E T L E Q U I L I B R E L A L I B E R T E D E C H O I X D U T E R R I T O I R E

C H A P I T R E S E C O N D L A L I B E R T E D E C H O I X D U T E R R I T O I R E E T L E Q U I L I B R E H a b i t a t, s e r v i c e s, é q u i p e m e n t s e t a r c h i t e c t u r e d u t e r r i t o i r e : l e s m o y e n s d e l a c r o i s s a n c e SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 148

L H A B I T A T E T L E L O G E M E N T U N E F O R T E E V O L U T I O N D U P A R C D E L O G E M E N T S L A C C R O O I S S E M E N T D U P A R C D E R E S I D E N C E S P R I N C I P A L E S L A S T A B I L I T E A P P A R E N T E D U P A R C D E R E S I D E N C E S S E C O N D A I R E S U N T A U X D E V A C A N C E T R E S F A I B L E U N E A M E L I O R A T I O N C O N T I N U E D U P A R C U N E C O N S T R U C T I O N N E U V E S O U T E N U E L U T I L I S A T I O N D E S L O G E M E N T S P R O D U I T S L E S N O U V E A U X H A B I T A N T S E T L E S B E S O I N S I N T E R N E S A U T E R R I T O I R E U N E F A I B L E D I V E R S I T E D U P A R C D E R E S I D E N C E S P R I N C I P A L E S C O N C L U S I O N : L E D E B U T D U N E I N F L E X I O N V E R S U N P A R C E Q U I L I B R E I N D I C A T E U R S SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 149

L H A B I T A T E T L E L O G E M E N T L habitat et le logement se situent dans un diagnostic de SCOT à l articulation : des problématiques de démographie (les habitants constituent des ménages, composés d une ou plusieurs personnes, qui, par construction, sont en nombre égal à celui des logements du moins pour «la population des ménages» prise en compte par les recensements et qui ne comprend ni les personnes sans domicile ni les gens du voyage ) : il y a de façon évidente un lien population/habitat qui est à l origine de toutes les hypothèses quantitatives du SCOT. des problématiques d attractivité, car c est avant tout sur le plan résidentiel que celle-ci se manifeste : le territoire, ce sont les habitants qui y résident. L attractivité économique, essentielle également, n a pas les mêmes effets sur les équipements publics, la population, les besoins sociaux des problématiques économiques, car, outre l impact de l activité de construction sur l économie, et la liaison habitat/emploi, la réalité résidentielle crée ce que l on a coutume d appeler «l économie résidentielle», qui n est pas toujours aisée à distinguer de «l économie productive», mais qui constitue de nos jours la majeure partie de l économie locale. La question fondamentale pour un SCOT consiste à isoler les facteurs résidentiels de l attractivité du territoire (offre, qualité, quantité, prix, solvabilité, etc ) pour permettre au PADD de jouer sur ces éléments, et d analyser les besoins quantitatifs et qualitatifs à moyen terme, afin de lancer des hypothèses de consommation d espace liée à ces besoins résidentiels. Dans ce domaine, il faut souligner le rôle du «desserrement résidentiel», c est-à-dire de la diminution tendancielle du nombre de personnes par logement, qui se traduit par un très fort besoin de logements nouveaux, ne serait-ce que pour garder la population à son niveau actuel. SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 150

U n e f o r t e é v o l u t i o n d u p a r c d e l o g e m e n t s Deux périodes peuvent être observées : De 1990 à 1999, le parc a connu une progression globale moyenne de 22 %, largement supérieure à celle du département 44 (15 %). Le moteur de la progression est pour l essentiel constitué du littoral et des deux villes principales avec une forte production de résidences secondaires (+ 28 %). Le parc de résidences principales progressait plus modestement (+19 %). Celui des logements vacants, fortement mobilisé, diminuait de 17 %. De 1999 à 2007, le parc a évolué sur un rythme toujours soutenu mais avec une répartition plus équilibrée entre résidences principales et résidences secondaires, ainsi qu un redéploiement géographique de la croissance vers le secteur rétro-littoral Cette inflexion vers les résidences principales et vers le rétro-littoral représente une des mutations fondamentales du territoire pour la période la plus récente. Cette inflexion est, certes, la conséquence d une raréfaction foncière sur le littoral, mais également d une évolution de la politique des communes et de la communauté d agglomération, qui s est notamment traduite dans les PLU approuvés récemment et qui traduisent un début de réorientation de la politique d habitat, en prolongement du PLH adopté en 2006 et dans le cadre de l application de la Loi littoral. Si elle n est pas en mesure de modifier la physionomie générale de l habitat du territoire, qui reste profondément marquée par son caractère littoral et tourné vers les résidences secondaires, et par un taux d urbanisation élevé dans le sud du territoire (les surfaces urbanisées représentent plus de 70 % de la surface totale au Pouliguen, 54 au Croisic), elle implique une évolution profonde du mode de production des logements et peut à ce titre être considérée comme un «fait porteur d avenir». SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 151

