NEWSLETTER N 5 Février 2010 / mars 2010 ACTUALITE DES BAUX COMMERCIAUX

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1 NEWSLETTER N 5 Février 2010 / mars 2010 ACTUALITE DES BAUX COMMERCIAUX Christophe DENIZOT Docteur en droit Avocat à la Cour d appel de Paris I / Etude La saisie conservatoire sur les comptes bancaires de son locataire en cas de défaut de paiement des loyers Un peu de droit constitutionnel II / Jurisprudence Notion de local à usage exclusif de bureau (Cour de cassation du 2 février 2010) La signification de l article 1690 du Code civil (Cour de cassation du 3 février 2010) Portée de l expertise amiable au regard de la Convention Européenne des droits de l homme (Cour de cassation du 3 février 2010) Prescription et exception de nullité (Cour de cassation du 3 février 2010) Cession de fonds de commerce et titulaire de l indemnité d éviction (Cour de cassation du 17 février 2010) III / Colloque Le bail commercial dans la procédure collective du preneur (4 mai 2010 à Paris). Cabinet d avocats HOCHMAN, NICOLAS & DENIZOT, 102 rue de Longchamp Paris 1

2 I - ETUDES La saisie conservatoire sur les comptes bancaires de son locataire en cas de défaut de paiement des loyers Le bailleur se sent le plus souvent désarmé lorsque son locataire s abstient de verser ses loyers. Il dispose cependant, en application des articles 67 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, et des articles 210 et suivants du décret du 31 juillet 1992, de la possibilité de pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de son locataire sans avoir besoin d obtenir au préalable une autorisation judicaire. Quelles sont les conditions nécessaires à la saisie conservatoire : - Le locataire doit être solvable ; - Il faut connaître ses coordonnées bancaires (sur un chèque par exemple) ; - Le bail doit être écrit (cela ne fonctionne donc pas pour les baux verbaux) ; - Il faut des circonstances propres à menacer le recouvrement de la créance, mais la jurisprudence fait preuve d une certaine souplesse. La somme saisie sera alors bloquée sur le compte bancaire du locataire. Il faudra ensuite faire valider la saisie par le tribunal, en suivant une procédure stricte : - Aux termes de l article 236 du décret du 31 juillet 1992, «dans un délai de huit jours, à peine de caducité, la saisie conservatoire est portée à la connaissance du débiteur [du locataire] par acte d huissier de justice». - Le bailleur dispose d un délai d un mois à compter de la saisie pour assigner le locataire devant le tribunal (art. 70 de la loi du 9 juillet 1991 et article 215 du décret du 31 juillet 1992). - Le bailleur doit dénoncer l assignation à la banque saisie dans un délai de 8 jours de sa signification (article 215 du décret du 31 juillet 1992). Un peu de droit constitutionnel A partir du 1 er mars 2010, les parties à un procès pourront invoquer le droit constitutionnel à l encontre d une loi, et demander ainsi au juge de l écarter. Cette réforme importante résulte de la loi constitutionnelle n du 23 juillet 2008 et surtout de la loi organique n du 10 décembre Le processus de contrôle de constitutionnalité de la loi est cependant complexe. La Cour de cassation et le Conseil d Etat vont jouer le rôle de «filtre», et vont décider si le Conseil constitutionnel doit être saisi de ce que les textes ont appelé la «question prioritaire». Il appartiendra en effet au juge constitutionnel de décider si une loi est contraire ou non au droit constitutionnel, et si elle doit être écartée. Cette réforme risque d avoir un impact important en droit de l immobilier, puisqu il existe deux principes constitutionnels importants qui sont, le droit de propriété, et la liberté du commerce et de l industrie. 2

