Trimestriel n 3 janvier 213 Les prix vont s ajuster un peu plus fortement en 213 Le marché résidentiel est entré en phase de correction en 212. Celle-ci est nette sur les volumes de ventes : -% en 212 dans l ancien et -2% dans le neuf promoteurs (avec une chute de 4 % pour les investissements locatifs dans le neuf). En revanche, les prix résistent pour l instant au recul des ventes. L ajustement en cours est avant tout d ordre conjoncturel et s explique par l environnement économique et les nouvelles mesures fiscales. Le contexte économique est fortement détérioré. Et les règles fiscales qui s appliquent à l immobilier sont globalement durcies, ce qui affecte particulièrement les investissements locatifs : réduction de l abattement sur les plus-values immobilières (hors résidences principales), hausse des prélèvements sociaux sur les revenus du capital, plafonnement des niches fiscales. Le nouveau dispositif «Duflot» (qui remplace le «Scellier») combine une réduction d impôt attractive, 1 % de la valeur du bien, étalée sur 9 ans, et des contraintes renforcées (zonage, plafond de loyers, conditions de ressources des locataires, etc). Mais les fondamentaux du marché, qui restent favorables, exercent une force de rappel : demande structurellement forte (démographie, décohabitation, préparation de la retraite, effet valeur refuge ) ; pas d excès d offre de logements, pas de bulle du crédit, bas niveau des créances douteuses habitat. De plus, les taux de crédit habitat sont en baisse depuis plusieurs mois. La faiblesse de l offre explique la résistance des prix : les vendeurs potentiels hésitent à vendre et à accepter des baisses de prix face à l imposition des plus-values et à la faible attractivité des placements financiers. Les prix devraient toutefois s ajuster un peu plus fortement cette année. On s achemine ainsi vers une correction graduelle et probablement assez longue, trois à quatre ans. En 213, les ventes se stabiliseraient à un bas niveau dans le neuf et reculeraient de 1 % dans l ancien. Les prix baisseraient de - à -6 % en glissement annuel dans l ancien, soit un repli cumulé de % entre fin 211 et fin 213. Sommaire Tendances récentes dans l ancien...2 Baisse sensible des ventes en 212... 2 Résistance relative des prix... 2 Tendances récentes dans le neuf...3 Le repli des ventes se poursuit... 3 Nette remontée de l encours de logements.. 4 Recul des mises en chantier... 4 Freinage continu des prix... 4 Focus : point sur les nouvelles mesures fiscales Mesures de resserrement fiscal mises en place en 211-212... Nouvelles mesures décidées dans la loi de finances 213... Quel impact peut-on attendre du nouveau dispositif «Duflot»?... 6 213 : la correction se poursuit, à petits pas...7 La correction est enclenchée... 7 Facteurs conjoncturels négatifs... 7 Facteurs structurels positifs... Prévisions... 9 Indicateurs des marchés immobiliers français 1 Olivier ELUERE
Baisse sensible des ventes en 212 Les signes de retournement de la demande de logements anciens se confirment sur les derniers mois. Les ventes, encore soutenues en 211, baisseraient de % en 212. Le nombre de transactions dans le logement ancien a atteint en 211 (source : Conseil général de l environnement et du développement durable, d après les bases fiscales et notariales), soit une hausse de 3% sur un an. Ce chiffre est très élevé, proche des records historiques de 24-2, de l ordre de 3 par an. Les transactions sont restées très soutenues au premier trimestre 212, 217, du fait d un rebond en janvier, 1 environ : certaines ventes ont été anticipées avant la réduction en février de l abattement sur les plus-values immobilières. Mais les ventes se sont repliées ensuite et le mouvement s est accentué au cours de l année. Le nombre de transactions a été ramené à 167 au deuxième trimestre, -16 % sur un an, et à 163 au troisième, -24 % sur un an. On s achemine vers un niveau de 7 ventes en 212, - % environ sur un an, proche du chiffre atteint en 2. En Ile-de-France, les ventes avaient connu un début de repli en 211. Les ventes d appartements anciens avaient atteint 12 unités, -9% sur un an. Au premier trimestre 