L a c c r o i s s e m e n t d u p a r c d e r é s i d e n c e s p r i n c i p a l e s Selon le recensement, le parc de résidences principales représente en 2007 près de 46,44 % du parc. Cette proportion est le produit : D un gain de 16,79 % en 7 ans (1999/2007) avec 4 562 nouveaux logements permanents. D une construction de résidences principales nouvelles essentiellement centrée sur le littoral et dans les deux villes principales du territoire, notamment à Guérande. Dans les communes littorales, elle correspond à l arrivée de ménages retraités qui ont, soit transformé leur résidence secondaire en principale, soit utilisé un logement neuf. Ces communes bénéficient également de diverses opérations présentant une plus grande mixité de logements U n e s t a b i l i t é a p p a r e n t e d u p a r c d e r é s i d e n c e s s e c o n d a i r e s Représentant un peu plus de 50 % du parc de logements, les résidences secondaires connaissent deux évolutions parallèles : Une progression continue sur le littoral, mais avec un rythme annuel qui diminue: + 3,9 % entre 1990 et 1999, + 1,5 % les sept années suivantes. Un ralentissement du rythme également perceptible dans les deux communes immédiatement situées en retrait de la côte : Guérande et Saint Molf (+ 3.8 % et +1.5 % par an dans la décennie 90) Une diminution sensible dans les communes périurbaines et rétro-littorales où la pression de la demande en logements a induit des changements d affectation et une reconversion des résidences secondaires en résidences principales. SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 152

U n t a u x d e l o g e m e n t s v a c a n t s t r è s f a i b l e d e 3 % Il traduit une extrême tension du marché, qui ne permet pas une bonne rotation dans les logements et confirme la très forte mobilisation de l ensemble du parc existant en réponse à la pression de la demande. Ce taux, en baisse sensible (chaque année, un peu moins de 20 logements sont utilisés pour permettre la rotation des ménages et l animation du marché) est donc avant tout un indicateur de la difficulté des nouveaux arrivants à se loger au sein du territoire. U n e a m é l i o r a t i o n c o n t i n u e d u p a r c d e l o g e m e n t s Le nombre de logement sans confort a fortement diminué et ne représentait plus que 1% du parc de 1999. Ce résultat a été obtenu grâce à la participation des aides publiques à cet effort de réhabilitation avec deux opérations programmées d amélioration de l habitat (OPAH), qui ont montré : Les besoins d amélioration pour les propriétaires occupants qui ont de faibles ressources Les besoins en adaptation de logements pour les personnes âgées La difficulté de conventionner des logements dans un contexte de loyers libres élevés notamment saisonniers La forte diminution des logements vacants récupérables. SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 153

U n e c o n s t r u c t i o n n e u v e s o u t e n u e Le diagnostic de l étude PLH réalisé en 2003 constatait que depuis une quinzaine d année, le nombre total de logements construits chaque année avait progressivement diminué de 200 logements ; le rythme est ainsi passé de + 1 068 à moins de 876. Pour autant, l indice de construction prend des proportions parfois incroyables : 13 pour mille habitants entre 1999 et 2007 (et 10 pour les seules résidences principales de Cap Atlantique). Sources : DRE Pays de la Loire-fichier Sitadel-logements commencés Le rythme global de la production fixé dans le Programme Local de l Habitat est de 850 logements chaque année pendant 6 ans, soit au total 5 100. Or le nombre de logements commencés atteint 1194 en 2004, 1005 en 2005, 914 en 2006. L u t i l i s a t i o n d e s l o g e m e n t s p r o d u i t s Une forte baisse de la consommation par les résidences secondaires : elles représentent 27 % des besoins en logements produits. C est une diminution majeure par rapport à la décennie passée (67 %). Le phénomène de desserrement a impliqué la consommation du quart des logements produits sur l ensemble du territoire de Cap Atlantique. SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 154

