Vivacité Montréal Société Immobilière solidaire Séances d information Printemps 2015
Notre souhait Que Montréal soit une métropole accueillante, verte et créative où l habitation est accessible de famille en famille et de génération en génération. 2
La Corporation Vivacité Montréal 3 Une société immobilière équitable Vivacité est un OBNL dont la mission est de contribuer au développement économique socialement responsable des quartiers de la grande région de Montréal en agissant sur le développement d une offre immobilière abordable, équitable et pérenne.
Partenaires pour l innovation sociale 4
Devenir propriétaire solidaire! 5 Vous souhaitez devenir propriétaire d'une copropriété neuve. Difficile pour vous d'acheter compte tenu de l exigence de la mise de fonds? Vivacité propose une offre bien spécifique d accession à la propriété qui se démarque par son modèle à capitalisation partagée (entre le propriétaire et la collectivité). Vivacité Montréal 5/27/15
La capitalisation partagée 6 La capitalisation partagée : un modèle d affaires solidaire éprouvé aux États-Unis depuis plus de 30 ans Le modèle de propriétés à capitalisation partagée («Shared equity housing»), se veut un outil de répartition du capital entre les ménages et la collectivité. Il permet : 1. aux ménages d accéder à la propriété à un coût raisonnable et un taux d endettement acceptable; 2. à la collectivité de maintenir de façon pérenne un parc immobilier abordable et accessible dans les quartiers centraux de la ville. Vivacité Montréal 5/27/15
La capitalisation partagée 7 La capitalisation partagée fonctionne grâce à une entente contractuelle entre l acheteur et l organisme assurant la pérennité du programme, Vivacité, et qui octroie à l acheteur: un crédit à l achat équivalent à sa mise de fonds de 20% En échange de quoi, l acheteur s engage à: Occuper l appartement Respecter les conditions suivantes à la revente de la propriété, soit : Le droit de premier refus à Vivacité La formule préétablie du prix de revente qui redonnera au propriétaire : 100 % du montant payé à l achat (valeur au marché moins crédit à l achat) Plus 25% de l appréciation de la valeur marchande de la propriété; 100% de la valeur ajoutée liée aux rénovations qu il aura effectuées si entente préalable avec Vivacité Moins 100% de la dépréciation, le cas échéant Le partage de la plus-value assure que l aide accordée à l acheteur sera perpétuellement passée au suivant. Vivacité Montréal 5/27/15
Vivacité Montréal : une nouvelle offre dans l écosystème montréalais 8 L aide accordée correspond à une mise de fonds de 20%, ce qui rend les propriétés plus accessibles que les programmes existant actuellement; La subvention est accordée à la propriété plutôt qu à l acheteur, assurant ainsi que l investissement initial soit repassé à chacun des acquéreurs successifs; Le partage du capital permet que chaque acheteur d une propriété bénéficie d un crédit à l achat au moins aussi grand que celui accordé initialement, rendant la propriété perpétuellement accessible, sans apport financier additionnel. Vivacité Montréal 5/27/15
Fonctionnement du modèle 9 Vivacité développe ou négocie avec un développeur immobilier le développement d unités à capital partagé Les unités sont offertes à la clientèle à un prix inférieur d au moins 20 % à la valeur du marché Au moment de l achat, les nouveaux propriétaires signent une entente avec Vivacité, stipulant notamment: un droit de premier refus à Vivacité lors de la revente de leur unité la formule préétablie du prix de revente, limitant sa part de plus-value Vivacité Montréal 5/27/15
