Vues d'estuaire. [2010, le marché du logement reste dynamique] SOCIAL. Economie. Habitat. environnement. [année 2011]

Transcription

1 Vues d'estuaire SOCIAL Economie Habitat environnement [2010, le marché du logement reste dynamique] [année 2011]

2 >> 2 habitat Le marché immobilier est constitué de cycles d une durée moyenne de 9 ans (selon l OCDE). En France, dans les années 1990 la durée des cycles «crise/ reprise» ont duré 5 ans chacun environ. Après un cycle long de hausse depuis plus de 10 ans, le cycle crise/reprise de 2008/2010 est beaucoup plus bref : moins de 2 ans. La reprise de l année 2010 est donc clairement atypique. Au plan local on observe également ce phénomène. Les facteurs explicatifs sont nombreux et il convient d en proposer ici une lecture. Les politiques locales et nationales de soutien à la construction jouent un rôle non négligeable dans les dynamiques à l œuvre. Elles doivent tenir compte du marché et composer avec ce marché. Souvent la construction neuve continue d en être la principale lecture, alors que le fonctionnement du marché ne s organise plus seulement à partir d elle. Le stock joue un rôle de plus en plus grand tant pour l accession que pour le locatif. C est même ce stock qui assure en grande partie le possible déroulement de parcours résidentiels. L attractivité résidentielle du territoire ligérien, la variété de l offre de logements et la demande de la part des ménages contribuent à maintenir le dynamisme local. En outre, face aux incertitudes de tous ordres et à des marchés financiers instables et volatiles les investisseurs privilégient l immobilier. Il constitue donc une «valeur refuge». Tous ces paramètres méritent d être étudiés afin de tenter d expliquer l actualité locale et leurs incidences sur les politiques publiques de l habitat, dans un contexte législatif en rapide évolution (financement du logement et application du Grenelle de l environnement). Or déjà, les premières tendances observées depuis le début de l année 2011 semblent confirmer de nouvelles perturbations sur le cycle.

3 2010, une année de reprise qui reste à confirmer Une production de logements neufs en hausse En 2009 et 2010, les mises en chantier de logements connaissent un regain d activité, avec des inégalités selon les territoires. Cette reprise fait suite à une période où le nombre de maisons et d appartements en construction avait chuté dans le département (-30 % et -24 % entre 2007 et 2008). En effet, les accédants à la propriété en primo accession avaient subi de plein fouet les impacts de la crise : des conditions plus restrictives d accès au crédit des réseaux bancaires et des prix d acquisition devenus très élevés. Sur la Carene, la production de logements collectifs joue un rôle moteur en assurant les trois quarts des mises en chantier de l intercommunalité en Saint-Nazaire, la ville centre contribue pour beaucoup à cette dynamique. A elle seule, elle totalise 90 % des logements collectifs commencés et 75 % de l ensemble des mises en chantier de l agglomération en Sur Cap Atlantique, la production de logements tend à diminuer depuis Après un pic en 2009, les mises en chantier baissent à nouveau en La production de logements neufs sur la Communauté de Communes de Loire & Sillon reste assez limitée (en moyenne 200 logements par an au cours de la décennie) et évolue assez peu. Sur le département, à l exception des deux pôles urbains de Nantes et de Saint-Nazaire, les logements individuels constituent la majeure partie de la production de logements. C est le cas de Cap Atlantique et de Loire & Sillon. Ainsi, le logement individuel «pur» (1 logement = 1 permis de construire) constitue le modèle prédominant. Il représente 68 % des mises en chantier sur Loire & Sillon, 48 % sur Cap Atlantique. A l inverse, sur la Carene le logement collectif domine le marché. Depuis 2008, la baisse de la surface moyenne des terrains est plus importante que celle observée au début des années En effet, le coût du foncier, de l immobilier, les contraintes bancaires ainsi que les politiques des collectivités incitant à «économiser» la ressource foncière conduisent les ménages à réduire la surface moyenne de la parcelle de leur pavillon. Néanmoins, bien que disposant d une surface de terrain de plus en plus petite, la surface des terrains des logements individuels purs reste plus grande que la surface de terrain en opérations individuelles groupées (1 permis pour plusieurs logements, type «lotissement») : en Loire- Atlantique la différence est d une centaine de m 2. habitat >> 3 Surface moyenne des terrains 2009/2010 (m 2 ) Individuel pur Individuel groupé Cap Atlantique Carene Loire & Sillon Département source : DREAL - Sit@del Loire Atlantique Loire Atlantique - nature - nature des des logements commencés commencés Evolution Evolution de la de la construction de de logements depuis Poids des logements individuels commencés par EPCI (moyenne triennale) Poids des logements individuels commencés par EPCI * individuel collectif 2009* : attention des problèmes de logiciel ont affecté la qualité des résultats départementaux en 2009 et 2010 source : DREAL - Sit@del Carene Cap Atlantique Loire & Sillon source : DREAL - Sit@del 2 CU Nantes Métropole Carene Loire-Atlantique CC Sud Estuaire CA Cap Atlantique CC d'erdre et Gesvres CC Pontchâteau - St-Gildas CC Coeur d'estuaire CC Loire & Sillon CC de Pornic en % source : DREAL - Sit@del 2

