Immobilier de bureaux en Plaine de France Des dynamiques géographiques distinctes : La Plaine Saint Denis le Pole de Roissy Charles de Gaulle Le Cœur de la Plaine Rappelons que Paris et la petite couronne totalisent plus de 70 % des surfaces de bureaux d Ile de France et que le parc francilien a plus que doublé entre 1975 et 2004 grâce au triplement des surfaces en petite et grande couronne. Dans ce contexte francilien, comment se situe la Plaine de France? L évolution des autorisations d ouvertures de chantiers de bureaux entre 1999 2006 a été particulièrement dynamique en Plaine de France avec près d 1.5 millions de m² autorisés à la construction. Il s agit de la dynamique de construction la plus importante avant celle des locaux industriels. Cette dynamique a connu une phase de croissance très importante dès 1998 qui a culminé en 2001 avec des mises sur le marché massives. Nombre de m² de locaux autorisés en Plaine de France entre 1990 et 2006 Source : Sitadel 1
Les fluctuations dans les mises sur le marché correspondent à 3 dynamiques distinctes dans les soussecteurs géographiques de la Plaine de France : la Plaine Saint Denis, le Pole de Roissy Charles de Gaulle et le Cœur de la Plaine de France qui constituent ensemble la Plaine de France. Le pole de la Plaine Saint Denis, comprend Plaine Commune + Saint Ouen ; Celui de Roissy : comprend la communauté de communes de Roissy Porte de France + Tremblay, Villepinte, Goussainville et Gonesse. Quant au dernier que nous appellerons «Cœur de la Plaine» il regroupe l ensemble des communes situées entre ces deux pôles sur une ligne transversale Est Ouest : de Sevran à Drancy en Seine Saint Denis jusqu à Val de France dans le Val d Oise. La composition de ces pôles repose sur l identification des dynamiques à l œuvre sur le territoire et soutenues par l EPA Plaine de France. Source : DREIF Bureaux : autorisations de construire La Plaine Saint Denis : la plus forte croissance francilienne des années 2000 Le Pole de la Plaine Saint Denis regroupe les 8 villes de la communauté d agglomération Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Epinay, L Ile Saint Denis, Pierrefitte, Saint Denis, Stains et Villetaneuse) auxquelles s ajoute Saint Ouen. Situé en bordure nord de Paris et bénéficiant d une desserte routière et en transport en commun remarquable ce territoire prioritaire au contrat de projets Etat Région a fait le pari de devenir un pole tertiaire conséquent dès la fin des années 1990. La construction de bureaux dans le pole de la Plaine Saint Denis entre 1999 et 2006 représente 69% des constructions en Plaine de France. Cette dynamique est particulièrement soutenue depuis 1999 et a été largement portée par la communauté d agglomération Plaine Commune. 2
Villes Plaine Commune 1990 1998 1999 2006 1990 2006 Part dans PDF (%) Saint Denis 339 467 756 436 1 095 903 Aubervilliers 57 372 104 067 161 439 La Courneuve 65 043 18 836 83 879 Epinay sur Seine 48 007 761 48 768 Pierrefitte sur Seine 13 854 7 823 21 677 Stains 6 629 12 183 18 812 Villetaneuse 7 086 845 7 931 L'Île Saint Denis 4 415 324 4 739 TOTAL Plaine Commune 541 873 901 275 1 443 148 0,53 St Ouen 157 372 103 165 260 537 Total Plaine Saint Denis 699 245 1 004 440 1 703 685 0,63 Cette zone aux portes de Paris a parié sur une mise sur le marché massive de bureaux afin de créer une offre tertiaire susceptible de générer une nouvelle dynamique économique, soit 1.7 millions de m² entre 1990 et 2006 avec une accélération notable entre 1999 et 2006 (1 millions de m²). Cette zone essentiellement tirée par Saint Denis a pris un véritable tournant avec la livraison de la zone du Landy à Saint Denis en 2003 où 180 000 m² sont sortis de terre en 18 mois. Source : sitadel Bureaux : autorisations de construire La zone s est spécialisée dans les immeubles de grande taille d au moins 10 000 m² ce qui a permis à différentes grandes entreprises de venir s implanter (Coteba, Generali notamment). Si le secteur Banque Assurance est bien représenté, le Pole de La Plaine Saint Denis n a pas d identité très 3