Scénarios d achat 10 Scénarios d achat Propriété de 225 000 $ Propriété de 300 000 $ Avec Vivacité Sans Vivacité Avec Vivacité Sans Vivacité Prix d achat 225 000 $ 225 000 $ 300 000 $ 300 000 $ Frais de transaction Vivacité 1 000 $ 1 000 $ Crédit à la propriété (20%) (45 000 $) 0 $ (60 000 $) 0 $ Comptant minimum à débourser (1 000 $) (11 250 $) (1 000 $) (15 000 $) Prime SCHL (3,15%) 7 088 $ 9 450 $ Emprunt hypothécaire 180 000 $ 220 838 $ 240 000 $ 294 450 $ Remb. mensuel hypothèque (4%) 947 $ 1 162 $ 1 263 $ 1 549 $ Frais de membership 35 $ 0 $ 35 $ 0 $ Taxes et frais de condo 350 $ 350 $ 450 $ 450 $ Mensualité 1 332 $ 1 512 $ 1 748 $ 1 999 $
Exemple de revente après 5 ans Situation du 1 er acheteur Avec Vivacité Sans Vivacité Valeur à l achat 300 000 $ 300 000 $ Valeur à la revente (après 5 ans, croissance 10%/5 ans) 330 000 $ 330 000 $ Appréciation totale 30 000 $ 30 000 $ Montant déboursé à l achat 240 000 $ + Part de la plus-value à l acheteur (25%) 7 500 $ Total encaissé par l acheteur 247 500 $ 330 000 $ - Remboursement d hypothèque résiduelle (208 357 $) (255 627 $) - Comptant déboursé (1 000 $) (15 000 $) Gains nets de l acheteur après 5 ans 38 143 $ 59 373 $ 11 Économies réalisées pendant 5 ans (sur mensualité) 15 087 $ Total des gains incluant l économie sur les mensualités 53 220 $ 59 373 $ * Le calcul des gains ne tient pas compte du coût d opportunité de la mise de fonds initiale de l acheteur.
Exemple de revente après 5 ans Situation de Vivacité 12
Exemple de revente après 5 ans Situation du 2 e acheteur 13 Le modèle de capitalisation partagé offre l immense avantage d assurer qu une propriété: - Soit plus accessible que les programmes existants actuels, en offrant un crédit équivalent à une mise de fonds minimale de 20% - Demeure perpétuellement accessible à un coût d au moins 20% inférieur au marché, sans autre investissement que l aide accordée au premier acheteur
Clientèle cible 14 Clientèle cible: Ménages et familles montréalais dont le revenu s approche du revenu médian Critères de priorisation La proximité au revenu médian Le nombre de chambres correspondant au nombre de personnes dans le ménage L'effort au logement La préqualification hypothécaire Le risque de déplacement Des résidents du quartier ou à proximité Le demandeur a un handicap qui requiert les caractéristiques de cette propriété Un propriétaire actuel de Vivacité Montréal En recherche active avec Vivacité Montréal depuis au moins 6 mois
Impact Si, à l instar de plusieurs villes américaines, la Ville de Montréal et le gouvernement du Québec décident d investir une partie des sommes actuellement dépensées pour l accès à la propriété dans des propriétés à capital partagé: L aide accordée sera plus significative pour chacune des familles aidées (au moins 20% de la valeur des propriétés); Au fil des ans, plusieurs familles pourront bénéficier de l aide octroyée à chacune des propriétés; La croissance de la valeur du marché immobilier permettra d accroître le nombre de propriétés abordables dans le portefeuille et/ou d accroître l écart entre la valeur au marché et le coût des propriétés à capital partagé, permettant une réelle protection contre la spéculation; Les subventions octroyées constitueront pour la municipalité et l état un actif dont la valeur ne cessera de croître; À long terme, l aide accordée par famille sera beaucoup plus significative, mais coûtera moins cher à l état que les programmes actuels. 15 Vivacité Montréal 5/27/15
En bref 16 Modèle mixte d accès à la propriété avec capital partagé: ménages /collectivité Investissement dans la propriété plutôt qu auprès de l individu: profitable aux ménages classe moyenne et basse moyenne et à la collectivité Propriétés demeurant perpétuellement abordables Portefeuille de propriétés abordables qui croît sans aucun apport gouvernemental additionnel
17 PARTAGEZ! Vivacité Montréal Membre d ECTO Espace coopératif de travail 936, avenue Mont-Royal Est, 2e étage Montréal, QC H2J 1X2 Courriel : info@vivacitemontreal.org