4 >> 4 habitat Le PLH de la Carene reprend les objectifs du schéma de secteur : 30 % de la production de logements doivent être réalisés en renouvellement urbain. La production neuve à l égard des objectifs de production des PLH Les trois intercommunalités disposent chacune d un Programme Local de l Habitat (PLH) compatible avec les objectifs de production de logements et les orientations sur l habitat inscrits dans les documents d urbanisme réglementaires (schémas de secteur et SCoT). Les Programmes Locaux de l Habitat (PLH) dont le contenu et la portée ont été considérablement renforcés depuis plus de 20 ans, sont devenus le cadre principal de définition des politiques locales de l habitat des collectivités territoriales. Mieux satisfaire la demande de logements, ou plus exactement les besoins, tout en intégrant des objectifs de développement, en est le fondement. Les collectivités ont entamé une démarche en ce sens, qui est à un stade plus ou moins avancée selon les territoires. Le deuxième PLH de la Carene (délibération du 25/01/2011) poursuit et renforce les principes énoncés dans le précédent, notamment en matière de développement durable. L enjeu est, sur cette question, de limiter l extension urbaine et de favoriser le renouvellement urbain. Les objectifs quantitatifs de production sont relevés de à logements en moyenne par an entre 2011 et 2016 ; ce qui correspond au niveau des logements livrés actuellement. L offre produite doit veiller à répondre à l ensemble des besoins en particulier à celui des familles (logements locatifs sociaux, accession sociale). Des projets sont d ores et déjà en cours de réalisation ou d étude sur l ensemble des communes de la Carene : production de logements sociaux en location ou accession dans le cadre de Zones d Aménagement Concertée notamment. En parallèle, la Carene souhaite également promouvoir les opérations de réhabilitation de logements afin de requalifier et dynamiser le tissu urbain existant. Le PLH de la Carene met l accent sur la nécessité d une gestion plus économe du territoire. Cette gestion s appuie sur une volonté de maîtriser le mitage de l habitat et de promouvoir des formes urbaines plus compactes. Récemment les disponibilités foncières de la Carene étaient estimées à presque hectares. Ces disponibilités constituent un potentiel pour l habitat. Ce gisement est de deux natures : 35 % situés en diffus, à savoir les zones déjà urbanisées (sites de renouvellement dans les villes et les centres bourgs ou densification des hameaux et villages) ; et 65 % réservés dans les PLU pour l extension de l habitat (dont 80 % en zones 2AU constituant les dernières grandes zones d urbanisation futures à moyen et long termes du territoire) Carene Carene : : logements livrés (estimations) PLH 2003/08 PLH 2011/ source : DREAL-Sit@del 2

5 Enfin, l ensemble du territoire doit rester accessible à tous les ménages grâce à une offre variée et adaptée. Or l attractivité résidentielle du littoral favorise des prix élevés, et peut potentiellement nuire à cette mixité territoriale et à la qualité du secteur. Aussi la commune de Saint-Nazaire a-t-elle décidé de geler temporairement l urbanisation de son front de mer afin de réaliser des études urbaines et mieux maîtriser le développement de ce secteur particulièrement prisé (décision du Conseil Municipal du 22/04/2011). Sur le territoire de Cap Atlantique, le PLH étant arrivé à mi-parcours ( ), un bilan est actuellement en cours de réalisation. Les objectifs retenus sont conformes à ceux du SCoT et orientent la production de logements vers la résidence principale notamment sur les communes rétro-littorales. La production de logements se veut variée afin de permettre l accueil des jeunes ménages actifs et des retraités. La priorité est donc donnée aux logements locatifs privés et aidés, ainsi qu à la construction de résidences pour répondre aux besoins plus spécifiques (jeunes salariés ou personnes âgées ). Les objectifs de production initiaux étaient de 850 logements par an sur la durée du PLH. Ils seront infléchis au profit de programmes de renouvellement urbain plus économes en foncier (30 % des futurs logements). Depuis 2007, la production tangente les 800 logements par an, sans parvenir à atteindre pleinement les objectifs affichés dans le PLH 2007/2012, alors qu elle était restée supérieure à 900 logements entre 2002 et L objectif qui tend à mieux maîtriser l urbanisation de la bande littorale et reporter les nouveaux logements vers les communes rétro-littorales semble engagé depuis les années Evolution des logements livrés 2002/ /2011 zone littorale sud 34 % 29 % zone littorale nord 34 % 31 % zone rétro littorale 32 % 40 % Cap Atlantique 100 % 100 % sources : Sid@del 2 - DREAL - Calculs ADDRN Sur Loire & Sillon, le PLH couvre la période 2006/2011. Les objectifs annuels de production ont été évalués en moyenne à 171 logements. Le rythme de logements livrés a été un peu plus soutenu (208 en moyenne par an) avec une inflexion de ce rythme à partir de Les volumes les plus importants de logements livrés se situent à Savenay (33 %), à Prinquiau (20 %) et à Campbon (16 %) ; ce qui est conforme aux objectifs initiaux du PLH. Afin de préserver la qualité des paysages ruraux et naturels, le PLH avait mis l accent sur la maîtrise des opérations en secteur diffus, le développement de l urbanisation des centres bourgs et la réhabilitation du parc ancien La diversité des produits logements (formes, statut d occupation) était recherchée afin d offrir une réponse aux besoins locaux et attirer de nouveaux résidants des pôles urbains de la métropole Nantes/Saint-Nazaire. Arrivant à son terme, la question du renouvellement du PLH de Loire & Sillon se pose aujourd hui Cap Atlantique Cap : logements : livrés (estimations) PLH 2007/ Loire Estimations & Sillon des : logements livrés livrés CC Loire (estimations) & Sillon PLH 2005/ source : DREAL-Sit@del 2 source : DREAL-Sit@del 2 habitat >> 5 Le SCoT de Cap Atlantique (arrêté le 21/07/2011) affiche les objectifs de production de logements suivants : 850 de 2009 à 2012, 600 de 2013 à 2020, 520 de 2021 à 2029.

