JUILLET - OCT OBRE 2013 NUMÉR O 10 Flash Dans ce numéro Immobilier... 1 Baux commerciaux...1 Urbanisme...2 Construction...3 Corporate... 3 Baux commerciaux Flash d information Immobilier La fin du levier d indexation Au deuxième trimestre 2013, l indice du coût de la construction (ICC) s est établi à 1637, faisant ressortir un glissement annuel négatif de 1.74%, après une hausse de 7.91% sur trois ans et de 29.20% sur neuf ans. Quant à l indice des loyers commerciaux (ILC), il s établit à 108.50 en hausse de 0.79% sur un an. Enfin, l indice sur les loyers des activités tertiaires (ILAT), s établi à 107.18, il enregistre une augmentation de 1.11% sur un an. Ces deux indices ont continué à enregistrer des hausses en glissement annuel. Ces évolutions ne font que confirmer les scénarii les plus pessimistes. En période de récession, les composants économiques (consommation, PIB, ) des trois indices n ont pas le même dynamisme qu auparavant. Nous rentrons dans une nouvelle période où le levier que l indexation avait apporté aux revenus des bailleurs touche à sa fin. Loyers : vers la fin du levier de l indexation, Philippe Tannenbaum, Business Immo, paru le 17 octobre 2013 Information rapides de l INSEE, n 229 du 4 octobre 2013 Information rapides de l INSEE, n 230 du 4 octobre 2013 Information rapides de l INSEE, n 231 du 4 octobre 2013
PAGE 2 FLASH OCTOBRE 2013 Les obligations du locataire dans un centre commercial envers son sous-locataire Un locataire d un local commercial n a pas à garantir l environnement commercial du sous-locataire à défaut d une clause particulière. Alors que la Cour de cassation semblait en effet évoluer vers la reconnaissance d'une obligation pour les bailleurs de centres commerciaux d'assurer aux locataires un environnement commercial favorable (Cass. 3ème civ., 5 septembre 2012, n 11-17.394), elle étend la solution qu elle appliquait en 2000 aux relations entre le bailleur et le preneur (Cass. 3ème civ., 12 juillet, n 98-23.171). En l espèce, le locataire d un centre commercial avait loué une partie des locaux qu il occupait à une société. Le locataire ferme les locaux qu il exploitait, et le sous-locataire l assigne en résiliation de la sous-location pour manquement à son obligation d assurer la jouissance paisible des lieux loués et en paiement de dommages et intérêts. La Cour d appel rejette sa demande et le sous-locataire se pourvoit en cassation. La Cour de cassation approuve la Cour d appel au motif qu en absence de stipulation particulière dans le contrat de location, le preneur commercial n avait aucune obligation d assurer le maintien de l environnement commercial. Cass. 3ème civ., 3 juillet 2013, n 12-18.099 Urbanisme Contentieux de l urbanisme Le décret n 2013-879 du 1er octobre 2013 modifie certaines règles relatives au contentieux d urbanisme. Il donne compétence aux tribunaux administratifs, pendant une période de cinq ans à compter du 1er décembre 2013, pour connaitre, en premier et dernier ressort, à la fois des recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d habitation mais également contre les permis d aménager un lotissement. En outre, à compter du 1er décembre 2013, le juge devant lequel un recours est formé pourra cristalliser les moyens susceptibles d être invoqués en cours de procédure. Décret n 2013-879 du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l'urbanisme
FLASH JUIN 2013 PAGE 3 Construction Accélération des projets de construction Trois nouvelles ordonnances visant à accélérer la construction de logements ont été publiées au journal officiel le 4 octobre 2013. La première ordonnance vise à intégrer dans une procédure unique, l autorisation de réaliser une opération de logement, la mise en compatibilité des documents d urbanisme et l adaptation des normes supérieures. L autorité compétente pour engager cette procédure intégrée, en vigueur à partir du 1er janvier 2014, sera la collectivité territoriale ou le groupement compétent pour l élaboration des documents d urbanisme ou pour l autorisation ou la réalisation de l opération. La deuxième ordonnance permet à l autorité compétente pour délivrer un permis de construire, dans certaines zones tendues, d accorder des dérogations au règlement du plan local d urbanisme (PLU), en vue de favoriser la densification de l existant. La troisième ordonnance met fin à la garantie intrinsèque dans le cadre d une VEFA. Ainsi, pour les demandes de permis de construire déposées à partir du 1er janvier 2015, les constructeurs et les promoteurs devront souscrire, préalablement à la conclusion d une VEFA, une garantie extrinsèque de l achèvement de l immeuble ou de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d achèvement. Ordonnance n 2013-888 du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement Ordonnance n 2013-889 du 3 octobre 2013, et son décret d application n 2013-891 du 3 octobre 2013 Ordonnance n 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement
PAGE 4 FLASH OCTOBRE 2013 Flash d information Corporate Commercialité d un fichier de clientèle La Cour de cassation a jugé qu un fichier de clients non déclaré à la Commission nationale de l'informatique et des libertés («CNIL») est hors le commerce. Elle en déduit que sa cession est frappée de nullité absolue. En l espèce, une personne physique avait acquis d une société, un fichier de clientèle, qui n avait pas été déclaré à la CNIL. Il a ensuite assigné le vendeur en annulation de la vente en raison d une différence entre le nombre de clients référencés et le nombre de clients effectifs. Il invoquait, au soutien de sa demande en nullité, l absence de déclaration de ce fichier à la CNIL. La Cour d appel a rejeté sa demande au motif que la loi n avait pas prévu que le défaut d une telle déclaration soit sanctionné par la nullité. L arrêt de la Cour d appel est cassé au visa des articles 1128 du Code civil et 22 de la loi n 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés. Selon la Cour de cassation, un fichier de clientèle non déclaré à la CNIL, contenant des données à caractère personnel, n est pas dans le commerce ; en conséquence, sa vente est nulle pour objet illicite. Cass. com., 25 juin 2013, n 12-17.037 Conditions de l expertise de gestion demandée par le comité d entreprise Le juge ne peut refuser la désignation d un expert de gestion, en application de l article L. 225-231 du Code de commerce, au motif que cette expertise est de nature à porter atteinte à l intérêt social. En l espèce, pour la réalisation d une opération de restructuration d un groupe donnant lieu à la transmission du patrimoine de neuf sociétés au profit d une filiale d une société holding du groupe, ladite filiale a souscrit, auprès de la société tête de groupe, de droit néerlandais, un emprunt afin de rembourser le compte courant ouvert dans ses livres au nom de la société holding. Le comité d entreprise de la filiale, sur le fondement de l article L. 225-231 du Code du commerce, a sollicité une expertise de gestion portant sur l opération, et spécialement sur les modalités et les conséquences du financement du remboursement, par la filiale, du remboursement du compte courant dont la société holding était titulaire.
