Espace de restauration Halle 1 & 2 bis Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Avril 2013
Préambule Sur l'île de Nantes, au centre de l'agglomération, un regroupement est à l œuvre entre acteurs de la création. Dans le sillage de l École Nationale Supérieure d'architecture, du Grand Éléphant imaginé par François Delarozière, des entreprises, établissements de formation et artistes s'installent sur l'ancienne friche portuaire dont le projet urbain assure l'évolution en un cœur de métropole vivant et habité. Dans ce mouvement, l'occupation de l'ancienne friche ALSTOM et les multiples projets qui en ont émergé ont fait du site le cœur naturel de l'écosystème en devenir. La transformation du site des Halles ALSTOM s'entame aujourd'hui et marque un tournant dans le développement du quartier de la création. L'école supérieure des beaux-arts de Nantes Métropole et l'université de Nantes viendront s'installer sur le site, renforçant de manière très forte la présence de l'enseignement supérieur et de la recherche dans le quartier. Un immobilier spécifique à destination d entreprises des Industries Culturelles et Créatives renforcera également la présence des jeunes actifs sur le site, tandis que la transformation des halles 1&2 regroupera un ensemble de fonctions liées à la valorisation et au développement des activités créatives du territoire. C'est donc une véritable centralité aux fonctions mélangées que souhaite faire émerger la SAMOA, maître d'ouvrage du projet urbain de l'île de Nantes sur l'ancien site industriel. La présente consultation vise à sélectionner un opérateur (ou groupement d'opérateurs) susceptible de réaliser et d'exploiter une offre de restauration originale à destination des usagers du site et des habitants du quartier. Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -2-
SOMMAIRE I CONTEXTE DE L OPERATION 1. Ile de Nantes 2. Le quartier de la création 3. le site des halles 4. L offre de restauration à l échelle du quartier II - OBJET DE LA CONSULTATION 1. Le programme 2. La faisabilité 3. Le projet d exploitation et l offre de services 4. Choix du concepteur III ORGANISATION DE LA CONSULTATION 1. Finalité de la consultation 2. Contenu du dossier de consultation 3. Etapes et calendrier de consultation 4. Constitution des dossiers de réponse 5. Remise des offres et informations complémentaires IV ANNEXES 1. Bilan simplifié Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -3-
I CONTEXTE DE L OPERATION Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -4-
1. Ile de Nantes L'île de Nantes est un territoire de 350ha face au centre historique de la ville, et situé au cœur de l'agglomération. Après l'arrêt des activités industrielles de construction navale, l'île devient l'opportunité d'un développement de la ville sur elle-même et d'un élargissement du centre pour des fonctions contemporaines. Sous l'impulsion de Nantes Métropole, puis de la SAMOA, société dédiée à la maîtrise d'ouvrage du projet, l'île se transforme en un cœur d'agglomération contemporain, mêlant toutes les fonctions urbaines : habitat, activités économiques, commerces, transports collectifs, équipements sociaux, culturels ou de loisirs... Depuis son engagement, plus de 500 000m² d'opérations ont été construits ou engagés, permettant la réalisation de près de 3800 logements et 200 000m² d'activités. Dans cette transformation, la culture joue dès l'origine un rôle très important : Le Grand Éléphant, imaginé par François Delarozière s'inscrit dans l'espace public et emmène les visiteurs autour du site des chantiers. Devenu emblème de la ville et de son île, il jalonne les parcours de promenade des nantais et des touristes jusqu'au Hangar à Bananes et aux Anneaux imaginés par Daniel Buren au bord du quai des Antilles. Différents projets de restauration originaux ont été développés (Crêpe Town, 1000 plateaux, cantine éphémère au pied du Hangar à Bananes) notamment autour de la biennale Estuaire et des manifestations du Voyage à Nantes qui ont permis de poser différentes problématiques en matière de restauration : quelle valorisation de la culture culinaire locale dans l'offre de restauration? Comment encourager le développement des circuits courts? Quelle articulation possible entre offre de restauration et vente alimentaire? 