La protection par occupation est en plein développement

34 Immobilier vacant : limiter les risques par une gestion active Laisser un immeuble à l abandon l expose à des dégradations qui en altèrent la valeur. D où l idée de faire occuper les locaux vacants avant leur réaffectation. Un dispositif de «protection par occupation», inspiré de ceux existant chez nos voisins européens, existe en France depuis 2009. par Olivier Berbudeau Directeur du Développement, Camelot Property et Romain Malbos Client Executive/VP Risk Management Practice/Construction & Real Estate, Marsh La protection par occupation est en plein développement en Europe. 50 000 personnes bénéficient de ce type de solution aux Pays-Bas, environ 10 000 personnes au Royaume Uni, 5 000 en Belgique, 100 en Allemagne et seulement 50 en France où le dispositif est récent. Il résulte, en effet, de l article 101 de la loi Boutin de 2009 qui a institué un cadre légal souple visant à «la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires». Actuellement, des immeubles de bureaux, maisons de retraite ou locaux d activités sont occupés et ainsi protégés du vandalisme et des dégradations naturelles. Si les détenteurs d immobilier temporairement vacant sont nombreux à se tourner vers ce type de solution, c est parce qu elle est économique et flexible. Elle réduit massivement les risques et les coûts associés à la vacance de l immobilier, tant pour les propriétaires privés que publics, et offre une alternative au logement cher, immédiatement disponible, pour des milliers de jeunes salariés, apprentis ou stagiaires. obtenir, d autant plus que nombre de propriétaires, pas uniquement publics, en sont encore à recenser leur patrimoine. L immobilier tertiaire reste, pour des raisons évidentes, le marché qui dispose de données en la matière sur l offre commercialisée : taux de vacance, offre immédiate, offre disponible à un an. Ce que montre le tableau 1. Cependant, celles-ci peuvent être relativisées du fait de l absence de données sur les offres non commercialisées. Un premier aperçu permet de constater une certaine stabilité au cours de l année écoulée. Ainsi, les marchés européens ont, semble-t-il, démontré une résistance face à la crise économique. Cependant, les mises en chantier et les livraisons en blanc sont à leur niveau le plus bas dans bon nombre de villes, la faiblesse de la demande et les libérations de surfaces par les utilisateurs limitent donc une réduction plus rapide des taux de vacance. Londres et Paris disposent des taux les plus bas et les plus stables. De fortes disparités apparaissent toutefois en fonction des sous-marchés ou des typologies d actifs, tels que les actifs de seconde main, situés en périphé- UN PATRIMOINE HÉTÉROGÈNE ET DIFFICILE À ÉVALUER L immobilier vacant concerne les deux types de grands propriétaires : u publics : État, établissements publics, collectivités territoriales, villes, départements, hôpitaux, agences d urbanismes (EPA, EPF, SEM ). Les biens peuvent être des bureaux, des locaux d activités, des habitations, des tribunaux, des bureaux de postes, des châteaux, du patrimoine hospitalier u privés : foncières, investisseurs, promoteurs, organismes religieux, propriétaires-utilisateurs, etc. Les biens peuvent être des bureaux, des locaux d activités, cliniques, maisons de retraite, châteaux Les données sur l immobilier vacant sont difficiles à TABLEAU 1 Bureaux, taux de vacance en % Source : CBRE. 2 e T 2011 3 e T 2011 4 e T 2011 1 er T 2012 Paris 6,7 6,6 6,6 6,5 Berlin 9,7 9,8 9,7 9,2 Francfort 17,6 17,8 18,1 16,6 Dublin 22,8 22,5 22,9 23,5 Milan 9,5 9,9 10,3 10,7 Amsterdam 17,5 17,0 15,8 16,3 Barcelone 14,7 14,5 14,2 14,3 Madrid 12,9 13,3 13,7 15,2 Londres 4,9 5,2 5,2 5,3

N o 62. 4 e TRIMESTRE 2012 35 TABLEAU 2 Caractéristiques de l offre immédiate au 1 er juillet 2012 Source : CBRE/Immostat. Répartition géographique part du neuf/ restructuré nombre d offres immédiates > 5 000 m 2 Paris centre-ouest 12 % 17 % 12 Paris sud 5 % 24 % 6 Paris nord-est 2 % 17 % 1 Total Paris 19 % 18 % 19 La Défense 5 % 19 % 8 Croissant ouest 27 % 28 % 42 1 re couronne nord 7 % 26 % 12 1 re couronne est 4 % 41 % 3 1 re couronne sud 4 % 27 % 5 2 e couronne 34 % 23 % 47 Total Île-de-France 100 % 22 % 136 rie de la City/West End ou du quartier central des affaires, où les taux de vacances peuvent doubler! Exemple : le marché des bureaux en Île-de-France. Avec un taux de vacance moyen de 7 %, l Île-de- France fait plutôt figure de bon élève (tableau 2 et graphique 1). Ce chiffre ne doit cependant pas masquer de fortes disparités entre les sous-secteurs. D autre part, ce taux faible doit être ramené à la taille du marché : un taux de vacance moyen de 7 % représente une surface totale de bureaux vacants de 3 600 000 m²! des dégâts et peuvent, par leur présence, empêcher les restructurations et/ou