avant-propos 2012 restera marquée pour Harmonie Habitat par l impact du contexte économique dans son activité et par les mutations en cours du secteur du logement social. Par ailleurs, sur cette année, les évolutions structurelles du groupe Harmonie, actionnaire de référence, ont posé la question de l ancrage d Harmonie Habitat au sein du groupe. Les difficultés du contexte économique se traduisent par des éléments très concrets. D une part, les travaux et la mise en service des logements neufs ont été retardés par de trop nombreuses défaillances d entreprises du bâtiment. Tous les chantiers en cours (au nombre de 21 en 2012) de la société ont connu au moins un dépôt de bilan. Ils entrainent des retards parfois importants dans la réalisation des travaux et des surcoûts lors du transfert à de nouveaux opérateurs. Ainsi, des opérations significatives ont pris du retard sur cette année 2012, par exemple La Maison de retraite protestante ou les logements de l Agrion à la Chapelle sur Erdre qui seront livrés avec 6 mois de retard. Au-delà des perturbations sur la construction et la livraison, cela génère également un manque à gagner sur les loyers par rapport à la prévision. Le niveau des impayés de nos locataires est en constante augmentation depuis plusieurs trimestres. De plus en plus de familles ou de personnes seules ont des difficultés à respecter les échéances de loyers. Les équipes sont mobilisées pour accompagner au plus tôt ces ménages afin de ne pas se laisser se constituer des dettes ne permettant plus de trouver de solution. Malgré ces difficultés économiques, Harmonie Habitat ne met en œuvre que de façon très limitée la procédure finale d expulsion et ce, uniquement dans quelques cas extrêmes, avec une recherche de solution d hébergement pour éviter la mise à la rue. Il faut ici saluer le travail des administrateurs qui se mobilisent sur ces situations au sein de la Commission Vie Sociale de la société. Le secteur du logement social a continué ses mutations sur l année 2012. Le secteur est d abord marqué par la crise des Crédit Immobilier et leur probable disparition. L Union Sociale pour l Habitat sous l égide du nouveau Président Dumont mène des négociations avec le gouvernement pour maintenir les éléments structurants du modèle économique du logement social ( utilisation des fonds du livret A, rôle et apport d Action Logement, Tva à %...) En contrepartie, l Etat impose aux organismes HLM une ambition de construction forte pour répondre à la demande en zones tendues et la mise en place d un système de mutualisation des fonds propres qui est aujourd hui un sujet de débat complexe. La croissance régulière du niveau de fonds propres nécessaire au financement des opérations est due à la conjugaison de la réduction des aides à la pierre et de la croissance du prix des opérations. C est une donnée de base qui limite les capacités de production indispensables pour répondre à la demande de logement en Loire Atlantique. Harmonie Habitat mène actuellement avec ses actionnaires une réflexion sur les modalités d augmentation de ses fonds propres dans le respect de ses équilibres institutionnels. Concernant le positionnement d Harmonie Habitat au sein du groupe Harmonie, les évolutions du groupe ont nécessité de s interroger sur la position de l actionnaire de référence vis à vis d Harmonie Habitat. Des échanges réguliers avec le groupe ont permis de valider la volonté du groupe Harmonie d inscrire Harmonie Habitat dans sa stratégie de développement. Cette orientation se traduira en 2013 par un soutien au développement d Harmonie Habitat et à sa participation à des projets communs au sein du groupe. Jacques STERN Président Dominique MAJOU Directeur Général
LA SOCIéTé 1 Données juridiques - Composition des effectifs salariés L entreprise comporte 38 cadres, agents de maîtrise et 16 employés. - Capital social Le capital social est fixé à.328.876. - Actionnariat La composition du capital social au 31/12/2012 est la suivante : Répartition de l actionnariat Harmonie Habitat 20 % 20 % 3 % - Administrateurs En annexe au présent document figure la liste des administrateurs d Harmonie Habitat. - Filiales et participations Harmonie Habitat ne détient pas de filiales ou de participations. 2 Les Effectifs 7 % p H2I (Groupe Harmonie Mutualité) p CIL Atlantique p Caisse d épargne p Autres 2 20 1 10 0 16 14 12 10 8 6 4 2 0 3 Statut des salariés La moyenne d âge du personnel de l entreprise est de 36 ans, répartie comme suit : Répartition des effectifs par tranche d âge 1 2 ans 22 Cadres Agents de maîtrise Employés 4 16 2 26-30 ans - Formation 1 31-3 ans 6 1 0 36-40 ans 6 12 p Femmes p Hommes Au cours de l exercice 2012, la réalisation du plan de formation a représenté une charge de 89 K, concernant 72 % des salariés et représentant 4,1 % de la masse salariale. Les actions de formations ont porté notamment sur le montage d opérations en maîtrise d ouvrage, sur la gestion locative (assurances, contentieux, baux ) et sur les évolutions réglementaires ou liées aux outils informatiques. 