Valorisation logistique des axes de transport

Valorisation logistique des axes de transport Michel Fender - Président Département Management Industriel, École nationale des ponts et chaussées Michel Savy - Professeur, Université de Paris 12 et ENPC

Sommaire Introduction : connaître et intégrer les logiques des acteurs privés et publics La question des «effets structurants des infrastructures» Localisation des zones logistiques: critères de choix Développement de zones logistiques à proximité des axes routiers Présentation des acteurs clef Scénarios de développement: cas d un acteur gestionnaire d un réseau routier et/ou autoroutier et des collectivités publiques Conclusion (et débats ) 24 novembre 2005 - Page 2

Introduction Connaître pour les intégrer les logiques des acteurs privés et publics divers niveaux emboîtés de collectivités publiques, avec leurs organes opérationnels (par exemple, Seine et Marne Développement) gestionnaires d infrastructures (aux compétences élargies avec la privatisation des autoroutes?) immobilier logistique opérateurs logistiques et transporteurs chargeurs La valorisation des infrastructures un enjeu crucial pour le département de la Seine et Marne (traversé par des axes lourds routiers, ferroviaires et fluviaux) le transit : un fléau (inévitable) ou une occasion de développement économique? à quelle condition, comment faire? 24 novembre 2005 - Page 3

Les effets structurants des infrastructures 24 novembre 2005 - Page 4

Une question fondamentale pour les aménageurs Interrogation à la fois scientifique et politique : quelle influence un réseau exercet-il sur un territoire? organisation de l espace développement économique Une tradition ancienne : la croyance aux effets mécaniques des infrastructures suffisant à déclencher le développement économique, par attraction de capitaux extérieurs typique de la période d expansion industrielle et de lancement du réseau autoroutier les territoires des régions développées ne sont pas isolés! fortement remise en cause aujourd hui (par de multiples exemples positifs et négatifs) Rapport réseau - territoire question plus complexe : rôle des arcs, des nœuds, de la configuration du réseau, de sa chronologie de construction (phases successives des tronçons isolés, puis de l interconnexion et enfin de la couverture du territoire) distinguer l infrastructure et les services qu elle supporte (disponibilité, qualité, prix ) raisonner à plusieurs échelles, globale et locale 24 novembre 2005 - Page 5

Les réponses de l expérience et de la recherche Une infrastructure n'ouvre qu'une possibilité (condition nécessaire mais non suffisante) C'est la pénurie qui structure! Paradoxe de localisation : plus un réseau se renforce, moins il joue un rôle discriminant et moins il structure l'espace D'autres facteurs, naguère secondaires, passent au premier rang pour l'arbitrage entre sites (cf. le succès du plan routier breton) Une infrastructure n'a d'effet que si des acteurs locaux s'en saisissent pour réaliser un projet (anticiper, accompagner, valoriser) : «endogénéiser» le projet Question de l'internalisation des effets territoriaux externes les compagnies ferroviaires japonaises, les compagnies d'autoroutes espagnoles NB : raisonner à diverses échelles effet de polarisation locale de l espace autour de l infrastructure et de ses accès à l échelle d'une agglomération ou d un département, les sorties d'échangeurs autoroutiers sont des sites privilégiés pour les zones logistiques, les centres commerciaux, les hôtels, etc. Tendance dominante : polarisation logistique dans les zones métropolitaines, avec un effet cumulatif («système de production localisé») 24 novembre 2005 - Page 6

Localisation des zones logistiques: critères de choix 24 novembre 2005 - Page 7

Critères de choix d investissements Cette concentration géographique s explique notamment par les critères d investissements discriminants majeurs suivants : Proximité des grands axes de communication (massification des transports) Existence d un bassin d emploi significatif à proximité Proximité d un grand centre de consommation Choix d investissement logistique Possibilité de développement multimodal Disponibilité des surfaces et vivacité du marché immobilier Incitations fiscales 24 novembre 2005 - Page 8

Échelle nationale : surfaces de stockage (Source : LSA) 24 novembre 2005 - Page 9

Échelle départementale Quid des aires et des zones de repos disposant des réserves de foncier en quantité suffisante pour permettre un développement logistique? (Source : DDE, Camy-Perret) 24 novembre 2005 - Page 10

Présentation des acteurs clefs dans un scénario de développement 24 novembre 2005 - Page 11