6 >> 6 habitat Taille moyenne des logements réservés en 2010 : 2 55,3 m sur la Carene et Saint- Nazaire, 2 59,5 m sur la presqu île Guérandaise, 2 51,5 m sur l unité urbaine de Nantes, 2 52,8 m en Loire-Atlantique. Source : DREAL PdL - ECLN L. mise en vente et réservés Retour d une certaine dynamique des transactions immobilières Le mouvement de reprise de la production de logements n est pas le seul signe à un retour plus favorable de la conjoncture immobilière. En effet, les commercialisations de logements collectifs neufs et les mutations de logements anciens confirment cette amorce. Les logements collectifs neufs En 2010 au niveau départemental, les ventes de logements neufs sont en hausse. Cette hausse est liée à la fois au dynamisme du marché de l agglomération nantaise, à la mise en vente de produits bénéficiant du dispositif Scellier particulièrement attractif jusqu à fin 2010 et à des taux d emprunt historiquement bas. On constate une forte part des petits logements vendus notamment à Nantes et dans le secteur de la presqu île Guérandaise. Le marché de la Carene est plutôt orienté vers des produits de type 3. La taille moyenne des logements vendus en 2010 reste stable sur la Carene (elle augmente légèrement à Saint-Nazaire), alors que partout ailleurs sur le département elle diminue Evolutions 5 ans Carene Evolutions trimestrielles sur 5 ans - Carene 06T1 06T2 06T3 06T4 07T1 07T2 07T3 07T4 08T1 08T2 08T3 08T4 09T1 09T2 09T3 09T4 10T1 10T2 10T3 10T L. disponibles Mis en vente Réservés Disponibles source : DREAL - ECLN A l échelle de la Carene le marché des logements collectifs neufs s est redressé après 2008, année de crise. Si le nombre de logements vendus en 2010 a diminué, le nombre de logements mis en vente reste à un niveau proche de celui de 2009, avec pour conséquence une légère remontée du volume de logements disponibles au second semestre 2010 et un délai d écoulement des stocks en hausse. Les prix de ventes restent relativement stables depuis 3 ans aux alentours de /m 2 (mais les écarts de prix peuvent être importants en fonction de la proximité du littoral). Sur le secteur de la presqu île Guérandaise, le marché est un peu plus dynamique en 2010 par rapport à 2009, mais dans l ensemble il demeure encore modeste en terme de volume. Les prix de vente restent stables et les plus élevés du département, de l ordre de /m 2 depuis trois ans. L. mise en vente et réservés % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Logements disponibles en en Carene St-Nazaire Presq. G UU Nantes 1 et 2 pièces 3 pièces 4 pièces et plus Evolutions trimestrielles- Presqu'île Guérandaise - depuis 5 ans 06T1 06T2 06T3 06T4 07T1 07T2 07T3 07T4 08T1 08T2 08T3 08T4 09T1 09T2 09T3 09T4 10T1 10T2 10T3 10T4 Mis en vente Réservés Disponibles source : DREAL - ECLN Evolutions trimestrielles sur 5 ans - presqu île Guérandaise L. disponibles source : DREAL - ECLN source : DREAL fichier ECLN

7 habitat >> 7 Les ventes de logements anciens En 2010, les volumes de transactions repartent à la hausse attestant d une reprise du marché, après les années 2008/2009 marquées par la baisse du nombre de transactions (maisons, appartements et terrains). Concernant les maisons anciennes, le niveau moyen des prix de vente augmente en 2010, retrouvant celui observé dans les années 2005/2006 avant la crise. En effet, en 2009 le prix de vente de ce type de biens était le plus bas relevé depuis ces dernières années. Le marché des transactions d appartements est significatif sur les communes littorales : de Saint-Nazaire à La Turballe, ainsi qu à Pornic et Saint-Brévin-les-Pins. Les prestations, la situation géographique, l environnement commercial (services de proximité) sont des paramètres essentiels qui participent beaucoup à la détermination du niveau de prix. Sur l ensemble des territoires les prix de vente ont eu tendance à augmenter jusqu en Depuis la tendance générale est à la stabilisation voire à la baisse pour certains secteurs. Quel que soit le segment du marché, maison ou appartement, les communes littorales conservent des niveaux de transactions élevés. Guérande Km La Baule Prix de mutation HT des maisons en 2010 moins de de à de à plus de non significatif * moyenne pondérée 2009/2010 O N S E * Saint-Nazaire * Pontchâteau Pornic Prix des maisons vendues en 2010 * * Savenay * * Sources : Notaires PERVAL BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Juillet 2011 [enjeux] Si le marché semble résister voire se stabiliser sur le territoire en 2010, tous les territoires sont-ils concernés par ce mouvement? Au regard des conditions financières octroyées aux acheteurs et des prix du marché, quelles conséquences peut-on observer sur l installation de ménages sur le territoire? Evolution Evolution des prix des moyens prix d une d'une maison ancienne ancienne Cap Atlantique Carene CC de Pornic CC Pontchâteau - St Gildas CC Loire et Sillon CC Sud Estuaire Source : Notaire - Perval Prix moyen Prix moyen au au m² 2 des appartements anciens anciens St-Nazaire La Baule Pornichet Pornic Le Pouliguen Le Croisic St-Brévin Source : Notaire - Perval