41-4 ans 2 4 46-0 ans 4 3 2 > 0 ans p Femmes p Hommes - Organigramme Au 31 décembre 2012, l effectif opérationnel d Harmonie Habitat est de 9 personnes. L organigramme joint en annexe décrit l organisation au 31 décembre 2012. - Evolution des effectifs L évolution des effectifs a été la suivante : Effectifs au 31/12/2011 Embauches nettes Effectifs au 31/12/2012 7 2 9 Ont notamment été recrutés : - Pour des remplacements ponctuels ( congés maternité, maladie) : 3 personnes dont 2 chargés de clientèle et 1 chargé d opérations ; - Pour des remplacements structurels (départs) : 2 personnes ; - Sur des créations de postes : 2 personnes. 3 Moyens informatiques Afin de gérer l ensemble de son activité, Harmonie Habitat a choisi le progiciel PREM HABITAT édité par la société Aareon. Ce progiciel intègre à la fois la gestion locative du patrimoine (quittancement, régularisation des charges), la gestion technique et la gestion financière (comptabilité et budget). Interfacés à ce progiciel, Harmonie Habitat utilise également les logiciels SAGE Patrimoine, Financement et Montage d Opérations pour le suivi du patrimoine immobilier, des emprunts et le montage financier et technique des opérations. Par ailleurs, l ensemble du réseau informatique est hébergé et infogéré par la société SIGMA (contrat renouvelé au 1 er janvier 2013), permettant un accès permanent et sécurisé à l ensemble des données d Harmonie Habitat. 4
LES FAITS MARQUANTS DE 2012 1 Taxation des organismes HLM Comme pour l année précédente, Harmonie Habitat a subi les évolutions législatives relatives à la taxation des organismes HLM, notamment la cotisation additionnelle de la CGLLS qui s est élevée en 2012 à 43 K, en augmentation de 330% depuis 3 ans. Cette taxation, assise sur l autofinancement net de la société, constitue un prélèvement direct sur ses fonds propres dédiés au financement de nouvelles constructions ou de réhabilitations du patrimoine existant. 2 Pollution accidentelle sur le site du SILLON de Bretagne Sur le chantier du SILLON de Bretagne, lors du changement d un transformateur en novembre 2011, une pollution accidentelle du réseau d eau pluviale s est produite : la recherche en responsabilité des différents intervenants (maître d ouvrage, entreprises en charge des travaux et autres tiers) permet de limiter fortement la responsabilité d Harmonie Habitat sur ce dossier. Deux lignes d assurances couvrent, par ailleurs, Harmonie Habitat des risques liés à ce sinistre. L ACTIVITé MAÎTRISE D OUVRAGE 1 Le Patrimoine - Décomposition Le patrimoine d Harmonie Habitat est réparti sur 18 résidences et majoritairement composé de logements familiaux, collectifs et individuels : PATRIMOINE DE LOGEMENTS familiaux AU 31 DECEMBRE 2012 Résidences Nombre de résidences Nombre de logements % de logements COLLECTIFS 92 4 13 76 % INDIVIDUELS 82 1 208 22 % DOMICILES SERVICES ET VILLAGES RETRAITES 11 106 2 % TOTAL 18 449 100 % 3 3 Chantier du SILLON de Bretagne Le chantier de réhabilitation du SILLON de Bretagne s inscrit dans le cadre de la Convention ANRU signée le 9 février 2009. L année 2012 est l année de pleine réalisation des travaux qui représentent un en-cours de 27 millions d euros au 31 décembre ; la restructuration des façades est avancée à plus de 80 % et les travaux des parties privatives des logements se sont achevés en fin d année. Les équipements publics (médiathèque, pôle emploi, pôle santé et pôle Petite Enfance) ont été livrés en fin d année. 2013 sera l année d achèvement des travaux et de livraison du parking silo. 4 Reprise de l activité d accession sociale 2012 a vu la livraison des premiers logements en accession sociale depuis la restructuration de la société ; ainsi, 11 logements ont été livrés dans le cadre du dispositif Pass Foncier et en accession abordable. nombre de logements livrés 33 33 Par ailleurs, Harmonie Habitat est également propriétaire d un patrimoine de foyers dune capacité de 1 08 places, confiés à des associations gestionnaires : ADAPEI (handicapés), ADELIS (jeunes travailleurs), CROUS, Mutualité Retraite (personnes âgées), PATRIMOINE DE FOYERS AU 31 DECEMBRE 2012 Gestionnaires Nombre de résidences Nombre de places % de logements ADAPEI 4 72 8. % ADMR 1 8 1 % ADELIS (FJT) 2 84 8 % ASSOCIATION LA GRANGE 1 88 8 % ASSOCIATION LA CHICOTIERE 1 19 2 % CROUS 1 17 14 % MUTUALITE RETRAITE 392 36 % RESIDENCE SOLEIL 1 104 10 % CCAS SAINT HERBLAIN 1 1 1 % Foyer en cours de rénovation PORTE NEUVE à NANTES 1 146 13 % TOTAL LOGEMENTS FOYERS 18 1 08 100% 30 2 20 1 10 10 11 La capacité d hébergement de 1 08 places correspond à 671 équivalents logements en terme de conventionnement administratif. 0 néant néant néant néant néant 2004 200 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 L activité d accession sociale depuis l origine de la société représente un total de 4 22 logements construits et livrés au 31 décembre 2012. 6 7
