note de ëóåíü ëé L immobilier de bureau en Ile-de-France Expertise et approches prospectives Étude réalisée par le BIPE - Auteurs : Catherine BARUCQ, Karima EL HANI, Jean-Louis GUERIN, Marie RODRIGUEZ, Michel VIVINIS Pilotée par Serge Sadler et Pascale Rohaut Janvier 2009 l'automne 2007, période particulièrement È dynamique pour l'immobilier d'entreprises, la DREIF a confié au Bipe une étude visant à expertiser les perspectives de développement de l'immobilier tertiaire en Île-de- France, que ce soit en termes de production nouvelle, ou de renouvellement. Il s'agissait, également et plus largement de faire des propositions pour améliorer la connaissance de ce marché, et comprendre ses dynamiques, les outils statistiques existants ne permettant pas réellement de vérifier l'adéquation de l'offre à la demande des entreprises. Les exercices de prospective sont en effet limités par deux types de difficultés : d'une part du coté de l'offre, le parc n'est pas connu précisément, et les sources statistiques des différents acteurs méritent d'être améliorées et mieux mobilisées ; d'autre part du coté de la demande, si les prévisions à long terme sont évidemment basées sur des hypothèses d'évolution de l'emploi tertiaire, de nombreuses autres variables peuvent également jouer, conjoncturelles et liées aux cycles de l'économie et de l'immobilier, ou plus structurelles et concernant les modes d'occupation de ces bureaux et les types de produits recherchés. L'étude menée par le Bipe permet notamment d'éclairer la sensibilité des besoins en surfaces de bureaux, aux modes d'occupation du parc, si et c'est son hypothèse, les surfaces par emploi n'ont pas diminué comme on l'avait supposé. Si le niveau de création d'emploi reste un indicateur important, des évolutions jusqu'ici considérées comme mineures pourraient ainsi devenir essentielles pour déterminer la demande ; on pense évidemment aux économies d'énergie, dans le parc mais aussi dans l'offre de transport et plus largement dans l'ensemble de l'économie, qui pourraient modifier la demande des entreprises et accélérer l'obsolescence de certains segments du marché. Ces travaux complètent utilement les démarches de l'observatoire Régional de l'immobilier d'entreprise (ORIE). Depuis la réalisation de cette étude, la crise qui frappe l'ensemble des économies a eu un impact beaucoup plus profond et brutal que ce qui avait pu être pressenti en 2008. Ce nouveau contexte aura, sans nul doute, des effets importants sur le processus d'obsolescence du parc du fait des mutations économiques qu'il va provoquer (regroupements d'entreprises, relocalisations, transformations, etc.) et sur la demande d'immobilier d'entreprises tant en qualité qu'en volume. C'est sur ces phénomènes qu'il va falloir, à présent, porter l'attention. Pascal Lelarge Préfet, Directeur Régional de l'equipement d'île-de-france L étude s est déroulée en deux phases, avec les objectifs suivants : Phase 1 : faire une évaluation des scénarios d évolution du marché des bureaux en Ile-de-France actuellement proposés, appuyée sur une approche critique des indicateurs et données utilisés, puis dégager les principaux scénarios qui doivent être envisagés. Phase 2 : faire des propositions pour la mise en place d un dispositif permettant l expertise régulière du marché des bureaux, en améliorant la transparence, facilitant ainsi l implantation des bureaux dans une organisation optimale de l espace (planification, régulation)
2 l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives 1 re phase : évaluation des scénarios existants et proposition de scénarios alternatifs a) Évaluation des scénarios existants : ceux de l ORIE Le groupe de travail «Tertiarisation de l économie francilienne» de l ORIE a livré en janvier 2006 trois scénarios prospectifs du marché des bureaux en Ilede-France à l horizon 2015. Le long fleuve tranquille Les occasions manquées Une île au top Croissance du PIB 2 % 1,5 % 3 % Création annuelle d emploi de bureau + 25 000 0 + 50 000 Construction additionnelle en remplacement *restructurations total par an 400 000 à 500 000 m 2 100 000 m 2 500 000 m 2 1 à 1,1 million de m 2 0 100 000 m 2 700 000 m 2 800 000 m 2 900 000 à 1 million de m 2 100 000 m 2 400 000 m 2 1,4 à 1,5 million de m 2 Paris neuf restructuré 70 000 m 2 200 000 m 2 NS 200 000 m 2 100 00 m 2 150 000 m 2 1 re périphérie neuf restructuré 230 000 m 2 200 000 m 2 NS 300 000 m 2 500 000 m 2 150 000 m 2 Reste IdF neuf restructuré 200 000 m 2 100 000 m 2 NS 200 000 m 2 400 000 m 2 100 000 m 2 Parc fin 2015 53 à 54 millions de m 2 49 millions de m 2 58 à 59 millions de m 2 (*) Dont décomptés : 220 000 m 2 300 000 m 2 180 000 m 2 D où mises en chantier SITADEL : 720 à 820 000 m 2 400 000 m 2 1 180 à 1 280 000 m 2 Parc fin 2005 : 49 millions de m 2 (p.m.) Or, le niveau élevé des mises en chantier de bureaux en 2006 et 2007 en Ile-de-France (1,2 million de m² SHON par an en moyenne) a conduit l Etat à s interroger sur les scénarios de l ORIE : ce niveau était celui retenu dans un