Le mandat en vue de la location d un bien et la location

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1 FICHE DE SYNTHÈSE Module 4 Le mandat en vue de la location d un bien et la location - MODULE SEMAINE 4 - SOMMAIRE : I) Le Mandat en vue de la location...2 1) Rappel de la règlementation sur le démarchage à domicile ) La négociation du mandat et l estimation locative ) Les étapes : comment remplir un mandat de location?... 3 II-La Location...4 1) Rappel de la loi du 6 juillet ) La GLI La GRL ) Etat des lieux ) Les pièces annexes nécessaires /8

2 I) LE MANDAT EN VUE DE LA LOCATION D UN BIEN 1) Rappel de la réglementation sur les contrats conclus à distance et les contrats conclus hors établissement La loi n du 17 mars 2014, dite loi Hamon, a supprimé la notion de «démarchage à domicile» du code de la consommation et y a inséré la définition de deux procédés de vente : Les contrats conclus à distance et les contrats conclus hors établissement Le nouvel article L en fixe les critères : «Contrats à distance» : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur après le recours exclusif à une technique de communication à distance jusqu à la fin du contrat ; «Contrat hors établissement» : tout contrat conclu entre professionnel et un consommateur : a) dans un lieu qui n est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d une sollicitation ou d une offre faite par le consommateur ; b) ou dans un lieu où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement ou individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient physiquement et simultanément présentes ; c) ou pendant une excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou des services. Ces deux catégories de contrats, conclus à distance ou hors établissement, sont soumis à des conditions de validité identiques dont l exercice par le consommateur du droit de rétractation. Depuis le 14 juin 2014, le délai de rétractation est passé à 14 jours. En outre, l article L du code de la consommation impose dorénavant aux agents immobiliers de fournir au client, préalablement à conclusion du mandat de vente, qu il communique au consommateur, de manière lisible et compréhensibles les informations contenues aux articles L et L du code de la consommation par exemple caractéristiques essentielles du service, prix de la prestation 2) La négociation du mandat et l estimation locative Pour cela, se référer au marché local (ou par comparaison avec le montant du dernier loyer). ATTENTION! Attirer l attention sur les conséquences fiscales de la location de logements de moins de 14m 2 à un prix de 41,37 /m 2 pour 2014 et plus (votre rôle de conseil). 2/8

3 3) Les étapes : Comment remplir un mandat de location? * le contenu et la rédaction du mandat : votre mandat doit être signé par le ou les propriétaire(s) du bien ; doit comporter l adresse du bien à louer et son régime juridique (loi de 1989 ) ; la désignation et la consistance des locaux ; la surface habitable du bien (loi du 6 juillet 1989) ; le montant des loyers et charges ; les honoraires et à la charge de qui ils seront ; les conditions particulières ; le montant du dépôt de garantie ; le choix d une caution ou assurance de loyer impayé ; les moyens de diffusion des annonces commerciales. * l enregistrement du mandat sur le Registre des Mandats (en le numérotant) * la sélection du locataire : vérification de la solvabilité Revenu fixe = 3 fois le loyer ou 2 fois avec adhésion à un dispositif GRL ATTENTION aux mesures discriminatoires (la Halde ) * Pièces qu on ne peut pas demander pour les baux d habitation La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue supprimer la liste des pièces de l article 22-2 de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur n est pas en droit de demander au candidat locataire en vue de la constitution de son dossier. Une liste des pièces justificatives pouvant être exigées par le bailleur au candidat à la location ou de sa caution préalable à l établissement du bail sera définie par décret en Conseil d Etat après avis de la commission nationale de concertation. En attendant, par précaution, il conviendra de continuer à ne pas demander les pièces de l ancienne version de l article * La signature du bail : y joindre : la liste des charges récupérables et l entretien et les réparations locatives pour les baux d habitation, une notice d information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Cette notice d information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers (décret à paraître) ; lorsque l immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. signature du bail + organisation de l état des lieux + Fourniture des diagnostics + remise de l attestation d assurance multirisques habitation + remise de chèques (dépôt de garantie, 1 er mois de loyer et honoraires) + remise acte de caution éventuelle. l état des lieux d entrée avec l indication des relevés des compteurs individuels. 3/8