Qui sont les acteurs de la logistique? (1/2) Vision générale Plusieurs types d acteurs peuvent être impliqués dans la logistique. En amont, les collectivités locales (planification spatiale, urbanisme) et les organismes publics sous la responsabilité de qui sont réalisés les aménagements. En aval, les acteurs de la chaîne logistique, à qui sont proposées ces installations. ACTEURS DU DU FONCIER ET ET DE DE L IMMOBILIER ORGANISMES PUBLICS COLLECTIVITES TERRITORIALES INSTITUTIONS NATIONALES OU OU SUPRANATIONALES ACTEURS DE DE LA LA CHAINE LOGISTIQUE ENTREPRISES ACTEURS DU DU TRANSPORT // ENTREPOSAGE 24 novembre 2005 - Page 12

COLLECTIVITE AMENAGEUR Qui sont les acteurs de la logistique? (2/2) Vision générale Ci-après, une description des différents rôles dans un processus d'investissement logistique. Planifie (démarche technique et politique) Libère les surfaces et les met en vente Public Privé CONSTRUCTEUR Réalise la construction PROMOTEUR Réserve la surface Organise la construction INVESTISSEUR COMMERCIALISATEUR LOCATAIRE Investit l argent NB : rapports au temps différents Met en relation locataire et investisseur, effectue la transaction 24 novembre 2005 - Page 13 Gère et exploite le bâtiment CHARGEUR Propriétaire du stock

Exemples de positionnement des acteurs (1/3) Quelques-uns des acteurs bien établis sur le marché et leur positionnements : COLLECTIVITE AMENAGEUR CONSTRUCTEUR PROMOTEUR INVESTISSEUR COMMERCIALISATEUR LOCATAIRES (Prestataires) GESTIONNAIRE 24 novembre 2005 - Page 14

Quels rôles pour les acteurs privés impliqués? (2/3) Les sociétés ont tendance à développer plusieurs pôles de compétences, notamment en ce qui concerne l'investissement, la promotion et la commercialisation. Métiers SOGARIS GSE GSE BOUYGUES BOUYGUES AUGUSTE-THOUARD Aménageur Constructeur/ Contractant Promoteur Commercialisateur Investisseur Locataire JONES LANG LASALLE JONES LANG LASALLE PROLOGIS PROLOGIS GAZELEY GAZELEY BLACKSTONE BLACKSTONE DTZ DTZ PRESTATAIRES LOGISTIQUES PRESTATAIRES LOGISTIQUES Métier de base Métiers connexes 24 novembre 2005 - Page 15

Quels objectifs et quels rôles pour les collectivités? (3/3) Finalités le développement économique (activité pérenne et créatrice d emploi, contribuant à la vitalité du tissu des autres activités) l aménagement de l espace et le traitement du trafic, de l environnement arbitrage entre les avantages et les inconvénients Responsabilité de la planification spatiale l idée d une plate-forme logistique est souvent lancée par une structure publique (au cœur de l Europe!) études d opportunité, de faisabilité technique et économique, etc. décision et validation politique du projet (NIMBY, débats, responsabilité des élus) inscription dans les schémas d aménagement, les documents d urbanisme (affectation des sols, densités d utilisation, desserte par les réseaux, etc.) Montage d une structure de portage du projet Anticipation et accompagnement de la planification à la mise en exploitation mais aussi insertion dans l environnement urbain questions de nuisances et de sécurité (avec l administration de l État) raccord aux réseaux de transport problèmes du logement, de la formation, des services aux salariés de la plate-forme... Un suivi continu pour réaliser et valoriser le site 24 novembre 2005 - Page 16

Scénarios de développement: cas d un acteur gestionnaire de réseaux routiers et/ou autoroutiers 24 novembre 2005 - Page 17

Stratégies de développement (1/3) Les positionnements que peut adopter un acteur gestionnaire d un réseau routier et/ou autoroutier dépendront de ses choix d orientation stratégique, entre valorisation et diversification. Diversification du CA Cash Flows pérennes sur des activités autres que celles réalisées actuellement par l acteur Diversification Stratégies intermédiaires Diversification du CA moins pérenne. Valorisation de savoir-faire et de moyens existants Valorisation de l existant Valorisation des savoir-faire et des moyens au cœur de métier de l acteur Valorisation 24 novembre 2005 - Page 18