212, elles se sont fortement redressées, +16% sur un an, avec l effet de la réforme des plus-values. Mais elles se sont fortement repliées ensuite, -21 % sur un an au deuxième et au troisième trimestres, et les niveaux atteints, 22 par trimestre environ, sont les plus bas depuis 29 et sensiblement en deçà de la moyenne 24-211, 26 6. Résistance relative des prix A l inverse, les prix de l ancien ne se replient que très modérément et résistent, pour l instant, à la baisse des ventes (cf éléments d analyse page 7). Les prix étaient encore en hausse en 211, même si le rythme était ralenti, 3,7 % sur un an fin 211, après 7,6% fin 21. En 212, ils commencent à baisser, mais faiblement. En glissement sur 12 mois, après +1,9% au T1 212, ils se replient de -,3% au T2 et de -1,1 % au T3. Le repli est plus accusé en province, -1, % a/a. Les prix stagnent en Ile de France, -,2%. Mais ils restent en hausse à Paris,,% a/a. En rythme trimestriel, les prix baissent modérément : -,1% t/t au T3, après -,% au T2 et -,3% au T1 (chiffres CVS). Les évolutions sont du même ordre en Ile-de-France et en province. Par communes, les tendances peuvent être toutefois très différenciées (notamment en grande couronne, où des variations trimestrielles de + % ou - % sont observées sur certaines communes). Au vu des avant-contrats de vente, les prix à Paris resteraient à peu près stables au T4 212 et début 213. Au troisième trimestre 212, le prix moyen du mètre carré des appartements anciens s élève à 44 à Paris, 4 4 en Petite Couronne et 3 14 en Grande Couronne. Le prix des logements anciens est estimé à 2 9 le m 2 en France. Les prix restent donc très élevés. Rappelons que la hausse cumulée dans l ancien depuis le début du boom (199) est considérable, %. Les prix sont toujours assez nettement surévalués, de à 2% (cf. page ). Tendances récentes dans l ancien 2 2 1 France : Transactions de logements anciens nbre estimé par trimestre France : Prix des logements anciens Graphique 3 Graphique 1 4 6 7 9 1 11 12 Source : CGEDD, Notaires, CA Nbre de transactions estimées 2 1 - Graphique 2-1 4 97 9 99 1 2 3 4 6 7 9 1 11 12 Variation sur un an, % Source : INSEE, Notaires indice base 1 T1 21 4 3 2 1 a/a indice France : Appartements anciens vendus libres en Ile-de France 4 6 7 9 1 11 12 Source : Chambre des notaires Nombre de transactions 12 1 6 N 3 janvier 213 2
Le repli des ventes se poursuit En 211, les ventes de logements neufs (réservations, filière promoteurs, programmes d au moins cinq logements) avaient atteint unités, soit un recul de 9 % par rapport à 21. Ce niveau de ventes restait assez élevé, mais en deçà des records des années 24-27, 122 par an. Après un sursaut fin 211 (3 au T4), lié à la volonté des investisseurs de profiter in extremis d un dispositif Scellier avec réduction d impôt de 22%, les ventes se replient fortement en 212. Elles atteignent 2 9 unités par trimestre en moyenne sur les trois premiers trimestres, en baisse de 2 % sur un an. En Ile-de-France, les ventes avaient baissé plus nettement en 211, de 17% sur un an. En 212, elles se replient plus modérément, -3 % sur un an au cours des trois premiers trimestres. La demande de logements neufs se réduit fortement depuis le début de l année et cette tendance devrait se poursuivre, voire s amplifier, sur les prochains trimestres. D après les enquêtes INSEE menées auprès des promoteurs, les perspectives sur la demande de logements neufs continuent à se dégrader et n ont jamais été aussi basses depuis 199. Mais les évolutions sont très différenciées entre le segment «investisseurs» (qui achètent un bien pour le louer) et le segment «primo-accédants» (qui achètent un bien pour y habiter) et on peut parler d un marché à deux vitesses. Le segment «investisseurs» a un poids élevé dans le neuf promoteurs, proche en moyenne de 4 à % du marché, contre 1 à % dans l ancien. Ce poids fluctue toutefois fortement en fonction des dispositifs fiscaux. Il était monté à 64% en 29-21, du fait du succès du dispositif Scellier. En 211, cette part s est réduite à 7%, avec une baisse de 17% du nombre de ventes investisseurs. Celles-ci chutent encore plus sévèrement en 