements de grande qualité à l image des opérations Semapa/Paris- Rive Gauche et «Neuilly». AltaFund a fait le pari raisonnable que ces opérations à livrer vers le seront dans un marché de rareté et de qualité des emplacements. Une patience et une sélectivité qui devraient offrir un bon retour sur investissement. D ores et déjà, dans le cadre d opérations postclôture, AltaFund a engagé la cession de sa première acquisition auprès d un acquéreur-utilisateur. L EXPERTISE DU SUR-MESURE MONTE EN GAMME Altarea Cogedim a continué de gagner des opérations à forte valeur ajoutée pour le compte d utilisateurs. À titre d exemple, le Groupe va réaliser le nouveau site de Safran, à Toulouse. Pour le nouveau siège de la Mutuelle des Motards, à Montpellier, Altarea Cogedim s est adjoint les compétences de l architecte de renom Jacques Ferrier, afin de proposer un bâtiment qui réponde aux attentes des salariés et dans lequel tous les sociétaires pourront se reconnaître. Enfin, Altarea Cogedim a livré, en janvier 2014, le Star Center Mercedes-Benz France, situé à Montigny-le-Bretonneux. Cet ensemble immobilier neuf de m 2, vendu en cours de construction à ACM, répond aux normes internationales de bureaux, aux standards d efficacité et de flexibilité d un grand utilisateur, et aux exigences des certifications HQE, BREEAM et de la labellisation BBC Effinergie. DES RESTRUCTURATIONS COMPLEXES MAÎTRISÉES Altarea Cogedim a continué de travailler en 2013 dans le cadre d activités de prestation de services, comme la restructuration en bureaux de la partie historique du site de l hôpital Laennec (Paris 7 e ) pour le compte d Allianz Vie et de la SNC Laennec-Rive Gauche. Une partie des immeubles de cette opération a été livrée en octobre. Par ailleurs, le Groupe a obtenu le permis de construire sur le plus grand ensemble tertiaire du Marais, m 2 rue des Archives (Paris 3 e ), pour le compte de General Electric. Il a également remporté un projet d étude en vue de la restructuration d un immeuble de m 2 (Paris 8 e ) pour AXA et Norges Bank. DE LA VALEUR AJOUTÉE DANS LES RÉALISATIONS HÔTELIÈRES Altarea Cogedim se focalise sur les opérations hôtelières exigeant une réelle valeur ajoutée. Qu il s agisse de fabrication d un tissu urbain dans les grandes opérations comme Place du Grand-Ouest à Massy où le Groupe réunit toutes les compétences pour accompagner la collectivité en commerces, logements et hôtellerie, ou encore dans les programmes de nouveaux quartiers, comme Euromed Center à Marseille. Avec la livraison, en avril 2013, de l Inter- Continental de Marseille Hôtel-Dieu, un 5 étoiles, Altarea Cogedim signe également un projet emblématique, d ailleurs distingué récemment aux Mipim Awards Enfin, le Groupe est devenu partenaire de la chaîne OKKO, nouveau concept qui a fait son apparition dans le paysage hôtelier en Son principe : des chambres 4 étoiles et des espaces entièrement dédiés au bienêtre des clients. Avec une place prépondérante accordée à la qualité du service et une réduction au maximum des procédures administratives : la clé sera un QR-code obtenu dès la réservation sur Internet, tout sera compris dans le prix de départ (sorte d all included de l hôtellerie) et l esprit conciergerie régnera (places de théâtre, pressing ). EN 2014, UNE ACCÉLÉRATION SUR TOUS LES SEGMENTS Une accélération du niveau d activité sur tous les segments est attendue pour 2014, avec une augmentation de l intensité de la couverture commerciale auprès des utilisateurs et investisseurs, dans le cadre d une équipe renouvelée. Par ailleurs, pour la mise en place d une transversalité forte de ses métiers, Altarea Cogedim veut accélérer ses projets de transformation de bureaux en logements, fonciers ou actifs existants. Aujourd hui, le Groupe dispose d un portefeuille de projets à l étude dans toute la Avec un niveau de rentabilité satisfaisant, 2013 est bien l an de la mise en œuvre du nouveau business model du Groupe en immobilier d entreprise, savant mélange d investissements et de prestations de services auprès des institutionnels et des grandes entreprises. STÉPHANE THEURIAU, DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ EN CHARGE DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ET DU PRIVATE EQUITY France qui n a jamais été aussi important. Plus que jamais, il est bien identifié dans le marché comme un intervenant faisant preuve de leadership en matière de créativité, de montages originaux, en somme d apport de solutions adaptées à des situations complexes. En 2014 également, dans le cadre d une mixité «immobilier d entreprise/logement», de nouveaux concepts d immobilier pour TPE devraient voir le jour, en accompagnement des programmes de logement. Une réflexion sur la notion de ruches, d hôtels d entreprise, de start-up est en cours. Enfin, l immobilier d entreprise va participer à la stratégie de développement en pieds d immeubles portée par Altarea Cogedim. 4 Paris 7-Rive Gauche à Paris (75) 5 Siège social de Safran à Toulouse (31) Rapport annuel et de développement durable

30 travailler Nous agissons comme des partenaires pour les entreprises pour qui nous réalisons des opérations clés en main et nous nous attachons à leur proposer des solutions immobilières sur mesure et des propositions financières attrayantes. THIBAULT LAUPRÊTRE, DIRECTEUR GÉNÉRAL ADJOINT ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE NOS ENGAGEMENTS PROPOSER DES SOLUTIONS PREMIUM ET CLÉS EN MAIN Depuis de nombreuses années, Altarea Cogedim a développé une expertise forte en matière de conception de sièges sociaux, adaptés aux besoins spécifiques des utilisateurs. Après Philips, Servier, ou Pomona, les opérations réalisées en 2013 confirment l engagement du Groupe en termes de services et de qualité des emplacements, critères essentiels pour les utilisateurs. Quelles sont les nouvelles attentes des entreprises vis-à-vis d un immeuble de bureaux? Dans un contexte économique incertain, les attentes des entreprises se concentrent bien entendu en premier lieu sur l optimisation des charges immobilières, mais pas uniquement. Les entreprises souhaitent également de la flexibilité au niveau des fonctionnalités et des surfaces proposées et, bien sûr, un réel bien-être pour leurs collaborateurs. Ce bien-être passe non seulement par la qualité des espaces de travail, mais surtout par l environnement de l immeuble, sa localisation, sa desserte en transports en commun. Cela implique de notre part de leur proposer des immeubles situés dans des quartiers mixtes, accessibles et à un environnement agréable. D où la tendance au retour en cœur de ville, favorisée par la baisse des loyers économiques. Chez Altarea Cogedim, nous croyons fermement à la réintégration du campus tertiaire au cœur de la ville. Comment réussit-on un immeuble sur mesure? Il s agit d abord de bien appréhender les besoins des entreprises à qui nous nous adressons. À commencer par la localisation souhaitée, qui doit se révéler idéale et correspondre parfaitement aux attentes des collaborateurs. Nous devons ensuite définir avec l utilisateur le périmètre de son projet immobilier, ses enjeux, ses contraintes techniques et son calendrier À nous aussi de lui proposer une offre de services associés pour l accompagner et l aider à trouver des solutions, le cas échéant. Autre défi : exploiter au mieux notre expertise unique de promoteur et d investisseur en proposant aux utilisateurs d être leur interlocuteur unique, promoteur mais aussi bailleur. Mais on ne peut réussir du «surmesure» sans nouer une relation de confiance forte avec le client. Et cela passe par une pédagogie sans faille tout au long du projet. La réalisation du campus de Mercedes-Benz France est la parfaite illustration de ce partenariat et de cette confiance mutuelle. En quoi ces nouveaux bâtiments participent-ils au bien-être et à la performance des collaborateurs? Trois critères sont incontournables. Par ordre d importance, le temps de trajet, la qualité de l environnement extérieur et l aménagement des espaces de travail. En se concentrant sur des emplacements uniques, comme le boulevard Raspail et le secteur de la gare d Austerlitz à Paris, ou l avenue Charles-de-Gaulle à Neuilly, Altarea Cogedim répond parfaitement aux deux premiers critères Pour le troisième, nous adaptons nos immeubles à l évolution des usages. Ainsi, nous créons davantage d espaces de rencontre, de dialogue, d échange, par exemple. On distingue aussi les lieux de détente de ceux dédiés au travail. Et n oublions pas les exigences environnementales, pour lesquelles nous allons souvent au-delà de la réglementation, à l image du campus de Mercedes-Benz France. Comment les entreprises abordent-elles leurs projets immobiliers? Toutes ont une problématique commune : baisser leurs charges et faire que leurs collaborateurs se sentent bien. Des enjeux majeurs qui les incitent à s entourer de sociétés de conseil. Aujourd hui, les entreprises ont une bonne connaissance des loyers, des projets, du marché dans son ensemble Autre tendance, elles font de la réalisation de leur «clés en main» un véritable projet d entreprise, qui se révèle aussi une opportunité de remettre en perspective leur organisation et la façon dont leurs collaborateurs travaillent ensemble. Enfin, elles ont parfaitement intégré la notion de responsabilité environnementale et exigent des immeubles exemplaires en la matière. Comment adaptez-vous votre offre? En étant sélectifs sur les emplacements et exigeants sur la qualité des projets. Si l on prend deux des derniers projets développés par Altarea Cogedim pour le compte de son fonds d investissement AltaFund, le lot A9-A1 ( m 2 ) près d Austerlitz à Paris et l immeuble de bureaux de m 2 de l avenue Charlesde-Gaulle, à Neuilly-sur-Seine, il est clair que le Groupe ambitionne la création d immeubles neufs ou restructurés core, alliant emplacements exceptionnels, projets fonctionnels et architecturaux exemplaires, dessertes en transports en commun de qualité et ambition environnementale. 1 Siège social de Mercedes-Benz France à Montigny-le-Bretonneux (78). 2 Le nouveau siège de la Mutuelle des Motards, à Montpellier, sera développé sur près de m 2 et vise, à sa livraison en 2015, la certification HQE et le label BBC Effinergie. 3 Situé à proximité de l aéroport de Toulouse-Blagnac, au cœur de la zone d activité Andromède, le nouveau site de Safran sera développé sur m 2. Rapport annuel et de développement durable

