rapport annuel 2014
avant-propos L activité d pour 2014 se situe dans la continuité des années antérieures, tout en préparant l avenir. Durant l année 2014, le parc de logements familiaux a augmenté de 186 logements et un EHPAD de 84 logements a été mis en service. Ce développement de logements familiaux est la traduction de la volonté de la société depuis plusieurs années de concourir à augmenter l offre de logements sociaux en particulier sur le territoire de l agglomération nantaise. Par ailleurs la société poursuit sa stratégie de développement de logements sociaux «foyers» notamment en direction des personnes âgées, que ces équipements soient gérés par des acteurs du groupe Harmonie ou par d autres opérateurs. Les activités immobilières, syndic, vente HLM, gestion des bureaux continuent leur développement dans la suite des décisions de 2012/2013. Nous avons fait le choix de recruter quatre jeunes en emploi d avenir pour renforcer en particulier l accueil, pour le reste l organisation de la société est dans la continuité des années précédentes avec une stabilisation des effectifs. Les équipes d ont continué à œuvrer pour que la vie au quotidien de nos locataires soit facilitée par des logements de qualité et bien entretenus, qui correspondent à leurs attentes. Les administrateurs, notamment ceux qui sont investis dans la commission d attribution ou le comité d engagement, le comité de direction, les membres du personnel, chacun à sa place a concouru à ce que 2014 soit une année de pleine réussite. Pour préparer l avenir, l année 2014 a vu la validation du plan de développement de la société par ses actionnaires. Cette validation s est confirmée fin 2014 par la décision de lancer une procédure d augmentation du capital de la société pour passer de 5 M à 10 M. Cette augmentation de capital se concrétisera en 2015. Cet effort financier qui a déjà reçu l aval d Harmonie Mutuelle pour 5 millions d, permettra à de continuer son développement en Loire-Atlantique pour offrir 150 à 200 logements neufs par an aux familles en attente d un toit. La participation marquée d en 2014 dans la stratégie de développement du groupe Harmonie en matière de service aux personnes âgées et personnes handicapées, permettra à la société d asseoir une partie de son développement dans les années à venir sur le logement spécifique, notamment en Pays de la Loire, soit dans le cadre de foyers, soit dans le cadre de logements sociaux adaptés à la situation de ces personnes. Ces actions menées en 2014 constituent des éléments forts qui marqueront le développement futur de la société. Jacques STERN Président Dominique MAJOU Directeur Général
LA SOCIéTé 1 Données juridiques 2 le personnel Au 31 décembre 3014, l effectif d est de 65 personnes : 37 cadres, 4 agents de maîtrise et 24 employés. - Capital social Le capital social s élève à 5 328 876. organigramme au 31.12.2014 CONSEIL D ADMINISTRATION Le Conseil d administration d du 15 décembre 2014 a voté la convocation d une assemblée générale extraordinaire en date du 23 février 2015 en vu d une augmentation de capital portant ce dernier à la somme de 10 996 290. - Actionnariat La composition du capital social au 31/12/2014 est la suivante : COMITE DE DIRECTION Président Jacques STERN Directeur Général Dominique MAJOU Directeur Général Adjoint Stéphanie LABAT Répartition de l actionnariat 3 % Direction de la Gestion Locative et Patrimoniale Brice CHINCOLLA Direction de la Politique Sociale Valéry BOLO Direction Administrative et Financière Ariane LATAPY 20 % 20 % 57 % L ACTIONNARIAT D HARMONIE HABITAT ET SON CONSEIL D ADMINISTRATION au 31.12.2014 p H2I (Groupe Harmonie Mutualité) p CIL Atlantique p Caisse d épargne p Autres HARMONIE MUTUelle 85 % HARMONIE INVESTISSEMENT IMMOBILIER gestion locative Gestion Locative sur chacun des territoires d implantation : Nantes, NM Nord, NM Sud, Grand 44, St-Herblain - Sillon - 16 Responsables de territoire - 9 Chargé(e)s de Clientèle pole immobilier Accession Sociale, vente HLM Syndic Gestion de Bureaux - 3 Responsables - 2 Assistantes Assistantes du Comité de Direction APPUI SERVICES SUPPORTS - Accueil - Informatique - Comptabilité - Contentieux - Logistique - Médiation APPUI maîtrise d ouvrage Développement du patrimoine - 5 Responsables d opérations - 4 Chargé(e)s d opérations - 1 Technicien sécurité - 3 Assistantes CAISSE D EPARGNE : 20 % CIL ATLANTIQUE : 20 % Administrateur représentant la Caisse d Epargne Bretagne Pays de Loire : BOUZELOC Morgane Administrateur représentant le CIL Atlantique : THIOLLIERE Rémy Administrateur représentant le Conseil Régional Pays de la Loire : DULONG Vincent Administrateur représentant le Conseil Général de Loire-Atlantique : BOCHER Hervé Administrateur représentant Nantes Métropole : NEDELEC Marie-Hélène Censeur représentant la Caisse d Epargne Bretagne Pays de Loire : HAYERE Jean-Yves Censeur représentant le CIL Atlantique : GUILLOU Joël 57,47 % CONSEIL D ADMINISTRATION Administrateurs représentant Harmonie Mutuelle : DENIAUD Joseph (Président d Harmonie Mutuelle) BOUCHET Yves CHAPLAIS Yves LE ROY Karine GUILLEVIN Gildas LEDUC Jean-Paul LEMOINE Jean-François RELAIX Michelle BROUSSARD Yveline STERN Jacques HARMONIE HABITAT Administrateur représentant les locataires CLCV : BROCHARD Monique Administrateur représentant les locataires INDECOSA CGT 44 : Raballand Nathalie Administrateur représentant les locataires CSF : HAVENEL Janine - Formation Au cours de l exercice 2014, la réalisation du plan de formation a représenté un investissement de 129 K, concernant 36 salariés et représentant 5,5 % de la masse salariale. Les actions de formations ont porté notamment sur : - le montage d opérations en maîtrise d ouvrage et en réhabilitation ; - la vente HLM et le syndic de copropriété ; - la gestion locative (Charges et réparations locatives, conséquences des situations familiales sur la gestion locative, actions en pré-contentieux et gestion des impayés, états des lieux ) ; - la sécurité, la prévention et les conditions de travail ; - les évolutions réglementaires ; - le développement personnel et le management. 4 5