212, d environ 4 % par rapport à 211, pour avoisiner 36 unités. Leur poids serait ramené à 4% du total. Cette chute s explique en bonne partie par les mesures de durcissement fiscal mises en place en 212 et annoncées pour 213. Ces mesures ciblent en effet principalement les hauts revenus et les revenus du capital et plusieurs mesures concernent les investissements locatifs dans le neuf : nouveau dispositif Duflot qui remplace le Scellier, fiscalité durcie sur les plus-values immobilières hors résidences principales, taux de prélèvements sociaux accrus (ces mesures et leurs effets sont détaillés en pages et 6). Les investisseurs sont ainsi devenus très hésitants et attentistes depuis le début de l année 212. Le segment «primo-accédants» résiste mieux. En 211, sa part dans le total des ventes est montée à 43 %, contre 37 % en 21, avec une hausse des transactions de 6 %. Cette demande a été stimulée par les facteurs de soutien habituels (notamment démographiques) et la mise en place du PTZ+ (début 211). En 212, avec la hausse du taux de chômage et un PTZ+ moins favorable, les ventes sur ce segment seraient en repli modéré, - 4 %. Leur part remonterait à % de l ensemble. En 212, les ventes devraient être en baisse marquée, - 2 % sur un an, pour atteindre unités, retrouvant le bas niveau de 2. (pour les perspectives 213, voir page 9). Tendances récentes dans le neuf 49 41 33 2 1 France : Ventes de logements neufs milliers par trim. France : Stocks de logements neufs Graphique 4 Mises en vente Ventes 1 91 94 97 3 6 9 12 Source : Ministère de l'ecologie 13 11 9 7 Graphique 3 3 91 94 97 3 6 9 12 Stocks à vendre Stock en mois de vente (éch. dr.) Source : Ministère de l'ecologie 4 4 3 3 2 2 milliers mois Graphique 6 France : Ventes et stocks de logements neufs ventes en milliers mois de vente 1 91 94 97 3 6 9 12 Source : Ministère Ventes de l'ecologie Stocks en mois de vente 23 19 11 7 24 2 16 12 4 N 3 janvier 213 3
Nette remontée de l encours de logements Les mises en vente de logements avaient atteint 122 unités en 211, en hausse de 12% sur un an. Elles restaient en deçà des records de 26-27, par an, mais s étaient redressées du fait de la bonne tenue relative des ventes et de niveaux de stocks proches de la normale. En 212, après un niveau encore assez élevé au T1 (31 ), les mises en vente se réduisent au T2, 29, et au T3, 2. Sur les trois premiers trimestres, elles se replient de 1 % sur un an. Cette réduction s explique par la décrue des ventes et la remontée de l encours de logements neufs proposés à la vente. Celui-ci atteint 91 3 unités en septembre, 17 de plus qu un an plus tôt. Le ratio encours/ventes, qui mesure le délai moyen d écoulement de l encours, retrouve un niveau élevé, 13 mois de vente en septembre 212, après 7, mois fin 211 et 6,1 mois fin 21. Il est nettement supérieur au niveau moyen de 2-21, 7,7 mois. Les stocks proprement dits (encours de logements proposés à la vente qui sont achevés ou en cours de construction) sont beaucoup plus faibles, 3 unités : 4 % des encours sont achevés, 34 % en cours de construction, et 62 % sont en projet. En Ile-de-France, on constate également une remontée de l encours, avec un ratio encours/ventes à 9,7 mois de vente en septembre 212, contre,4 mois fin 211 et 3, mois fin 21. On sait que les besoins de logement sont élevés en Ile-de-France et l offre structurellement insuffisante, en raison notamment du manque de foncier disponible. Malgré tout, la demande se replie (baisse des ventes et annulation de certaines réservations à la vente) et les encours remontent. Recul des mises en chantier En 211, la construction de logements était encore assez soutenue (bonne tenue relative de la demande et niveaux d encours assez bas). Les mises en chantier ont totalisé 421 3 unités, +22% sur un an et les permis de construire 34 unités, +1% sur un an. Cette reprise était surtout imputable au logement collectif (et notamment à la construction de logements sociaux). En 212, la tendance s inverse, compte tenu de la baisse des ventes et de la remontée de l encours. Sur les trois derniers mois connus (septembre-novembre), les mises en chantier sont en