L immobilier social en France à l horizon 2011 Le panorama complet du secteur et l analyse des performances financières des opérateurs 1,4 million de ménages sont toujours en attente d un logement social en France. Force est de constater que les efforts des pouvoirs publics pour accélérer la construction de logements sociaux, s ils ont le mérite d exister, demeurent insuffisants face à l augmentation de la demande. Et le nombre de prétendants à moyen et long terme ne cessera de progresser compte tenu de l impact des grandes tendances économiques, sociétales et démographiques. Mais paradoxalement, si la situation des Français à l égard du logement va devenir de plus en plus critique, il n en est rien pour les bailleurs sociaux : ces derniers enregistrent une croissance solide de leur chiffre d affaires et des taux de marges généralement élevés. Aujourd hui tout concourt à l immobilisme, conduisant le marché à une impasse dont seule l action publique pourra le sortir. Pour comprendre les principaux facteurs de tensions et analyser les grands enjeux à venir, les experts de Xerfi vous proposent un panorama complet du secteur de l immobilier social en France, de ses déterminants et de ses acteurs (OPH, ESH, SEM et coopératives d HLM). En plus de cette vue d ensemble inédite, l étude comprend, grâce à la constitution d un panel d entreprises représentatives du secteur, une analyse financière exclusive mettant en avant les faits saillants sur les indicateurs financiers essentiels : structure de coûts, niveau de performance financière, rentabilité, endettement, etc. L étude se focalise également sur les principaux défis à relever à moyen terme dans le secteur : accélérer les mises en chantier, améliorer la mobilité au sein du parc et renforcer la réallocation de la production de nouveaux logements et le développement de l activité de vente. Ces objectifs ont fait l objet d une convention, en février 2010, passée entre le Ministère du Logement et sept ESH, dont les poids lourds du secteur (Immobilière 3F, SNI et Logement Français). Des mesures salutaires au vu du contexte de pénurie, mais qui se heurtent néanmoins à de nombreux obstacles. XERFI SAS - 13-15, rue de Calais 75009 Paris tél : 01 53 21 81 51 fax : 01 42 81 42 14 - etudes@xerfi.fr Société par actions simplifiée au capital de 1 180 840 euros - RCS Paris B 392 691 853 000 72 - APE 5811Z TVA intracommunautaire : FR9539269 1853
Les pouvoirs publics souhaitent de fait réorienter la production vers les zones les plus tendues (Ile-de- France, Rhône-Alpes, PACA). La principale difficulté dans ce domaine est l accession au foncier, dans des régions où les prix sont parmi les plus élevés de France. La responsabilité des collectivités locales est clairement engagée dans la mesure où elles sont loin de respecter l obligation de 20% de logements sociaux prévue par la loi SRU. A peine plus de la moitié des communes concernée est en règle avec la loi et la question des incitations (et des pénalités) doit se poser. Par ailleurs, au-delà de la mise en place de nouveaux plans, la sous application des textes existants est un problème récurrent. A titre d exemple, seuls 2/3 des logements prévus dans le Plan de cohésion sociale de 2004 ont ainsi été construits sur la période 2005-2009. S agissant des ventes de logements HLM, elles sont structurellement faibles, malgré des objectifs volontaristes. Cette activité est freinée, d une part, par l absence d une demande forte. De nombreux locataires n ont simplement pas les moyens ni la volonté d acheter leur logement. D autre part, la question des incitations à vendre doit également être posée. La gestion locative offre en effet des revenus récurrents et stables et se révèle, au niveau financier, bien plus intéressante que la vente de logements. L analyse des évolutions comparées des principales OPH, ESH et SEM d un côté, et des coopératives d HLM de l autre (ces