scénario de croissance du PIB national à 3 % par an, alors qu elle était de l ordre de 2 % seulement. Y avait-il un excès d offre (avec les risques que cela impliquait pour les investisseurs et les collectivités locales) ou avait-on sous-estimé les besoins (liés à la création nette d emplois de bureaux en Ilede-France et/ou à l obsolescence technique et/ou de localisation du parc de bureaux franciliens)? La DREIF a donc demandé au BIPE, dans un premier temps, d évaluer les scénarios existants et éventuellement d en proposer d autres. Après recherche, les scénarios de l ORIE sont apparus comme les seuls disponibles à un horizon de moyen terme qui soient à la fois transparents, complets et aboutis. L analyse menée par le BIPE sur ces scénarios a montré : une grande richesse de l analyse qualitative (menée selon la méthode de l école française de prospective) des facteurs favorables et défavorables au développement du marché, qui sont autant de leviers d action pour les acteurs publics et privés ; une évaluation détaillée et pertinente des emplois de bureaux franciliens par départements et par secteurs d activités (estimés à 2 106 000 en 1999, soit 42 % de l emploi total) ; des difficultés à transposer au niveau régional, autrement que par simple extrapolation des tendances passées, les scénarios DARES d évolution nationale de l emploi par secteurs et qualifications à l horizon 2015, faute de disposer d un modèle de prévision régionale ; l obsolescence du scénario macroéconomique national sous-jacent (daté de 2005) dans le nouveau contexte mondial ; des confusions entre concepts de surface utile et de SHON (surface hors œuvre nette) ; un risque de surestimation des besoins créé par l addition des restructurations, des démolitionsreconstructions et des constructions additionnelles, seules les dernières nécessitant le développement de nouveaux espaces urbains consacrés aux activités tertiaires.
l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives 3 b) Les scénarios proposés par le BIPE : macroéconomie et emplois de bureaux Dans le contexte macroéconomique mondial actuel, caractérisé par des tensions durables sur les prix des matières et produits de base liées à l émergence de nouvelles puissances économiques : Chine, Inde, etc. (indépendamment des phénomènes conjoncturels de tension et de détente récemment constatés), les projections réalisées fin 2007 par le BIPE à l horizon 2017 avec le modèle DIVA II conduisent à ne retenir que deux scénarios de moyen terme : «Réformes molles», scénario central, et «Dynamisme mondial», variante haute. Pour la France, le scénario Réformes molles peut être résumé dans les termes suivants : le PIB national croît à un rythme de 1,9 % par an d ici à 2017, légèrement inférieur au potentiel de long terme ; la croissance du PIB par tête est de 1,5 % par an (TCAM de la population : 0,45 %) ; la fragmentation des ménages, le développement du crédit et la poursuite de la tendance à la baisse de la durée de vie des produits soutiennent une croissance de la consommation privée, de 2 % par an en moyenne ; la contrainte de maîtrise des déficits pèse sur la croissance des dépenses publiques ; tous les départs à la retraite dans le secteur public au sens large ne sont pas remplacés ; les entreprises, confrontées à un environnement concurrentiel exigeant, cherchent à minimiser coûts et prix de vente, ne remplacent pas tous les départs et substituent capital et travail (l investissement privé augmente de 3,4 % par an en moyenne) ; l ouverture de l économie au commerce extérieur se poursuit, mais la croissance des exportations et importations est équilibrée. Le scénario Dynamisme mondial (plus forte croissance des pays émergents) se traduit pour la France par une croissance annuelle moyenne du PIB de 2,1 % à l horizon 2017 et par des écarts notables de croissance relative des secteurs, et donc de créations d emplois. Les projections sectorielles régionales issues du modèle DIVA II Régions débouchent sur des créations nettes d emplois en Ile-de-France, tous secteurs confondus, de 6 200 en moyenne par an dans le scénario Réformes molles et 15 500 dans le scénario Dynamisme mondial au cours de la période 2005-2017 (à comparer aux 18 500 observés entre 1989 et 2004). Ces données brutes (moyennes sur longue période) ont ensuite été corrigées pour tenir compte du fort dynamisme des créations d emplois en 2006 et 2007, le modèle DIVA II ne captant pas les décalages conjoncturels entre le cycle de l emploi et le cycle du PIB. On aboutit ainsi aux chiffres corrigés de créations nettes d emplois en Ile-de-France sur la période 2006-2017 (emplois salariés et non salariés, marchands et non marchands) suivants : 9 000 par an en moyenne dans le scénario Réformes molles ; 18 000 par an dans le scénario Dynamisme mondial. Le modèle DIVA II Régions fournit en outre des projections d emplois par secteurs en Ile-de-France, fondées sur les séries rétrospectives des enquêtes régionales sur l emploi (ERE-INSEE). Les projections de ce modèle