Stratégies de développement (2/3) Dans le cadre d une stratégie de valorisation, un positionnement en tant qu aménageur (scénario 1) ou de gestionnaire/prestataire de services (scénario 2) peut être choisi de manière pertinente Dans le cadre d une stratégie de diversification de chiffre d affaires, un positionnement d investisseur est préférable (scénario 3). Scénario 3 INVESTISSEUR Diversification du CA Cash Flows pérennes sur des activités autres que celles réalisées actuellement par l acteur Diversification PROMOTEUR PROMOTEUR Scénario 2 Stratégies intermédiaires COMMERCIALISATEUR Moindre pérennité des Cash-Flows. Valorisation de savoir-faire GESTIONNAIRE et de moyens existants GESTIONNAIRE Valorisation de l existant Prestataire Prestataire de de services services Valorisation des savoir-faire et des moyens au cœur de métier de la SANEF AMENAGEUR Scénario 1 Valorisation 24 novembre 2005 - Page 19

Stratégies de développement (3/3) Les différents positionnements répondent à des objectifs distincts mais se renforcent mutuellement : Positionnement Objectif premier Autres retours pour l acteur 1 Aménageur 2 - Gestionnaire / Prestataire de services 3 Investisseur Valorisation directe d un savoir-faire existant. Valorisation des offres télécoms, de sécurité et d entretien, déjà existantes et nécessaires pour l exploitation des sites logistiques. Diversification du chiffre d affaires 24 novembre 2005 - Page 20 Développement de l offre Télécom Connaissance dès les phases amont (auprès des pouvoirs publics) des sites logistiques en développement. Pouvoir de valorisation de zones stratégiques pour l acteur Valorisation selon une démarche modulaire et progressive Ouverture vers de nouveaux métiers selon une approche qui respecte l apprentissage Consolidation des autres positionnements (meilleur pouvoir de négociation). Génération marginale de trafic Poids Lourd supplémentaire (environ 50 PL pour 20 000 m² d entrepôts).

Positionnement des scénarios et compétences requises L orientation vers les scénarios 1,2 ou 3 demande des besoins en développement de nouvelles compétences et de mise en œuvre de partenariats croissants. Scénario 3 Importants Développement de nouvelles compétences Faibles Scénario 1 AMENAGEUR Scénario 2 GESTIONNAIRE GESTIONNAIRE Prestataire Prestataire de de services services 3ème 2ème couronne 1ère couronne couronne INVESTISSEUR Seul Modalités de déploiement En partenariat 24 novembre 2005 - Page 21

Scénarios «Aménageur» Le positionnement en tant qu aménageur valorise au mieux l expertise actuelle de l acteur concerné, et permet le développement du réseau Télécom sur ces zones. En tant que société à capital public, l acteur peut s associer, voire se substituer à une SEM (Société d Économie Mixte) pour l aménagement de terrains. Ce marché étant peu mûr d un point de vue concurrentiel, les marges espérées peuvent donc être très variables, entre 5 et 8%. Deux profils d aménagement sont possibles : Soit une logique de valorisation des aires et d équilibrage des flux sur les axes routiers et autoroutiers concernés, Soit une logique de valorisation des futurs métiers logistiques, l aménagement sur les zones recommandées pour l investissement logistique est préférable. 24 novembre 2005 - Page 22

Scénarios «Gestionnaire de prestations de services» (1/2) En tant que prestataire de services pour les zones logistiques, l acteur peut valoriser ses différentes compétences actuelles : La sécurité, par une offre de télésurveillance interne et externe au bâtiment. L entretien et le nettoyage des espaces communs, notamment les espaces verts Les télécoms par une offre de réseau Télécom (notamment l ADSL pour les flux de données EDI) Gestion des infrastructures connexes au site logistique : Station service Station de lavage des citernes Atelier d entretien des véhicules Stations d'arrêts pour les transports en commun (bus, navettes) Hôtel Restaurant Bureau de change Bureau de poste - Banques Salle de repos pour chauffeurs poids lourds 24 novembre 2005 - Page 23

Scénarios «Gestionnaire de prestations de services» (2/2) Le rôle d exécution peut se faire sur une palette de services plus ou moins larges, et plus ou moins proches des compétences de base de l acteur Le développement de ces services peut se faire de façon concentrique selon une approche modulaire : 1 ère couronne: Services couvrant la station-service 2 nde couronne: Services aux hommes et aux camions 3 ème couronne: Services logistiques avec Infrastructures logistiques Cette approche permet un apprentissage et donc une prise de risque graduelle et progressive : les services en première couronne sont proches des compétences actuelles de l acteur et représentent un positionnement connu et maîtrisé, les services en troisième couronne sont plus lointains des compétences actuelles de l acteur et représentent un positionnement plus innovant. 24 novembre 2005 - Page 24