dernières étant spécialisées dans la vente) confirme que les premières ont un taux de résultat net et une rentabilité largement supérieurs aux secondes. Grâce à cette analyse complète et opérationnelle, vous disposerez d un véritable outil pour organiser et hiérarchiser l information, stimuler votre réflexion et préparer vos décisions. Nous sommes à votre disposition pour vous apporter des compléments d information concernant cette étude de référence dont vous trouverez ci-joint la présentation. Pour la recevoir, il vous suffit de nous retourner le bon de commande au verso de la plaquette après l avoir complété. Valérie Cohen Directrice de la diffusion
L immobilier social en France à l horizon 2011 Le panorama complet du secteur et l analyse des performances financières des opérateurs Edition : Avril 2010 L état des lieux de l offre et la demande en logements sociaux à l horizon 2011 Le point sur les dernières évolutions réglementaires Les principaux enjeux dans l immobilier social La structure de la concurrence et les forces en présence L analyse financière exclusive de Xerfi UNE ETUDE INDISPENSABLE L étude la plus complète pour comprendre le secteur de l'immobilier social en France, ses enjeux, ses perspectives et son contexte concurrentiel. Les travaux de recueil d informations, d enquête et d analyse ont été coordonnés par Vincent Desruelles, assisté de Marion Barutaut. Les études s inscrivent dans une méthodologie rigoureuse et éprouvée «intelligence concurrentielle». Elles offrent aux décideurs un traitement rigoureux des données et des informations, des synthèses opérationnelles pour favoriser la réflexion et préparer les décisions. Des milliers d entreprises, comme tous les réseaux bancaires, les investisseurs et financiers, les leaders du conseil et de l audit ont fait des études du groupe Xerfi l outil indispensable pour appuyer leur réflexion. XERFI : LA PASSION DE LA CONNAISSANCE ECONOMIQUE Le groupe Xerfi, leader français des études sur les secteurs et les entreprises, apporte aux décideurs les analyses indispensables pour surveiller l évolution des marchés et de la concurrence, décrypter les stratégies et les performances des entreprises. Au sein du premier bureau d études spécialisé en France, les experts sectoriels du groupe Xerfi sont animés d une passion commune : - traiter l information avec une très grande rigueur intellectuelle, - réaliser des analyses professionnelles au plus près des réalités de la vie économique, - offrir une représentation vivante des évolutions décisives d un marché et de la concurrence sectorielle, - s engager sur des conclusions rédigées avec l ambition de la probité et de la qualité. Pour atteindre ces objectifs, le groupe Xerfi, s est donné tous les moyens de l indépendance : son capital est détenu par ses dirigeants, son développement repose pour l essentiel sur l édition des études réalisées à sa propre initiative, des méthodes de travail éprouvées, des règles déontologiques strictes. Le site xerfi.com vous permet de disposer du plus vaste catalogue d études sur les secteurs et les entreprises.
Edition : Avril 2010 260 pages L immobilier social en France à l horizon 2011 Le panorama complet du secteur et l analyse des performances financières des opérateurs 0. LA SYNTHESE & LES CONCLUSIONS STRATEGIQUES Cette synthèse attire l attention du lecteur sur les conséquences de la modification de l environnement économique, les tendances majeures de la vie du secteur, les évolutions prévisibles, en tirant parti de l ensemble des analyses sur les perspectives du marché et des stratégies des opérateurs. 