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Perspectives 2015 du marché de la revente Par Paul Cardinal Directeur, Analyse du marché Fédération des chambres immobilières du Québec
Plan de la présentation 1 2 3 4 Facteurs fondamentaux Prévisions pour 2015 Principaux risques (mise à jour) À moyen terme
Plan de la présentation 1 2 3 4 Facteurs fondamentaux Prévisions pour 2015 Principaux risques (mise à jour) À moyen terme
Les moteurs de la demande Emploi Revenu Taux d intérêt Migration Confiance Confiance Confiance
L emploi a connu de sérieux ratés en 2014 Variation de l emploi total (en milliers) 60 50 Province Montréal Prévisions 40 30 20 10 0 2011 2012 2013 2014 2015p -10 Sources : Statistique Canada; prévisions BNC
Modeste progression du revenu disponible 4,5% 4,0% 3,5% Taux de variation du revenu disponible par habitant Province RMR Montréal Prévisions 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014p 2015p Sources : ISQ; Prévisions BNC
Hausses marginales des taux hypothécaires Sources : Banque du Canada; Prévisions BCREA
Migration : des niveaux encore très élevés Solde migratoire net* (incluant les résidents non permanents) Province Montréal (RMR) 46 953 44 367 41 392 40 432 Projections 39 387 29 333 27 295 24 337 22 895 21 520 2011 2012 2013 2014p 2015p Source : ISQ; projections ISQ *Au 1 er juillet
Légère détérioration de la confiance 60% Proportion (en %) de consommateurs québécois qui jugent le moment propice pour réaliser un achat important 55% 50% 45% 40% 35% 30% Tendance 25% 20% 15% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Source : Conference Board du Canada
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Retour sur nos prévisions antérieures Source : FCIQ
Prévisions pour 2015 Province de Québec - Petite progression des ventes - L offre continuera d augmenter, mais à un rythme moindre - Un marché à l avantage des acheteurs, surtout pour la copropriété - Hausse timide des prix
Prévisions pour 2015 Province de Québec Source et prévisions : FCIQ
Prévisions pour 2015 RMR Montréal Source et prévisions : FCIQ
Prévisions pour 2015 Aide-mémoire 3 % Croissance des ventes dans la région de Montréal 2 % 1 % 0 % Croissance des ventes à l échelle de la province Croissance du prix médian des unifamiliales (province et Montréal) Croissance du prix médian des copropriétés dans la région de Montréal Source : Prévisions FCIQ
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Facteur de risque #1 Surévaluation des prix
Pouvoir d achat des familles Avec un taux d effort de 25 % et une mise de fonds de 10 % Quel est le prix de la propriété que l on peut acheter? (1) Revenu moyen du marché des familles économiques autres que personnes âgées, en dollars courants, RMR de Montréal (source : Statistique Canada) (2) Taux hypothécaire pour un terme de 5 ans affiché par les principales institutions financières canadiennes (source : Banque du Canada) (3) Prix de la propriété en dollars courants (calculs : FCIQ)
vs les prix des propriétés 350 000 $ Pouvoir d achat vs prix moyen des unifamiliales, RMR de Montréal 300 000 $ 250 000 $ 200 000 $ Pouvoir d'achat Prix du marché 150 000 $ 100 000 $ L aberration se situe plutôt ici 50 000 $ 0 $ 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Source : calculs FCIQ
Facteur de risque #1 Surévaluation des prix Étant donné que le prix des propriétés dans la région de Montréal est toujours en phase avec le pouvoir d achat des familles, il n y a pas d évidence que les prix sont surévalués. Niveau de risque
Facteur de risque #2 Surconstruction de condos
Copropriétés neuves : état de la situation (1) Logements en copropriété achevés, RMR de Montréal 11 888 Stock de logements en copropriété achevés et inoccupés, RMR de Montréal 9 654 +23 % À la fin de l année 2 044 2 851 2013 T1 à T3 2014 T1 à T3 Source : SCHL