LES FAITS MARQUANTS DE 2014 1 Chantier du SILLON de Bretagne Après l achèvement en fin d année 2013 de l ensemble des travaux de réhabilitation de l immeuble du Sillon de Bretagne restructuration et isolation par l extérieur des façades, aménagement des parties privatives des logements et réalisation d équipements publics tels la médiathèque, les pôles Emploi, Santé et Petite Enfance les travaux extérieurs de résidentialisation menés par se sont terminés au printemps 2014 ; les travaux d aménagements des espaces publics sont en cours de réalisation par Nantes Métropole et la Ville de Saint-Herblain : parc de l Angevinière, parking avenue de l Angevinière et parvis rue des Thébaudières. L ACTIVITé MAÎTRISE D OUVRAGE 1 Le Patrimoine - Un patrimoine 6 677 logements Le patrimoine d est réparti sur 200 résidences et majoritairement composé de logements familiaux, collectifs et individuels : PATRIMOINE DE LOGEMENTS familiaux AU 31 DECEMBRE 2014 Résidences Nombre de logements % de logements COLLECTIFS 4 385 76 % INDIVIDUELS 1 275 22 % DOMICILES SERVICES ET VILLAGES RETRAITES 106 2 % TOTAL 5 766 100 % Par ailleurs, est également propriétaire d un patrimoine de foyers d une capacité de 1 225 places, confiés à des associations gestionnaires : ADAPEI (handicapés), ADELIS (jeunes travailleurs), CROUS (étudiants), Mutualité Retraite (personnes âgées), Associations, PATRIMOINE DE FOYERS AU 31 DECEMBRE 2014 2 Mise en place de la politique de vente de logements HLM Depuis la fin de l année 2013, a initié une politique de vente HLM, permettant aux locataires du parc social de devenir propriétaires de leur logement. Ainsi, depuis cette date, 6 logements du secteur de Nantes Métropole ont été cédés. 3 Développement de l activité de syndic L activité de syndic de copropriété poursuit son développement au sein du pôle immobilier de la société. a obtenu la gestion de 4 copropriétés supplémentaires en 2014, dont 2 pour le compte d un autre organisme HLM. Cette évolution porte à 10 le nombre de copropriétés gérées représentant 287 logements dont 185 logements sont la propriété d. 4 Mutualisation HLM Le mécanisme de mutualisation financière, remplaçant le prélèvement de l Etat sur le potentiel financier et prévu dans le cadre du «pacte d objectifs et de moyens» signé par l Etat et le Mouvement HLM, a été mis en œuvre en 2014. Son calcul résulte de la différence entre une cotisation assise sur le patrimoine 2013 de la société (nombre de logements et loyers perçus) et un droit à aide assis sur la production de nouveaux logements et le volume de réhabilitations (financements de 2013). Gestionnaires Nombre de résidences Nombre de places % de logements ADAPEI 4 72 6 % ADMR 1 8 1 % ADELIS (FJT) 2 84 7 % ASSOCIATION LA GRANGE 1 102 8 % ASSOCIATION LA CHICOTIERE 1 19 2 % CROUS 1 157 13 % MUTUALITE RETRAITE 6 496 40 % RESIDENCE SOLEIL 1 104 8 % CCAS SAINT HERBLAIN 1 15 1 % ASSOCIATION MRP 1 84 7 % ASSOCIATION LA PROVIDENCE 1 84 7 % TOTAL LOGEMENTS FOYERS 20 1 225 100% La capacité d hébergement de 1 225 places correspond à 911 équivalents logements en terme de conventionnement administratif. Le calcul de cette mutualisation financière pour en 2014 dégage une ressource nette de 404 K, illustrant ainsi l importance des investissements effectués par la société, autant sur la production de logements neufs que sur le volume des réhabilitations, notamment par celle du bâtiment du Sillon de Bretagne. 6 7
- Localisation géographique du patrimoine au 31 décembre 2014 Logements familiaux en loire-atlantique hors nantes métropole 978 logements St Malo de Guersac 5 Trignac 177 St Nazaire Pornichet 1 23 de 1 à 25 logements de 26 à 100 logements de 101 à 1000 logements Donges 51 Savenay 90 44Les Touches Cheix en Retz 8 Le Temple de Bretagne 1 St Étienne de Montluc 30 Saint Étienne de Mer Morte 9 St Philbert de Grand Lieu Touvois 10 Vay 5 NM Geneston 5 15 St Colomban 6 Corcoué sur logne 16 Legé 62 St Vincent des Landes 4 27 Ligné 14 Le Loroux Bottereau 13 Haute Goulaine Le Landreau 33 10 La Haie Fouassière 20 Aigrefeuille sur Maine 4 La Planche 50 Vieillevigne 25 Riaillé 15 Teillé 10 Mouzeil 20 Le Pallet 11 Clisson 18 Saint Mars la Jaille 50 Vallet 11 Mésanger 36 Boussay 17 St Herblon 5 Belligné 36 Varades 12 - Localisation géographique du patrimoine au 31 décembre 2014 Foyers et résidences : personnes agées, jeunes travailleurs, handicapés, étudiants La Baule 83 St-Nazaire 80 en loire-atlantique 1 225 foyers logements 44 Rouans 84 Couëron 102 St Herblain 168 Nantes 575 Vertou 28 Geneston 83 Haute Goulaine 8 Le Loroux Bottereau 14 plus de 1000 logements nantes métropole 4 788 logements La Chapelle sur Erdre 173 Carquefou 42 Orvault 248 Thouaré 87 Ste-Luce 23 Le Pellerin 26 Brains 8 Couëron 317 Saint Jean de Boiseau 48 Indre 84 La Montagne 193 Saint- Herblain 1 460 Bouguenais 367 St Aignan de Grand Lieu 23 Rezé 245 Nantes 1 070 Les Sorinières 54 St Sébastien sur Loire Basse 57 Goulaine 56 Vertou 230 Résidence Suzanne Flon. Architecte : Quadra. Vincent Jacques 8 9