- Localisation géographique du patrimoine au 31 décembre 2012 Logements familiaux en loire-atlantique hors nantes métropole 807 logements St Malo de Guersac Trignac 127 St Nazaire Pornichet 1 23 de 1 à 2 logements de 26 à 100 logements de 101 à 1000 logements Donges 28 Savenay 90 44 Vay Cheix en Retz 8 Le Temple de Bretagne 1 St Étienne de Montluc 30 Saint Étienne de Mer Morte 9 St Philbert de Grand Lieu Touvois 10 NM Geneston 12 St Colomban 6 Corcoué sur logne 16 Legé 62 St Vincent des Landes 4 Ligné 14 Le Loroux Bottereau 13 Haute Goulaine Le Landreau 33 10 La Haie Fouassière 20 Aigrefeuille sur Maine 4 La Planche 0 Vieillevigne 2 Teillé 10 Mouzeil 20 Le Pallet 11 Clisson 18 Saint Mars la Jaille 0 Vallet 11 Mésanger 10 Boussay 17 St Herblon Belligné 36 Varades 8 - Localisation géographique du patrimoine au 31 décembre 2012 Foyers et résidences : personnes agées, jeunes travailleurs, handicapés, étudiants La Baule 83 en loire-atlantique 1 08 foyers logements 44 Couëron 88 St Herblain 168 Nantes 613 Vertou 28 Geneston 83 Haute Goulaine 8 Le Loroux Bottereau 14 plus de 1000 logements - Diagnostics de performance énergétique (DPE) nantes métropole 4 642 logements La Chapelle sur Erdre 173 Carquefou 42 L ensemble des DPE du patrimoine d Harmonie Habitat a été réalisé en 2009 et mis à jour régulièrement suite aux réhabilitations. Orvault 248 Thouaré 87 LOGEMENTS COLLECTIFS F 1 % LOGEMENTS INDIVIDUELS A B 1 % 1 % Le Pellerin 27 Couëron 303 Saint Jean de Boiseau 48 Indre 7 La Montagne 193 Saint- Herblain 1 374 Bouguenais 367 St Aignan de Grand Lieu 23 Rezé 24 Nantes 1 03 Les Sorinières 4 Vertou 230 Ste-Luce 23 St Sébastien sur Loire Basse 7 Goulaine 6 B 20 % A 6 % C 41 % E % p A (Consommation : - de 0 kwh/m²/an) p B (Consommation : de 0 à 90 kwh/m²/an) p C (Consommation : de 90 à 10 kwh/m²/an) p D (Consommation : de 10 à 23 kwh/m²/an) D 28 % C 26 % p E (Consommation : de 23 à 330 kwh/m²/an) p F (Consommation : de 330 à 40 kwh/m²/an) p G (Consommation : + de 40 kwh/m²/an) D 27 % G 2 % F 13 % E 29 % 8 9
- Les livraisons 2012 Au cours de l exercice 2012, 141 logements locatifs sociaux familiaux, 11 logements en accession sociale et 241 logements foyers ont été acquis ou construits. À Saint-Herblain, dans le cadre de la reconstitution des logements déconstruits de l opération ANRU du Sillon de Bretagne : constructions Logements locatifs sociaux À Mésanger : Le Presbytère, 10 logements destinés à des personnes âgée (6 PLUS et 4 PLAI). Architecte : Linea Architectes À Rezé : Les Petits Moulins, 6 logements collectifs (3 PLS et 3 PLUS). Architecte : Solecité À Thouaré : Les Terrasses du Saule Blanc II, 2 logements collectifs (1 PLUS et 1 PLAI), acquis en VEFA auprès du CIF. À Saint Etienne de Montluc : Le Chais de la Chézine, 1 logement PLUS acheté en VEFA auprès d un opérateur privé. À Saint-Philbert de Grandlieu, Herbauge, 3 logements (2 PLUS et 1 PLAI). Architecte : ASA Gimbert - L Orée du Parc, 21 logements collectifs (8 PLUS, 2 PLAI, 11 PLUS CD), en VEFA auprès du promoteur Kaufman & Broad. À Pornichet : Natur&O, 23 logements collectifs (1 PLUS, 4 PLUS CD et 4 PLAI). Cette opération est complétée par 11 logements en accession sociale (7 Pass Foncier et 4 abordables). Architecte : Archidée - Pradenn, 1 logements collectifs (23 PLUS, 6 PLAI, 22 PLUS CD) + 38 logements en accession. Architecte : Block Architectes 1 0 1 1
Logements foyers À Saint-Herblon, Le Prieuré, logements collectifs (3 PLUS et 2 PLAI). Architecte : AUD Vincent Perraud En 2012, 1 EHPAD a été livrée au gestionnaire Mutualité Retraite à Nantes : Le Parc de l Amande, 84 logements (7 PLUS et 27 PLS). Architecte : Hybris À La Chapelle sur Erdre, Agrion de 18 logements collectifs et 1 maison individuelle (13 PLUS, 1 PLAI, et PLUS CD). Architecte : Gilles Beziau À Nantes : Corbilo, 17 logements PLS, résidence étudiante, achetée en VEFA à Bouygues Immobilier et prise en gestion par le CROUS. Architecte : Valero-Gadan Architectes 1 2 1 3
- Les livraisons 2013 Au cours de l exercice 2013, il est envisagé de livrer 120 logements locatifs sociaux familiaux, 49 logements en accession sociale et 288 logements foyers. Les travaux engagés au Sillon de Bretagne en 2012 L opération emblématique de réhabilitation du Sillon de Bretagne s est poursuivie tout au long de l année 2012. Les façades de l avenue de l Angevinière sont en cours de finition. La fin de l année 2012 a été marquée par la livraison des pôles d équipements publics : - Le pôle insertion emploi : ce bâtiment regroupera la Mission Locale et la Maison de l Emploi. D une surface d environ 400 m 2, ce bâtiment occupe des espaces libérés par des logements, une extension en façade marque l entrée de la structure ; - Le pôle Sillon Santé Social : ce pôle accueille des professionnels de la santé intervenant sur le secteur (cabinet médical, CMS, infirmières, kinésithérapeutes ). La surface de cet équipement est d environ 1000 m 2 ; - Le pôle culturel (Médiathèque Gao-Xingjian : le bâtiment a été construit dans le grand passage. Il s étend sur 83 m 2. - Le pôle petite enfance - accueil Méli-Mélo : un bâtiment neuf a été construit dans le grand passage juste en face de la médiathèque. Cet équipement accueillera 40 enfants. Logements locatifs sociaux À Indre : Mastro, 27 logements. Architecte : ASA Gimbert À Brains : Les Avocettes, 8 logements collectifs (6 PLUS et 2 PLAI). Architecte : IP3 Architectes À Varades : rue de Verdun, 4 logements (2 PLUS et 2 PLAI). Architecte : Sophie Seigneurin À Saint Philbert de Grandlieu : rue de Plaisance, 3 logements (2 PLUS et 1 PLAI). Architecte : ASA Gimbert À Nantes : La Brianderie, logements adaptés pour personnes âgées (1 PLUS et 4 PLAI). Architecte : Labatut Architectes À Nantes : Corto, 2 logements (20 PLUS et PLAI) + 11 logements en accession. Architecte : Sixième Rue À Saint Herblain : Ker Pradenn, 11 logements individuels ( PLUS, 2 PLAI et 4 PLUS CD). Architecte : Magnum Architectes 1 4 1