baisse de 3,3% par rapport aux trois mois précédents et les permis de construire en baisse de,2 %. Sur un an, le repli est de -22% et -1%. Sur les 12 derniers mois, les mises en chantier totalisent 36 unités. Le mouvement risque de s accentuer au cours de l année 213. Freinage continu des prix Les prix des appartements neufs continuent à ralentir. Ils ont progressé de 1,2% sur un an au troisième trimestre 212, après 3,% au quatrième trimestre 211 et,1% fin 21. En Ile-de- France, les prix sont en recul assez net, -,3 % sur un an (contre +1, % fin 211). Les prix sont donc désormais quasistagnants, du fait de la baisse des ventes et de la remontée des encours. Mais ils ne baissent pas (en moyenne sur le territoire) compte tenu notamment de la nécessité d amortir les hausses de coûts de production, avec en particulier le poids des normes environnementales («bâtiment basse consommation»). Il s agit de prix «à la réservation». 2 17 14 11 Graphique 7 France : Stocks de logements neufs (Ile-de-France) 91 94 97 3 6 9 12 Stocks à vendre Source : Ministère de l'ecologie 2 16 12 Graphique France : Mises en chantier et permis de construire 6 4 3 milliers milliers, cumul 12m France : Prix des logements mois 3 2 2 1 Stocks en mois de vente (éch. dr.) 2 199 1994 199 22 26 21 Source : Ministère de l'ecologie 4-4 - variation annuelle, % mises en chantier de logements permis de construire appartements neufs logements anciens Graphique 9-12 1 2 3 4 6 7 9 1 11 12 Source : Ministère de l'ecologie, Insee-Notaires N 3 janvier 213 4
Focus : point sur les nouvelles mesures fiscales Plusieurs facteurs négatifs se cumulent depuis plusieurs mois. Un facteur est particulièrement marqué, le durcissement des dispositions fiscales pour l immobilier résidentiel (qu il faut toutefois nuancer avec la mise en place du dispositif «Duflot»). Mesures de resserrement fiscal mises en place en 211-212 Ces mesures affectent sensiblement le marché immobilier et expliquent en partie le recul des ventes de logements en 212: - le dispositif Scellier pour l investissement locatif dans le neuf a été revu nettement en baisse. La réduction d impôt a été ramenée de 22% en 211 à 13% en 212 pour les logements BBC. Elle était supprimée en 212 pour les logements non BBC et le dispositif Scellier disparaît en 213 ; - l abattement sur les plus-values immobilières hors résidences principales est fortement réduit. Les propriétaires bénéficiaient d un abattement de 1 % par an au-delà de la cinquième année de détention. Les ventes au-delà de ans de détention étaient donc exonérées d impôt. Désormais, l abattement est très progressif, 2 % par an de la 6 e à la 17 e année, 4 % de la 1 e à la 24 e et % ensuite l exonération étant totale au-delà de 3 ans. Cette mesure s applique depuis février 212 ; - le taux de prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sur les revenus du capital (ce qui inclut les loyers et les plus-values immobilières) a été relevé de 3,2% (1,2% en 211, 2% mi-212) et atteint, % ; - le PTZ+ (prêt à taux zéro) est recentré sur le logement neuf. Nouvelles mesures décidées dans la loi de finances 213 Cette loi de finances prévoit une hausse significative des prélèvements fiscaux et sociaux. En matière de logement, certaines mesures jouent négativement, d autres, notamment le nouveau dispositif Duflot, combinent des aspects positifs et négatifs. - un plafonnement des niches fiscales à 1 euros de diminution d'impôt par an contre 1 précédemment (ce qui concernera le dispositif «Duflot» décrit ci-dessous) ; - un alourdissement de l ISF ; - une modification de la fiscalité sur les plus-values immobilières. Pour les terrains à bâtir, les plus-values seront soumises au barème progressif de l impôt sur le revenu à partir de 2. Et le système d abattement progressif est supprimé en 213. Pour les résidences principales, les plus-values restent exonérées. Pour les autres biens immobiliers, un abattement exceptionnel de 2 % est appliqué en 213 sur les plus-values imposables. Parallèlement, le PFL (19 % en 212) est accru de 2 % en 213 pour une plus-value entre et 1, puis de 1 % par tranche de jusqu à 6 % pour une plus-value de 