- Les livraisons 2014 Au cours de l exercice 2014, 171 logements locatifs sociaux familiaux ont été construits et livrés par ; 15 logements adaptés pour les personnes âgées ont été acquis auprès d une ESH ; et un EHPAD de 84 places a été livré à Rouans. Constructions et acquisition en VEFA Les opérations de logements locatifs sociaux familiaux et de logements adaptés pour personnes âgées A Nantes, dans le quartier de Chantenay, 10 logements familiaux collectifs ont été acquis en VEFA à la société ADI dans la résidence Ôparc (architecte : Hervé Beaudouin) et Harmonie habitat a réalisé la réhabilitation de 5 logements de La Brianderie pour accueillir des personnes âgées. Ces deux opérations viennent proposer une offre diversifiée en complément de l EHPAD de Notre Dame du Chêne, en bordure du parc des Oblates. Dans le centre d Indre, a livré le Mastro, ensemble de 27 logements locatifs, composé de 15 logements collectifs et 12 logements individuels. Architecte : ASA GIMBERT Sur le territoire de la COMPA, (Communauté de Communes du Pays d Ancenis) A Riaillé, dans le Pays d Ancenis, une opération mixte, Le Clos des Chaumes, regroupant 5 logements familiaux et 10 logements adaptés pour des personnes âgées a été mise en service, sur un terrain acquis par la Communauté de Communes auprès de la Maison de retraite riveraine des Trois Moulins. La Brianderie. Architecte : Labatut Sur Saint-Herblain, deux opérations ont été livrées cette année : La première, Les Allées du Parc située à proximité de la mairie, au cœur du bourg, a été réalisée par Nexity- général Foy Investissement. a acquis en VEFA 39 logements familiaux répartis dans deux petits immeubles R+3. Architecte : atelier de l atlantique Sur le secteur de Bagatelle, dans le parc du Sillon, s est porté acquéreur en VEFA de 10 maisons individuelles en structure bois, réalisées par Bâtinantes dans la résidence les Hauts de Bagatelle. 11 h 45 Les Hauts de Bagatelle. Architecte : In Situ A&E Le Clos des Chaumes. Architecte : Mabire & Reich 10 11
A Mésanger, 16 maisons individuelles ont été livrées dans l opération de la Cour des Bois. Elles viennent compléter le patrimoine d sur la commune qui a récemment livré Le Presbytère, collectif à destination de personnes âgées et l Estaque, logements intermédiaires à destination de jeunes ménages. A Trignac, Les Sternes, collectif de 26 logements sur la ZAC Océane-Acacias viennent conclure la reconstruction des logements destinés au relogement du projet ANRU de Certé. Les Sternes. Architecte : ARLAB Vincent Jacques A Rouans, début 2014, un EHPAD de 84 places a été livré : La Providence. Vincent Jacques La Cour des Bois. Architecte : FORMA6 Sur le territoire de la CARENE, A Donges, Le Bois de la Mare regroupe 13 logements collectifs et 10 maisons individuelles. La Providence. Architecte : Essentiel - Les acquisitions en 2014 s est porté acquéreur de 15 logements T2, adaptés pour les personnes âgées, situés sur la Commune de Couëron, à proximité immédiate de la Résidence La Grange. Le Bois de la Mare. Architecte : Atelier DU LIEU Vincent Jacques 12 13
- Le développement en cours Les livraisons prévues pour 2015 Au cours de l exercice 2015, il est envisagé de livrer 218 logements locatifs sociaux familiaux et 18 logements en accession sociale. A Trignac, La Licorne et Sirius, deux immeubles collectifs de 30 logements seront livrés sur la ZAC Océane Acacias. Architecte : HUCA Les opérations de logements locatifs sociaux familiaux A Nantes, sur le terrain de l ancienne Maison de Retraite Protestante, acquiert en VEFA un immeuble de 14 logements collectifs construits par Bouygues Immobilier, Carré Bouchaud. Architecte : QUADRA Sur Saint-Herblain, trois programmes seront livrés début 2015 : Bagatelle, construction par de 45 logements collectifs dans un immeuble de 9 étages donnant sur le Parc du Sillon et acquisition auprès de COGEDIM de 5 logements dans leur immeuble riverain Parc en Scène. Keriaden, opération de 17 logements collectifs dans le quartier de la Carrière. Architecte : GRIZZLY architectes Vincent Jacques Bagatelle. Architecte : De Alzua+ Rue de la Commune de Paris à Bouguenais, sera livrée Gavroche, une opération de 5 logements dont deux maisons individuelles. Architecte : Urban Makers A Rezé, Les Champs Renaudin, 4 maisons individuelles à structure bois, achetées en VEFA à Macobois dans un lotissement de 10 maisons. Architecte : Belenfant-Daubas A Brains, quatre maisons individuelles, La Robrie, accueilleront des familles en logement locatif. Architecte : GRIZZLY architectes 14 15