Logements foyers En 2013, résidences pour personnes âgées seront livrées : À Mésanger : L Estaque, 10 logements (7 PLUS et 3 PLAI). Architecte : Linea Architectes À Geneston : 2 e tranche de 27 logements de la résidence Saint Louis de 83 logements (PLS). Architecte : Quadra Architectes Les Touches : Le Maquis, 27 logements (18 PLUS et 9 PLAI). Architecte : Urban Makers 1 6 17
À Nantes : Maison de Retraite Protestante de 84 logements (42 PLUS et 42 PLS). Architecte :Valero-Gadan Architectes À Saint Nazaire : Louise Michel, EHPAD et Foyer logements de 80 logements (PLS) deuxième tranche. Architecte : Quadra Architectes - La programmation 2014 et au-delà Quarante trois opérations sont en cours d études ou de travaux pour des livraisons prévues en 2014 et les années suivantes : - 39 opérations de logements locatifs sociaux familiaux pour 63 logements ; - 9 opérations comprennent des logements en accession sociale pour 118 logements ; - 4 foyers, dont 2 pour personnes âgées, une résidence «jeunes» et un foyer pour personnes handicapées, situés sur les communes de Nantes, Vertou, Bouguenais et Saint Nazaire. À Couëron : La Grange, extension de 14 chambres (PLS). Architecte : Mabire et Reich POLES Opérations Logements Logements locatifs accession Grand 44 13 204 10 Nantes 9 117 40 Nantes Métropole Sud 33 14 Nantes Metropole Nord 6 120 4 Saint Herblain 6 161 0 TOTAL Logements familiaux 39 63 118 Grand 44 1 83 Nantes 2 169 Nantes Métropole Sud 1 32 TOTAL Logements foyers 4 284 À Rouans : La Providence, résidence de 84 logements (PLS). Architecte : Essentiel Architectes 1 8 1 9
2 La Réhabilitation - La programmation des travaux 2013-2014 L année 2012 a vu l engagement des opérations de réhabilitation prévues au Plan Stratégique Patrimonial avalisé par le Conseil d Administration d octobre 2009. Parmi les opérations les plus significatives, on peut relever : Secteur CUS Montant travaux Pour exemple réalisés 2012 Autres 44 1 060 K - La Marquerie : Travaux de toiture et remplacement des menuiseries, des sanitaires et des sols. - Legé : Remplacement des menuiseries et des convecteurs, pose d une VMC NM Nord 284 K - La Bugallière (Orvault) : changement des chaudières et études relatives à la réhabilitation NM Sud 741 K - La Croix Jeannette : rénovation du chauffage et remplacement des menuiseries Nantes 143 K - L Abbaye et La Motte Piquet: étude relatives à la réhabilitation - Ouche Bignon : remplacement des portes palières Saint-Herblain 41 K - Le Tertre et les Nobels : Rénovation de logements de la résidence soleil Total 2 269 K principaux travaux 2012 sur le patrimoine harmonie habitat Communes Résidences Territoires Logts Détail Travaux Réalisé 2012 Savenay La Bannerie Autres 44 2 Remplacement de la chaudière 83 K Vieillevigne Le moulin Autres 44 10 Ravalement, remplacement des menuiseries et portes palières, remaniement de la toiture 84 K Légé La colonne 2 Autres 44 9 Pose d une VMC double flux, remplacement des menuiseries et des convecteurs 233 K Ligné La Marquerie Autres 44 14 Ravalement, toiture, isolation des combles, remplacement des menuiseries, des sanitaires et des sols 632 K La Planche Les Ajoncs Autres 44 11 Etudes relatives à la réhabilitation 14 K St Étienne de Mer Morte Le Coteau Autres 44 3 Ravalement de façade et pose de gouttières 14 K Nantes La Motte Picquet Nantes 20 Etudes relatives à la réhabilitation 13 K Nantes Ouche Bignon Nantes 64 Remplacement des portes palières 60 K Nantes Saint Louis 2 Nantes 19 Ravalement de façades 70 K Orvault La Bugallière NM Nord 120 Remplacement des chaudières 190 K Orvault La Bugallière NM Nord 120 Etudes relatives à la réhabilitation 46 K Couëron La Jaunaie NM Nord 0 Traitement des façades 23 K La Chapelle sur Erdre Le Tilleul NMNord 48 Mise en place d un nouveau contrôle d accès 2 K Bouguenais La Croix Jeannette NM Sud 116 Rénovation du chauffage, remplacement des menuiseries, mises en sécurité électriques 473 K Bouguenais Le clos saint père NM Sud 71 Privatisation des jardins 11 K Rezé Les Mahaudières NM Sud 31 Etudes relatives à la réhabilitation 149 K Rezé Butte de praud NM Sud 10 Etudes relatives à la réhabilitation 4 K Bouguenais Venise NM Sud 37 Remplacement des radiateurs et étanchéité des terrasses 63 K Saint-Herblain Le Tertre St-Herblain 76 Rénovation logements de la résidence soleil 19 K Saint-Herblain Les Nobels St-Herblain 217 Rénovation logements de la résidence soleil 22 K montant total des opérations 2 269 K Communes Résidences