DIAGNOSTIC TERRITORIAL des marchés locaux de l habitat Département des Pyrénées-Atlantiques Septembre 2010
2 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
sommaire PRÉAMBULE PARTIE 1 - ELEMENTS DE CONNAISSANCE TERRITORIALE ET TENDANCES RÉCENTES 1 UN DÉPARTEMENT ATTRACTIF MAIS AUX DYNAMIQUES TRÈS CONTRASTÉES 2 UNE TYPOLOGIE DES PARCS QUI CONTRIBUE A UNE SOCIOLOGIE DIFFÉRENCIÉE DES TERRITOIRES PARTIE 2 - FONCTIONNEMENT DES MARCHES LOCAUX DE L HABITAT 1 UN MARCHE DE LA CONSTRUCTION DYNAMIQUE PORTE PAR L INDIVIDUEL 2 L ACTIVITÉ DES DIFFÉRENTS SEGMENTS DE MARCHES 3 UNE AMÉLIORATION DU PARC, DES SITUATIONS D HABITAT DÉGRADÉES QUI PERDURENT PARTIE 3 - ATTENTES ET BESOINS EN MATIERE DE LOGEMENT 1 UN MARCHÉ LOCAL QUI NE RÉPOND TOUJOURS PAS AUX BESOINS DES MÉNAGES 2 UN PARC HLM INSUFFISANT, UNE CLIENTÈLE CAPTIVE 3 CONSÉQUENCES DE L INADÉQUATION OFFRE / DEMANDE SUR LE DÉPARTEMENT CONCLUSION ANNEXES Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 3
4 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
PREAMBULE Le Conseil général des Pyrénées Atlantiques bénéficie actuellement, et jusqu à fin 2010, de la délégation des aides à la pierre. La question du renouvellement de la délégation des aides à la pierre crée une opportunité pour la collectivité d interroger l ensemble de son intervention. Ce présent rapport vise à apporter des éléments de compréhension globale sur l occupation actuelle du département ainsi que des différents territoires qui le composent. Il propose une analyse des tendances récentes qui impactent directement ou indirectement les besoins en logements des habitants. Dans ce cadre, le Conseil général a missionné l Agence d Urbanisme Atlantique & Pyrénées pour réaliser un diagnostic portant sur le fonctionnement du marché local de l habitat sur l ensemble du territoire, ainsi que sur les conditions d habitat des ménages. La Rochelle Paris POITOU- CHARENTES Angoulême Limoges LIMOUSIN FRANCE Périgueux Bilbao Barcelone Saragosse Madrid ESPAGNE Bordeaux Toulouse Bordeaux Gironde AQUITAINE Dordogne Lot-et- Garonne Agen Bilbao Océan Atlantique Bayonne Irun San Sebastian Landes Dax Pyrénées- Atlantiques Mont-de- Marsan Pau Tarbes MIDI- PYRÉNÉES Toulouse Montauban Vitoria Source : Fonds topographiques en provenance de GISCO Pamplona 0 50 km Agence d Urbanisme Atlantique & Pyrénées Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 5
LES EPCI Sud Pays Basque BAB Nive-Adour Errobi Pays d'hasparren Pays de Bidache Amikuze Salies-de-Béarn Sauveterre de-béarn Canton d'orthez Lagor Canton de Navarrenx Arthez de Béarn Lacq Monein Canton d'arzacq Miey de Béarn Luy de Béarn Thèze Pau-Pyrénées Canton de Garlin Canton de Lembeye en Vic-Bilh Luys-Gabas-Souye et Lées Vic- Montaner Iholdi-Oztibarre Josbaig Gave et Coteaux Ousse Gabas Garazi - Baigorri Soule-Xiberoa Piémont Oloronais Vath Vielha Vallée du Barétous Vallée d'ossau Vallée d'aspe Limite d'epci Zonages B1 B2 C 0 10 20 km Source : Ministère de l'intérieur, BANATIC, 2010 Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2010 6 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
Partie 1 ÉLÉMENTS DE CONNAISSANCE TERRITORIALE ET TENDANCES RÉCENTES 1. Un d é p a r t e m e n t a t t r a c t i f m a i s a u x dy n a m i q u e s tr è s co n t r a s t é e s 2. Un e t y p o l o g i e d e s p a r c s q u i c o n t r i b u e a u n e s o c i o l o g i e d i f f é r e n c i é e de s te r r i t o i r e s Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 7
1. Un d é p a r t e m e n t a t t r a c t i f m a i s a u x dynamiques très contrastées 1.1. Un dynamisme démographique, moteur de nouveaux besoins en logement Avec 647 000 habitants en 2008 (1), le département des Pyrénées Atlantiques représente un cinquième de la population régionale. Parmi les 547 communes qui structurent le département, seules 10 d entre elles ont plus de 10 000 habitants et 80 % ont moins de 1 000 habitants. Les deux agglomérations concentrent environ 40 % de la population totale, et les écarts de densités observés sur le département sont, de ce fait, extrêmement variables (2 habitants/km² dans les vallées pyrénéennes contre 2 900 habitants/km² en zone urbaine). Cette coexistence de fortes et faibles densités se renforce, accentuant ainsi les disparités territoriales : en 2006, 3 habitants sur 4 habitent dans un espace à dominante urbaine (espaces qui ne représentent que 30 % du territoire) alors qu une commune sur quatre est concernée par la baisse régulière et continue de sa population. Un e a t t r a c t i v i t é p o r t é e p a r l a r r i v é e d e n o u v e a u x m é n a g e s e t c o n c e n t r é e s u r l e s territoires urbains Depuis les années 1970, le territoire connait une attractivité importante et continue (+ 5 300 nouveaux habitants par an, soit l équivalent de la commune d Ustaritz), qui lui assure une croissance démographique positive (+ 0,9 % par an). Cette attractivité, particulièrement importante sur les deux agglomérations (47 % des nouveaux habitants viennent s y installer), se diffuse largement sur les secteurs périurbains. Un d é p a r t e m e n t q u i a t t i r e d e s p e r s o n n e s s e u l e s, a y a n t u n e m p l o i, l o c a t a i r e s d u n appartement dans le parc prive... Le département des Pyrénées Atlantiques attire principalement des ménages d une personne (49%) ou en couples (40 %), actifs (42 %) qui habitent en dehors des départements limitrophes (62 % d entre eux résidaient hors Aquitaine et Midi-Pyrénées). Ces nouveaux arrivants arrivent principalement dans le parc locatif privé (1 sur 2). La part des ménages retraités qui arrivent sur le département (15 %), en tant que propriétaires occupants sur la côté basque, en particulier l Ile de France, est relativement conséquente : 36 % de ces derniers... d e s é t u d i a n t s e t d e s c o u p l e s b i-a c t i f s, q u i p a r t e n t s i n s t a l l e r d a n s l e s r é g i o n s limitrophes Environ un peu plus de la moitié des ménages qui quitte le département va s installer à proximité immédiate (56 % vont s installer en Aquitaine et en Midi-Pyrénées). Ce sont avant tout des personnes seules, jeunes et actives (23 %) et des étudiants (15 %). Il est probable que l offre d enseignements plus complète ainsi que les bassins d emploi plus dynamiques (Bordeaux, Toulouse..) attirent ces populations. La part des jeunes couples avec enfants, actifs, qui quittent les Pyrénées Atlantiques, concerne un ménage sur cinq. Les agglomérations assurent donc un rôle prépondérant dans l accueil de ces nouveaux ménages, du fait de la diversité des formes d habitat qu elles rassemblent, qui permet d assurer un parcours résidentiel traditionnel complet pour un ménage. Ces emménagés sont principalement des personnes seules (41 %) et le poids des familles monoparentales est également important (10 %). 1- Source : Insee, 2007. 8 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