2 (plus-value calculée après abattements) ; N.B. Le Conseil Constitutionnel a annulé, fin décembre 212, la disposition suivante : «Pour les terrains à bâtir, les plus-values seront soumises au barème progressif de l impôt sur le revenu à partir de 2». Il est probable également que l ensemble de la mesure sur les plus-values immobilières décrite ci-dessus soit remis en cause. - un nouveau dispositif «Duflot» en faveur de l investissement locatif dans le logement neuf est créé, en remplacement du dispositif «Scellier». L avantage fiscal est revu en hausse mais les contraintes sont renforcées. Le dispositif permet une réduction d impôt de 1 % de la valeur du bien, étalée sur 9 ans, dans la limite de 3 et d un plafond par mètre carré de. Le dispositif est réservé aux zones «tendues», A et B1, c est-à-dire Paris- Ile-de-France et les grandes agglomérations, où les besoins de logements sont importants. Le bien doit être loué au minimum 9 ans et les loyers sont plafonnés et inférieurs à ceux du marché d environ 2 %. Les locataires seront sous conditions de ressources, le dispositif «Duflot» ciblant les classes modestes et moyennes. L investisseur ne pourra pas louer à des membres de sa famille. Ce type d opération ne pourra être réalisé que sur deux logements par an au maximum. Enfin, les logements devront atteindre un certain niveau de performances énergétiques. Après amendements, il a été décidé que la zone B2 (moyenne tension) restait éligible pour le dispositif «Duflot» au 1 er semestre 213. N 3 janvier 213
Quel impact peut-on attendre du nouveau dispositif «Duflot»? Il est relativement attractif du point de vue fiscal, la baisse d impôt étant de 1 % de la valeur du bien contre 13 % pour le «Scellier» 212. Cet avantage fiscal est d autant plus intéressant que la plupart des placements financiers subissent une hausse des prélèvements fiscaux et sociaux. Mais il comporte un certain nombre de contraintes, davantage que le Scellier. On peut noter en premier lieu qu il sera difficile de construire des logements à moins de le m 2 (niveau du plafond par m 2 pour la réduction d impôt) dans les grandes agglomérations et en premier lieu à Paris, compte tenu du prix du foncier, du niveau des coûts de construction et du poids des normes environnementales. Les investisseurs potentiels risquent d être rebutés par les diverses contraintes du dispositif, notamment les suivantes : les zones éligibles sont moins nombreuses que pour le «Scellier» ; les niches fiscales sont plafonnées à 1 euros par an ; le logement ne pourra pas être loué aux descendants ; le taux de rendement effectif de cet investissement sera faible, avant l avantage fiscal, avec des prix de vente probablement assez élevés et des loyers inférieurs de 2 % à ceux du marché. Au moment de la revente (au bout de 9 ans) s appliquera une fiscalité très alourdie sur les plusvalues : l abattement n atteint que % au bout de 9 ans de détention ; le prélèvement forfaitaire libératoire atteint 19 % (voire plus si s applique l aménagement décidé dans la loi de finances 213), auquel se rajoutent des prélèvements sociaux de, %. Plus généralement, les changements fréquents en matière de règles fiscales créent un sentiment d instabilité qui pèse sur les projets d investissement. Enfin, les objectifs de réduction des déficits publics au-delà de 213 risquent de conduire à de nouvelles hausses de prélèvements dans le domaine de l immobilier. Au total, ce dispositif combine des aspects positifs et négatifs. Les investisseurs devraient être ainsi très sélectifs afin de tenir compte au mieux des diverses contraintes. Les ventes sur ce segment (investissements locatifs dans le logement neuf promoteur) pourraient se stabiliser en 213 au bas niveau atteint en 212, 36 environ. Le mouvement de baisse observé en 212 serait enrayé, mais un rebond semble peu probable. N 3 janvier 213 6
