Conférence Annuelle de l Habitat Crise, bulle ou nouveau cycle immobilier, évolutions du marché immobilier et tendances prévisibles

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1 Conférence Annuelle de l Habitat Crise, bulle ou nouveau cycle immobilier, évolutions du marché immobilier et tendances prévisibles Intervention de Laurent Escobar, directeur associé Lille Métropole - mercredi 28 avril 2010

2 Crise et cycles immobiliers - marché français ais Le retournement de tendance le plus important et rapide jamais connu Chute de ventes en un an entre 2007 et 2008, contre en 2 ans entre 1990 et 1992 Regain de près de ventes sur la seule année 2009 Il a fallu 5 ans entre 1993 et 1998 pour revenir à un rythme annuel augmenté de ventes : guerre du Golfe : subprimes & faillite de Lehman Brothers Prix de vente au m² Mises en vente Ventes Retraits Offre disponible

3 Une forte reprise des ventes et baisse de l offre dès le 1 er trimestre 2009 Crise et cycles immobiliers - marché français ais Une moyenne régulière de plus de ventes par trimestre, portées par l investissement locatif dans le cadre du dispositif Scellier, mais également par un regain des ventes à occupants Des retraits de commercialisation au plus fort au 1 er semestre 2009, en baisse régulière depuis Des mises en vente à un bas niveau, créant un début de pénurie dès fin 2009 (offre < log.) Ventes et mises en vente / T1 2006/ T2 2006/ T3 2006/ T4 2007/ T1 2007/ T2 2007/ T3 Mises en vente Ventes Retraits Offre disponible / T4 2008/ T1 2008/ T2 2008/ T3 2008/ T4 2009/ T1 2009/ T2 2009/ T3 2009/ T Offre disponible 3

4 De nombreux paramètres continuant d influer la conjoncture Crise et cycles immobiliers - marché français ais Après une forte dépression de marché, une amélioration de la solvabilité et de la confiance des acquéreurs, tant occupants qu investisseurs, grâce à la baisse des taux Des mesures prudentielles des promoteurs dans leur stratégie de développement, limitant plus ou moins les mises en vente suivant les marchés Une plus ou moins grande attractivité des marchés dans le cadre du nouveau dispositif Scellier en faveur de l investissement locatif L impact sur 2 ans des mesures du plan de relance de l économie : Un objectif de vente en bloc par les promoteurs aux bailleurs sociaux de logements initialement mis en vente au particulier mais non mis en chantier (VEFA) réalisé log. Un objectif de logements locatifs intermédiaires acquis par la SNI (CDC) en VEFA aux promoteurs réalisé log logements locatifs intermédiaires développés en PLS privés logements sociaux en PLUS et PLAI sous la maîtrise d ouvrage directe des bailleurs Le nombre de Pass Foncier porté de à , pour favoriser l accession sociale à la propriété, tant en individuel qu en collectif Le doublement du PTZ (prêt à taux zéro) en 2009 en faveur des primo-accédants 4

5 Crise et cycles immobiliers - marché français ais Des marchés qui réagissent différemment à la conjoncture en fonction de leurs niveaux de structuration et d attractivité Exemple de la Bretagne et des Pays de la Loire Une meilleure compréhension des évolutions à l échelle des profils de marché Une forte progression des ventes, surtout en investissement locatif, au sein des grands marchés métropolitains (plus de habitants ; à ventes/an) Une relative stabilité de l activité au sein des marchés de villes moyennes (de à habitants ; 600 à ventes/an) 40% de baisse des ventes en moyenne sur les petits marchés et les marchés à risques (de à habitants ; 150 à 400 ventes/an) Analyse menée en septembre 2009 dans le cadre d une étude réalisée par Adequation pour le compte de la Variation Marchés métropolitains Volume % mises en vente % ventes % Retraits % offre commerciale % Variation Marchés moyens Volume % mises en vente % ventes % Retraits % offre commerciale % Variation Marchés à risques Volume % mises en vente % ventes % Retraits offre commerciale % 5