reposent sur la prise en compte des portefeuilles d activités régionaux (structure sectorielle) et des spécificités régionales. Les spécificités régionales expliquent l écart entre l évolution effective de l emploi total dans une région donnée et celle due à la seule structure sectorielle de son portefeuille d activités, écart dû aux caractéristiques spécifiques de cette région : effets de gamme, d organisation, de dynamisme entrepreneurial, de proximité, de caractéristiques géographiques, etc. S agissant de l Ile-de-France, l effet «Structure sectorielle» a été globalement favorable relativement à la moyenne des régions françaises au cours de la période 1990-2003 (environ quatre dixièmes de points de croissance annuelle en plus), tandis que l effet «Dynamisme régional» a été globalement défavorable (environ huit dixièmes de points en moins), le second l emportant donc sur le premier. Ensuite, avec une méthode comparable à celle mise en œuvre par l ORIE en 2004 [utilisation des DADS (Déclarations Annuelles de Données Sociales) pour répartir l emploi de chaque secteur par PCS (Professions et Catégories Socioprofessionnelles), puis répartition des PCS entre emplois de bureaux et emplois hors bureaux], les deux scénarios retenus ont été traduits en termes de créations nettes d emplois de bureaux au cours de la période 2006-2017 : 11 600 par an en moyenne dans le scénario Réformes molles ; 16 200 dans le scénario Dynamisme mondial. Ces scénarios tiennent compte des déformations sectorielles au cours de la période et font par ailleurs l hypothèse d une baisse significative des créations d emplois administrés (18 000 par an entre 2005 et 2017, contre 95 000 par an au cours de la période 1978-2004). De plus, ils prennent en compte le dynamisme exceptionnel des créations d emplois en 2006 et 2007.
4 l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives Les chiffres obtenus sont nettement inférieurs à ceux retenus dans le scénario «Une Ile au top» de l ORIE (50 000 emplois par an pour un PIB national à 3 %), et même dans le scénario «Le long fleuve tranquille» (25 000 emplois pour un PIB à 2 %). Par ailleurs, les tests d élasticité effectués à l aide du modèle DIVA II Régions et de l outil de traduction de l emploi total en emplois de bureaux montrent qu un supplément de croissance nationale de 0,1 point de PIB par an génère 1 500 à 2 000 emplois de bureaux supplémentaires par an en Ile-de-France (et 5 000 à 7 000 au niveau national). c) La modélisation du marché des bureaux Afin d anticiper l évolution des mises en chantier de bureaux et du parc total de bureaux en Ile-de-France résultant des prévisions de croissance des emplois de bureaux issues des scénarios précédemment décrits, l étape suivante a consisté à construire un modèle explicatif de l équilibre offre-demande de bureaux en Ile-de-France, calé sur les évolutions observées au cours de la période 1990-2007. Pour ce faire, le BIPE a d abord établi une base de données homogènes (exprimées en SHON) des séries rétrospectives nécessaires à la reconstitution, année par année de 1990 à 2005, des équilibres comptables du marché des bureaux en Ile-de-France. (1) livraisons neuves sorties nettes = absorption nette évolution de la vacance immédiate = variation du parc total ; (2) parc total = parc occupé + parc vacant ; avec, pour chacune de ces séries, les sources et modes de calcul suivants : les livraisons neuves sont approximées par décalage de deux ans des mises en chantier (source SI- TADEL) et application d un abattement de 10 % (permis de construire sans création de surface) ; l évolution de la vacance immédiate est fournie par le GIE Immostat ; l absorption nette correspond à la variation annuelle du parc occupé : parc total (estimé à partir de la taxe sur les bureaux ; source DREIF/ORIE) parc vacant (Immostat) ; les sorties nettes, déduites de l équation précitée, réunissent le solde (désaffectations affectations) et le solde (retrait du marché pour rénovation remise sur le marché après rénovation), sans qu on puisse les distinguer. L analyse rétrospective conduit à constater d importantes fluctuations conjoncturelles du ratio de surface moyenne par emploi de bureau sur l ensemble du parc, mais, en revanche, une absence de tendance d évolution à moyen terme de cette surface moyenne, qui oscille autour de 23,5 m² SHON par emploi, soit 20 m² de SU (en excluant la période de «retour à la normale» du début des années 90, après le déficit d offre de la fin des années 80 dans un contexte de très forte croissance des emplois de bureaux). SHON par emploi de bureau en Ile-de-France On observe par ailleurs que, partant d estimations 1999 presque identiques de la part de l ORIE et du BIPE, l évolution récente a contredit l hypothèse d une baisse de la surface moyenne par emploi entre 1999 et 2005 qui avait été formulée par l ORIE. En effet, les créations d emplois ont été moins nombreuses que prévu, tandis que le parc de bureaux a augmenté plus que prévu et la vacance immédiate moins que prévu.