Territoires Logts Détail Travaux Engagé ou Prévisions à engager 2014 2013 Boussay Les 3 provinces Autres 44 17 Ravalement, Toiture, Charpente, embellissements, isolations 233 K 33 K La Planche Les ajoncs Autres 44 12 Toiture, Isolation, Chauffage 20 K 670 K Le Loroux Bottereau La Motte Autres 44 13 Isolation des combles, remplacement des menuiseries et des radiateurs, changement des portes de halls, nouvelle VMC 18 K 363 K Touvois Lot. des sports Autres 44 10 Remplacements des menuiseries, radiateurs, isolation des combles 40 K 32 K Savenay Bannerie Autres 44 2 Reprise de la couverture, des gouttières et reprise des réseaux 108 K 312 K Mouzeil Les Blunières 2 Autres 44 12 Remplacement des menuiseries, isolation des murs et des plafonds, mise en place d une VMC 60 K 16 K Nantes La Motte Picquet Nantes 20 Réhabilitation complète 31 K 48 K Nantes L Abbaye Nantes 70 Réhabilitation complète 30 K 70 K Nantes La Carterie Nantes 8 Restructuration lourde 160 K 320 K St Sébastien Sur Loire La Profondine NM Sud 4 Travaux d étanchéité 160 K 280 K Bouguenais La Croix Jeannette NM Sud 116 Fin de la réhabilitation (ravalement) 60 K - La Montagne Docteur Roux NM Sud 122 Réhabilitation complète 23 K 498 K Rezé Les Mahaudières NM Sud 31 Réhabilitation complète 379 K - Rezé Butte de Praud NM Sud 10 Etanchéité toiture et parties communes bâtiments collectifs puis individuels 466 K 4 K Orvault La Bugallière NM Nord 120 Isolation par l extérieur, remplacement des portes et des menuiseries 1 348 K 33 K Carquefou Bois de Saint Lys NM Nord 42 Réfection toiture terrasse et balcons 110 K - Indre Marcel Sembat St-Herblain 1 remaniement toiture, remplacement des convecteurs et des sols 20 K 180 K Saint-Herblain Preux St-Herblain 83 Isolation des logements, remplacements des convecteurs 33 K 667 K Saint-Herblain Les Nobels St-Herblain 217 Remplacement VMC 320 K - Saint-Herblain Le Tillay St-Herblain 184 Isolation par l extérieur et traitement des façades 20 K 1 30 K montant total des opérations 72 K 8 138 K Réhabilitation de la résidence Croix Jeannette à Bouguenais 2 0 2 1
12 % 11 % 10 % 9 % 8 % L ACTIVITE GESTION LOCATIVE 1 Nos locataires - La rotation dans le patrimoine Le taux de rotation dans le patrimoine se situe en 2012 autour de 9,9 %, à un niveau relativement stable par rapport aux années précédentes. évolution du taux de rotation 11,3 % Bilan de la commission d attribution des logements 2012 Nombre de commissions 2 Nombre de dossiers demandeurs 2 339 Nombre de demandeurs différents 1 032 Indicateurs clefs Nombre d ajournements 71 Nombre d entrées dans les lieux Situation familiale 9,7 % Statut antérieur d occupation 9,4 % 9,4 % 10,8 % 69 (Dont 126 livraisons neuves) 2011 2012 Variations et commentaires Entrées dans les lieux 647 69 Pas d évolution significative Mutation interne 16 % 17 % Objectif CUS : 1 % < 60 % plafond 81 % 80 % < 40 % plafond 9 % 6 % 10,1 % Pas d évolution significative Contingent Préfecture 39 % 40 % Action de reconstitution du contingent préfectoral Ancienneté demande > 2 ans 22 % 23 % Pas d évolution significative 2011 2012 Variations et commentaires Personne seule 36 % 36 % Stabilisation Famille monoparentale 36 % 36 % Stabilisation 2011 2012 Variation 9,9 % 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Locatif privé 2 % 24 % Pas d évolution significative HLM 28 % 29 % Pas d évolution significative Hébergé 39 % 39 % Pas d évolution significative Propriétaire 4 % % Pas d évolution significative SDF 4 % 3 % Pas d évolution significative 2 actions sociales Vis-à-vis des locataires - Commission Vie Sociale La Commission Vie Sociale est une instance interne à Harmonie Habitat. La Commission examine les situations des locataires en procédure contentieuse pouvant aboutir à leur expulsion. La Commission est composée des membres de la commission d attribution, des représentants des associations de locataires, des représentants des communes concernées, des travailleurs sociaux des CMS ou CCAS, et plus largement de toute personne susceptible d apporter sa contribution à la construction d une solution garantissant au mieux le devenir des ménages. La Commission aborde donc les situations dans toutes leurs dimensions : économiques, juridiques, sociales, médicales, familiales La commission rend un avis au Directeur Général d Harmonie Habitat, seul habilité à décider de la mise en œuvre du concours de la force publique lorsque celui-ci est accordé. La Commission Vie Sociale s est réunie 4 fois en 2012. - Action de remobilisation de locataires en difficulté à Trignac En partenariat avec la Ville de Trignac et Logis Ouest, Harmonie Habitat a co-financé un projet innovant d accompagnement de nos locataires en difficulté par l association Anef-Ferrer. Sur la base de situations désignées par Harmonie Habitat et Logis Ouest, les travailleurs sociaux d Anef-Ferrer proposent des actions de remobilisation aux ménages en difficulté. Outre la reprise des paiements de loyers, cette action permet de remettre en dynamique positive des ménages en rupture de liens sociaux. Réalisée depuis mars 2012, cette action sera