31 travailler NOS ENGAGEMENTS CULTIVER L INSPIRATION «GREEN» Référence sur le marché de l immobilier d entreprise, Altarea Cogedim a réalisé parmi les plus beaux immeubles tertiaires de Paris, comme la tour First, le siège de Canal + ou la Fondation Cartier. Si tous allient innovation technologique, confort d usage et haute qualité environnementale, c est que le Groupe n a pas attendu les nouvelles réglementations issues du Grenelle pour développer une stratégie de développement durable. Ainsi, l ensemble de ses réalisations est certifié et répond aux exigences environnementales les plus strictes. Les nouvelles réglementations environnementales constituent clairement un aiguillon qui a boosté l innovation et la créativité de l ensemble des intervenants de la construction. JEAN-FRÉDÉRIC HEINRY, DIRECTEUR GÉNÉRAL ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE Comment intégrez-vous les nouvelles exigences de certification et de labellisation? Notre rôle de promoteur a été d organiser les bonnes conditions d intervention pour les principaux acteurs entreprises et industriels du BTP, architectes, ingénieurs et promoteurs, tout en restant ambitieux et en privilégiant la qualité d usage de nos immeubles. On constate aujourd hui que les démarches de certification sont devenues un formidable outil de monitoring permanent des projets, tout au long de leur conception et de leur réalisation, et donc un instrument opérationnel de qualité. Comment les utilisateurs réagissent-ils aux nouvelles exigences normatives? Les grands utilisateurs n envisagent plus de s implanter dans des immeubles qui feraient l impasse sur les exigences environnementales ou énergétiques. Ils sont toutefois, avec raison, extrêmement soucieux de la qualité d usage des immeubles de bureaux, qu il s agisse du confort des utilisateurs, de la qualité de vie ou de l efficacité des immeubles. La performance environnementale ne doit pas se faire au détriment de la qualité d usage des immeubles. Comment rend-on performants des immeubles de bureaux obsolètes? Il faut d abord être ultrasélectif dans le choix des immeubles à restructurer. Certains immeubles obsolètes sont impossibles à reconditionner, alors que d autres peuvent parfaitement retrouver une seconde vie, ce qui, dans le cadre d un bilan carbone par exemple, se révèle un choix très pertinent. C est pourquoi certains de nos experts sont sollicités dès la préanalyse des immeubles existants. Par ailleurs, nos équipes travaillent en permanence pour mettre en œuvre dans nos opérations de restructuration toutes les solutions issues des constructions les plus innovantes. L architecture estelle «amie» ou «ennemie» du développement durable? Les démarches de développement durable ont amené les architectes, comme les techniciens et les promoteurs, à travailler avec un œil neuf sur la conception des projets. Des programmes tels que la tour First à La Défense l une des plus grandes opérations certifiées HQE, Green One dans la ZAC Pajol à Paris le premier immeuble neuf BBC construit dans Paris ou notre nouveau projet Semapa-Îlot Austerlitz qui pourrait atteindre un passeport HQE «exceptionnel», sont des témoignages concrets de la compatibilité entre développement durable et qualité architecturale. NOS ENGAGEMENTS FAIRE RAYONNER LES VILLES GRÂCE À UNE OFFRE HÔTELIÈRE HAUT DE GAMME La transformation d un lieu chargé d histoire est une opération complexe, qui nécessite de restaurer, valoriser et conserver tous les espaces remarquables de l ancienne structure. L expertise d Altarea Cogedim en hôtellerie haut de gamme s illustre notamment par la conversion de bâtiments classés «monuments historiques» en hôtels de luxe : le palais de justice de Nantes et, plus récemment, l hôpital Hôtel-Dieu à Marseille en sont les plus beaux exemples. Pourquoi avoir transformé un ancien hôpital en hôtel 5 étoiles? Un hôpital est aussi un lieu d hébergement. Un tel bâtiment, même s il date des XVII e et XVIII e siècles, est donc adaptable aux exigences hôtelières. Si l ensemble des constructions intérieures a été détruit, les façades, la toiture, les escaliers monumentaux inscrits à l Inventaire supplémentaire des monuments historiques et quelques parties de planchers ont été conservés, donnant au nouvel ensemble un cachet prestigieux. Quelle valeur ajoutée la Ville en retire-t-elle? Au-delà de l enrichissement de son offre hôtelière haut de gamme, Marseille dispose désormais d un hôtel de renommée internationale, soutenu par une enseigne mondiale l InterContinental Hotels Group (IHG) qui apporte une nouvelle clientèle étrangère à la ville. Pour autant, l ancrage local n est pas négligé, notamment avec le choix d un chef déjà réputé dans la région pour prendre la tête du restaurant de l hôtel. Une manière de fidéliser rapidement les Marseillais, désireux de découvrir la façon dont nous avons redonné vie à ce lieu emblématique à l état de semi-abandon depuis plusieurs années, l hôpital ayant fermé ses portes en Le projet de l Hôtel-Dieu répond à une volonté municipale de développer les capacités d accueil et de conforter Marseille dans sa nouvelle dimension de destination touristique. Totalement en phase avec le schéma hôtelier de la ville, il va permettre à la cité phocéenne de rattraper son déficit en matière d hôtellerie de chaîne et d hôtellerie haut de gamme. JEAN-YVES RAIMOND, DIRECTEUR GÉNÉRAL IMMOBILIER D ENTREPRISE RÉGIONS Rapport annuel et de développement durable

32 travailler Quels défis de restructuration avezvous dû relever? Le plus délicat a été de préserver les parties du bâtiment inscrites à l Inventaire, tout en construisant aux normes d un hôtel de grand standing en matière de performances acoustiques (avec des menuiseries en bois dessinées à l identique de celles du XVIII e siècle), de performances énergétiques (exigences de confort client en hiver comme en été) et de certifications NF-HQE Excellent. Tout cela dans le respect des coûts et des délais, puisque nous intervenions dans le cadre d un contrat de promotion immobilière confié par AXA Real Estate. Pour répondre à ces défis, nous avons eu recours à de multiples expertises, tout au long du chantier : géotechniciens, géomètres, ingénieurs structures, spécialistes des charpentes historiques, experts en pierre, acousticiens, prestataires de mise en place du mobilier (Furniture, Fixtures & Equipment FF&E) Notre priorité a toujours été de donner satisfaction à l investisseur, mais aussi et surtout, à l exploitant, l utilisateur final, l hôtelier IHG, en ayant en tête qu il fallait que cet hôtel soit un lieu d exception pour les clients qui le fréquentent Quels enseignements tirez-vous de cette expérience? Ce type de dossier est long du concours lancé fin 2005 à l inauguration en mai 2013!, mais constitue pour le Groupe une référence exceptionnelle. Et une expérience extraordinaire pour tous les collaborateurs qui y ont participé, fiers aujourd hui d avoir contribué à créer ce qui devrait devenir le premier palace de Marseille. 2 1 La décoration des chambres et des suites place immédiatement le visiteur dans une ambiance oscillant entre histoire du lieu et raffinement de l espace proposé. Les vues exceptionnelles depuis les fenêtres ou les terrasses privées des chambres offrent une sensation de redécouverte de la Ville. 2 L entrée sur l esplanade créée sur le parvis a été redessinée et le lobby a été positionné sous la grande terrasse, sublimé par une verrière permettant d admirer l architecture du bâtiment. 3 Une majestueuse terrasse de 750 m 2 dominant le Vieux-Port permet la rencontre entre les visiteurs internationaux et la clientèle locale. 4 Entre escaliers monumentaux, coursives voûtées et jardins surplombant la ville, l architecture du bâtiment donne à comprendre l essence de Marseille. Rapport annuel et de développement durable

33 travailler NOS ENGAGEMENTS Produire Des Actifs Core À Forte Valeur Ajoutée Environnementale AltaFund, le fonds d investissement en immobilier d entreprise dont Altarea Cogedim est à la fois le sponsor et l opérateur, est le premier véhicule français de ce type. Créé en 2011, il rassemble des partenaires institutionnels français et internationaux, dont notamment des fonds de pension et des fonds souverains de la zone Pacifique. Sa capacité d investissement 1,3 milliard d euros en fait l un des acteurs les plus importants dédiés à l immobilier tertiaire en Île-de-France. Boulevard Raspail, un projet de près de m 2. À quelle motivation obéissait la création d AltaFund? Avant tout, à développer une plateforme d investment management en immobilier d entreprise, en vue de produire des actifs core à forte valeur ajoutée environnementale. Le tout en se fondant sur le savoir-faire historique d Altarea Cogedim Entreprise en matière de développement et en repositionnement d immeubles de bureaux en Île-de-France. Comment s inscrit-il dans la stratégie du Groupe? Tout d abord, au travers des partenariats financiers qu il a su nouer. AltaFund concrétise la capacité du Groupe à attirer les capitaux d investisseurs financiers institutionnels internationaux prestigieux : compagnies d assurance-vie, fonds de pension, fonds souverains. Cela autour d un co-investissement d Altarea Cogedim, mais aussi sur la base des compétences du Groupe uniques à Paris, qu elles soient opérationnelles, financières, juridiques En investissant 100 millions d euros de fonds propres dans ce fonds, AltaFund permet au Groupe de démultiplier sa capacité d investissement avec 1,3 milliard d euros, de générer de la «matière» et de confier à son savoir-faire de promoteur des actifs ou des fonciers sur lesquels il a de fortes convictions. AltaFund s inscrit également dans la stratégie du Groupe par son positionnement d opérateur/ investisseur. Si Altarea Cogedim a su fédérer autant de capital, c est grâce à divers avantages compétitifs, comme une capacité à «sourcer» les opportunités et à les traiter directement, sans intermédiaire, en s appuyant sur toutes ses compétences disponibles in house et, enfin, grâce au track record incontestable de succès du Groupe en tant qu investisseur et promoteur. Quelles opérations emblématiques lui doit-on? AltaFund en a aujourd hui trois en portefeuille. La première, «Raspail» (Paris 6 e ) m 2 de bureaux à proximité du jardin du Luxembourg et de Montparnasse est un immeuble d angle conçu à la fin des années 1970 par Cogedim. Il va être entièrement repositionné en siège social, exemplaire sur le plan environnemental, visant des certifications NF-HQE Excellent, BREEAM Excellent, une labellisation BBC Rénovation et répondant au plan climat de la Ville de Paris. La deuxième, signée en 2013 en partenariat avec la Ville de Paris et la Semapa (aménageur du quartier), prévoit la réalisation d un immeuble de bureaux sur la ZAC Paris-Rive Gauche (Paris 13 e ), soit m 2 de bureaux neufs à l architecture ambitieuse, situés à proximité immédiate du hub de la gare d Austerlitz et bénéficiant de vues sur les jardins de l hôpital de la Pitié-Salpêtrière et sur la Seine. Enfin, «Neuilly» propose m 2 de bureaux à restructurer sur un emplacement exceptionnel, à l angle de l avenue Charles-de-Gaulle l un des axes routiers les plus fréquentés d Europe et des bords de Seine, face à La Défense. Cet immeuble bénéficie d une En 2013, AltaFund est devenu le principal véhicule d investissement dédié au repositionnement d actifs de bureaux de la région Île-de-France. desserte en transports en commun et d une visibilité uniques en Île-de-France. LAURIAN DOUIN, DIRECTEUR GÉNÉRAL ADJOINT ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE Quelles sont les perspectives d AltaFund? En dépit de ses trois opérations extrêmement emblématiques en portefeuille, AltaFund n a pas encore engagé la moitié de ses fonds. Nous allons donc continuer à nous concentrer sur la recherche d opportunités d investissement en immobilier d entreprise de première catégorie en région parisienne et sur la concrétisation des très beaux projets actuellement à l étude. Rapport annuel et de développement durable