Les opérations de Logements foyers A Couëron sur la ZAC Ouest centre ville, deux opérations mixtes seront livrées en 2015 : A Saint-Nazaire, dans le quartier de Grenapin, la résidence Suzanne Flon, EHPAD de 83 lits, accueillera ses pensionnaires avant l été. Architectes : Quadra. L Audubon, opération de 48 logements regroupant 36 logements locatifs et 12 logements en accession sociale dans un immeuble collectif de 40 logements et 8 maisons individuelles. D Orbigny, regroupant 24 logements collectifs en locatif social et 6 maisons individuelles en accession sociale. Vincent Jacques L Audubon. Architecte : GPAA Deux opérations destinées à des étudiants seront livrées pour la rentrée universitaire 2015 : la première, Résidence John Pershing, sur le quartier d Heinlex à Saint-Nazaire comprenant 78 logements et la seconde sur le site d Oniris à Nantes, Résidence Madeleine BRES constituée de 236 logements. Ces opérations sont acquises en VEFA auprès de CIRMAD. Architectes : LCR Architectes. D Orbigny. Architecte : FAU Résidence Madeleine BRES Les acquisitions de foyers en 2015 Les logements locatifs sociaux de ces deux opérations seront destinés à la première phase de relogement des locataires de la résidence de Bel Air appelée à être démolie. s est porté acquéreur début 2015 de la résidence des Cheveux blancs, EHPAD de 100 lits gérés par Mutualité Retraite. 16 17
2 La Réhabilitation - La programmation 2016 et au-delà 23 opérations sont en cours d études ou de travaux pour des livraisons prévues en 2016 et les années suivantes : - 19 opérations de logements familiaux comprenant 312 logements locatifs et 104 logements en accession sociale ; - 4 foyers, dont 2 pour personnes âgées, 1 résidence jeunes travailleurs et 1 foyer pour personnes handicapées. - Bilan du Plan Stratégique du Patrimoine sur l année 2014 L enveloppe budgétaire consommée en 2014 pour l entretien du patrimoine et la rénovation énergétique est de 1 938 K. - 3 réhabilitations achevées en 2014 Commune Résidence Territoire Lgts Type de travaux Montant Saint-Herblain Les Nobels St-Herblain 217 Mise en place d une VMC 302 K POLES Opérations Logements Logements locatifs accession Grand 44 6 75 7 Nantes 6 95 37 Nantes Métropole Sud 4 74 25 Nantes Métropole Nord 2 56 35 Saint Herblain 1 12 0 TOTAL Logements familiaux 19 312 104 Grand 44 1 80 Nantes 1 39 Nantes Métropole Sud 2 110 TOTAL Logements foyers 4 229 À Vertou : reconstruction du foyer ADAPEI de Beautour, 30 studios. Architecte : Quadra Boussay Les 3 provinces NM Sud 17 Toiture, charpente, embellissements, isolation, menuiseries 452 K Savenay La Bannerie autres 44 52 Reprise de la couverture, des gouttières et des réseaux 406 K montant total des opérations 1 160 K - Réhabilitation en cours en 2015 Commune Résidence Territoire Lgts Type de travaux Montant Etat d avancement Le Loroux La Motte Autres 44 13 Isolation des combles, remplacement des 349 K Travaux en cours Bottereau menuiseries et des radiateurs, des portes de halls et pose d une nouvelle VMC Orvault La Bugallière NM Nord 120 Isolation par l extérieur, isolation 1 911 K Travaux en cours des combles, mise en place de volets roulants et de marquises Nantes La Motte Nantes 20 Isolation des façades, des cloisons et des 835 K Travaux en cours Picquet plafonds, remplacement des menuiseries et de la VMC, mise en place de chaudières gaz et traitement des espaces extérieurs Saint-Sébastien La Profondine NM Sud 45 Traitement des balcons et remplacements 413 K Consultation sur Loire des sols des parties communes des entreprises Legé Le Clos Autres 44 9 Remplacement des menuiseries, de la 179 K Travaux en cours du Moulin VMC, des thermostats et des convecteurs, isolation des combles, travaux de clôture Legé Le Chambord Autres 44 12 Remplacement des menuiseries, 223 K Travaux en cours reprises des toitures, travaux de clôture Saint Aignan Le Pressoir 1 NM Sud 16 Remplacement des menuiseries, 430 K Consultation de Grand Lieu de la VMC, mise en place de des entreprises chaudières gaz, isolation des combles Saint Aignan Le Pressoir 2 NM Sud 7 Remplacement des menuiseries, 125 K Consultation de Grand Lieu de la VMC, mise en place de des entreprises chaudières gaz, isolation des combles Touvois Le lotissement Autres 44 10 Remplacement des menuiseries, 391 K Phase diagnostic des sports de la VMC, des convecteurs, travaux sur les réseaux EU et EP, création de faux plafonds et travaux d espaces verts Mouzeil Les Blunières Autres 44 12 Isolation des murs extérieurs, des 451 K Obtention des prêts plafonds, remplacement des menuiseries extérieures, de la VMC et création de douches PMR montant total des opérations 5 307 K 18 19
L ACTIVITE GESTION LOCATIVE 1 Nos locataires 2 les indicateurs de gestion 11 % 10 % 9 % 8 % - La rotation dans le patrimoine Le taux de rotation dans le patrimoine se situe en 2014 autour de 9,82 %, à un niveau stable par rapport aux années précédentes. évolution du taux de rotation 9,7 % 9,4 % 9,4 % 10,8 % 10,1 % 9,9 % 9,35 % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 9,82 % Vacance La vacance locative moyenne s établit à 2,4 % en 2014, et la vacance technique à 0,9 % évolution de la vacance 2014 (en %) 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0 % 0,8 % 0,9 % 0,9 % 0,8 % 0,8 % 0,9 % 0,9 % 0,9 % 1 % 2,1 % 2,1 % 2,2 % 2,3 % 2,5 % 2,4 % 2,3 % 2,5 % 2,5 % 2,7 % 2,8% 2,8 % Jan. Fév. Mars Avril Mai Juin Juil. Août Sept. Oct. Nov. Déc. p Vacance locative p Vacance technique 1 % 1 % 1,2 % Bilan de la commission d attribution des logements 2014 Nombre de commissions 25 Nombre de dossiers demandeurs 2 610 Nombre de demandeurs différents 1 750 Indicateurs clefs Nombre d entrées dans les lieux Situation familiale 730 (Dont 182 livraisons neuves) 2013 2014 Variations et commentaires Entrées dans les lieux 632 730 Augmentation corrélée à l augmentation du parc de logements locatifs familiaux Mutation interne 16 % 16 % Objectif CUS : 15 % < 60 % plafond 81 % 79 % < 40 % plafond 57 % 58 % Pas d évolution significative Contingent Préfecture 36 % 35 % Action de reconstitution du contingent préfectoral Ancienneté demande > 2 ans 24 % 27 % Légère augmentation, résultat d une attention particulière à traiter les demandes anciennes 2013 2014 Variations et commentaires Personne seule 31,5 % 36 % Légère augmentation, non corrélée avec une volonté particulière La vacance moyenne de l année a représenté l équivalent de 188 logements, dont : 136 logements ont subi une période de vacance locative. 