Rapport annuel 2004 N 1 des Parcs tertiaires en Ile-de-France
Silic est le n 1 des Parcs tertiaires en Ile-de-France Sommaire 1 Profil 2 Entretien avec le Président-Directeur Général 4 Les chiffres clés 6 Une offre adaptée aux attentes des entreprises 10 Un potentiel de développement important et maîtrisé 14 L action Silic 16 Le patrimoine aujourd hui et demain 18 Le gouvernement d entreprise 20 Rapport de gestion 2004 41 Rapport du Président sur l organisation des travaux du Conseil d Administration et les procédures de contrôle interne 49 Comptes consolidés 79 Comptes sociaux simplifiés 89 Résolutions 94 Renseignements complémentaires 111 Table de concordance Le présent document de référence a été déposé auprès de l Autorité des Marchés Financiers le 24 mars 2005 conformément au règlement COB n 98-01. Il pourra être utilisé à l appui d une opération s il est complété par une note d opération visée par l Autorité des Marchés Financiers.
Cergy A proximité de Paris, 1 million de mètres carrés sur des sites majeurs de la région Ile-de-France. Facilité d accès, prestations techniques, services, environnement : Silic développe une offre de grande qualité à prix compétitif qui a déjà convaincu plus de 700 entreprises. 190 000 m 2 sur 3 sites proches aux portes de La Défense. Un nouveau pôle de développement à 10 minutes du centre de Paris. 120 entreprises implantées Nanterre Préfecture 51 000 m 2 Nanterre Seine 64 000 m 2 Colombes 75 000 m 2 Ils ont choisi Silic Abbott Accor Acer Computer Alcatel Business System Autoliv Electronic Bacou Dalloz Brime Ingénierie Cap Gemini Completel de Dietrich Elyo Embraer Aviation Endel Etablissement Français du Sang Eaux Minérales d Evian France Quick France Telecom Getronics France Isoroy Johnson Controls France Jungheinrich France LG Goldstar Lu France Marionnaud Patchouli Mattel France Metro Cash and Carry Microsoft France Mitsubishi Electric Natexis Banques Populaires Nec France Nestlé Waters Oberthur Card Systems Office Dépôt VPC Olympus France Osiatis Pfizer Playmobil Princesse Tam Tam Rover France Sara Lee Sharp Electronics Snecma Moteurs Tetra Pak Processing Thomson Broadcast TNT...
40 000 m 2 20 entreprises implantées Roissy- Paris Nord 2 La Défense-A86 Paris 131 000 m 2 à proximité immédiate de la 1 re plate-forme aéroportuaire d Europe continentale. 90 entreprises implantées Orly-Rungis 440 000 m 2 à proximité immédiate du 2 e aéroport français, dont 340 000 m 2 sur le plus important parc tertiaire d Europe, à 7 km de Paris. 300 entreprises implantées Orly-Rungis 340 000 m 2 Antony 38 000 m 2 Fresnes 62 000 m 2 Courtabœuf 95 000 m 2 120 entreprises implantées Pôles tertiaires Parcs d affaires mixtes bureaux/activités Evry 57 000 m 2 60 entreprises implantées
Parc Silic Orly Rungis Immeuble Genève 23 100 m 2 de bureaux livrables en 2006 Propriétaire d un patrimoine évalué à 1,7 milliard d euros, Silic est un acteur majeur de l immobilier d entreprise en Ile-de-France et le 1 er investisseur en parcs tertiaires. Les immeubles de bureaux représentent 70 % de la valeur de son patrimoine. Une stratégie ciblée, à faible profil de risque Silic concentre l essentiel de ses actifs sur trois pôles dynamiques à proximité des aéroports d Orly et de Roissy Charles-de-Gaulle et du site tertiaire de La Défense, situés sur les trois départements limitrophes de Paris. Son offre répond aux attentes d une large cible d entreprises souhaitant concilier facilité d accès, qualité des conditions de travail et compétitivité économique. Un potentiel de développement important, maîtrisé et rentable Silic s attache à optimiser en permanence son patrimoine à travers une politique active de modernisation, de valorisation et d arbitrage. Ses réserves foncières lui assurent visibilité et flexibilité. Silic peut ainsi adapter le lancement de nouveaux projets aux capacités d absorption du marché et anticiper l évolution de la demande. La volonté de satisfaire ses actionnaires Cotée sur le marché réglementé unique Eurolist d Euronext Paris, Silic entend assurer à ses actionnaires une bonne valorisation dans la durée de leur investissement, conjuguée à des dividendes importants et en progression régulière. Silic a opté en 2003 pour le statut fiscal des SIIC. Profil 1
Entretien avec le Président-Directeur Général Nos projets de développement sont importants et créateurs de valeur Dominique SCHLISSINGER Président-Directeur Général Que pensez-vous de l évolution de l immobilier d entreprise en Ile-de-France? Dans un contexte économique difficile et sans création d emplois, les surfaces louées en Ile-de-France ont progressé de près de 13 % en 2004, mais les loyers réels, dans l ensemble, ont baissé de 4 à 6 %, et le stock est resté quasiment inchangé. A l évidence, la demande relève davantage d entreprises qui réorganisent leurs implantations que de besoins d expansion liés à la croissance, et ce mouvement s accélère. De plus en plus d entreprises considèrent leur immobilier comme un facteur de performance parmi d autres. Elles abandonnent les approches patrimoniales ou d image qui ont longtemps prévalu et elles analysent leurs besoins de façon beaucoup plus pragmatique en prenant en compte le coût global des postes de travail. Le rapport qualité-prix devient donc déterminant. Je suis persuadé qu il s agit là d une tendance de fond que la reprise économique, lorsqu elle se manifestera, ne fera que