Réduire ses impôts en 2013 «De nombreuses stratégies possibles, quelques précautions à prendre»
Nos Modalités d Intervention 1 er rendez-vous Présentation du cabinet Découverte de votre patrimoine Détermination de vos objectifs et de vos contraintes mission de conseil en organisation et strategie patrimoniale mission de conseil en investissement financier et immobilier Lettre de mission de conseil Audit et analyse des documents fournis par le client Rédaction et présentation d une proposition présentant les solutions et envisagés Rédaction, présentation et remise en mains propres de l étude patrimoniale (aspects civils, juridiques, fiscaux et financiers) Mise en place des produits financiers ou immobiliers MISSION DE SUIVI Convention de suivi personnalisé actualisation du dossier patrimonial suivi des solutions mises en place La Financière de l Est SARL au capital de 38 500 R.C.S. Metz TI391 072 501 APE 7022Z Assurance et Garantie Financière RCP n 220 856 Société de Courtage d Assurance enregistré à L ORIAS sous le numéro 07 001176 - www.orias.fr Activité de transaction sur immeubles et fonds de commerce Ne peut recevoir aucun fonds, effets ou valeurs Carte professionnelle n 336 délivrée par la Préfecture de Moselle Garantie financière de la compagnie MMA- COVEA Risks, sise au 19,21 allée de l Europe, 92616 CLICHY Activité de démarchage bancaire et financier numéro 2051221129VB Conseil en financiers référencé sous le numéro A035000 par la Chambre des Indépendants du Patrimoine, association agréée par l Autorité des Marchés Financiers. Adhérent de la Chambre des Indépendants du Patrimoine
«Notre métier de Conseil en Investissements Financiers et Immobiliers nous oblige à procéder à une sélection rigoureuse parmi la multitude d offres et d intervenants sur le marché. Nous proposons ainsi à nos clients des produits de qualité qui répondent au mieux à leurs objectifs à court terme mais veillons également à les accompagner dans leur démarche d investissement à moyen et long terme.» Préambule le plafonnement des niches fiscales L article 91 de la loi de finances pour 2009, a institué un mécanisme de plafonnement global de certains avantages fiscaux à l impôt sur le revenu, dont bénéficie un contribuable au titre d une même année d imposition. Ainsi, l Article 200-0 A du code général des impôts fixe, pour l année 2013, le montant du plafond à 10 000 (contre 18 000 augmenté de 4 % du revenu imposable du foyer fiscal pour l année précédente). Ce plafond peut atteindre 18 000 uniquement par la souscription d de type Sofica et Outre-Mer (loi Girardin). Le dispositif Malraux quant à lui sort du plafonnement après y avoir été intégré pendant 4 ans. Ainsi, défiscaliser au-delà de ce que la loi vous autorise, entraine la non imputation de la réduction sur votre impôt et impacte directement la rentabilité de votre investissement. Aussi, en préambule de toute démarche de défiscalisation, nous validons les différentes composantes de votre fiscalité. Au-delà de cette précaution élémentaire, cet échange permettra de définir ensemble l investissement qui correspond à votre situation et à vos objectifs. N.B. : les opérations réalisées les années précédentes sont soumises au plafonnement des niches fiscales de l année concernée et rentrent directement dans le calcul de ce plafonnement. Immobilier Solutions évoquées dans ce document : Immobilier en direct : le dispositif Duflot p.04 Immobilier en société (SCPI Duflot SCPI Malraux SCPI Déficit Foncier) p.05 p.08 Investissements au sein de p.09 Groupements forestiers p.10 SOFICA p.11 Investissements Outre-Mer p.12 PERP et contrat de retraite Madelin p.14 Le LMNP p.16 N.B. : la loi de finances 2013 précise que les revenus du capital (dividendes et intérêts) sont désormais imposés au barème progressif à compter de l imposition des revenus 2013. Ce document a été réalisé le 27 septembre 2013. Les dispositifs fiscaux présentés sont ceux en vigueur à cette date. 03