6 Promotion immobilière Agglomération lyonnaise Agglomération lyonnaise, une année de ventes record en 2009 Un faible niveau de mises en vente en 2009, qui devrait nettement progresser en ventes en 2009, niveau jamais atteint depuis 1970, contre moins de en 2008 dont ventes à investisseurs (60%), mais une baisse à 52% attendue en 2010 (2.730 ventes) dont ventes à occupants (40%), qui devraient à peine baisser en 2010 (2.520 ventes, 48%) À peine 13% des ventes en secteurs aménagés Offre commerciale : un peu plus de logements (7 mois de ventes théoriques au rythme de 2010) Pro j Proj P roj M ISES EN VENTE VENTES OFFRE RETRAITS Sources ; Observatoire de la promotion immobilière de l Agglomération Lyonnaise et projections - Adequation Destination des ventes en % 60% Ventes à investisseurs Ventes à occupants 6

7 Promotion immobilière Agglomération lyonnaise Comment s est réalisé le déstockage sur l Agglomération Lyonnaise? Différentiel entre mises en vente et ventes aux particuliers logements (71%) Une offre disponible qui est passée de à logements en 15 mois entre 09/2008 et 12/2009 Soit logements répartis entre : logements (12%) en VEFA aux bailleurs sociaux dans le cadre du plan de relance Retraits du marché logements * (29%) répartis entre : logements (8%) en VEFA à la SNI * Valeurs arrondies, sources Grand Lyon et Observatoire de la promotion immobilière de l Agglomération Lyonnaise Adequation log. (9%) retirés de la vente ou en VEFA hors plan de relance 7

8 Promotion immobilière Agglomération lyonnaise 100% Un prix moyen de /m², avec des gammes < /m² de moins en moins représentées, au contraire des gammes > /m² 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% des ventes en 2009 à moins de /m², part qui devrait provisoirement remonter en 2010 en raison d une intensification des dispositifs de soutien (Pass Foncier, PNRU) En 2009, 36% des ventes occupants ont été réalisées dans le cadre d un dispositif de soutien Les gammes intermédiaires de à /m² ne représentent plus que 30% des ventes La gamme moyenne, les gammes supérieures à /m² 34%, Un rééquilibrage attendu dès 2010 en faveur des gammes intermédiaires dans la nouvelle offre Ventilation des ventes et de l offre par gammes de prix 4% 7% 7% 9% 12% 15% 23% 21% 17% 19% 20% 20% 24% 17% 5% 5% 6% 11% 11% 13% 12% 14% 23% 17% 13% 15% 13% 16% 16% 12% 13% 10% 11% 14% 7% 7% 8% 11% 6% 7% 3% 2% 2% 1% 2% 2% 1% Sources ; Observatoire de la promotion immobilière de l Agglomération Lyonnaise et projections - Adequation 22% 22% 16% 24% > <2100 8

9 Promotion immobilière Aire Urbaine Toulouse Aire Urbaine de Toulouse, deux années consécutives de forts retraits mises en vente en 2009, qui devraient fortement progresser à en 2010 ; en partie alimentée par les très nombreux programmes retirés de la vente, remis en commercialisation depuis ventes en 2009, contre à peine plus de en 2008 (le plus fort coup d arrêt en métropole) dont ventes à investisseurs (69%), part qui devrait à peu près se maintenir en 2010 (3.700 ventes) dont ventes à occupants (31%), également stables en 2010 (1.650 ventes) Une part devenue importante de 31% des ventes en secteurs aménagés (contre 23% avant) Offre commerciale : un peu plus de logements (7 mois de ventes théoriques au rythme de 2010) Proj.2010 Proj.2011 Proj.2012 M ISES EN VENTE VENTES OFFRE RETRA ITS Sources ; Observatoire de la promotion immobilière OBSERVER de l Aire Urbaine de Toulouse et projections - Adequation 1 Destination des ventes en % 69% Ventes à investisseurs Ventes à occupants Part des ventes en secteurs aménagés en % 69% Secteurs aménagés Diffus 9