confirmer. Quelles sont les réponses de Silic à ce changement? L un des grands atouts de Silic est justement d avoir anticipé cette évolution en se spécialisant dans un immobilier d entreprise qui y répond très largement : des ensembles d immeubles bien conçus, situés sur des axes stratégiques, avec des prix compétitifs au regard des prestations assurées. Notre activité commerciale de 2004 en témoigne. Tous nos indicateurs sont au vert avec un volume de signatures en hausse, des loyers stables ou en légère progression pour nos immeubles neufs et en croissance moyenne de 8 % pour les relocations, une amélioration du taux d occupation. Pour les immeubles que nous avons construits depuis 2002, ce taux atteint 94 %. Cela traduit bien leur adéquation au marché, que les choix de Danone, Nestlé, Embraer ou encore Axa viennent confirmer. Toutes ces grandes entreprises ont récemment retenu des offres de Silic pour des surfaces importantes. Les sociétés foncières cotées se sont beaucoup appréciées ces deux dernières années. Peut-on encore s y intéresser? La suppression de l impôt sur les sociétés a fait disparaître la décote qui affectait nos entreprises et la nouvelle étape fiscale engagée fin 2004 a été bien accueillie par le marché. Comme l ensemble du secteur, Silic a fortement progressé : sa capitalisation boursière a augmenté de 88 % en trois ans. L action a-t-elle épuisé son potentiel? Je ne le crois pas pour plusieurs raisons. 2
Comité de Direction De gauche à droite : Philippe LEMOINE Directeur Général Délégué Claude REVESZ Directeur Général Adjoint Dominique SCHLISSINGER Président-Directeur Général Jean-Claude PHILIPPE Secrétaire Général D abord, nous opérons exclusivement sur le marché de l immobilier d entreprise francilien que tous les grands investisseurs internationaux s accordent à reconnaître comme l un des plus attractifs d Europe. Notre marché bénéficie en particulier d une diversité sectorielle des entreprises qui est un élément fondamental de sécurité à long terme. Ensuite, Silic détient deux grandes richesses qui lui sont propres : ses réserves foncières et ses compétences en promotion. Notre parc tertiaire d Orly-Rungis offre un potentiel constructible d 1 million de m 2 supplémentaires, l équivalent de notre patrimoine construit d aujourd hui, que nous pouvons développer au rythme de la demande. C est là un formidable actif, d autant que, avant d être bon gestionnaire, Silic est un développeur avisé. Savoir générer, sécuriser et s approprier la marge de développement est un élément essentiel de la création de valeur dans nos métiers. Les opérations réalisées et en cours de réalisation sont une bonne illustration de ce savoir-faire qui mobilise des compétences techniques, financières et commerciales que Silic a su intégrer et amener aux meilleurs niveaux dans son domaine. Quels sont donc vos projets pour les prochaines années? Nous avons un programme de développement de l ordre de 675 millions d euros d ici 2009. Il porte sur l achat en 2005 de 2 immeubles et sur la réalisation de 13 immeubles neufs d une surface totale de 212 000 m 2. Ces projets sont concentrés sur nos principaux parcs tertiaires : Orly-Rungis, Roissy-Paris Nord 2, et sur le pôle La Défense-A86, qui présente un excellent potentiel. Si tout se déroule comme prévu, ils devraient générer près de 60 millions d euros de loyers supplémentaires en année pleine. En incluant l ensemble loué à Axa, 90 500 m 2 étaient en cours de réalisation fin 2004 avec des livraisons prévues pour l essentiel en 2006. Ils devraient rapporter 27 millions d euros en année pleine dont près de 80 % sont déjà sécurisés par des baux. Investir aujourd hui dans Silic, c est prendre position dans une entreprise qui a de fortes ambitions de croissance et de performance avec des projets identifiés et les moyens de les concrétiser. Entretien avec le Président-Directeur Général 3
Chiffres clés 2004, une année de forte création de valeur Cash-flow courant avant IS Dividende brut en /action 3,47 3,95 Silic poursuit une politique de distribution en ligne avec la hausse du cash-flow courant. * Proposition à l AGM du 11 mai 2005. 2,50 2,66 2,85 4,28 4,53 4,69 3,02 2000 2001 2002 2003 2004 3,17* 68,2 76,8 87,3 95,4 100,2 1 092,5 1 681,5 1 419,7 1 319,3 1 352,3 Loyers (en M ) 100,2 M Valeur expertisée du patrimoine immobilier 1,7 Md 2000 2001 2002 2003 2004 2000 2001 2002 2003 2004 Le ralentissement en 2004 de la croissance des loyers est lié à la cession, fin 2003, du parc d activités de Cergy-Osny (44 000 m 2 ) et à un moindre volume d immeubles neufs mis en exploitation en 2004. (valeur de reconstitution en M ) La hausse de la valeur du patrimoine valide la stratégie d investissement conduite sur la durée. Excédent brut d exploitation (en M ) 60,9 71,6 80,3 88,8 91,8 Dividendes distribués (en M ) 28,9 30,7 32,9 49,0 54,7* 91,3 65,6 154,4 69,3 73,4 147,7 91,8 M 54,7 M 0,3 24,0 6,0 0 2000 2001 2002 2003 2004 2000 2001 2002 2003 2004 2000 2001 2002 2003 2004 Dès l adoption en 2003 du nouveau statut fiscal des SIIC, Silic a distribué un dividende net équivalent au dividende brut de l exercice antérieur. * Proposition à l AGM du 11 mai 2005. Investissements Cessions immobilières (en M ) Renforçant les bases de sa croissance future, Silic a doublé en 2004 le montant de ses investissements. 4