la relocation pendant de longues périodes. Le traitement de ces deux risques étant assez similaire, nous les traiterons en commun par la suite. u Aggravation des sinistres. Dans un bâtiment occupé, les incendies et les dégâts des eaux sont souvent maîtrisés suffisamment rapidement pour limiter leurs conséquences, ce qui n est évidemment pas le cas sans présence régulière. Une banale fuite peut ainsi se transformer en une inondation ravageuse. LES RISQUES LIÉS À LA VACANCE LOCATIVE GRAPHIQUE 1 Vacance et offre future certaine par secteur géographique (rapportées au parc existant) De multiples événements peuvent entraîner la vacance d un actif comme le manque de demande ou une attente administrative en vue d un permis pour restructuration. Ces périodes de transition peuvent être voulues ou subies. Dans tous les cas, elles ont des conséquences importantes en termes d aggravation des risques pour les immeubles concernés. En effet, l absence d occupation a principalement un impact sur la survenue des risques suivants. u Vandalisme et occupation illégale. Un des risques majeurs de la vacance est celui du vandalisme. En effet, de nombreux bâtiments ont fait l objet de visites ayant entraîné des dégradations, des vols de câbles, de cuivre... Un immeuble vide peut aussi attirer tout type d occupation illégale comme le squat ponctuel ou prolongé, le logement «sauvage» Dans la plupart de ces cas, les occupants vont causer Source : CBRE Market view 2T2012, bureaux en Île-de-France.

36 u Atteinte à l image. Moins évident mais avec des effets bien réels, l inoccupation prolongée d un bien dans des zones où le marché locatif est tendu peut déclencher l action de certaines associations ou groupements qui vont communiquer auprès des médias pour dénoncer l inutilisation d espaces ayant pu servir à loger des personnes en difficulté. L impact sur l image des sociétés concernées est difficilement quantifiable mais, sans aucun doute, réel. Risques assurables? On peut arguer du fait que la plupart de ces risques sont aisément assurables, mais à quel prix? Les études statistiques des assureurs ont depuis longtemps démontré l impact de la vacance sur la fréquence et, surtout, l intensité des sinistres. Ils ont donc mis en place un traitement particulier pour limiter leur exposition à cette aggravation des risques par des dispositions généralement inscrites dans les contrats d assurance multirisques. u Suivant le type de contrat, on peut rencontrer principalement les dispositions suivantes : obligation de déclaration des sites vacants ; obligation de gardiennage/vidéosurveillance 24 h/24 ; augmentation automatique des franchises ; limitation automatique des garanties. u Même si les contrats ne prévoient pas de dispositions spécifiques sur la vacance, les sinistres peuvent être plus fréquents et coûteux. Ceci peut entraîner un ou plusieurs des événements suivants : augmentation des primes d assurance ; résiliation du contrat par l assureur ; non-couverture des sinistres par l assureur (exemple : le site n a pas été déclaré vacant alors que le propriétaire avait l obligation de le faire). Quelle prévention? Il appartient à chaque propriétaire, en fonction de la durée de la vacance et de la typologie de l actif, de choisir la solution ou le mix de solutions le plus adapté pour limiter les risques, tout en prenant en compte le coût de ces différentes mesures. Le tableau 3 simplifié met en évidence l intérêt de la protection par occupation dans le cadre d une bonne gestion des risques. Des précautions simples peuvent aussi améliorer la sécurité d un bâtiment : u les arrivées d eau et de gaz, les interrupteurs d électricité et toutes les fournitures de carburant doivent être fermées dans la partie inoccupée des locaux ; u tous les systèmes d eau et de chauffage seront localement vidés ou mis hors gel ; u si le bâtiment ne dispose pas de service de sécurité dédié, une visite hebdomadaire de l immeuble peut être organisée. LES COÛTS INHÉRENTS À L IMMOBILIER VACANT Les propriétaires confrontés à une vacance subie ou voulue peuvent décider d agir ou non pendant la période de vacance. Les postes de dépenses liés à l immobilier vacant sont les suivants. Charges fixes. Plusieurs options s offrent aux propriétaires avec des coûts très variés : gardiennage, porte anti-squat, alarmes et vidéosurveillance, maintenance. À titre d illustration, un gardiennage plein TABLEAU 3 Type de risque Type de prévention Vandalisme/ Occupation illégale Aggravation des sinistres Risque d image Gardiennage Dépend du nombre de rondes Vidéosurveillance Aucun impact sur les parties non filmées Murer le bâtiment Certains actifs murés ont été squattés ou vandalisés Protection par occupation Seules les parties occupées sont fortement protégées Pas de prévention Prévention partielle Bonne prévention Source : Camelot Property.