8 >> 8 habitat L agence d urbanisme de Saint-Nazaire a lancé une étude qui devra apporter un éclairage quant aux motivations des jeunes ménages dans leur choix d installation sur la commune centre, à savoir Saint-Nazaire, plutôt que sur d autres communes situées à proximité. Les résultats de cette étude sont attendus pour l automne Impact des mesures financières Les conditions financières ont contribué à solvabiliser la demande des ménages. En effet, les ménages financent souvent l acquisition de leur logement en recourant à l emprunt. Ils sont contraints dans leur montant d investissement par la capacité de remboursement mensuel en rapport avec leur revenu. D ailleurs, l octroi d un prêt habitat est fondé sur la capacité de l emprunteur à rembourser son prêt et sauf exception, plafonné par les prêteurs à un tiers des revenus disponibles. Dès lors les possibilités d achat des ménages vont dépendre non seulement des taux d intérêt mais aussi de la durée des prêts. Pour un même revenu, les conditions d endettement jouent donc un rôle essentiel pour solvabiliser la demande des ménages. Ainsi, dans la dernière décennie, la baisse des taux d intérêt a contribué à accroître la capacité d achat des ménages au-delà de ce que suggère l évolution de leurs revenus. Mais cette baisse ne suffit pas à elle seule à maintenir la capacité d achat des ménages. En effet, les fortes hausses des coûts d acquisition ont également dû être compensées par un allongement de la durée du crédit. Grâce à ces conditions financières (taux bas et durées d emprunt), les organismes de crédit ont donc permis de soutenir la demande des ménages tout en dopant le marché immobilier. Mais en fonction de leur capacité financière et de leurs besoins, ils ont pu être contraints de s éloigner des centres urbains. 5,5 5 4,5 4 3,91 3,5 3 Taux des crédits immobiliers aux particuliers (en %) Taux des crédits immobiliers aux particuliers (en %) 5,15 3,25 3,89 janv-07 avr-07 juil-07 oct-07 janv-08 avr-08 juil-08 oct-08 janv-09 avr-09 juil-09 oct-09 janv-10 avr-10 juil-10 oct-10 janv-11 avr-11 juil-11 sept-11 source : Crédit Logement / CSA Impact territorial : les jeunes ménages s éloignent des centres urbains Deux principes fondent l analyse du fonctionnement du marché immobilier. Le premier est qu il existe une corrélation entre les caractéristiques des grands secteurs du parc de logements (accession aidée ou non, locatif privé ou public ) et le statut économique et social des résidants, que traduit la répartition spatiale de la population. Le second principe est que la circulation des ménages entre les différents segments du parc immobilier s effectue principalement sur le mode promotionnel. A l amélioration de leur situation socio-professionnelle correspond des trajectoires résidentielles généralement ascendantes polarisées par l accession à la propriété. Si l énoncé de ces deux principes semble quelque peu schématique, tant les trajectoires résidentielles deviennent plus complexes, moins prévisibles au regard des incertitudes (économiques, sociales, de statuts ) pesant sur l avenir des ménages, on observe toutefois encore cette double corrélation dans notre région. En effet, le marché immobilier du bassin d habitat est varié tant par la nature des produits que la gamme de prix proposés. Ainsi à l intérieur de ce vaste ensemble de possibilités d habiter, se profile également une tendance à la spécialisation des territoires. La dynamique de la construction se traduit par deux phénomènes classiques : l extension du périurbain sous forme de maisons individuelles et l accentuation de la pression sur les zones littorale et urbaine. Des facteurs participant à l éloignement des familles des centres urbains vers les zones rurales Qu elles soient menées par la Sofres, le Crédoc ou par des réseaux d agences immobilières, les enquêtes portant sur «le logement idéal des Français» révèlent que leur rêve reste la maison avec jardin, au calme, éloignée des nuisances source : Crédit Logement / CSA

9 Le départ de ménages vers des zones plus rurales est donc lié aux aspirations profondes des ménages et facilité par des systèmes d aides financières en vigueur à la fin des années 2000 (Pass Foncier, majoration du PTZ, crédit d impôts, taux de TVA réduit et aides des collectivités). Outre ces dispositifs favorables, les disponibilités foncières plus importantes à moindre coût dès lors que l on s éloigne du littoral, ainsi que des conditions d accessibilité facilitées pour accéder aux pôles d emploi participent à cette évasion. Enfin, il a été démontré 1 que le coût de construction d une maison individuelle par rapport à un logement collectif est plus élevé. Plusieurs raisons sont avancées, notamment : l industrialisation rend l individualisation plus performante alors que la réglementation et la complexification technique pèsent plus lourdement sur le collectif ; les petites constructions mobilisent moins de ressources humaines et sont accessibles aux petits artisans à faibles coûts fixes ; le particulier peut se réserver une partie des travaux Les charges de fonctionnement (copropriété) liées à l achat d un appartement peuvent également peser dans les paramètres de choix puisqu elles sont obligatoires, non «différables» et impactent significativement le budget des ménages notamment lors de l achat d un bien neuf ou récent. 1 Etudes de Jean-Charles Castel, 2006 Adef MEDAD/PUCA Aujourd hui nombre de ménages décident de s installer de plus en plus en retrait des pôles urbains et du littoral. Ainsi la production des logements individuels neufs reste privilégiée dans les secteurs les plus ruraux : les mises en chantier sur Loire & Sillon et sur Cap Atlantique se font en majorité sur ce type de produit. Seules les communes littorales, touristiques ou urbaines, telles La Baule, Pornichet, Le Croisic et Saint-Nazaire conservent une activité forte sur le logement collectif (partie 1). Le prêt à taux zéro (PTZ) et les aides existantes ont constitué un dispositif essentiel pour l accession à la propriété des ménages modestes, jusqu à fin La répartition de l octroi des PTZ dans le département en 2010 illustre parfaitement leur importance dans le phénomène de périurbanisation. [cartes] A l inverse, le parc ancien joue un rôle fondamental dans l accession sociale à Saint-Nazaire notamment où la part des PTZ accordés est significative. Sur d autres communes, la part des PTZ délivrés pour un logement ancien est parfois majoritaire mais les volumes restent modestes (moins d une cinquantaine en 2010). C est le cas notamment sur les communes littorales de la presqu île Guérandaise ou sur celles situées à l est de Saint-Nazaire. PTZ octroyés pour un logement individuel en 2010 EPCI Montant de l opération % Ptz / Mt opé % apport personnel Carene % 9 % Cap Atlantique % 15 % CC Loire & Sillon % 8 % CC Sud Estuaire % 9 % CC de Pornic % 10 % CC de Pontchâteau - St-Gildas % 7 % Nantes Métropole % 13 % Loire-Atlantique % 10 % source : SGFGAS, exploitation ANIL habitat >> PTZ délivrés en 2010 à Saint-Nazaire : 65 % pour du logement ancien, dont la moitié en maison individuelle et l autre moitié en logement collectif. Profils des acquéreurs de maisons anciennes confortant l analyse des bénéficiaires des prêts à taux zéro La Carene confirme l intérêt de son parc ancien pour les ménages locaux : 54 % des acquisitions de 2010 l ont été par un habitant de l agglomération, contre 32 % à Cap Atlantique et 37 % sur Loire & Sillon. Sur le marché des communes littorales où les prix de vente sont élevés, la part des acquéreurs originaires de l extérieur du département est forte : à Cap Atlantique 21 % résident hors de la région. L âge moyen est également plus élevé que la moyenne : 51 ans, contre 44 ans sur la Carene et 36 ans sur Loire & Sillon. Les maisons anciennes vendues en 2010 EPCI Prix moyen Age moyen des acquéreurs Cap Atlantique ans CC de Pornic ans Carene ans CC Sud Estuaire ans CC Loire & Sillon ans CC Pontchâteau - St Gildas ans Arrondissement St-Nazaire ans Source : Perval - Base des Notaires