46,46 46,00 54,57 61,74 Actif net réévalué en /action (valeur de liquidation) 61,74 2001 2002 2003 2004 Une forte progression de l ANR/action, reflet de la croissance des loyers futurs. 2000 2001 2002 2003 2004 Superficie locative en m 2 871 602 934 714 955 107 946 779 953 876 Taux d occupation physique au 31.12 89,8 % 90,3 % 87,3 % 86,6 % 87,4 % Taux d occupation financier au 31.12 ND 91,1 % 91,6 % 90,1 % 89,8 % En M Loyers 68,2 76,8 87,3 95,4 100,2 Honoraires 6,8 5,4 5,2 4,9 5,9 Excédent brut d exploitation (1) 60,9 71,6 80,3 88,8 91,8 EBE/Loyers + honoraires 81,2 % 87,1 % 86,8 % 88,5 % 86,5 % Cash-flow courant avant IS 60,1 68,2 74,1 77,9 81,1 Résultat net part du Groupe 36,1 30,7 30,9 38,4 32,8 Dividendes distribués 28,9 30,7 32,9 49,0 54,7 (4) Investissements 91,3 154,4 69,3 73,4 147,7 Cessions 65,6 0,3 6,0 24,0 - Valeur expertisée du patrimoine immobilier au 31.12 (2) 1 092,5 1 319,3 1 352,3 1 419,7 1 681,5 Endettement financier net/actif immobilier réévalué 7,6 % 16,9 % 18,9 % 20,2 % 25,5 % En /action (3) Cash-flow courant avant IS 3,47 3,95 4,28 4,53 4,69 Dividende brut 2,50 2,66 2,85 3,02 3,17 (4) Dividende net 1,67 1,77 1,90 2,85 3,17 (4) Actif net réévalué au 31.12 (en valeur de liquidation) ND 46,46 46,00 54,57 61,74 (1) Chiffres 2000 modifiés en fonction de la définition adoptée en 2001. (2) En valeur de reconstitution. (3) Données historiques ajustées de la division par 4 du nominal le 26 mai 2003. (4) Proposition à l AGM du 11 mai 2005. Chiffres clés 5
Une offre adaptée aux attentes des entreprises Parc Silic Orly-Rungis Navette Silic/Aéroport N 1 des parcs tertiaires en Ile-de-France, Silic s adresse à une clientèle diversifiée d entreprises qui partagent la même exigence : concilier facilité d accès, image, qualité des conditions de travail et compétitivité économique. Localisation, prestations techniques, flexibilité, environnement : l offre de Silic rejoint ces attentes avec un rapport qualité-prix et des services qui en font toute la valeur et la différence. Fonctionnalité, flexibilité, performances : ce que veulent les entreprises De plus en plus d entreprises considèrent leur immobilier comme un outil de travail et le veulent à leur image : facile d accès, flexible, performant et compétitif. En matière de localisation, elles plébiscitent les pôles qui accueillent déjà de fortes concentrations d entreprises, les sites bien desservis, au cœur des réseaux de transports pour faciliter leurs liaisons avec la province et l international. Elles préfèrent aussi les immeubles neufs ou restructurés. Plus économiques en termes de coût par poste de travail, ils sont aussi plus confortables et plus efficaces. Leurs grands plateaux aménageables se plient à toutes les organisations et facilitent la communication. Le contrôle d accès et l accueil sont organisés ; ils offrent des places de stationnement. L environnement? II sera soigné, paysagé, sécurisé, riche en services qui facilitent la vie des salariés, favorisent leur équilibre et leur fidélité. Quant au gestionnaire, on le veut attentif, à l écoute des clients et, surtout, capable d apporter au plus vite une solution. Prenant en compte ces évolutions, Silic est le n 1 des Parcs tertiaires en Ile-de-France, un concept répondant très largement à ces aspirations. Parcs tertiaires : un concept d actualité et d avenir Silic développe une offre spécialisée, principalement concentrée sur deux pôles importants à proximité immédiate des aéroports de Roissy et d Orly et sur le site tertiaire de Nanterre, aux portes du quartier d affaires de La Défense. Accompagnant l évolution de la demande, le Groupe conduit une politique active de valorisation et de tertiarisation de son patrimoine. Au cours des 7 dernières années, il a restructuré et modernisé plus de 200 000 m 2, et construit plus de 160 000 m 2 d immeubles de bureaux. Fonctionnalité et flexibilité des espaces de travail, qualité des matériaux utilisés, performances des équipements, label Confort, Hygiène et Santé des bâtiments : ces immeubles offrent un excellent confort de travail dans un environnement agréable et sécurisé. Seul propriétaire, Silic maîtrise tous les aménagements de ses parcs : voirie, éclairage, signalétique, sécurité, traitement paysager. Disponibles et réactives, des équipes présentes sur les sites assurent aux locataires un service apprécié et le Groupe s attache à réunir sur place toutes les facilités contribuant à la qualité de vie au travail : restaurants interentreprises, restauration commerciale, agences de voyages et d intérim, distributeurs de billets, points courrier, commerces de proximité. 6
Silic Nanterre Préfecture 62 100 m 2 SHON de bureaux, services et commerces. Livraison : octobre 2006 Interprétation d artiste Grand projet La Défense - Nanterre-Préfecture Silic réalise l une des plus importantes opérations d immobilier d entreprise en Ile-de-France de l année 2004 : 62 100 m 2 SHON dont 60 200 m 2 de bureaux loués à Axa et 1 900 m 2 de commerces et services. Situé face à la Grande Arche de La Défense, sur l axe historique ouest de Paris, à 50 mètres de la station Nanterre-Préfecture du RER A, ce projet, réalisé en étroite concertation avec Axa et l Etablissement Public d Aménagement Seine Arche (EPASA), est le premier à voir le jour sur ce site. Il comporte trois immeubles de huit et neuf étages reliés en sous-sol par une rue intérieure. 