52 logements classés en vacance technique. évolution du taux de vacance commerciale 2,5 % 2,3 % 2,2 % 2 % 1,5 % 1 % 0,5 % 0 % 1,1 % Impayés 1,6 % 1,7 % 1,7 % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 L évolution des impayés sur l exercice 2014 est la suivante : Impayés Impayés écart décembre 2013 / Décembre 2013 Décembre 2014 décembre 2014 Locataires présents 1 430 856 1 354 273-76 583 (- 5,3 % ) Locataires partis 1 678 593 1 931 232 + 252 639 (+ 15,1 %) Total impayés logements 3 109 449 3 285 505 + 176 056 (+ 5,7 %) Autres impayés 586 798 483 012-103 786 (+ 17,7 %) (bureaux - commerces - foyers) 2,1 % 2,4 % Famille monoparentale 33 % 35 % Légère augmentation, non corrélée avec une volonté particulière. Statut antérieur d occupation 2013 2014 Variation Locatif privé 23 % 24 % Pas d évolution significative HLM 29 % 30 % Pas d évolution significative Hébergé 40 % 36 % Pas d évolution significative Propriétaire 4 % 5 % Pas d évolution significative SDF 4 % 4 % Pas d évolution significative 20 21
ACTIONS DANS LE CADRE DE LA RESPONSABILITE SOCIALE DE L ENTREPRISE (RSE) 1 Actions en direction des locataires Commission Vie Sociale - La Commission Vie Sociale est une instance interne à. - La Commission examine les situations des locataires en procédure contentieuse pouvant aboutir à leur expulsion. La Commission est composée des membres de la commission d attribution, des représentants des associations de locataires, des représentants des communes concernées, des travailleurs sociaux des CMS ou CCAS, et plus largement de toute personne susceptible d apporter sa contribution à la construction d une solution garantissant au mieux le devenir des ménages. - La Commission aborde donc les situations dans toutes leurs dimensions : économiques, juridiques, sociales, culturelles, médicales, familiales - La commission rend un avis au Directeur Général d, seul habilité à décider de la mise en œuvre du concours de la force publique lorsque celui-ci est accordé. - 5 commissions «Vie Sociale» réunies en 2014-15 locataires convoqués 9 présents - Aucune expulsion «sèche» sans solution de relogement organisée ou spontanée pré ou post reprise du logement. Parcours résidentiels interbailleurs Cette action partenariale expérimentale innovante initiée en 2013 par quatre ESH de Loire atlantique. (, Atlantique Habitation, LNH et la SAMO), est reconduite pour deux années (2015/2016) et élargie à trois nouveaux partenaires : Logis Ouest, Habitat 44 et Nantes Habitat. Les bailleurs partenaires mutualisent leur parc de logement pour le traitement des mutations de locataires pour raisons de santé/handicap, raisons économique ou sous occupation. La mise en œuvre opérationnelle de l action est confié à l Agence Départementale d Information sur le Logement de Loire Atlantique qui met à disposition du projet une conseillère en économie sociale et familiale. Après diagnostic des situations des demandeurs en difficultés, le projet a pour ambition de proposer dans les meilleurs délais et dans les conditions de localisation, de typologie et de coût les mieux adaptés, des solutions de mutations. Ce projet est de nouveau soutenu et financé pour deux années supplémentaires par le fond d innovation social de la fédération des Entreprises Sociales pour l Habitat. Ce projet est également soutenu par la Direction Départementale de la Cohésion Sociale, ainsi que par Nantes Métropole et le Conseil Départemental de Loire Atlantique. CHRS Hors les murs et Nantes Habitat sont partenaires de l opération expérimentale «CHRS Hors les Murs» pilotée par la Direction Départementale de la Cohésion Sociale, avec les CHRS «ETAPE» et «ARCHIPEL». La réflexion menée en Loire-Atlantique sur la mise en œuvre de places de Centre d Hébergement et de Réinsertion Sociale «hors les murs» résulte de la volonté des opérateurs locaux de privilégier l accès au logement de droit commun, y compris pour des publics justifiant d un accompagnement social global et soutenu. Le comité de pilotage relatif à l expérimentation de la notion de CHRS «hors les murs» en Loire-Atlantique a été mis en place en 2013 par la DDCS et Union Sociale de l Habitat des Pays de la Loire avec les partenaires gestionnaires de CHRS Archipel (CCAS de Nantes) et Étape ainsi que deux bailleurs sociaux (, Nantes Habitat) qui disposent d un parc important sur le territoire de Nantes Métropole et travaillant déjà étroitement avec les structures sociales concernées. Deux types de publics peuvent relever d un accompagnement CHRS «hors les murs» : Les ménages orientés par le Service Intégré de l Accueil et de l Orientation (SIAO), éligibles au parc social, et qui ont déposé une demande de logement social pour lesquels l évaluation de l autonomie dans le logement dans le cadre d un accompagnement CHRS permet d envisager l attribution d un logement de droit commun. Les ménages déjà logés dans le parc social à partir de l identification de difficultés pouvant justifier un accompagnement CHRS dans le logement occupé ou un autre logement à attribuer en concertation avec les bailleurs sociaux des ménages concernés (un échange