département attractif mais aux dynamiques très contrastées 1.1 SOLDE DÉMOGRAPHIQUE ENTRE 1999 ET 2006 Anglet Biarritz Orthez St-Pierred'Irube St-Jeande-Luz Hendaye Bidache Salies-deBéarn La BastideHasparren Clairence Ustaritz Garlin ArzacqArraziguet Bayonne Arthez-deBéarn Thèze Lembeye Sauveterrede-Béarn St-Pée-s/Nivelle Lagor Espelette Lescar Navarrenx Monein Pau Montaner Morlaàs Un St-Palais Billère Iholdy Jurançon MauléonLicharre St-Etiennede-Baigorry Lasseube OloronSte-Marie St-Jean-Piedde-Port Aramits Arudy Arette Evolution de la population en nombre d'habitants Pontacq Nay TardetsSorholus Taux de variation (en %) Accous 25 à 44 4 000 Laruns 15 à 25 2 000 2 à 15 400-2 à 2-15 à -2-38 à -15 0 Source : INSEE-RP99, EAR 2006 ; IGN-Géofla 10 20 km PART DE LA CAPP ET DE LA CABAB DANS LA CROISSANCE DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2010 1999-2006 9,1 % PART DE LA CAPP ET DE LA CABAB DANS LA CROISSANCE 1990-1999 DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES 69,3 % 21,6% 16,6% 64,8% 18 PART DE LA CAPP ET DE LA CABAB DANS LA CROISSANCE DES PYRENEES ATLANTIQUES 17,7% 17 1982-1990 1975-1982 1999-2006 9,1 % 69,3 % 21,6% 1990-1999 16,6% 18 64,8% 1982-1990 17,7% 17 64,8% 1975-1982 1968-1975 9,7% 1962-1968 28,9% 69,9% 20,4% 19,6 % 23,6% 56,8% 28,9% 14,3% 56,8% Communauté d'agglomération Pau-Pyrénées 23,6% 56,8% 9,7% Communauté d'agglomération Bayonne-Anglet-Biarritz 69,9% 20,4% 19,6 % 1962-1968 1968-1975 64,8% Reste du département 14,3% 56,8% Communauté d'agglomération Bayonne-Anglet-Biarritz Communauté d'agglomération Pau-Pyrénées Reste du département Total espace a dominance urbaine Pôles urbains Variation annuelle 1999-2006 (en habitants par an) Taux de variation annuel 1999-2006 Population 2006 Part de la population Part de la superficie 484 696 76% 4 354 0,9% 30% densité (habitants au km²) 212 409 553 64% 3 337 0,8% 12% 459 dont villes centres 213 921 34% 1 240 0,6% 3% 1039 dont banlieues 195 632 31% 2 097 1,1% 9% 285 75 143 12% 1 017 1,4% 18% 54 152 153 24% 908 0,6% 70% 28 636 849 100% 5 262 0,9% 100% 84 Périurbain (communes monopolarisées) Total espace a dominance rurale Total département Source: Insee, RP 2006 Diagnostic territorial des marchés de l habitat -9
De s mobilités r é s i d e n t i e l l e s i m p o r t a n t e s a u sein du département La mobilité des ménages observée à l intérieur du département est importante : 1 ménage sur 5 a changé de logements au cours des 6 dernières années. D ici les 15 prochaines années, la moitié des ménages du département pourrait, de ce fait, avoir bougé. L amplitude de ces mouvements et les conséquences sur l évolution des parcs doivent être mesurées et prises en compte dans l analyse de l offre au regard des besoins à satisfaire. La mobilité des ménages, qui est fonction de leur âge et de leur statut d occupation, croît avec l importance du parc locatif : ce parc assure une fonction d ajustement de la demande et le turn over y est relativement important (40% des emménagés récents vont s installer dans ce parc). Les petits ménages, plus mobiles du fait de leur profil et leur situation financière, représentent environ 40% des mouvements internes, contre moins de 10% pour les grandes familles : leur structure familiale peut expliquer une plus grande stabilité dans le logement qu ils occupent (propriétaire d un grand logement ou locataire d un bien suffisamment rare pour ne pas créer de mobilités importantes). L ensemble des aires urbaines connait une forte mobilité interne: 52% des nouveaux ménages habitait déjà sur ce secteur. La part des couples bi-actifs, avec enfants concerne environ 20% des flux: ces ménages se sont peut être agrandis durant ces dernières années, et l évolution de la structure familiale a provoqué un souhait de changement de taille de logement. ces ménages sont à l origine du mouvement important observé entre coeur d agglomération et périphérie. A l inverse, cette mobilité est d autant plus faible que le taux de propriétaire est élevé. 75% des ménages qui n ont pas changé de logement sont propriétaires (dont 65% d une maison). Ces secteurs ne voient leur mobilité résidentielle s intensifier que du fait de l augmentation de leur parc. Les territoire ruraux connaissent une arrivée massive de ménages locaux (80%), principalement en couples (62%) et ayant un emploi (42%), d origine urbaine. CE QU IL FAUT RETENIR + 5 260 personnes supplémentaires par an depuis 1999, du fait de l attractivité du département Une diffusion géographique du phénomène urbain sur l ensemble des bassins de vie, sans logique apparente ni territoires réellement identifiés; des territoires ruraux au déclin démographique qui se confirme. 3 habitants sur 4 habitent dans un espace à dominante urbaine 1 ménage sur 5 a changé de logement en 6 ans: d ici les 15 prochaines années, la moitié de la population du département pourrait avoir bougé. ENJEUX Assurer une équité territoriale demain sur le territoire? Préserver l identité des territoires ruraux face à la périurbanisation croissante Quelles capacités des territoires à soutenir leur développement, en particulier sur le littoral Basque? 10 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
Sud Pays Basque BAB PART DE LA POPULATION EN 2006 QUI N'HABITAIT PAS L'EPCI EN 2001 Canton de Garlin Canton d'orthez Arthez de Béarn Pays de Canton d'arzacq Nive-Adour Bidache Salies-de-Béarn Thèze Canton de Lembeye Lagor en Vic-Bilh Sauveterre de-béarn Lacq Errobi Miey Luy Pays d'hasparren de de Amikuze Béarn Béarn Luys-Gabas-Souye et Lées Canton de Navarrenx Pau-Pyrénées Monein 1.1 Vic- Montaner Un département attractif mais aux dynamiques très contrastées Iholdi-Oztibarre Josbaig Gave et Coteaux Ousse Gabas Garazi - Baigorri Soule-Xiberoa Piémont Oloronais Vath Vielha Vallée du Barétous Vallée d'ossau Part des nouveaux arrivants (%) Vallée d'aspe 25-30 20-25 15-20 moyenne départementale : 19% moins de 15 Source : INSEE, RP 2006 ; IGN-Géofla ; Ministère de l'intérieur, BANATIC, 2010 0 10 20 km Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2010 LES MIGRANTS SELON LE STATUT D'OCCUPATION LES MIGRANTS SELON LE TYPE D'ACTIVITÉ Sortants Entrants 5% 36% 5% 12% 50% 13% 5% 22% 11% 41% Propriétaire d'une maison Propriétaire d'un appartement Locataire d'un logement dans le privé Locataire d'un logement HLM Autres Sortants Entrants 23% 16% 34% 28% 23% 8% 16% 10% 5% 15% 7% 15% Un actif Double actifs Retraités Etudiants Chômeurs Autres STRUCTURE PAR ÂGE DES MIGRANTS LES MIGRANTS SELON LE TYPE DE MÉNAGE 0,2 0,18 0,16 0,14 0,12 0,1 0,08 0,06 0,04 0,02 0 5-9 10-14 Population totale Sorties Entrées 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85-89 90-94 95-99 100 et plus Sortants 5% 20% Entrants 4% 24% Couple sans enfant 40% 49% 26% 20% Couple avec enfants Famille monoparentale Âge 6% Personnes seules Autres 5% Source: Insee, RP 2006 Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 11