l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives 5 Rapport ORIE (janvier 2006) BIPE (mai 2008) 31/12/1999 31/12/2005 31/12/1999 31/12/2005 Unité SU SHON SU SHON SU SHON SU SHON Emplois de bureaux milliers 2 200 2 200 2 390 2 390 2 136 2 136 2 192 2 192 Source IEIF IEF BIPE BIPE Parc de bureaux milliers de m 2 45 043 52 992 49 051 57 707 42 751 50 295 48 063 56545 Source IEIF IEF DREIF/ORIE DREIF/ORIE Vacance immédiate milliers de m 2 2 227 2 620 3 950 4 647 1 780 2 094 2 715 3 194 Source AtisReal AtisReal Immostat Immostat Parc occupé milliers de m 2 42 816 50 372 45 101 53 060 40 971 48201 45 348 53351 Surface par emploi y compris parc vacant m 2 /emploi 20,5 24,5 20,5 24,1 20,0 23,5 21,9 25,8 Surface par emploi hors parc vacant m 2 /emploi 19,5 22,9 18,9 22,2 19,2 22,6 20,7 24,3 La stabilité sur longue période de la SHON par emploi de bureau, qui semble contredire la perception d une réduction de cette surface qu en ont les intéressés, tient notamment à deux facteurs : - la compensation partielle de la réduction de la surface par poste de travail par la création d espaces communs en plus grand nombre (salles de réunions notamment) ; - la tendance centrifuge de la localisation des activités de bureaux en Ile-de-France (les back offices étant notamment renvoyés vers des zones périphériques où l espace est moins rare). Une autre conclusion de l analyse rétrospective est que les sorties nettes subissent également des variations conjoncturelles importantes, avec une moyenne s établissant à faible niveau : 100 000 m² SHON par an. Ce chiffre peut paraître étonnamment faible pour un parc de près de 60 millions de m² SHON. Il ne peut être expliqué que par trois facteurs dont l étude n a pas permis, faute de données disponibles, de mesurer les poids respectifs : - un flux non négligeable d affectations (notamment, transformation de logements et d anciens locaux d activités en bureaux) ; - une possible surestimation de la croissance du parc (données issues de la taxe sur les bureaux) ; - une sous-estimation des opérations de démolitionreconstruction par le système SITADEL (12 000 m² construits sur place en remplacement de 10 000 m² démolis n étant, semble-t-il, décomptés dans certains cas que pour 2 000 m²). Ces deux types de fluctuations conjoncturelles sont plutôt pro-cycliques (par rapport aux livraisons neuves), aussi bien la surface moyenne par emploi (augmentation dans les périodes de suroffre, avec un effet retard), que les sorties nettes (accélération des destructions et des retraits pour restructuration dans les périodes de suroffre, avec un an d anticipation). Elles tendent donc à modérer les fluctuations de la vacance immédiate et contribuent à réguler le marché (prix et loyers), sans empêcher toutefois des dérives dans les périodes de brusque accélération (1998-2000) ou ralentissement (1991-1992, 2001-2002 et probablement 2009-2010) des créations d emplois de bureaux. Le graphique ci-dessous résume l évolution des principales composantes du marché au cours des quinze dernières années. Le marché des bureaux en Ile-de-France Évolution 1992/2006 des principales composantes
6 l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives Enfin, après une série de tentatives et de tests économétriques, le BIPE a construit un modèle de prévision du marché des bureaux fondé sur trois équations de comportement : une équation centrale qui lie -sans surprise- le niveau de la vacance immédiate à la croissance de l emploi de bureaux au cours de l année précédente [V(t) = C - a x ΔE(t-1)], la constante C correspondant à la vacance d équilibre (en principe croissante à long terme, à proportion de la taille du parc) ; une première équation secondaire qui relie les sorties nettes aux livraisons nettes (SN = k x LN, avec k > 0) ; une deuxième équation secondaire qui relie également la surface moyenne de bureau par emploi aux livraisons nettes (s = k x LN, avec k > 0). Le fait que k et k soient positifs correspond au caractère pro-cyclique de l évolution des sorties nettes et de la surface moyenne par emploi, constaté historiquement. Avec ce modèle, dont les tests statistiques confirment la validité, les équations d équilibre permettent de déduire l évolution de toutes les variables du marché à partir des seules prévisions d emplois : vacance immédiate, absorption nette, parc, livraisons neuves. Les évolutions conjoncturelles de la surface par emploi (deuxième équation secondaire) ont un impact faible sur les résultats cumulés 2006-2017, car cette période couvre un cycle complet. Elles ont donc été négligées pour la traduction des scénarios