GESTION Barème indicatif : 1 ère partie : Gestion locative : 55 points Dossier 1 : 45 points Dossier 2 : 10 points 2 ème partie : Gestion de copropriété : 45 points Dossier 1 : 17 points Dossier 2 : 20 points Dossier 3 : 8 points Matériel autorisé : calculatrice Tous les calculs devront être justifiés. Ce sujet comporte 11 pages : - un énoncé de 3 pages - 7 pages d'annexes numérotées de 1 à 9 Les annexes 5 et 9 sont à rendre avec la copie. SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 1/11
Le cabinet BELLIMOT, S.A.R.L. au capital de 45 000, dirigé par 2 associés Monsieur PÉPIN Armand et Madame TONÈRE Caroline, s est spécialisé dans la gestion immobilière. À cet effet, il a comme activité la gestion locative (305 lots) et de copropriété (834 lots). Une fiche descriptive du cabinet figure en ANNEXE 1. Le 20 janvier 2006, Monsieur PÉPIN, qui doit s absenter quelques jours, vous confie plusieurs dossiers. 1 ère partie : Gestion locative (55 points) DOSSIER 1 : Locataires à sélectionner (45 points) Monsieur SCHREMBRI Pascal, propriétaire d un appartement T3 de 62 m² au 24, quai du Vieux Port à Marseille 13001, a signé mi-janvier le mandat de location n 24. Il souhaite louer ce bien 510 augmenté de 45 pour tenir compte des charges. La publicité ainsi que les visites de l appartement ont été réalisées. Vous disposez déjà des dossiers de 3 candidats (ANNEXE 2) et vous procédez à un examen détaillé des demandes pour une location à compter du 1 er février 2006. À ce titre, vous respectez les principes suivants : - Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser un tiers des revenus du locataire (les crédits en cours doivent être déduits). - Tous les revenus sont pris en compte y compris les allocations familiales. Travail à faire 1) Sélectionner un des 3 candidats à la location en justifiant votre choix par des calculs. 2) Peut-on retenir un locataire qui ne disposerait pas de revenus suffisants? Justifier votre réponse. 3) Sachant que le total des honoraires de location T.T.C. s élève à un mois de loyer hors charges, indiquer toutes les sommes que le locataire doit remettre au cabinet le jour de la signature du bail. 4) Le locataire choisi, vous adressez une lettre à ce dernier afin de fixer un rendez-vous pour la signature du contrat de location qui doit intervenir le lundi 30 janvier 2006 à 9 heures à l agence. Dans ce courrier : - Vous indiquerez également les sommes que le locataire aura à débourser le jour de la signature en mentionnant les montants indiquées à la question 3. - Vous lui demanderez de fournir l attestation d assurance du logement qui est obligatoire en précisant les risques couverts. SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 2/11
DOSSIER 2 : Loyer sous évalué (10 points) Un propriétaire furieux, qui vous avait donné un bien en location en mars 2004, vous rencontre au cabinet et vous précise que le loyer de l appartement T3 qui est loué actuellement 480 est nettement sous évalué. Il vous demande d augmenter dès le mois de février le loyer pour le porter au moins à 540. Travail à faire En consultant l ANNEXE 3, indiquer les conditions à respecter qui vous permettront de répondre à ce propriétaire. 2 ème partie : Gestion de copropriété (45 points) Vos compétences en matière de copropriété vous permettent de prendre en charge la résidence «Les Hauts du Jura». L arrêté des comptes au 31 décembre 2005 (ANNEXE 4) qui vous est remis comprend 3 colonnes : - la première qui rappelle les sommes de précédent budget voté (exercice prévisionnel pour l année 2005). - la deuxième, qui indique le montant réel des charges de l exercice 2005. - enfin, la 3 ème colonne qui correspond au budget prévisionnel des dépenses de l exercice 2006. Travail à faire DOSSIER 1 : Décompte des charges exercice 2005 (17 points) Le 20 janvier 2006, vous complétez le décompte des charges (ANNEXE 5 à rendre avec la copie) de Monsieur DAHAN Frédéric qui possède le lot 008 qui correspond à un appartement T2. Pour cela, vous disposez : * de l ANNEXE 4 * du total des tantièmes de l ensemble de la copropriété pour chaque catégorie de charges ainsi que la consommation totale d eau froide des copropriétaires (ANNEXE 6). * du nombre de tantièmes et consommation d eau pour le lot 008 (ANNEXE 7). SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 3/11
