Outil Interactif conçu et posté en Décembre 2008; notez que les changements dans les lois et les formulaires peuvent intervenir à tout moment: le modèle de formulaire utilisé ainsi que le travail effectué précède les efforts de réformes de la Loi sur les Procédures de Règlement de l Immobilier (RESPA) datant du 01/01/2010 ; parmi les reformes effectuées, il y a la révision du formulaire HUD-1. Le Conseil pour le Logement Equitable (FHCO) a fourni une copie de la Déclaration de Règlement HUD-1 du Département du Logement et de l Aménagement Urbain (HUD). Cette copie de la Déclaration de Règlement HUD-1 contient des liens internet fournissant des conseils et des explications pour démystifier cette étape du processus d achat de maison. Notre souhait est que vous devenez un acheteur averti, nous voulons vous aider à prendre de meilleures décisions et à éviter de commettre des erreurs qui vous coûteront financièrement très chères. Pour citer Brian Montgomery, Secrétaire Adjoint du HUD et Commissaire Fédéral pour le Logement, "Le problème principal est que beaucoup trop d Américains signent un nombre important de documents qu ils ne comprennent pas et payent des milliers de dollars pour des services dont ils n ont probablement jamais entendu parler. En plus des liens internet contenant des conseils et des instructions spécifiques à ce formulaire, nous avons inclut des liens additionnels tout au long de cette page contenant plus d informations générales ainsi que des définitions utiles concernant l achat et le prêt immobilier. Le FHCO tient à spécialement remercier les professionnels de l industrie, les défenseurs, ainsi que les collègues qui ont contribué à fournir le matériel pour ce projet de formulaires interactifs! Allez à: Déclaration de Règlement Interactif HUD-1 (http://www.fhco.org/pdfs/hud1french.pdf) maintenant Voir la Déclaration de Règlement Interactif HUD-1 (http://www.fhco.org/pdfs/hud1french.pdf) en: Contenu de cette page: Questions à propos de Votre Crédit ou à propos du Processus d'hypothèque Méfiez-vous des Prêts Prédateurs A quoi vous attendre au sujet de votre Déclaration de Règlement HUD-1 Quand es-ce que le HUD-1 est distribué? Utilisation de cet outil interactif Si vous avez des questions à propos de votre crédit ou du processus d hypothèque: Consultez le prêteur que vous avez choisi et/ou votre agent de vente. Pour vérifier les licenses des prêteurs hypothécaires et leurs fiches d enregistrement, contactez: ---Pour les Etablissements de Crédit à Charte Etatique, contactez le Département des Consommateurs et des Services Commerciaux de l Etat d Oregon au 866/814-9710, ou visitez le site internet http://www.oregon.gov/dcbs/ ---Pour les Banques Commerciales, contactez l Office de Contrôle des Cours à l adresse internet http://www.occ.treas.gov ou appelez au 800/613-6743 ---Pour les Epargnes et les Prêts, contactez l Office de la Supervision des Economies à l adresse internet http://www.ots.treas.gov ou appelez au 800/842-6929
---Pour les Caisses Populaires, contactez l Administration Nationale des Caisses Populaires à l adresse internet http://www.ncua.gov ou appelez au 703/518-6330 Pour signaler des cas d escroqueries de prêt, contactez le Bureau du Procureur Général de l Etat au 877/877-9392, site internet http://www.doj.state.or.us, ou à l adresse consumer.hotline@doj.state.or.us. Pour obtenir une liste par Etat des agences de conseil logement qui sont approuvées par le Département du Logement et de l Aménagement Urbain ((HUD), visitez le site internet http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm. Si vous sentez que vous avez été victime d un prêt prédateur, contactez la Division des Finances et des Titres de Sociétés du Département des Consommateurs et des Services Commerciaux au 866/814-9710, ou à l adresse internet http://dfcs.oregon.gov. Visitez notre page internet consacrée à l Achat de Maison, au Crédit et à l Instruction Financière à l adresse www.fhco.org/hm_buying.htm pour plus d informations. Cette page contient des informations sur comment éviter les prêts prédateurs et les saisies immobilières. Méfiez-vous des prêts prédateurs: La plupart des prêteurs sont honnêtes, mais il y en a qui emploient des pratiques de prêt prédateurs qui causent du tort aux emprunteurs non avertis qui en sont du reste victimes. Les prêteurs prédateurs peuvent utiliser leurs connaissances de la manière dont sont structurés les prêts à votre désavantage. Ces prêteurs ciblent les personnes à faible revenu ou celles qui