MARSEILLE-BELSUNCE ENQUÊTE SUR LA REHABILITATION DE DEUX IMMEUBLES Ecole d Architecture de Paris-La Villette, 2005 «Urbanisme et urbanisation dans les situations de développement» A. DEBOULET - V. FOUCHER- J.-F. TRIBILLON Vanessa BARTHET DESCHAMPS - Sylvestre FLAMENT FULTOT - Claire REMY / février 2005 1
Les deux immeubles étudiés sont situés dans le quartier populaire de Belsunce à Marseille, entre la gare St- Charles, la Porte d Aix et la Canebière.. Le programme de réhabilitation s inscrit dans le PRI (Périmètre de Restauration Immobilière) de la ZPPAUP (Zone de Protection Prioritaire Architecturale, Urbaine et Paysagère) de Belsunce. Le quartier ne fait pas partie du projet Euroméditerranée. Le bâtiment rue des Petites Maries est réhabilité depuis 1999, celui rue Longue des Capucins est en cours de réhabilitation. Le quartier de Belsunce Fonds de plan document Euroméditeranée SITE : Marseille - Belsunce > INTRODUCTION > IMMEUBLE 1 > IMMEUBLE 2 > BILAN 2
OBJECTIFS DE L ENQUÊTE : Etude des modes d occupation Évaluation de l état du bâti Comparaison des différents modes de réhabilitation Analyse des dynamiques de montage d opérations de réhabilitation Mesures des conséquences architecturales, urbaines, sociales et économiques engendrées par ces opérations MODALITES DE L ENQUÊTE : Séjour d une semaine à Marseille, la première semaine de Décembre 2004 Travail par groupe 3 étudiants Nous avions déjà certains contacts dans quelques immeubles à étudier Nous savions que certaines personnes avaient déjà entendu parler de notre démarche par des membres d Un centre ville pour tous Il s agissait de réaliser des interviews des habitants, de faire des relevés-habités des logements, des croquis et des photos des logements comme des parties communes. SITE > INTRODUCTION : l enquête > IMMEUBLE 1 > IMMEUBLE 2 > BILAN 3
PROCESSUS DE L OPERATION : Années 90, l État et Marseille impulsent la réhabilitation du centre ville pour redorer l image des quartiers centraux de la ville. La ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager) est instaurée par l État, la Région et la Ville et permet la mise en place d opérations de rénovation urbaine en partie financées par des aides publiques à la réalisation des travaux.. L Architecte des Bâtiments de France a un droit de regard sur l enveloppe des bâtiments: façade, menuiseries, garde-corps, toiture, balcons... 1999: Instauration du PRI (Périmètre de Restauration Immobilière) et mise en oeuvre par Marseille Aménagement de : -Acquisition d immeubles et relogement des occupants -Élaboration des programmes de restauration -Vente des immeubles, avec le programme des travaux à des investisseurs -Notification aux propriétaires d effectuer les travaux -Vérification de la conformité des AST (Autorisations Spéciales de Travaux) -Montage et gestion des aides aux propriétaires privés Le propriétaire a 2 ans pour réaliser les travaux, avec subventions liées à l OPAH, mais sans avantages fiscaux. Si les travaux ne sont pas réalisés dans les temps, il est exproprié. Une fois exproprié, l opérateur met le bien en vente; puis les travaux réalisés, les loyers sont plafonnés pendant 8 ans. SITE > INTRODUCTION : l opération > IMMEUBLE 1 > IMMEUBLE 2 > BILAN 4
La réhabilitation est terminée depuis 1999,mais l on peut déjà constater de nombreux défauts au niveau de la façade: - manque d entretien des façades, présence de végétaux Typologie marseillaise à 3 fenêtres, largeur 10.70 m - Fissures récentes et fissures anciennes malcolmatées, façade très dégradée - décomposition des menuiseries, volets mal fixés, menuiseries non entretenues - gaines et câbles apparents Immeuble étudié lors de l enquête Ancienne manufacture aujourd hui divisée en 2 immeubles de logements SITE > INTRODUCTION > IMMEUBLE 1 : la façade > IMMEUBLE 2 > BILAN 5