34 travailler ALTAFUND INVESTIT LA ZAC PARIS-RIVE GAUCHE En juillet 2013, AltaFund a remporté l appel d offres lancé par la Semapa aménageur du quartier, pour la construction d un ensemble immobilier de m 2 de bureaux, dont 400 m 2 de commerces, sur l îlot A9-A1 dans la ZAC Paris-Rive Gauche, avenue Pierre-Mendès-France (Paris 13 e ). Situé entre la Seine et la gare d Austerlitz, cet îlot bénéficie d une accessibilité exceptionnelle, et sera doté de vues magnifiques sur les jardins de l hôpital de la Pitié- Salpêtrière et sur le sud de Paris. À l issue d un concours d architectes, AltaFund, la Ville de Paris et la Semapa ont retenu Ateliers 2/3/4 pour la qualité de son projet. Celui-ci propose un atrium central comme élément fédérateur de l ensemble un jardin intérieur abondamment végétalisé, situé en pleine lumière et en forte transparence depuis l avenue vers le dôme de la Salpêtrière, mais aussi comme lieu majeur de vie et d expression, synonyme d échanges et de partages futurs avec la Ville. Avec cette opération, AltaFund consolide sa position d investisseur sur des opérations à très fort potentiel de création de valeur. Rapport annuel et de développement durable

35 s engager POUR SES PARTIES PRENANTES, ALTAREA COGEDIM, PAR SA DÉMARCHE ALTAGREEN, A L AMBITION DE FAVORISER UN MODE DE VIE PLUS DURABLE ET UN DÉVELOPPEMENT PLUS RESPONSABLE. Première priorité pour le Groupe, définir les axes d action RSE à fort enjeu pour à l aide d une «matrice de matérialité» dont Maxime Lanquetuit, Directeur du développement durable, explique la finalité (page 72). Autre priorité du Groupe, le développement professionnel et l épanouissement de ses collaborateurs, comme le démontre Bruno Poulain, Directeur du développement durable, de la communication et des ressources humaines (page 76). Des collaborateurs fortement engagés, comme l explique Vincent Couty, Directeur exploitation d Altarea Commerce (page 78), afin de mener à bien le défi de la certification de l ensemble du patrimoine d Altarea Cogedim. 98% DES NOUVEAUX PROJETS TERTIAIRES (COMMERCES, BUREAUX ET HÔTELS) SONT CERTIFIÉS OU EN COURS DE CERTIFICATION ENVIRONNEMENTALE EMPLOIS DIRECTS ET EMPLOIS INDIRECTS SUPPORTÉS PAR ALTAREA COGEDIM 31,3 GWH D ÉNERGIE PRIMAIRE ÉCONOMISÉS ENTRE 2010 ET 2013, SOIT 1,35 MILLION D EUROS Rapport annuel et de développement durable

36 s engager DÉVELOPPER LA MÉTHODE DU «DROIT SOUPLE» Philippe Pelletier est cofondateur et associé du cabinet d avocats Lefèvre Pelletier & associés. Spécialiste de longue date du bâtiment, il a présidé l Union nationale de la propriété immobilière avant de devenir président de l Agence nationale pour l amélioration de l habitat (Anah) de 1998 à Il a ensuite animé le comité opérationnel du Grenelle de l environnement sur la rénovation des bâtiments existants. À l heure où les bâtiments doivent répondre à des exigences environnementales accrues, Philippe Pelletier nous livre sa vision des mutations en cours et des actions que les entreprises doivent aujourd hui mettre en œuvre pour faire face à ces enjeux «Parce qu il fait évoluer notre manière d habiter un logement ou d occuper des locaux d activité, le développement durable est un puissant levier de mutation des espaces urbains.» PHILIPPE PELLETIER QUELLES SONT LES MUTATIONS ET LES GRANDES TENDANCES LIÉES AU DÉVELOPPEMENT DURABLE QUE VOUS CONSTATEZ AUJOURD HUI? Il y a une quinzaine d années, le marché de l immobilier se préoccupait peu de la composante environnementale des actifs. La consommation énergétique des bâtiments était encore peu observée et ne constituait en aucun cas un argument de vente ou de prise à bail. Aujourd hui, les bâtiments doivent répondre à des exigences accrues en termes de performance énergétique et environnementale, au regard des nouvelles attentes des investisseurs et des utilisateurs. Progresse également une plus grande demande de garantie et de sécurisation des travaux entrepris. Plusieurs facteurs expliquent cette mutation progressive : la prise de conscience que l immobilier est le secteur le plus énergivore de notre pays et qu il est indispensable d assurer sa transition énergétique ; le développement des labels et certifications ; l évolution réglementaire, tant dans le champ de la construction neuve que, progressivement, dans celui de la rénovation ; l inévitable impact sur la valorisation patrimoniale des actifs et leur attractivité ; et les exigences accrues des acteurs, investisseurs comme utilisateurs. Aujourd hui, la performance environnementale se mesure principalement à l échelle du bâtiment. Demain, avec la généralisation des bâtiments à énergie positive et des smart grids, c est une transformation profonde des quartiers qui se profile. Parce qu il fait évoluer notre manière d habiter un logement ou d occuper des locaux d activité, le développement durable est un puissant levier de mutation des espaces urbains. «Nous devons promouvoir une architecture vivante, élaborer des systèmes constructifs, intégrant davantage d évolutivité, de transformation et de transmission.» PHILIPPE PELLETIER COMMENT INVESTIR, CONSTRUIRE, RÉNOVER DES ACTIFS EN MARIANT RÉALITÉS ÉCONOMIQUES, BIEN-ÊTRE SOCIAL ET SOUCI DE L ENVIRONNEMENT? C est le propre du développement durable. Sur le champ de la construction neuve, la réglementation thermique 2012 est désormais en place depuis plus de deux ans. Elle avait été largement anticipée, ce qui assure son équilibre économique. Sur le champ de la rénovation, il faut agir sur les trois leviers que sont l intervention sur le bâti, une meilleure gestion de l exploitation et de la maintenance, et enfin une implication des utilisateurs pour infléchir les comportements, tout en assurant aux actions entreprises leur soutenabilité économique. Ainsi, de premières études, en France comme à l international, montrent déjà l impact de la performance énergétique sur la valorisation des actifs. La logique de marché va conduire de plus en plus vers des immeubles sobres en énergie. Par ailleurs, avec le développement de la responsabilité sociétale des entreprises, la demande devient plus exigeante et qualitative. Le mouvement engagé m apparaît irréversible. QUELLES PREUVES DOIT AUJOURD HUI DONNER UNE ENTREPRISE, SYNONYMES D UN ENGAGEMENT RÉEL? Elle doit naturellement respecter ses engagements réglementaires, spécialement dans le champ des audits énergétiques, des obligations de reporting et d annexes environnementales au bail. Elle peut aussi se rallier aux signes d engagement volontaire qui deviennent particulièrement significatifs. L enjeu : développer la méthode du «droit souple». À ce titre, je salue l engagement résolu et immédiat d Altarea Cogedim en faveur de la Charte pour l efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés portée par le Plan bâtiment durable. Cette démarche témoigne, à l égard des salariés, clients et observateurs du marché, de la détermination du Groupe à anticiper les contraintes réglementaires. C est aussi une aventure collective forte : par leur action, les signataires de la charte participent au développement d une méthode qui devrait s amplifier : celle qu on qualifie de «droit souple», par laquelle les acteurs déterminent ensemble le parcours normatif dans lequel ils s engagent. Cette démarche, d une grande modernité, assure l effectivité des normes ainsi construites. PHILIPPE PELLETIER, AVOCAT, PRÉSIDENT DU PLAN BÂTIMENT DURABLE Rapport annuel et de développement durable