3 000 salariés d Axa trouveront à ce niveau leur restaurant d entreprise et divers locaux à caractère social et collectif. D architecture contemporaine, l ensemble s inscrira dans une démarche HQE (Haute Qualité Environnementale) et répondra aux standards de confort les plus exigeants. Selon Axa, il n en représente pas moins une économie importante : un prix de location au m 2 inférieur de 150 euros et des charges réduites de 30 à 40 % par rapport aux mêmes éléments d une tour récente à La Défense. La livraison de ce programme, préloué avec un bail ferme de 9 ans, est prévue au 4 e trimestre 2006. Le coût prévisionnel du projet y compris les frais financiers décomptés pendant la période de construction est de 240 millions d euros, dont 84,5 millions pour l achat du terrain. Les recettes en année pleine seraient d environ 20,5 millions d euros sur la base de la progression de l indice BT 01 connu en janvier 2005. Cette réalisation permettra à Silic de multiplier par plus de deux son patrimoine dans le secteur à fort potentiel de Nanterre-Préfecture où elle détient déjà 50 000 m 2. Patrimoine La tertiarisation en action 35 % des surfaces en 2000, 53 % fin 2004 : les immeubles de bureaux représentent 70 % de la valeur du patrimoine de Silic. Compte tenu des projets en cours de réalisation, totalisant 90 500 m 2,les immeubles de bureaux devraient représenter environ 57 % des surfaces, à horizon 2006. Parallèlement à la construction de bureaux neufs, Silic conduit un programme permanent de rénovation et d élévation des standards de confort et de qualité de ses immeubles. A fin 2004, environ 20 % du patrimoine avaient été restructurés ou modernisés au cours des 7 dernières années. 60 50 40 30 20 10 0 58 35 50 48 43 46 Le patrimoine par type d immeubles (en % des surfaces) 51 42 7 7 6 7 8 2000 2001 2002 2003 2004 53 39 Bureaux Mixtes Services/commerces/divers Une offre adaptée aux attentes des entreprises 7
ISO 9001 Version 2000 Socomie est certifiée pour la gestion locative et la maîtrise d ouvrage des Parcs Silic. Un remarquable rapport qualité-prix Neufs ou restructurés, les immeubles de Silic répondent aux exigences des entreprises en termes d image et de performances tout en garantissant des coûts maîtrisés. Silic pratique des loyers compétitifs assortis de charges modérées. L effet d échelle des parcs, qui joue pleinement sur les achats et les contrats de maintenance, vient conforter les résultats d une gestion rigoureuse dans tous les domaines dont les locataires sont les premiers bénéficiaires. Des postes de travail dans des immeubles de dernière génération, au cœur d un environnement de services, pour un loyer annuel hors charges inférieur à 230 ou à 350 /m 2 selon les sites : l offre de Silic convainc et fidélise. La qualité des signatures, la hausse régulière des valeurs de relocation et le succès de la commercialisation des immeubles neufs en témoignent. 2004 le confirme avec un volume de signatures en forte hausse, parmi lesquelles de nouvelles opérations précommercialisées. Des compétences intégrées, un professionnalisme reconnu Le Groupe Silic intègre toutes les compétences nécessaires à l exercice de ses métiers : la conception, le développement, la commercialisation et la gestion d immobilier d entreprise de taille importante. Silic détermine la stratégie, la politique d investissement et de financement. Sa filiale Socomie prend en charge la réalisation des opérations de construction et de restructuration ainsi que la gestion commerciale, administrative et technique du patrimoine. Pour le compte de propriétaires institutionnels, elle valorise son savoir-faire en assurant des missions permanentes de gestion immobilière, de commercialisation et d arbitrage de patrimoines. 8
Parc Silic Orly-Rungis Wellness Center est l enseigne du nouveau centre de remise en forme ouvert en 2004 Parc Silic Orly-Rungis Crèche interentreprises ouverte début 2005 Culture d entreprise : satisfaire les clients Un Service Clientèle Silic a pour objectif le succès de ses parcs et donc la satisfaction et la fidélisation de ses clients. A cet effet, le Groupe, à travers sa filiale Socomie, dispose d équipes affectées à chaque site. Celles-ci assurent aux locataires un service et une réactivité appréciés. Le Groupe a mis en place pour tous ses sites un Service Clientèle opérationnel. Celui-ci permet un contact permanent avec les locataires auxquels il offre un numéro Indigo unique pour formuler leurs demandes. En complément, des enquêtes de satisfaction sont effectuées régulièrement auprès des locataires. Ces dispositifs favorisent la sélection des fournisseurs, évalués tant sur leur qualité technique que sur leur réactivité. Ils servent à analyser de façon approfondie la qualité des équipements, à optimiser la maintenance et les décisions d investissement. Al écoute de ses clients, Silic est aussi très attentive à l évolution de leur demande. L étendue de son offre, au sein d un même parc comme à l échelle de la région francilienne, lui permet de leur proposer des solutions adaptées. Des services innovants La gestion d ensembles immobiliers constitués en parcs tertiaires permet d offrir des services innovants et, par là même, de se démarquer et de séduire. C est l un des grands atouts des parcs tertiaires que de pouvoir les proposer au meilleur coût. Plus le parc est grand, plus les services peuvent être nombreux, diversifiés et innovants. Un exemple : la première crèche interentreprises d Ile-de-France ouvre début 2005 sur le Parc Silic d Orly-Rungis. Elle propose 55 berceaux aux salariés du site, de 8 à 20 heures et s appuie sur plusieurs partenaires : la CAF, les collectivités locales, des entreprises du parc et la société spécialisée Les Petits Chaperons Rouges qui la gère. Un autre service innovant développé en 2004 est le déploiement sur le site d un réseau fibre noire haut débit. La mise à disposition de cette infrastructure offre la possibilité aux locataires de choisir librement leur opérateur de télécommunications dans des conditions optimales de concurrence. Une offre adaptée aux attentes des entreprises 9