1.2 Le dynamisme économique du département, source de besoins en logement Le produit intérieur brut (PIB) du département le place au 33ème rang des départements de métropole (1). Cette richesse est principalement portée par l activité du secteur tertiaire (74 %), puis l industrie (16 %), la construction (7 %) et l agriculture (3 %). L importance relative du tertiaire et de l industrie justifie une proportion de cadres et professions intellectuelles supérieurs proche de celle de la région (6,1 %), en nette progression depuis 1999. Le salaire moyen est de ce fait, plus élevé que dans les départements ruraux et légèrement supérieur à celui de la région : la moitié de la population vit dans un ménage qui déclare un revenu fiscal supérieur à 17 700 (contre 17 300 pour l Aquitaine, et 17 500 pour la France Métropôle). Ainsi, en 2007, le département comptait environ 260 000 emplois, dont 87 % d emplois salariés. Sur la période 1999-2006, l emploi a connu une nette progression de (+ 31 000) qui s explique en partie par la progression de l emploi salarié (+15,5 %). Toutefois, le territoire subit un ralentissement de l activité depuis 2008 qui se traduit par une érosion de l emploi : le chômage repart à la hausse pour atteindre 8,1 % début 2009. Le secteur touristique génère, quant à lui, 6,6 % de l emploi salarié. Cette spécificité du département, en particulier de la côte basque et des secteurs de montagne (les résidences secondaires représentent en moyenne 18 % du parc total sur ces secteurs et elles ont connu une augmentation de +21% sur la dernière décennie, soit + 7 550 logements) crée des besoins en logement (ressources précaires et peu élevées pour les travailleurs saisonniers) et renforcent les tensions observées sur le marché du logement dans ces secteurs. Les chefs-lieux de canton et les pôles industriels offrent également une activité économique et se services de proximité qui leur permet de jouer un rôle de relais avec les territoires plus ruraux; les zones rurales sont caractérisées par une activité liée à l agriculture ou au tourisme qui favorise l installation des ménages, actifs, à proximité des lieux de travail. Un d é p a r t e m e n t r i c h e, q u i c a c h e d e s s i t u a t i o n s p r é c a i r e s i m p o r t a n t e s Si le département des Pyrénées Atlantiques reste relativement riche (le revenu moyen par UC en 2006 est de 17 000 par an, contre 16 700 en Aquitaine et 16 900 pour la FM), les disparités sur l ensemble du département mais également au sein d une même commune sont importantes. Les ménages au pouvoir d achat le plus important se concentrent sur les territoires rétro-littoraux basques, ainsi que sur les communes proches de Pau (19 communes sur 21 les plus riches du département). Les secteurs de Saint-Palais, Oloron et Orthez sont caractérisés par une occupation de ménages aux revenus modestes, voire très modestes. Les écarts entre les plus aisés (10% les plus riches) et les plus modestes (10 % les plus pauvres) se sont fortement accentués entre 2000 et 2007 (+150 pour les premiers, + 600 pour les second ). De u x p ô l e s q u i c o n c e n t r e n t e m p l o i s, s e r v i c e s et équipements Les agglomérations pèsent fortement sur l attractivité économique du territoire, puisqu elles regroupent la moitié des emplois du département. Les services et équipements majeurs du département y sont également regroupés, ce qui leur assure un rayonnement qui va au-delà des simples limites administratives, mais qui accentue également le déséquilibre d offres et de services au sein du département. 1-16 milliards d euros courant en 2005 12 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
Hendaye St-Jeande-Luz PART DES ACTIFS OCCUPÉS TRAVAILLANT DANS LEUR COMMUNE DE RÉSIDENCE EN 2006 Biarritz St-Pierred'Irube St-Pée-s/- Nivelle Anglet Bayonne Ustaritz Espelette Hasparren La Bastide- Clairence Bidache St-Palais Sauveterrede-Béarn Salies-de- Béarn Orthez Navarrenx Lagor Arthez-de- Béarn Monein Arzacq- Arraziguet Lescar Thèze Pau Garlin Morlaàs Lembeye 1.2 Montaner Un département attractif mais aux dynamiques très contrastées Iholdy Billère Jurançon St-Etiennede-Baigorry St-Jean-Piedde-Port Mauléon- Licharre Oloron- Ste-Marie Lasseube Nay Pontacq Tardets- Sorholus Aramits Arette Arudy Part des actifs occupés (%) 50-100 37-50 25-37 15-25 0-15 Accous Laruns 0 10 20 km Source : INSEE, RP 2006 ; IGN-Géofla Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2010 REVENUS MÉDIANS PAR UNITÉ DE CONSOMMATION EN 2006 Biarritz Anglet Bayonne Arzacq- Arraziguet Garlin Hendaye St-Jeande-Luz St-Pierred'Irube St-Pée-s/- Nivelle Ustaritz Hasparren La Bastide- Clairence Bidache Sauveterrede-Béarn Salies-de- Béarn Orthez Lagor Arthez-de- Béarn Thèze Lembeye Espelette St-Palais Navarrenx Monein Lescar Pau Morlaàs Montaner Iholdy Billère Jurançon St-Etiennede-Baigorry St-Jean-Piedde-Port Mauléon- Licharre Oloron- Ste-Marie Lasseube Nay Pontacq Tardets- Sorholus Aramits Arette Arudy Revenus médians par unité de consommation (en euros) 19 500-25 870 17 500-19 500 16 392-17 500 14 500-16 392 8 740-14 500 pas de donnée Accous Laruns Source : INSEE-DGI, Revenus fiscaux des ménages ; IGN-Géofla 0 10 20 km Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2010 Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 13