2. Le quartier de la création Une dynamique collective autour de la créativité a émergé chez différents acteurs de l'enseignement supérieur, de la recherche, du monde économique et de la culture, qui se sont reconnus dans la philosophie du projet urbain, et ont souhaité participer à son développement. Le projet nantais s'inscrit dans les réflexions sur les villes créatives, qui mêlent stratégie d'attractivité et développement des activités de la création. D'ici 2014, la programmation de l'ouest de l'île prévoit l'engagement de près de 100 000m² d'opérations immobilières, réunissant entreprises, étudiants, artistes enseignants chercheurs et grand public dans un quartier habité. Cette politique de développement, initiée depuis l'île de Nantes a vocation à s'adresser à un territoire élargi. Elle organise non seulement une proximité physique, mais également une communauté d'intérêts entre des acteurs nombreux et d'origines diverses. Le quartier de la création est aujourd'hui pensé comme un véritable outil d'aménagement, au service du foisonnement créatif du territoire. Rattachée à la SAMOA, aménageur de l'île de Nantes, une équipe d'animation a été créée, au service des entrepreneurs et porteurs de projets créatifs (artistes, collectifs, enseignants chercheurs...). Elle assure à la fois un soutien aux initiatives et aux réseaux, ainsi qu'un travail d'interface pour faciliter l'adaptation du projet urbain aux besoins des acteurs et opportunités de synergies qui émergent. Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -5-
L'enjeu bien identifié par la métropole et la SAMOA est de ne pas opposer développement créatif et maintien d'une qualité de vie ouverte à toutes les populations. La valorisation des territoires autorisée par la présence des créatifs a pour conséquence, dans de nombreuses villes, l'apparition d'une gentrification qui augmente le coût de la vie, et fait disparaître le mélange initial des populations. La diversité de l'offre commerciale et son accessibilité pour différentes catégories de revenus est un des leviers déterminant qui accompagne la mise en place d'une programmation équilibrée en matière d'habitat. 3. le site des halles La position stratégique du site ALSTOM, situé à l'arrière du palais de justice, entre l'école supérieure d'architecture et le site des chantiers en a fait le centre de gravité naturel du quartier en devenir. Dès 2004, une transformation progressive s'est engagée, par le percement de nouvelles voies et l'engagement d'opérations immobilières. Le groupe Coupechoux, spécialisé dans le design et l'agencement y installe son siège social, suivi par le Conseil Régional de l'ordre des Architectes et l'agence d'architecture Forma 6. Dans un autre registre, celui de la formation professionnelle et technique, deux établissements s'associent et imaginent le Pôle des Arts Graphiques, centré sur l'édition et la chaîne graphique. En 2010, un concours de maîtrise d œuvre a été lancé pour la transformation du site des halles et la construction de l'école supérieure des beaux-arts de Nantes Métropole. La mission confiée à Franklin Azzi, l'équipe lauréate, consiste à proposer un parti d aménagement qui reconfigure le site et permette d'y installer différents programmes. Le programme d'aménagement imaginé par la SAMOA et ses partenaires prévoit aujourd'hui : la construction de l'école supérieure des beaux-arts de Nantes Métropole (ESBANM) la création d'une antenne de l'université de Nantes, financée au titre de l'opération campus prometteur ; la création d'un équipement adressé aux réseaux créatifs du quartier et de la métropole, regroupant notamment des lieux ressources, des plateaux de production et d'expérimentation, un lieu d'exposition et de médiation ; un immobilier d'entreprises ; un restaurant et un commerce alimentaire, imaginés en circuit court, objet de la présente consultation. 4. L offre de restauration à l échelle du quartier Il apparait que l offre de restauration actuelle, bien qu importante aura besoin d être complété avec l apport massif de clientèle qui découlera de la reconfiguration des halles Alstom. La diversité des publics concernés par cette opération (étudiants, chercheurs, enseignants, travailleurs des ICC) nécessite de compléter et de diversifier l offre actuelle de restauration. Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -6-
Cette offre devra donc être graduée et adaptée à la clientèle hétéroclite qui composera le quartier de la création. La progressivité tarifaire ainsi que des horaires étendues (ouverture le soir notamment) sont deux éléments essentiels à cette diversification. Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -7-
II - OBJET DE LA CONSULTATION Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -8-