10 >> 10 habitat [enjeux] Les «fondamentaux» du marché immobilier français sont relativement sains (la demande en logement est solide et les promoteurs sont prudents). Le stock de logements anciens et récents est un enjeu au sein des marchés locaux pour l accès au logement de certains ménages (la construction neuve ne représentant que 1 à 2 % du parc total de logements). Même si l investissement immobilier reste une valeur refuge, les dispositifs financiers revus pour 2011/2012, ainsi que les surcoûts liés aux nouvelles normes de construction vont venir bouleverser le paysage traditionnel de la filière de l habitat. Les jeunes bénéficiaires du PTZ habitent dans les secteurs périurbains : Sur la Carene et sur Cap Atlantique, les ménages sont plus âgés que sur Loire&Sillon : 33 % sont âgés de 36 ans au plus contre 19 %, à l inverse moins de 19 % ont moins de 25 ans contre 24 %. Sur la Carene, on constate une part plus élevée de ménages d une seule personne et de familles monoparentales. Sur Cap Atlantique, il s agit à la fois de personnes vivant seules et de couples avec des enfants. Enfin, sur Loire & Sillon ce sont plutôt de jeunes couples sans enfant ou avec un seul enfant à charge qui, le plus souvent, viennent de quitter le logement familial. Les opérations les plus onéreuses financées par PTZ se situent à Nantes Métropole et sur Cap Atlantique : la part du montant en PTZ est supérieure à la moyenne départementale. En revanche, sur la Carene les montants d opérations restent plus modérés. Cet indicateur illustre aussi la recherche par les jeunes ménages d une maison à prix abordable dans les secteurs qui leur restent accessibles. inférieur à 6,5 entre 6,51 et 10 entre 10,01 et 15 supérieur à 15 Nombre de PTZ pour 1000 habitants en 2010 N O E S Nombre de PTZ en Nombre de PTZ en 2010 et part des logements individuels neufs N O E S 10 Part des PTZ délivrés pour du logement individuel neuf sur le total de PTZ inférieur à 25 % entre 25,01 et 50 % Loire-Atlantique : 8135 PTZ en 2010 soit 6,5 PTZ pour 1000 habitants entre 50,01 et 75 % supérieur à 75 % Km Sources : SGFGAS, exploitation ANIL INSEE RP 2008 BD Carto IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Juillet Km Sources : SGFGAS, exploitation ANIL 2010 BD Carto IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Juillet 2011

11 habitat >> 11 Les jeunes et le logement sur la Carene Le logement constitue un élément essentiel dans le passage des jeunes à l âge adulte, en matière d autonomie et de gestion. A ce titre, la Carene a inscrit cette problématique dans son nouveau Programme Local de l Habitat comme un enjeu essentiel. Elle a, en ce sens, souhaité avoir une meilleure connaissance des jeunes âgés entre 15 et 29 ans résidant sur la Carene afin de mettre en perspective leurs besoins en matière de logement avec l offre existante. Une étude a été réalisée début 2011 par l Agence d urbanisme. La plupart des jeunes ( d entre eux) vivent dans un logement «ordinaire». Moins de 700 d entre eux ont déclaré se loger en foyers, résidences sociales, habitations mobiles et principalement en résidences universitaires (CROUS, internats). Si toutes ces structures sont présentes sur le territoire, on constate qu elles se situent sur la commune centre, Saint-Nazaire, à proximité des écoles et des services. En revanche, les chambres ou meublés loués par les particuliers sur plusieurs communes de l agglomération offrent une réponse très souvent utilisée par les étudiants. Les ménages ou les jeunes salariés souhaitant s installer à l extérieur de Saint-Nazaire trouvent le plus souvent une réponse dans le parc locatif privé en attente d avoir accès à un logement social. S il n est pas toujours évident pour les jeunes de trouver un logement en dehors de Saint-Nazaire, c est aussi en raison du coût du logement. Le coût d un hébergement varie selon la structure. D une centaine d euros (net mensuel) pour le CROUS ou la Résidence des jeunes, qui sont des structures spécifiques, il faut compter 200 (hors APL, AL) pour la location classique d un studio HLM ou privé et jusqu à 300 à 350 pour un deux pièces dans le parc privé. Néanmoins, selon sa situation, son âge, qu il soit étudiant, salarié au chômage, il peut avoir recours à un certains nombre d aides délivrées par différents organismes : le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ou le Fonds d Aide aux Jeunes (FAJ) par le Conseil Général, le Locapass ou la Garantie des Risques Locatifs par Action Logement, des bons d achat ou de restauration ( ) par les CCAS Ces dispositifs permettent un accès ou un maintien dans le logement à un certain nombre de jeunes. Source : Vues d estuaire Hors Série «Etre jeune et se loger sur la Carene» En 2008, le RUC médian pour quelqu un âgé de moins de 30 ans est de contre pour l ensemble des habitants de la Carene. le FSL : 137 jeunes âgés de 30 ans en 2010 en majorité pour l accès au logement (soit 26 % des bénéficiaires du FSL) ; +9,6 % en 1 an (+15 % total). le FAJ : 613 aides octroyées en 2010 (704 en 2009), soit -13 % en 1 an. Source : Conseil Général de Loire-Atlantique