reconduite en 2013. - Rezé Recyclage Dans la continuité du projet «médiaterre» avec l association «Unis-Cité» à la Harlière, Harmonie Habitat, Atlantique Habitation, LNH et Habitat 44 sont convenus d une action partenariale avec la Ville de Rezé pendant 8 mois sur la problématique des déchets et des encombrants sur les secteurs ZUS Château Mahaudières. Menée par 8 jeunes volontaires en service civique et encadrée par Unis-Cité, cette action à pour but de sensibiliser et accompagner les habitants autour de la thématique des déchets (tri/ réduction), des encombrants et de la consommation responsable. Cette action a débuté en octobre 2012 et prendra fin en juin 2013. - Saint Herblain Olympic Club Harmonie Habitat contribue financièrement au soutien de l action éducative et sportive du SHOC, en ce qu il contribue à l encadrement et la proposition d activités sportives collectives du secteur Sillon de Bretagne, immeuble et quartier en pleine période rénovation urbaine. - Jour de fête Harmonie Habitat était partenaire de l édition 2012 de la manifestation «jour de fête» parc de la Bégraisière à St Herblain. Les enfants de nos locataires herblinois se sont vus proposer la participation à des ateliers «cirque» en septembre 2012. 2 2 2 3
3 la gestion locative actions d insertion - Bilan des actions d insertion 2012 Harmonie Habitat mène des actions en faveur de l insertion, très au-delà de ses obligations légales. Il en ressort un bilan satisfaisant des actions d insertion, tant au sein des opérations de construction que des contrats d exploitation. Nombre de marchés Année 2009 11 17 Année 2010 7 21 412 Année 2011* 8 4 80 Année 2012 4 8 966 Total 24 87 11 Nombre d heures d insertion demandées * L année 2011 correspond à la passation des marchés de travaux de réhabilitation du Sillon de Bretagne - Bilan de l exploitation locative vacance La vacance locative moyenne s établit à 1,7 % en 2012, et la vacance technique s établit à 0,9 % évolution de la vacance 2012 (en %) 3,00 % 2,0 % 0,9 % 0,9 % 0,9 % 0,9 % 1 % 0,9 % 2,00 % 0,9 % 0,8 % 0,8 % 0,9 % 0,8 % 0,9 % 1,9 % 2 % 1,0 % 1,8 % 1,7 % 1,7 % 1,7 % 1,7 % 1,7 % 1, % 1,4 % 1,4 % 1,4 % 1,00 % 0,0 % 0 % Jan. Fév. Mars Avril Mai Juin Juil. Août Sept. Oct. Nov. Déc. p Vacance locative p Vacance technique La vacance moyenne de l année a représenté l équivalent de 127 logements, dont : 82 logements ont subi une période de vacance locative. 4 logements classés en vacance technique. État des Nombre Nombre d heures d insertion Nombre de Nombre marchés de marchés demandées réalisées personnes d entreprises En consultation / CAO 3 8 41 En cours 1 67 39 4 936 Réceptionné 6 11 30 12 976 Total 24 87 11 8 912 219 97 2, % 2 % 1, % 1 % 0, % 0 % évolution du taux de vacance commerciale 1, % 1,1 % 1,6 % 2,3 % 2,2 % 1,7 % 1,7 % 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 97 entreprises mobilisées sur la mise en œuvre de la clause d insertion : - 84 %, soit 67 entreprises, sont du secteur du bâtiment ; - 9 %, 7 entreprises, sont du secteur des Travaux Publics ; - 6 %, du secteur des espaces verts (3 entreprises) et des services (1 entreprise de Déménagement et 1 en Propreté). impayés L évolution des impayés sur l exercice 2012 est la suivante : Impayés impayés écart décembre 2011 / Décembre 2011 Décembre 2012 décembre 2012 Locataires présents 1 163 229 1 282 769 + 119 40 (+ 10 % ) Locataires partis 1 430 202 1 468 946 + 38 744 (+ 2,7 %) Total impayés logements 2 93 431 2 71 71 + 18 284 (+ 6 %) - Bilan des actions pour le travail des handicapés - Personnel ayant un statut de personnel handicapé : 1 personne ; - Marchés confiés à des ESAT : 0,6 Unités bénéficiaires correspondant à 12 730 de chiffre d affaires. Autres impayés 361 286 422 912 + 61 626 (+ 17 %) (bureaux - foyers) - Bilan de l exploitation technique EXPLOITATION / MAINTENANCE / TRAVAUX L année 2012 a été marquée par le renouvellement des marchés suivants : - Les prestations à bordereaux de prix (concernant la peinture, les papiers-peints, la plomberie, l électricité, la couverture, la menuiserie et la toiture) ; - L entretien des aires de jeux ; - L exploitation du chauffage du Sillon de Bretagne ; - Le service de sécurité du Sillon de Bretagne. 2 4 2
La gestion financière 1 Nos résultats - Comptes simplifiés 2012 2010 2011 2012 - Résultat Net Comptable Le résultat net de l exercice 2012 est arrêté à la somme de 2 093 742 contre 2 114 699 en 2011, soit en quasi stabilité. Un contexte économique tendu Sur l année 2012, de nombreux chantiers de constructions neuves ont été impactés par des défaillances d entreprises de travaux, entrainant un décalage de livraisons des opérations. De la même manière, Harmonie Habitat subit les conséquences des difficultés financières de ses locataires : augmentation des impayés et des coûts liés au contentieux : +0,2 M. La révision du Plan Stratégique de Patrimoine La révision du Plan Stratégique de Patrimoine dans ses deux composantes : investissements et gros entretien / réparations a conduit à réaffecter certaines dépenses sur de grosses réhabilitations et ainsi à diminuer la