37 s engager FAIRE DE LA RSE UN LEVIER DE TRANSVERSALITÉ, CRÉATEUR DE VALEUR PALMARÈS RSE 2013 Le contexte environnemental et sociétal change, Altarea Cogedim fait des enjeux de développement durable une opportunité pour se rapprocher encore plus près des besoins de ses parties prenantes. Anticipant l ensemble des nouvelles réglementations, le Groupe structure, en permanence, son effort environnemental, social et sociétal, avec l ambition de favoriser un mode de vie plus durable et un développement plus responsable. En 2013, Altarea Cogedim a franchi une nouvelle étape et s est engagé dans une démarche de «priorisation» de ses enjeux RSE. Le résultat de ce travail, présenté sous la forme d une «matrice de matérialité», permet au Groupe de définir les axes d action RSE prioritaires pour ANIMER NOTRE DÉMARCHE RSE «La matrice de matérialité» est issue d un travail collégial partagé au sein de la direction du développement durable et du comité de direction. Sa force, hiérarchiser les enjeux RSE significatifs du Groupe autour de trois facteurs : l impact économique sur le business model de l entreprise ; la perception du niveau d attente des parties prenantes internes et externes ; et, enfin, le niveau de maîtrise. Exercice complexe dans le cas d un groupe opérant sur plusieurs marchés, cette démarche vient naturellement renforcer la stratégie multiactivité d Altarea Cogedim. Témoin de la maturité RSE du Groupe, cette matrice permet à Altarea Cogedim de déployer un discours fédérateur et transversal en interne ; et de détailler à ses parties prenantes et à son environnement économique ses choix et ses priorités RSE pour les prochaines années. ACCÉLÉRER NOTRE MODÈLE SOCIÉTAL Créateur de «morceaux de ville», le Groupe fait de l architecture et de la sélectivité des emplacements de ses projets un axe capital de sa stratégie. En effet, conscient de la pression économique et environnementale qui pèse sur les moyens de transport personnels, la proximité aux transports doux et faiblement carbonés fait partie de l ADN de chaque projet du Groupe. En 2013, 99 % des projets Impasse Marie-Blanche à Paris (18 e ) 2 Qwartz à Villeneuve-la-Garenne (92) 3 Sky à Courbevoie (92) 4 InterContinental Hôtel-Dieu à Marseille (13) logements et 100 % des projets tertiaires se situent à moins de 500 mètres d un réseau de transport collectif. Dans un contexte économique incertain, Altarea Cogedim souhaite assumer sa fonction sociale en quantifiant et développant 3 4 sa contribution positive en termes d emplois directs et indirects. En 2013, en France, le Groupe supporte emplois indirects à 100 %, soit emplois de plus qu en CONSOLIDER NOTRE DYNAMIQUE SOCIALE La compétence de ses collaborateurs étant l un des atouts majeurs du Groupe pour conduire des projets performants et innovants, la politique de formation a connu en 2013 une intensification des formations métiers et des actions consacrées au management. Par ailleurs, une formule innovante de formations bureautiques en e-learning, accessibles à tous, a été mise en place dans le cadre du dispositif interne Alterego formation. La dynamique de mobilité se poursuit puisque 13 % de l effectif en CDI a bénéficié en 2013 d une mobilité et/ou d une promotion. Signataire de la Charte de la diversité en 2013, Altarea Cogedim a continué à agir pour la promotion de la diversité : contrat de génération pour l emploi des jeunes et des seniors, diagnostic conseil approfondi afin d aboutir à une politique handicap pérenne. MAINTENIR NOTRE EXIGENCE ENVIRONNEMENTALE Dans le cadre de ses nouveaux projets et de son patrimoine de centres commerciaux, le Groupe maintient une exigence environnementale généralisée en choisissant des certifications environnementales ou qualitatives différenciées, et adaptées à chaque Témoin de la maturité RSE du Groupe, la «matrice de matérialité» accompagne naturellement la stratégie multiactivité d Altarea Cogedim. JACQUES GALVANI, DIRECTEUR DÉLÉGUÉ GROUPE typologie de projet et à chaque partie prenante. Preuve de cet engagement, 100 % de ses projets de commerce et 97 % des opérations de bureaux et hôtels font l objet d une certification environnementale construction en Sur le périmètre foncière, Altarea Cogedim a maintenu, en 2013, son effort sur la maîtrise de son empreinte environnementale, comme l attestent l évolution positive de ses indicateurs de performances et sa démarche de certification progressive de ses centres commerciaux. À fin 2013, 30 % du patrimoine faisait l objet d une certification environnementale BREEAM In-Use, soit un résultat en ligne avec l objectif de 100 % d ici à re PLACE EX AEQUO DES PROMOTEURS et 3 e place des foncières au classement Novethic. Pour la 3 e année consécutive, le Groupe accède au trio de tête dans les deux catégories «promotion» et «foncière». 1 re PLACE FRANÇAISE et 9 e place mondiale (sur 276) dans le classement GRESB New Construction. 1 re FONCIÈRE «COMMERCE» française en obtenant une note de transparence de 90 % et une note de performance B au Carbon Disclosure Project Rapport annuel et de développement durable

38 S ENGAGER Relation client, insertion de nos projets dans leur environnement et contribution positive à l emploi seront les sujets forts de MAXIME LANQUETUIT, DIRECTEUR DU DÉVELOPPEMENT DURABLE NOS ENGAGEMENTS DÉVELOPPER NOTRE EMPREINTE SOCIÉTALE Depuis 2010, Altarea Cogedim est engagé dans une politique de développement durable avec Altagreen, qui accompagne les collaborateurs du Groupe dans la prise en compte des enjeux RSE dans leurs métiers. En 2013, Altarea Cogedim a entrepris une structuration de sa démarche de progrès autour de ses enjeux RSE les plus significatifs, actant la volonté du Groupe d accentuer ses efforts sur les enjeux sociétaux. Si vous deviez résumer l année RSE 2013? Quatre ans après le lancement d Altagreen, le Groupe a franchi une nouvelle étape dans l appréhension des risques et des opportunités liés aux enjeux de développement durable. Cette année a permis d engager la réalisation de la première matrice RSE d Altarea Cogedim, qui hiérarchise ses 15 grands enjeux RSE. Ce travail, réalisé avec les membres de la direction générale autour de l évaluation du niveau d attente des parties prenantes et de l impact de chaque enjeu sur les activités du Groupe, définit clairement les axes prioritaires pour les prochains exercices. Par ailleurs, Altarea Cogedim a maintenu un taux de couverture de reporting RSE par rapport au périmètre financier parmi les meilleurs du marché. Enfin, un autre motif de satisfaction est l évolution positive de nos grands indicateurs RSE, qui montre la mobilisation des collaborateurs du Groupe sur ces sujets et le bon niveau de déclinaison opérationnelle en ligne avec nos objectifs RSE. Quelles sont vos priorités RSE pour 2014? Le travail autour de la «table de matérialité RSE» nous permet d avoir un discours fédérateur en interne, aligné sur nos priorités stratégiques et en particulier sur les enjeux sociétaux. Tout en maintenant notre niveau d engagement sur les enjeux sociaux et environnementaux, la relation client, l insertion de nos projets dans leur environnement, la contribution positive indirecte du Groupe sur son territoire, et en particulier sur le thème de l emploi, seront les sujets forts de En matière d emploi, comment mesurez-vous l impact indirect de vos activités? En 2013, nous nous sommes engagés pour la première fois sur la quantification de la contribution MATRICE DE MATÉRIALITÉ RSE D'ALTAREA COGEDIM Très bonne maîtrise de l enjeu Bonne maîtrise de l enjeu Maîtrise modérée de l enjeu indirecte à l emploi du Groupe sur son territoire. Pour ce travail, nous nous sommes appuyés sur la définition de l INSEE, qui définit les emplois indirects par rapport au montant d achats du Groupe. L avantage de cette méthodologie est de quantifier, avec rigueur, le volume d emplois indirects supportés à 100 % par les activités d Altarea Cogedim, garantissant ainsi le meilleur niveau de proximité avec les métiers du Groupe. Sur le même périmètre de calcul, la stratégie multiactivité d Altarea Cogedim permet de bénéficier d un ratio emplois directs/ emplois indirects meilleur que celui d un opérateur orienté exclusivement sur l activité de foncière. Ce n est pas seulement le signe de la bonne santé économique de notre Groupe, c est avant tout la fierté de contribuer positivement à l emploi dans un contexte économique complexe. Attentes des parties prenantes Attentes modérées Attentes importantes Attentes capitales Contribution à l emploi Mécénat et partenariat Maîtrise de l énergie Émission GES et impact carbone Traitement et recyclage des déchets Gestion de l eau 49,3 % C EST LE TAUX DE COUVERTURE DU BAIL VERT SUR LE PATRIMOINE, SOIT 699 BAUX SUR Gestion des sols et biodiversité Labellisation et certifications environnementales Santé et sécurité des salariés Relations clients et utilisateurs Politique d achats Représentativité, diversité et dialogue social Insertion urbaine Éthique professionnelle Rémunération et développement des compétences Impact modéré Impact important Impact capital Impact actuel et potentiel sur l activité du Groupe Rapport annuel et de développement durable

39 S ENGAGER Cœur Marais (Paris 6 e ) : un projet qui consiste en la restructuration lourde et en la mise en indépendance de deux immeubles en plein cœur de Paris. EMPREINTE SOCIÉTALE POSITIVE Altarea Cogedim s est engagé dans la quantification des emplois indirects générés à 100 % par ses activités COL BORATEURS DIRECTS (2) 13 1,1 MD (1) VENTILATION DES EMPLOIS INDIRECTS SUPPORTÉS PAR SECTEUR ÉCONOMIQUE 000 EMPLOIS INDIRECTS (2) INTÉGRER DURABLEMENT LES PROJETS DANS LEUR ENVIRONNEMENT Profitant de son positionnement d opérateur réalisant des immeubles de commerces, de logements, de bureaux et d hôtels, Altarea Cogedim est convaincu de l importance d insérer ses projets de manière harmonieuse dans leur environnement et de connecter les différents lieux de vie entre eux. Conscient des impacts économiques et écologiques liés aux déplacements en véhicules individuels, le Groupe souhaite, de plus, favoriser l usage de moyens de transport plus pratiques, plus économiques et à faible impact carbone. 59 % CONSTRUCTION 14 % COMMERCE DE GROS 8 % ARCHITECTURE ET INGÉNIERIE 6 % FABRICATION DE PRODUITS HIGH-TECH 13 % AUTRES SECTEURS (1) Montant total des achats d Altarea Cogedim. (2) Emplois supportés à 100 % en France Indicateurs vérifiés par Ernst & Young (EY). CAP SUR LA SATISFACTION CLIENT Le principe historique de qualité d Altarea Cogedim se traduit notamment par une attention particulière portée à l accompagnement des clients du Groupe tout au long de leur projet. Ainsi, les futurs acquéreurs de logement bénéficient d un suivi personnalisé pendant leur parcours d acquisition. En coordination avec le responsable de programme, l attaché de clientèle est l interlocuteur privilégié de l acquéreur, depuis la signature du contrat de réservation jusqu à la remise des clés. Le service Attachés de clientèle informe et conseille le client sur les possibilités de travaux modificatifs, décoratifs et structurels, les choix d options, les modalités de paiement, le déroulement du chantier, les visites de cloisonnement et de livraison. En parallèle, le responsable qualité livraison SAV met en place avec le responsable de programme la gestion des levées de réserves et s assure de la conformité des appartements livrés durant les périodes de garantie. 99 % DES PROJETS LOGEMENTS ET 100 % DES PROJETS COMMERCES, BUREAUX ET HÔTELS SONT SITUÉS À MOINS DE 500 MÈTRES D UN RÉSEAU DE TRANSPORT EN COMMUN. Rapport annuel et de développement durable