L autre moitié permet l accueil d une population nouvelle, soit une croissance d environ 930 habitants chaque année. Cependant la capacité d accueil s est concentrée : - dans les communes périurbaines et rétro-littorales (91 % de la construction neuve dévolue aux nouveaux habitants) ; - dans les deux pôles urbains, 52 %, et plus particulièrement à Guérande ; - elle n a concerné qu un quart du volume produit dans les communes littorales.(sources : DRE Pays de la Loire-fichier Sitadel-logements autorisés) Les nouveaux habitants et les besoins internes au territoire Globalement, la masse de constructions nouvelles de 1990 à 2007 a été le fait d accédants venus pour 42 % de leur commune de résidence et 21 % d autres communes du territoire. Les nouveaux arrivants sont donc majoritairement issus de Cap Atlantique et l effort constructif du territoire, pour ce qui est des résidences principales, est donc plutôt centré sur la satisfaction des besoins internes, contrairement à ce qui est souvent allégué. Des différences géographiques sont cependant remarquables : Le littoral et les villes maintiennent leurs accédants à la propriété (42 à 45 %) et attirent les ménages extérieurs au territoire La zone rétro-littorale maintient ses habitants, attire les habitants des communes littorales et urbaines qui ne peuvent acheter dans leur commune d'origine et accueillent aussi des ménages extérieurs L on assiste donc à un véritable «chassé-croisé» à l extérieur et au sein du territoire : des habitants extérieurs viennent sur le littoral et à Guérande, tandis que des habitants du littoral et de Guérande vont s installer dans le rétro-littoral. Cette donnée, fondamentale pour la compréhension du fonctionnement du territoire, conduit à deux constats : SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 155

Celui de l importance de ces mouvements internes et externes, qui confirme l analyse effectuée à propos des reclassements fonciers (cf. chapitre «aménagement de l espace») et tend à montrer le bouleversement interne du territoire, l utilisation différenciée de ses espaces, et donc l intégration progressive de Cap Atlantique dans «l économie de flux», de biens et de services, mais également de personnes, dans un contexte de pression foncière en net renforcement Sens général des mouvements résidentiels (résidences principales) 1999/2007 Celui de la place des besoins internes au territoire : indépendamment de la redistribution des acquéreurs entre communes de Cap Atlantique, redistribution essentiellement liée aux coûts fonciers qui s échelonnent vers le nord-est à partir du littoral, le desserrement résidentiel (tendance à la diminution du nombre d occupants par logement) et les besoins d acquisition des résidents crée une demande importante qu il ne faut pas négliger et que la planification devra prendre en compte pour mesurer l effort constructif à réaliser, comme le montre le tableau ci-dessous : Mouvements internes Mouvements externes SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 156

Compte-tenu des résidences secondaires, dont le nombre et la proportion sont cependant en nette diminution, les besoins actuels en-dehors de l accueil de population permanente nouvelle représentent 52 % de la construction neuve et l accueil de populations nouvelles 48 %. Cette répartition est relativement équilibrée et montre à la fois l ampleur des évolutions (baisse des résidences secondaires) et le «point mort» du territoire (nombre de logements permettant de maintenir une population constante) qui se situe désormais pour Cap Atlantique autour de 450 logements par an. Cependant, si l essor de la construction neuve, essentiellement individuelle, a permis l accroissement de la population, la rapidité de cette reprise ne va pas sans poser à terme de questions relatives : A l insertion de ces ménages dans le nouveau lieu d habitation et aux besoins en services et équipements que cette installation va nécessairement générer La diffusion d une logique urbaine jusqu aux limites nord de Cap Atlantique, qui s est accompagnée d une véritable explosion du marché foncier A une certaine uniformisation des nouveaux quartiers A la nécessité de l action publique pour diversifier une offre de logements et aménager des quartiers en lien avec le projet urbain de la commune. U n e f a i b l e d i v e r s i t é d u p a r c d e r é s i d e n c e s p r i n c i p a l e s En 1999, la proportion de propriétaires-occupants était proche de 70 %. L évolution depuis 1999 confirme et renforce le territoire de Cap Atlantique comme une zone d accession privilégiée, malgré un léger renforcement récent du locatif privé. D autre part, le territoire fait très peu l objet d opérations en accession sociale (ou à coût maîtrisé). La diversité du parc et des constructions récentes est donc faible, ce qui recèle d importantes conséquences : D e s d i f f i c u l t é s p o u r l a c c e s s i o n à l a p r o p r i é t é La hausse des prix s étend géographiquement : depuis 1999, globalement le marché de la vente est en augmentation chaque année d environ 10 %. Les prix des maisons ont doublé en 15 ans. Le bâti ancien à restaurer est quasi inexistant. SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 157