4 Sans oublier de faire parapher toutes les pages et signer la dernière. Les Contrats EDF GDF, Télécom, seront pris directement par le locataire (lui donner le nom de l ancien occupant pour faciliter la prise de contrat). ATTENTION! Une fois le bail signé, vous devez remettre les clés et il sera trop tard pour demander les documents manquants (Cf. le dossier «entrée et sortie du locataire» accessible sur l accès adhérent du SNPI dans la rubrique «service juridique et publications» et sous-rubrique «dossier»). II- LA LOCATION 1) Rappel de la loi du 6 juillet 1989 LE BAIL D HABITATION Loi N du 6 juillet J.O. du 8 juillet 1989 modifiée par la Loi N du 24 mars 2014 La loi du 6 juillet 1989 s applique aux locations de locaux à usage d habitation ou à usage mixte professionnel et d habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l habitation. Cette loi ne s applique pas aux résidences secondaires qui rentrent dans le secteur libre et dont le contrat de location se trouve soumis au droit commun. Le contrat d habitation vide est conclu pour une durée de trois ans au minimum si le bailleur est une personne physique, ou six ans au minimum dans le cas d une personne morale. La location meublée constituant la résidence principale est régie partiellement par la loi du 6 juillet 1989 depuis le 27 mars Le contrat de location meublée est conclu pour une durée d au moins 1 an ou 9 mois lorsque le bail est consenti à un étudiant. Le montant du loyer d origine est fixé librement par le bailleur sauf si le bien se trouve plafonné dans le cadre de la relocation ou du renouvellement (cf. Fiche sem. 9) ou qu il se situe dans une «zone tendue» soumise à l encadrement des loyers (décret à paraître cf. Fiche sem.9). 4/8

5 La rémunération des intermédiaires chargés de la mise en location d un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne peut plus être facturée au locataire, mais uniquement au bailleur, sauf les honoraires liés à certaines prestations, qui sont partagés entre bailleur et locataire : les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du locataire, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le locataire. Ces honoraires sont dus à la signature du bail ; les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le locataire. Ces honoraires sont dus à la réalisation de la prestation. PRÉCISION Dans les deux cas, le montant TTC imputé au locataire ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par le décret n du 1 er août 2014 (cf. Fiche sem. 9). 2) La GLI et la GRL Qu est-ce que la Garantie des Loyers Impayés? (GLI) La Garantie des Loyers impayés s adresse à tous les propriétaires bailleurs, particulier ou S.C.I, désireux de se protéger des impayés, des dégradations immobilières et de bénéficier d une protection juridique spécifique. Bref, l assurance de vos loyers et de votre tranquillité. Bien entendu il y a presque toujours des conditions suspensives (voir ci-après). Qu est-ce que la Garantie des Risques Locatifs? (GRL) La garantie des risques locatifs (GRL) est un dispositif par lequel un bailleur souscrit un contrat dénommé contrat socle GRL avec une compagnie d assurance afin de se prémunir contre certains risques liés à la location. Ce dispositif prend en charge les risques d impayés de loyer (charges comprises), les dégradations locatives sur toute la durée du bail ainsi que les frais de procédures en cas de défaillance du locataire. Qu est-ce-que la Garantie Universelle des Loyers? (GUL) La garantie Universelle des loyers est une mesure de la loi ALUR ayant pour objectif de remédier à la crise actuelle du logement et particulièrement aux problèmes d impayés de loyers. Il s agit d un dispositif garanti par l état, ayant pour objet de couvrir les bailleurs. Les impayés de loyer s entendent des loyers, des charges récupérables et de la contribution pour le partage des économies de charges. Le dispositif de la Garantie Universelle des Loyers sera optionnel et ne s applique pas lorsque le bailleur bénéficie d une caution ou d une assurance GLI (décret à venir). Enfin, ce dispositif s appliquera aux contrats de location conclus à compter du 1 er janvier 2016 et l agence sera créée au plus tard le 1 er janvier /8