N o 62. 4 e TRIMESTRE 2012 37 En Belgique, la municipalité d Anvers a eu recours à la protection par occupation pour une partie du projet de rénovation urbaine du quartier «Kievit». Au-delà de la gestion des biens vacants, l Agence d urbanisme anversoise a souhaité maintenir une vie de quartier et éviter une mise en friche. Au Royaume-Uni, l ancien centre de formation des pilotes de la Royal Air Force, à Farnborough, a été occupé par douze résidents temporaires. temps coûte entre 150 000 et 180 000 par an et par bâtiment. L installation d un système d alarme avec vidéosurveillance, suivant le type d actif, peut se situer dans une fourchette de 10 000 à 40 000, auxquels viennent s ajouter une redevance de gestion et les frais éventuels d intervention. Enfin, le propriétaire avisé assurera une maintenance des équipements de fonctionnement et de petit entretien. Ces coûts faibles au départ seront amenés à augmenter au fur à mesure de la durée de la vacance et des actions du temps ou du vandalisme. Certains praticiens de l immobilier disposant d un patrimoine important avancent le coût d un million d euros par an pour chaque pourcentage de vacance! Charges variables. Des coûts «cachés», difficiles à évaluer, peuvent s ajouter en fonction des événements qui surviennent dans l immeuble. u Vol de matériaux. Compte tenu de la hausse constante du prix des matières premières, et malgré l absence d étude sur le sujet, les praticiens de l immobilier reconnaissent volontiers que le coût généré pour la remise en état du bien peut s élever de 50 000 à 300 000. La prise en compte par l assureur n est pas systématique et généralement longue en procédure, ce qui nécessite souvent la mise en place immédiate d un gardiennage plein temps qui vient encore alourdir la facture. u Vandalisme. Il est également difficilement chiffrable. Allant du simple bris de fenêtre à l incendie involontaire, les coûts peuvent se révéler très importants. Avec le temps, le vandalisme ne va qu en s accentuant. De surcroît, une vitre cassée ou un dépôt sauvage d ordures ne contribuent pas à rassurer un futur acquéreur ou un utilisateur. u Dégradations naturelles. Un immeuble vacant se dégrade avec le temps. L absence de chauffage, de présence continue ou d identification en amont de petits dégâts peut prendre des proportions considérables. L absence de fonctionnement des fluides provoque régulièrement des ruptures de canalisations voire oblige à changer l ensemble d une centrale de chauffage, ce qui se chiffre directement à plusieurs dizaines de milliers d euros. INNOVATION : LA PROTECTION PAR OCCUPATION Les actifs vacants ne subissent pas systématiquement une dégradation ou un vol de matériaux. Cependant, 100 % des immeubles temporairement vacants présentent des risques élevés de dépréciation. Nombreux sont les propriétaires qui ne peuvent pas allouer, pour chaque actif vacant, un budget sécurité ou une maintenance suffisante alors même que le bien ne génère plus de rendement. Confrontés à cette situation, ils sont souvent perplexes et cherchent diverses solutions permettant un rapport qualité/prix/risques réduit. La protection par occupation, développée depuis les années 1980 aux Pays-Bas où une quarantaine d entreprises opère, s est affirmée en Europe comme une alternative économique et souple visant à réduire les coûts et les risques associés à l immobilier vacant (photos ci-dessus). En France, l activité a été lancée par l article 101 de la loi Boutin. Le législateur

