Développement hôtelier Intervention Master 2 La Sorbonne Paris IV Matthieu Beaugrard 28/03/2012
Présentation Formation en urbanisme IUP Aménagement du territoire (Toulouse) Master Professionnel Urbanisme & projet territorial (IAR Aix en Provence) Master Recherche Villes et territoires (IAR/ Etats-Unis) Parcours professionnel Projets de requalification urbaine (Mott MacDonald, Prague) Développement immobilier (Bouygues Construction international, Prague) Développement hôtelier (B&B Hôtels, Paris)
Groupe français créé en 1990 200 hôtels en France et une cinquantaine en Europe 3 e groupe d hôtellerie économique (après Accor et Louvre) Concept de l hôtellerie économique = chambre & petit déjeuner Clientèle : affaires, tourisme B&B = 46 /nuit et 75% de taux d occupation en moyenne en France B&B Hôtels
Quelques termes TO: taux d occupation (nombre de chambres louées / nombre de chambres disponibles) PM: Prix Moyen TTC / jour de la chambre RevPAR: Revenu Moyen par Chambre (CA hébergement / nombre de chambres disponibles) FF&E: Furniture, Fixtureand Equipement (mobilier non fixe lié à l exploitation de l hôtel)
Quelques termes SU& SHON: Surface Utile et Surface Hors Œuvre Nette Hôtel 2*: environ 25 m² SHON/chambre (12 m² SU) Hôtel 3*: environ 30 m² SHON/chambre (18 m² SU) Hôtel 4*: environ 45 m² SHON/chambre (25 m² SU) Hôtel 5*: environ 65m² SHON/chambre (32 m² SU)
L hôtellerie économique et la crise 1. Clientèle plus sensible aux prix 2. T.O. en forte chute pour la plupart des hôtels 3. Forte compétition sur les prix entre les hôteliers afin de maintenir des taux d occupation corrects 4. Hôtellerie haut de gamme très touchée alors que les concepts plus économiques prennent des parts de marché
Principales étapes d une opération 1. Etude de marché 2. Etude de faisabilité 3. Montage 4. Développement 5. Construction 6. Exploitation
Contenu Interlocuteurs 1. Etude de marché 1 mois Fondamentaux: Flux Accessibilité Environnement urbain Visibilité Analyse de la concurrence Recherche propre, Collectivités, SEM, brokers, agents immobiliers, notaires, promoteurs, investisseurs
Contenu Interlocuteurs 1. Etude de marché 2-3 mois 2. Etude de faisabilité 3. Montage Programmation (concept, nombre de chambres, certification) Réglementation d urbanisme (limite SHON, catégorie, volume, parking, design) Hypothèses d opération (prix moyen, taux d occupation) Règle du 1000 ème : montant de la nuitée x 1000 = coût d investissement global par chambre Distinction murs(valeur patrimoniale) et fonds(outil d exploitation) Bail commercial (hôtelier porte le risque d exploitation) Mandat de gestion (hôtelier «prestataire de service») Architecte, bureaux d études Agents de la FPT Equipes opérationnelles Investisseur, promoteur, juriste, notaire
Contenu Interlocuteurs 1. Etude de marché 2. Etude de faisabilité 3. Montage 4. Développement 5. Construction 9 mois 12-18 mois 1. Développement en propre (Etudes / Permis de Construire / Appel d offre constructeur) 2. Vente en l Etat Futur d Achèvement (VEFA) ou CPI (Contrat de Promotion Immobilière) via un promoteur 3. Bail en l Etat Futur d Achèvement (BEFA) via un promoteur / investisseur Distinction murs (bâtiment et mobilier fixe) et FF&E (mobilier non fixe) Promoteur, architecte, agents de la FPT, bureaux d études Entreprise générale, architecte, bureaux d études
Contenu Interlocuteurs 1. Etude de marché 2. Etude de faisabilité 3. Montage 4. Développement 5. Construction 6. Exploitation Préouverture Accueil, réservation, maintenance, etc. Equipes opérationnelles
1. Etude de marché Exemple Projet Prague Cœur de la zone d affaires de Karlin/ parc d hôtels dense 4-5*/ commerces proches/ bonne accessibilité (route, métro) 2. Etude de faisabilité 3. Montage 4. Développement 5. Construction 6. Exploitation Programmation (2*, 160 chambres) Contraintes réglementaires (taille de la chambre, obligation de 30 parkings en sous-sol) Contraintes du site (plan inondation, nappe d eau souterraine) Contraintes de marché (développement en période de crise, nouveau marché Europe centrale, banques frileuses) Difficulté à identifier des investisseurs Long tour de table avec les banques sur les conditions de financements (importance de la santé financière de l investisseur) Financement en crédit-bail (pour schématiser: sous-traitance du prêt) Terrain acheté en propre à un particulier (achat à l obtention du 1 er niveau de PC) par B&B/banque Développement en CPI (honoraires + construction) par le promoteur Cahier des Charges techniques et types de finitions de B&B à respecter par le promoteur (HVAC, isolation acoustique, plomberie, etc.) Garantie Financière d Achèvement (garantie coût global et délais) Loyer fixe (calculé à la chambre) ou variable (% du CA par exemple) Loyer triple net (tout à la charge de l exploitant)