La consultation prend la forme d'un dialogue avec plusieurs candidats admis à concourir. Elle s'organise sur la base d'un contenu imposé et d'éléments qui pourront faire l'objet de propositions alternatives ou d'apports des équipes candidates, tant sur le contenu précis du programme que sur le projet de gestion proposé. 1. Le programme >>>Lieu de restauration Voir note annexe. >> Programme complémentaire et commerces alimentaires de proximité Associer à un lieu de restauration un espace de valorisation des producteurs du territoire. - Correspond au souhait de la maîtrise d'ouvrage urbaine d'accompagner les nouveaux modes de vie et de consommation. - Permet de palier à l'absence d'initiative privée sur ce thème. Des formes pérennes ou événementielles (vente hebdomadaire...) pourront être proposées. Il s'agit de répondre à un besoin exprimé par les habitants, sans que la consultation ne soit directive sur les réponses qui peuvent y être apportées. La faisabilité réserve des surfaces, autorisant la création d'un espace dédié. Des formes plus éphémères pourront être proposées, soit comme une alternative, soit comme une préfiguration d'un dispositif amené à se pérenniser. 2. La faisabilité Les documents de faisabilité sont annexés au présent cahier des charges de consultation. Ils se composent : - d'un cahier des orientations et des prescriptions architecturales appliqué à l'ensemble des opérations de transformation du site, - d'une fiche de lots, spécifique à la présente opération, et établissant des préconisations, sur le plan constructif, la nature des matériaux à privilégier, le mode de réappropriation du patrimoine existant... L'élaboration de la réponse par le candidat pourra l'amener à proposer des évolutions à la faisabilité. Celles-ci devront être limitées et ne pas impacter la cohérence d'ensemble portée par la vision de FAA. Ces propositions d'évolution feront l'objet d'un dialogue avec la SAMOA et la maîtrise d œuvre du site dans le cadre des échanges liés à la consultation. La SAMOA insiste sur le respect de la réglementation urbaine applicable (PLU). Elle rappelle également la mise en place d'une démarche énergie sur l'île de Nantes, applicable à l'ensemble des opérations immobilières et dans laquelle devra s'inscrire la présente opération (CC en pièce jointe). Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -9-
3. Le projet d exploitation >> Une attention à l'évolution des modes de consommation évolution de l'amplitude des plages de consommation l'attention portée à l'échelle de prix (d'autant plus au regard des nouvelles populations attendues) la mise en valeur des terroirs et la valorisation des circuits courts (à raccrocher à la stratégie de territoire, son identité, le rôle de l'île de Nantes sur ces aspects) >> Un rôle à jouer à l'échelle du quartier Le projet imaginé sur le site des halles 1&2 bis occupe une place spécifique dans l'organisation urbaine du quartier, face à la Loire, entre l'ensan et l'esbanm, dans un environnement où la densité de logements va croissante. Le choix de Nantes Métropole et de la SAMOA de confier l'opération à un opérateur privé ne doit pas conduire à la création d'un espace fermé sur la ville et ses habitants. Il s'agit donc de penser le lieu comme «un lieu de vie», et d'imaginer un projet susceptible de donner à l'établissement une place spécifique à l'échelle du quartier. La SAMOA souhaite toutefois alerter sur le caractère pour partie résidentiel de cette partie de l'île, qui impose de penser une offre qui minimise les nuisances sonores potentielles que pourraient entraîner une animation du lieu à partir par exemple d'une programmation de musique amplifiée trop régulière. Le projet d'exploitation pourra également s'appuyer sur les synergies qui peuvent naître du rapprochement avec les autres occupants du site. Une offre de catering pourra être imaginée ou tout autre dispositif permettant au lieu de devenir l'acteur référent du site sur le thème de l'alimentation. >> La spécificité du public étudiant un public très important une sociologie étudiante marquée par un très faible pouvoir d'achat des habitudes alimentaires dégradées Proposer une offre, entrée de gamme, la plus compétitive, pédagogique et attractive possible. Pour des raisons évidentes d'équilibre économique, elle pourra être limitée à une seule formule par jour, s'appuyer sur des produits peu onéreux. Des discussions pourront être conduites avec le CROUS et l'université sur la base du projet proposé par le lauréat, pour négocier un conventionnement de l'établissement ouvrant droit au financement d'une formule étudiante, au titre de la restauration sociale étudiante. Le fonctionnement, à préciser, permettrait alors à l'exploitant de disposer d'un financement de quelques euros par repas servis aux étudiants. Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -10-