Un e d e s s e r t e d u t e r r i t o i r e t r è s i n é g a l e, d e s d é p l a c e m e n t s q u a s i e x c l u s i f s e n v o i t u r e Le département, qui se situe au cœur des échanges européens, reste cependant relativement enfermé, par la chaine des Pyrénées et l océan atlantique. Deux axes de communication majeurs (A63 et A64) le traversent et desservent les deux pôles principaux que sont les agglomérations. Les infrastructures routières et ferroviaires, ainsi que les deux aéroports (Biarritz-Anglet-Bayonne et Pau Pyrénées) lui assurent une liaison régulière avec l Espagne et Paris. A l intérieur du territoire, le réseau de transports urbains n est présent que sur les deux agglomérations, et les autres territoires restent peu desservis en transport collectif. Les deux principaux pôles du département, qui sont confrontées à des tendances économiques, urbaines et sociétales lourdes, contribuent à renforcer le poids des déplacements automobiles dans la mobilité quotidienne des habitants : allongement des distances, multiplications des motifs, dispersion de l habitat et des activités, amélioration continue de l offre routière, etc les pratiques de déplacement sur le département. En parallèle, le logement est devenu le 1er poste de dépenses dans le budget des ménages (27% en moyenne pour le logement et les charges directes, 40 % en intégrant le budget pour les transports quotidien). La corrélation entre contraintes d habiter/revenus modestes et augmentations des charges fixes est actuellement démontrée : ainsi, les charges fixes sont maximales pour les ménages à revenus modestes et moyens, qui sont contraints d habiter les communes les plus excentrées des aires urbaines. La qualité de la desserte en transport d un territoire fait cependant partie de l un des critères forts d attractivité résidentielle. La question des déplacements soulève la question de l étalement urbain et du modèle urbain souhaité, tant au niveau des déplacements que de l espace. L évolution des modes de vie, la généralisation de l accès à l automobile (87 % des ménages sont dotés d un équipement automobile, et 40 % des ménages sont doublement dotés) et les choix résidentiels, contraints ou volontaires, ont profondément modifié CE QU IL FAUT RETENIR 50% des emplois du département concentrés sur les deux agglomérations et leurs aires urbaines Une desserte du territoire inégale, des ménages modestes contraints d habiter de plus en plus loin et dont les charges fixes augmentent considérablement L intégration urbaine (forme de l habitat, occupation sociale) et la localisation du logement sont des éléments indissociables du «produit» logement dans le choix des ménages Une corrélation préoccupante entre ménages modestes, habitant dans des secteurs reculés et non desservis par des transports collectifs, et sans autre moyen de se déplacer et d accéder aux services, équipements. ENJEUX Intégrer la problématique logement, le niveau d équipement (commerces, services de proximité, écoles, transports collectif), la qualité urbaine et la rationalisation et limitation des déplacements 14 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
LES INFRASTRUCTURES DU DÉPARTEMENT 4 D9 D8 10 7 D817 A6 4 Orthez D9 45 D D10 Camboles-Bains D9 18 Sévignacq 47 D936 Hasparren Hendaye Lembeye D9 3 A6 11 33 D932 D1 D9 Sauveterrede-Béarn St-Martind'Arberoue D 3 94 St-Palais Sare Navarrenx Ainhoa Pau D2 Un Biarritz St-Jeande-Luz N1 34 Bayonne Anglet A64 D9 33 D81 7 38 D9 MauléonLicharre Ossès Lasseube Bordes N1 34 St-Etiennede-Baigorry OloronSte-Marie Pontacq Nay TardetsSorholus 18 D9 4 N13 D93 Autoroute Double voie Route départementale principale Route secondaire Voie ferrée Lignes interurbaines 0 Source : CG 64 ; IGN-Géofla ; IGN-BD Topo 10 4 Laruns 20 km Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2010 LES MÉNAGES SANS VOITURE EN 2006 Biarritz St-Jeande-Luz Orthez St-Pierred'Irube Bidache Salies-deBéarn La BastideClairence Ustaritz Arthez-deBéarn Thèze Lembeye Sauveterrede-Béarn Hasparren Hendaye Garlin ArzacqArraziguet Anglet Bayonne St-Pée-s/Nivelle Lagor Espelette Navarrenx St-Palais Lescar Monein Morlaàs Montaner Pau Billère Iholdy Jurançon MauléonLicharre St-Etiennede-Baigorry Lasseube St-JeanPied-de-Port OloronSte-Marie TardetsSorholus Nay Pontacq Aramits Arudy Arette Accous Laruns Part des ménages sans voiture dans le total des ménages (%) plus de 13,4 10-13,4 5-10 département : 13,4% 0-5 Source : INSEE 2006 ; IGN-Géofla 0 10 20 km Diagnostic territorial des marchés de l habitat département attractif mais aux dynamiques très contrastées 1.2 Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2010-15
1.3. Un etalement urbain préoccupant Cette croissance démographique s est traduite dans l espace par un étalement urbain sur l ensemble des territoires : la construction en périphérie s est principalement axée sur une offre uniforme de maisons individuelles en lotissement et à l accession à la propriété avec terrain. Ce mouvement d urbanisation et de construction de grande ampleur s explique par la conjonction de plusieurs éléments : l aspiration individuelle à la villa d une grande partie des ménages (61 % des ménages sont propriétaires sur le département) (1), les modes de financement nationaux et locaux, mis en œuvre et qui ont favorisé le logement neuf (notamment le Prêt à Taux Zéro, le PASS- FONCIER, le PSLA.) l orientation des documents d urbanisme en faveur de la construction en lotissement, une pression foncière qui contraint à construire et à s installer de plus en plus loin. Cet éloignement semble avoir été nécessaire pour ces nouveaux arrivants en quête de foncier à un prix abordable. Les communes périurbaines se sont ainsi développées sur la base d initiatives essentiellement privées, au gré des opportunités foncières. 1 - Accéder à la propriété correspond à une aspiration prioritaire des ménages. Un sondage réalisé en 2009 par Ipsos montre que 7 français sur 10 se déclarent intéressés par la possibilité de devenir propriétaire, malgré le contexte socio-économique actuel difficile. Le paysage aujourd hui est devenu une juxtaposition de bâti, sous forme essentiellement de maison individuelles ou groupées (lotissement), qui s est accompagné d une consommation foncière forte en raison de la taille des parcelles qui ne diminue pas, souvent en lien avec les obligations de l assainissement individuel dans les communes rurales. Entre 1990 et 1999, la consommation foncière liée à de l habitat a représenté 76 % de la consommation totale sur le département, et cette dernière a augmenté entre 2000 et 2009, pour atteindre 82 % (entre 2004 et 2008, 96 % des ventes de terrains l ont été pour la construction de maisons individuelles). Ainsi, durant ces dix dernières années, ce ne sont pas moins de 4 500 ha de terres agricoles et forêt, qui ont été utilisées pour de la construction de logements, soit l équivalent de la commune d Orthez. Cette forme de développement se traduit dans l espace par une diffusion importante du marché de l habitat. Dans un même temps, on observe une dépréciation de l environnement naturel, des conflits d usage entre urbanisme et espaces agricoles et des coûts de gestion conséquents pour les collectivités (VRD, équipements,..). La ruralité, les identités villageoises et la qualité de vie recherchée par les ménages s en retrouvent affaiblies. Les modalités actuelles de production de logement, si elles se prolongeaient, auraient un impact négatif en terme de développement durable sous ses dimensions sociales, économiques et environnementales. CE QU IL FAUT RETENIR Une consommation foncière portée pour 82 % par de l habitat, en particulier individuel Des constructions de plus en plus éloignées ont des impacts environnementaux conséquents Une culture locale de la construction (sur grande parcelle) qui limite la densification mais des communes qui ne pourront envisager leur développement à venir qu essentiellement sous forme de renouvellement urbain ENJEUX Anticipation de la politique foncière afin d avoir une stratégie d aménagement pertinente Favoriser une qualité de l habitat et une insertion urbaine pour promouvoir un développement durable Veiller à une cohérence des politiques Habitat au sein des territoires, en particulier sur les deux agglomérations délégataires 16 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