Parc Silic Orly-Rungis Immeuble Quito 11 700 m 2 de bureaux et activités tertiaires livrables début 2007 Un potentiel de développement important et maîtrisé Espaces verts Les parcs de stationnement en sous-sol libèrent des espaces pour les jardins Colombes Immeuble Hampton Silic bénéficie de plusieurs atouts qui sécurisent dans la durée ses performances et ses perspectives de croissance : la qualité de ses immeubles et de leur localisation, la compétitivité des loyers pratiqués, la rigueur de sa gestion. De plus, sa maîtrise du foncier et des coûts de réalisation ainsi qu un endettement modéré sont des accélérateurs de croissance et de performance. Une offre peu sensible à la volatilité des prix Un solide portefeuille de clients Des immeubles modernes, bien conçus et bien situés, des loyers compétitifs, un environnement et des services de qualité : l offre de Silic est peu sensible à la volatilité des prix. En 2004, les loyers de ses immeubles neufs sont restés stables, tandis que les loyers moyens de relocation progressaient de 8 %. Silic bénéficie d un portefeuille de locataires large et diversifié. L Ile-de-France présente l une des premières concentrations économiques et l une des mieux diversifiées avec une dizaine de secteurs d activité qui occupent des positions de premier rang au plan mondial (finance, agroalimentaire, automobile, pharmacie, aéronautique, composants électroniques ). Ce tissu très varié, qui protège des crises sectorielles, se retrouve dans le portefeuille de clients de Silic dont les parcs tertiaires accueillent de plus en plus d entreprises leaders. Une gestion optimisée Silic applique des méthodes rigoureuses pour maîtriser ses coûts qui sont régulièrement audités par des experts extérieurs. La Gestion Technique des Bâtiments (GTB), l installation de systèmes de Gestion Technique Centralisée (GTC) et la Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur (GMAO) constituent des outils d analyse qui permettent d optimiser les charges et la durée de vie des équipements. Les assiettes fiscales, les délais de recouvrement des loyers, les flux financiers sont étroitement contrôlés. En 2004, l analyse et le contrôle systématiques des risques ont été renforcés avec la création d une fonction dédiée. Directement rattachée au Président-Directeur Général, elle couvre également les questions de qualité et d environnement. Incitation à progresser, l intéressement des salariés est fondé sur un objectif de croissance du cash-flow courant consolidé par action. Des plans d amélioration continue, soutenus par une politique active de formation et de développement des compétences, contribuent à cet objectif de performance. 10
Parc Silic Orly-Rungis Restaurant interentreprises Le Paprika Qualité environnementale Une alliée de la performance durable Conception des immeubles, choix des matériaux et des équipements, maîtrise des énergies, confort acoustique, gestion de l eau, des espaces verts, des déchets : le Groupe intègre la qualité environnementale dans ses projets comme dans la gestion quotidienne de ses parcs. Pour Silic, cette démarche contribue à la maîtrise des risques, notamment sanitaires. Elle améliore le confort et le cadre de travail des salariés des entreprises locataires. Elle réduit les charges grâce à une gestion attentive des consommations tandis que la qualité intrinsèque des immeubles, associée à une maintenance préventive rigoureuse des installations, limite les dépenses de gros entretien. Le Groupe privilégie ainsi la lumière naturelle, les matériaux isolants ou encore, les poutres froides pour la climatisation qui répondent aux exigences HQE (Haute Qualité Environnementale) en assurant un meilleur confort avec une moindre consommation. Le nouvel ensemble construit à Nanterre-Préfecture bénéficiera notamment du label Haute Performance Energétique. L eau de pluie sera utilisée pour l arrosage des jardins et le nettoyage des parkings. La gestion des déchets sera adaptée aux conditions locales de collecte et de valorisation. En outre, toutes les dispositions réglementant les chantiers à faibles nuisances seront appliquées durant la construction. Plus largement, Silic a engagé pour son parc d Orly-Rungis, qui accueille 12 000 personnes, une démarche environnementale ISO 14001 avec un objectif de certification de la gestion du site. Valoriser Le Paprika, services compris Ouvert l été 2004 à Orly-Rungis, à proximité de la gare du RER, cet immeuble de 5 000 m 2 remplace avantageusement des surfaces de stockage et un ancien restaurant interentreprises de 600 couverts. Dédié aux services, il propose quatre solutions de restauration : un spacieux restaurant interentreprises de 1 200 couverts, un restaurant classique qui a pour thème la mer, une pizzeria et une croissanterie-sandwicherie. Il abrite aussi un salon de coiffure et un opticien. L esprit de service règne encore à l étage qui présente, sur un plateau de 2 500 m 2, un produit rare et recherché : de petites surfaces de bureaux à louer dès 30 m 2. Un potentiel de développement important et maîtrisé 11