38 GRAPHIQUE 2 AUDIT ET CONTRAT AGRÉMENT PRÉFECTORAL SÉLECTION RÉSIDENTS CONTRÔLE RESTITUTION Lieux habitables Estimation des aménagements temporaires Demande effectuée par le gestionnaire Agrément accordé pour le gestionnaire Réalisation des aménagements temporaires Sélection Installation Visite incluant rapports Contrôle Maintenance Gestion des clés Entretien Restitution du bien État des lieux de sortie Conservation de la valeur du bien Source : Camelot Property. français s est inspiré des pratiques en cours en Hollande, en Belgique et au Royaume-Uni, en votant un dispositif expérimental 1. Plusieurs propriétaires de bureaux, maisons de retraite et locaux d activité ont déjà choisi d utiliser cette solution innovante, intéressante pour toutes les parties en présence. Propriétaire. L article 101 prévoit la possibilité de rendre habitable tout type de bâtiments : immeubles de bureaux, locaux d activités avec bureaux, patrimoine hospitalier. 10 à 20 % des surfaces totales sont généralement occupés. En effet, l occupation partielle des locaux suffit à avoir un effet dissuasif et permet de conserver l équilibre de la prestation pour le propriétaire. Le recours à ce dispositif n entraîne pas de changement de destination des locaux, qui restent à usage commercial. L occupation des locaux aménagés en logements ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d habitation mais d un statut dérogatoire. Le propriétaire choisit la durée d application du dispositif, et aucun lien juridique ne s instaure entre lui et les résidents temporaires : le propriétaire contractualise uniquement avec le gestionnaire de bâtiment vacant. Il conserve l accès au bâtiment, pour les visites, ainsi que la charge des fluides. Résident temporaire. Il ne bénéficie pas d un bail d habitation et ne verse pas de loyer à proprement parler. Il acquitte une redevance mensuelle forfaitaire de 200, comprenant la consommation des fluides. La durée d occupation est garantie pour trois mois minimum. Ensuite, le propriétaire peut demander la libération des lieux avec un préavis d un mois. Le résident temporaire peut, quant à lui, partir à tout moment avec un préavis de quinze jours. Les populations ciblées sont, en grande majorité, adeptes de la colocation et désireuses de vivre dans des lieux atypiques, généralement spacieux et à même de leur faire réaliser des économies sur le loyer. Chaque résident temporaire garantit d un engagement de relogement par un proche. Le gestionnaire établit une première sélection sur dossier et effectue un entretien en tête-à-tête visant à déterminer les motivations et à expliquer clairement les droits et obligations du résident temporaire. Gestionnaire. Il s engage à protéger et à préserver les locaux mis à disposition puis à les rendre libres au propriétaire à l échéance ou en cas de résiliation. Il doit remettre au résident temporaire un local en bon état d usage, sans risques pour la santé et la sécurité. C est à lui qu il appartient d effectuer la demande d agrément préfectoral (voir graphique 2). Ce nouvel acteur, gestionnaire de bâtiments vacants est rémunéré par les deux parties : une redevance mensuelle de gestion en provenance du propriétaire allant de 500 à 3 000 par bâtiment ; une redevance mensuelle de 200 maximum versée par le résident temporaire. Le cumul des deux redevances rentabilise l opération pour le gestionnaire de bâtiments vacants. 1. Article 101 de la loi n 2009-323 du 25 mars 2009 pour la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires. Décret n 2009-1681 du 30 décembre 2009 relatif à l occupation de locaux en vue de leur protection et préservation par des résidents temporaires en application de l article 101 de la loi n 2009-323 du 25 mars 2009. Arrêté du 12 avril 2010 fixant la composition du dossier de demande d agrément prévu par l article 1er du décret n 2009-1681 du 30 décembre 2009 relatif à l occupation de locaux en vue de leur protection et préservation par des résidents temporaires. Circulaire du 26 novembre 2010 relative à l application de l article 101 de la loi n 2009-323 du 25 mars 2009.