Immobilier Acquérir un bien immobilier avec un régime Duflot Un moyen de se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts Les contribuables qui acquièrent entre le 1 er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 des logements neufs (ou assimilés) destinés à être donnés en location nue à usage d habitation principale pour une durée minimale de neuf ans (avec une imposition des revenus locatifs à l impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers) peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d une réduction d impôt sur le revenu, dite «Duflot». Dans ce cadre, les souscripteurs personnes physiques peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 18 % du prix de revient. La réduction est étalée sur 9 ans à compter de la souscription. En cas d impôt réel inférieur à la réduction, le surplus n est pas reportable sur les années suivantes. Ce dispositif s applique exclusivement aux bâtiments verts (BBC 2005 ou RT 2012 selon la date du permis de construire) de communes classées dans des zones géographiques faisant apparaître un déséquilibre important entre l offre et la demande de logements (zones A, A bis, B1 et certaines communes B2 en métropole). La réduction d impôt est conditionnée au respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire appréciés à la date de conclusion du bail. Le montant des ouvrant droit à la réduction est limité à 300 000 par foyer fiscal pour une même année, et est également soumis à un plafond de prix au mètre carré modulé par zone géographique. Objectifs recherchés Constitution ou diversification de votre patrimoine. Diminution de la pression fiscale sur des revenus fonciers préexistants. Intérêts du dispositif Duflot Une réduction d impôt et non une déduction : l avantage fiscal n est plus réservé aux contribuables ayant une forte tranche marginale d imposition. Le taux de réduction est de 18 %. 04
Immobilier La souscription de SCPI fiscales Duflot Malraux Déficit foncier L accès aux avantages du Duflot et du Malraux sans les désagréments d un bien immobilier Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés qui acquièrent un parc immobilier diversifié avec les capitaux qu elles reçoivent. Elles versent des dividendes intégrables dans la catégorie des revenus fonciers. La gestion du parc immobilier (loyers, locataires, charges ) est assurée par la SCPI. Le souscripteur se contente donc de percevoir les loyers nets. Objectifs recherchés Vous souhaitez diminuer vos impôts sans engager des capitaux importants (ticket d entrée plus faible qu un investissement en direct). Vous avez une majorité de placements financiers et souhaitez diversifier votre patrimoine. Vous avez des revenus fonciers préexistants et souhaitez diminuer votre imposition. Vous souhaitez mutualiser les risques d un investissement immobilier (loyers impayés, travaux, vacance locative) mais ne voulez pas acquérir plusieurs biens immobiliers. Intérêts des SCPI fiscales Vous avez droit à une réduction d impôt et non une déduction : l avantage fiscal n est plus réservé aux contribuables ayant une forte tranche marginale d imposition. Les taux d intérêt d emprunt sont bas. La réduction d impôt n est pas liée à la date de première mise en location mais à la date de souscription. En d autres termes, pour une souscription d ici à la fin de l année 2013, l investisseur obtiendra une réduction d impôt dès 2014. La SCPI est systématiquement liquidée à la fin de l engagement de location, la société de gestion s engage à revendre les biens. 05
Immobilier SCPI Duflot La réduction d impôt Duflot : voir explications p. 4. La souscription, par des personnes physiques, au capital de SCPI peut ouvrir droit, sous certaines conditions, à une réduction d impôt sur le revenu. Dans le cadre de la SCPI fiscale Duflot voici les conditions que celle-ci doit respecter : 95 % de la souscription doivent servir exclusivement à financer l acquisition d immeubles éligibles et destinés à être loués à usage d habitation pendant 9 ans au moins dans la limite d un plafond de loyer au m 2. L assiette de la réduction d impôt est donc 95 % du montant de la souscription en SCPI. le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois suivant la clôture de cette souscription. Les parts de SCPI peuvent être souscrites directement par le contribuable ou par l intermédiaire d une société non soumise à l impôt sur les sociétés