L observation des parties communes tend à démontrer le manque de qualité des matériaux et de la réhabilitation effectuée: -Vue du hall avec l accès condamné aux caves rue - Fissures en sousface de l escalier Local commun débarras, quel statut? -Les nez-de-marche et contremarches se dégradent déjà Hall Le RDC: espaces communs -Les garde-corps n ont pas été restaurés mais «rafraîchis» par un coup de peinture - Paliers encombrés par meubles, cartons et objets des locataires - Demi-paliers aménagés et décorés par les locataires Palier-type SITE > INTRODUCTION > IMMEUBLE 1 : les parties communes > IMMEUBLE 2 > BILAN 6
«C est clair, c est grand. ( ) pour quasiment mille francs moins cher, 150, on passe d un T2 à Paris à un T4 ici.» - bien qu agrémentée d un bar, la cuisine manque d équipements et de rangements. Elle n est louée qu avec un bloc évier - l agencement est mal pensé: il y a une perte d espace en couloirs, l entrée n est pas pratique, il n y a aucun placard intégré. - doublages de mauvaise qualité: les radiateurs s effondrent, rien ne peut être fixé aux murs ou au plafond Exemple d appartement sur les 4 étudiés. Et aussi: -il n y a aucun éclairage intégré mis à part dans les wc et la salle de bains - l appartement est très clair - il a une bonne isolation sonore SITE > INTRODUCTION > IMMEUBLE 1 : un logement > IMMEUBLE 2 > BILAN 7
IMMEUBLE 1: BILAN REMARQUES GENERALES: REHABILITATION D INITIATIVE PUBLIQUE Seul immeuble rénové de la rue La rénovation est achevée depuis 1999 Remplacement de la population pré-réhabilitation par une population jeune et plus solvable Aucune trace des anciens occupants qui auraient du être relogés dans le quartier Loyers réévalués à la hausse après travaux mais conventionnés Agence de gestion des appartements demande un garant fonctionnaire Local du rez-de-chaussée ne permet pas l installation d un commerce Pas de local pour poubelles... Pas de place de parking attribuée avec l appartement SITE > INTRODUCTION > IMMEUBLE 1 : bilan de cette enquête > IMMEUBLE 2 > BILAN 8
NOUS AVONS LISTE DEUX TYPES DE MALFACONS : MALFACONS DE REALISATION: Fissures et effritement du revêtement des façades Persiennes mal fixées, elles s arrachent et ne s ouvrent pas totalement Petits bois des fenêtres se décrochent Fissures à la jonction des parois intérieures. Toit du parking formant terrasse côté cour inachevé Doublage de mauvaise qualité, rien ne peut être fixé aux murs MALFACONS CONCEPTUELLES: Pièces biscornues, portes s ouvrant dans le mauvais sens, longs couloirs surdimensionnés, pièces résiduelles pas de rangements, cuisine équipée d un simple bloc d évier Doublage systématique des murs, pierre d origine cachée Faux plafonds coïncident avec hauteur des linteaux, suspension de voiles et rideaux impossible... Un seul chauffage électrique/pièce pour de tels volumes nécessite un chauffage d appoint. L éclairage artificiel se fait grâce à des lampes d appoint, aucun éclairage n est installé (sauf SdB). SITE > INTRODUCTION > IMMEUBLE 1 : bilan de cette enquête > IMMEUBLE 2 > BILAN 9
IMMEUBLE 2 = REHABILITATION D INITIATIVE PRIVEE :d REMARQUES GENERALES:privée Bien familial, immeuble insalubre et squatté Habitants réguliers, bailleurs n ont pas profité des propositions de relogement Expulsion manu militari des squatters (40 environ) Seule locataire âgée et invalide reste dans l immeuble pendant les travaux Maîtrise d ouvrage déléguée associative CHANTIER: Chantier préparé en 2002, début des travaux en 2004 Un seul entrepreneur pour tous les lots 5 baux restent en cours Seuls les travaux de façade et de toiture sont soumis au contrôle de l ABF SITE > INTRODUCTION > IMMEUBLE 1 > IMMEUBLE 2 : l opération > BILAN 10