provision de gros entretien programmé (-0.7 M ). Une taxation élevée de l Etat Même si, sur 2012, la société n est plus assujettie au prélèvement sur le potentiel financier, elle reste prélevée de manière forte au titre de la cotisation additionnelle de CGLLS pour un montant de 0, M. Les frais généraux restent maitrisés et représentent en 18,7 % du chiffre d affaires (18, % en 2011). produits d Exploitation 32 084 906 38 211 32 39 778 349 Chiffres d affaires 29 739 769 31 273 891 32 608 709 Total loyers 28 337 262 29 720 289 31 402 920 Total Subventions 91 82 122 470 113 937 Rémunération maîtrise d ouvrage 662 882 1 210 96 772 787 charges d Exploitation 27 297 32 31 02 18 33 098 392 Dont entretien Maintenance 4 822 367 2 881 38 3 380 23 Dont charges Patrimoniales 14 61 372 1 28 723 16 1 441 Dont Frais Généraux 211 847 02 64 6 111 012 Résultat d exploitation 4 787 374 7 18 808 6 679 97 Charges financières - 4 970 764-078 67-603 81 Produits financiers 332 48 128 84 143 234 Résultat Financier - 4 638 21-4 90 073-460 81 Résultat exceptionnel 3 90 809-86 887 90 187 IS - 34 937-34 149-30 821 Résultat Net 3 70 031 2 114 699 2 093 742 Les intérêts d emprunts augmentent significativement, passant de 079 K à 604 K, par l effet des livraisons de nouveaux logements et la répercussion des augmentations du taux du livret A sur 2011. - Décomposition du résultat Le résultat net comptable se décompose de la manière suivante : 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 811 3 91 90 7 411 4 787 7 186 6 680-2 000-4 000-6 000-244 - 4 638-4 90-461 -87 2009 2010 2011 2012 p Résultat d Exploitation p Résultat Financier p Résultat Exceptionnel 2 6 2 7
- Principales données bilantielles 2010 2011 2012 ACTIF Actif immobilisé net 207 832 36 238 981 131 291 16 097 Dont constructions 183 43 32 201 420 612 231 041 083 Dont travaux en cours 23 002 007 36 081 93 8 9 072 Stocks 80 329 3 141 68 684 403 - La maintenance du patrimoine Notre société a dépensé au cours de l exercice 2012 : Travaux Montant 2012 Montant 2012 Ratio SA par logement d HLM Entretien courant et remise en état 2 04 K 460 des logements et bureaux : Gros Entretien 1 70 K 288 (logements, bureaux et commerces) TOTAL 4 074 K 748 > à 716 Créances clients 26 862 414 1 307 97 44 874 060 Dont créances locataires 4 074 1 831 932 4 17 697 Dont créances acquéreurs 1 32 69 1 693 079 Dont autres créances (Subventions) 21 766 14 43 930 143 38 882 888 Disponibilités 10 214 737 10 349 780 9 01 792 Charges à répartir 3 110 671 2 386 242 1 917 118 La provision pour gros entretien s élève à 1 600 K au 31 décembre 2012. Principaux ratios Au présent rapport est annexé, conformément aux dispositions de l article 148 du décret du 23 mars 1967, le tableau faisant apparaître les résultats de la société au 31 décembre 2012. Total du Bilan Actif 248 100 16 306 166 696 33 043 470 PASSIF 2 000 20 000 Capitaux Propres 70 77 12 101 649 099 112 283 84 Dont Subventions nettes 34 196 372 63 13 260 71 694 26 Provisions 4 206 038 2 834 678 1 969 444 Endettement 161 23 94 182 32 183 217 07 736 Dont emprunts 19 11 38 180 623 43 21 314 004 1 000 10 000 000 0 3 70 2 11 2 094 10 21 10 30 9 02 1 792 2 062 2 084 Résultat net Trésorerie Excédent Brut d Exploitation p 2010 p 2011 p 2012 12 464 8 630 9 28 Capacité d autofinancement 1 031 1 40 2 106 Autofinancement courant HLM Dont dépôts de garantie 1 742 69 1 701 730 1 761 731 Dettes fournisseurs 12 03 18 18 040 491 20 036 723 Dont fournisseurs exploitation 4 703 90 4 771 948 6 271 32 Dont founisseurs immobilisations 7 349 23 13 268 43 13 76 191 Autres dettes 9 827 1 317 24 1 677 722 Total du Bilan PASSIF 248 100 16 306 166 696 33 043 470 - Volume des investissements 2012 Constructions Réhabilitations TOTAL Livraisons 2012 34 147 313 3 212 19 37 39 832 Travaux en cours 1 46 393 21 416 744 22 873 137 TOTAL 3 603 706 24 629 263 60 232 969 Résultats des derniers exercices Au présent rapport est annexé, conformément aux dispositions de l article 148 du décret du 23 mars 1967, le tableau faisant apparaître les résultats de la société au cours de chacun des cinq derniers exercices. Commentaires sur l évolution des ratios : L Excédent brut d Exploitation (EBE) reste stable par rapport à 2011, notamment en raison : - De l accroissement du chiffre d affaires constaté sur les immeubles livrés dans l exercice ; - Du tassement des rémunérations prises en production immobilisée au titre de l avancement des opérations nouvelles ; - De la diminution des dépenses d entretien maintenance, notamment de gros entretien ; - De l accroissement des charges de structure, celles-ci restant maîtrisées au regard du développement de l entreprise. La Capacité d AutoFinancement (CAF) augmente par rapport à 2011, notamment en raison de l impact sur les comptes de 2011 d opérations exceptionnelles minorant le résultat. - Ainsi, l autofinancement courant HLM augmente de 66 K par rapport à 2011, en raison d une charge d endettement maîtrisée. La Trésorerie diminue légèrement (-1,3 M ), illustrant les difficultés de mobilisation des financements (obtention de garanties financières). 2 8 2 9