40 S ENGAGER NOS ENGAGEMENTS PLACER L HUMAIN AU CŒUR DE NOTRE STRATÉGIE Altarea Cogedim est ancré dans une dynamique de croissance maîtrisée et pérenne, portée par l engagement de ses collaborateurs. Notre conviction : l esprit d entreprendre et le développement des compétences sont des facteurs de performance et de réussite collective sur lesquels nous capitalisons. En 2013, les effectifs du Groupe ont ainsi poursuivi leur progression avec 310 embauches réalisées au sein de nos différentes activités. BRUNO POULAIN, DIRECTEUR DU DÉVELOPPEMENT DURABLE, DE LA COMMUNICATION ET DES RESSOURCES HUMAINES Dans un contexte économique et social morose, comment gérez-vous aujourd hui l évolution des effectifs du Groupe? Alors que le chômage est au plus haut en France, Altarea Cogedim continue à générer de l emploi. En 2013, les effectifs du Groupe ont ainsi poursuivi leur progression avec 310 embauches réalisées au sein de nos différentes activités. En logement, la diversification de notre offre vers l entrée et le milieu de gamme a nécessité de soutenir le développement d un certain nombre de filiales régionales. En commerce, des équipes ont été constituées pour les nouveaux centres commerciaux régionaux, comme Qwartz à Villeneuve-la-Garenne dans les Hauts-de-Seine (92). Des recrutements ont par ailleurs été effectués pour accompagner le développement de Rue du Commerce, en particulier pour ses équipes informatiques. En 2013, nous avons également été très actifs en matière d emploi des jeunes, notamment via la multiplication des contrats en alternance et la mise en place d un contrat de génération conclu entre chaque entité du Groupe et ses représentants. L ambition étant de faciliter l insertion durable des jeunes, tout en favorisant l embauche et le maintien dans l emploi des salariés plus âgés. Enfin, nous avons renforcé nos engagements pour la diversité des talents et des compétences, dont nous entendons bien faire une source de valeur ajoutée pour notre Groupe. Preuve de notre volonté à lutter contre toute forme de discrimination, nous avons signé en 2013 la Charte de la diversité. Quelles sont les actions mises en place pour favoriser le développement professionnel de vos collaborateurs? Depuis plusieurs années déjà, le Groupe réalise des investissements qui vont bien au-delà des strictes obligations légales. Ainsi, en 2013, 1,84 % de la masse salariale a été consacré à la formation professionnelle. Trois types d offres sont proposés : les formations individuelles, les formations transversales collectives et les offres spécifiques construites au cas par cas. Comme en 2012, un salarié sur deux a bénéficié d au moins une formation en Cette année, la nouveauté a été la mise en place d une plateforme de formations en bureautique, en e-learning, accessibles à tous les salariés du Groupe depuis l intranet. L avantage : un accès à plus de modules pédagogiques d une durée de cinq minutes chacun, avec des exercices pratiques, des évaluations et des certifications permettant de mesurer son degré de connaissance et sa progression. Enfin, 920 entretiens annuels ont été réalisés par nos managers et traités par nos équipes RH. Le taux de couverture atteint désormais 80 %. Cela nous permet de mieux cerner les attentes de nos collaborateurs et de construire avec eux leur évolution de carrière. Quelles sont vos priorités en 2014? Nous allons poursuivre nos efforts en formation afin de préserver l employabilité de nos collaborateurs, tout en participant au développement de leurs compétences. La progression professionnelle et le développement des talents font naturellement partie de nos priorités. Par ailleurs, nous allons lancer un chantier plus vaste, lié à l attractivité de notre marque. En effet, notre Groupe a de nombreux atouts à faire valoir auprès des jeunes diplômés comme des plus expérimentés. Nous allons veiller à donner un autre regard sur notre entreprise, ses métiers, ses activités. Le bien-être constitue un autre axe de réflexion. Alors que nous avons en 2013 entièrement repensé le siège social de Rue du Commerce et rendu plus opérationnels les locaux situés avenue Delcassé (Paris 8 e ) par la création d une quinzaine de salles de réunion, nous mènerons cette année d autres actions en faveur du bien-être des collaborateurs au travail. NOTRE MODÈLE SOCIAL EN CHIFFRES COLLABORATEURS, DONT 56 % DE FEMMES ET 44 % D HOMMES (RÉPARTITION ÉQUIVALENTE À CELLE DE 2012). CDI 95 % DES CONTRATS PASSÉS AVEC LES COLLABORATEURS DU GROUPE SONT DES CDI. 1 SALARIÉ SUR 2 A BÉNÉFICIÉ D AU MOINS UNE FORMATION. Chiffres au 31 décembre EMBAUCHES ONT ÉTÉ RÉALISÉES, CDI ET CDD CONFONDUS (REMPLACEMENTS COMPRIS). 1,84 % DE LA MASSE SALARIALE A ÉTÉ CONSACRÉ À LA FORMATION PROFESSIONNELLE HEURES DE FORMATION ONT ÉTÉ DISPENSÉES AU SEIN DU GROUPE, TOUS SALARIÉS CONFONDUS. Rapport annuel et de développement durable

41 S ENGAGER NOS ENGAGEMENTS INTÉGRER LES EXIGENCES ENVIRONNEMENTALES AU CŒUR DE NOS MÉTIERS Propriétaire immobilier d actifs commerciaux, Altarea Cogedim doit protéger la valeur de son patrimoine en limitant son impact environnemental ainsi que son obsolescence technique et énergétique. Parmi les enjeux à relever, la définition de plans d action en matière d énergie, d émissions carbone, d eau et de déchets. Parallèlement, le Groupe s est engagé dans le déploiement de la certification BREEAM In-Use afin d homogénéiser et de garantir les meilleures pratiques d exploitation sur l ensemble de son patrimoine. Indicateurs 2013 GÉRER DYNAMIQUEMENT NOTRE PATRIMOINE - 18,4 % - 14,4 % 1,03 l 43 % 82 % 30 % Pour viser la certification environnementale de nos actifs, nos collaborateurs doivent intégrer les enjeux de développement durable dans leurs missions quotidiennes. VINCENT COUTY, DIRECTEUR EXPLOITATION D ALTAREA COMMERCE Quels sont les objectifs RSE sur le patrimoine? Notre ambition est de faire certifier 100 % de notre patrimoine d ici à la fin Nous souhaitons aussi parvenir à une réduction énergétique de 22 % en kwhep/m 2 et de 24 % en CO 2 /m 2 en cinq ans. Prendre pleinement en compte le développement durable dans nos centres commerciaux en exploitation, c est aussi mettre à niveau le bâtiment, le matériel et ses installations. Une telle démarche engendre des investissements financiers conséquents dans les budgets des immeubles, qui sont à faire valider par les propriétaires des centres gérés. L un des gros challenges des équipes de l exploitation consiste donc à faire valider et à intégrer chaque année des investissements à caractère «développement durable» dans les comptes, tout en modérant les évolutions budgétaires globales. En complément de toutes les autres bonnes pratiques courantes liées à la gestion du bâtiment, ces chantiers d envergure doivent nous permettre de pérenniser le dynamisme RSE de l exploitation et de réduire l empreinte environnementale de nos actifs, démontrant ainsi l engagement du Groupe dans une démarche responsable. Comment vos métiers sont-ils impactés par cette certification? Pour atteindre la certification environnementale de nos centres commerciaux, nos collaborateurs doivent intégrer les enjeux de développement durable dans leurs missions quotidiennes. Afin d y parvenir, le travail de sensibilisation est prépondérant. Il passe, en plus des outils d aide, par des formations destinées à accélérer le développement des compétences et l acquisition des bons réflexes de gestion, et par des plans d action et d amélioration ciblés à mettre en œuvre. L obtention en 2013 des six premières certifications témoigne du niveau d implication de tous dans la réalisation des objectifs RSE du Groupe. Quels outils requiert la certification du patrimoine d Altarea Cogedim? En 2014, 18 de nos centres commerciaux sont à certifier, six sites certifiés en 2013 sont à réévaluer et quatre audits biodiversité sont à réaliser. Parmi les outils dont nous disposons, le Guide Altagreen Patrimoine, balayant neuf thématiques (énergie, bien-être et santé, transports ), permet de rendre le référentiel de certification plus accessible et de mutualiser les meilleures pratiques entre les sites. Véritable aide à la gestion, il nous propose d évaluer et de valoriser nos actifs, mais aussi de formaliser des plans d action afin d augmenter leur performance environnementale. Objectifs 2015 Deux ans après l entrée en vigueur de la RT 2012, le Groupe anticipe la future réglementation bâtiment responsable 2020 (RBR 2020) en prenant en compte les qualités sanitaires, de confort, de durabilité et d économie de ressources naturelles de ses projets. En complément de sa démarche carbone, - 22 % - 24 % < 1,25 l > 50 % > 80 % 100 % PENSER NOS PROJETS SUR L ENSEMBLE DE LEUR CYCLE DE VIE Altarea Cogedim a mené une réflexion basée sur l analyse multicritère du cycle de vie du bâtiment. Dans cette optique, le Groupe a déjà entrepris trois tests «HQE Performance» complémentaires sur des projets de bureaux et logements dont celui du siège de Mercedes-Benz France situé à Montigny (78). Cette initiative permet aux équipes d Altarea Cogedim d appréhender l ensemble des impacts environnementaux du bâtiment sur l ensemble de sa durée de vie, de la conception à la déconstruction, en passant par l exploitation, les rénovations successives et sa recyclabilité. DIMINUER L IMPACT DE NOS CHANTIERS Altarea Cogedim met systématiquement en place une Charte chantier à faibles nuisances pour ses programmes tertiaires (commerces, bureaux, hôtels). Depuis le 1 er janvier 2014, cette démarche a été renforcée, avec sa généralisation sur l ensemble des programmes de logements. Ainsi, sur le centre de Qwartz à Villeneuve-la-Garenne, cette charte a impacté tous les lots en imposant un tri sélectif et une valorisation a minima de 70 % des déchets produits. Cela a conduit à un tri de plus de 93 % des déchets et à une valorisation matière de plus de 95 % des déchets, sur l ensemble de la durée du chantier. Rapport annuel et de développement durable