marquée et joue plutôt la diversification avec une bonne représentation du secteur audio visuel, des groupes industriels (Samsung, Arcelor, Siemens) et du secteur public et para public (ANAESS, OFDT, EFG). Il convient de rappeler que si l immobilier tertiaire domine, Plaine Commune propose également des locaux d activité. Par ailleurs une convention d équilibre a été signée et Plaine Commune s est engagé à construire 1.2 m² de logements pour 1 m² de bureaux afin de s assurer que cette zone maintiendra une bonne mixité des usages. Le Pole de Roissy CDG Nous proposons d identifier un pole qui comporte la communauté de communes de Roissy Porte de France ainsi que Gonesse Villepinte et Tremblay en France. L offre de bureaux sur ce pole est concentrée sur 5 communes : Roissy en France, Tremblay en France, Villepinte, Goussainville et Gonesse transcendant les limites départementales et intercommunales. Source : sitadel Bureaux : autorisations de construire Ce pole est, bien sur, identifié comme un pole structurant majeur du Grand Paris et de l Ile de France. Rappelons que Charles de Gaulle est le premier aéroport de fret d Europe, grâce au hub de Fedex et le second aéroport d Europe en nombre de passagers. L offre immobilière du pole de Roissy CDG est de ce fait assez diversifiée avec des entrepôts logistiques, des bureaux et des locaux d activité. Il apparait que la construction de bureaux se fait essentiellement sur les communes les plus proches de la plateforme à savoir Roissy Tremblay en 4
France et Villepinte, ces communes ayant toutes construit entre 80 000 et 94 000 m² depuis 1999. Il apparait néanmoins que la dynamique a été légèrement moins forte après 1999 qu avant cette date. Le parc de bureaux est concentré sur les zones d activité de l aéroport, et de Paris Nord 2 avec des sociétés liées à l activité aéronautique et aéroportuaire (Air France, ADP, Servair, Fédéral Express) ou des entreprises utilisant l aéroport pour ses opérations (La Poste, L Oréal). Le parc de Paris Nord 2 accueille 50% de sièges sociaux notamment d entreprises liées aux hautes technologies (Amada, Delphi Automative System, Sarah Lee). En terme de poids sur l ensemble de la Plaine de France ce pole représente moins de 30% de la construction de bureaux depuis 1990 ce qui tendrait à signifier que le potentiel de développement de ce type de produit immobilier reste important au regard des autres capitales disposant d un aéroport comparable à Charles de Gaulle en terme de trafic passager et fret. Par ailleurs, le pole de Roissy Charles de Gaulle gagnerait à se structurer autour d un label commun afin de rendre son identification plus claire pour les investisseurs étrangers. Pole de Roissy CDG 1990 1998 1999 2006 1990 2006 Part dans la PDF (%) Vaudherland 0 0 0 Chennevières les Louvres 156 119 275 Puiseux en France 1 094 0 1 094 Epiais les Louvres 1 889 1 225 3 114 Fontenay en Parisis 1 889 1 225 3 114 Fosses 3 050 784 3 834 Saint Witz 1 102 2 790 3 892 Villeron 1 390 2 809 4 199 Vemars 3 573 871 4 444 Louvres 3 955 1 535 5 490 Marly la Ville 1 804 5 421 7 225 Survilliers 11 791 1 454 13 245 Le Thillay 16 085 2 945 19 030 Roissy en France 99 556 94 072 193 628 Total Roissy Porte de France 147 334 115 250 262 584 9.7 Pole Roissy Hors RPDF 1990 1998 1999 2006 1990 2006 Gonesse 43 064 20 638 63 702 Goussainville 92 319 14 299 106 618 Villepinte 44 458 79 843 124 301 Tremblay en France 84 907 90 481 175 388 Total Pole Roissy hors RPDF 264 748 205 261 470 009 17.4 Total Pole Roissy 412 082 320 511 732 593 27.1 5