10 Promotion immobilière Aire Urbaine Toulouse Comment s est réalisé le déstockage sur l Aire Urbaine de Toulouse? Différentiel entre mises en vente et ventes aux particuliers logements (33%) Une offre commerciale qui est passée de à logements en 18 mois entre 06/2008 et 12/2009 Soit logements répartis entre : logements (37%) en VEFA aux bailleurs sociaux dans le cadre du plan de relance Retraits du marché logements * (67%) répartis entre : logements () en VEFA à la SNI * Valeurs arrondies, source Observatoire de la promotion immobilière OBSERVER de l Aire Urbaine de Toulouse Adequation log. (12%) retirés de la vente ou en VEFA hors plan de relance 10

11 Promotion immobilière Aire Urbaine Toulouse Un prix moyen de /m², avec des gammes < /m² qui continuent à être très représentées, ainsi qu entre et /m² 36% des ventes en 2009 à moins de /m², part qui devrait se maintenir en 2010 et 2011 avec le soutien principal du Pass Foncier et du PSLA En 2009, des ventes occupants ont été réalisées dans le cadre d un dispositif de soutien, dont un volume exceptionnel de plus de 260 ventes en PSLA Les gammes intermédiaires de à /m² continueraient à représenter 40% des ventes La gamme moyenne 13%, les gammes supérieures à /m² limitées à 11% Ventilation des ventes et de l offre par gammes de prix 2% 6% 5% 1% 1% 1% 2% 2% 1% 2% 10% 8% 8% 8% 10% 9% 12% 13% 13% 11% 13% 13% 15% 20% 17% 24% 17% 17% 22% 21% 8% 23% 23% 22% 20% 15% 27% 19% 20% 22% 14% 16% 11% 12% 12% 11% 10% 8% 3% 3% 4% 7% 8% 6% 5% Sources ; Observatoire de la promotion immobilière OBSERVER de l Aire Urbaine de Toulouse et projections - Adequation Ventilation des ventes aidées en 2009 Périmètre PNRU PLS Investisseur Prix maîtrisés Pass Foncier Accession sociale 11 24% Proj.2010 Proj.2011 Proj.2012 > <2100 PSLA 46% 1% 7% 21% 25%

12 Nantes Métropole, une part d investissement structurelle et importante Promotion immobilière Nantes M Métropole Un faible niveau de mises en vente en 2009, qui progresserait sensiblement en ventes en 2009, contre moins de en 2008 dont ventes à investisseurs (71%), soutenues par le dispositif Scellier, mais également par le PLS privé (200 ventes) ; une baisse de la part des investisseurs à 63% attendue en 2010 (1.900 ventes) dont 920 ventes à occupants (29%), qui devraient progresser en 2010 (1.100 ventes, 37%) Une part significative de 22% des ventes en secteurs aménagés Offre commerciale : autour de logements (5 mois de ventes théoriques au rythme de 2010) M ISES EN VENTE VENTES OFFRE RETRAITS Sources ; Observatoire de la promotion immobilière OLOMA de la Métropole Atlantique et projections - Adequation 1 Destination des ventes en % 71% Ventes à investisseurs Ventes à occupants Part des ventes en secteurs aménagés en % 78% Secteurs aménagés Diffus 12

13 Comment s est réalisé le déstockage sur Nantes Métropole? Promotion immobilière Nantes M Métropole Différentiel entre mises en vente et ventes aux particuliers logements (46%) Une offre disponible qui est passée de à logements en 12 mois entre 12/2008 et 12/2009 Soit logements répartis entre : logements (29%) en VEFA aux bailleurs sociaux dans le cadre du plan de relance Retraits du marché logements * (54%) répartis entre : logements (9%) en VEFA à la SNI * Valeurs arrondies, source Observatoire de la promotion immobilière OLOMA de la Métropole Atlantique Adequation log. (16%) retirés de la vente ou en VEFA hors plan de relance 13