42 S ENGAGER MAÎTRISER NOTRE EMPREINTE CARBONE LES CERTIFICATIONS ENVIRONNEMENTALES AU CŒUR D ALTAGREEN Pour l ensemble de ses nouveaux projets et de son patrimoine, Altarea Cogedim fait le choix de certifications environnementales ou qualitatives différenciées, en fonction de la typologie de ses projets et des attentes de ses parties prenantes. Ces certifications garantissent une conception favorisant le respect de l environnement, la sobriété énergétique, le confort et la santé. L InterContinental Hôtel-Dieu à Marseille constitue l une des premières restructurations hôtelières en France ayant obtenu la certification NF-HQE Hôtellerie. En 2014, l opération a remporté le Mipim Award du «Meilleur immeuble rénové». Depuis 2012, Altarea Cogedim quantifie et met à jour chaque année l empreinte carbone élargie (scopes 1, 2 et 3) de l ensemble de ses activités. Dans le cadre des activités immobilières du Groupe, représentant plus de 98 % de son impact carbone, cette approche globale permet d avoir une vision des émissions de gaz à effet de serre sur l ensemble du cycle de vie du bâtiment. MATÉRIAUX 76 % FIN DE VIE 8 % PROMOTION t CO2e DÉPLACEMENTS 55 % AUTRE 45 % Altarea Cogedim met en œuvre des plans d action pour maîtriser et réduire les postes d émissions les plus importants : un engagement de réduction de 24 % des émissions de CO 2 liés aux consommations d énergie (périmètre bailleur) ; la systématisation du bail vert pour chaque nouveau bail, et leur renouvellement dès le premier CORPORATE t CO2e GROUPE t CO2e E-COMMERCE t CO2e mètre carré (périmètre preneurs) ; la réalisation systématique de Bilans Carbone «construction» pour 100 % des opérations de commerces, bureaux et hôtels d une surface supérieure à m 2 ; et la sélection systématique de fonciers situés à moins de 500 mètres des transports en commun t CO2e FRET 76 % DÉPLACEMENTS VISITEURS 48 % AUTRE 7 % ÉNERGIE 23 % IMMOBILISATIONS 12 % DÉPLACEMENTS LOCATAIRES 10 % ÉNERGIE 6 % AUTRE 24 % AUTRE 10 % PENSER GLOBAL En 2013, Altarea Cogedim a initié une opération pilote sur son centre Okabé (Kremlin-Bicêtre), premier centre commercial certifié NF-HQE et 100 % bail vert. Réalisé en partenariat avec EDF, le Groupe profite désormais d une vision consolidée des parties communes et privatives pour maîtriser l empreinte environnementale du site en partenariat avec les enseignes. Énergie par m Moyenne du centre : 610 kwhep/m kwhep/m 2 Parties communes (périmètre bailleur) 954 kwhep/m 2 Parties privatives (périmètre locataires) Alimentation et restauration : kwhep/m 2 Services : kwhep/m 2 Équipement de la personne : 777 kwhep/m 2 Beauté et santé : 700 kwhep/m 2 Grande surface spécialisée : 469 kwhep/m 2 Culture, cadeaux, loisirs : 420 kwhep/m 2 Équipement de la maison : 375 kwhep/m 2 Rapport annuel et de développement durable

43 Une situation financière solide qui offre & s évaluer éric dumas, DIRECTEUR FINANCIER GROUPE 41,7% LOAN TO VALUE (LTV) 142,2M FUNDS FROM OPERATIONS (FFO PART DU GROUPE) 1491,2M ACTIF NET RÉÉVALUÉ (ANR NNNAV DE LIQUIDATION) Que retenir de l exercice 2013 en matière de résultats financiers? Éric Dumas : Nos résultats financiers 2013 sont en ligne avec les objectifs que nous nous sommes fixés et les indicateurs d activité sont en croissance dans tous nos métiers. Poursuivant la stratégie initiée depuis plusieurs années, notre Groupe enregistre une baisse particulièrement marquée de son endettement en 2013, permettant d atteindre des ratios bilanciels extrêmement solides. Notre loan to value (LTV) a été ramené à 41,7 %, contre 49,3 % fin 2012, et l ICR atteint 4,5 x (couverture des frais financiers par le cash-flow d exploitation). Cette performance a été rendue possible par la signature d un accord de partenariat stratégique avec Allianz et s inscrit dans une politique de renforcement des fonds propres consolidés, qui sont passés de 1,1 milliard d euros à 1,8 milliard d euros en deux ans. Notre Groupe dispose ainsi de marges de manœuvre significatives. Quelles sont les vertus de votre modèle financier? É. D. : Altarea Cogedim s est progressivement développé sur tous les grands marchés de l immobilier : centres commerciaux, logements, hôtels et bureaux, mais l essentiel des capitaux propres du Groupe sont alloués à l activité de foncière de commerce, qui mobilise 88 % des capitaux immobilisés. Nos résultats financiers 2013 sont en ligne avec les objectifs que nous nous sommes fixés et les indicateurs d activité sont en croissance dans tous nos métiers. éric dumas, DIRECTEUR FINANCIER GROUPE Notre profil de risque est donc clairement celui d une foncière de commerce, activité particulièrement résiliente qui procure notamment des revenus locatifs en progression régulière dans le temps. Les autres métiers de promotion essentiellement mobilisent 12 % des capitaux alloués. Leur profil de revenus est plus cyclique, mais ils ont contribué, en 2013, à hauteur de 35 % au résultat opérationnel dégagé par le Groupe. Ce modèle financier unique nous permet de revendiquer un profil de risque global sécurisé et, dans le même temps, une rentabilité optimisée. Quels sont les atouts ou spécificités de l action Altarea Cogedim? É. D. : Le titre Altarea Cogedim offre en premier lieu à l actionnaire une exposition diversifiée au secteur immobilier, qui tempère les effets de cycle. Il propose ensuite un retour à l actionnaire élevé, avec un dividende au titre de l exercice 2013 de 10 euros par action, soit un rendement de l ordre de 7,8 %. Il recèle enfin un potentiel de croissance à moyen terme de l actif net réévalué (ANR), fondé sur l important portefeuille de projets maîtrisés. Dans un contexte où les prévisions de croissance économique restent faibles, notre Groupe présente ainsi un profil boursier attractif, mêlant rendement à court/moyen terme et création de valeur à long terme. Rapport annuel et de développement durable

44 ÊTRE PERFORMANT ET S ÉVALUER ÊTRE PERFORMANT ET S ÉVALUER CHIFFRES CLÉS LE GROUPE ALTAREA COGEDIM BÉNÉFICIE D UNE SITUATION FINANCIÈRE SOLIDE ET D UNE MARGE DE MANŒUVRE IMPORTANTE. CES ATOUTS REPOSENT AVANT TOUT SUR UN MODÈLE ÉCONOMIQUE DIVERSIFIÉ (COMMERCES, E-COMMERCE, LOGEMENTS, BUREAUX ET HÔTELS), LUI PERMETTANT DE GÉNÉRER D IMPORTANTS CASH-FLOWS EN HAUT DE CYCLE, TOUT EN AFFICHANT UNE FORTE RÉSILIENCE EN BAS DE CYCLE. UN MODÈLE DE CROISSANCE ÉQUILIBRÉ CHIFFRE D AFFAIRES GROUPE 1 518,4 M (+ 2 %) En 2013, le chiffre d affaires consolidé du Groupe progresse de + 2 % et le FFO (Groupe et hors Groupe) de + 6 %, à 1 67,7 M, grâce aux très bons résultats de la foncière commerce et à la contribution croissante du Bureau. Ces performances confirment l intérêt stratégique d un positionnement multiactivité, qui permet de compenser en partie le repositionnement en cours dans l activité Logement. COMMERCE 196,1 M (+ 19 %) LOGEMENT 883,3 M (- 3 %) BUREAU 1 10,8 M (+ 40 %) CHIFFRE D AFFAIRES CHIFFRE D AFFAIRES CHIFFRE D AFFAIRES + 2 % 1 485,4 325, ,4 328,1 79,4 110,8 Le chiffre d affaires des commerces physiques comprend 174,4 M de revenus locatifs (1) (+ 21 %) et 21,8 M de prestations de services réalisées avec des tiers. Il comprend également 14,4 M de chiffre d affaires relatif à des ventes réalisées dans le cadre d opérations de promotion (VEFA Carrefour sur le centre commercial Qwartz à Villeneuve-la-Garenne principalement). L impact du passage aux normes IFRS 10, 11 et 12 sur le chiffre d affaires commerce est de - 18,6 M. Le chiffre d affaires logement représente 883 M, à comparer avec 915 M en Le chiffre d affaires promotion est reconnu selon la méthode «à l avancement» (2), proportionnellement à l avancement technique (coûts encourus/coûts prévisionnels totaux hors foncier) et à l avancement de la commercialisation (ventes régularisées/ventes prévisionnelles totales) des programmes. L impact du passage aux normes IFRS 10, 11 et 12 sur le chiffre d affaires logement est de - 38,5 M. Le chiffre d affaires est en croissance de + 40 %. En 2013, les principaux contributeurs sont trois opérations livrées en 2013 et début 2014 (l Hôtel-Dieu à Marseille, les bureaux de l opération Laennec à Paris et le siège social de Mercedes-Benz à Montigny-le-Bretonneux). L impact du passage aux normes IFRS 10, 11 et 12 sur le chiffre d affaires bureau est de - 46,7 M. 165,8 M 196,1 M 915 M 883 M 79,4 M 110,8 M 915,0 883,3 2012* * * 2013 FFO (M ) 165,8 196,1 2012* 2013 n Commerce online n Bureau n Logement n Commerce physique *Le Groupe a appliqué les normes de consolidation IFRS 10, 11 et 12 pour la première fois au 31 décembre Les chiffres présentés ici pour l exercice 2012 ont fait l objet d un retraitement pour permettre la comparabilité. ANR (M ) DIVIDENDE ( ) LOYERS en M 2012* 2013 Variation Loyers nets 130,2 158,0 + 21,4 % *Le Groupe a appliqué les normes de consolidation IFRS 10, 11 et 12 pour la première fois au 31 décembre Les chiffres présentés ici pour l exercice 2012 ont fait l objet d un retraitement pour permettre la comparabilité. BACKLOG BACKLOG (4) VEFA/CPI À fin 2013, le backlog (3) logement s établit à M, soit 17 mois d activité, ce qui continue de conférer au Groupe une excellente visibilité sur ses résultats futurs en promotion logement M M Le backlog VEFA/CPI représente 78 M à fin décembre 2013, comparé à 177 M l année précédente. En 2013, le FFO (1) (Groupe et hors Groupe) s inscrit en hausse de + 6 %, à 167,7 M. En part du Groupe, le FFO baisse légèrement cette année pour s établir à 142,2 M du fait, notamment, du partenariat commerce mis en place. Au 31 décembre 2013, l ANR NNNAV (2) d Altarea Cogedim s établit à M, en hausse de + 4,6 % par rapport au 31 décembre Il sera proposé à l assemblée générale, qui doit se réunir le 7 mai 2014, de décider le versement d un dividende de 10,00 au titre de l exercice clos le 31 décembre 2013, soit le même dividende que celui qui avait été alloué lors de l exercice précédent. COMMERCE ONLINE EN ,0 M 78,0 M 149,7 142, , ,2 10 e 10 E de volume d affaires + 1 % de commissions générées par la Galerie Marchande nouveaux marchands ont été recrutés (dont 35 enseignes issues du monde physique) de visiteurs sur l année 2012* * * 2013 (1) Funds from operations ou cash-flow courant des opérations. (2) ANR EPRA NNNAV de liquidation. (1) Comptabilisés selon la norme IAS 17 «Contrats de location». (2) Suivant la norme IAS 18 «Produits des activités ordinaires» et l interprétation IFRIC 15 «Contrats de construction de biens immobiliers». (3) Le backlog est composé des ventes notariées HT restant à appréhender à l avancement de la construction et des réservations HT au détail et en bloc à régulariser chez les notaires. (4) Le backlog est composé des ventes notariées HT restant à comptabiliser à l avancement, placements HT non encore régularisés par acte notarié et honoraires à recevoir de tiers sur contrats signés. Rapport annuel et de développement durable