N o 62. 4 e TRIMESTRE 2012 39 DE MULTIPLES AVANTAGES La protection par occupation permet d effectuer des économies considérables sur les postes de dépenses de sécurité, de maintenance ou de remise en état. Le coût moyen constaté pour un bâtiment protégé par occupation par quinze résidents temporaires est, en effet, de l ordre de 30 000 par an. C est beaucoup moins que les coûts évoqués précédemment en frais de gardiennage et de maintenance. L alternative proposée par l article 101 offre donc un important gisement d économie dans la gestion des locaux vacants. De plus, le bien ainsi occupé conserve sa valeur. Le simple fait de maintenir une occupation sur site a un effet dissuasif évident contre les intrusions, augmenté par la présence de plusieurs personnes. Si une intrusion se produit malgré tout, les résidents temporaires sont là pour avertir les services de police ou de gendarmerie. À cette protection s ajoute la préservation du bâti : rupture de canalisations, dégâts des eaux, bris de glace sont, entre autres, les aléas auxquels sont régulièrement confrontés les propriétaires. Une présence humaine et l utilisation des équipements participent directement à leur bon état d usage. Équilibre gagnant-gagnant. L immobilier tertiaire reste l un des contributeurs majeurs du parc vacant. Le recours à la protection par occupation des bureaux vides permettrait ainsi à des milliers de jeunes salariés ou apprentis de se loger, au moins temporairement, pour un coût dérisoire, tout en bénéficiant souvent d une proximité avec leur lieu de travail. Le dispositif permet aussi le maintien d une vie de quartier et d éviter le sort promis à de nombreux bâtiments vacants qui deviennent rapidement des points de fixation pour la délinquance ou les trafics. Les dégradations contribuent à isoler et à mettre en friche des quartiers entiers par un phénomène de tâche d huile. Le gestionnaire de bâtiments vacants, en tant qu acteur privé, doit préserver un équilibre gagnantgagnant afin de satisfaire deux clients : le propriétaire et le résident temporaire. En permettant à de jeunes salariés, fonctionnaires, apprentis ou étudiants de bénéficier d habitations temporaires à coûts modiques, la protection par occupation répond à des enjeux majeurs : réduire les coûts d exploitation de l immobilier vacant et développer une alternative au logement cher pour une population ciblée. Les Pays-Bas, le Royaume-Uni ou la Belgique le démontrent au quotidien. Audit et offre. Le bâtiment, pour devenir habitable, doit être raccordé en eau et électricité. À ce stade, les aménagements temporaires sont évalués comme le nombre de résidents à installer. Pour les aménagements temporaires, le gestionnaire se basera sur l existant pour dédier des espaces de vie privatifs et communs (cuisine, douches, salon) visant à réduire les coûts et les délais d aménagement. Un ancien open-space deviendra une chambre spacieuse, la cuisine (déjà existante dans la plupart des cas) conservera sa fonction, des toilettes (présentes en grand nombre en raison de l occupation partielle des lieux) pourront être réaménagées pour un coût en douche (système de bloc douches). Les parties non occupées seront condamnées et rendues inaccessibles aux résidents temporaires. Demande d agrément préfectoral. La demande d agrément est établie par le gestionnaire et doit comprendre, notamment, un diagnostic sécurité incendie, un diagnostic technique amiante le cas échéant, la description des équipements existants et prévus. Le préfet dispose d un délai de deux mois pour refuser ou octroyer l agrément. Sélection des résidents temporaires. La circulaire d application du 26 novembre 2010 précise clairement les populations auxquelles se destine le dispositif. Exemples d aménagement temporaire.

40 u «Le dispositif de résidence temporaire n est pas davantage une solution d hébergement ; en effet, l absence d accompagnement social et les obligations particulières des résidents ne sauraient en faire une réponse adaptée à la situation de personnes se trouvant en grande précarité.» u «Le dispositif de résidence temporaire peut répondre aux besoins des personnes confrontées à une obligation de mobilité professionnelle et ne pouvant trouver immédiatement un logement ou qui effectuent une formation dans une ville éloignée de leur domicile, à des jeunes qui accèdent à un premier emploi ou à des apprentis. En revanche, les spécificités du contrat de résidence temporaire n en font pas un dispositif correspondant aux besoins des familles.» Contrôle du bâtiment. La prestation du gestionnaire de bâtiment comprend également, a minima, une visite d inspection mensuelle du site en totalité. Celle-ci vise ainsi à informer le propriétaire de l état du bien, à identifier en amont toute dégradation naturelle (dégât des eaux, bris de glace, etc.) liée à la vie d un bâtiment. Le gestionnaire contrôle également le respect par les résidents temporaires du règlement intérieur annexé au contrat. Restitution du bâtiment. La contrainte opérationnelle majeure du gestionnaire est de conserver le plus longtemps possible ses résidents temporaires. En effet, lors de la restitution du bien, les résidents temporaires sont transférés au sein du parc existant. À charge pour le gestionnaire de conserver un volume de pièces disponibles pour une gestion fine de la population de résidents temporaires. Sur un plan légal, l article 101 est clair : «L arrivée à terme du contrat de résidence temporaire ou sa rupture dans les conditions susmentionnées déchoit le résident de tout titre d occupation, nonobstant toutes dispositions en vigueur, notamment celles du chapitre III du titre I er du livre VI du Code de la construction et de l habitation et de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986.»y