autre qu une SCPI. l associé doit conserver ses parts pendant 9 ans au moins. Les grandes étapes d un investissement en SCPI Duflot 2013 Rénovation/ Construction Acquisition Réduction d impôt SCPI MALRAUX Mise en location La réduction d impôt Malraux : les travaux effectués en vue de la restauration complète d'immeubles d'habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés, permettent d obtenir une réduction d impôt en contrepartie d un engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans. Les dépenses ainsi engagées par la SCPI en 2013, vont permettre à l investisseur d obtenir une réduction d impôt immédiate, entre 18 % et 20 %, sur le montant de la souscription. La souscription, par des personnes physiques, au capital de SCPI peut ouvrir droit, sous certaines conditions, à une réduction d impôt sur le revenu. Dans le cadre de la SCPI fiscale Malraux, voici les conditions que celle-ci doit respecter : au moins 65 % du montant de la souscription doit être affecté aux dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôts. au moins 30 % du montant de la souscription doit être affecté à l'acquisition d'immeubles. le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois suivant la clôture de celle-ci. Le dispositif MALRAUX est à présent exclu du plafonnement des niches fiscales. Chronologie d une SCPI de type Malraux Revente des logements/ Dissolution 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Illustration non contractuelle Réduction d impôt Délai légal de détention des immeubles : 9 ans Perception des revenus locatifs sous forme de dividendes trimestriels D I V I D E N D E S liquidation 06 Année 1 Année 2 Réduction d impôt en année 1 Recherche Foncière Acquisition des immeubles Rénovation / Construction Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Liquidation de la SCPI Mise en vente progressive des immeubles Versements des acomptes de liquidation aux associés Illustration non contractuelle
Immobilier SCPI Déficit Foncier Cette catégorie de SCPI va investir dans l immobilier locatif ancien à usage d habitation, de commerce, de bureaux et de stationnement à rénover. Les dépenses liées aux travaux de rénovations vont permettre à l investisseur de : Réduire, voire supprimer, les revenus fonciers positifs qu il possède par ailleurs. Imputer sur son revenu global le déficit foncier nouvellement créé, dans la limite de 10 700. Reporter sur 10 ans l excédent éventuel du déficit foncier (au-delà de 10 700 ). Ce dispositif fait partie du régime commun de la fiscalité, il n'est donc pas considéré comme une niche fiscale. L investisseur s engage à louer le bien pendant les 3 années qui suivent la dernière imputation de déficit foncier sur son revenu global. OUVERTURE DE LA PÉRIODE DE SOUSCRIPTION REVENUS FINANCIERS POTENTIELS REVENUS FONCIERS POTENTIELS REVENUS EN CAPITAL POTENTIELS Sélection des immeubles Acquisition et rénovation des immeubles livraison des immeubles Location du patrimoine immobilier Mise en vente du patrimoine Dissolution de la SCPI 6 mois 12 mois 13 ans 1 an environ Source : http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/scpi-deficit-foncier-defiscaliser-dans-une-periode-charniere-pour-limmobilier.html. Illustration non contractuelle 07
La souscription de FCPI et/ou Véritable investissement en actions d entreprises non cotées Immobilier Les Fonds Communs de Placement dans l'innovation (FCPI) et les Fonds d Investissement de Proximité () ont été créés afin de faciliter le développement des -PMI. Le principe fiscal est le même pour les deux dispositifs : réduction d impôt de 18 % du montant investi net de frais de souscription, dans la limite de 12 000, pour les personnes seules (soit une réduction d'impôt maximum de 2 160 ) et 24 000 pour un couple (soit une réduction d'impôt maximum de 4 320 ). Objectifs recherchés Vous souhaitez réduire vos impôts avec un produit financier. Vous possédez des liquidités non investies et ne souhaitez pas mettre en place une optimisation fiscale lourde, en raison de modifications prochaines de vos revenus et charges. Vous souhaitez réduire vos impôts à court terme en attendant la mise en place d une stratégie à plus long