4. Choix du concepteur Le choix de l'équipe de maîtrise d œuvre est un élément déterminant du projet, en cela qu'elle conditionne à la fois le confort d'usage, la pertinence de la rénovation réalisée (respect du patrimoine, performance thermique,.) et le respect des enjeux économiques du projet. Conformément aux modalités adoptées sur l'île de Nantes pour le choix des concepteurs des différentes opérations immobilières, les halles 1&2 bis devront faire l'objet d'un consensus qui accorde les objectifs du maître d'ouvrage, de l'aménageur, et de la maîtrise d œuvre qui encadre l'opération. Les modalités suivantes sont retenues pour l'organisation du choix de la maîtrise d œuvre. 1/ Chaque équipe candidate fait 3 propositions de maîtrise d œuvre 2/ Au cours de la phase de dialogue (Cf. III- 3.), l'aménageur et chaque équipe candidate s'accordent sur une liste de 3 architectes susceptibles de réaliser l'opération. La SAMOA pourra notamment au cours de cette étape faire des propositions alternatives à celles du groupement candidat, qui seront soumises à son appréciation. 3/ Au terme de la sélection du groupement lauréat, une commission* assure l'audition des 3 équipes pressenties. Le maître d'ouvrage désigne la maîtrise d œuvre sur la base de l'avis émis par la commission. * La commission est composée dans un périmètre à définir sur la base suivante : représentants du groupement lauréat l'architecte coordonnateur de l'opération (équipe FAA) représentants de la SAMOA et de la collectivité ou des élus 1 représentant de la maîtrise d œuvre urbaine de l'île de Nantes (SMETS/UAPS) Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -11-
III - ORGANISATION DE LA CONSULTATION Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -12-
1. Finalité de la consultation La présente consultation a pour objet la recherche d'un opérateur (ou groupement d'opérateurs) qui : - achèteront le volume bâti existant constitué par les halles 1&2 bis du site ALSTOM à découper dans la parcelle cadastrée DY 294 ; - réaliseront la réhabilitation des halles 1&2 bis selon le programme et les conditions fixées dans le cadre de la présente consultation et de la fiche de lot réalisée par FAA, architecte coordonnateur du site ; - assureront l'exploitation du lieu dans le respect de la philosophie du projet, des attentes de l'aménageur et de ses partenaires ; A l'issue de la présente consultation, la SAMOA signera avec le candidat lauréat, un protocole d'intention fixant les termes et le délai de mise en œuvre de l'opération et lui conférant l'exclusivité des études réalisées sur le projet. Ce protocole précisera notamment la date prévisionnelle du dépôt d'un PC et de cession du terrain, ainsi que l'objectif fixé pour la mise en service de l'opération. 2. Contenu du dossier de consultation Le dossier de consultation est constitué des pièces suivantes, hiérarchisées dans cet ordre. En cas de contradiction éventuelle entre deux documents, le document de rang le plus élevé fait référence. - Le Présent CCTP ; - Le cahier des orientations et des prescriptions architecturales FAA avril. 2013 ; - La fiche de lot des halles 1&2 bis ; - Les annexes (ensemble des diagnostics en possession de l'aménageur) Étapes 3. Etapes et calendrier de consultation Publication de l'avis d'appel Public à Concurrence Date limite de remise des offres Analyse des offres et sélection des candidats admis pour phase de dialogue Phase de dialogue avec les candidats retenus audition #1 audition #2 Choix du lauréat Date Mardi 23 avril Vendredi 14 juin Du vendredi 14 juin au jeudi 4 juillet - Jeudi 4 juillet - Vendredi 30 août Vendredi 6 septembre Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -13-
>> Visite sur site et questions La SAMOA organisera une visite sur site le 17/05/2013. Cette visite aura lieu en présence de l'architecte coordonnateur de l'opération ou son représentant et des principaux bureaux d'étude ayant réalisé les diagnostics existants sur le bâtiment. Les candidats peuvent également adresser des questions à l'aménageur en amont de la remise de leur offre et en tout état de cause avant le 03/06/2013. Les réponses seront adressées à l'ensemble des candidats ayant retiré un dossier dans un délai minimum de 7 jours calendaires avant la date de remise des offres. >> Précisions sur la phase de dialogue A l'issue de la remise des offres, le maître d'ouvrage et ses partenaires sélectionneront les équipes admises à concourir. Première audition des équipes sélectionnées Elle permettra à l'aménageur et au candidat : - de s'accorder sur les grandes orientations du projet proposé - de convenir de la maîtrise d œuvre retenue pour intégrer l'équipe Seconde audition des équipes sélectionnées (le cas échéant) L'aménageur fera parvenir aux équipes auditionnées l'ensemble des points nécessitant une précision de leur projet. Le candidat et sa maîtrise d œuvre devront préciser les différentes composantes du projet et assurer les études susceptibles de sécuriser la proposition. La seconde audition sera organisée sur la base d'une proposition complète accompagnée des premières intentions architecturales. A ce stade, les propositions de l'équipe candidate devront être consolidées (engagement sur coût travaux, coût d'opération, montant de l'indemnité locative...) En fonction du déroulé des auditions, la SAMOA et ses partenaires se réservent la possibilité de mettre en place un 3e tour d'auditions. 