3 II JURISPRUDENCE Notion de local à usage exclusif de bureau (Cour de cassation du 2 février 2010). Selon l article R du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé de plein droit à la valeur locative. Mais que faut-il entendre par local «à usage exclusif de bureaux»? Selon la jurisprudence : - le locataire doit exercer dans les locaux loués un activité intellectuelle par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises ou une intervention manuelle (CA Paris, 7 avril 2004, AJDI 2004, p. 722). - Le caractère d usage exclusif de bureaux n est pas incompatible avec la réception d une clientèle (Cass. 3 e civ. 25 février 1976, Bull. civ. III, n 91). - La stipulation d une clause tous commerces est incompatible avec l activité exclusive de bureaux (Cass. 3 ème civ.14 mars 1979, Bull. civ. III, n 65). Dans l affaire ayant donné lieu à l arrêt de la cour de cassation du 2 février 2010, le contrat de bail portait sur «un magasin» et «une cave», et le locataire était autorisé à exercer le commerce de «vente et location de yachts, avitaillement, accastillage, assurances, gestion, gardiennage de bateaux, et généralement tout ce qui concerne les bateaux». Or, la cour d appel d Aix-en-Provence avait relevé que le locataire exerçait seulement une activité d intermédiaire pour la location et la vente de yachts, activité qu elle considère comme étant seulement intellectuelle entraînant ainsi la qualification de local à usage exclusif de bureaux. Cet arrêt est cependant censuré par la Cour de cassation qui rappelle en effet qu il y a lieu de tenir compte, non pas de l activité réellement exercée, mais de celles autorisées dans le contrat. Conseil pour le bailleur : La rédaction de la clause de destination est essentielle. Pour éviter toute ambigüité, il est conseillé d indiquer clairement que le locataire utilisera les locaux seulement pour un usage exclusif de bureaux. Conseil pour le preneur : Il a intérêt à détailler dans la clause de destination l ensemble des activités qu il souhaite exercer dans les locaux loués. 3

4 La signification 1690 du Code civil (Cour de cassation du 3 février 2010). Il existe une formalité que les parties à un contrat de cession de bail commercial ou de fonds de commerce oublient parfois. Il doivent en effet signifier l acte de cession par voie d huissier au bailleur conformément à l article 1690 du Code civil, à défaut, la cession ne lui sera pas opposable : «Le cessionnaire n est saisi à l égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins le cessionnaire peut être également saisi par l acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique». Pour éviter cette formalité, le rédacteur demande le plus souvent au bailleur de l en exonérer aux termes d une lettre. La Cour de cassation fait cependant preuve de souplesse comme le démontre l arrêt commenté. Déjà dans le passé elle a admis que la signification de la cession de créance par voie de conclusions prises par le cédant est suffisante (Cass. 1 re civ. 8 oct : Bull. civ. I, n 249). Dans son arrêt du 3 février 2010, la Cour de cassation réitère sa position en considérant que la signification d une cession de droit au bail faite par la voie de conclusions à l occasion d une instance en contestation engagée par le bailleur, ne nécessite pas l acceptation de ce dernier pour lui rendre cette cession opposable. Conseil pour le bailleur : Le bailleur doit surtout se focaliser sur les conditions de la cession visé dans le bail, et vérifier qu elles ont bien été respectées. Conseil pour le locataire : Il est préférable de se faire exonérer de cette formalité par une lettre claire et précise du bailleur. Portée de l expertise amiable au regard de la Convention Européenne des droits de l homme (Cour de cassation du 3 février 2010) Le juge ne peut refuser d examiner un rapport d expertise qui a été établi par l une des parties, dont la communication est régulière et qui a pu faire l objet d une discussion contradictoire au cours du litige (Cass. 2 ème civ. 14 septembre 2006, AJDI p. 563, note Ch. Denizot). Toutefois, la Cour de cassation nous rappelle dans l arrêt du 3 février 2010 que le juge ne peut se déterminer au seul vu d une expertise établie non contradictoirement (Voir déjà en ce sens, Cass. 3 ème civ. 10 février 1976, Bull. civ. III, n 56). Il doit, en effet, afin de respecter le caractère équitable du procès et de l égalité des armes, disposer d autres éléments pour lui permettre de prendre sa décision en pleine connaissance de cause, conformément aux principes de la Convention Européenne des droits de l homme. 4