terme. Intérêts des FCPI et des Potentiel de performances élevées, supérieures à celles des fonds traditionnels. Les plus-values sont exonérées d'impôt (hors prélèvements sociaux). Diversification du patrimoine avec un investissement dans le secteur non-coté. Facilité de gestion : mutualisation des risques ; gestion réalisée par des professionnels sous le contrôle de l'amf ; dispositif simple sans besoin de trésorerie ni de connaissances approfondies en bourse... Possibilité de réduire l impôt sur le revenu et l ISF, pour les contribuables assujettis, lors d une même souscription. N.B. : nous attirons l attention des souscripteurs sur le caractère risqué de ces. Cette prise de risque sera validée préalablement par l approche globale de votre patrimoine. 08
Immobilier Investissement au sein de Un cadre légal pour des variés Dans le cadre de notre mission de Conseil en Investissements Financiers, nous pouvons vous proposer la prise de participation dans des entreprises non cotées. Selon le secteur d investissement choisi, vous supporterez un risque de perte en capital plus ou moins élevé, mais également un potentiel de gains plus élevé. La réduction d impôt est de 18 % du montant brut investi, dans la limite de 50 000 pour les personnes seules (soit une réduction d'impôt maximum de 9 000 ) et 100 000 pour un couple (soit une réduction d'impôt maximum de 18 000 ). Objectifs recherchés Vous souhaitez réduire vos impôts. Vous possédez des liquidités non investies et ne souhaitez pas mettre en place une optimisation fiscale lourde, en raison de modifications prochaines de vos revenus et charges. Vous souhaitez réduire vos impôts à court terme en attendant la mise en place d une stratégie à plus long terme. Intérêts de l investissement au sein des Potentiel de performances élevées. Diversification du patrimoine avec un investissement dans le secteur non-coté. Possibilité de réduire l impôt sur le revenu et l ISF, pour les contribuables assujettis, lors d une même souscription. Possibilité d étaler la réduction sur 5 ans. 09
Immobilier Investissement dans un Groupement forestier L'Investissement dans un Groupement Forestier Le choix d un actif non délocalisable Les groupements forestiers sont des sociétés civiles particulières constituées pour une durée maximale de 99 ans. Ils sont régis par les articles L.241-1 et suivants et R.241-1 et suivants du code forestier. La réduction d impôt est de 18 % du montant brut investi, dans la limite de 5 700 pour les personnes seules (soit une réduction d'impôt maximum de 1 026 ) et 11 400 pour un couple (soit une réduction d'impôt maximum de 2 052 ). Cependant, le bénéfice de la réduction est conditionné à la conservation des parts jusqu'au 31 décembre de la huitième année suivant la date de leur souscription ou acquisition. Objectifs recherchés Vous souhaitez réduire vos impôts. Vous possédez des liquidités non investies et ne souhaitez pas mettre en place une optimisation fiscale lourde, en raison de modifications prochaines de vos revenus et charges. Vous souhaitez réduire vos impôts à court terme en attendant la mise en place d une stratégie à plus long terme. Intérêts Une plus value potentielle sur la valeur du foncier. Une rentabilité sûre et régulière grâce à l exploitation du foncier par des spécialistes du secteur. Diversification du patrimoine avec un investissement dans le secteur non coté. Possibilité de réduire l impôt sur le revenu et l ISF, pour les contribuables assujettis, lors d une même souscription. 10
Immobilier Les Sofica Une aide économique pour le secteur de l audiovisuel Les SOFICA sont des sociétés d'investissement destinées à la collecte de fonds consacrés exclusivement au financement d'œuvres audiovisuelles et cinématographiques agréées par le CNC. Vous bénéficierez d une réduction d'impôt égale à 30 % des sommes investies, ou 36 % (majoration de 20 %) dans le cas où la société s'engage à réaliser au moins 10 % de ses directement dans le capital de sociétés de production avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la souscription. L'assiette de calcul de la réduction, constituée par le montant des souscriptions, est limitée à 18 000 par