1. LES FONDAMENTAUX DU BUSINESS ET LES PRINCIPAUX ENJEUX 1.1. Les opérateurs Les cinq grands acteurs du secteur 1.2. Les activités dans l immobilier social Le fonctionnement de la filière 1.3. Les principaux enjeux dans l immobilier social 1.3.1. Analyser les facteurs de tension 1.3.2. Mettre en application les textes en vigueur 1.3.3. Utiliser les mesures d urgence et orienter l offre 1.3.4. Fluidifier la rotation à l intérieur du parc social 1.3.5. Développer l accession sociale à la propriété et les ventes de logements sociaux 1.3.6. Tirer parti des opérations de rénovation urbaine 2. L ANALYSE & LES PERSPECTIVES DU MARCHE 2.1. Le logement en France 2.1.1. Le prix des logements anciens (1965-2009) 2.1.2. Le prix de marché des logements loués 2.1.3. Les dépenses des ménages dans le logement (1990-2009) 2.2. La demande de logements sociaux 2.2.1. La situation à Paris (1997-2008) 2.2.2. Les bénéficiaires d aides au logement (2001-2008) 2.3. L offre de logements sociaux 2.3.1. Le parc locatif 2.3.2. Le parc locatif par région 2.3.3. Les mises en chantier (2003-2009) 2.3.4. Les nouvelles mises en location 2.3.5. La vacance et la mobilité (2000-2009) 2.3.6. Les ventes et les démolitions (2002-2009) 2.4. Le chiffre d affaires de la profession 2.4.1. Les loyers perçus par les bailleurs HLM (2002-2009) 2.4.2. Les charges versées aux bailleurs HLM (2000-2009) 2.4.3. Le chiffre d affaires des bailleurs HLM (2003-2009) 2.5. Les prévisions sur la demande à l horizon 2011 2.5.1. Le scénario prévisionnel 2.5.2. L environnement macroéconomique (2001-2011) 2.5.3. Les mises en chantier de logements (2006-2011) 2.5.4. Les déterminants de la demande 2.5.5. La demande potentielle de logements à l horizon 2015 2.5.6. Les déterminants de l offre 3. L ANALYSE FINANCIERE D UN PANEL D ORGANISMES HLM 3.1. Les éléments de cadrage La définition du panel et le chiffre d affaires 3.2. Les faits saillants Les conclusions sur les stratégies financières Cette partie présente une sélection d indicateurs représentatifs de la situation financière des organismes HLM, dont la structure du bilan et le poids de l endettement, le taux de résultat courant avant impôt, le taux de valeur ajoutée, la rentabilité nette des capitaux propres, etc. 3.3. Les indicateurs économiques & financiers 3.3.1. Le compte de résultat en % du chiffre d affaires 3.3.2. La structure du bilan 3.3.3. Les ratios financiers (marges, rentabilité, taux de résultats, partage de la valeur ajoutée, etc.) 4. LA STRUCTURE DE LA CONCURRENCE 4.1. La vue d ensemble des acteurs 4.1.1. Le positionnement des sociétés HLM 4.1.2. Le panorama des principales sociétés HLM 4.1.3. L évolution du chiffre d affaires (2004-2008) 4.1.4. Les performances en termes de résultat net 4.1.5. L endettement des organismes HLM 4.2. Les offices publics de l habitat 4.2.1. L analyse synthétique 4.2.2. Les principaux acteurs 4.2.3. L évolution du patrimoine (2000-2008) 4.2.4. Les mises en chantier et les réhabilitations 4.2.5. Les ventes, les démolitions et l accession sociale à la propriété 4.2.6. La vacance et la mobilité 4.3. Les entreprises sociales pour l habitat 4.3.1. L analyse synthétique 4.3.2. Les principaux acteurs 4.3.3. L évolution du patrimoine 4.3.4. Les mises en chantier 4.3.5. Les ventes, les démolitions et l accession sociale à la propriété 4.3.6. La vacance et la mobilité 4.4. Les sociétés d économie mixte 4.4.1. L analyse synthétique 4.4.2. Les principaux acteurs 4.4.3. L évolution du patrimoine 4.4.4. Les mises en chantier (2000-2008) 4.5. Les coopératives HLM 4.5.1. L analyse synthétique 4.5.2. Les principaux acteurs 4.5.3. La production totale 4.5.4. Le groupé : production et ventes 4.5.5. Le diffus (2001-2008) 4.5.6. L évolution du patrimoine locatif 4.6. Les éphémérides 4.6.1. Les faits marquants du secteur 4.6.2. Le développement durable 4.6.3. Action Logement, le nouveau 1% Logement 5. LES MONOGRAPHIES Les monographies présentent pour l ensemble des sociétés analysées une présentation de l entreprise et de ses activités, les chiffres clés, l état et la structure du parc, l évolution du chiffre d affaires et des principaux indicateurs financiers, les principaux événements des derniers mois. 5.1. Les offices publics 