12 >> 12 habitat Principes Le PTZ est réservé aux ménages primo accédants, c est-à-dire aux ménages n ayant pas été propriétaires dans les deux années précédentes, pour l acquisition d un bien destiné à être leur résidence principale. Le PTZ+ comme le PTZ, n est pas contingenté : tous les ménages satisfaisant aux critères d éligibilité du prêt peuvent en bénéficier. Les changements législatifs récents impactant le logement, son financement, sa qualité, son coût Du PTZ au PTZ+ Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été initié en 1995, afin d encourager l accession à la propriété des ménages aux revenus modestes tout en sécurisant leur investissement. Depuis, le dispositif a été modifié plusieurs fois afin de soutenir le marché et les besoins des ménages. Longtemps centré sur la construction neuve et sur l acquisition de logements anciens sans travaux, le PTZ a été élargi à l acquisition de logements anciens avec travaux en Plusieurs dispositions législatives ont été adoptées pendant cette période, associant parfois les collectivités locales à l action de l Etat en matière d accession à la propriété : aides supplémentaires au logement délivrées par les collectivités, Pass Foncier, TVA à taux réduit, majoration du PTZ et crédit d impôt avec la loi TEPA de Les conditions du marché ayant une nouvelle fois évolué à la fin des années 2000, en particulier avec la forte montée des prix du marché immobilier, l accès à la propriété s est durci pour les ménages des classes moyennes. Ainsi, depuis le 1 er janvier 2011, le PTZ+ se substitue à l ancien PTZ, au Pass-Foncier et au crédit d impôt de la loi TEPA. Toujours destiné aux primo accédants, le PTZ+ est désormais ouvert à l ensemble des primo accédants sans conditions de ressources. En revanche, son montant et ses conditions de remboursement sont établies selon des barèmes d attribution dépendant de la nature de l opération (neuf, ancien, avec ou sans travaux, performance énergétique, localisation) et de la composition familiale du ménage. Le PTZ+ tend à privilégier le logement neuf et performant sur le plan énergétique. Son effet solvabilisateur est rendu plus fort dans les zones dites tendues du marché du logement. Le dispositif est orienté vers les familles. L Etat affiche un objectif annuel de PTZ+. En mai 2011, le ème dossier a été signé. Les collectivités locales ont dû s adapter au nouveau dispositif d aide à l accession Avec la mise en place du PTZ+ et la suppression des dispositifs financiers attractifs, les collectivités locales doivent réajuster leur dispositif en faveur de l accession sociale jusqu à présent aligné sur les aides de l ancien dispositif. La Carene a réadapté son soutien à l accession tant en termes de montant financier, que de ciblage des ménages bénéficiaires. Le nouveau dispositif tient également davantage compte des besoins de chaque commune. Sur la presqu île Guérandaise, Cap Atlantique est dans une phase de bilan de son PLH à mi-parcours. Dans ce contexte, l intercommunalité réinterroge d une manière plus globale sa politique d aide à l accession des ménages. Les communes de Loire & Sillon disposent d un PLH arrivant à échéance fin Ce PLH ne prévoyait aucune disposition particulière d aide directe à l accession des ménages.

13 habitat >> 13 Adaptation des dispositifs d aides aux ménages des intercommunalités Carene - Olivier ORSOLIN, chargé de mission habitat Face à l inflation des prix immobiliers, la Carene intervient depuis 2007 pour aider les ménages ayant des difficultés à acheter leur logement. Le dispositif d aide à l accession sociale a été refondu le 21 juin 2011, suite à la disparition du Pass Foncier et à la mise en place du nouveau prêt à taux zéro. Il repose sur une diversité d actions : des aides sur l accession sociale dans le neuf, l accompagnement des bailleurs sociaux dans la vente HLM, une aide dans l ancien. Le dispositif sur le neuf repose sur : une action sur les prix des terrains dans les opérations d aménagement. La Carene a mis en place avec les communes de grandes opérations d aménagement (les ZAC communautaires) pour proposer une gamme de logements diversifiés ; une négociation avec les promoteurs et les constructeurs pour offrir des logements de qualité à des prix raisonnables correspondant aux revenus des futurs occupants ; une subvention à l accession sociale versée aux primo-accédants ayant un projet d achat de résidence principale. Pour bénéficier de cette subvention qui va de à selon la taille des ménages, les primo-accédants doivent avoir des revenus dans les plafonds permettant l octroi d un prêt social location-accession. Sur le champ du logement ancien, les ménages primo-accédants faisant l acquisition d un logement qui nécessite des travaux d amélioration, peuvent financer une partie de ces travaux grâce à une subvention de la Carene. Ces travaux doivent viser un gain minimum de 25 % d économie d énergie à l issue de leur réalisation. La subvention est égale à 10 % du montant des travaux d économie. Cap Atlantique - Emmanuelle BAHOLET, chargée de mission, service habitat La politique en faveur du développement de la primo accession occupe une place essentielle au sein du Programme Local de l Habitat de Cap Atlantique. Cette action, qui relève de la compétence de chaque commune, s inscrit cependant dans une réflexion et des modalités partagées à l échelle du territoire. Du fait de la disparition des dispositifs nationaux auxquels s adossait leur intervention, les élus de la commission habitat se sont remis au travail afin de mettre au point de nouvelles modalités d intervention à partir de Analyse des dossiers de ménages reçus à l Adil pour une étude de projet financé avec un PTZ+ En 2011, un changement dans le profil des ménages souhaitant accéder à la propriété est constaté : Sur 215 ménages reçus par l Adil de Loire-Atlantique en 2011, 32 résident sur la Carene, 7 sur Cap Atlantique et 3 sur Loire & Sillon. Sur le département, 185 projets intègrent un financement avec le PTZ+ dont 23 recensés sur la Carene. Quelques constats (dossiers avec PTZ+) : Un vieillissement très net des ménages : 36,3 ans à 37,8 ans dans le département et 37 ans à 39,6 ans sur la Carene. Si le nombre de célibataires augmente en Loire- Atlantique, cela n est pas vérifié pour la Carene. Dans le département, la part des locataires privés baisse au profit des ménages hébergés, alors que sur la Carene la part des locataires HLM diminue au bénéfice des locataires du parc privé. Le montant moyen du projet est en hausse : +0,6 % en Loire-Atlantique ( ), +13,6 % sur la Carene ( ) ; ainsi que le niveau de ressources des ménages : +8,7 % en Loire-Atlantique (2 370 /mois), +23 % sur la Carene (2 615 ). Compte tenu de ces fortes augmentations sur la Carene, les taux d effort des ménages sont plus élevés que ceux observés sur le département : 29,8 % contre 28,6 % (APL comprise). Source : ADIL 44 (données 1 er semestre 2011 et année 2010)