an et à 25 % du revenu net global. Objectifs recherchés Vous souhaitez réduire vos impôts sur une année, parce que vos revenus ont fortement augmenté et/ou vous attendez de mettre en place une solution défiscalisante sur un plus long terme (type Duflot). Vous avez déjà réalisé un investissement lourd et souhaitez compléter cette réduction d impôt fixe avec un léger surplus. Vous ne souhaitez pas investir un capital important pour la réduction de vos impôts. La bourse ne vous intéresse pas et vous trouvez que l acquisition et la gestion d un bien immobilier demande trop de temps. Intérêts de l'investissement SOFICA Ticket d entrée faible. Taux de défiscalisation plus important que les FCPI : 30 %, jusqu à 36 % dans certains cas. Aucune gestion. Diversification du risque par l investissement dans plusieurs œuvres cinématographiques, avec pour chaque SOFICA un positionnement spécifique. Permet de dépasser le plafonnement des niches fiscales de droit commun pour atteindre jusqu à 18 000. Souscription maximale optimisée 18 000 e Taux de réduction maximale 36 % Réduction d impôt maximale perçue 6 480 e 11
Immobilier Acheter une réduction d impôt en Investissement Ce type d investissement doit faire l objet d un mandat de recherche de votre part. Investissements immobiliers : Acquérir un appartement ou une maison neuve dans les départements et collectivités d' ouvre droit à une réduction d impôt. Cet investissement peut s envisager sous forme d un investissement individuel direct ou sous forme d une souscription mutualisée. Duflot Outre-mer L investisseur acquiert, seul, un bien neuf et doit le louer neuf ans au minimum en respectant : des plafonds de loyers ; des plafonds de ressources des locataires, des prix au mètre carré identiques à ceux du dispositif Duflot classique (prix adaptés à la situation locale). La réduction d impôt est égale à 29 % du prix d achat plafonné à 300 000. Elle est étalée sur 9 ans, soit 9 667 maximum par an. Si la réduction peut sembler intéressante, il ne faut pas écarter les risques liés à ce type de solutions, tout particulièrement les conditions de revente qui peuvent se révéler difficiles et, parfois, matérialiser des moins-values significatives Le Girardin immobilier «classique» L investisseur devient associé d une société qui construit des logements en Outre-Mer, en vue de leur location. La réduction s étale sur 5 années. Cette réduction sera proportionnelle au montant de la souscription au capital de la société (souvent une SCI). Dans ce cas, l investissement peut être limité en montant (pas de recours à l emprunt), le risque est mutualisé dans la mesure où un même investissement concerne plusieurs logements. «Le gain de l investissement est lié à la réduction d impôt, c est pour cela que l on parle d achat de réduction d impôt et non d investissement dans un bien immobilier.» 12
Immobilier Investissements industriels : Le Financement des logement sociaux : le «Girardin social» Ce dispositif («Art. 199 Undecies C») a été créé pour développer le parc de logements sociaux dans les DOM-TOM. Il consiste à acquérir en direct ou via une SCI, SCPI, SNC, SA ou SAS, un logement donné en location non meublée pendant au moins 5 ans à l un des organismes suivants : HLM, société d économie mixte ou organisme de logement social agréé. L organisme louera à son tour le bien. Au terme des 5 ans, le bien sera racheté par l organisme à un prix convenu à l avance. La réduction d impôt est imputée l année suivant l investissement. Ces opérations doivent obtenir un agrément fiscal dès lors qu elles sont réalisées via une société à l IS (SA ou SAS) procurant à ses associés une réduction IR. Le Girardin industriel : Ce dispositif («Art 199 Undecies B») a été créé pour aider les entreprises des DOM-TOM à investir dans des biens productifs nécessaires au développement de leur activité. Le schéma du dispositif est généralement le suivant : souscription au capital d une SAS qui acquiert du matériel au moyen des apports effectués et d emprunts bancaires. Au sein d une SAS, la responsabilité des investisseurs sera limitée au montant de leurs apports. Puis, la société loue le matériel à une ou plusieurs