La correction est enclenchée Comme vu dans les pages précédentes, la correction du marché résidentiel est clairement à l œuvre depuis le début de l année 212. Celle-ci est très nette sur les volumes de vente : -% environ en 212 sur un an dans l ancien, -2% dans le neuf promoteurs et près de -4 % pour les investissements locatifs dans le neuf. La construction commence à se retourner. En revanche, les prix ne baissent que très modérément en 212 et résistent pour l instant au recul des ventes. L inflexion est encore plus sensible en matière de crédit habitat. Leur progression atteint 3, % sur un an en novembre 212, à comparer avec 6,1 % fin 211. L inflexion est beaucoup plus nette sur la production de nouveaux prêts à l habitat. Ce flux (en cumul 12 mois) recule de 33 % sur un an en novembre. La production mensuelle a atteint un point bas entre mars et mai 212, 6,4 milliards par mois, qui s explique par la baisse du marché immobilier, mais aussi probablement par une réduction des opérations de rachats de crédits : les taux de crédit habitat sont en effet remontés en 211 et début 212 (4,7% en mars 212 pour un prêt habitat à taux fixe de durée supérieure à un an, contre 3,41% fin 21). La production mensuelle s est redressée au second semestre, à 9 milliards par mois en moyenne entre septembre et novembre. Elle reste toutefois nettement en deçà des flux mensuels atteints en 21 et 211, près de 13 milliards en moyenne. Les signes de correction sont donc présents, mais l ajustement reste pour l instant assez graduel et ne s inscrit pas dans un schéma de spirale baissière marquée, du type de celles observées dans plusieurs pays européens depuis 2, notamment Espagne, Royaume- Uni et Irlande. En fait, deux processus se combinent : un ajustement d ordre conjoncturel lié à un contexte conjoncturel très médiocre et aux mesures de durcissement fiscal ; une résistance relative permise par des fondamentaux structurels favorables. 213 : la correction se poursuit, à petits pas 6 4 2 Graphique 1 France : Encours de crédits habitat aux ménages mds 9 2 4 6 1 12 Source : BdF, CA millions 16 12 4 France : Production de crédits habitat cumuls 12 mois %a/a montants croissance sur 12m (éch.dte) 2 1 Graphique 11 %a/a -4 3 4 6 7 9 1 11 12 montants Source : BdF, CA croissance sur 12m (éch.dte) 6 4 2-2 Facteurs conjoncturels négatifs Le contexte économique est fortement détérioré. La croissance du PIB, quasi nulle en 212 (+,1% en moyenne), sera en très faible reprise en 213 (,4%). Le taux de chômage remonte mois après mois et devrait atteindre 9,9% en moyenne en 212 (en métropole) et 1,% en 213. Le pouvoir d achat est en léger repli et la confiance des ménages reste très basse. Cet environnement rend les acquéreurs prudents et attentistes et une partie des acheteurs potentiels doivent renoncer à acheter. Les règles fiscales qui s appliquent à l immobilier résidentiel sont globalement durcies. Ce point est détaillé dans le chapitre précédent. Le dispositif Duflot, avec ses avantages et ses contraintes, et les hausses de prélèvements, notamment sur les plus-values, permettront au mieux une stabilisation des achats de logements neufs au titre d un investissement locatif. Une baisse des transactions est probable pour ce type d achats dans l ancien. Rappelons que le poids des investissements locatifs est très important (de l ordre de % des ventes) 12 4 Graphique 12 France : Appartements anciens vendus libres à Paris 9 92 9 9 1 4 7 1 Nombre de ventes par trim. Hausse des prix au m² (éch. dr.) Source : Chambre des notaires a/a en % 2 2 1 - -1 - N 3 janvier 213 7
dans le segment du neuf promoteurs, beaucoup moins dans l ancien, 1 à % du total. Les prix de vente restent très élevés. Ils ont pour l instant très peu baissé et sont assez nettement surévalués, la hausse des prix de % accumulée depuis 199 n ayant été que partiellement compensée par la baisse des taux de crédit, l allongement de la durée des prêts et les hausses de revenu. Cette surévaluation peut être estimée à 2 % environ en moyenne dans l ancien, et 3% à Paris, au vu des niveaux atteints par les taux d effort théoriques 1, 37% au T3 212 contre 3% en 23 (cf. graphique). L approche par les primes de risque 2 donne un résultat du même ordre, une surévaluation de à 2 % en 212. Les taux de crédit baissent légèrement depuis quelques mois (cf. plus bas) mais la durée des crédits est relativement stable et au total les coûts d