de logements entre bailleurs signataires du protocole pour des ménages expulsés du parc social peut être réalisé) Cette expérimentation fera l objet d une évaluation déterminant les axes de développements et d amélioration. Les Visites Sociales avait cofinancé un projet d accompagnement de nos locataires en difficultés par l association Anef-Ferrer sur le secteur de Trignac, dans la continuité du Projet de Renouvellement Urbain. L action désormais intitulée «Les visites sociales» est développée sous une forme réadaptée et élargie au département. L association Anef-Ferrer met en œuvre des modes d intervention et d accompagnement individualisés activables à la demande, notamment pour les situations de nos locataires non éligibles aux dispositifs d accompagnement sociaux de droit commun. Projet d action culturelle dans le cadre du PRU Sillon. «Les grands ensembles» Ce projet est réalisé à la demande d sous le pilotage de la Ville de Saint- Herblain, dans le cadre de l accompagnement culturel du Projet de Rénovation Urbaine. L Association Le Bruit de Mon Œil est présente sur le quartier du Sillon de Bretagne de Saint Herblain depuis novembre 2013 pour réaliser un travail artistique en lien avec les habitants. En 2014, 2 actions culturelles se sont déroulées au sein d un appartement avenue de l Angevinière, mis à disposition gracieusement par. En février d abord, «Les Grands Ensembles - épisode 2 - l appartement», la restitution du travail artistique réalisé par l association le Bruit de mon œil, à l occasion de son accueil en résidence, a réuni un public de 280 personnes environ. De mars à juin 2014, l appartement a accueilli 12 artistes de la Compagnie l Homme Debout, pour la suite des aventures de kadi, le géant du Sillon. Ces artistes ont accompagné 70 constructeurs bénévoles lors de 5 mini chantiers participatifs de 3 jours chacun, afin de construire une rose des vents. Ce travail sera intégré à la scénographie du spectacle de clôture de l aventure de Kadi lors de la fête de fin du PRU au Sillon de Bretagne le 26 Septembre. 22 23
2 Actions d insertion 3 Actions sociétales Bilan des actions d insertion 2014 mène des actions en faveur de l insertion, très au-delà de ses obligations légales. Il en ressort un bilan satisfaisant des actions d insertion, tant au sein des opérations de construction que des contrats d exploitation. Marchés de travaux avec clause d insertion Nombre Nombre d heures Nombre d heures de marchés d insertion demandées d insertion réalisées Année 2009 5 11 157 Année 2010 7 21 457 5 409 Année 2011* 8 45 580 15 463 Année 2012 4 8 965 38 952 Année 2013 3 6 190 19 604 Année 2014 4 7 425 14 391 Total 31 100 774 93 819 * L année 2011 correspond à la passation des marchés de travaux de réhabilitation du Sillon de Bretagne État des Nombre Nombre d heures d insertion Nombre de Nombre marchés de marchés demandées réalisées personnes d entreprises En consultation / CAO 4 7 425 En cours 5 14 605 13 847 Réceptionné 22 78 744 79 972 Total 31 100 774 93 819 Sur les opérations réceptionnées, le taux de réalisation est de 102 %, les entreprises allant au-delà des heures minimum demandées. Par ailleurs, sur ses marchés d exploitation (nettoyage, entretien des espaces verts, travaux de maintenance), a fait réaliser 55 830 heures d insertion, soit 34 équivalents temps plein concernant 9 entreprises partenaires. Le public 291 personnes ont bénéficié d un contrat de travail dans le cadre de la mise en œuvre de la clause d insertion sur les opérations réalisées ou en cours de réalisation, dont 54 % sont issues des zones quartiers politique de la Ville (157 personnes). 339 173 Nettoyage des bureaux a soutenu la société ADC pour la mise en œuvre, sur des horaires en journée, des prestations de nettoyage de ses bureaux et des bureaux du Sillon de Bretagne. Jour de fête était partenaire de l édition 2014 de la manifestation «jour de fête» parc de la Bégraisière à St Herblain. Nos locataires des secteurs Sillon de Bretagne et Nobels à Saint Herblain se sont vus proposer la participation à la création d un spectacle : «Le cabaret 2 quartier». Les spectateurs de «jour de fête» ont pu assister à la présentation de performances (chant, théâtre, poésie ) sous chapiteau durant toute la durée du festival. Saint Herblain Olympic Club à contribué financièrement au soutien de l action éducative et sportive du SHOC, en ce qu il contribue à l encadrement et la proposition d activités sportives collectives du secteur Sillon de Bretagne, immeuble et quartier en pleine période rénovation urbaine. Ce soutien était renouvelé pour la dernière année en 2014, année de fin de Projet de Rénovation Urbaine. Environnement solidaire Le dispositif Environnements Solidaires propose une réponse originale à la problématique récurrente des encombrants. Créé grâce au partenariat instauré par 5 bailleurs sociaux (Harmonie habitat, Atlantique Habitation, Habitat 44, LNH et la SAMO) et l association d insertion OCEAN, ce projet vise à l amélioration du cadre de vie pour et par les habitants du quartier Bellevue à Saint Herblain. OCEAN et ses partenaires associatifs de l économie sociale et solidaire s emploient à sensibiliser les locataires sur la réutilisation potentielle des encombrants et les circuits de réparation et/ou de transformation. Environnements Solidaires participe à l insertion par l activité économique solidaire grâce à la création de 8 postes d opérateurs de quartier. Environnements Solidaires vise surtout à sensibiliser l ensemble des habitants à leur environnement, à modifier leurs habitudes de consommation, à créer des solidarités de voisinage. Il permet de fédérer les énergies autour d un thème central du développement durable, la régulation des encombrants, qui relève aussi bien de la responsabilité sociétale des entreprises que des responsabilités individuelles quant aux modes de consommation et de durabilité des biens. Environnements Solidaires est soutenu par le fond d innovation des E.S.H., par les Villes de Saint-Herblain et Nantes, par Nantes Métropole et est lauréat du grand concours national «La France s engage» créé par le Président de la République. 24 25