LA CONSOMMATION FONCIÈRE DÉDIÉE À L'HABITAT ENTRE 2000 ET 2008 (logements individuels et collectifs) Canton de Garlin 1.3 Un département attractif mais aux dynamiques très contrastées BAB Nive-Adour Pays de Bidache Salies-de-Béarn Canton d'orthez Arthez de Béarn Canton d'arzacq Thèze Sud Pays Basque Errobi Pays d'hasparren Amikuze Sauveterre de-béarn Canton de Navarrenx Lagor Monein Lacq Miey de Béarn Canton de Lembeye en Vic-Bilh Luy de Béarn Luys-Gabas-Souye Vicet Lées Montaner Pau-Pyrénées Iholdi-Oztibarre Josbaig Gave et Coteaux Ousse Gabas Garazi - Baigorri Soule-Xiberoa Piémont Oloronais Vath Vielha Vallée du Barétous Vallée d'ossau Nombre de logements par hectare (euros) 20-40 12-20 7,5-12 3-7,5 moins de 3 Communes hors EPCI Vallée d'aspe 0 10 20 km Source : MAJIC Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2010 Le poids du logement et les navettes domicile-travail dans le budget d un ménage de 4 personnes Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 17
1.4. Des évolutions sociétales qui induisent de nouveaux besoins en logement De s m é n a g e s d e p l u s e n p l u s p e t i t s e t n o m b r e u x Le dynamisme démographique observé dans le département s est traduit sur la dernière décennie par une croissance deux fois plus importante du nombre de ménages (+ 1,65 % par an, soit + 4 670 ménages supplémentaires par an). Cette diminution de la taille moyenne des ménages (2,7 en 1999 contre 2,2 en 2006) est directement liée à l évolution des structures familiales et démographiques (divorces, séparation de couples, départ des enfants plus tard, diminution de la fécondité, allongement de la durée de vie). Ainsi, au cours de cette période, 36 700 ménages d une personne se sont constitués tandis que les familles de 4 personnes et plus ont diminué de 3 400. Plus d un ménage sur deux vit désormais seul dans les cœurs d agglomération ainsi que dans certaines communes rurales. Cette tendance, qui va se poursuivre en s atténuant, va de fait, nécessiter plus de logements à population égale. Un e a u g m e n t a t i o n i m p o r t a n t e e t c o n t i n u e d e s p e r s o n n e s d e 75 a n s e t + 1 personne sur 4 a plus de 60 ans en 2006 (contre 21 % pour la France), soit 163 300 personnes. Bien que les personnes de 60-75 ans restent majoritaires, les + de 75 ans ont augmenté plus rapidement (+ 1 200 personnes par an depuis 1999). logements à développer doit être menée dans une réflexion d aménagement du territoire, afin d éviter le confinement et l isolement de ces personnes, ainsi que les sites spécifiques aux «séniors», qui conduiraient à créer une ségrégation sociale. 1 p e r s o n n e s u r 5 a e n t r e 15 e t 30 a n s : d e s besoins en logement bon marche Le public «jeune», c est-à-dire les 15-30 ans représentent 107 000 personnes sur le département et 1 ménage sur 2 habite dans l une des deux agglomérations. Cette population est relativement hétérogène : les étudiants (57 %), les jeunes en formation, en recherche d emploi (7 % sont au chômage), en stage, en situation précaire (10 %), ou en situation d errance. Quels qu ils soient, ils éprouvent de nombreuses difficultés lors de la recherche d un logement, en raison du montant élevé des loyers, de leurs revenus inexistants ou précaires, de la frilosité des bailleurs face à ce public (incertitude sur la régularité des revenus et leur capacité à financer un logement) mais également de leur grande mobilité (durée d occupation courte, à moyen terme, besoin d un logement durable). Cette tendance au vieillissement de la population, qui est inéluctable, concerne l ensemble du département et en particulier les secteurs ruraux et les centres des principales villes (respectivement 11,6 % et 12,4 % des + de 75 ans du département). Ce phénomène interpelle directement les politiques Habitat à travers les questions de maintien dans le logement (adaptabilité et accessibilité du logement pour des personnes en perte d autonomie, équipements techniques, sécurité, ), d offre et de types de produits à développer (structures d accueil, petits logements à coût abordable, pour des ménages souvent fragilisés financièrement). De plus, les besoins et souhaits de ces ménages concernant leur logement sont multiples et l offre de 18 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
Hendaye St-Jeande-Luz Biarritz St-Pée-s/- Nivelle Anglet Bayonne Ustaritz St-Pierred'Irube Espelette Hasparren La Bastide- Clairence Bidache LES PERSONNES SEULES EN 2006 St-Palais Sauveterrede-Béarn Salies-de- Béarn Orthez Navarrenx Lagor Arthez-de- Béarn Monein Arzacq- Arraziguet Lescar Thèze Pau Garlin Morlaàs Lembeye 1.4 Montaner Un département attractif mais aux dynamiques très contrastées Iholdy Billère Jurançon St-Etiennede-Baigorry St-Jean-Piedde-Port Mauléon- Licharre Oloron- Ste-Marie Lasseube Nay Pontacq Tardets- Sorholus Aramits Arette Arudy Part des ménages d'une personne parmi le total des ménages (%) Accous Laruns 50-60 34-50 25-34 15-25 0-15 département : 34% 0 10 20 km Source : INSEE, EAR 2006 ; IGN-Géofla Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2010 ÉVOLUTION DU NOMBRE DE MÉNAGES (BASE 100) 240 RÉPARTITION DES MÉNAGES 220 200 180 5% 160 140 33% 120 100 1962 1972 1982 1992 2002 2012 Nombre de ménage Population RÉPARTITION DES MÉNAGES 5% VARIATION DES MÉNAGES SELON LA TAILLE ENTRE 1999 ET 2006 27% 27% 8% Ménage d'une Ménage mono Couple sans e Couple avec e Ménages de 5 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0-2000 -4000 + 18596 + 18138 + 1048 27% -631-2801 27% 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes et plus 33% 8% Ménage d'une personne Ménage monoparental Couple sans enfant Couple avec enfants Ménages de 5 personnes ou plus Source: Insee, RP 1999 et 2006 Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 19