sont présumées avoir un mauvais crédit, les minorités ethniques et raciales, ainsi que les personnes âgées et les personnes handicapées. Etant donné que toutes ces populations ciblées par les prêteurs prédateurs font partie de groupes qui sont protégés par les lois sur le logement équitable, notre but au Conseil pour le Logement Equitable est de vous éduquer vous et le large public à propos des lois sur le logement équitable, les classes protégées, ainsi que sur la menace que constituent les pratiques de prêts prédateurs. Les agents de crédit qui effectuent ce genre de prêts prédateurs utilisent souvent des tactiques de forte pression psychologique et font payer plus que les taux d intérêts raisonnables. En outre, les prêteurs prédateurs prêtent parfois intentionnellement plus que le montant que l acheteur d une maison ou le propriétaire d une maison ne peut financièrement rembourser et/ou parfois ces prêteurs ne révèlent pas tous les termes du prêt ainsi que les coûts, ce qui est pourtant requis par la loi ces deux tactiques font encourir aux propriétaires de maisons le risque de perdre leurs maisons. Une autre pratique de prêt prédateur consiste à vendre un produit de prêt mais présenter les documents d un autre produit de prêt au moment de finaliser et de conclure le prêt c est un exemple de la tactique de appâter puis changer. Les acheteurs ne perçoivent pas souvent cette différence ou au cas où ils la perçoivent, ils se sentent sous pression d accepter les nouveaux termes au risque de "perdre le prêt," de perdre tous les frais payés d avance, et de perdre l opportunité d acheter la maison de leurs rêves. Comment es-ce que l agent de crédit explique ce changement? Le plus souvent l excuse est que le prêteur a changé d avis, ce qui peut être vrai ou faux. Parfois les termes du prêt sont changés sans cependant être révélés; d où l importance vitale pour vous de savoir lire votre Déclaration de Règlement HUD-1 et de bien comprendre tout ce qui y est écrit avant de vous engager à prendre un prêt en signant le document ainsi que le contrat fiduciaire. Informez-vous davantage sur les prêts prédateurs en ligne à l adresse http://www.oregondfcs.org ou appelez au (866) 814-9710. Une autre pratique potentielle peu scrupuleuse utilisée par certains agents de crédit implique ce qui est communément appelé Prime de Rendement (Yield Spread Premium) ou prime au courtier en prêts hypothécaires. Une Prime de Rendement est une commission offerte à un
courtier en prêts hypothécaires à la fin d une opération de prêt lorsque le courtier a réussi l opération de prêt à un taux d intérêt supérieur au taux en cours sur le marché. Ces commissions offertes aux courtiers peuvent atteindre plusieurs milliers de dollars. Cela peut être une source de motivation pour un agent de crédit sans scrupules à émettre le prêt à un taux d intérêt beaucoup plus élevé que nécessaire. Cliquez ici (http://fhco.org/pdfs/confusionleadstohigherclosingcostsoriginatortimesarticle.pdf) pour lire un article révélateur intitulé La Confusion Conduit à Contracter des Prêts à des Taux d Intérêts Plus Elevés (Confusion Leads to Higher Closing Costs). Cet article met en relief quelques-unes des activités inappropriées et illégales qui causent du tort aux acheteurs de maisons ainsi qu aux propriétaires de maisons qui sont mal informées et sans méfiance. Vous êtes fortement encouragé à comparer le coût des prêts en appelant vous-même les banques pour vous renseigner sur leurs termes de prêt ainsi que leurs coûts; entretenez-vous avec les dirigeants de votre caisse populaire si vous êtes membre; entretenez-vous avec plus d un courtier en prêts hypothécaires. Vous devriez aussi vous informer sur la différence entre les donneurs d emprunt qui travaillent pour un seul prêteur et les donneurs d emprunt qui travaillent avec plusieurs prêteurs tout en ne leur étant pas affiliés. Les donneurs d emprunt du second groupe apparaissent être un meilleur choix, mais parfois cela n est pas vrai! Au regard du fait qu il existe une Prime de Rendement, vous devrez leur poser les questions suivantes: Es-ce que les différents programmes de prêt que vous me présentez inclus des Primes de Rendement? Si oui, quel est le montant (en dollars) de ces primes? Es-t il possible d obtenir un taux d intérêt inférieur qui ne soit pas accompagné de Primes de Rendement? Voudriez-vous bien me montrer les documents contenant les taux en gros afin que je puisse voir les différents taux d intérêts ainsi que les Primes de Rendement? NOTE: les courtiers en prêts hypothécaires ne sont en ce moment pas légalement tenus de vous montrer les documents contenant ces taux. Notez qu en plus des liens internet contenant des conseils et des instructions spécifiques à ce formulaire, nous avons inclut des liens additionnels tout au long de cette page contenant plus d informations générales ainsi que des définitions utiles concernant l achat et le prêt immobilier. La plupart des notes ici fournies sont tirées de l article titré Comprendre la Déclaration de Règlement HUD-1 disponible sur About.com (http://fhco.org/pdfs/understandingthehud1settlementstatementfromaboutcom.pdf) (Understanding the HUD-1 Settlement Statement From About.com). Le personnel du FHCO ainsi que les personnes travaillant dans l industrie ont révisée l article et y ont ajouté une description plus détaillée de l article disponible sur About.com. A quoi vous attendre au sujet de votre Déclaration de Règlement HUD-1: Après que vous ayez choisi un prêteur et un prêt, embauché un courtier en vente immobilière, et parvenu à un accord pour l achat d une propriété, vous êtes maintenant proche de conclure les modalités pratiques du prêt. Ces modalités font parties de la dernière étape de l opération de prêt (http://www.escrowhelp.com/qanda-1.html); dans cette étape, vous devez vous présenter physiquement dans un bureau de titre et d entiercement pour réviser et signer toutes les copies finales de votre demande de prêt ainsi que tous les autres documents relatifs à l opération de prêt. C est aussi à ce moment que vous avez l obligation d apporter votre quote-part (fonds nécessaires) pour achever l opération de prêt. Votre agent de règlement (aussi appelé agent de finalisation ou agent d entiercement) un agent neutre, tierce partie collectera votre quote-part ainsi que le montant de votre prêt auprès de votre prêteur et transférer le tout au vendeur. Au cours de ce processus, l agent d entiercement
appliquera des fonds à tous les privilèges de la propriété (tel que l épongement de l hypothèque actuelle du vendeur ou de ses arriérés de taxes, etc.) qui doivent être épongés avant que le transfert de propriété ne puisse s effectuer. L agent d entiercement mettra aussi de côté des fonds destinés à couvrir tous autres frais documentés ayant fait l objet d un consensus préalable (tel que les frais de courtage des courtiers immobiliers impliqués dans l opération de prêt, etc.). Le HUD-1 est un formulaire utilisé par votre agent d entiercement pour détailler tous les coûts ainsi que les crédits pour vous et le vendeur. Ce formulaire contient une liste complète de toutes vos entrées et sorties de fonds. Tous les frais associés a l opération de prêt et qui ont été payés avant la conclusion du prêt (par exemple, une évaluation, un rapport de l historique de votre crédit, ou encore une Prime de Rendement) sont aussi contenus dans le formulaire HUD-1. Ces frais sont normalement signalés comme PAC pour Payer Avant Conclusion (Paid Outside of Closing). Rappelez-vous qu une Prime de Rendement peut être un indicateur d une pratique de prêt prédateur; référez-vous à la discussion sur les Primes de Rendement présentée plus haut sur cette page internet. Une loi fédérale dénommée Loi Sur Le Règlement Des Procédures Immobilières (RESPA) exige que le formulaire HUD-1 serve de formulaire standard au Etats-Unis pour toutes opérations de transaction immobilière qui impliquent la règlementation fédérale sur les prêts hypothécaires résidentiels. Vous pouvez téléchargez une copie vierge du formulaire de Demande de Prêt Uniforme Résidentiel ici: http://homebuying.about.com/cs/titleescrow/a/hud1_settlement.htm. Il est pratique courante dans l Oregon que la société de titre avec laquelle vous travaillez vous fournisse sa propre version du formulaire HUD-1, presque toujours dans un format facile-à-lire, de la même et unique information contenue dans le formulaire fédéral HUD-1. Les agents d entiercement révisent souvent ce formulaire avec l acheteur et le vendeur et les rassurent que toute l information contenue dans le formulaire HUD-1 au format facile-à-lire, est exactement la même que l information contenue dans le formulaire fédéral requis HUD-1. Il est tout aussi utile de noter que les termes règlement et conclusion peuvent être utilisés indifféremment; le mot conclusion est plus couramment utilisé dans les Etats de l Oregon et de Washington. Quand es-ce que le formulaire HUD-1 est distribué? La Loi sur Le Règlement Des Procédures Immobilières (RESPA) stipule que votre agent d entiercement devrait vous remettre une copie du formulaire HUD-1 au moins un jour avant la conclusion du prêt. En réalité, l agent d entiercement peut recevoir l information nécessaire pour remplir le formulaire à seulement quelques heures ou même moins! de la conclusion du prêt. La plupart des acheteurs et des vendeurs examinent par eux-mêmes la déclaration, avec leur agent immobilier, et avec l agent d entiercement. En prévision de la conclusion du prêt, vous devrez demander une copie des Instructions de Conclusion de l Entiercement (Closing Escrow Instructions), bien lire et comprendre ces instructions avant de vous présenter au rendez-vous de finalisation du prêt. Si vous avez des questions ou identifiez des changements que vous estimez doivent être apportés au document, ces changements devraient être effectués avant la conclusion du prêt afin d assurer la conformité du contenu de tous les documents. Plus il y a de personnes qui révisent le formulaire HUD-1, cela réduit les risques que le formulaire contiennent des erreurs ou des omissions. Tout au long de l opération et pendant la conclusion du prêt, vous êtes un acteur clé d une équipe dont tous les membres coopèrent. Votre avis fait partie intégrante de l opération de prêt! Posez autant de questions que nécessaire pour vous aider à bien comprendre toutes les obligations ainsi que l opération de prêt. Rassurez-vous que vous avez très bien compris tous les documents relatifs à la conclusion du prêt y compris le formulaire HUD-1 et confirmer que toute l information contenue dans les documents est exacte avant de signer ces derniers.
Ne signez jamais une demande ou un document juridique contenant des blancs non remplis ou des sections grattées car des individus sans scrupules peuvent modifier le document à votre insu, ce qui laisserai croire que vous avez signez le document avec les informations qu il ou elle aura ajoutées à votre insu. Si vous voyez des lignes vierges non remplies dans votre formulaire HUD-1, demandez à votre agent d entiercement la raison de ces lignes vierges non remplies. Il y a très peu de situations ou les informations nécessaires ne sont pas encore disponibles. Par exemple, le formulaire peut demander des informations en rapport avec un autre document qui n est pas disponible au moment de la conclusion du prêt (tel que l acte de fiducie à un nouveau prêteur). Dans ce cas d exemple précis, aucune personne ne dispose de l information nécessaire jusqu à ce que votre prêt soit conclu. Une fois de plus, si vous voyez une ligne vierge non remplie, renseignez-vous à ce sujet jusqu à ce que vous soyez satisfait de l explication qui en est donnée. Rassurez-vous d obtenir une copie de tous les documents que vous avez eu à signer tout au long de l opération de prêt jusqu à la conclusion du prêt. Cet acte simple de sauvegarde des copies de l opération de prêt est généralement une bonne pratique car ces copies pourront servir de preuve si à l avenir il y a une modification faite aux formulaires. Utilisation de cet outil interactif: Cliquez ici (http://www.fhco.org/pdfs/hud1french.pdf) pour ouvrir une copie (au format PDF) de la Déclaration de Règlement HUD-1. Vous aurez besoin du logiciel Adobe Reader pour visionner ce document; par ailleurs si vous avez une difficulté quelconque à visionner le document, il vous est conseillé de télécharger la toute dernière version du logiciel car cela peut remédier au problème. Télécharger au besoin une copie gratuite d Adobe Reader (http://www.adobe.com/products/acrobat/readstep2.html). Une fois que vous avez ouvert le fichier, vous pouvez le lire soit en ligne soit enregistrer une copie en sélectionnant Fichier / Enregistrez-sous puis choisissez un emplacement sur votre ordinateur ou vous voudriez enregistrer le document. Lorsque vous lisez le fichier en ligne ou la copie que vous avez enregistré sur votre ordinateur, faites simplement glisser votre souris sur le formulaire pour trouver les sections avec les hyperliens. Effectuez un seul CLIQUE GAUCHE sur chaque lien pour voir les conseils et les instructions relatifs à cette section. Lorsque vous avez terminé de lire les conseils et les instructions de chaque section, cliquez sur l onglet Retour situé en bas de page ou utilisez l onglet "Précédent" de votre navigateur pour continuer avec le formulaire de la Déclaration de Règlement HUD-1. Allez au Formulaire Interactif de la Déclaration de Règlement HUD-1 (http://www.fhco.org/pdfs/hud1french.pdf) maintenant