45 ÊTRE PERFORMANT ET S ÉVALUER ÊTRE PERFORMANT ET S ÉVALUER L ESPACE DES ACTIONNAIRES ACTIONNARIAT au 31 décembre 2013 La répartition du capital et des droits de vote théoriques d Altarea est la suivante : ABP 8,17 % Public et autres 16,49 % Groupe Crédit Agricole 27,00 % Actionnaires fondateurs (1) 46,99 % Autodétention 1,35 % (1) En leur nom propre (ou celui de leurs proches) ou au travers des personnes morales dont ils ont le contrôle ; les actionnaires fondateurs sont messieurs Alain Taravella et Jacques Nicolet, agissant de concert. L ACTION Marché Eurolist : compartiment A Place de cotation : NYSE Euronext Paris Code : ALTA Code ISIN : FR Indices : CAC AllShares, IEIF SIIC France, CAC Immobilier, CAC Sociétés Financières, éligible au SRD Nombre d actions : au 31/12/2013 Capitalisation boursière : 1,484 M au 31/12/2013 UNE POLITIQUE DE RENDEMENT ATTRACTIVE ET UN POTENTIEL DE CRÉATION DE VALEUR MOYEN TERME IMPORTANT Le titre Altarea Cogedim présente deux atouts pour ses actionnaires. D une part, il recèle un potentiel de croissance important à moyen terme et, d autre part, il propose un retour élevé pour ses actionnaires. Ainsi, fidèle à sa politique de redistribution, le Groupe a proposé le versement d un dividende de 10 euros par action au titre de l exercice Ce dividende, équivalent à celui distribué au titre de l exercice 2012, représente un rendement de l ordre de 7,8 % par rapport au cours de Bourse au 31 décembre 2013 et un taux de distribution de 79 % du FFO par action. Sous réserve de l approbation par l assemblée générale réunie le 7 mai 2014, les actionnaires recevront pour chaque action détenue : correspondant au remboursement de prime d émission de distribution de revenus exonérés (régime SIIC) de distribution de revenus taxables Fort du renforcement de ses fonds propres en 2013, Altarea Cogedim réitère sa proposition d option de réinvestissement du dividende en titres, sur la base d un paiement en titres correspondant à 90 % de la moyenne des cours de Bourse ex-dividende des 20 séances précédant l assemblée générale, diminué du montant du dividende (soit 10 e). Cette option s inscrit dans la volonté du Groupe de poursuivre le renforcement de ses fonds propres, afin de disposer des liquidités nécessaires pour l accélération du développement de synergies opérationnelles entre le commerce physique et le e-commerce, sous-tendant son positionnement unique de foncière multicanal. UN GROUPE À VOTRE ÉCOUTE ÉVOLUTION DU COURS DE BOURSE au 31 décembre 2013 Évolution comparée du cours Altarea et du IEIF SIIC France (du 01/01/2013 au 31/12/2013, base 100) Évolution comparée du cours Altarea et du IEIF SIIC France (du 01/01/2013 au 31/12/2013, base 100) IEIF SIIC France Altarea Altarea Cogedim souhaite, année après année, renforcer les liens avec les actionnaires institutionnels et individuels actuels ou à venir en leur proposant davantage de services et de documentation pour leur permettre de mieux comprendre sa stratégie de développement. Ainsi, en 2013, plusieurs initiatives ont été mises en place au service des besoins de ses actionnaires : Un document de référence entièrement revu, facilitant l accès au contenu, pour une meilleure compréhension des métiers et synergies du Groupe. La mise à disposition en ligne pour les actionnaires d un frequently asked questions (FAQ), concernant le paiement du dividende en actions et les évolutions liées à la fiscalité du dividende. Ce document sera disponible pour plus de facilité dans votre espace actionnaires. Et toujours pour fluidifier le contact entre les actionnaires et le Groupe, et apporter toutes les réponses dont vous avez besoin, l existence d un accès direct dès la page d accueil à l espace actionnaires, un numéro vert et une adresse dédiés / / / / / / / / / / /2013 CONTACT ACTIONNAIRES [email protected] (appel gratuit depuis un poste fixe) SERVICE TITRES Caceis Corporate Trust [email protected] Tél. : Rapport annuel et de développement durable

