Charles WEISS Consultant en fiscalité Tél. 0696 403488 fiscalconsultant@orange.fr Siret. : 51921737600010 A.P.E. : 7022 Z Note d information sur le dispositif d investissement dans le secteur du logement Outre Mer. ( GIRARDIN / LODEOM ) Atrticle 199 undecies A du CGI Source documentaire : BOFIP-IR-RICI-80-20 F. Lefebvre :Dossier Investissement Outre-Mer Actualisation 2014: Nature de l opération: Logements Les TERRASSES de BADUEL, 97300-CAYENNE Date du P.C. : 29/11/2010 Date de la D.O.C. : 22/11/2013 Obligation : Mise en location dans les 6 mois de la DAT ou de l acquisition si postérieure. Notion de Surface habitable : La surface à prendre en compte s entend de la surface habitable au sens de l article R* 111-2 du code de la construction et de l habitation (CGI, ann. III, art. 46 AG terdecies). Les Varangues (terrasses couvertes) sont prises en compte, dans la limite de 14 m2 1- Plafonds relatifs aux logements : - Plafond de prix au m2 : actualisé chaque année ; le plafond applicable est celui en vigueur l année d achèvement des travaux. Données 2014 : 2448 HT, soit 2656 TTC lorsque la TVA est applicable. - Plafond de surface habitable : à respecter uniquement pour les logements affectés à l habitation principale du propriétaire ; surface maximum 150 m2. (Situation appréciée à la date d achèvement de la construction ou d acquisition si postérieure) 1
Nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement Limite de surface habitable à prendre en compte Personne seule 65 m² Couple 77,5 m² Personne seule ou couple ayant une personne à charge 90 m² Majoration par personne supplémentaire à charge, dans la limite de cinq personnes 12 m² NB : Le propriétaire occupant est soumis aux deux plafonds : Surface et prix au m2 : Base de la réduction d impôt= Nb de m2 plafonné x prix m2 plafonné. - Plafonds de loyers et de ressources : à respecter en locatif intermédiaire * Loyers : baux conclus ou renouvelés en 2014 : 167 /m2/an, soit 13,91 hors charges ; * Ressources : plafond selon composition du foyer ou nombre de colocataires. Plafonds pour les baux conclus en 2014 avec un nouveau locataire, ou faisant l objet d un renouvèlement exprès ; en cas de renouvèlement tacite, la condition n est pas réexaminée. COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE PLAFOND ANNUEL DE RESSOURCES Départements d'outremer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte Personne seule 31 430 Couple 58 129 Personne seule ou couple ayant une personne à charge 61 491 Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 64 853 Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 69 346 Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 73 839 Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 4 718 2
2 Taux de réduction d impôt Les taux applicables prennent en compte l'incidence des mesures de rabot LF2011 et 2012 Ils sont fonction de la date de délivrance du permis de construire et celle de l année d acquisition : Au cas particulier : PC en 2010 et DOC en 2013 A) Résidence principale du propriétaire : Acquisition postérieure au 01/01/2013 Taux : 18% ; 22% (ER) ; 26% (ZUS) ; 29% (ER+ZUS) B) Investissement locatif Le permis de construire a été délivré avant 2011 et l acquisition est réalisée après le 01/01/2013 Location libre : taux : 30% ; 33% (ER) ; 38% (ZUS) ; 40% (ER+ZUS) Location intermédiaire : taux : 38% ; 40% (ER) ; 45% (ZUS) ; 48% (ER+ZUS) CF Bulletin officiel des impôts : BOI-ANNX-000052 : Tableau en annexe : 3 - Plafonnement des réductions d impôt - plafonnement spécifique DOM (art 199 undecies D du CGI) - plafonnement global (art. 200-OA du CGI) Principe : Lorsque le PC est postérieur au 01/01/09, (et DOC après 1/1/09), le plafonnement spécifique DOM et le plafonnement global s'appliquent aux réductions d'impôt acquises au titre des investissements réalisés à compter de cette date. Une acquisition d un ou plusieurs logements en 2014 pour lesquels le PC a été accordé en 2010, est concernée par ces plafonnements : Chaque annuité de réduction d impôt est comparée au plafond DOM puis au plafond global : 3
A Plafonnement DOM Plafond applicable aux réductions d impôt pour un investissement ayant fait l objet de la DOC en 2013 : - 30600 en valeur absolue ; - ou 11 % du revenu imposable, sur option du contribuable: (+ avantageux si RG > 278181 ) Exemple : Revenu imposable 2014 : 300000 ; Cas 1 : Achat en 2014 d un logement (ou plusieurs) au prix de 400000 avec ER ; Cas2 : Prix d achat 500000 NB : Si le prix au M2 dépassait le plafond ( 2448 /m2 en Guyane), la base de calcul de la réduction d impôt serait limitée comme suit : Px plafond/m2 x Nb M2 de surface habitable. - En Locatif libre : Cas 1 : Réduction = 400000 x 33% = 132000, soit 26400/an, inférieur à 30600. Cas 2 : Réduction = 500000 x 33% = 165000, soit 33000/an, supérieur à 30600 Mais avec l option pour le plafond à 11% du RG, le plafond de 33000, ne sera pas dépassé. - En Locatif intermédiaire : Réduction = 400000 x 40% = 160000, soit 32000/an Plafond annuité de réduction si option 11% du Revenu imposable: 33000 Plafond DOM non atteint - En Résidence principale : Surface maxi admise (couple +6 p à c) =150 m2 Réduc maxi : E+Z taux 29% B Plafonnement global : Les réductions d impôt pour investissement DOM sont concernées par le plafonnement global, dès lors que le PC a été délivré après le 01/01/2009. Selon le bulletin officiel de la DGFIP, Le plafond applicable est celui en vigueur l année de la déclaration d ouverture du chantier. Pour une DOC intervenue en 2013, le plafond annuel de réduction d impôt effectivement imputable sur l impôt calculé au barême est de 18000. Cf BOI-ANNX-000429 Tableau en annexe 4
Pour une acquisition réalisée en 2014, l annuité de réduction d impôt DOM, éventuellement plafonnée d abord à 30600 ou 11% du revenu imposable, est déductible de l impôt dû en 2015, dans la limite du plafond de 18000. Le plafond global de 18000 englobe toutes les RI ou CI (ex. salarié à domicile) sauf exceptions (dons aux associations par ex.) Exemples selon mêmes données : Revenu imposable 2014 : 300000 ; Achat en 2014 d un logement au prix de 400000 ; PC délivré 2010 ; DOC effectuée en 2013. a) Annuité de Réduction Impôt en locatif libre : 26400 (taux 33% avec ER ) Plafond DOM (30600) non atteint Mais plafond global (18000) dépassé: La différence 26400-18000 = 8400, sera perdue : sans possibilité de report b) Annuité de RI en locatif intermédiaire : 32000 (taux 40% avec ER) Plafond DOM avec option 11% (33000) non atteint Plafond global 18000 dépassé La différence 32000-18000 = 14000 sera perdue, sans possibilité de report Le seuil annuel des 18000, ne sera pas dépassé si l investissement n excède pas : - 271 727 en locatif libre, avec un taux de RI de 33%. (272727 x 33% = 90000 / 5 = 18000). - 225000 en locatif intermédiaire, avec un taux de RI de 40%. (225000 x 40% = 90000 / 5 = 18000). Le 05/11/2014 5