2. Un e t y p o l o g i e d e s p a r c s q u i c o n t r i b u e à une sociologie différenciée des territoires De fait, leur accès au logement reste difficile, d autant plus que le marché du petit logement fait souvent l objet de concurrence entre tous ces différents publics (étudiants, jeunes travailleurs, célibataires ), et que ce parc reste cher (il faut compter environ 15 /m² pour un studio en moyenne sur le département, en 2009 dans le parc privé). A l échelle du département, le parc social est peu adapté (seulement 9% occupent ce parc, 8% des constructions neuves sont des petits logements, malgré une hausse de ce type de produit depuis 2008) et très concentré (90 % sur les deux principales aires urbaines). La situation devient particulièrement problématique dans certains territoires qui cumulent tension et étroitesse de ces marchés : 50 % de ce public vit sur l une des deux agglomérations. De ce fait, les jeunes occupent pour 85 % d entre eux le parc locatif privé. De s p a r c o u r s r é s i d e n t i e l s q u i s e c o m p l e x i f i e n t Le développement des divorces et des trajectoires résidentielles brisées induisent des besoins en logements individualisés et réversibles (depuis 1999, 3 500 nouvelles familles monoparentales se sont créées). Un parcours résidentiel peut désormais se traduire par l occupation d une dizaine de logements différents, pour un même ménage. Ces ménages recomposés souhaitent désormais des logements de taille plus importante, à coût abordable. Ces modifications sociétales associées aux besoins liés aux mobilités locales ou extra-locales impliquent une réflexion sur les modes d habiter et leurs traductions en termes de logements. CE QU IL FAUT RETENIR 1 ménage sur 3 est constitué d une personne Les + de 60 ans ont dépassé les moins de 20 ans et une augmentation conséquente des plus de 75ans De nouveaux besoins en logement induits par des parcours résidentiels qui se complexifient ENJEUX Des solutions logements à trouver pour des ménages de plus en plus petits et nombreux : une offre adaptée en prix, en taille, par la localisation et la solvabilisation des coûts d entrées. Une offre de logements à développer au sein d une réflexion urbaine plus large, afin de favoriser l implantation de cette offre nouvelle à proximité des services et commerces, critère majeur d intégration ou d exclusion des jeunes, personnes âgées, ménage en difficultés, en situation précaire. 20 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
2. Une typologie des parcs qui contribue à une sociologie différenciée des territoires Source : A URBA Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 21
Un e g é o g r a p h i e s o c i a l e d u d é p a r t e m e n t t r è s d i v e r s e Il existe une forte corrélation entre le profil des occupants (âge, taille des ménages) et les caractéristiques des parcs (date de construction, taille et statuts d occupation). Les logements locatifs privés de petites tailles, sont facteurs de rajeunissement et de mobilité, à l inverse de la propriété, qui induit plus structurellement une stabilité et un vieillissement des populations qui occupent ce parc. Ces corrélations sont plus ou moins infléchies selon les territoires et la place que ces parcs occupent dans le fonctionnement des marchés. Ainsi, sur le département, l analyse des profils d occupation des parcs de logements du département révèle une géographie sociale relativement disparate. Les cœurs urbains sont principalement caractérisés par une occupation importante de couples ou personnes seules, locataires pour 65 % d entre eux; le poids des petits logements collectifs et locatifs continue de s accroître sur ces territoires (70 % de logements collectifs, 90 % de l ensemble du parc locatif social, 1 logement sur 3 qui a 1 à 2 pièces), générant ainsi une occupation de plus en plus jeune et mobile. Les communes périurbaines accueillent essentiellement des familles, moyennes ou grandes, propriétaires de leur logement (environ 82 % de propriétaires occupants de maison individuelle en 2006). Enfin, les secteurs les plus ruraux sont caractérisés par une présence de famille de taille moyenne et de personne seule, propriétaires de leur logement pour 89 % d entre eux. La population est relativement vieillissante dans le parc ancien, et si les accédants sont globalement plus jeunes que dans les aires urbaines (jeunes actifs qui ne peuvent accéder à la propriété du fait de la pression immobilière et foncière forte), ils connaissent une même tendance au vieillissement en raison d un âge plus tardif à l accession sur le parc le plus récent. Le parc social est essentiellement privé ou communal. La spécialisation sociale des territoires s est accentuée considérablement au cours des dix dernières années sur l ensemble du département, renforçant de fait, les ségrégations spatiales (concentration d occupation précaire, de pauvreté, de richesse,.. ). CE QU IL FAUT RETENIR Une spécialisation de l offre selon les territoires induisant une ségrégation sociale qui s accentue : les agglomérations et communes urbaines offrent une diversité de logements qui permet une diversité de statut d occupation; les secteurs périurbains et ruraux ne permettent pas aux personnes qui «font la ville», qui y vivent et qui y travaillent de se loger. ENJEUX Envisager une répartition spatiale qui permettrait d orienter la production de logements pour l équilibre des territoires 22 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
Hendaye Urrugne Bidart Biarritz St-Pée-s/- Nivelle Anglet Bayonne St-Etiennede-Baigorry St-Pierred'Irube Ustaritz Espelette Camboles-Bains Hasparren St-Jeande-Luz TYPOLOGIE DES LOGEMENTS ET STATUT D'OCCUPATION La Bastide- Clairence Iholdy St-Jean-Pied-de-Port Bidache St-Palais Sauveterrede-Béarn Salies-de- Béarn Mauléon- Licharre Tardets- Sorholus Orthez Navarrenx Aramits Lagor Oloron- Ste-Marie Arthez-de- Béarn Lacq Mourenx Monein Lasseube Arzacq- Arraziguet Lescar Jurançon Gan Billère Thèze Pau Idron Garlin Morlaàs Nay 2. Lembeye Montaner Pontacq Une typologie des parcs qui contribue à une sociologie différenciée des territoires Arette Arudy Profil majoritaire des communes selon les variables "ménage" Accous Laruns Eaux- Bonnes 1 - Parc récent, grands logements, maisons, propriétaires 2 - Parc ancien, grands logements, maisons, propriétaires 3 - Parc ancien, logements de taille moyenne 4 - Parc ancien, petits logements, immeubles, locataires Source : INSEE, EAR 2006 ; IGN-Géofla 0 10 20 km Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2009 STATUT D'OCCUPATION EN FONCTION DE L'ÂGE DE LA PERSONNE DE RÉFÉRENCE Ensemble des ménages 2 20 38 22 18 Locataire du parc privé 7 38 33 11 11 Locataire du parc public 2 28 41 16 13 Propriétaire occupant 0,1 11 40 28 21 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 75 ans et plus de 60 à 75 ans de 40 à 60 ans de 25 à 40 ans moins de 25 ans Source: FILOCOM 2005 Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 23