14 >> 14 habitat Régime Scellier Le régime Scellier permet l achat d un logement à hauteur de 300 K maximum, afin de le louer. En contre partie, il permet de bénéficier d une réduction d impôt. Celle-ci dépend du type d investissement (Scellier ou Scellier social, ce dernier requière l installation de locataires sous conditions de ressources) et de sa durée (9, 12 ou 15 ans). Le loyer du logement est soumis à un plafond fixé par décret (selon le zonage d appartenance de la commune). La zone C peut bénéficier de ce régime, au cas par cas, par dérogation du droit commun. Le dispositif doit prendre fin au 31/12/2012. Du Scellier au Scellier BBC Le dispositif Scellier est un dispositif d investissement immobilier. Initié en 2009, il s inscrit dans la lignée de plusieurs mesures semblables (Robien, Besson, Périssol ). A compter du 1 er janvier 2011 et afin d intégrer des principes plus respectueux de l environnement (en lien avec les lois Grenelle), le régime Scellier est devenu Scellier Bâtiment Basse Consommation pour tous les nouveaux programmes de logements. Les immeubles neufs doivent ainsi répondre à des normes de performances énergétiques plus ambitieuses ne devant pas dépasser 50 kwh/m 2 /an (norme pondérée par un coefficient de la zone climatique, qui est de 1 pour le département de Loire-Atlantique). [Carte ci-après] Le nouveau régime fiscal «Scellier BBC» permet de bénéficier d une majoration de réduction d impôts de 9 % par rapport au régime Scellier classique. L impact du Scellier sur la production de logements L activité de la construction de logements n est pas sans lien avec les dispositifs d investissement immobilier. Ainsi les commercialisations des logements illustrent cet effet. La DREAL des Pays de la Loire ainsi que l Observatoire du Logement de la Métropole Atlantique (OLOMA) soulignent que les conditions d investissement favorables de 2010 conjuguées au dispositif Scellier ont très nettement dopé le marché des logements neufs, en particulier celui des appartements. Les ventes à investisseurs (qui mobilisent principalement le dispositif Scellier) concernent 74 % des ventes en 2010 sur le territoire Métropole Atlantique et 63 % en France (FPI/OLOMA). Localement, le pic semble avoir été atteint au troisième trimestre 2010, où huit logements sur dix étaient le produit d une vente à investisseur. Plafonds des loyers mensuels ( /m 2 ) Zone B1 Zone B2 Zone C* Scellier 13,00 10,60 6,10 Scellier social 10,40 8,48 4,88 * sous réserve d agrément Taux de réduction d impôts applicables RT durée 2000/2005 BBC RT 2000/2005 BBC Scellier 13 % 22 % 9 % 18 % 9 ans Scellier social 23 % 32 % 19 % 28 % 15 ans (loi de finances 2011) O N S E Piriac-sur-Mer Mesquer La Turballe Le Croisic Batz-sur-Mer Pénestin Camoël Férel Saint-Molf Guérande Le Pouliguen Assérac La Baule Herbignac Saint-Lyphard Saint-André-des-Eaux Pornichet La Chapelle-des-Marais Saint-Joachim Saint-Nazaire Saint-Malo-de-Guersac Montoir-de-Bretagne Trignac Besné Donges Zonage Scellier en 2011 zone B1 zone B2 zone C Campbon Quilly Prinquiau Savenay La Chapelle-Launay Lavau-sur-Loire Bouée Malville Source : BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Juillet 2011

15 habitat >> 15 L augmentation des taux d intérêt, la moindre rentabilité du régime Scellier et le durcissement des conditions d octroi, ainsi que le retour à la hausse des prix ont concouru à réduire cette part dès la fin Cette baisse se poursuit au début de l année La part des ventes à investisseur est ainsi estimée à 61 % sur la Métropole Atlantique. A l échelle régionale, la DREAL des Pays de la Loire estime que 70 % de logements collectifs neufs sont mis en vente avec le dispositif Scellier au quatrième trimestre 2010, contre 52 % au premier trimestre En 2011, les conditions de financement des logements et celles du marché ayant évolué, la part des investisseurs dans les ventes de logements devrait se réduire. 76 % 74 % 72 % 70 % 68 % 66 % 64 % 62 % 60 % 58 % 56 % Part des Part des ventes ventes à à investisseurs en 2010 OLOMA CARENE CAP Atlantique France Source : OLOMA, FPI Principe du label BBC Il fait partie des labels Haute Performance Energétique. Il porte sur la performance thermique, la sécurité, la durabilité et les conditions d exploitation des installations de chauffage, de production d eau chaude sanitaire, de climatisation et d éclairage, de qualité globale du bâtiment. Selon la zone climatique et l altitude, les performances des bâtiments se situent en moyenne annuelle entre 40 et 75 kwh d énergie primaire par m 2 pour les constructions neuves et 80 kwhep/m 2 pour les réhabilitations. Calculs d évaluation de la consommation énergétique d une construction 1. Multiplier le coefficient de la zone climatique (entre 0,8 et 1,3) correspondant au secteur géographique où se situe le bien immobilier, par 50 kwh/m 2 pour un logement neuf et par 80 kwh/m 2 pour un logement rénové (carte ci-dessus) ; 2. Ajouter ensuite le coefficient d altitude où se situe la construction : Inf. à 40 m : à 799 m : 0,1 sup. ou égal à 800 m : 0,2 Zones climatiques RT ,1 1 0,9 1,3 1,3 1,2 0,9 0,8