46 ÊTRE PERFORMANT ET S ÉVALUER ÊTRE PERFORMANT ET S ÉVALUER BILAN au 31 décembre 2013 COMPTE DE RÉSULTAT ANALYTIQUE au 31 décembre 2013 En millions d'euros 31/12/ /12/2012 retraité (1) ACTIFS NON COURANTS 3 600, ,7 Immobilisations incorporelles 237,7 276,7 dont Écarts d acquisition 128,7 166,6 dont Marques 98,6 98,6 dont Autres immobilisations incorporelles 10,4 11,5 Immobilisations corporelles 12,6 11,3 Immeubles de placement 3 029, ,9 dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur 2 917, ,6 dont Immeubles de placement évalués au coût 111,1 152,4 Titres et investissements dans les sociétés mises en équivalence ou non consolidées 278,6 210,6 Prêts et créances (non courant) 6,6 6,8 Impôt différé actif 36,2 31,4 ACTIFS COURANTS 1 292, ,7 Actifs non courants détenus en vue de la vente 1,7 4,8 Stocks et encours nets 606,4 658,8 Clients et autres créances 428,2 402,9 Créance d'impôt sur les sociétés 2,3 1,8 Prêts et créances financières (courant) 18,1 15,3 Instruments financiers dérivés 0,8 0,1 Trésorerie et équivalents de trésorerie 234,9 293,0 TOTAL ACTIF 4 892, ,4 CAPITAUX PROPRES 1 832, ,0 Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'altarea SCA 1 151, ,7 Capital 177,1 131,7 Primes liées au capital 437,0 481,6 Réserves 391,0 354,6 Résultat, part des actionnaires d Altarea SCA 146,2 55,9 Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales 681,6 338,2 Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales 498,8 224,9 Autres éléments de capitaux propres, titres subordonnés à durée indéterminée 109,0 109,0 Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales 73,8 4,3 PASSIFS NON COURANTS 1 782, ,1 Emprunts et dettes financières à plus d un an 1 722, ,0 dont Prêts participatifs 12,7 13,9 dont Emprunts obligataires, non courant 248,5 250,0 dont Emprunts auprès des établissements de crédit 1 432, ,4 dont Autres emprunts et dettes assimilées 29,2 16,7 Autres provisions long terme 21,1 21,7 Dépôts et cautionnements reçus 26,8 27,1 Impôt différé passif 11,9 62,3 PASSIFS COURANTS 1 277, ,3 Emprunts et dettes financières à moins d un an 436,2 303,5 dont Emprunts auprès des établissements de crédit (hors trésorerie passive) 323,4 264,5 dont Billets de trésorerie et intérêts courus 28,0 dont Concours bancaires (trésorerie passive) 39,7 1,8 dont Autres emprunts et dettes financières 44,9 37,2 Instruments financiers dérivés 73,7 171,5 Dettes fournisseurs et autres dettes 739,5 836,4 Dettes d impôt exigible 28,1 2,8 Dettes auprès des actionnaires 0,0 0,0 TOTAL PASSIF 4 892, ,4 (1) Le Groupe a appliqué les normes de consolidation IFRS 10, 11 et 12 pour la première fois au 31 décembre Les chiffres présentés ici pour l exercice 2012 ont fait l objet d un retraitement pour permettre la comparabilité. Rapport annuel et de développement durable En millions d euros Cash-flow Variations de courant des valeurs, charges opérations calculées, frais de (FFO) transaction 89 31/12/ /12/2012 retraité (1) Total Cash-flow Variations de courant des valeurs, charges opérations calculées, frais de (FFO) transaction Revenus locatifs 174,4 174,4 143,9 143,9 Autres charges (16,4) (16,4) (13,7) (13,7) Loyers nets 158,0 158,0 130,2 130,2 Prestations de services externes 21,8 21,8 21,0 21,0 Production immobilisée et stockée 12,3 12,3 9,8 9,8 Charges d exploitation (51,4) (1,8) (53,2) (48,4) (1,5) (49,9) Frais de structure nets (17,3) (1,8) (19,2) (17,6) (1,5) (19,1) Part des mises en équivalence 13,3 25,1 38,4 14,5 (5,9) 8,7 Dotations nettes aux amortissements et provisions (1,7) (1,7) (1,7) (1,7) Gains/Pertes sur cessions d actifs 8,8 8,8 3,3 3,3 Gains/Pertes sur valeur des immeubles de placement 39,9 39,9 10,2 10,2 Indemnités (frais) de transaction (1,7) (1,7) 9,1 9,1 RÉSULTAT COMMERCES PHYSIQUES 153,9 68,5 222,4 127,1 13,6 140,7 Chiffre d affaires distribution et autres 318,6 (0,0) 318,6 315,7 (0,0) 315,7 Achats consommés (296,1) (296,1) (289,0) (289,0) Dotation nette aux provisions (1,7) (1,7) (2,3) (2,3) Marge distribution 20,8 (0,0) 20,8 24,4 (0,0) 24,4 Commissions Galerie Marchande 9,6 9,6 9,4 9,4 Charges d exploitation (42,8) (0,3) (43,1) (39,9) (0,3) (40,2) Frais de structure nets (42,8) (0,3) (43,1) (39,9) (0,3) (40,2) Dotations nettes aux amortissements et provisions (45,7) (45,7) (6,4) (6,4) Indemnités (frais) de transaction (1,0) (1,0) (1,2) (1,2) RÉSULTAT COMMERCES ONLINE (12,5) (47,0) (59,5) (6,0) (7,9) (13,9) Chiffre d affaires 883,2 883,2 914,4 914,4 Coût des ventes et autres charges (788,5) (788,5) (791,7) (791,7) Marge immobilière 94,7 94,7 122,7 122,7 Prestations de services externes 0,1 0,1 0,6 0,6 Production stockée 54,9 54,9 57,4 57,4 Charges d exploitation (92,0) (1,4) (93,4) (84,9) (1,9) (86,8) Frais de structure nets (37,0) (1,4) (38,5) (26,9) (1,9) (28,8) Part des mises en équivalence 4,6 0,1 4,7 4,9 (0,0) 4,9 Dotations nettes aux amortissements et provisions (3,4) (3,4) (2,8) (2,8) Indemnités (frais) de transaction (0,5) (0,5) RÉSULTAT LOGEMENTS 62,3 (5,2) 57,0 100,7 (4,7) 95,9 Chiffre d affaires 107,5 107,5 74,2 74,2 Coût des ventes et autres charges (93,4) (93,4) (72,0) (72,0) Marge immobilière 14,1 14,1 2,1 2,1 Prestations de services externes 3,3 3,3 5,3 5,3 Production stockée 2,7 2,7 5,1 5,1 Charges d exploitation (12,9) (0,5) (13,4) (12,3) (0,7) (13,0) Frais de structure nets (6,8) (0,5) (7,3) (1,9) (0,7) (2,7) Part des mises en équivalence 8,1 (1,1) 7,1 4,8 (1,9) 2,8 Dotations nettes aux amortissements et provisions (0,3) (0,3) (0,2) (0,2) Indemnités (frais) de transaction RÉSULTAT BUREAUX 15,5 (1,9) 13,6 5,0 (2,9) 2,1 Autres (corporate) (0,6) (0,6) (1,2) (2,5) (0,6) (3,0) RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 218,6 13,8 232,4 224,3 (2,5) 221,7 Coût de l endettement net (48,2) (6,6) (54,8) (63,9) (3,3) (67,2) Actualisation des dettes et créances (0,2) (0,2) (0,0) (0,0) Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers 22,2 22,2 (73,9) (73,9) Résultat de cession de participation (0,0) (0,0) 0,7 0,7 RÉSULTAT AVANT IMPÔT 170,4 29,2 199,6 160,3 (79,1) 81,2 Impôts sur les sociétés (2,7) 23,2 20,4 (1,7) (19,3) (21,0) RÉSULTAT NET 167,7 52,3 220,0 158,6 (98,4) 60,2 Minoritaires (25,5) (48,3) (73,8) (8,8) 4,5 (4,3) Résultat net part du Groupe 142,2 4,1 146,2 149,7 (93,8) 55,9 Nombre moyen d actions après effet dilutif RÉSULTAT NET PAR ACTION ( /ACTION) part du Groupe 12,66 0,36 13,02 14,19 (8,90) 5,30 (1) Le Groupe a appliqué les normes de consolidation IFRS 10, 11 et 12 pour la première fois au 31 décembre Les chiffres présentés ici pour l exercice 2012 ont fait l objet d un retraitement pour permettre la comparabilité. Total

47 ÊTRE PERFORMANT ET S ÉVALUER ACTIF NET RÉÉVALUÉ au 31 décembre 2013 ANR GROUPE 31/12/ /12/2012 En M Var /action Var/act. En M /action Capitaux propres consolidés part du Groupe 1 151,3 99, ,7 93,8 Autres plus-values latentes 317,6 381,9 Retraitement des instruments financiers 71,5 177,1 Impôt différé au bilan sur les actifs non SIIC (actifs à l international) 23,4 38,0 ANR EPRA 1 563,9 (3,5) % 134,9 (9,2) % 1 620,7 148,6 Valeur de marché des instruments financiers (71,5) (177,1) Valeur de marché de la dette à taux fixe (2,3) Impôt effectif sur les plus-values latentes non SIIC (1) (32,1) (50,3) Optimisation des droits de mutations (1) 48,7 48,3 Part des commandités (2) (15,4) (15,7) ANR NNNAV de liquidation 1 491,2 4,6 % 128,7 (1,6) % 1 425,9 130,7 Droits et frais de cession estimés 63,6 86,2 Part des commandités (2) (0,7) (0,9) ANR de continuation dilué 1 554,1 2,8 % 134,1 (3,2) % 1 511,2 138,5 (1) En fonction du mode de cession envisagé (actif ou titres) (2) Dilution maximale de actions Nombre d actions diluées implantations PARIS Altarea Cogedim 8, avenue Delcassé Paris - France Tél. : + 33 (0) Altarea Commerce 8, avenue Delcassé Paris Tél. : + 33 (0) Cogedim 8, avenue Delcassé Paris Tél. : + 33 (0) Altarea Cogedim Entreprise 8, avenue Delcassé Paris Tél. : + 33 (0) Cogedim Vente 8, avenue Delcassé Paris Tél. : + 33 (0) Cogedim Résidence 8, avenue Delcassé Paris Tél. : + 33 (0) Cogedim Résidences Services 8, avenue Delcassé Paris Tél. : + 33 (0) Rue du Commerce 44-50, avenue du Capitaine-Glarner Saint-Ouen Tél. : + 33 (0) Paris Nantes Annecy Lyon Bordeaux Grenoble Strasbourg Montpellier Toulouse Nice Marseille Madrid Milan RÉGIONS Cogedim Aquitaine 29, rue Esprit-des-Lois Bordeaux Tél. : + 33 (0) Cogedim Atlantique Immeuble Insula 11, rue Arthur-III Nantes Tél. : + 33 (0) Cogedim Est 26, chemin du Doernelbruck Strasbourg Tél. : + 33 (0) Cogedim Grand Lyon 235, cours Lafayette Lyon Cedex 06 Tél. : + 33 (0) Cogedim Grenoble 56, boulevard Gambetta Grenoble Tél. : + 33 (0) Cogedim Languedoc-Roussillon Tour Europa Bâtiment C 101, allée de Délos Montpellier Tél. : + 33 (0) Cogedim Méditerranée 400, promenade des Anglais Nice Tél. : + 33 (0) Cogedim Midi-Pyrénées 46, boulevard de Strasbourg Toulouse Tél. : + 33 (0) Cogedim Provence 26, rue Grignan Marseille Tél. : + 33 (0) Cogedim Savoies Léman Parc de la Bouvarde Allée du Parmelan Metz-Tessy Tél. : + 33 (0) INTERNATIONAL Altarea Italia S.r.l. Via Tonale Milan Italie Tél. : Altarea España SL C/Orense, 85 Edificio Lexington Madrid Espagne Tél. : Rapport annuel et de développement durable

48 CONSULTEZ AUSSI : LA VERSION DIGITALE DU RAPPORT ANNUEL L ESSENTIEL 2013 LE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE RETROUVEZ-NOUS SUR LES SITES INTERNET D ALTAREA COGEDIM Le site corporate Le site Cogedim Le site de RueduCommerce LES SITES DE NOS CENTRES COMMERCIAUX Le site de Qwartz Le site de Carré de Soie Le site de Cap Et bien d autres encore. Retrouvez la liste complète sur notre site corporate. LES RÉSEAUX SOCIAUX Notre page Twitter twitter.com/altareacogedim CONTACTEZ-NOUS Altarea Cogedim 8, avenue Delcassé Paris Tél. : +33 (0) Notre page Tumblr regardssurlavieurbaine.tumblr.com Informations : [email protected] Presse : [email protected] Finance : [email protected] Actionnaires : investisseurs@ altareacogedim.com (appel gratuit depuis un poste fixe) Conception-réalisation : Crédits photo : Anawa, Denis Barçon, Carole Barriquand-Treuille, Bruno Lévy, Didier Cocatrix, Véronique Mati, Antoine Jaudet-Urban Act, Marie Etchegoyen, Studio Octopus, MC Lucat, Tetro, Dragon Rouge, M. Dugied, Laurent Prullière, Publicis Infracom, Scénésis, STRAT, Studio Sezze, Ultra Fluide, Zoevox, Gallery Stock/Ross Honeysett, GettyImages/ Thomas Barwick, Tom Merton, photothèque Altarea Cogedim. Image de couverture : Massy Place du Grand-Ouest Pour en savoir plus, consultez notre rapport annuel digital sur : Ce document est imprimé en France sur un papier certifié FSC issu de sources responsables. Altarea Cogedim, membre fondateur de la Fondation Palladio, remercie ses partenaires qui n ont pas pu être cités dans cette édition et avec lesquels les équipes ont le plaisir de collaborer. Rapport annuel et de développement durable

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