DOSSIER 2 : 1 er appel de fonds (20 points) 1) Lors de l envoi des documents aux copropriétaires, vous demandez également à ces derniers de régler le 1 er appel de fonds pour couvrir les charges de l exercice 2006. Cet appel est calculé à partir des dépenses prévisionnelles de l exercice 2006. Il couvre la période du 1 er /01/2006 au 31/03/2006 soit un trimestre seulement. Complétez ce 1 er appel de fonds adressé à Mademoiselle PINTO Agnès qui possède le lot 041 (ANNEXE 9 à rendre avec la copie). Pour répondre à cette question, vous disposez des ANNEXES 4, 6 et 8. 2) Complétez également le relevé de compte qui figure en bas de l ANNEXE 9. DOSSIER 3 : Étude de l évolution des charges (8 points) En vue de la préparation de l assemblée générale qui doit intervenir vers la mi-février, vous calculez le pourcentage de variation entre les charges réelles de 2005 et les prévisions des charges de 2006 pour les postes indiqués ci-après : * Compte n 62230100 : Honoraires syndic * Compte n 66225100 : Contrat espaces verts * Compte n 65325150 : Relevé des compteurs d eau froide Remarque : Les résultats devront être justifiés. SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 4/11
ANNEXE 1 INFORMATIONS SUR LE CABINET Adresse : 124, cours Lieutaud 13006 MARSEILLE N tél. : 04.91.62.61.44 Gérant : Monsieur PÉPIN Site : www.bellimot.fr E-mail : bellimot@wanadoo.fr Carte professionnelle délivrée par la Préfecture des Bouches du Rhône : Gestion G 4218 Transaction T 7642 Garantie financière : SOCAF Paris Gestion : 280 000 Transaction : 125 000 SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 5/11
ANNEXE 2 Locataire Monsieur DUMAS 4, rue Auzias 13003 Marseille 34 Employé Nature du contrat CDI Sté Régla 04.91.10.15.27 Date d embauche 10/05/1995 Salaire mensuel net 1 310 Revenus complémentaires / Crédit en cours (mensuel) Aucun Conjoint Madame DUMAS Nature du contrat Date d embauche Salaire mensuel net Revenus complémentaires Crédit en cours (mensuel) 30 Secrétaire (TP) CDI Sté Régla 04.91.15.88.22 18/07/1994 930 / 690 Dans 40 mois Locataire Monsieur RODRIGUEZ 6, rue Verdillon 13010 Marseille 45 Comptable Nature du contrat CDI SA Livron 04.91.88.75.12 Date d embauche 18/11/1990 Salaire mensuel net 1 730 Revenus complémentaires Crédit en cours (mensuel) Aucun Conjoint Madame RODRIGUEZ Nature du contrat Date d embauche Salaire mensuel net Revenus complémentaires Crédit en cours (mensuel) Sans emploi Aucun Locataire Conjoint Monsieur MAUMUS 54, rue de Fez 13012 Marseille 30 Employé de banque Nature du contrat CDI SA Cardif 04.91.65.88.33 Date d embauche 01/02/2000 Salaire mensuel net 1 410 Revenus complémentaires / Crédit en cours (mensuel) 530 Dans 16 mois Madame MAUMUS Nature du contrat Date d embauche Salaire mensuel net Revenus complémentaires Crédit en cours (mensuel) 29 Hôtesse de caisse CDD (1) Carrefour 04.91.55.33.74 12/10/2002 902 75 / (1) Jusqu au 31 mars 2006 SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 6/11
ANNEXE 3 SOUS ÉVALUATION DE LOYER Extrait du dictionnaire Permanent Gestion Immobilière. Article 17c de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat..., un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l article 19. Loyers de référence (Loi 89-462, 6 juillet 1989, art. 19) Loyers de référence Les loyers de référence doivent être représentatifs de l ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d immeubles, soit dans tout autre groupe d immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Nombre de références Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d une agglomération de plus d un million d habitants. Il s agit des agglomérations de Paris, Marseille et Lyon. Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de location pour lesquelles il n y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans. Application de la hausse La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle s applique à chaque valeur ainsi définie... SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 7/11