AVANT En 1970 : parkings APRÈS En 2003 : 18 000 m 2 de bureaux entièrement loués au groupe Danone Parc Silic Roissy-Paris Nord 2 Immeuble Eddington 6 300 m 2 préloués à la Société Embraer. Livraison fin 2005. Un fort potentiel de croissance organique Des acquisitions sélectives et ciblées Silic a quasiment achevé le développement du parc de Roissy-Paris Nord 2, qui représentera près de 150 000 m 2 en 2005. Le relais est assuré par l opération d envergure réalisée à Nanterre-Préfecture pour Axa, 62 100 m 2 SHON livrables fin 2006, et par le développement du parc d Orly- Rungis dont les réserves foncières offrent un potentiel de construction de 1 000 000 m 2 supplémentaires, pour une superficie actuelle de 340 000 m 2. Compte tenu de l attractivité du pôle, qui présente la plus forte concentration d entreprises au Sud de Paris, et de la rareté des terrains constructibles et bien situés, il s agit de réserves de croissance de remarquable qualité. La maîtrise du foncier permet en outre à Silic d accompagner en souplesse l évolution de la demande en y adaptant le rythme de ses investissements. Cette politique active de valorisation des réserves foncières pourra être complétée, en fonction des opportunités, par la cession d actifs non stratégiques par leur taille ou leur localisation. Parallèlement, Silic entend poursuivre à moyen terme sa politique d acquisition d immeubles de taille significative ou de terrains à bâtir sur des sites porteurs de 1 re couronne, de préférence proches de ceux où elle est déjà implantée. Fidèle à son modèle économique, le Groupe restera très sélectif quant au rapport emplacement-qualité-prix et au potentiel de valorisation de ses investissements. Silic privilégie les opérations peu risquées : immeubles en exploitation et projets précommercialisés limitant le risque de promotion. Avec une capacité d autofinancement importante et régulière, un bilan solide, un faible niveau d endettement (49 % des fonds propres et 25,5 % de la valeur du patrimoine, à fin 2004), Silic peut aisément mobiliser de nouvelles ressources financières pour accompagner son développement. 12
AVANT En 1970 : 2 800 m 2 d activités Nanterre Seine Immeuble Narval 3 immeubles de bureaux indépendants 13 500 m 2 mis en exploitation en 2004 APRÈS En 2001 : 9 000 m 2 de bureaux entièrement loués Réserves foncières : Un important gisement de création de valeur Le parc d Orly-Rungis recèle un potentiel de 1 000 000 m 2 de surfaces constructibles supplémentaires sur 63 hectares aménagés. Silic a donc la possibilité de porter les surfaces bâties de 340 000 m 2 à environ 1,4 million de m 2 dans les années à venir, tout en préservant un environnement de qualité. A cet égard, la réalisation de parcs de stationnement en sous-sol, qui permet de libérer de l espace pour des jardins, est privilégiée. Silic construit encore des immeubles sur des terrains nus. C est le cas du Genève : 23 100 m 2 de bureaux haut de gamme très bien situés à l entrée du parc qui sera livré début 2006. L investissement prévisionnel hors terrain s élève à 50,5 millions d euros. Le loyer annuel attendu de 4,9 millions d euros HT/HC devrait assurer une rentabilité brute sur investissement de 9,7 %. En outre, sur la base d une valeur à terminaison du Genève estimée à plus de 61 millions d euros, la création de valeur s élèverait à près de 11 millions d euros. La majorité des projets consiste aujourd hui à démolir des immeubles mixtes de première génération, pour construire des immeubles de bureaux au standard international en ligne avec l évolution de la vocation et du statut du site. Cette politique contribue à la création de valeur : un local mixte de 3 000 m 2 loués 60 euros/m 2 /an sera remplacé par 10 000 m 2 de bureaux loués entre 200 et 230 euros/m 2 /an. Ce niveau de prix, compétitif au regard de la qualité des prestations, assure à Silic une rentabilité sur investissement de l ordre de 10 %. Une contribution active à l attractivité des sites Conduisant une politique de valorisation patrimoniale à long terme, Silic s attache à renforcer l attractivité des pôles où elle investit. L accessibilité des sites et la facilité des liaisons sont des atouts déterminants en faveur desquels Silic milite aux côtés d autres acteurs économiques et des collectivités locales. Elle est l un des membres du GIE Paris-Nord 2 et l un des fondateurs de l ADOR, l Association pour le Développement économique du pôle Orly-Rungis. En outre, Silic contribue à la création de pôles sectoriels dynamiques en attirant dans ses parcs tertiaires des entreprises leaders. C est le cas par exemple à Orly-Rungis de l agroalimentaire, avec les branches eaux et biscuits du Groupe Danone, Nestlé Waters, Senoble et Tesseire, et de la santé avec les Laboratoires Abbott, ou de l installation à Fresnes de l Institut Pasteur. Un potentiel de développement important et maîtrisé 13