Cette hausse est due : à la profonde attractivité du territoire (en termes de qualité et de cadre de vie, cette notion intégrant aussi bien les paysages, le caractère intime et préservé de nombre de communes, l ambiance de sécurité et de tranquillité des lieux, etc ) à la raréfaction des terrains à bâtir sur les communes littorales, raréfaction aggravée par les délais de passage des projets devant la Commission des Sites (ce passage n étant plus nécessaire à partir du moment où le SCOT sera approuvé) à l acquisition par une clientèle extérieure à la région (surtout parisienne) qui dispose d un budget nettement supérieur à celui des acheteurs locaux à des éléments liés au fonctionnement du marché immobilier (par exemple : multiplication des agences immobilières sur la côte) à l absence de politique de maîtrise foncière ou de maîtrise publique de production de logements. L a f a i b l e s s e d u p a r c l o c a t i f En 1999, parcs privé et public confondus représentent 27,4 % des résidences principales, soit 7 431 logements. Ce parc est composé pour l essentiel de logements locatifs privés : 5 597 logements pour 1 834 logements locatifs HLM. U n m a r c h é l o c a t i f p r i v é t e n d u e t o n é r e u x La proportion de construction à vocation locative privée reste très faible (marginale) au regard des logements commencés : 7 % des logements de 1999 à 2007. Globalement, l offre reste inférieure à la demande. Paradoxalement, certains logements locatifs neufs peinent à trouver preneur, en raison de loyers de plus en plus élevés et de nombreuses garanties pour loyers impayés, demandées par les propriétaires. De plus, l offre est souvent déséquilibrée et inadaptée à la demande (manque de T3-T4 dans les communes littorales, par exemple), en raison des dispositifs d amortissement fiscal des biens destinés à la location, qui privilégient les petits logements. Cette difficulté locative constitue un handicap social, mai également économique : le développement d entreprises ou l implantation d entreprises venant de l extérieur est freiné par la pénurie de logements locatifs qui jouent en règle général le rôle de «logements-tampon» favorisant la mobilité des actifs. U n e t y p o l o g i e l i é e à l a p r é d o m i n a n c e d u l o g e m e n t i n d i v i d u e l En 2008, dernière année connue (source : SITADEL), 65 % des constructions commencées étaient des logements individuels (purs ou groupés), les logements collectifs ne représentant que 19 % du total. SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 158

A la faiblesse de la diversité des modes de financement s ajoute donc une prédominance de la forme urbaine du «lotissement de maisons individuelles», qui est en outre le mode le plus consommateur d espace à l échelle de tout le territoire. U n p a r c p u b l i c i n s u f f i s a n t p o u r j o u e r u n r ô l e m o d é r a t e u r Selon les données fournies par les 5 principaux bailleurs, le territoire en compte 1716, non compris les foyers d hébergement des personnes âgées, soit 5,53 % du parc de Résidences principales en 2004. Le PLH prévoit un rythme de production de 15 % de la production de logements soit 128 logements locatifs sociaux (LLS) chaque année. Sources : DRE Pays de la Loire-fichier Sitadel-logements autorisés Le nombre de logements autorisés pour les sociétés HLM atteint 132 logements locatifs depuis 4 ans : 75 en 2003, 37 en 2004, 6 en 2005 et 14 en 2006. Il faut tenir compte des rythmes de mise en œuvre du PLH, mais les objectifs supposent une mobilisation forte. Le taux de rotation dans le parc public qui propose des loyers plus accessibles est faible et la demande locative extrêmement importante. Les petits logements ne représentent que 20% du parc socialo total, soit une offre plutôt limitée en direction des jeunes actifs qui s installent. SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 159