5.1.1. Paris Habitat - OPH 5.1.2. Valophis Habitat OPH du Val-de-Marne 5.1.3. OPAC de l Isère 5.2. Les entreprises sociales pour l habitat 5.2.1. Groupe 3F 5.2.2. Groupe SNI 5.2.3. Groupe Logement Français 5.2.4. Groupe Logement Français : Logement Francilien 5.2.5. Groupe Logement Français : Coopération et Famille 5.2.6. France Habitation 5.3. Les sociétés d économie mixte 5.3.1. SEMCODA 5.3.2. SIEMP 5.4. Les coopératives d HLM 5.4.1. Marcou Habitat 5.4.2. Valophis - la Chaumière de l Ile-de-France 5.4.3. Les autres coopératives du secteur 5.5. Le distributeur de prêts Crédit Immobilier de France 6. LES INDICATEURS ECONOMIQUES ET FINANCIERS DES ENTREPRISES Le bilan économique et financier présente 150 opérateurs en fonction d'une batterie de ratios et d'indicateurs de gestion et de performances (2004-2008, selon les données disponibles). 73% des comptes non consolidés 2008 des sociétés étaient disponibles au moment de la publication et ont été analysés dans cette étude.
Principaux tableaux, graphiques et matrices T1 La présentation des organismes de logements sociaux T2 Le fonctionnement de la filière de l immobilier social T3 Les principales raisons qui expliquent les tensions entre offre et demande de logements sociaux T4 Les principales zones de tension en termes de logements sociaux T5 Les mesures de mars 2009 visant à fluidifier la rotation au sein du parc HLM T6 Les objectifs des opérations de vente des organismes HLM T7 Les prix réels des logements privés anciens en France (1965-2009) T8 Les loyers des logements du secteur privé et l inflation T9 Le poids des dépenses de logement dans la consommation des ménages (1990-2009) T10 Le poids des dépenses de loyer dans la consommation des ménages (1990-2009) T11 L état des lieux de la demande de logements sociaux T12 La demande de logements sociaux à Paris (1997-2008) T13 La répartition des demandeurs de logements sociaux à Paris selon leur catégorie socioprofessionnelle T14 Les ménages bénéficiaires des aides au logement (FSL, Loca Pass) (2000-2008) T15 L'évolution du parc de logements sociaux T16 Le poids du secteur social et des logements publics dans le parc locatif (1985-2007) T17 L'évolution du parc de logements sociaux T18 Le parc locatif social par région pour 1 000 habitants T19 Les mises en chantier de logements sociaux (2003-2009) T20 La répartition des mises en chantier par catégorie d opérateur T21 Les nouvelles mises en location de logements sociaux T22 Le solde net de l offre nouvelle de logements sociaux (2002-2009) T23 Le taux de vacance du parc locatif HLM (2000-2009) T24 Le taux de rotation du parc locatif HLM (2000-2009) T25 Les ventes de logements sociaux de la part des organismes HLM (2002-2009) T26 Les démolitions de logements sociaux de la part des offices HLM et des ESH (2002-2009) T27 L'évolution des loyers dans l immobilier social et dans le secteur libre T28 Les charges perçues par les bailleurs sociaux (2000-2009) T29 Le chiffre d affaires des organismes HLM (2002-2009) T30 La croissance du PIB (2001-2011) T31 Le pouvoir d achat des ménages (2001-2011) T32 Les autorisations et mises en chantier de logements (2006-2011) T33 Les moteurs de la demande en immobilier social T34 Le nombre de ménages et de personnes par ménage (1975-2015) T35 Le parc de logements et la démographie des ménages (1988-2008) T36 Les déterminants de l offre à moyen terme T37 La structure de l actif net des organismes HLM T38 La structure du passif net des organismes HLM T39 Le taux d endettement des organismes HLM T40 Le taux de résultat courant avant impôt T41 Le taux de valeur ajoutée des organismes HLM T42 La rentabilité nette des capitaux engagés T43 Le poids des dotations aux amortissements T44 L'évolution du solde des éléments exceptionnels T45 Le poids du solde des éléments exceptionnels T46 La structure du compte de résultat des organismes HLM T47 La structure du bilan T48 Les