macroéconomiques en besoins de construction neuve. S agissant des moyennes annuelles, les résultats obtenus, comparés à ceux de la période passée et à ceux issus des travaux de l ORIE sont présentés dans le tableau suivant. Résumé des scénarios de l ORIE et du BIPE (moyennes annuelles) Sources : ORIE et BIPE Comme indiqué précédemment, avec des hypothèses de croissance du PIB comparables (environ 2 %), les projections de créations nettes d emplois de bureaux en Ile-de-France du BIPE se situent nettement en-dessous de celles du scénario «Long fleuve tranquille» de l ORIE. Cependant, les travaux effectués par le BIPE conduisent à prévoir des niveaux d absorption nette et de livraisons neuves assez proches de ceux de l ORIE pour une même croissance du PIB. Ceci résulte notamment d hypothèses plus favorables du BIPE sur la surface moyenne par emploi, moins en rupture que celles de l ORIE avec l évolution constatée au cours des 10 années écoulées (23,5 m² au lieu de 20 m² de SHON). Partant d un parc estimé à 56,5 millions de m² SHON au 31/12/2005, le cumul, année par année du solde des livraisons neuves et des sorties nettes au cours de la période 2006-2017 conduit aux estimations suivantes des besoins cumulés d accroissement du parc à l horizon 2017 : Réformes molles : 4,7 millions de m², pour atteindre 61,2 millions de m² SHON en 2017 ; Dynamisme mondial : 5,8 millions de m², pour atteindre 62,3 millions de m² SHON en 2017.
l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives 7 Quant aux évolutions cycliques, les trois graphiques ci-dessous illustrent l impact sur les différentes composantes du marché des bureaux en Ile-de-France de l introduction d un cycle de créations d emplois sur la période 2006-2017 (sans modification des moyennes annuelles), avec : un point bas en 2009 (créations nettes nulles dans le scénario Dynamisme mondial et négatives dans le scénario Réformes molles : -5 000) ; un point haut en 2013 (30 000 emplois créés dans le scénario Dynamisme mondial et 20 000 dans le scénario réformes molles). Croissance de l emploi salarié en Ile-de-France Le marché des bureaux en Ile-de-France à l horizon 2017 Scénario Réformes molles avec cycle macro Le marché des bureaux en Ile-de-France à l horizon 2017 Scénario Dynamisme mondial avec cycle macro
8 l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives Dans le scénario Réformes molles, comme dans le scénario Dynamisme mondial, après plusieurs années marquées par un dynamisme soutenu, les livraisons neuves et la croissance du parc francilien de bureaux devraient se modérer, en ligne avec les créations nettes d emplois de bureaux en Ile-de-France. Le stock vacant ne connaîtra pas d évolution tendancielle (ni à la hausse, ni à la baisse) et, sauf lenteur excessive de réaction des acteurs de l offre au ralentissement de la demande en début de période (conduisant éventuellement à un excès d offre), ses fluctuations devraient être plus modérées qu au cours de la période récente, du seul fait de la moindre amplitude du cycle des créations d emplois dans les scénarios retenus. Des variations cycliques notables des livraisons neuves transparaissent entre 2009-2011 (point bas) et 2013-2015 (point, avec près de 500 000 m² supplémentaires, aussi bien dans le scénario Réformes molles que dans le scénario Dynamisme mondial. L introduction d un cycle plus violent d évolution à venir des créations nettes d emplois dans le modèle conduirait à prévoir des livraisons neuves négatives certaines années. Ceci veut concrètement dire que les équations de comportement intégrées dans le modèle, calées sur les comportements antérieurs, ne seraient plus valables, du fait notamment de l incapacité du système d offre à réagir suffisamment vite à une baisse trop rapide de la demande. On assisterait ainsi à un fort gonflement de la vacance en début de période, non modélisable faute de précédent permettant de caler des équations de comportement. Par ailleurs, les scénarios présentés sont fondés sur une évolution tendancielle de l obsolescence des immeubles de bureaux, qui pourrait notamment être remise en cause par le renforcement des exigences liées à la réduction des émissions de CO2 et des consommations d énergie fossile (Protocole de Kyoto et Grenelle de l Environnement). L accélération des démolitions-reconstructions (et donc du nombre annuel de mises en chantier) qui en résulterait n aurait toutefois pas d impact sur la consommation d espace urbain ; elle ne modifierait pas non plus l équilibre du marché (égalité du supplément de retraits du marché pour démolition-reconstruction et du supplément de livraisons neuves), sauf en période de transition. 