4. Constitution des dossiers de réponse Les candidats devront soumettre un dossier de réponse présentant les éléments décrits ci-après. L'ensemble des pièces du dossier seront présentées selon les formats A4 ou A3 et seront fournis en 2 exemplaires papier (dont un non broché pour en faciliter la reproductibilité) et un exemplaire sur support numérique. L'ensemble des pièces numériques devront être transmises sous les formats courants (pdf, odt, ods, doc, xls, zip,). Les montants financiers sont présentés en euros, avec date de valeur juin 2013. Les candidats devront remettre les éléments suivants : a) un dossier de présentation du candidat (ou groupement candidat) Ce dossier comportera l'ensemble des pièces justifiant les capacités techniques, juridiques, opérationnelles et financières de chaque membre de l'équipe, et le fonctionnement mis en place au sein de l'équipe - un dossier de références du candidat (ou de chaque membre du groupement, ainsi que les références communes) Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -14-
- les pièces justifiant les qualités juridiques et financières du candidat (ou de chacun des membres) : dc1, dc2, dc4 ou équivalents ; - une note méthodologique précisant l'organisation adoptée b) un dossier présentant le concept et la déclinaison du programme proposés : Il est notamment demandé aux candidats de confirmer ou discuter les orientations fixées par l'aménageur et l'architecte coordonnateur dans les documents de consultation. L'ensemble des évolutions proposées vis-à-vis du programme initial devra faire l'objet d'une justification au regard du concept développé ou des projections économiques réalisées par le groupement. Le dossier présentera notamment l'engagement financier du groupement - sur l'échelle de prix que l'exploitant entend développer ; - sur le bilan de l'opération de rénovation des halles Ce dernier sera établi sur la base d'un projet de cession foncière par l'aménageur au montant de 200 HT/m² de droit à construire. c) Une note de présentation du projet d'exploitation Le candidat produira une note présentant les différents volets du projet d'exploitation qu'il souhaite mettre en place. Celui-ci précisera notamment - le fonctionnement du lieu et son rôle dans la vie du quartier (horaires, fonction commerciale hors restauration, animations...) - les réponses imaginées pour répondre à la problématique de la restauration étudiante d) un dossier proposition de MOE pour l'opération Le dossier comprendra, pour chacune des 3 équipes proposées : - 3 références de réalisations présentant des équivalences de contexte en réhabilitation, de programme ou d'objectif d'optimisation constructive ; - une note d'intention et d'organisation - les pièces justifiant les qualités juridiques et financières du maître d œuvre (ou de chacun des membres de l'équipe) : dc1, dc2, dc4 ou équivalents ; 5. Remise des offres et informations complémentaires Les candidats devront remettre leur offre sur support papier et sur un support physique électronique. Ces candidatures devront être adressées avant le vendredi 14 juin 2013 à 12h00 à : Monsieur le Directeur Général de la SAMOA 2 ter quai François Mitterrand B.P. 36311 44263 Nantes CEDEX 2 Offre pour la consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halles 1&2 bis Candidat : Pour obtenir tous renseignements complémentaires qui leur seraient nécessaires au cours de leur étude, les candidats devront faire parvenir au plus tard le 3 juin 2013 une demande écrite à : Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -15-
SAMOA Virginie Barré 2 Ter, Quai François Mitterrand B.P. 3631 44263 Nantes Cedex 2 E.mail virginie.barre@samoa-nantes.fr Fax : 02 51 89 72 51 Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -16-
IV - ANNEXES Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -17-
1. Bilan simplifié Le bilan simplifié ci-après est à utiliser dans le cadre de la réponse initiale formulée par les candidats. Une actualisation de ce document sera demandée aux candidats retenus dans le cadre du dialogue (préparation de la seconde audition). Les données transmises à ce stade deviendront des ingrédients du protocole d'étude à signer entre l'aménageur et le lauréat. BILAN OPERATION Poste Part du bilan Montant Clos Couvert Construction neuve (densification intérieure) Lot finition (aménagement planchers existants...) Honoraires (MOE, Bureau de contrôle...) Frais annexe Charge foncière (référence aménageur à 200 HT/m² de droits à construire) TOTAL Consultation Investisseur Promoteur Exploitant Halle 1 & 2 bis -18-