ratios et indicateurs sur le secteur T49 Les définitions des ratios et indicateurs sur le secteur T50 Le positionnement des différentes catégories d acteurs de l immobilier social T51 Les données clés des principaux opérateurs de l immobilier social T52 Les performances des principaux bailleurs sociaux en termes de chiffre d affaires (2004-2008) T53 Le positionnement des opérateurs en termes de résultat net T54 L endettement des organismes HLM T55 Le patrimoine des OPH (2006-2008) T56 Le top 10 des Offices publics de l habitat en termes de chiffre d affaires T57 L'évolution du parc de logements locatifs des OPH (2000-2008) T58 La localisation du parc de logements sociaux des OPH T59 La répartition par ancienneté du parc de logements sociaux des OPH T60 Le nombre de logements locatifs des OPH (2000-2008) T61 Les mises en chantier et réhabilitations des OPH (2003-2008) T62 Les financements des mises en chantier de logements locatifs des OPH T63 Les ventes de logements locatifs des OPH T64 La production de logements en accession sociale à la propriété des OPH (2003-2007) T65 Les ventes et démolitions des OPH T66 Le taux de vacance du parc de logements des OPH T67 Le taux de mobilité du parc de logements des OPH T68 Le top 10 des entreprises sociales pour l habitat en termes de chiffre d affaires T69 L'évolution du parc de logements locatifs des ESH T70 La localisation du parc de logements sociaux des ESH T71 La répartition par type de logements du parc de logements sociaux des ESH T72 Le nombre de logements locatifs des ESH T73 Les mises en chantier des ESH T74 Les types de financement des mises en chantier de logements locatifs des ESH T75 Les ventes de logements à des particuliers et les démolitions des ESH T76 La production de logements en accession sociale à la propriété des ESH (2003-2007) T77 Le taux de vacance du parc de logements des ESH T78 Le taux de mobilité du parc de logements des ESH T79 Le taux de vacance et taux de mobilité du parc de logements des ESH T80 Le top 6 des Sociétés d économie mixte en termes de chiffre d affaires T81 L'évolution du parc de logements locatifs des SEM T82 L'évolution des mises en chantier des SEM (2000-2008) T83 Le top 8 des coopératives d HLM en termes de chiffre d affaires T84 La production de logements des coopératives d HLM T85 La répartition de la production de logements des coopératives d HLM T86 La répartition de la production en groupé des coopératives d HLM par type de logement T87 Les ventes de logement des coopératives d HLM en groupé T88 La production en groupé des coopératives d HLM T89 La répartition de la production en diffus des coopératives d HLM par type de logement (2001-2008) T90 L'évolution de la production en diffus des coopératives d HLM T91 La production locative et l évolution du patrimoine locatif des coopératives d HLM T92 Les financements des mises en chantier de logements locatifs des coopératives HLM T93 Le chiffre d affaires non consolidé de Paris Habitat - OPH (2004-2008) T94 La répartition par type du patrimoine de Paris Habitat - OPH T95 La répartition géographique du patrimoine de Paris Habitat - OPH Principaux opérateurs analysés ou cités dans l étude T96 La répartition des types de nouveaux logements produits par Paris Habitat - OPH T97 La répartition géographique des logements réhabilités par Paris Habitat - OPH T98 Le chiffre d affaires non consolidé de Valophis Habitat T99 La répartition par type du patrimoine de Valophis Habitat T100 Les chiffres clés de Valophis Habitat (2004-2008) T101 Le chiffre d affaires non consolidé de l OPAC de l Isère T102 La répartition par type du patrimoine de l OPAC de l Isère T103 La répartition géographique du patrimoine de l OPAC de l Isère T104 Les chiffres clés de l OPAC de l Isère (2004-2008) T105 Le chiffre d affaires consolidé du Groupe 3F T106 Les mises en chantier du Groupe 3F (2002-2009) T107 La répartition par type du