2 e phase : propositions pour un dispositif d expertise régulière du marché Rappelons que l objectif de la 2 e phase de l étude était de faire des propositions de mise en place d un dispositif d expertise régulière du marché des bureaux en Ile-de-France, qui permette, en améliorant sa transparence, de faciliter l implantation des bureaux dans une organisation optimale de l espace francilien. La démarche mise en œuvre a reposé sur : les conclusions tirées par le BIPE et le Comité de Pilotage de l étude des résultats de la première phase ; une série d entretiens auprès d un échantillon de professionnels et d organismes publics ou parapublics actifs sur le marché francilien des bureaux : huit investisseurs et promoteurs, deux organismes d études et de conseil, un représentant des utilisateurs (Association des Directeurs Immobiliers), trois acteurs publics et une chambre de commerce ; un benchmark international sur trois villes choisies par le Comité de Pilotage pour leur probable exemplarité : Londres, Munich et New-York. Il ressort des entretiens un consensus des acteurs qui peut être résumé, indicateur par indicateur, de la manière suivante : Parc total : évaluation insuffisante du parc, tant en termes quantitatifs que qualitatifs ; Parc vacant en fin de période : besoin d une estimation plus précise de la vacance réelle, sous-estimée par les indicateurs disponibles ; Offre future : nécessité d informations comparables sur les livraisons de surfaces neuves et sur les livraisons de surfaces restructurées ; Parc sortant définitivement : absence de suivi systématique des destructions et désaffectations ; Loyers : insuffisance d information sur les loyers effectivement pratiqués ; Demande : estimation empirique des besoins immobiliers des entreprises, faute d enquêtes systématiques. Le benchmark international a fait apparaître le Grand Londres comme la métropole la plus riche d ensei-
l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives 9 gnements utiles pour le marché francilien. Les autorités publiques londoniennes ont mis en place, en concertation avec les acteurs concernés, et suivent quartier par quartier, avec l appui de consultants privés, une série originale d indicateurs d équilibre du marché ayant quatre objectifs : maîtriser le développement de l offre neuve (seuil d alerte : permis de construire d une année trois fois supérieurs à la moyenne des mises en chantier des trois dernières années) ; s assurer de la capacité de l offre à répondre à la demande (niveau d équilibre : stock de projets de surfaces neuves et restructurées égal à 3,25 fois la demande placée annuelle) ; surveiller la tension du marché (analyse comparée de l évolution du niveau des loyers les plus élevés et du taux de vacance (seuil d alerte : 8%) ; suivi de la part des pré-commercialisations (seuil d alerte : 50%)) ; diversifier les implantations et la gamme de loyers (vérification de l existence, dans l agglomération, de loyers inférieurs de moitié aux loyers les plus élevés de Londres). À noter également que l amélioration de l évaluation des besoins de la demande est passée à Londres par une révision complète de la nomenclature des emplois de bureaux, et s alimente d enquêtes régulières et systématiques auprès des utilisateurs, sur un échantillon diversifié d entreprises (secteurs, tailles). En revanche, des défauts identiques et parfois supérieurs à ceux constatés en Ile-de-France apparaissent : mesure de la demande placée et non de l absorption nette, méthodologies peu transparentes, faible fiabilité des séries historiques longues. Les analyses et entretiens menés au cours de la deuxième phase de l étude conduisent à formuler les propositions suivantes, classées par ordre de priorité décroissante au yeux des acteurs publics et privés rencontrés. Proposition n 1 : Quantifier et qualifier le parc existant (stock) de bureaux en Île-de-France Enjeu : - la seule source exploitée actuellement (fichier DGI de la taxe sur les bureaux) ne permet pas de connaître de manière satisfaisante l adéquation du parc francilien existant aux besoins des entreprises : volume total du parc (cf. les doutes exprimés à ce sujet dans la première phase de l étude, lors de l analyse des sorties nettes du parc), répartition géographique et par produits. Pistes d action : - définir une typologie opérationnelle des immeubles (état, surface, localisation, etc.) et du statut d occupation (location versus propriété) ; - réaliser un recensement des immeubles en croisant les sources disponibles (taxes sur les bureaux, cadastre, enquêtes de