acquisition restent très élevés. Ils ont même été accrus pour de nombreux primo-accédants par la suppression du PTZ+ dans l ancien. Tout ceci décourage une partie des acheteurs. Les prix ayant cessé de s accroître, la plupart des acquéreurs peuvent davantage prendre leur temps et négocier : En sens inverse, les taux de crédit habitat sont à nouveau à la baisse. Ils atteignent 3,1 % en novembre 212 pour un prêt habitat à taux fixe de durée supérieure à un an, contre 4,7 % en mars. Ils devraient rester proches de 3, % sur les prochains mois. Les taux courts vont rester stables à un bas niveau,,2 % pour l Euribor 3 mois, d ici la fin 213. Les taux des OAT dix ans remonteraient très modérément, vers 2,3 % fin 213 contre 2, % en janvier. Les critères d octroi de crédit habitat seraient inchangés ou très légèrement resserrés en raison du fléchissement de la demande de logements. D où des taux de crédit à peu près stables à un niveau historiquement bas, ce qui jouera positivement, mais marginalement par rapport aux facteurs négatifs décrits précédemment. Graphique 13 France : Prix des appartements neufs variation annuelle, % 3 2 1-1 -2 91 94 97 3 6 9 12 France Ile-de-France Source : Ministère de l'ecologie Graphique 14 France : Ventes et prix de logements anciens 2 milliers % 2 2 1 1 - -1-3 4 6 7 9 1 11 12 Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : CGEDD, notaires Facteurs structurels positifs Les moteurs structurels habituels de la demande vont continuer à jouer : désir d accession à la propriété, démographie favorable, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif et surtout effet «valeur refuge». L environnement économique et financier reste incertain et les ménages sont confrontés à de multiples inquiétudes : conjoncture très médiocre, hausse du chômage, mesures de resserrement budgétaire, marchés financiers volatils et peu rémunérateurs. A côté des placements monétaires défiscalisés (livret A, LDD) ou de l or, l immobilier continuerait donc à jouer un rôle de «valeur refuge» : la pierre rassure, par son coté tangible, des évolutions assez régulières, une valorisation favorable sur longue période. Graphique France : Taux d'effort théorique 39 en % 37 3 33 31 29 27 2 7 9 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 annuité de crédit habitat/revenu Source : BdF, Notaires calculs CA 1 Le taux d effort est la charge de remboursement annuelle d un crédit habitat (capital et intérêts) rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur. Le taux d effort théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux, durée des crédits), mais en supposant que les acheteurs ont toujours le même profil de revenu et achètent toujours le même type de bien (en termes de surface et de standing). 2 La prime de risque compare le taux de rendement interne d un investissement immobilier locatif avec un taux obli gataire. En 21-212, on prend un taux obligataire lissé, compte tenu des niveaux historiquement bas atteints sur cette période. N 3 janvier 213
Rappelons de plus que le marché immobilier français ne s inscrit pas dans un processus de bulle spéculative ou de bulle du crédit. Il n y a pas eu d excès en matière de construction de logements neufs et l offre de crédit est restée prudente. Les ratios d encours de créances douteuses habitat sont faibles, 1,26 % en 211, l octroi d un crédit habitat est fondé essentiellement sur la capacité de remboursement de l emprunteur, les prêts sont très majoritairement à taux fixe et les maturités restent raisonnables (1, ans en moyenne en 211). La France n a pas développé comme d autres pays un éventail de crédits non standards. Au vu des enquêtes récentes, les critères d octroi de crédit habitat n ont été que légèrement resserrés au premier semestre 212 et sont restés inchangés au second semestre. Prévisions Ces fondamentaux rendent peu probable un scénario d ajustement rapide et marqué, qui serait lié par exemple à des dénouements de positions spéculatives ou à une forte remontée des créances douteuses générant un resserrement marqué du crédit. La demande est affaiblie par des facteurs conjoncturels mais reste potentiellement