L action Silic La capitalisation boursière progresse de 88 % sur 3 ans, à nombre d actions inchangé * Code ISIN : FR0000050916 Code Euroclear : 5091 Mnémonique : SIL Valeur des indices SBF 250, CAC Mid 100 et CAC Mid and Small 190 * Nombre d actions ajusté après la division par 4 du nominal, le 26 mai 2003 Données boursières (1) 2000 2001 2002 2003 2004 Nombre de titres échangés 1 685 800 1 734 300 3 044 700 2 791 400 2 639 900 Valeur en M 64,0 71,0 127,8 123,2 157,8 Taux de rotation 9,7 % 10,0 % 17,6 % 16,2 % 15,3 % Capitalisation boursière à fin décembre en M 707,1 679,1 743,4 909,6 1 277,8 Nombre d actions composant le capital social 17 310 312 17 323 072 17 339 376 17 194 264 17 267 483 Cours le plus haut en 42,25 44,97 47,25 55,50 76,00 Cours le plus bas en 35,35 37,50 37,00 38,00 51,00 Cours à fin décembre en 40,85 39,20 42,87 52,90 74,00 Dividende net en 1,67 1,77 1,90 2,85 3,17 (2) Dividende brut (3) en 2,50 2,66 2,85 3,02 3,17 (2) (1) 2000, 2001 et 2002 : données ajustées sur le nouveau nombre d actions - nominal divisé par 4 le 26 mai 2003. (2) Proposition à l AGM du 11 mai 2005. (3) Avoir fiscal à 50 % de 2000 à 2002. Cours de l action Silic coupon réinvesti et volume des transactions ajustés sur le nouveau nombre d actions - Base 100 au 31.12.2002 Une progression du titre, coupon réinvesti, de 47,5 % sur l année 2004. Un plus haut historique de 76,0 en décembre 2004. 600 000 200 400 000 Transactions Silic Euronext IEIF SIIC France EPRA Euro Zone Return Index 180 160 140 200 000 120 100 0 80 31.12.02 31.01.03 28.02.03 31.03.03 30.04.03 30.05.03 30.06.03 31.07.03 31.08.03 30.09.03 31.10.03 30.11.03 31.12.03 30.01.04 27.02.04 31.03.04 30.04.04 31.05.04 30.06.04 30.07.04 31.08.04 30.09.04 29.10.04 30.11.04 31.12.04 14
L actionnariat au 31.12.2004 Sur la base des informations disponibles, 5 065 actionnaires identifiés détenaient 99,4 % du capital, au 31.12.2004, parmi lesquels : les investisseurs étrangers représentaient 14,9 %, les actionnaires individuels au nombre de 4 800, 5 %, et les organismes de placement collectif, 15,2 %. 5,0 % Actionnaires individuels français 22,5 % Autres institutionnels français et OPCVM 0,3 % FCPE Silic 5,8 % SMA Vie BTP 9,0 % CCPMA Retraite 14,9 % Actionnaires étrangers 0,6 % Actions au porteur hors TPI 41,9 % Groupama La création de valeur : sur 3, 5 et 10 ans, l action Silic surperforme les indices de référence La mesure de la création de valeur est appréciée par référence à la Rentabilité Totale pour l Actionnaire. Cet indicateur reflète le taux de rendement annualisé d un investissement en actions Silic, en prenant en compte l évolution du cours de l action et les dividendes bruts distribués (avoir fiscal à 50 %). Valeur créée Silic IEIF Immobilier France EPA Immobilier* EPRA Eurozone Sur 3 ans (31.12.01 au 31.12.04) 30,25 % 23,42 % 23,92 % 24,30 % Sur 5 ans (31.12.99 au 31.12.04) 18,96 % 15,35 % 15,64 % 15,87 % Sur 10 ans (31.12.94 au 31.12.04) 16,29 % 12,80 % 13,12 % ND * Source : Euronext Paris (ex-indice SBF Immobilier). Evolution de la distribution (ajustée sur le nouveau nombre d actions) et du rendement brut Un historique de distribution en progression régulière, avec un montant global distribué au titre de 2004 qui atteint 54,7 M (1). Un rendement brut qui diminue mécaniquement du fait de la hausse du titre, tout en demeurant supérieur au TME. 3 2 1 0 3,17 3,02 (1) 2,85 2,66 0,17 2,50 2,36 2,14 2,14 2,14 2,25 0,95 0,83 0,89 0,71 0,71 0,71 0,75 0,79 7,9 7,5 6,9 5,7 5,9 6,1 6,8 6,6 5,7 4,3 6,85 5,85 5,35 5,34 5,14 5,05 4,05 4,43 4,36 3,70 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 (%) 20 10 0 Dividende global ( ) dont Avoir fiscal à 50 % Rendement brut % (pour un avoir fiscal à 50 %) TME (Taux Moyen des Emprunts d Etat) (1) AGM du 11 mai 2005. L action Silic 15
Le patrimoine aujourd hui 954 000 m 2 en exploitation au 31.12.2004 75 PARIS Nombre Nombre de Surface Bureaux (1) Mixtes CSD (2) d immeubles baux totale 75008 - Siège social 1 1 452 1 452 0 0 DÉPARTEMENT 75 1 1 452 1 452 0 0 91 ESSONNE Evry 13 74 56 964 25 909 30 081 974 Petit Montagne Sud 6 43 23 793 2 935 20 696 162 Evry-Centre 1 1 7 580 7 580 0 0 Petite Montagne Nord 6 30 25 591 15 394 9 385 812 Courtabœuf 23 134 94 810 40 667 53 594 549 DÉPARTEMENT 91 36 208 151 774 66 576 83 675 1 523 92 HAUTS-DE-SEINE Antony 10 36 38 367 13 229 25 138 0 Nanterre-Seine 16 69 63 907 23 399 40 508 0 Nanterre-Préfecture 3 44 50 377 49 052 0 1 325 Colombes 11 44 74 935 61 646 11 423 1 866 Les Courlis 2 10 10 303 4 725 5 578 0 Parc Kléber 9 34 64 632 56 921 5 845 1 866 DÉPARTEMENT 92 40 193 227 586 147 326 77 069 3 191 16
954 000 m 2 46 % Orly-Rungis 14 % Roissy- Paris Nord 2 20 % La Défense-A86 20 % Parcs d affaires mixtes 80 % Pôles tertiaires 43 % Orly-Rungis 14 % Roissy- Paris Nord 2 1,7 Md d euros (Valeur de reconstitution) 11 % Parcs d affaires mixtes 89 % Pôles tertiaires 32 % La Défense-A86 93 SEINE-SAINT-DENIS Nombre Nombre de Surface Bureaux (1) Mixtes CSD (2) d immeubles baux totale Roissy-Paris Nord 2 23 99 131 417 107 286 22 263 1 868 Ilot E 7 17 31 901 25 638 6 263 0 Ilot R 15 61 90 292 72 771 16 000 1 521 Delta Parc 1 21 9 224 8 877 0 347 DÉPARTEMENT 93 23 99 131 417 107 286 22 263 1 868 94 VAL-DE-MARNE Orly-Rungis 65 344 339 176 173 878 140 017 25 281 Quartier de l Europe 26 160 108 851 98 168 4 389 6 294 Quartier de la Loire 11 61 63 878 15 816 42 468 5 594 Quartier de la Seine 6 26 38 918 18 327 19 967 624 Quartier du Zodiaque 10 30 59 080 30 368 15 943 12 769 Quartier de l Estérel 12 67 68 449 11 199 57 250 0 Fresnes 10 51 62 271 10 270 8 734 43 267 DÉPARTEMENT 94 75 395 401 447 184 148 148 751 68 548 95 VAL-D OISE Cergy-Pontoise 6 23 40 201 0 40 201 0 Cergy-Saint-Christophe DÉPARTEMENT 95 6 23 40 201 0 40 201 0 TOTAL PATRIMOINE 181 918 953 877 506 788 371 959 75 130 (1) Bureaux : dès lors qu un immeuble comprend plus de 70 % de bureaux, il est décompté pour la totalité de sa surface en Bureaux. (2) CSD : Commerces, Services et Divers. Le patrimoine aujourd hui 17