5 Conseil pour les parties : Cette arrêt ne signifie pas que les parties ne doivent plus faire établir de rapport amiable. Il précise seulement qu il s agit d un élément de preuve comme les autres, et que le juge ne doit pas fonder sa décision uniquement sur celui-ci. Le rapport d expertise amiable est un outil indispensable pour déterminer la valeur locative, les facteurs de déplafonnement, et l indemnité d éviction. Prescription et exception de nullité (Cour de cassation du 3 février 2010) Aux termes de l article L du Code de commerce «toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans». Toutefois, ce principe souffre une exception posée par l adage latin suivant qui est encore appliqué par les tribunaux : «Quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum» (l action est temporaire mais l exception est perpétuelle). Plusieurs conditions sont requises pour que le titulaire d un droit puisse le revendiquer ad vitam aeterman : - Il doit agir par voie d exception et non par voie d action. - l exception de nullité ne peut être soulevée que pour faire échec à la demande d exécution d un acte juridique qui n a pas encore été exécuté. Dans l affaire ayant donné lieu à l arrêt du 3 février 2010, le litige était le suivant : - Le bail prévoyait que le locataire était tenu de payer non la TVA mais la CRL (contribution sur les revenus locatifs), le bailleur étant un particulier personne physique. - La loi de finance pour 2006 a supprimé la CRL pour les personnes physiques, mais le bailleur a continué d appliquer cette taxe au locataire, puisque le bail prévoyait que «en cas de suppression de tout ou parties ou taxes mis à la charge du preneur selon les stipulations cidessus, une somme égale au montant de la part remboursée par celui-ci sera ajoutée au loyer de plein droit ou immédiatement». - Le locataire a refusé de payer le complément et le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. - Le locataire a assigné son bailleur en opposition en commandement. Elle contestait ainsi la validité de la clause précitée. Pour contester celle-ci, le locataire était cependant semble-t-il prescrit. La cour d appel considéra que la locataire avait agi par voie d exception en faisant opposition au commandement, malgré sa qualité de demandeur principal à l instance, et qu il pouvait donc encore contester la validité de la clause. 5

6 Sa décision est censurée par la Cour de cassation car non seulement le locataire était demandeur à l action, mais également il demandait directement la nullité de la clause Nous pouvons observer une erreur stratégique du locataire qui aurait dû se laisser assigner, et demander en sa qualité de défendeur la nullité de la clause, ce qu il aurait pu faire à titre perpétuel. Conseil pour le bailleur : Le bailleur doit toujours à l esprit qu il peut utiliser comme moyen de défense à une action du locataire, la prescription, celle-ci étant très courte dans les baux commerciaux, puisque seulement de deux ans. Conseil pour le locataire : Lorsqu il sait que sa demande est prescrite, il doit faire attention de ne pas demander directement la nullité, mais la revendiquer par voie d exception. Cession de fonds de commerce et titulaire d une indemnité d éviction (Cour de cassation du 17 février 2010) Une règle importante du droit des baux commerciaux doit être rappelée. Le locataire qui a reçu congé avec refus de renouvellement et offre d une indemnité d éviction, a droit de se maintenir dans les locaux tant que le bailleur ne lui a pas versé l indemnité qui doit être évaluée par le tribunal à défaut d accord amiable (article L du Code de commerce). Pendant, cette période de maintien dans les lieux qui peut être assez longue, le locataire peut parfaitement céder son fonds de commerce. Une question se pose alors au bailleur. Qui est créancier de l indemnité d éviction? Le cédant à qui il a délivré congé ou au cessionnaire qui occupe les locaux? La Cour de cassation dans son arrêt du 17 février 2010 pose le principe selon lequel «sauf clause contraire incluse dans l acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d indemnité d éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et cette cession peut valablement intervenir jusqu au paiement de l indemnité d éviction». La solution est donc entendue. Sauf clause contraire de l acte de cession, le bailleur doit verser l indemnité d éviction au cessionnaire. Conseil pour le bailleur : Le bailleur doit impérativement demander au cédant une copie de l acte de cession de fonds de commerce. Il doit connaître le régime de l indemnité. Conseil pour le locataire : Il est important dans l acte de cession de fonds de commerce de prévoir le régime de l indemnité d éviction. 6

7 III - COLLOQUE Procédure collective et baux commerciaux ELEGIA FORMATIONS ( organise une journée de formation le 4 mai 2010 sur le thème du bail commercial et la procédure collective du preneur, sous la présidence de Monsieur Daniel Tricot, Président honoraire de la Chambre commerciale de la Cour de cassation, avec comme intervenant Monsieur le Professeur Philippe Roussel-Galle, et Christophe Denizot. 7