solide, soutenue par divers moteurs structurels et le bas niveau des taux de crédit. Les ventes vont continuer à se replier (dans l ancien), mais ne vont pas s effondrer. Les prix devraient peu à peu s ajuster. Pour l instant, ils résistent à la baisse, du fait de la faiblesse de l offre. Une partie des vendeurs potentiels hésitent à vendre et à accepter des baisses de prix face au durcissement de l imposition des plus-values et à la faible attractivité des placements financiers. Ils préfèrent retirer leur bien de la vente. Par ailleurs, le recul des taux de crédit joue favorablement. Si l érosion des ventes se poursuit, les stocks de logements invendus vont s accroître et les prix devraient logiquement reculer progressivement. Mais ceci dépendra du comportement des vendeurs. 12 1 6 4 moy. trim. en % France : taux de crédit habitat Graphique 16 taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) taux OAT 1 ans 2 2 4 6 1 12 Source : BdF, Crédit Agricole SA Graphique 17 France : prix des logements anciens et stocks de logements neufs % mois 13 4 3-2 -7-12 7 9 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 Source : Notaires, BdF hausse des prix sur un an stocks neuf en mois de vente (éch.dte inv) 12 16 2 24 En 212, les ventes de logements anciens se replieraient de %, pour atteindre 7 unités. Dans le logement neuf, les ventes baisseraient de 2%, et avoisineraient unités. Les prix de l ancien connaîtraient une baisse de -3% en glissement (de décembre 211 à décembre 212) et -2% en moyenne annuelle. Le recul serait plus accusé sur certains segments. Les prix dans le neuf seraient à peu près stables. En 213, les ventes se stabiliseraient dans le neuf et baisseraient d environ 1 % dans l ancien, Les prix de l ancien baisseraient de à 6% en glissement annuel, soit un repli cumulé de % entre fin 211 et fin 213. Un des principaux risques par rapport à ce scénario central serait celui d une forte remontée des taux de rendement obligataires français et par suite des taux de crédit habitat, qui conduirait à une baisse plus prononcée des ventes et des prix. Cette hypothèse n est pas à ce stade la plus probable surtout depuis que la zone euro a mis en place des boucliers efficaces (programme d achat de dette de la BCE, fonds de secours pérenne) pour éviter tout phénomène de panique sur les marchés. Graphique 1 France : ventes et prix de logements anciens milliers 9 % 2 prév. 7 1 6-4 -1 3-92 94 96 9 2 4 6 1 12 Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : CGEDD, N 3 janvier 213 9
Indicateurs des marchés immobiliers français Résidentiel Non résidentiel Ancien Ventes Demande Prix Offre Construction Taux de vacance Valeur locative Neuf Achevé de rédiger le 29 janvier 213 Directeur de la Publication : Jean-Paul Betbèze Comité de Rédaction : Olivier Eluère Réalisation & secrétariat de rédaction : Véronique Champion-Faure Contact : publication.eco@credit-agricole-sa.com Crédit Agricole S.A. Études Économiques Groupe 12 place des Etats Unis 92127 Montrouge Cedex Copyright Crédit Agricole S.A. ISSN : 176-93 Cette publication reflète l opinion de Crédit Agricole S.A. à la date de sa publication, sauf mention contraire (contributeurs extérieurs). Cette opinion est susceptible d être modifiée à tout moment sans notification. Elle est réalisée à titre purement informatif. Ni l information contenue, ni les analyses qui y sont exprimées ne constituent en aucune façon une offre de vente ou une sollicitation commerciale et ne sauraient engager la responsabilité du Crédit Agricole S.A. ou de l une de ses filiales ou d une Caisse Régionale. Crédit Agricole S.A. ne garantit ni l exactitude, ni l exhaustivité de ces opinions comme des sources d informations à partir desquelles elles ont été obtenues, bien que ces sources d informations soient réputées fiables. Ni Crédit Agricole S.A., ni une de ses filiales ou une Caisse Régionale, ne sauraient donc engager sa responsabilité au titre de la divulgation ou de l utilisation des informations contenues dans cette publication. http://etudes-economiques.credit-agricole.com Abonnez-vous gratuitement à nos publications électroniques N 3 janvier 213 1