Le marché français du logement

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David Després
il y a 7 ans
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1 Le marché français du logement AMUNDI IMMOBILIER Département Cécile Blanchard T Amundi Immobilier Point marché - 12/03/ page 1

2 Sommaire 01 Le marché des logements neufs 02 Le marché de la location 03 Le marché des logements anciens

3 milliers d'unités 01 Le marché des logements neufs Accentuation du repli des ventes Forte baisse des ventes de logements neufs, de 25% à T en rythme annuel, soit unités vendues par trimestre en moyenne depuis le début de l année, un repli qui devrait s être confirmé en T4. Plusieurs raisons à ce phénomène : Un environnement macro-économique anxiogène car incertain; Un PTZ+ moins favorable en 2012; Un dispositif Scellier, dont les avantages fiscaux ont été progressivement réduits; L attente de nouvelles mesures entrées en vigueur le 1 er janvier 2013 (PTZ+ dont le champ d application se recentrera sur les ménages modestes et concernera exclusivement le neuf et le dispositif d allègement fiscal Duflot pour le logement intermédiaire). Effondrement des mises en chantier en 2012, qui ont atteint près de unités, en recul de 17,8% par rapport à 2011, la baisse étant encore plus forte pour les logements collectifs (-18,8%). Recul des autorisations de construire, qui ont représenté unités en 2012, en baisse de 7% par rapport à 2011, ce phénomène s étant accéléré en fin d année, les autorisations se repliant de 24% au T par rapport au T (-33% dans le collectif). Progression du délai d écoulement, qui atteint 13 mois à fin septembre contre 7,5 mois fin 2011 mais qui reste contenu, ce délai ayant atteint 21 mois en période de crise (1990 et 2008). Ventes et mises en vente de logements neufs Mises en vente Source : Ministère de l Ecologie Ventes T4 11-T3 12 Poursuite du freinage de la hausse des prix Confirmation du ralentissement de l augmentation des prix en T3 2012, puisqu ils progressent de 1,2% au T en rythme annuel, contre 3,5% en T et 5,1% en 2010 en France, reflétant une baisse l offre moins rapide que celle de la demande. Persistance de la stabilité du taux de rendement pour les meilleurs biens, à 3%. Quasi stabilité des prix anticipée pour 2012 et 2013 Amundi Immobilier - Point marché - 12/03/ page 3

4 02 Le marché de la location Sensible progression des loyers au 4 ème trimestre 2012 Accélération de la hausse des loyers de marché au cours de l'été, pour progresser de 2,4% en rythme annuel entre début janvier et fin novembre 2012, contre 1,6% en 2011, alors que la hausse des prix à la consommation a atteint 1,9% en 2012 contre 2,1% en Cette augmentation, plus sensible qu'anticipé, a plusieurs raisons : Désolvabilisation d'une partie toujours plus importante des candidats désireux d acquérir un logement mais qui doivent rester locataires; L'augmentation saisonnière des loyers, particulièrement sensible à la rentrée et la recherche de logements à la location par les étudiants, accentue les tensions dans les villes les plus attractives. Pour autant, les évolutions de loyer demeurent très disparates autour de cette moyenne, puisqu elles s établissent à 4,9% en Ilede-France et à 1,6% en Province. Globalement, les loyers augmentent seulement légèrement dans la plupart des régions, souvent à un niveau inférieur à l inflation, dans 42,5% des cas, et reculent toujours dans 20% des villes de plus de habitants. Très nette diminution de l'effort d'amélioration et d'entretien des logements depuis le début de l'année, après trois années de forte progression, en anticipation de revenus locatifs plutôt modérés. Poursuite du recul de la mobilité résidentielle observée depuis le début de l année 2012, de 1,4% depuis le début de l année, comparable à son niveau le plus bas atteint en 2008 : elle s établit, en moyenne, à 27,2%, mais à seulement 17,7% à Paris. 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 31% 30% 29% 28% 27% 26% 25% Loyers de marché (Variation annuelle) Nov 12 Taux de mobilité résidentielle Source : Clameur Moy Nov 12 Modération de la hausse des loyers anticipée pour 2013 Source : Clameur Amundi Immobilier - Point marché - 12/03/ page 4

5 03 Le marché des logements anciens Poursuite de l ajustement du marché Baisse anticipée des transactions de 15% en 2012, autour de ventes comme en 2008, après le niveau de ventes, proche des records historiques atteint en 2011, malgré le rebond enregistré en janvier, résultat de changement de fiscalité entré en vigueur début février. En Ile-de-France, le repli des transactions s'était opéré dès 2011 et s'est poursuivi au 2 ème et au 3 ème trimestre, le marché de l'ancien accusant des baisses de 21% en rythme annuel au cours de ces deux trimestres. Cette baisse sensible des transactions est le résultat de l'accumulation de plusieurs facteurs négatifs : Une sensible dégradation de l'environnement macro-économique (progression régulière et ininterrompue du chômage, perte de pouvoir d'achat qui entraîne un attentisme accru des acquéreurs potentiels); Un durcissement des règles fiscales; Des prix de vente encore surévalués, d'environ 20% en moyenne sur l'ensemble du territoire, de 35% environ à Paris (la hausse des prix de 155% observée depuis 1988 n'ayant été que partiellement compensée par la baisse des taux de crédit, l'allongement de la durée des prêts et les hausses de revenu). Pourtant, des facteurs positifs, essentiellement structurels, demeurent : Nouvelle baisse des taux de crédit habitat, seul élément positif issu de la conjoncture économique actuelle; Demande structurellement forte (démographie, décohabitation, préparation de la retraite, effet valeur refuge...); Un marché des logements sous-offreur. Un recul modéré des prix Après avoir vu leur progression ralentir de plus en plus fortement dès la fin de l'année 2011 en rythme annuel, les prix se sont orientés à la baisse au T2 2012, ce repli s'accentuant au T3, de -1,1%. 6% 5% 4% 3% Moyenne annuelle des taux d'intérêt (pour un prêt de 15 ans) T Anticipation d une baisse des prix de 8% entre 2011 et 2013 Source : Crédit Logement/CSA Amundi Immobilier - Point marché - 12/03/ page 5 T4 2012

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