terrain, etc.), comme cela a été fait pour le Grand Lyon grâce à la forte mobilisation de l ensemble des acteurs concernés (DGI, Collectivités territoriales, DRE, etc.) ; - appréhender la vacance réelle (y compris celle liée aux restructurations en cours) ; - mesurer et qualifier l accessibilité par les transports individuels et collectifs. Proposition n 2 : Quantifier et qualifier les besoins des entreprises en Île-de-France Enjeu : - au-delà des approches macroéconomiques du type de celle développée dans la première phase de l étude, les besoins spécifiques de surfaces de bureaux par CSP et par secteur sont inconnus ; ce qui rend difficile la prévision à court et moyen termes des besoins quantitatifs globaux. Il en est de même pour les localisations et types d immeubles recherchés par les entreprises. Piste d action : - concevoir et conduire une enquête récurrente biennale auprès des entreprises pour estimer, par secteur d activité, leurs besoins immobiliers en termes quantitatifs, qualitatifs et géographiques. Proposition n 3 : Améliorer le suivi de l absorption nette Enjeu : - Le suivi de la demande placée donne une image déformée de l évolution de l absorption nette (unique indicateur valable de l accroissement des besoins), puisqu elle comporte une composante de demande «déplacée», laissant derrière elle des immeubles vacants. Piste d action : - organiser un suivi des m² libérés lors de chaque transaction (ou diffuser les données du GRECAM sur les libérations).
10 l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives Le marché des bureaux en Ile-de-France Absorption nette et demande placée La demande placée n est pas un bon indicateur de la dynamique de la demande de bureaux pour les investisseurs et les responsables du développement urbain. Par exemple, une entreprise en difficultés qui abandonne 10 000 m² et en reprend 5 000 ailleurs est comptée pour + 5 000 m² dans le suivi de la demande placée, tandis qu elle est comptée pour - 5 000 m² dans le suivi de l absorption nette. Ainsi, alors que la période récente a été marquée par un début de ralentissement de l absorption nette (niveau moyen 2005-2006-2007 nettement inférieur à celui de 2003-2004), le suivi du seul indicateur de demande placée à pu faire croire à une croissance forte des besoins sur la même période (alors qu une bonne partie de la demande placée en 2006 correspondait à des déménagements d entreprise profitant de conditions de marché plus favorables pour dénoncer les baux 3/6/9 signés en 2000). Proposition n 4 : Mieux connaître les flux entrants et sortants qui modifient le parc Enjeux : - les reports et annulations perturbent la relation entre les autorisations, les mises en chantier et les livraisons, et donc le suivi de l offre neuve effective ; - la balance annuelle des retraits du marché pour restructuration et des livraisons d immeubles restructurés est inconnue ; - le solde des désaffections (dont les démolitions) et des affectations (ex : parcs d activités transformés en bureaux) est inconnu ; - toutes ces lacunes perturbent le suivi conjoncturel du marché, en particulier dans les périodes de retournement du cycle (cf. la première phase de l étude). Pistes d action : - fiabiliser et/ou enrichir le système SITADEL : enregistrer les dates de livraison, distinguer clairement les opérations neuves et les opérations de restructuration (avec ou sans création de surface supplémentaire), suivre les annulations et les permis modificatifs ; - analyser les décalages temporels entre permis de construire, mises en chantier et livraisons, ainsi que les taux d abandon (moyennes, évolutions conjoncturelles) ; - généraliser le dispositif de suivi des démolitions mis en place à Paris et dans les Hauts-de-Seine à l ensemble du territoire francilien. Proposition n 5 : Approfondir les travaux sur l obsolescence du parc Enjeu : - l obsolescence du parc de bureaux, dont la conséquence concrète est l augmentation de la vacance, peut résulter de deux facteurs : l obsolescence technique (inadaptation des immeubles à l évolution des besoins) et/ou l obsolescence de localisation (quartier dévalorisé, mal équipé ou mal desservi). Or ces facteurs sont tous deux très mal connus, et il est en particulier nécessaire : - d estimer l impact du Grenelle de l environnement sur le parc immobilier francilien : besoins de restructuration et/ou de démolition-reconstruction ; - de disposer d une cartographie des territoires exposés à une problématique d obsolescence (dévalorisation, reconversion) ; - d apprécier les difficultés économiques et financières inhérentes au traitement de l obsolescence.