L ACTIVITE IMMOBILIERE 1 L accession sociale / Ventes immobilières L activité d accession sociale a poursuivi son développement en 2014. Ainsi, si aucun programme d accession sociale n a été livré sur l année, 3 nouveaux programmes ont démarré sur Nantes, sur Treillières et sur Couëron pour un total de 33 logements et 8 logements ont fait l objet de levées d option. Ainsi, seuls 4 logements sont en stock et en phase locative au 31 décembre 2014. En 2014, sur Trignac, une vente de commerce en pied de l immeuble Sirius s est également conclue pour 482 K. L activité d accession depuis l origine de la société représente un total de 4 301 logements construits et livrés au 31.12.2014. 2 Activité de syndic et vente de logements HLM Ces deux activités ont été structurées au sein du nouveau pôle immobilier ; pour plus de détail sur l activité de l année, se reporter à la rubrique «faits marquants de l exercice» en page 6. 3 Mandat de gestion des bureaux du Sillon de Bretagne Depuis septembre 2009, gère, pour le compte de la SAS Sillon Tertiaire titulaire d un bail emphytéotique les bureaux du Sillon de Bretagne représentant une surface commerciale totale de 17 400 m 2. Le chiffre d affaires provenant de cette activité de gestion s élève à 72 K en 2014. La gestion financière 1 Nos résultats - Résultat Net Comptable Le résultat net de l exercice 2014 est arrêté à la somme de 5 105 834 contre 2 441 772 en 2013, soit en hausse de 2 664 062. Ce résultat 2014 est caractérisé par les points suivants : D importants éléments exceptionnels venant s ajouter au résultat : Les produits de vente des certificats d économie d énergie (CEE) liés aux travaux réalisés sur le Sillon de Bretagne : 438 K Le produit de la mutualisation financière (voir détail explicatif en page 6) : 405 K Des transferts de charges internes sur le projet PRU du Sillon de Bretagne : 86 K Les produits des activités immobilières notamment les marges sur l activité accession : 180 K Les produits des ventes HLM (4 logements cédés) s élevant à 527 K en 2014, Et un produit exceptionnel de 411K provenant de la récupération de TVA sur les opérations de démolition à Trignac et d une diminution des valeurs nettes comptables sur les opérations de réhabilitation 2014. Le résultat exceptionnel est ainsi fortement impacté par ces éléments et s établit à + 2 768 K, en hausse de 1 718 K. Une hausse des produits d exploitation de 6,2 % : L année 2014 a vu la livraison de 171 nouveaux logements locatifs sociaux sur la Loire-Atlantique et de 84 logements foyers. Ainsi, la gestion locative des foyers représente plus de 10,7 % du chiffre d affaires de la société, contre 9 % en 2013. Par ailleurs, les produits issus des activités immobilières représentent 1 048 K, provenant principalement de l activité accession, ainsi que des rémunérations de maîtrise d ouvrage sur les nouvelles opérations. Les dépenses d entretien / maintenance du patrimoine : La maîtrise des dépenses courantes d entretien / maintenance ainsi que la mise en place du Plan Stratégique de Patrimoine sur plusieurs années a permis de réduire les dépenses d entretien courant, de gros entretien et de travaux à la relocation qui s élèvent à 3,6 M en 2014, en baisse de 0,4 M par rapport à l année précédente. Les charges patrimoniales s inscrivent en hausse de 1,8 M, du fait principalement de l impact des dotations aux amortissements liées aux constructions neuves (+ 1,6 M ) mais également de la hausse du coût du contentieux (frais de justice et impayés locataires) dont la charge augmente de 15%, soit + 81 K. Les frais généraux restent maitrisés ; ils représentent en 15,9% du chiffre d affaires (16,4 % en 2013). Les intérêts d emprunts baissent de 361 K, pour passer à 5 567 K, et ce malgré l effet des livraisons de nouveaux logements, ce dernier étant compensé par les baisses du taux du livret A survenues ces 2 dernières années. 26 27
10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0-2 000-4 000-6 000 - Décomposition du résultat Le résultat net comptable se décompose de la manière suivante : 905 6 680-5 461-5 854-5 439 - Comptes simplifiés 2014 1 050 7 282 2012 2013 2014 Produits Exploitation 39 778 349 39 084 738 41 490 265 Dont loyers et charges récupérées 31 402 920 34 216 609 35 540 463 Dont chiffre d affaires accession sociale 1 434 147 4 987 102 1 534 959 Dont rémunération activités immobilières 772 787 971 733 899 439 Subventions d exploitation 113 937 63 698 119 105 Charges Exploitation 33 098 392 31 802 744 33 673 477 Dont entretien / maintenance 3 380 235 4 063 881 3 638 561 Dont charges Patrimoniales 16 615 064 18 910 347 20 636 968 2 768 7 817 2012 2013 2014 p Résultat d Exploitation p Résultat Financier p Résultat Exceptionnel Dont Frais Généraux 6 111 012 