Copropriétés neuves : état de la situation (2) Logements en copropriété* en construction, RMR de Montréal 8 110 Logements en copropriété* en pré-vente, RMR de Montréal 6 920-15 % 4 234 3 923 2013T3 2014T3 2013T3 2014T3 Source : Groupe Altus *Dans des immeubles de cinq étages ou plus
Copropriétés neuves : état de la situation (3) Ventes de copropriétés* neuves, RMR de Montréal 2013 Cumul T1 à T3 3 043 2014 Cumul T1 à T3 2 475-19 % Source : Groupe Altus *Dans des immeubles de cinq étages ou plus
Taux d inoccupation des appartements 5,0% RMR de Montréal Locatifs Copropriétés 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 3,4 % Taux d inoccupation le plus élevé depuis 1998 0,0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Source : SCHL
Copropriétés existantes : déjà en surplus 16 Nombre de mois d inventaire, copropriété, RMR de Montréal 14 12 Acheteur 10 8 Équilibré 6 4 Vendeur 2011 2012 2013 2014 Source : FCIQ par le système Centris
NMI de copropriétés par secteur détaillé Source : FCIQ par le système Centris *Les unités neuves ont été exclues du calcul
Facteur de risque #2 Surconstruction de copropriétés Étant donné qu il y a déjà un surplus d inventaire sur le marché de la revente, que l offre demeure élevée sur le marché du neuf et que la demande est moins soutenue, le rééquilibrage du marché de la copropriété n est pas pour 2015. Niveau de risque
Facteurs de risque #3 Surendettement des ménages
Évolution du ratio d endettement 180 160 Dette en proportion (%) du revenu disponible Canada : 162 % 140 120 Québec : 148 % 100 80 60 40 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Sources : Statistique Canada (Canada) et Desjardins, Études économiques (Province de Québec)
Évolution du service de la dette 22% Paiements mensuels (capital et intérêts) sur la dette en proportion du revenu disponible des ménages, Province de Québec 20% 18% 16% 14% 12% 10% 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Sources : Ipsos Reid et Desjardins, Études économiques
Évolution du ratio dette/actif 30% Dette en proportion de la valeur de l actif, Province de Québec 28% 26% 24% 22% 20% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Sources : Ipsos Reid et Desjardins, Études économiques
Composition de la dette des ménages Province de Québec, 2003 Province de Québec, 2013 4% 17% Cartes de crédit Prêts personnels à la consommation 8% 4% Prêts hypothécaires 72% 3% 4% Marge de crédit personnelle Prêts auto 10% 2% Prêts hypothécaires 77% Sources : Ipsos Reid et Desjardins, Études économiques
Pas de détérioration dans la qualité des prêts Pointage de crédit moyen des emprunteurs, prêts assurés, Canada Genworth SCHL 737 716 720 726 718 727 727 722 724 730 726 732 728 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Sources : Genworth et SCHL *Après trois trimestres
Prêts en souffrance : pas de détérioration % 1,2 Proportion de prêts hypothécaires à l habitation en souffrance, Province de Québec 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Source : Association des banquiers canadiens
Changements mineurs aux règles hypothécaires Depuis le 30 mai 2014, la SCHL n offre plus d assurance prêt hypothécaire pour : le financement de résidences secondaires des travailleurs autonomes sans confirmation de revenu par des tiers
Facteur de risque #3 Surendettement des ménages Tant qu il n y a pas de remontée significative des taux d intérêt et / ou de récession, l endettement des ménages semble sous contrôle. Niveau de risque
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Évolution du nombre de ménages Source : Institut de la statistique du Québec
Composition des ménages québécois en 2021 Taille moyenne (2,3 personnes) 33 % seront formés d une seule personne 38 % seront formés de deux personnes un peu plus de 45 % auront comme soutien une personne ayant entre 50 et 74 ans Source : Institut de la statistique du Québec
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