Le cœur de la Plaine de France En dehors de ces deux pôles communément identifiés, le Cœur de la Plaine représente quand à lui une zone où un début de dynamique se fait sentir. Le cœur de pole comprend les communes situées sur une transversale entre l A86 et la future avenue du Parisis autour de l aéroport du Bourget de Val de France jusqu à Aulnay sous bois. Ce secteur représente 10% de la construction de bureaux depuis 1999 en Plaine de France. Si le poids de cette zone reste modeste, la part de Val de France dans cette nouvelle dynamique est très importante puisque Garges lès Gonesse et Sarcelles sont les deux communes ayant construit le plus de bureaux sur la période avec respectivement près de 56 000 m² et de 38 000 m² d autorisations accordées. La forte croissance de Val de France s est surtout fait ressentir sur la première période. Dans un second temps les communes situées à proximité immédiate de la plateforme aéroportuaire du Bourget ont nettement pris le relais avec des taux de croissance exceptionnels à Bonneuil en France, au Bourget et au Blanc Mesnil. Cette croissance sera confortée par la livraison de 20 000 m² dans la ZAC du commandant Rolland plus récemment. En termes de poids respectif de chacune des communes le Cœur de la Plaine apparait ainsi assez équilibré. Cœur de la Plaine 1990 1998 1999 2006 1990 2006 Part dans la PDF Arnouville lès Gonesse 2254 1888 4142 Garges lès Gonesse 34168 21726 55894 Sarcelles 14580 23108 37688 Villiers le Bel 16406 5910 22316 TOTAL VDF 67408 52632 120040 Montmagny 724 280 1004 Ecouen 2681 3527 6208 Sevran 4196 3004 7200 Bonneuil en France 407 10476 10883 Aulnay sous bois 2307 11856 14163 Drancy 16385 4032 20417 Dugny 19856 3627 23483 Le Blanc Mesnil 8666 15814 24480 Le Bourget 7886 27379 35265 Total Cœur de la Plaine 130516 132627 263143 0,10 Source : DREIF Autorisation de construction de bureaux 6
Ces chiffres témoignent d une nouvelle dynamique qui devrait être confortée par l ouverture prochaine de la tangentielle nord au trafic passager, la requalification de la RN2 RN17, le projet de cité de l air et de l espace mené par l EPA, la construction de l avenue du Parisis et l amélioration du RER B. Bureaux Autorisations de construire 1990 2006 Enfin, parmi les projets d envergure qui auront un impact important sur la structuration de ce pole, il convient de citer le développement du triangle de Gonesse, porté par l EPA Plaine de France ainsi que la zone internationale de Tremblay. Le schéma retenu privilégie une concentration importante sur le sud du triangle entre les communes d Aulnay sous bois et de Bonneuil en France. 7
Annexes Villes 1990 1998 1999 2006 1990 2006 Vauderland 0 0 0 Chennevières les 156 119 275 Louvres Montagny 724 280 1 004 Puiseux en France 1 094 0 1 094 Epiais les louvres 1 889 1 225 3 114 Fontenay en 1 889 1 225 3 114 parisis Fosses 3 050 784 3 834 Saint Witz 1 102 2 790 3 892 Arnouville lès 2 254 1 888 4 142 Gonesse Villeron 1 390 2 809 4 199 Vémars 3 573 871 4 444 L'Ile Saint Denis 4 415 324 4 739 Louvres 3 955 1 535 5 490 Ecouen 2 681 3 527 6 208 Sevran 4 196 3 004 7 200 Marly 1 804 5 421 7 225 Villetaneuse 7 086 845 7 931 Bonneuil en France 407 10 476 10 883 Survilliers 11 791 1 454 13 245 Aulnay sous bois 2 307 11 856 14 163 Stains 6 629 12 183 18 812 Le Tillay 16 085 2 945 19 030 Drancy 16 385 4 032 20 417 Pierrefitte sur 13 854 7 823 21 677 Seine Villiers le Bel 16 406 5 910 22 316 Dugny 19 856 3 627 23 483 Le Blanc Mesnil 8 666 15 814 24 480 Le Bourget 7 886 27 379 35 265 Sarcelles 14 580 23 108 37 688 Epinay sur Seine 48 007 761 48 768 Garges lès 34 168 21 726 55 894 Gonesse Gonesse 43 064 20 638 63 702 La Courneuve 65 043 18 836 83 879 Goussainville 92 319 14 299 106 618 Villepinte 44 458 79 843 124 301 Aubervilliers 57 372 104 067 161 439 Tremblay en 84 907 90 481 175 388 France Roissy 99 556 94 072 193 628 St Ouen 157 372 103 165 260 537 Saint Denis 339 467 756 436 1 095 903 TOTAL Plaine de 1 241 843 1 457 578 2 699 421 France Source : DREIF Autorisation de construction de bureaux 8