6 POUR TOUT RENSEIGNEMENT : CONTACTEZ ASSERIS AU : ET DEMANDEZ MADAME ILANA AZOULAY (AZOULAY@SNPI.FR) 3) L état des lieux Il devra être signé obligatoirement par toutes les parties, contradictoirement et amiablement conformément à un modèle type et selon des modalités définies par décret en conseil d état après avis de la CNC en autant d exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Principes L état des lieux doit être établi en début de bail lorsque le propriétaire remet les clefs au locataire, et en fin de bail, lorsque le locataire remet les clefs au propriétaire. C est en comparant les états des lieux dressés à l arrivée et au départ du locataire que le propriétaire pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire. Le montant de ces réparations, sur devis ou factures, peut être retenu sur le dépôt de garantie. Mise en œuvre Le locataire et le propriétaire doivent constater l état des lieux ensemble, d un commun accord et dans de bonnes conditions d éclairage. Si l une des parties est absente, ou refuse de le signer, un huissier peut être sollicité pour le dresser après convocation des parties en respectant un préavis de 7 jours. L état des lieux doit être établi par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire est joint au contrat du locataire, l autre au contrat du propriétaire) et décrire le logement loué ainsi que les équipements qu il comporte. L état des lieux doit être signé par le propriétaire ou son représentant mandaté (agent immobilier) et par le locataire. État des lieux entrant Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d une installation de chauffage ou d eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. Le locataire peut demander un état des lieux du chauffage au début de la saison de chauffe. 6/8

7 État des lieux sortant Certains propriétaires établissent un pré-état des lieux sortant pour préparer l état des lieux définitif incitant le locataire à faire les réparations locatives. En l absence d état des lieux d entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (travaux d entretien courant et menues réparations). Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d écarter cette présomption : le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies ; le propriétaire a fait obstacle à l établissement de l état des lieux, par exemple, en cas de mise en demeure envoyée par le locataire sans que le propriétaire n ait donné suite. Dans ce cas, c est au propriétaire de démontrer qu il avait délivré un logement en bon état d usage. Pour toutes les autres réparations, c est-à-dire celles qui concernent les réparations d entretien et celles dues à la vétusté des lieux, c est au propriétaire de démontrer qu elles sont imputables au locataire. 4) Les pièces annexes nécessaires à joindre au bail Annexes obligatoires : dispositions générales : Paraphez toutes les pages et signez la dernière ; état des lieux : signé obligatoirement par les deux parties ; état des risques naturels et technologiques ; diagnostic de Performances Energétiques (D.P.E.) ; CREP (immeuble à usage d habitation construit avant le 1 er janvier 1949) ; Indiquez la surface habitable ; un état mentionnant l absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l amiante (décret à paraître) ; le diagnostic amiante imposé aujourd hui n est pas à annexer au bail mais uniquement à mettre à disposition du locataire ; un état de l installation intérieure électrique et de gaz (décret à paraître) ; les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. À cela, nous vous conseillons de joindre : la liste des charges locatives (décret du 26 août 1987) ; la liste des réparations locatives (décret du 26 août 1987) ; photocopies des modes d emploi des appareils équipant les locaux, le cas échéant. 7/8

8 DOCUMENTATION - DOSSIERS SPÉCIFIQUES ET BLIBLIOGRAPHIQUES Les dossiers SNPI consultables en ligne sur l accès intranet le dossier de diagnostic technique entrée et sortie du locataire la colocation la HALDE : Louer sans discriminer Loi ALUR Nous vous rappelons que des modèles de mandats sont téléchargeables sur l accès adhérent du SNPI UN DOUTE, UNE QUESTION? N oubliez pas que le service juridique est à votre disposition au /8