2 Perspectives et orientations budgétaires 2.1 evolution du chiffre d affaires locatif Le Conseil d Administration du 22 octobre 2012 a voté la revalorisation des loyers à compter du 1 er janvier 2013 à hauteur de 2,1 %, à l exception de certaines résidences pour lesquelles un gel des loyers a été validé. Les équipes d Harmonie Habitat sont particulièrement mobilisées en cette période de contexte économique tendu dans le suivi régulier et attentif des impayés de nos locataires. La mise en œuvre progressive des réhabilitations programmées devrait nous conduire à minorer la vacance technique des logements. Enfin, la livraison des résidences et foyers prévue en 2013 devrait avoir un impact significatif sur le chiffre d affaires. annexes L ACTIONNARIAT D HARMONIE HABITAT ET SON CONSEIL D ADMINISTRATION CAISSE D EPARGNE : 20 % CIL ATLANTIQUE : 20 % CONSEIL D ADMINISTRATION HARMONIE MUTUALITE (ex Mutuelle Atlantique) 8 % HARMONIE INVESTISSEMENT IMMOBILIER 7,47 % HARMONIE HABITAT 2.2 Evolution des effectifs Pour faire face à son plan de développement, Harmonie Habitat a fait un effort de recrutement important ces dernières années et 2013 ne devrait donc pas se traduire par des mouvements significatifs en terme d effectif et de masse salariale. 2.3 Evolution du résultat Harmonie Habitat devrait maintenir les budgets relatifs : - aux dépenses d entretien/maintenance ; - aux frais de fonctionnement ; - aux charges patrimoniales. Le résultat prévisionnel 2013 devrait être légèrement supérieur à celui de 2012 et se situer autour de 2, M. 2.4 E vo lu t i o n d u p ot e n t i e l f i na n c i e r Compte tenu d un plan de développement et de réhabilitation important, notre potentiel financier diminuera mécaniquement, marquant ainsi la volonté de développement et de réhabilitation affirmée par la société, entrainant une réduction de notre potentiel financier dans les années à venir. Cette évolution est volontariste et affirmée. Situation de trésorerie Au 31 décembre 2012, l ensemble des disponibilités d Harmonie Habitat atteint 9 02 K, placées à hauteur d environ 60 % sur le Livret A, qui offre les meilleures conditions de rémunérations actuelles. Principaux ratios de gestion Le tableau suivant présente l évolution des principaux ratios de gestion d Harmonie Habitat, au regard des critères d exigence de l Union Sociale pour l Habitat (USH). 2009 2010 2011 2012 Critères d exigence USH Autofinancement HLM (en % des produits) 11,6 % 4,1 %, % 7,34 % Plus de 3 % Administrateur représentant la Caisse d Epargne Bretagne Pays de Loire : PRUD HOMME Michel Administrateur représentant le CIL Atlantique : THIOLLIERE Rémy Administrateur représentant le Conseil Régional Pays de la Loire : DULONG Vincent Administrateur représentant le Conseil Général de Loire-Atlantique : BOCHER Hervé Administrateur représentant Nantes Métropole : GAUTIER Charles Censeur représentant la Caisse d Epargne Bretagne Pays de Loire : HAYERE Jean-Yves Censeur représentant le CIL Atlantique : GUILLOU Joël organigramme COMITE DE DIRECTION Direction de la Gestion Locative et Patrimoniale Brice CHINCOLLA Administrateurs représentant Harmonie Atlantique (anciennement Mutuelle Atlantique) : DENIAUD Joseph (Président d Harmonie Mutualité) BOUCHET Yves CHAPLAIS Yves LE ROY Karine GUILLEVIN Gildas HAMELINE Odile LEMOINE Jean-François MORICE Louis SCHERER Philippe STERN Jacques CONSEIL D ADMINISTRATION Président Jacques STERN Directeur Général Dominique MAJOU Direction de la Politique Sociale Valéry BOLO Assistantes du Comité de Direction Administrateur représentant les locataires CLCV : BROCHARD Monique Administrateur représentant les locataires CNL : Raballand Nathalie Administrateur représentant les locataires CSF : DURAND Michel Directeur Général Adjoint Stéphanie LABAT Direction Administrative et Financière Ariane LATAPY Trésorerie 31/12 (en mois de dépenses) 8,3 mois 3, mois 3, mois 3,3 mois Plus de 2 mois Annuité des emprunts locatifs (en % des loyers) 44,8 % 49,2 % 48,4 % 47,6 % Moins de 6 % Coût de fonctionnement Plus de 00 et (en / logt) 822 961 946 972 Moins de 1000 Loyer moyen hors charges (en / logt) 348 32 360 368 gestion locative Gestion Locative sur chacun des territoires d implantation - 17 Responsables de territoire - Chargés de Clientèle commercialisation Accession Sociale Syndic Gestion de Bureaux - 3 Responsables - 1 Assistante APPUI SERVICES SUPPORTS - Accueil - Informatique - Comptabilité - Contentieux - Logistique - Médiation APPUI maîtrise d ouvrage Développement du patrimoine - Responsables d opérations - 2 Chargés d opérations - 1 Conducteur de travaux - 3 Assistantes 3 0 3 1
s i r e t 3 4 0 0 4 7 7 0 3 0 0 0 2 0 - m a i 2 0 1 3 c r é d i ts p h oto s : f r a n c k g a l l e n / p i x m a c h i n e - v i n c e n t j a c q u e s EHPAD Saint-Louis. Architecte : Quadra Architectes Espace bureaux 8 avenue des Thébaudières BP 70344 44816 ST-HERBLAIN cedex www.harmoniehabitat.org EHPAD Parc de l Amande. Architecte : Hybris D o c u m e n t i m p r i m é s u r u n pa p i e r i s s u d e f o r ê t g é r é e d u r a b l e m e n t.