14 Un prix moyen de /m², avec une répartition des ventes par gammes assez équilibrée par rapport à la demande depuis 2008 Promotion immobilière Nantes M Métropole 25% des ventes en 2009 à moins de /m², part qui devrait être stable en 2010, avec la poursuite du Pass Foncier «prêt différé» et du dispositif «1ère Clé Nantes Métropole» lancé en 09/2009 En 2009, des ventes occupants ont été réalisées dans le cadre d un dispositif de soutien Les gammes intermédiaires de à /m² représentent 42% des ventes La gamme moyenne 15%, les gammes supérieures à /m² Une augmentation attendue en 2011 de la part des gammes supérieures dans la nouvelle offre Ventilation des ventes et de l offre par gammes de prix 3% 6% 10% 1% 6% 8% 9% 1% 3% 13% 10% 13% 12% 11% 13% 17% 17% 15% 19% 15% 19% 20% 22% 25% 19% 20% 19% 17% 27% 23% 14% 15% 16% 15% 8% 8% 14% 13% 1% 5% 6% 9% 8% 7% 1% 1% 2% 1% 7% 5% > <2100 Sources ; Observatoire de la promotion immobilière OLOMA de la Métropole Atlantique et projections - Adequation Ventilation des ventes aidées, lissées sur une année du 2T Périmètre PNRU PLS Investisseur Prix maîtrisés Pass Foncier Accession sociale PSLA 2009 au 1T % 3% 6% 4% 9% 39% 14

15 Promotion immobilière Agglomération Lilloise Agglomération Lilloise, une très forte dépression des ventes en 2008 Une légère reprise des mises en vente en 2009, logements, qui devraient augmenter à ventes en 2009 (hors résidences étudiants et bloc), contre à peine plus de 700 en 2008 dont 985 ventes à investisseurs (59%), part qui devrait remonter à 65% en 2010 (1.100 ventes) dont 690 ventes à occupants (41%), qui devraient se maintenir en 2010 (700 ventes, 35%) À peine 14% des ventes en secteurs aménagés Offre commerciale : moins de 780 logements (6 mois de ventes théoriques au rythme de 2010) M ISES EN VENTE VENTES OFFRE RETRAITS Sources ; Observatoire de la promotion immobilière FPC Nord Arrondissement de Lille et projections - Adequation 1 Destination des ventes en % 59% Part des ventes en secteurs aménagés en % 86% Secteurs aménagés Diffus Ventes à investisseurs Ventes à occupants 15

16 Promotion immobilière Agglomération Lilloise Comment s est réalisé le déstockage sur l Agglomération Lilloise? Différentiel entre mises en vente et ventes aux particuliers - 0 logement (0%) Une offre commerciale qui est passée de à 770 logements en 15 mois entre 09/2008 et 12/2009 Soit 950 logements répartis entre : logements (53%) en VEFA aux bailleurs sociaux dans le cadre du plan de relance Retraits du marché logements * (100%) répartis entre : -150 logements (16%) en VEFA à la SNI * Valeurs arrondies, sources Lille Métropole et Observatoire de la promotion immobilière FPC Nord arrondissement de Lille Adequation log. (31%) retirés de la vente ou en VEFA hors plan de relance 16

17 Promotion immobilière Agglomération Lilloise Un prix moyen de /m², avec des gammes < /m² encore moins représentées qu à Lyon, et une contraction de l intermédiaire A peine 9% des ventes en 2009 à moins de /m², part qui devrait remonter en 2010 en raison d une intensification des dispositifs de soutien (Pass Foncier, PSLA) L offre en PNRU devrait vraisemblablement prendre le relais en 2012 avec le lancement des premiers projets opérationnels En 2009, 22% des ventes occupants auraient été réalisées dans le cadre d un dispositif de soutien Les gammes intermédiaires de à /m² représentent 57% des ventes La gamme moyenne 16%, les gammes supérieures à /m² Ventilation des ventes et de l offre par gammes de prix 1% 4% 4% 2% 5% 9% 4% 11% 19% 36% 23% 25% 28% 24% 11% 11% 22% 43% 6% 2% 7% 2% 6% 16% 17% 16% 16% 30% 27% 14% 15% 14% 14% 13% 7% 10% 2% 4% 3% 4% 17 28% 27% 27% > <2100 Sources ; Observatoire de la promotion immobilière FPC Nord Arrondissement de Lille et projections - Adequation

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