entreprises des DOM-TOM pendant une durée minimale de 5 ans, sous peine de remise en cause de la réduction d impôt. Au terme de l opération, le matériel sera cédé à l exploitant pour un prix égal à l endettement de la SAS et celle-ci sera ensuite liquidée et / ou les titres détenus par les investisseurs seront rachetés pour un prix symbolique. Les investisseurs bénéficient d une réduction d impôt (imputée l année suivant l investissement) qui est fonction du montant de leur effort de trésorerie, de l effet de levier de l emprunt et de la prise en compte de la rétrocession. Les opérations doivent obtenir un agrément fiscal dans certains cas : L agrément est nécessaire pour les opérations excédant 250 000 (hors TVA déductible) ou relevant de certains secteurs. Quel que soit leur montant, les réalisés par une société à l IS (SA ou SAS) dans le cadre d un schéma locatif (procurant une réduction IR) doivent être préalablement agréés. Conclusion Les «Girardin» évoqués permettent une économie d impôt immédiate et bénéficient d un régime dérogatoire en matière de plafonnement des avantages fiscaux. En revanche, ces n ont aucune valeur patrimoniale et ne pourront pas constituer les bases d une épargne destinée à la constitution d un capital ou au financement de revenus complémentaires. 13
Immobilier Le PERP (Plan d Epargne Retraite Populaire) et le contrat Madelin préparer sa retraite tout en réduisant ses impôts Le PERP est un produit d épargne à long terme qui permet d obtenir, à partir de l âge de la retraite, un complément de revenu majoritairement sous forme de rente viagère. Depuis la réforme des retraites de 2010, il est désormais possible de récupérer 20 % de la valeur du contrat sous forme de capital au moment du départ à la retraite. Les versements peuvent être libres ou programmés, sans conditions de montant. L épargne versée sur un PERP est bloquée jusqu à l âge de départ en retraite. Par dérogation, il est possible de récupérer son épargne de façon anticipée dans les cas suivants : invalidité, décès du conjoint ou partenaire de pacs, expiration des droits aux allocations chômage, surendettement, cessation d activité non salariée suite à une liquidation judiciaire. En cas de décès de l assuré, la rente acquise peut être reversée au conjoint ou à tout autre bénéficiaire désigné ou sous forme de rente éducation pour ses enfants mineurs. Chaque année, les sommes versées sur un PERP sont déductibles pour chaque membre du foyer fiscal, dans la limite de 10 % des revenus professionnels de l année précédente, plafonné. En contrepartie, la rente versée à la sortie est imposée dans les mêmes conditions que vos pensions de retraite. Le contrat retraite Madelin Ce contrat a un fonctionnement très similaire au PERP mais il s adresse aux travailleurs non salariés (TNS) et à leur conjoint collaborateur. Le plafond de déduction fiscale Madelin est déterminé par : un forfait de 10 % du PASS soit 3 703,20 pour 2013 ; ou 10 % du revenu professionnel limité à 8 PASS, augmenté de 15 % du revenu compris entre 1 et 8 PASS (PASS 2013 : 37 032 ). Le conjoint collaborateur partage le plafond de déductibilité fiscale retraite de leur conjoint exploitant. Le contrat Madelin doit être alimenté de manière régulière, au moins une fois par an. La rente versée à la sortie est imposée dans les mêmes conditions que vos pensions de retraite. 14
Objectifs recherchés Vous souhaitez réduire vos impôts avec un produit financier destiné à vous procurer un complément de revenu au moment de votre retraite. Vous possédez des liquidités que vous pouvez investir sur le long terme. Vous souhaitez réduire vos impôts à court terme de façon relativement libre chaque année. Intérêts du PERP et du Contrat retraite Madelin Pendant la phase d épargne, les plus-values sont exonérées d'impôt. Les déductions de cotisations PERP et Madelin ne sont pas concernées par le plafonnement des niches fiscales. Concernant l ISF Pendant la phase d épargne : Ces contrats sont, en principe, non rachetables et bénéficient, à ce titre, de l exonération prévue à l Article 885 F du CGI. Cependant, les primes éventuellement versées après l âge de soixante-dix ans sont ajoutées, pour