Le patrimoine demain 90 500 m 2 en cours de réalisation Plus de 120 000 m 2 d immeubles neufs à l étude Un programme de développement d environ 623 millions d'euros d ici à 2009 A fin 2004, 13 projets d immeubles neufs d une surface totale de 212 000 m 2 et d un coût prévisionnel global (1) de 623 M ont été identifiés au titre du plan de développement 2005/2009. Les 4 immeubles en cours de réalisation (90 500 m 2 ), dont la livraison est prévue en 2005 (8 900 m 2 ) et 2006 (81 600 m 2 ), s inscrivent dans le cadre de ce plan. Ils représentent un coût prévisionnel de 306 M et devraient générer environ 27 M de loyers en année pleine. Les baux signés à fin décembre 2004 sur ces immeubles en cours de développement totalisaient 21,7 M, conduisant ainsi à un taux de précommercialisation de 80 %. A ces opérations s ajoutent 9 projets (122 000 m 2 ) en cours d étude dont la livraison interviendrait dans les années 2006/2009. D un coût prévisionnel de 317 M, ils devraient procurer 31,6 M de loyers supplémentaires en année pleine. Des acquisitions ciblées d immeubles de bureaux et des opportunités de développement que Silic pourrait saisir en toute 1 re couronne parisienne viendront renforcer la dynamique de croissance. (1) Coût des travaux hors terrain sauf pour l opération Nanterre-Préfecture. Les sommes indiquées sont en valeur actuelle. Neuf En rénovation/restructuration En construction En projet
Orly-Rungis Un important potentiel de croissance Lima 2 600 m 2 de bureaux Architecte : Arte Charpentier et Associés Livraison : S1 2005 C Quito 11 700 m 2 de bureaux et activités tertiaires Architecte : Paul Mayla Livraison : S1 2007 Orly à 1 km A106 Essen 1 900 m 2 de bureaux Architecte : Christian Legrand Livraison : S1 2005 Paris à 7 km Miami 20 000 m 2 de bureaux Architecte : Arnaud Fontani Livraison : S2 2007 Florence 1 900 m 2 de bureaux Architecte : Christian Legrand Livraison : S2 2005 A86 - A10 - A6 Genève 23 100 m 2 de bureaux situés à l entrée du Parc Architecte : Arnaud Fontani Livraison : S1 2006
La Défense-A86 Une nouvelle étape dans le renforcement d un pôle tertiaire majeur Narval 13 500 m 2 de bureaux Architectes : Christian Legrand et Alain Crouan Livraison : 2004 A Silic Nanterre-Préfecture 62 100 m 2 SHON de bureaux, commerces et services (dont 60 200 m 2 de bureaux précommercialisés à Axa) Architectes : Arte Charpentier et Associés J.-P. Buffi et G. Simonetti-Malaspina Livraison : octobre 2006
Roissy-Paris Nord 2 Un développement abouti : 150 000 m 2 à fin 2005 Emerson 3 400 m 2 de bureaux Architecte : Arnaud Fontani Livraison : S2 2005 Roissy CDG B Parc des Expositions Lille A1 Soissons / Marne-la-Vallée Paris A104 A1 Eddington 6 300 m 2 précommercialisés à la Société Embraer Architecte : J. Amsellem Livraison : S2 2005
Le gouvernement d entreprise Conseil d Administration* Dominique SCHLISSINGER Président-Directeur Général Caisse Centrale de Prévoyance Mutuelle Agricole Retraite CCPMA Retraite représentée par Marcel JAMET Compagnie Foncière Parisienne représentée par Jean-Louis CHARLES Jean-François GAUTHIER Generali France Assurances représentée par Anne-Marie de CHALAMBERT Groupama SA représentée par Helman le PAS de SÉCHEVAL Léon PETIT Jean-Pierre PLATZER Georges RALLI Société Mutuelle d Assurance sur la Vie du Bâtiment et des Travaux Publics - SMA VIE BTP représentée par Hubert RODARIE Comité d Audit, des Comptes et des Risques Georges RALLI, Président Marcel JAMET Hubert RODARIE Comité des Rémunérations et des Nominations Helman le PAS de SÉCHEVAL, Président Jean-François GAUTHIER Commissaires aux Comptes titulaires PricewaterhouseCoopers Audit Patrick FROTIÉE Amyot Exco Grant Thornton Gilles HENGOAT Commissaires aux Comptes suppléants Daniel FESSON Jean-Pierre CORDIER De nouvelles initiatives Plusieurs initiatives ont été prises pour continuer à améliorer le gouvernement de l entreprise : le Conseil d Administration s est doté d un règlement intérieur, il en a été de même du Comité d Audit, devenu Comité d Audit, des Comptes et des Risques, et du Comité des Rémunérations, élargi aux Nominations, le contrôle interne et la maîtrise des risques ont été renforcés par la création d une fonction dédiée, directement rattachée au Président-Directeur Général. * Situation au 31 décembre 2004. Les autres mandats des Administrateurs sont précisés pages 104 et 105. Pour plus d information sur le gouvernement d entreprise, le contrôle interne, les rémunérations, les plans d options : se reporter aux pages 41 à 45 et 106. 18
SOCIÉTÉ ANONYME Capital de 69 069 932 euros 572 045 151 RCS Paris Siret 572 045 151 00022 Code NAF 702 C SIÈGE SOCIAL 4, place de Rio de Janeiro 75008 Paris Tél. : 01 53 89 79 79 Fax : 01 53 89 79 50 ARCHITECTES J. Amsellem Arte-Charpentier et Associés J-P. Buffi A. Fontani Ch. Legrand & A. Crouan SCP Legrand-Leroy P. Mayla J-P. Rozé G. Simonetti-Malaspina CONCEPTION-RÉALISATION WPRINTEL PHOTOGRAPHES E. Barbaras V. Blocquaux M-C. Bordaz D. Fontan J-P. Rozé J-P. Salomon PERSPECTIVES CAP BLEU 3D P. Bury CARTOGRAPHIE CCAF
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