16 >> 16 habitat Objectif européen : Les «3*20» : réduction des consommations énergétiques de 20 %, baisse des émissions de GES de 20 %, intégration de 20 % d énergies renouvelables dans le bouquet énergétique à horizon Etiquette Energétique Etiquette Climat RT 2012 RT 2005 L actualité liée aux lois Grenelle En France parmi les différents secteurs économiques, celui du bâtiment est le plus gros consommateur d énergie : 48 % selon l observatoire de l énergie en Les lois issues du Grenelle de l environnement renforcent et encadrent les objectifs des mesures en faveur de l environnement et du développement durable. Elles s intéressent à plusieurs domaines dont celui lié à l habitat. Vers des bâtiments plus économes Issu du Grenelle de l Environnement, le Plan Bâtiment vise notamment à réduire les consommations d énergie et les émissions de CO 2. Ainsi d une consommation moyenne d énergie primaire des bâtiments de l ordre de 250 kwh/ m 2 /an aujourd hui, elle devra atteindre 50 kwh/m 2 /an d ici Pour ce faire, une série de mesures sont et seront prises concernant les bâtiments d habitat et du tertiaire, la construction neuve et les bâtis existants. Pour les logements neufs Dès l automne 2011, la réglementation thermique 2012 (cf encadré) sera applicable aux logements neufs situés en zone ANRU. Ils devront tous avoir le label BBC (50 kwh/m 2 / an). A partir de janvier 2013, tous les bâtiments résidentiels neufs seront concernés quelle que soit leur localisation. Plusieurs attestations sont également nécessaires lors de la réalisation d une construction neuve : attestations de prise en compte de la réglementation thermique au dépôt du permis de construire et à l achèvement des travaux, et celle relative à la réglementation acoustique. Leurs décrets d application ont été promulgués au printemps Pour les logements anciens Les performances énergétiques à atteindre sont moins élevées que celles du neuf : 80 kwh/m 2 /an. Les décrets d application concernant les attestations à fournir sont attendus pour le second semestre 2011 : attestations de prise en compte de la réglementation thermique dans des travaux et de l éco-ptz pour les travaux des plans de prévention des risques technologiques. Par ailleurs, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est un élément obligatoire pour les bâtiments neufs et anciens, ainsi que son affichage dès la publicité immobilière depuis le 01/01/2011. On y trouve notamment l étiquette énergétique et l étiquette climat du bien [encadré et schémas]. D autres mesures relatives aux copropriétés vont devoir s appliquer. Il s agit d un allègement des règles de majorité pour la décision de travaux d économie d énergie, de l obligation du DPE ou d un audit énergie et d un plan de travaux ou d un contrat de performance énergétique. Les actions autour de la notion de précarité énergétique sont encore en cours de réflexion. Enfin, des mesures (définition, certification, étiquetage) sur les matériaux de construction et d ameublement existent déjà, ainsi que les plans départementaux de gestion des déchets du BTP. [Rappel] Grenelle de l environnement (octobre 2007) : rencontres politiques en vue de restaurer la biodiversité, diminuer les émissions de gaz à effets de serre et améliorer l efficience énergétique. Grenelle 1 (23/07/2009) : loi de programmation relative à la mise en œuvre des objectifs du Grenelle Grenelle 2 (12/07/2010) : loi portant engagement national pour l environnement (modalités d application). Source : Vues d Estuaire [Tout sur le grenelle de l environnement au 10 novembre 2010]

17 habitat >> 17 Des constructions neuves qui s adaptent En matière de prise en compte de la qualité environnementale du bâti, les logements collectifs mis en vente intègrent en très grande majorité des labels les plus performants : dès le troisième trimestre 2010 sur la Métropole Atlantique, on constate que le BBC 2005 se substitue aux autres normes. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Collectifs mis en ventes Métropole Atlantique Collectifs mis en ventes Métropole Atlantique 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 RT 2005 HPE 2005 THPE 2005 BBC 2005 source : OLOMA source : OLOMA Des leviers dans les documents d urbanisme Le Grenelle a aussi l objectif de favoriser un urbanisme économe en ressources foncières et énergétiques, en proposant plusieurs mesures : Il s agit de simplifier et de renforcer autour des objectifs du Grenelle, les outils de planification et d aménagement (DDTA, SCoT, PLU ) ; Le dépassement des COS jusqu à 30 % est autorisé, si les bâtiments sont particulièrement performants en matière énergétique ; Les SCoT seront généralisés à l ensemble du territoire d ici 2017 ; Le champ d évaluation environnementale est élargi aux schémas de secteur, aux cartes communales et aux schémas d aménagement ; L affichage publicitaire est réformé. Les règles obligatoires relatives à la performance énergétique des bâtiments : Réglementation thermique (RT) 2005 : elle a des exigences en matière de ventilation et est obligatoire sur les constructions neuves depuis RT 2012 : elle exige que tous les bâtiments neufs soient BBC et introduit la notion de conception bioclimatique d un bâtiment ; obligatoire à partir du 28/11/2011 pour les logements situés en zone ANRU, et d octobre 2011 pour les bâtiments destinés aux bureaux, l enseignement et la petite enfance. RT 2020 : elle correspond à une réglementation thermique BEPAS (Bâtiment Passif) ou BEPOS (Bâtiment à énergie positive), soit des besoins de chauffage inférieurs à 15 kwh/m 2 /an. Le Diagnostic de Performance Energétique : concerne l affichage de la consommation énergétique du bâtiment. Il est obligatoire pour les bâtiments résidentiels et tertiaires, neufs en vente et en location depuis le 01/01/2007 et pour l ancien en vente depuis le 01/11/2006. Il a une validité de 10 ans. Etiquette énergétique : indique le niveau de consommation énergétique du bien (classe A à G). Elle est notifiée dans le DPE. Etiquette Climat : donne le niveau de gaz à effet de serre émis par le bâtiment. Elle peut être mentionnée dans le DPE. Labels et démarches HQE : Les labels sont définis par arrêtés ministériels et décernés à des organismes indépendants. Ces labels exigent une consommation d énergie inférieure à la réglementation. Haute Performance Energétique : - 10 % par rapport à la RT 2005 ; label EPH EnR prend aussi en compte les énergies renouvelables. Très Haute Performance Energétique : - 20 % par rapport à la RT 2005 ; label THPEnR prend en compte les énergies renouvelables et - 30 % par rapport à la RT Bâtiment Basse Consommation : 50 kwh/m 2 /an pour le logement neuf et 80 kwh/m 2 /an pour l ancien (avec un coefficient de zone climatique et d altitude). Démarche Haute Qualité Environnementale : est une démarche volontaire qui repose sur 14 cibles HQE (éco-construction, éco-gestion, confort et santé). Méthode Eco-conception : elle s appuie sur un diagnostic environnemental faisant état des impacts environnementaux du projet tout au long de son cycle de vie. Ces labels pourront être délivrés jusqu à l entrée en vigueur de la RT 2012.