immeuble marseillais typique à trois fenêtres (les poutres sont des mats de bateau) rdc + 4 étages la façade est particulièrement étroite l ABF a un droit de regard sur tout ce qui concerne l enveloppe extérieure: menuiseries, volets, garde-corps, grilles, couleur de la façade, toiture toutes les menuiseries et volets sont à changer la porte d entrée doit être restaurée et repeinte la façade sera chaulée Les moulures en pierre seront reconstituées en résine 6.05 m de façade Aspect actuel de la façade Futur enduit à la chaux &coloré teinte approuvée par ABF Peinture de la porte d entrée restaurée teinte approuvée par ABF SITE > INTRODUCTION > IMMEUBLE 1 > IMMEUBLE 2: la façade > BILAN 11
SITE > INTRODUCTION > IMMEUBLE 1 > IMMEUBLE 2: un étage > BILAN 12
IMMEUBLE 2: BILAN POINTS POSITIFS Authenticité préservée par restauration de certains éléments, dont cloisons nécessitant des portes réalisées sur mesure... Toiture, plomberie, électricité, gaz, VMC et chauffage neufs. Maintien du volume de la cage d escalier sans ses fenêtres intérieures, et du puits de lumière. Certains éléments anciens comme les cheminées, portes ou cloisons ont été préservés La population d origine devrait récupérer les appartements à des tarifs plafonnés POINTS NEGATIFS Couverture des tomettes par chape et carrelage ; fibrite projetée sur les murs : le tout rappelle l intérieur de la plupart des HLM Le maintien d éléments anciens s est peut être fait au détriment de la fonctionnalité des espaces et de leur taille. Problème de hiérarchie des espaces: salle de bain surdimensionnée, chambre difficile à aménager. Absence de rangements et d angles aménageables. Des tuyaux d évacuation passent par les logements. SITE > INTRODUCTION > IMMEUBLE 1 > IMMEUBLE 2: bilan de cette enquête > BILAN 13
BILAN GENERAL DE L ENQUÊTE: encore plus de questionnements A long terme, augmentation des loyers liés à l amélioration de l état du bâti et du cadre de vie. Les travaux sont décrits avec précision dans le PRI mais la répartition du budget reste floue. L État n effectue aucun contrôle des travaux qu il subventionne et défiscalise: Marseille Aménagement dépense t-il réellement tout son financement pour les travaux? Ou les subventions allouées sont elles insuffisantes? Le propriétaire ne s inscrit pas dans une démarche sur le long terme et négligera la tenue de son bien sauf dans la seconde opération. L OPAH motive le propriétaire à mettre en valeur son patrimoine, dont il fixera librement les nouveaux loyers. Marseille Aménagement vend un bien à rénover dont elle assure la maîtrise d œuvre. Aucun contrôle extérieur n intervient. Les réseaux de commercialisation qui gèrent les copropriétés dépendent étroitement de Marseille Aménagement... Les irrégularités de déplacement des habitants concernent ces deux différents cas: il semble y avoir une politique de mutation forcée de la population, mutation voulue par les pouvoirs publics et accélérée à dessein par ces opérations. Que va devenir ce quartier traditionnellement populaire? Un projet de réhabilitation urbaine ne devrait-il pas être fait pour la population qui occupe le quartier, et non pour s en débarrasser? Il est évident que cette opération de réhabilitation est un projet de façade, destinée à changer l image de la ville, et non à améliorer le cadre et les conditions de vie de ses habitants, comme cela devrait être le cas. SITE > INTRODUCTION > IMMEUBLE 1 > IMMEUBLE 2 > BILAN GENERAL 14