5 903 402 6 014 919 - Principales données bilantielles 2012 2013 2014 ACTIF Actif immobilisé net 291 516 097 339 384 096 373 970 301 Dont constructions 231 041 083 298 611 537 324 729 981 Dont travaux en cours 58 955 072 39 245 214 47 686 854 Stocks 5 684 403 1 605 168 637 079 Créances clients 44 874 060 34 524 442 25 290 327 Dont créances locataires 4 157 697 4 875 738 3 336 991 Dont autres créances (Subventions) 38 882 888 29 465 474 21 661 929 Disponibilités 9 051 792 9 413 566 17 434 668 Charges à répartir 1 917 118 1 476 066 981 120 Total du Bilan Actif 353 043 470 386 403 337 418 313 495 PASSIF Capitaux Propres 112 283 845 121 136 751 125 300 010 Dont Subventions nettes 71 694 265 78 105 399 77 162 823 Provisions 1 969 444 2 307 938 2 377 772 Endettement 217 075 736 246 052 978 272 940 661 Dont emprunts 215 314 004 244 214 640 271 023 559 Dettes fournisseurs 20 036 723 16 905 670 17 469 087 Dont fournisseurs exploitation 6 271 532 6 031 156 4 116 032 Dont founisseurs immobilisations 13 765 191 10 568 379 13 353 055 Autres dettes 1 677 722 306 135 225 966 Total du Bilan PASSIF 353 043 470 386 403 337 418 313 495 Résultat d exploitation 6 679 957 7 281 994 7 816 788 Charges financières - 5 603 815-5 927 993-5 566 550 Produits financiers 143 234 73 542 127 661 Résultat Financier - 5 460 581-5 854 450-5 438 889 Résultat exceptionnel 905 187 1 049 802 2 767 612 IS - 30 821-35 574-39 677 Résultat Net 2 093 742 2 441 772 5 105 834 28 29
- Investissements 2014 Constructions Réhabilitations TOTAL Livraisons/acquisitions 2014 30 957 646 5 756 953 * 36 714 599 Travaux en cours de l année 31 254 136 4 110 894 35 365 029 TOTAL 62 211 781 9 867 847 72 079 628 * dont 3 463 K concernant le solde des travaux de réhabilitation du Sillon de Bretagne - La maintenance du patrimoine Notre société a dépensé au cours de l exercice 2014 : Travaux Montant 2014 Montant 2014 Médiane par logement des ESH Entretien courant et remise en état 2 235 K 388 211 des logements et bureaux Gros Entretien 1 410 K 245 394 (logements, bureaux et commerces) TOTAL 3 645 K 633 605 Principaux ratios en K 2 Perspectives et orientations budgétaires 2.1 evolution du chiffre d affaires locatif Le Conseil d Administration du 20 octobre 2014 a voté la revalorisation des loyers à compter du 1 er janvier 2015 à hauteur de 0,57 %, à l exception de certaines résidences pour lesquelles un gel des loyers a été validé. Les équipes d sont particulièrement mobilisées en cette période de contexte économique tendu dans le suivi régulier et attentif des impayés de nos locataires. Enfin, la livraison de nouvelles résidences et foyers sur 2015 ont un impact significatif sur le chiffre d affaires attendu en 2015 : +1,9 M, soit + 5,2 %. 2.2 Evolution de l activité immobilière L activité immobilière (gestion de copropriétés, accession sociale, vente HLM et gestion des bureaux) devrait poursuivre son développement en 2015 ; ainsi, trois nouveaux programmes représentant 25 logements en accession sociale seront livrés en courant d année à Couëron et Treillières ; les levées d option interviendront à compter de 2016. La vente HLM initiée en 2013 poursuit sa croissance avec 10 ventes prévues sur l année. est amené également à accroître le nombre de copropriétés gérées, de par l effet des ventes HLM (création de copropriétés), des livraisons de programmes mixtes locatif / accession et de l obtention de nouveaux mandats de gestion auprès de tiers. 2.3 Evolution du résultat devrait maintenir, en % des recettes d exploitation, les budgets relatifs : - aux dépenses d entretien/maintenance, - aux frais de fonctionnement, - aux charges patrimoniales, Le résultat prévisionnel 2015 est ainsi attendu, hors éléments exceptionnels venant impacter le résultat, à hauteur de 2,5 M. 20 000 15 000 10 000 5 000 2 094 2 442 5 106 9 052 9 414 17 435 2 084 3 602 4 542 9 258 13 009 15 314 2 106 4 590 4 612 2.4 Evolution du potentiel financier Au regard d un plan de développement et de réhabilitation important, un projet d augmentation de capital a été validé par le Conseil d Administration et l Assemblée générale de la société en fin d année 2014 ; cet apport sollicité à hauteur de 8,3 M, prime d émission incluse, doit permettre une amélioration du potentiel financier, rendant possible la réalisation de notre ambition, à savoir la production de près de 1 000 logements familiaux neufs sur 5 ans et 5 foyers au moins sur cette période. Principaux ratios de gestion 0 Résultat net Trésorerie Excédent Brut d Exploitation p 2012 p 2013 p 2014 Capacité d autofinancement Autofinancement courant HLM Le tableau suivant présente l évolution des principaux ratios de gestion d Harmonie habitat, au regard des critères d exigence ou de vigilance de l Union Sociale pour l Habitat (USH). 2012 2013 2014 Seuils USH Autofinancement HLM Seuil d exigence (en % des produits) 7,6 % 13,2 % 13,9 % Plus de 3 % Vacance moyenne Seuil de vigilance (en% du parc de logements) 2,9 % 3,1 % 3,3 % Plus de 6 % Annuité des emprunts locatifs Seuil de vigilance (en % des loyers) 45,1 % 45 % 48,3 % Plus de 65 % Coût de fonctionnement Seuil de vigilance (en / logt) 20,7 % 19 % 19,6 % Plus de 28 % Loyer moyen hors charges (en / logt) 369 374 377 30 31
Espace bureaux 8 avenue des Thébaudières BP 70344 44816 ST-HERBLAIN cedex www.harmoniehabitat.org siret 34004770300020 - avril 2015 photographie couverture : vincent jacques Document imprimé sur un papier issu de forêt gérée durablement.