FLASH JUIN 2013 PAGE 5 La cour d appel a ordonné l expertise de gestion demandée, mais a déclaré l action du comité d entreprise irrecevable en ce qu'elle était dirigée contre la société holding. La filiale s est pourvue en cassation contre cette décision, faisant valoir que la décision de nommer une expertise de gestion portait atteinte à l intérêt social et étendait la mission de l expert au-delà du périmètre de contrôle de la filiale. De son côté, le comité d'entreprise a formé un pourvoi incident, reprochant à la cour d'appel d'avoir déclaré son action irrecevable en ce qu'elle était dirigée contre la société holding. La Cour de cassation a approuvé la cour d appel d avoir nommé un expert de gestion, au motif que toutes les conditions de l article L. 225-231 du Code de commerce étaient réunies et qu elle n avait pas à chercher si la désignation de l expert portait atteinte à l intérêt social de la filiale. Elle a par ailleurs approuvé les juges du fond d avoir jugé irrecevable l action du comité d entreprise en ce qu elle était dirigée contre la société holding. A cette occasion, elle a considéré que la demande formée par un comité d entreprise sur le fondement des dispositions de l article L. 225-231 du code de commerce n a pas à être précédée d une question écrite. Cette étape préalable n est donc imposée qu aux actionnaires et aux associations d actionnaires remplissant les conditions pour solliciter une expertise de gestion. Cass. com., 10 septembre 2013, n 12-16.509 Interdépendance des contrats liés à une location financière Selon la Cour de cassation, «les contrats concomitants ou successifs qui s'inscrivent dans une opération incluant une location financière, sont interdépendants ; sont réputées non écrites les clauses des contrats inconciliables avec cette interdépendance». Auparavant, la Haute juridiction considérait que cette question relevait du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 1re civ., 28 octobre 2010, n 09-68.014). Les deux espèces portaient sur des ensembles de contrats comprenant un contrat de prestation de services et un contrat de location financière nécessaire à l exécution du premier. Dans chaque espèce, un cocontractant unique s est engagé avec deux opérateurs différents (prestataire de services ou fournisseur de produits, d une part, bailleur financier, d autre part) lesquels n étaient pas liés entre eux.
PAGE 6 FLASH OCTOBRE 2013 Dans la première espèce (n 11-22.768), le contractant a cessé de payer le loyer car le réseau global de communication interactive installé dans ses locaux n avait jamais fonctionné de manière satisfaisante. Le bailleur financier a alors demandé la résiliation de la location aux torts du cocontractant, au motif que ce dernier ne pouvait pas lui opposer l inexécution du contrat de prestation de services, puisqu une clause du contrat de location affirmait l indépendance des deux contrats. La cour d appel de Paris a prononcé la résiliation du contrat de prestation de services aux torts du prestataire et celle corrélative du contrat de location, malgré la clause du contrat de location financière stipulant que celui-ci était indépendant du contrat de prestation de services. Un pourvoi a été formé par le bailleur financier, que la Cour de cassation a rejeté aux motifs tirés de l interdépendance des contrats liés à une location financière. Dans la deuxième espèce (n 11-22.927), le cocontractant a cessé de payer les mensualités au bailleur financier en invoquant l inexécution des obligations du prestataire. La cour d appel de Lyon, statuant sur renvoi (Cass. 1re civ., 14 janvier 2010, n 08-15.657), a retenu la divisibilité des contrats en retenant notamment qu aucun élément ne permettait d écarter la stipulation d interdépendance figurant aux contrats de location. La Cour de cassation a censuré cette décision pour les mêmes raisons que celles énoncées à l occasion de la première espèce. Cass. ch. mixte, 17 mai 2013, n 11-22.768 Cass. ch. mixte, 17 mai 2013, n 11-22.927 Disclaimer Ce Flash est adressé uniquement à titre d'information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique. Si vous souhaitez recevoir de plus amples informations sur l'un des thèmes abordés dans ce Flash, merci de prendre contact avec votre correspondant habituel au sein de NMW. Ce Flash est une information à caractère commercial diffusée par le cabinet NMW avocats. NMW avocats 2012. All rights reserved. Contact contact@nmwavocats.com 112, avenue Kléber - 75116 Paris