patrimoine du Groupe 3F T108 La répartition géographique du patrimoine du Groupe 3F T109 Les chiffres clés du Groupe 3F (2004-2008) T110 La répartition par type du patrimoine du Groupe SNI T111 La répartition du patrimoine au sein du Groupe SNI par filiales T112 Les principales filiales du groupe SNI T113 Le chiffre d affaires non consolidé de la SNI (2003-2007) T114 La répartition géographique du patrimoine de la SNI T115 Le chiffre d affaires consolidé du groupe Logement Français (2006-2008) T116 La répartition géographique du patrimoine du Groupe Logement Français T117 La répartition du patrimoine au sein du Groupe Logement Français T118 Les filiales du Groupe Logement Français T119 Le chiffre d affaires non consolidé du Logement Francilien (2007-2008) T120 Le chiffre d affaires non consolidé de Coopération et Famille T121 Le chiffre d affaires non consolidé de France Habitation T122 La répartition du patrimoine de France Habitation par type T123 Le chiffre d affaires non consolidé de la SEMCODA T124 La répartition par type du patrimoine de la SEMCODA T125 La répartition géographique du patrimoine de la SEMCODA T126 Les chiffres clés de la SEMCODA (2004-2008) T127 Le chiffre d affaires non consolidé de la SIEMP T128 La répartition par type du patrimoine de la SIEMP T129 La répartition géographique du patrimoine de la SIEMP T130 Les chiffres clés de la SIEMP (2004-2008) T131 Le chiffre d affaires non consolidé de Marcou Habitat T132 Les chiffres clés de la société Marcou Habitat (2004-2008) T133 Le chiffre d affaires non consolidé de Valophis - la Chaumière de l Ile-de-France T134 Les chiffres clés de Valophis - la Chaumière de l Ile-de-France (2004-2008) T135 Le classement des autres coopératives d HLM T136 L organigramme du Groupe Crédit Immobilier de France T137 Les encours du livret A (2002-2009) T138 La structure des financements des logements sociaux accordés par la CDC T139 Le taux d intérêt des principaux prêts aidés T140 Les locataires d HLM selon leurs ressources en % des plafonds PLUS T141 Le panorama des différentes aides à l accession à la propriété T142 Le plan pluriannuel de la production de logements sociaux (2005-2009) Principaux groupes et sociétés cités dans l étude (*) ALLIADE HABITAT ANTIN RESIDENCES CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE COOPERATION ET FAMILLE DOMAXIS DOMOFRANCE EFFORT REMOIS EFIDIS ERILIA FRANCE HABITATION GROUPE 3F GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS GROUPE SNI ICF LA SABLIERE ICF NORD EST ICF NOVEDIS LA MAISON DU CIL LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE LOGEMENT FRANCILIEN LOGIREM LOGIREP MARCOU HABITAT NEOLIA OGIF OPAC DE L'ISERE OPAC SAONE-ET-LOIRE OSICA PARIS HABITAT - OPH PROMOLOGIS SAGI SAINTE BARBE SEMCODA SIA HABITAT SIDR SIEMP SNI SOGINORPA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L ILE-DE-FRANCE VALOPHIS HABITAT - OPH DU VAL DE MARNE VILOGIA Les sociétés dont les comptes sont traités dans l étude (*) AIGUILLON CONSTRUCTION ANGERS HABITAT AQUITANIS OPH CUB AUVERGNE HABITAT BATIGERE ILE-DE-FRANCE BATIGERE NANCY BATIGERE SAREL DYNACITE OPH AIN ESPACE HABITAT ESPACIL HABITAT ESSONNE HABITAT FRANCE LOIRE HABITAT 62 59 HALPADES HLM DU HAINAUT ICF ATLANTIQUE ICF SUD-EST MEDITERRANEE IDF HABITAT IMMOBILIERE BASSE SEINE LA PLAINE NORMANDE LE FOYER REMOIS LE VAL DE LOIRE ESH LOGEAL IMMOBILIERE LOGIEST LOGIS 62 LTO HABITAT MANCHE HABITAT MON LOGIS MOSELIS NEOLIA NOREVIE O G I F OPAC ALCEANE OPAC COLOMBES OPAC DE RENNES METROPOLE OPH ARDENNES OPH DE LA COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE MONTPELLIER OPH DE L'EURE OPH DE LA LOIRE OPH DPT VOSGES OSICA PARTELIOS HABITAT PHOCEENNE D'HABITATIONS PICARDIE HABITAT PROMOCIL PROMOLOGIS SA D HLM DES CHALETS SACVL SARTHE HABITAT SDH SEMIC SFHE SGIM SIP D HLM SHLMR SIG SOGIMA STE D'HABITATIONS DES ALPES TOIT ET JOIE TROIS MOULINS HABITAT VAUCLUSE LOGEMENT (*) liste non exhaustive