leur valeur nominale, au patrimoine imposable pour le calcul de l ISF. Pendant la phase de versement de la rente : La rente viagère est assimilée à une retraite. La valeur en capital est alors exonérée d'isf si elle remplit les deux conditions suivantes : les versements ont été faits de façon régulière (montant et périodicité) pendant une durée minimale de 15 ans et le versement de la rente intervient, au plus tôt, à compter de la cessation d'activité professionnelle de l'intéressé ou à ses 62 ans. En cas de prédécès du souscripteur, la valeur de capitalisation de la rente reversée au conjoint survivant, bénéficiaire désigné, est également exonérée d ISF, dans les mêmes conditions. Immobilier 15
Immobilier Investir dans l immobilier locatif de loisirs et de services Le statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) Un moyen de se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts Le statut LMNP est défini par l'article 151 septies VII du CGI. En investissant dans des résidences de tourisme, des maisons de retraite, des résidences étudiantes ou d affaires, le contribuable bénéficie du cadre fiscal du LMNP classique ou LMNP Censi-bouvard. La qualité de Loueur en Meublé Non Professionnel est reconnue aux personnes non inscrites au RCS, et qui réalisent moins de 23 000 de recettes annuelles (loyers + charges locatives) ou retirent de l activité de loueur moins de 50 % de leur revenu. Les revenus locatifs meublés non professionnels sont déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou micro BIC, et non dans les revenus fonciers. à ce titre, toutes les charges liées au bien sont intégralement déductibles. Deux statuts de LMNP peuvent être optionnés : LMNP Censi-Bouvard Le LMNP Censi-Bouvard vous permet lors de l achèvement d un bien meublé de bénéficier d une réduction d impôt de 11% du prix de revient du bien (dans la limite de 300 000 par an d investissement) étalée sur 9 ans, et de récupérer la TVA sur le mobilier et l immobilier. LMNP classique Le LMNP classique permet également de récupérer la TVA et d amortir le bien sur une durée d environ 20 ans. Objectifs recherchés Diversifier votre patrimoine déjà constitué de biens locatifs classiques et de placements financiers. Déléguer la gestion du bien. Obtenir des revenus non imposables (pendant environ 20 ans) : LMNP classique. Réduire votre pression fiscale : LMNP Censi-Bouvard. 16 Intérêts du statut LMNP Vous avez droit à une réduction d impôt et non une déduction : l avantage fiscal n est plus réservé aux contribuables ayant une forte tranche marginale d imposition. La signature d un bail commercial permet de déléguer la gestion du bien, de garantir le versement des loyers et de financer l entretien.
Immobilier En conclusion Nous espérons que ce document vous a apporté quelques éclaircissements quant aux principales caractéristiques des dispositifs de défiscalisation les plus courants. Au-delà des produits, réduire son imposition est un objectif accessible à tous, mais les fondamentaux nous semblent trop souvent oubliés : La meilleure offre est celle qui s adapte à vos objectifs et à votre patrimoine, et non celle qui vous vante seulement la meilleure rentabilité. Notre métier de Conseiller en Gestion de Patrimoine s inscrit, depuis toujours, dans cette vision à long terme. Nous accompagnons nos clients dans leurs financiers et immobiliers. à ce titre, nous procédons à une sélection rigoureuse parmi les offres disponibles sur le marché, qui sont de qualité très inégale. Nous sommes à votre disposition pour étudier, avec vous, vos objectifs et les produits susceptibles de vous intéresser. Les informations et analyses diffusées ne constituent qu une aide à la décision pour les investisseurs. La responsabilité de La Financière de l'est ne peut être retenue directement ou indirectement suite à l utilisation des informations et analyses par les lecteurs. Il est recommandé à toute personne non avertie de consulter un conseiller professionnel avant tout investissement. Ces informations indicatives ne constituent en aucune manière une incitation à vendre ou une sollicitation à acheter.
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