l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives 11 Pistes d action : - poursuivre les travaux sur l obsolescence du parc entrepris par l ORIE : Comment définir et estimer l obsolescence à l aune des critères du Grenelle de l environnement? Quels sont les enjeux financiers en termes de dépréciation potentielle du parc et les enjeux physiques en termes de surfaces à rénover ou à démolir et reconstruire? - collecter et diffuser les bilans de patrimoine des grands investisseurs. Proposition n 6 (vœu pieux?) : fiabiliser l évaluation de l attractivité financière du marché des bureaux franciliens Enjeu : - en dehors du cercle des investisseurs institutionnels qui disposent des indicateurs issus du traitement par IPD de leurs propres données, les données en accès libre sur le marché francilien des bureaux (prix, loyers, vacance) donnent une image biaisée du rendement des investissements, qui peut induire des sous- ou sur-investissements. Pistes d action : - lever le caractère confidentiel des données sur les transactions (prix et loyers effectifs), puis faire traiter les données individuelles par un organisme habilité au secret statistique, qui ne publierait que des données agrégées ; - améliorer le suivi de la vacance (cf. la proposition n 1). Le défi que visent à relever ces différentes propositions est la mise en place d un dispositif indépendant et performant au service des professionnels et des pouvoirs publics, améliorant la transparence du marché par la diffusion d informations fiables et régulièrement actualisées. Cela passe par la normalisation des concepts (demande placée, vacance, taux de rendement, loyers économiques, etc.) et des méthodes de mesure, ainsi que par l encouragement des échanges d informations entre acteurs et la mise en réseau les diverses initiatives et/ou sources d information. Reste à faire émerger un «chef d orchestre» au cœur de ce dispositif (l ORIE en raison de sa légitimité par rapport aux acteurs concernés : professionnels, aménageurs, utilisateurs?), puis à préciser et promouvoir sa mission consistant à : vulgariser les concepts, définir des standards, normaliser les méthodes en s appuyant sur les initiatives d observation existantes ; diffuser et rendre accessible la connaissance sur le secteur auprès des décideurs ; favoriser et multiplier les échanges entre les acteurs du secteur. Un «chef d orchestre» qui devra être doté de moyens humains et financiers suffisants, tout en respectant le principe de subsidiarité. La mise en œuvre des propositions ci-dessus permettrait un pilotage plus fin des investissements réels (au sens de la FBCF, pas des transactions) en immobilier de bureau en Ile-de-France, qui suivraient ainsi au plus près les fluctuations quantitatives de la demande, à condition qu elles restent modérées, et répondraient mieux aux attentes des entreprises en matière de qualité et de localisation des immeubles. À contexte macroéconomique inchangé, le changement de comportement de l offre réduirait donc les fluctuations de la vacance constatées antérieurement. La contrepartie serait toutefois des à-coups éventuellement plus forts pour la production neuve, et les activités de promotion et de construction qui leur sont liées. Mais il faut rester conscient du fait que le vrai problème de la régulation du marché des bureaux en Ilede-France réside ailleurs : tant que les cycles macroéconomiques et financiers mondiaux resteront profondément marqués, le rythme des livraisons de bureaux, quelle que soit sa souplesse de réaction, ne parviendra pas à s ajuster immédiatement aux fortes fluctuations de la création nette d emplois du tertiaire de commande hébergé par les grandes métropoles (holdings, services financiers et services aux entreprises). C est le prix que celles-ci, même les mieux pilotées, ont à payer pour être au sommet de la pyramide de l économie mondiale. Londres en est sans doute le meilleur exemple. Le comité de pilotage réunissait : Alain Bechade, Hervé Dupont, Philippe Lemoine, Françoise Chevalier, Chantal Niassou, Adeline Louis, François Graille, Julien Fontaine, Serge Sadler, Pascale Rohaut, Olivier Milan. Maquette, mise en page : G. Caviglioli (PoD-DAF)
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