U n e d i f f i c u l t é à r é p o n d r e a u x b e s o i n s d e s c l i e n t è l e s s p é c i f i q u e s La «monoculture» du logement individuel en accession rend difficile d offre une solution aux besoins des catégories spécifiques de la populations, parmi les quels il faut notamment citer les jeunes, et notamment les jeunes travailleurs, pour lesquels presque aucune solution adaptée n existe sur le territoire. Non seulement les besoins de décohabitation sont mal assurés, mais encore la mobilité des jeunes actifs venant de l extérieur pour occuper un emploi sur le territoire est rendue difficile par l absence de structures ad hoc les saisonniers, très nombreux en particulier sur le littoral, c est-à-dire là où les loyers sont les plus chers et les logements vacants l été presque inexistants. Plusieurs projets existent, mais cette question conditionne dans une large part la capacité de l industrie touristique à assumer une mutation et un e adaptation aux nouvelles demandes. les personnes âgées, dont le nombre ira croissant. Si l hébergement collectif institutionnel est fortement présent dans le territoire, encore qu en volume nettement inférieur aux besoins (cf. chapitre «équipements et services» du présent diagnostic), il faut noter l importance des besoins dans deux domaines : l adaptation des logements classiques aux besoins des personnes âgées et à leur mobilité spécifique, dans un contexte où nombre de personnes âgées recherchent des logements plus proches des centres et des commerces et services le logement spécifique des personnes âgées dans le secteur social, actuellement totalement absent dans le territoire. Il faut noter à ce propos que la demande est forte, en raison du vieillissement des personnes susceptibles de bénéficier de logements sociaux, mais également d une demande d origine externe de personnes logées hors du territoire dans des logements locatifs sociaux et désireuses de s installer sur place. Notons enfin, que le SCOT doit être compatible avec le schéma départemental d accueil des gens du voyage, adopté en application de la Loi du 5 juillet 2007 relative à l accueil des gens du voyage. Dans ce cadre, les villes de Guérande et de La Baule-Escoublac envisagent de créer des aires d accueil des gens du voyage d une capacité, respectivement, de 15 et de 20 places. Ces nouveaux emplacements sont prévus au contrat passé pour l équipement de la presqu île avec le Département de Loire-Atlantique. A ces emplacements permanents s ajoute une aire de grand passage saisonnière, à Guérande (au lieu-dit «Kermoulin»), d une superficie de 4,8 hectares. SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 160

L h a b i t a t e t l e l o g e m e n t : c o n c l u s i o n L e d é b u t d u n e i n f l e x i o n v e r s u n p a r c é q u i l i b r é L é v o l u t i o n d u p a r c d e l o g e m e n t s Le parc de logements de Cap Atlantique est avant tout caractérisé par un taux de construction très élevé, en diminution cependant depuis le début du siècle. Cette diminution contraste avec celle, inverse, de la CARENE qui augmente le nombre de ses livraisons de logements et prévoit de les augmenter encore plus. L environnement résidentiel de Cap Atlantique risque donc d évoluer tandis que la composition interne des nouveaux logements de Cap Atlantique se modifie profondément, avec moins de résidences secondaires et de logements sur la côte. Ces évolutions sont à la fois le produit de circonstances externes (raréfaction des fonciers, application de la Loi littoral, etc ) et de la volonté des collectivités qui ont traduit leurs objectifs en ce domaine dans le PLH et dans les PLU récemment élaborés ou modifiés. L e s b e s o i n s f u t u r s e t l e s q u e s t i o n s p o s é e s a u S C O T Dans ces conditions, le «volet logement» du SCOT conduit donc à une double réflexion : La tension foncière est élevée, dans tout le territoire, ce qui rend faible la capacité de mutation du parc (vacance faible, possibilité de transformation de locaux en logements presque inexistante, division de logements également rare, etc ). Dés lors, les besoins doivent de traduire par des constructions neuves, qui doivent prendre en compte la demande de résidences secondaires qui, en toute hypothèse, restera forte dans les années à venir. Pour faire face aux besoins, à population constante, il faut autour de 450 logements nouveaux par an et la programmation du SCOT devra nécessairement tenir compte de cette donnée. La diversification du parc est un enjeu fondamental, en termes de financement (social, accession sociale, accession libre), en termes de statut d occupation (locatif libre, social, propriété occupante), en termes de répartition au sein du territoire, en termes de pluralité des publics (pour répondre aux besoins des différentes catégories : jeunes, personnes âgées, jeunes couples, ménages avec des revenus différenciés, etc ) et en termes de formes urbaines (logements individuels, groupés, collectifs). Cette question touche à l attractivité du territoire et à son dynamisme économique, la disponibilité effective de logements étant une condition de l implantation des entreprises). SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 161

L h a b i t a t e t l e l o g e m e n t : l e s i n d i c a t e u r s E v o l u t i o n g l o b a l e d u p a r c d e l o g e m e n t s indice de construction par commune évolution du nombre des résidences secondaires par commune évolution du volume du renouvellement (transformation, division,destruction, etc ) par commune évolution du nombre moyen d occupants par résidence principale par commune C r i t è r e s q u a l i t a t i f s évolution du nombre de logements collectifs et individuels (par commune) évolution du nombre de logements locatifs libres et sociaux (par commune) nombre de demandes de logements sociaux (par commune) évolution de la typologie des logements (nombre de pièces, par commune) évolution du confort des logements (par commune) évolution du prix des terrains à bâtir SCOT de la Communauté d Agglomération de la presqu île de Guérande - Atlantique Rapport de Présentation Pièce n 1-1 - Diagnostic - Page 162