Scénarios «Investisseur» Quelles surfaces déployer? Nous prenons comme hypothèse une construction à 10 millions par entrepôt standard de 30.000 m² (coût d aménagement d un bâtiment 350 / m² en France). Cas d un acteur dont le chiffre d affaires est de 1 milliard d euros. Approche agressive (1% CA) : Investissement nécessaire = 108,9 millions Nombre d'entrepôts à bâtir = 11 Surface totale à construire = 330 000 m² Approche moyenne (0,5% CA) : Investissement nécessaire = 54,4 millions Nombre d'entrepôts à bâtir = 5 Surface totale à construire = 150 000 m² Repère : Patrimoine de Prologis en France : 1 000 000 m² Approche prudente (0,1% CA) : Investissement nécessaire = 10,9 millions Nombre d'entrepôts à bâtir = 1 Surface totale à construire = 30 000 m² 24 novembre 2005 - Page 25

Comparaison des scénarios Les scénarios peuvent être comparés selon les critères suivants : Critères Scénario 1 : Aménageur Scénario 2 : Gestionnaire Prestataire de services Scénario 3 : Investisseur Montant de l investissement = + (à valoriser) + + (20 à 30 M ) Crédibilité de l acteur + + + - Recours à un ou des partenaires pour mise en œuvre du scénario Non Non Oui Délai de mise en œuvre Entre 1 à 2 ans 2 ans 2 ans Rentabilité escomptée 5 à 8 % Pas d équivalent sur le marché 8 à 10 % Niveau et natures de risque Relativement faible Aménagement en partage des risques sans acquéreur pour le terrain Étude de marché à confirmer Risque fonction de la nature du partenaire Pas d opérations en blanc si standards ni spécifiques 24 novembre 2005 - Page 26

Scénario «collectivités publiques» Ces logiques privées se déroulent dans un espace marqué par l action publique, avec des décideurs élus devant rendre compte à leurs mandants Bien connaître la logique des acteurs privés pour la conception et la mise en œuvre des politiques publiques, et réciproquement. C est un des objets du Club Logistique 77 Différents rapports au temps (et à l espace) le temps très long des collectivités, la production et la transformation du territoire (dans toute sa complexité) exemple : la formation professionnelle aux métiers de la logistique le temps long des investisseurs le temps moyen des opérateurs (baux 3, 6, 9) le temps court des chargeurs (volatilité des flux, contrats fréquemment annuels) NB : pas une vision unique du territoire, chaque groupe a sa stratégie spatiale Le système logistique assure la cohérence de logiques différentes, entre la pérennité et la flexibilité, l efficacité socio-économique et la rentabilité financière, par des «partenariats» spécifiques 24 novembre 2005 - Page 27

Conclusion Pour un positionnement en tant qu aménageur : Un choix de zones permettant à terme : 1) de développer l offre Télécom, 2) de valoriser le foncier actuel des acteurs concernés, ou 3) un positionnement en tant qu investisseur; sans toutefois prendre de risque financier lorsque ces zones se trouvent hors des principales zones de développement identifiées. Pour un positionnement en tant que prestataire de services : Une offre de gamme de services correspondant aux ressources humaines et matérielles actuelles de l acteur, de sorte à minimiser les nouveaux moyens à mettre en place Une association avec d autres prestataires de services pour compléter, sur demande, la gamme de service proposée (ex. : gardiennage) Pour un positionnement en tant qu investisseur : Un choix de plates-formes logistiques pouvant accueillir à terme au moins 80 000 m² pour permettre de dégager des effets de masse suffisants Un positionnement sur des zones «connues» et attractives Une montée en charge par paliers dans l'investissement logistique par modules de 30 000 m². Un apprentissage et un partage des risques inhérents aux montages financiers en s alliant à un acteur majeur de l immobilier logistique sur des projets existants ou nouveaux. Pour les collectivités publiques Nécessité d une vision cohérente et d un suivi du dispositif, à plusieurs échelles spatiales (la commune, le département, la région [NB : SDRIF en cours d élaboration]) à l intérieur de l espace national et européen. Création d un observatoire départemental de la logistique? (un structure légère en réseau, pas une institution!) Bien relier l aménagement des réseaux, et de leurs abords, à l aménagement des zones d activité Une instance de dialogue, d interface, pour intégrer les logiques dans une coopération mutuellement fructueuse 24 novembre 2005 - Page 28