24 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
Partie 2 FONCTIONNEMENT DES MARCHES LOCAUX DE L HABITAT 1 Un m a r c h e d e l a c o n s t r u c t i o n d y n a m i q u e po r t é pa r l in d i v i d u e l 2 L a c t i v i t é d e s d i f f é r e n t s s e g m e n t s d e ma r c h e s 3 Un e a m é l i o r a t i o n d u p a r c, d e s s i t u a t i o n s d ha b i t a t d é g r a d é e s q u i p e r d u r e n t Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 25
1. Un m a r c h é d e l a c o n s t r u c t i o n d y n a m i q u e porté par l individuel 5 000 l o g e m e n t s c o n s t r u i t s p a r a n, d o n t 1 sur 3 dans l une des deux agglomérations La construction de logements reste soutenue sur l ensemble du département, environ 5 000 logements sont produits chaque année depuis 2 000. Cette production suit une logique d attractivité des territoires et de besoins quantitatifs en logements: 30 % de ces constructions concernent les deux agglomérations (soit 15 % pour la CABAB et 15 % pour la CAPP), tandis que leur croissance démographique représente 31 % de celle du département. La zone littorale, composée de la CABAB et de la CCSPB, reste la zone la plus dynamique, ainsi que le secteur palois : ces deux pôles concentrent 47 % de la production totale soit plus de 23 000 logements entre 2000 et 2009. Ces secteurs sont également fortement marqués par la réalisation d opérations d investissement locatif défiscalisé, qui ont eu pour effet de déstabiliser le marché immobilier : la saturation sur le segment du marché des petits logements, allongement de la durée de relogement, logements vacants, augmentation des prix immobiliers.. Une progression de grands logements Entre 1999 et 2006, il s est produit 4 fois plus de grands logements (supérieur à 100 m²) que de petits logements (inférieur à 70 m²) sur le territoire, tandis que 36 700 nouveaux ménages d une ou deux personnes se sont créés. Il est probable que les ménages qui occupent de grands logements y restent lorsque leur taille diminue (départ des enfants, décès.. ) et que, de ce fait, ce parc reste peu disponible pour de nouveaux demandeurs. Dans ces conditions, seule la production neuve permet de satisfaire la demande des ménages. Un p a r c l o c a t i f p u b l i c q u i a u g m e n t e m a i s une part qui diminue Avec une augmentation de + 3,5 % sur la dernière décennie, le parc de logements sociaux comptabilise environ 30 000 logements en 2009, soit 10,7 % du parc total de résidences principales. Les logements publics sociaux représentent 74 % de ce parc social (environ 22 800 logements) mais leur part diminue face à la production conséquente sur l ensemble du territoire. CE QU IL FAUT RETENIR Un marché de la construction dynamique, qui s accompagne d une périurbanisation intense, du fait du développement important de l individuel (54 % de la construction totale) Des tendances lourdes, difficiles à inverser au cours des prochaines années, pour rétablir une diversité sociale et un équilibre géographique : le parc immobilier de 2030 sera composé à 90 % environ du parc existant d aujourd hui. ENJEUX Développer les capacités de construction actuelle pour retrouver une vraie marge de manœuvre qui puisse avoir un effet levier significatif sur un rééquilibrage des parcs 26 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
1. PART DE LA CONSTRUCTION NEUVE DE 2000 À 2009 RAPPORTÉE AU NOMBRE DE MÉNAGES DE LA COMMUNE EN 1999 Hendaye St-Jeande-Luz Biarritz St-Pée-s/- Nivelle Anglet Bayonne Ustaritz St-Pierred'Irube Espelette Hasparren La Bastide- Clairence Bidache Sauveterrede-Béarn Salies-de- Béarn Orthez Lagor Arthez-de- Béarn Arzacq- Arraziguet Thèze Garlin Lembeye Un marché de la construction dynamique porté par l individuel St-Palais Navarrenx Monein Lescar Pau Morlaàs Montaner Iholdy Billère Jurançon St-Etiennede-Baigorry St-Jean-Piedde-Port Mauléon- Licharre Oloron- Ste-Marie Lasseube Nay Pontacq Tardets- Sorholus Aramits Arette Arudy Part de la construction neuve de 2000 à 2009 rapportée au nombre de ménages de 1999 (%) Accous Laruns 4,8-17 2,8-4,8 1,8-2,8 1,2-1,8 0,1-1,2 0 10 20 km Source : INSEE-RP ; Sitadel ; IGN-Géofla Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2010 NOMBRE DE LOGEMENTS COMMENCÉS ENTRE 1990 ET 2009 VARIATION DES LOGEMENTS SELON LA TAILLE ENTRE 1999 ET 2006 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 Individuels purs Individuels groupés Collectifs Total 14000 12000 10000 8000 + 12 189 + 7 163 3 000 6000 + 4 715 + 4 905 2 000 4000 1 000 0 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2000 0 + 798 moins de 40 m 2 40-70 m² 70-100 m² 100-150 m² plus de 150 m² Source: DREAL, SITADEL 2 Source: INSEE, RP 2006 Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 27
2. L activité des différents segments de marchés 2.1. UN MARCHÉ DE L IMMOBILIER PORTÉ PAR L ANCIEN Le marché de l immobilier est dynamique, 35 000 ventes, tous biens confondus, ont été réalisées sur la période 2004-2008, soit environ 7 000 ventes par an. Les transactions ont augmenté jusqu en 2006 (7 650 ventes annuelles) avant de s effondrer en 2008 du fait de la crise immobilière à 5 550 ventes. Le marché de l immobilier est dominé par l ancien qui concentre 62 % des ventes et par les appartements (58 %) sur la période 2004-2008. Trois pôles dominent le marché de l immobilier : la CABAB concentre 20 % des ventes (7 00), la CAPP 26 % (9 100) et la CCSPB 14 % (4 900). Un m a r c h é d e s a p p a r t e m e n t s a n c i e n s l o c a l i s é s u r l e s p ô l e s u r b a i n s p r i n c i p a u x, e t l e s m i c r o m a r c h é s d e s s t a t i o n s p y r e n é e n n e s Ce marché, très dynamique et extrêmement localisé, représente 2500 ventes par an, essentiellement localisées dans la CAPP et sur le littoral basque (39 % des biens sont situés dans la CAPP, 35 % dans la CABAB et 16 % dans la CCSPB). Mais les ventes d appartements anciens représentent également plus de 40% du marché immobilier et foncier des vallées pyrénéennes. La surface moyenne des appartements est de 60,6 m² pour 2,7 pièces en moyenne. Un m a r c h é d e s m a i s o n s a n c i e n n e s p r é s e n t s u r l e n s e m b l e d u d é p a r t e m e n t Le marché de la maison ancienne est en volume un peu moins important que celui des appartements, mais il est en revanche présent dans l ensemble du territoire départemental. La hausse des prix entre 2004 et 2008 a été équivalente à celle des appartements anciens. Mais la crise immobilière a touché le territoire de manière contrastée : si la CABAB a connu une augmentation de +8 % du prix global des biens, ce dernier a perdu 14 % dans la CC du Piémont Oloronais. 