ANNEXE 4 Copropriété n 27 Les Hauts du Jura Comparatif budgets et dépenses du 1 er /01/2005 au 31/12/2005 et Budget année 2006. Année 2005 Du 1 er /01/2006 N compte Intitulé des dépenses Du 1 er /01/05 au 31/12/2005 au 31/12/2006 Prévisions Prévisions Dépenses réelles (budget) (budget) CHARGES GÉNÉRALES 10060198 Assurances multirisques 980 1 080,59 1 120 62098100 Frais postaux et assemblée 500 487,87 455 62230100 Honoraires de syndic 4 150 4 150,01 4 265 65125100 Eau froide commune générale 1 000 2 256,36 1 530 66125100 Contrat ménage et nettoyage 6 450 6 647,56 6 985 66225100 Contrat espaces verts 1 990 2 376,46 1 900 67125100 Travaux bâtiments extérieurs 490 1 214,77 550 67125200 Fournitures bâtiments extérieurs 200 39,94 100 67225100 Espaces verts 221,16 67531100 Antenne réparation 1 554,16 Total charges générales 15 760 19 728,88 16 905 CHARGES BÂTIMENT A 65525101 EDF Bâtiment A 400 413,00 425 67131101 Travaux réparation bât A 430,66 Total charges bâtiment A 400 843,66 425 CHARGES BÂTIMENT B 65525102 EDF Bâtiment B 400 413,00 425 67125105 Travaux réparation bât B 503,58 Total charges bâtiment B 400 916,58 425 CHARGES VMC 66325100 Contrat VMC et désinsectisation 290 289,07 300 67231520 Travaux 118,58 Total charges VMC 290 407,65 300 CHARGES PORTAIL 65525120 Contrat portail 700 73,73 870 66725100 BIP et émetteurs 500 107,24 100 Total charges portail 1 200 180,97 970 LOCATION COMPTEURS EAU 65325150 Relevé index d eau froide 450 454,54 470 Total location compteurs eau 450 454,54 470 CONSOMMATION D EAU FROIDE 65125150 Consommation d eau froide 5 500 5 507,24 5 505 Total consommation eau 5 500 5 507,24 5 505 TOTAL GÉNÉRAL 24 000 28 039,52 25 000 SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 8/11
ANNEXE 5 (à rendre avec la copie) Décompte de charges RÉPARTITION DES CHARGES CABINET BELLIMOT 124, Cours Lieutaud Copropriété Les Hauts du Jura 13006 MARSEILLE Exercice du 1 er /01/2005 au 31/12/2005 Tél. : 04.91.62.61.44 Fax : 04.91.62.61.45 à Siret 341 865 400 00054 - APE 703 C Cartes n G 4218 et T 7642 Monsieur DAHAN Frédéric Garantie SOCAF Paris Résidence Les Hauts du Jura 4, rue Fénélon Marseille, le 20 janvier 2006 13006 MARSEILLE Lot n 008 Appartement T2 Bâtiment A Charges à répartir Montant à répartir Tantièmes totaux Vos tantièmes Votre quote-part Charges locatives Charges générales 19 728,88 10 000...... 340,59 Charges bâtiment A... 10 000 493... 23,48 Charges VMC 407,65 40 1... 6,88 Charges portail 180,97 10 000 150... 1,57 Location compteur d eau 454,54 40 1... 11,36 Consommation eau froide 5507,24... 39... 102,18 TOTAL DE LA RÉPARTITION... 486,06 PROVISIONS À DÉDUIRE 560,00 REPORT SUR VOTRE RELEVÉ DE COMPTE... SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 9/11
ANNEXE 6 Total des tantièmes et consommation d eau pour l ensemble de la copropriété Postes des dépenses Total Charges générales 10 000 Charges bâtiment A 10 000 Charges bâtiment B 10 000 Charges VMC 40 Charges portail 10 000 Charges location compteurs eau 40 Consommation eau froide 2 102 ANNEXE 7 Total des tantièmes et consommation d eau pour le lot n 008 Postes des dépenses Total Charges générales 250 Charges bâtiment A 493 Charges VMC 1 Charges portail 150 Charges location compteurs eau 1 Consommation eau froide 39 ANNEXE 8 Total des tantièmes et consommation d eau pour le lot n 041 Postes des dépenses Total Charges générales 200 Charges bâtiment B 413 Charges VMC 1 Charges portail 150 Charges location compteurs eau 1 Consommation eau froide 64 SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 10/11
ANNEXE 9 (à rendre avec la copie) Appel de fonds CABINET BELLIMOT 124, Cours Lieutaud 13006 MARSEILLE Tél. : 04.91.62.61.44 Siret 341 865 400 00054 - APE 703 C Cartes n G 4218 et T 7642 Garantie SOCAF Paris Marseille, le 20 janvier 2006 APPEL DE FONDS à Mademoiselle PINTO Agnès Résidence Les Hauts du Jura 4, rue Fénélon 13006 MARSEILLE Mademoiselle, Nous vous prions de trouver ci-après votre 1 er appel de fonds pour la période référencée. Lot n 041 Appartement T1 Bâtiment B Appel budget trimestriel du 1 er janvier 2006 au 31 mars 2006 Charges à répartir 1 er trimestre 2006 Montant à répartir Tantièmes totaux Vos tantièmes Votre quote-part Charges générales 4 226,25 10 000...... Charges bâtiment... 10 000 413... Charges VMC 75,00 40 1... Charges portail 242,50 10 000 150... Location compteur d eau 117,50... 1... Consommation eau froide 1 376,25 2 200 70... Total de l échéance (À régler avant le 30 janvier)... Relevé de compte Débit Crédit Solde au 1 er /10/2005 143,60 Votre versement du 09/10/2005 145,00 Régularisation des charges exercice 2005 67,20 Appel de fonds (1 er trimestre 2006) TOTAUX Solde en notre faveur/votre faveur (a) (a) Barrer la mention inutile SUJET 3 Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 11/11