88% des maisons vendues disposent d au moins 4 pièces (contre seulement 27 % des appartements). Ce marché a la particularité d être alimenté par les retraités (35 % des vendeurs). Quant aux acquéreurs, ils sont 68 % à résider déjà dans le département (41 % dans le même EPCI). Les 32 % restants sont issus du grand Sud-Ouest à 29 %, Franciliens à 21%, issus du reste de la France à 28 %, et étrangers pour 21% d entre eux. Les Britanniques recherchent le pays gascon (CC de Josbaig, Saliesde-Béarn, Sauveterre, Navarrenx, Vic-Montaner, où on peut penser à des implantations permanentes) ainsi que la vallée du Barétous. Les espagnols se localisent quant à eux dans le Sud Pays Basque et la vallée d Aspe. Les prix, en constante augmentation (+ 40 % entre 2004 et 2008, mais seulement 2 % en 2008), atteignent 2 740 /m² sur l ensemble du département avec des fortes disparités territoriales : 3 900 /m² dans la CCSPB, 3 320 /m² dans la CABAB pour seulement 1 906 dans la CAPP. Les acquéreurs sont généralement des ménages locaux : en moyenne la moitié réside déjà l EPCI. Mais un tiers des appartements vendus dans la CCSPB et la vallée du Barétous est capté par une clientèle espagnole. 28 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat
BAB Nive-Adour PRIX MOYEN DES MAISONS ANCIENNES Canton d'orthez Arthez de Béarn Pays de Canton d'arzacq Bidache Salies-de-Béarn Thèze Canton de Garlin 2.1 L activité des différents segments de marchés Sud Pays Basque Errobi Pays d'hasparren Amikuze Sauveterre de-béarn Canton de Navarrenx Lagor Monein Lacq Miey de Béarn Canton de Lembeye en Vic-Bilh Luy de Béarn Luys-Gabas-Souye Vicet Lées Montaner Pau-Pyrénées Iholdi-Oztibarre Josbaig Gave et Coteaux Ousse Gabas Garazi - Baigorri Soule-Xiberoa Piémont Oloronais Vath Vielha Vallée du Barétous Vallée d'ossau Prix moyen des maisons anciennes (euros) 300 000-375 000 225 000-300 000 198 000-225 000 150 000-198 000 moins de 150 000 moyenne département : 198 000 euros Evolution du prix des maisons anciennes entre 2004 et 2008 (%) 100 et plus 40-100 20-40 0-20 -20-0 Communes hors EPCI Vallée d'aspe 0 10 20 km Source : PERVAL, 2004-2008 Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées, 2010 ÉVOLUTION DU NOMBRE DE VENTES DANS LES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2004 2005 2006 2007 2008 Appartement ancien Appartement neuf Maison ancienne Maison neuve Terrain Source : Perval, 2004-2008 RÉPARTITION DES TRANSACTIONS SELON LES TERRITOIRES RÉPARTITION DES TRANSACTIONS SELON LE TYPE DE BIEN 27% 26% CAPP CABAB CC Sud Pays Basque 3% 17% 35% Appartement ancien CC Canton d'orthez Appartement neuf 3% 3% 3% 4% 14% 20% CC Errobi CC Piémont oloronais CC Vath Vielha Reste département Source : Perval 2004-2008 27% 18% Maison ancienne Maison neuve Terrain Source : Perval 2004-2008 Diagnostic territorial des marchés de l habitat - 29
2.2. LE MARCHÉ DU FONCIER ET DU NEUF Le m a r c h é d e s t e r r a i n s a b â t i r c o n c e r n e l e n s e m b l e d u d é p a r t e m e n t Un m a r c h é d e s m a i s o n s n e u v e s q u i r e s t e m a r g i n a l Avec un volume de transaction de 1 200 terrains/ an, le marché du foncier a connu une très forte croissance des prix (+ 105 % entre 2004 et 2008), le prix moyen évoluant de 29 à 60 /m², sans décroissance en 2008, excepté de manière localisée. Les prix des territoires du littoral, du rétro littoral basque et de la CAPP dépassent 100 /m², tandis que dans les espaces ruraux, les terrains peuvent être acquis pour moins de 25 /m². En 2008, le budget global d acquisition est de 95 000 même si les prix varient de 1 à 8 selon les territoires (213 633 en moyenne dans la CABAB). La surface moyenne, en baisse constante, s établit à 1 590 m² en 2008. Le m a r c h é d u c o l l e c t i f n e u f i m p o r t a n t m a i s extrêmement localisé Ce marché de petite taille (3 % des transactions), extrêmement disparate, où apparaissent à la fois de l investissement locatif, de l accession sociale et de l achat à vocation touristique ou secondaire est alimenté aussi bien par les particuliers et les professionnels. Il est concentré sur les espaces périurbains, ce qui explique un coût unitaire et une évolution des prix plus modérés. Les biens s y échangent à 259 400 en moyenne en 2008 pour des terrains associés de l ordre de 1 000 m², des prix inférieurs aux maisons anciennes, frais de notaires compris. Les T4 et T5 dominent le marché. Le m a r c h é d e l a r e l o c a t i o n s e s t a b i l i s e, m a i s l e p r i x a u m² a u g m e n t e Avec également 1 200 ventes par an en moyenne, ce marché, bien que concentré dans les trois pôles principaux (73% des ventes entre 2004 et 2008), s est diffusé dans l espace départemental (ces trois pôles représentaient 85% des ventes en 2004 et seulement 65% en 2007) et reflète l euphorie immobilière des années 2000, stimulée par les produits défiscalisés. A l échelle départementale, les prix ont grimpé de 35 % entre 2004 et 2008 pour s établir à 3 350 / m² en 2008 (3 087 /m² dans la CAPP, 3 519 /m² dans la CABAB et 4 180 /m² dans la CCSPB). Entre 2008 et 2009, les loyers (hors charges) semblent se stabiliser sur l ensemble du département (après une hausse de + 35 % sur les dix dernières années), excepté pour les T3, qui connaissent une baisse de prix. Parallèlement, le prix moyen au m² est passé de 9,62 /m² en 2008 à 9,98 /m² en 2009, soit +3,7 %. Le dynamisme du secteur palois se répercute par une hausse des prix moyens au m² mais qui reste inférieur au prix observés sur le littoral (respectivement 9,25 /m² contre 11,36 / m²). La moitié des appartements vendus n ont qu une ou deux pièces, confirmant ainsi la vocation de ce parc dédié soit à l investissement locatif, soit à l hébergement ou la résidence touristique. De surcroît, il est essentiellement tourné vers l extérieur du département. Seulement 43% des acquéreurs ont une adresse dans le département, et seulement 27% dans le même EPCI. Pourtant, le marché de la CABAB reste le plus local et a ainsi pu répondre à des besoins propres comme à une logique d investissement locatif, alors que celui de la CAPP, tout comme celui du reste du département, du fait de leur part d acquéreurs issus d autres régions françaises, se sont clairement orientés vers la défiscalisation de l investissement locatif. Quant à celui de la CCSPB, il est visiblement capté par une clientèle espagnole, vraisemblablement à des fins touristiques. 30 - Diagnostic territorial des marchés de l habitat